1、商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營機(jī)制 目錄 頁碼前言 3第一章商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織 3第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義 第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)第二章商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營方案制定與審批 6第一節(jié) 前期論證與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證第二節(jié) 租售規(guī)劃制定與流程轉(zhuǎn)換第三章商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批 8第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批第二節(jié) 單元售價(jià)的制定第三節(jié) 單元租價(jià)的制定第四節(jié) 階段性價(jià)格調(diào)整及制定促銷措施第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式第四章 商鋪/寫字樓面積計(jì)算與編號 19第五章宣傳推廣與營銷費(fèi)用的制定與審批 20第一篇 商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引第二篇 商業(yè)物業(yè)營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法第二節(jié)預(yù)算編制及評審小組第三

2、節(jié)年度預(yù)算編制和審批流程第四節(jié)月度預(yù)算編制及審批流程第五節(jié)預(yù)算方案調(diào)整AW 、，一 第六節(jié)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施第七節(jié)營銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)第六章交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn) 30第一節(jié)商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定第二節(jié)審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第七章商鋪銷售、租賃工作程序 32第一篇銷售第二篇租賃第一節(jié)認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié)商場/ 商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評估第三節(jié)寫字樓租戶租賃資格評估第四節(jié)租賃合同簽署程序第五節(jié)續(xù)約、再出租辦理程序AW 、，一FH 第六節(jié)競價(jià)程序第七節(jié)撻定程序第八節(jié)退租手續(xù)辦理程序第九節(jié)商鋪交付使用程序第十節(jié)帶租約出售程序第十一節(jié) 轉(zhuǎn)租程序第十二節(jié) 現(xiàn)場管理規(guī)定第八章商用物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序 5

3、2第一節(jié) 租售臺帳第二節(jié) 租售控制第九章經(jīng)營管理及推廣 56第一節(jié) 租金、管理費(fèi)繳付程序第二節(jié) 租金摧收及違約處理程序、八 前言合生創(chuàng)展集團(tuán)在董事局的正確領(lǐng)導(dǎo)下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務(wù)從廣州拓展到北京、上海、天津、 西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張以及廣州房地產(chǎn)市場 競爭的日益激烈， 如何使企業(yè)能在變幻莫測的市場環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成為地區(qū)公司實(shí)施以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的多元化策略的出發(fā)點(diǎn)。盤活資產(chǎn)，經(jīng)營好商用物業(yè)將成為地區(qū)公司另一個(gè)利潤的來源，增值的商用物業(yè)和穩(wěn)定的長期 性收益將有利于集團(tuán)長期穩(wěn)定的發(fā)展。本制

4、度將建立起一個(gè)商用物業(yè)的經(jīng)營體系，指導(dǎo)該項(xiàng)工作的進(jìn)行。第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項(xiàng)目公司開發(fā)、建設(shè)的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：1、大型純商業(yè)項(xiàng)目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場）整個(gè)項(xiàng)目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華項(xiàng)目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積 40000怦以上，例如駿景商業(yè)廣場2、非大型純商業(yè)項(xiàng)目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場地）二、經(jīng)營的含義1、指通過充分的市場調(diào)研，準(zhǔn)確的市場定位，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn) 用富有成效的營銷手段， 租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設(shè)良性循環(huán)， 物業(yè)不斷增

5、值從而使公司 利益最大化的行為過程。2、具體表現(xiàn)為以下四個(gè)階段：（1）投資開發(fā)期市場環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目可行性分析市場定位論證（2）前期策劃期專項(xiàng)市場調(diào)研及對手分析項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)確定具體市場定位總體市場策略（3）租售推廣期項(xiàng)目主題整體形象包裝項(xiàng)目布局規(guī)劃項(xiàng)目功能規(guī)劃租賃與銷售分配時(shí)期、區(qū)域劃分及推廣時(shí)機(jī)的把握階段租售計(jì)劃制定策略定價(jià)租/售宣傳推廣租售洽談及簽約（4）經(jīng)營期商家經(jīng)營行為管理，包括對商家的經(jīng)營范圍及合法經(jīng)營的管理、形象管理、污染管理等。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運(yùn)送、設(shè)施管理、安全等等。公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管 等

6、政府部門的關(guān)系。經(jīng)營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費(fèi)者來消費(fèi)。定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費(fèi)者。租金、推廣費(fèi)、管理費(fèi)等收取。跟蹤了解商戶的經(jīng)營狀況，應(yīng)對減租要求。增加設(shè)施或制造優(yōu)勢，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)一、系統(tǒng)架構(gòu)見附件二、分工與職責(zé)1 、地區(qū)公司營銷中心（1） 代表地區(qū)公司對其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔(dān)當(dāng)資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、 宣傳 推廣和經(jīng)營管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營班子負(fù)責(zé)。（2）指 導(dǎo)、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項(xiàng)目公司對需要出售商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及 宣傳推廣工作。（3）負(fù)責(zé)對用于出租的商用物業(yè)

7、進(jìn)行市場調(diào)研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營期 經(jīng)營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實(shí)施。（4）對駿景商業(yè)廣場、越華兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營推廣工作。2 、項(xiàng)目公司（1）負(fù)責(zé)對相關(guān)項(xiàng)目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修、竣工驗(yàn)收、物 業(yè)改造等方面的工作。（2）受營銷中心委托對需出售的商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。（4）負(fù)責(zé)商用物業(yè)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時(shí)按質(zhì)交付使用。（5）根據(jù)營銷中心的要求對建成商業(yè)進(jìn)行改造或完善工程。（6）

8、負(fù)責(zé)現(xiàn)場招租處的建造和裝修。（7）負(fù) 責(zé)租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報(bào)表上報(bào)營銷中心及財(cái)務(wù)部。（8）與商戶有關(guān)工程條件的談判。（9）對項(xiàng)目所屬的商鋪進(jìn)行經(jīng)營期內(nèi)的工作。3、廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司（1）負(fù)責(zé)對商用物業(yè)實(shí)施專業(yè)的物業(yè)管理。（2）協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。（3）協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動。（4）根據(jù)租賃合同對商家進(jìn)行現(xiàn)場的管理，包括經(jīng)營范圍、合法經(jīng)營行為、店面形象、污染4、其他部門的職責(zé)與住宅開發(fā)的分工和職責(zé)大致相同。三、崗位職責(zé)及人員定編見附件第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營方案的制定與審批第一節(jié) 前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證1 、 商業(yè)

9、物業(yè)論證的管理制度和工作流程與 項(xiàng)目論證管理規(guī)范 相關(guān)規(guī)定基本一致。2 、論證附件附件 1市場定位報(bào)告附件 2項(xiàng)目全程價(jià)格方案附件 3營銷計(jì)劃書附件 4規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一覽表附件 5 經(jīng)營計(jì)劃財(cái)務(wù)評估分析編制說明附件 6 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃財(cái)務(wù)評估分析規(guī)定附件 7 各經(jīng)營期利潤測算表附件 8 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃成本明細(xì)表附件 9 項(xiàng)目各期資金回籠預(yù)測表附件 10 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃各期現(xiàn)金流量分析表附件 11 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃各期融資計(jì)劃及還貸計(jì)劃表附件 12 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃資金成本估算表附件 13 單位（項(xiàng)）工程進(jìn)度計(jì)劃表附件 14 單位（項(xiàng)）工程主要進(jìn)度控制點(diǎn)匯總表附件 15 項(xiàng)目工程工作計(jì)劃表附件 16 地塊住宅主

10、要進(jìn)度控制點(diǎn)完成時(shí)間計(jì)劃附件 17 項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖附件 18 住宅項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖備注：（1）共18個(gè)附件，黑色加粗附件呈報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)閱（2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件 4-18文件格式與 項(xiàng)目論證管理規(guī)范相 關(guān)文件一致。第二節(jié)租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程工作指引1、項(xiàng)目公司與經(jīng)營部分別就各自的投資回報(bào)要求，確定每間鋪售價(jià)、租價(jià)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際的位置、平 面、進(jìn)深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉(zhuǎn)換。2、在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會議，在項(xiàng)目商業(yè)交付前三個(gè)月要召開專項(xiàng)租售規(guī)劃會議。3、租售比例原則上為 7： 3。4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。5、對于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。6、

11、 對于未出租的，經(jīng)地區(qū)財(cái)務(wù)核對租售控制表（附后）后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程 序。7、在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營部考核指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。第三章商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié)租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準(zhǔn)備招租前三個(gè)月有關(guān)部門應(yīng)開始著手安排租賃經(jīng)營方案。一、工作流程二、工作指引1、商業(yè)項(xiàng)目第一次租賃經(jīng)營方案至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）市場及對手狀況。（2）項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析。（3）項(xiàng)目定位建議。（4）項(xiàng)目的成本攤分系數(shù)建議。（5）項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率及基準(zhǔn)價(jià)建議。（6） 招租策略（例如分期、分區(qū)攤出策略等）。（7）裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議。（8）租賃

12、條件建議。（9）形象主題及宣傳推廣費(fèi)用與策略的建議。（10）如以小面積出租為主的鋪或商場，須作出開業(yè)一年內(nèi)的經(jīng)營期宣傳推廣計(jì)劃及費(fèi)用 建議。2、方案中各項(xiàng)目內(nèi)容的制定指引見相關(guān)工作指引，例如：制定項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率時(shí)參照租金 定價(jià)工作程序中第二章的工作指引，如運(yùn)作當(dāng)中要修改回報(bào)率，審批程序則按第二章上所列的程序 報(bào)批。第二節(jié)單元售價(jià)的制定商用物業(yè)單元定價(jià)：營銷中心根據(jù)商用物業(yè)均價(jià)分布圖及面積表，結(jié)合項(xiàng)目公司推售策略及不 同的地理位置、環(huán)境特點(diǎn)等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價(jià)格（單價(jià)及總價(jià)）。一、工作流程二、工作指引1、 項(xiàng)目公司根據(jù)推售策略擬樓宇推售計(jì)劃報(bào)營銷中心，推售計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)包括： 本

13、次推出的商 用物業(yè)組團(tuán)、時(shí)間安排、每一單元價(jià)差。2、營銷中心收到推售計(jì)劃后，根據(jù)推售計(jì)劃，結(jié)合本部門意見出具基準(zhǔn)價(jià)格試算表。3、基準(zhǔn)價(jià)格試算的步驟：（1）商用物業(yè)樓宇均價(jià)分布圖，確認(rèn)即將推出的每一幢商用物業(yè)均價(jià)；（2）為確保實(shí)收價(jià)格達(dá)到計(jì)劃價(jià)格指標(biāo)，需將常規(guī)折扣計(jì)入每幢商用物業(yè)均價(jià)內(nèi)，得出推售均價(jià)。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認(rèn)購折扣、領(lǐng)導(dǎo)特批折扣、等。推售 均價(jià)計(jì)算方法為：推售均價(jià) =均價(jià)分布圖規(guī)定的樓宇均價(jià)X1十常規(guī)折扣）；（3）確定推售均價(jià)后，根據(jù)項(xiàng)目公司的推售計(jì)劃、本部門意見、結(jié)合每一單元的特點(diǎn)，綜合各種權(quán)數(shù)后，對每一單元計(jì)算出一個(gè)試算價(jià)格，并匯編成商用物業(yè)價(jià)格試算一覽表。4、

14、營銷中心組織召開定價(jià)會議，討論價(jià)格試算一覽表的可行性，與會人員應(yīng)包括：營銷老總、 價(jià)格小組成員、營銷中心負(fù)責(zé)人、營銷中心定價(jià)組成員，財(cái)務(wù)部有關(guān)人員。5、經(jīng)價(jià)格會議討論取得共識后， 由營銷中心根據(jù)試算表制定出每幢樓宇的商用物業(yè)價(jià)目表及 使用說明，經(jīng)財(cái)務(wù)部核實(shí)后，加蓋項(xiàng)目公司公章，然后頒發(fā)給項(xiàng)目公司使用。、影響商鋪定價(jià)的因素1、客流量系數(shù)這是衡量一個(gè)商鋪價(jià)值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)價(jià)值越高；反之，則越低。2、 間隔設(shè)計(jì)系數(shù) 一個(gè)商鋪，它的門面越闊價(jià)值越高、縱深越小價(jià)值越高；反之，則越低。3、面積系數(shù) 一個(gè)商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對較小，易為客戶接受；相反，面積越大， 總金額

15、就越高， 市場承受力就越弱。 所以一個(gè)面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個(gè)面積 較大的商鋪。4、樓層差系數(shù) 由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就遠(yuǎn)遠(yuǎn) 小于首層商鋪， 所以一般而言， 二層商鋪的價(jià)值只相當(dāng)于首層商鋪的50%60% ，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價(jià)值則相去不遠(yuǎn)。第三節(jié) 單元租價(jià)的制定一、 確定投資成本及分?jǐn)傁禂?shù) 商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格系統(tǒng)是以總平均租金回報(bào)率為最終歸結(jié)，計(jì)算總平均租金回報(bào)率的基數(shù)是相關(guān) 商業(yè)項(xiàng)目的平均投資成本。由于不同位置、不同樓層的商鋪/ 寫字樓價(jià)值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價(jià)值大小的一定比例分?jǐn)傊粮鱾€(gè)區(qū)域。1、地鋪 / 裙樓投

16、資成本攤分系數(shù)表表一：二層裙樓分?jǐn)偙順菍右粚佣訑偡窒禂?shù)1.350.65表二：三層裙樓分?jǐn)偙順菍右粚佣尤龑訑偡窒禂?shù)1.680.720.6表三：四層裙樓分?jǐn)偙順菍右粚佣尤龑铀膶觽渥偡窒禂?shù)20.80.60.6首層商業(yè)、三層寫字樓表四：五層裙樓分?jǐn)偙順菍右粚佣尤龑铀膶游鍖觽渥偡窒禂?shù)21.050.650.650.65首二層商業(yè)，三、四、五層寫字樓定位表五：六層裙樓分?jǐn)偙順菍右粚佣尤龑铀膶游鍖恿鶎觽渥偡窒禂?shù)21.150.90.650.650.65首三層商業(yè)，四至六層寫字樓2、工作指引(1) 因商業(yè)物業(yè)的定位受地點(diǎn)、周邊人口數(shù)、交通狀況、物業(yè)狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系

17、數(shù)分?jǐn)偸歉鶕?jù)目前地區(qū)公司現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項(xiàng)目使用。(2 )對于未來的項(xiàng)目，應(yīng)參照上述系數(shù)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際具體情況擬定。、確定各商業(yè)項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率及基準(zhǔn)價(jià)總平均租金回報(bào)率：是指整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所有商鋪 /寫字樓單兀的年租金水平除以平均投資成本得到的回報(bào)率?；鶞?zhǔn)價(jià)：是指與總平均租金回報(bào)率相對應(yīng)的該項(xiàng)目的平均租金水平，應(yīng)計(jì)算至各樓層。1、工作流程2、工作指引及步驟（1）項(xiàng)目開盤前，營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部對同期市場上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細(xì)調(diào)查。（2）根據(jù)市場情況，分別對用于生活配套的物業(yè)和主題定位的商業(yè)物業(yè)的最高租價(jià)作出估算。（3）根據(jù)財(cái)

18、務(wù)部測算的投資成本，分別推算出生活配套和主題定位商業(yè)物業(yè)各自的平均租金 回報(bào)率及各樓層的基準(zhǔn)租價(jià)以及整個(gè)項(xiàng)目的總平均租金回報(bào)率。（4）方案中應(yīng)同時(shí)提出因項(xiàng)目住宅入住人口數(shù)而推出的商業(yè)面積及進(jìn)度策略。（5）營銷顧問小組，由地區(qū)公司營銷老總、財(cái)務(wù)老總、營銷中心相關(guān)人員、相關(guān)項(xiàng)目公司經(jīng) 理共同組成，營銷中心負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)相關(guān)工作的開展。（6 ）營銷顧問小組組織召開論證會，小組各成員根據(jù)方案從各自的專業(yè)角度提出建議，經(jīng)過 論證取得共識后，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部把論證結(jié)果形成書面報(bào)告，報(bào)公司決策層批示后，作為日后制定具 體價(jià)格的依據(jù)。（7）商業(yè)項(xiàng)目的第一份租賃經(jīng)營方案應(yīng)包含本章內(nèi)容，方案的其他內(nèi)容詳見商業(yè)項(xiàng)目 租

19、賃經(jīng)營方案制定與審批。三、確立租金價(jià)格走勢根據(jù)已通過的總平均租金回報(bào)率和基準(zhǔn)價(jià)，建立整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的租價(jià)走勢。除了考慮產(chǎn)品的“區(qū)”、“級”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。知名品牌，尤其是世界品牌能幫助迅速提升知名度，帶來人流，令周邊物業(yè)（包括住宅、 商鋪）升值，無形價(jià)值大，所以實(shí)際租金較低，品牌知名度往往與租金水平成反比。租用面積大類似批發(fā)，往往租用面積與租金水平成反比。不同的行業(yè)承受租金的水平不一樣，商家能給付的租金數(shù)與其所處行業(yè)的毛利率密切相關(guān)。 商鋪對于不同位置、品牌、面積大小、實(shí)用率大小的租金差異要大于寫字樓。基于以上市場特征和價(jià)格策略的八大原則，按以下流

20、程和指引建立租價(jià)走勢。1、商鋪、寫字樓定價(jià)審批流程2、商鋪定價(jià)工作流程生活配生活據(jù)各行套的位配套業(yè)毛利置和數(shù)的平水平定量以及均回出合理具體功報(bào)率的租賃能條件根據(jù)項(xiàng) 目的總 平均租 金回報(bào)把商業(yè)物業(yè)劃分功能大類作主題 定位招 商的物 業(yè)位置 和數(shù)量主題定 位的平 均回報(bào) 率及基 準(zhǔn)價(jià)定出價(jià) 格分區(qū) 及分級各區(qū)和級定 出最高價(jià)產(chǎn) 品作為價(jià)格 坐標(biāo)以坐標(biāo)價(jià)為頂點(diǎn)按產(chǎn)品質(zhì)素逐級排布列給每個(gè)鋪位把基準(zhǔn)價(jià)上浮 一定比例為基 數(shù)再差別化給 每個(gè)商鋪定營 銷價(jià)詳見工作指引若高于公司要求定出傾銷價(jià)計(jì)算可用于尾貨 傾銷的優(yōu)惠條件推尾貨前結(jié)算已出租商鋪的加權(quán)平均回報(bào)率按推盤進(jìn)度+定出促銷價(jià)（詳見工作指引）各區(qū)和級以

21、坐標(biāo)價(jià)定出最高頂點(diǎn)按產(chǎn)價(jià)產(chǎn)品作質(zhì)素逐級為價(jià)格坐列每個(gè)寫標(biāo)樓單元為 品 排 字3、寫字樓定價(jià)工作程序定出計(jì)算可推尾貨前按推盤進(jìn)把基準(zhǔn)價(jià)上浮傾銷用于尾結(jié)算已出度定出促一定比例為基價(jià)貨傾銷租寫字樓銷價(jià)數(shù)再差別化給的優(yōu)惠的加權(quán)平每個(gè)寫字樓單條件均回報(bào)率元定營銷價(jià)若高于公司要求20%，以應(yīng)付品牌商家和大面積商家的下4、工作指引（1 ）商鋪普通租戶的營銷價(jià)總體應(yīng)在基準(zhǔn)價(jià)上上浮浮價(jià)格要求，其中用于應(yīng)付品牌商家的比例是10%，大面積租用約為 6%除此之外的商家促銷下浮空間約為4%，合共20%。具體見下列表格： 據(jù)商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，國際知名品牌及國內(nèi)知名品牌的數(shù)量占商戶總量不到40%，其中國際品牌低于15%，國內(nèi)品

22、牌低于 25%，因此總平均回報(bào)率在各類商家中的分配比例建議如 下表，以此制定營銷價(jià)。表商豕類型占商家比例租金回報(bào)率水平營銷價(jià)總平均回報(bào)率100%a國際知名品牌< 15%(1 20%) a基準(zhǔn)價(jià)下浮20%國內(nèi)知名品牌< 25%(1 10%) a基準(zhǔn)價(jià)下浮10%無品牌> 60%(1 + 10%) a基準(zhǔn)價(jià)上浮10% 如果某商業(yè)項(xiàng)目的條件只能以大面積出租（例如愉景31、32棟），則在定租金回報(bào)率時(shí)要充分考慮下浮幅度并制定租金水平。如項(xiàng)目條件允許存在大小不同面積出租（例如駿景花園商鋪），按行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，大面積出租比例一般不超過45%，建議按下表制定營銷價(jià)。表二商豕類型占面積比例租金回報(bào)率

23、水平營銷價(jià)總平均回報(bào)率100%a300怦以上< 25%(1 5%) a基準(zhǔn)價(jià)下浮5%1000怦以上< 20%(1 10%) a基準(zhǔn)價(jià)下浮10%300 m2以下> 55%(1 + 6%) a基準(zhǔn)價(jià)上浮6% 如商家既是知名品牌又大面積承租，則表一與表二累加執(zhí)行。 當(dāng)項(xiàng)目已出租至 90%，則結(jié)算已出租面積的加權(quán)平均租金回報(bào)率，并與公司要求的回報(bào)率 相比較，若高于公司要求，則計(jì)算其中的空間，分?jǐn)傊潦Ｓ嗟拿娣e上制定傾銷價(jià)。（2）寫字樓的下浮要求體現(xiàn)在大面積承租上，據(jù)經(jīng)驗(yàn)，500怦以上約占25% , 1000怦以上約25%，其余小面積占 50%，所以寫字樓300怦以下的租金營銷價(jià)應(yīng)在基準(zhǔn)

24、價(jià)上上浮10%，以應(yīng)付大面積承租租金下浮及促銷措施。表三商家類型占面積比例租金回報(bào)率水平營銷價(jià)總平均回報(bào)率100%b300 m以下> 50%(1 + 10%)b基準(zhǔn)價(jià)上浮10%,已含3%的促銷空間300 m 1000 m審批流程與商鋪、寫字樓定價(jià)審批流程相同。 工作指引（1）在申報(bào)項(xiàng)目租賃經(jīng)營方案時(shí)與定價(jià)一起擬列在方案內(nèi)，詳見制定和申報(bào)租賃經(jīng)營方案（2 ）除租金外，方案中應(yīng)列明以下項(xiàng)目，一般性標(biāo)準(zhǔn)指引如下： 承租期：小面積商鋪和寫字樓一般為兩至三年； 300 m21000 m2商鋪一般為五年； 1000 m2以上5000 m2商鋪一般為五至八年； 5000 m以上商鋪一般八年以上； 10

25、000 m以上超市大賣場、百貨公司一般會要求十年至十五年，甚至更長。 免租期：< 25%(1 - 5%)b基準(zhǔn)價(jià)下浮5%1000 m以上< 25%(1 - 10%) b基準(zhǔn)價(jià)下浮10%（3）上述指引中表一、 二、三中給品牌商家和大面積承租商家在基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上下浮后形成的是 營銷價(jià)，不屬于打折范圍，其差額已在其他定價(jià)中彌補(bǔ)。（4）由于商業(yè)物業(yè)又租又售， 且同時(shí)進(jìn)行，所以應(yīng)對商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目為單位分別按公司要求全 部定出租價(jià)和售價(jià)，從總體定價(jià)上把握定價(jià)是否達(dá)到公司要求。（5 ）把投資成本價(jià)值系數(shù)分?jǐn)傊粮鲀r(jià)格區(qū)的不同樓層。（6）促銷措施的制定和實(shí)施見階段性租賃價(jià)格調(diào)整。四、制定租賃條件租賃條

26、件：包括承租位置、面積、租金水平、承租期、免租期、遞增率和交付裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施、 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，廣告招牌位置及使用條件、管理費(fèi)水平、推廣費(fèi)用水平，預(yù)付或押金數(shù)量等等。一般1000怦以下給予最多三個(gè)月； 1000怦以上最少三個(gè)月甚至正式開張之日，最長不超過半年； 10000怦以上大面積最少半年，可雙方協(xié)商一個(gè)合理的最長期限，由合同中予以約定。 遞增率： 500 m2以下承租一般為 510% ; 500 m 1000 m般為 4% 8% ； 1000 m以上一般為 3%5%； 首二年不遞增，第三年起逐年遞增。（ 3）廣告招牌位置： 每個(gè)商鋪應(yīng)給予一個(gè)免費(fèi)的招牌位置，在商場或商業(yè)街開業(yè)早期，對品牌企業(yè)、大

27、面積承租或位置較偏的商戶可提供一至兩個(gè)設(shè)置在公共位置的廣告位，半年至一年的免費(fèi)使用期， 應(yīng)視項(xiàng)目實(shí)際情況作出安排。 對寫字樓租戶，應(yīng)提供免費(fèi)水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費(fèi)掛公司招牌一個(gè)。 如果整棟物業(yè)不是由一個(gè)商戶整體租用，原則外墻廣告位置要按市場價(jià)值予以收費(fèi)。 如果整棟物業(yè)是由一個(gè)商戶整體租用，外墻的使用權(quán)歸該商戶，以不損壞結(jié)構(gòu)，不丑化形象及符合國家有關(guān)法律法規(guī)為原則，租約期滿商戶應(yīng)予恢復(fù)原狀。（4）管理費(fèi)水平 由廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司建議，經(jīng)地區(qū)公司營銷中心、財(cái)務(wù)部會簽后，由地區(qū)公司總經(jīng)理審批。 康景須于商業(yè)項(xiàng)目完工前兩個(gè)月完成上述審批工作，把結(jié)果遞交至營銷

28、中心。 商場及商業(yè)步行街經(jīng)營期的推廣費(fèi)要包含在管理費(fèi)中，向物價(jià)局申報(bào)，故康景在申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之前要把營銷中心經(jīng)營部擬定的經(jīng)營期推廣費(fèi)商家承擔(dān)之部分融入管理費(fèi)中，向物價(jià)局申報(bào)。（5）租賃雙方簽署合同前，租戶要交納相當(dāng)于兩個(gè)月租金的押金及一個(gè)月租金上期。第四節(jié) 階段性價(jià)格調(diào)整及制定促銷措施 促銷措施和階段性價(jià)格調(diào)整：根據(jù)市場的季節(jié)性和促銷策略，在營銷價(jià)上附加一些優(yōu)惠措施或 對租價(jià)作一些階段性調(diào)整，以促進(jìn)商家在淡季開盤、競爭激烈等時(shí)候達(dá)成成交。、工作流程二、工作指引1、 商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營銷價(jià)內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價(jià)上浮的4%、國際品牌基準(zhǔn)價(jià)下 浮20%和國內(nèi)知名品牌基準(zhǔn)價(jià)下浮 10%的實(shí)際未用完

29、的部分；寫字樓促銷措施的空間來自營銷價(jià)內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價(jià)上浮3%, 300怦1000怦基準(zhǔn)價(jià)下浮5%和1000血2以上基準(zhǔn)價(jià)下浮 10%實(shí)際未用的部分。詳見確立租金價(jià)格走勢的工作指引。2、擬定方案時(shí)，應(yīng)注意把附加了優(yōu)惠條件或調(diào)整了價(jià)格后的租金回報(bào)率與公司要求的該項(xiàng)目租金回報(bào)率相比較。在原租金回報(bào)率不變的情況下恰當(dāng)運(yùn)用延長免租期、租價(jià)折扣、送管理費(fèi)等手段 促進(jìn)成交。3、營銷中心、財(cái)務(wù)部會簽方案，在不低于相關(guān)項(xiàng)目租金回報(bào)率前提下營銷老總作最終審定。4、該制度同時(shí)適用于租戶在合約期內(nèi)提出減租申請的處理。第五節(jié)制定商用物業(yè)租售付款方式商用物業(yè)付款方式：是指商用物業(yè)在買賣過程中我司提供給買受人可供選擇的幾

30、種付款類型及 付款計(jì)劃，如：出售商用物業(yè)時(shí)提供給客戶選擇的一次性付款、揭行按揭、免息分期等。一、工作流程二、工作指引1、商用物業(yè)推售前，項(xiàng)目公司根據(jù)銷售策略、結(jié)合市場因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建 議內(nèi)容包括：付款種類、優(yōu)惠政策、付款計(jì)劃等；或商用物業(yè)推出租賃業(yè)務(wù)前，營銷中心商用物業(yè)經(jīng)營部根據(jù)租賃策略、結(jié)合市場因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內(nèi)容包括:租金繳付計(jì)劃、優(yōu)惠政策等。2、對于出售的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)營銷中心、財(cái)務(wù)部會簽后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同 意后返回營銷中心銷售策劃組。對于出租的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)項(xiàng)目公司、財(cái)務(wù)部會 簽后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同意后返回營銷中心商用物業(yè)

31、經(jīng)營部。3、營銷中心一方面通知項(xiàng)目公司有關(guān)會簽結(jié)果，另一方面擬付款方式表。付款方式表經(jīng)財(cái)務(wù)部審核，營銷老總審批后送行政人事部蓋章（項(xiàng)目公司公章）。4、經(jīng)蓋章的付款方式表由營銷中心頒布給項(xiàng)目公司貫徹執(zhí)行。三、付款方式表 （范本）a）出售商用物業(yè)付款方表（范本）XX樓盤商用物業(yè)付款方式表生效日期：幣別：RMB付款方式手續(xù)一次性付款銀行按揭建筑分期付款輕松分期按揭折扣簽署認(rèn)購書時(shí)付十天內(nèi)簽商品房買賣 合同時(shí)付（扣除定金）簽 署 認(rèn) 購 書 后一個(gè)月內(nèi)二個(gè)月內(nèi)三個(gè)月內(nèi)六個(gè)月內(nèi)九個(gè)月內(nèi)十二個(gè)月內(nèi)單位蓋章:b）出租商用物業(yè)付款方表（范本）XX樓盤商用物業(yè)付款方式表生效日期付款方式辦理手續(xù)誠意金簽署商用物業(yè)

32、租賃意向書時(shí)，承租人交付誠意金5000元（以現(xiàn)金形式支付）。押金簽署商用物業(yè)租賃合同時(shí)，承租人交付兩月租金作為承租押金，如每月租金不 等的，按平均月租金計(jì)收。月租金交鋪時(shí)支付首月租，次月起，當(dāng)月租金必須在該1-5日前交齊。單位蓋章:第四章 商鋪/寫字樓的面積計(jì)算與編號計(jì)算商鋪/寫字樓的面積：按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，根據(jù)單體建筑平面施工圖計(jì)算出每一個(gè)商鋪/寫字樓單元的建筑面積、公攤及實(shí)用率，作為定價(jià)和租售依據(jù)。1、工作流程2、工作指引（1 ）項(xiàng)目公司收到設(shè)計(jì)單位送來的商業(yè)物業(yè)施工平面圖（一式四份）后，送總工室。（2 ）總工室審核圖紙，經(jīng)確認(rèn)無誤后，一份存檔，另三份發(fā)給營銷中心、審核部、營銷中心商 業(yè)物

33、業(yè)經(jīng)營部。（3 ）營銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據(jù)國家頒布的房地產(chǎn)測量方法以及公司的有關(guān)規(guī)定，分別計(jì)算出每一商業(yè)單元的面積（建筑面積、分?jǐn)偯娣e和實(shí)用率）。（4）營銷中心計(jì)算出面積表并予以編號，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后， 送審核部核對，經(jīng)核實(shí)無誤后,送工程、營銷老總審定。（5）獲準(zhǔn)的面積表返回營銷中心，由營銷中心分發(fā)給審核部和營銷中心經(jīng)營部。第五章、宣傳推廣與營銷費(fèi)用的制訂與審批第一篇、商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引一、工作階段主要分成三個(gè)階段： 項(xiàng)目前期：項(xiàng)目開工前后至正式向市場推出之間的階段。 租售推廣期：指正式向市場推出至大致上出租或出售完成之間的階段。 經(jīng)營期：指商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后的階段。二、各

34、階段的工作目標(biāo)、方式、指引1、項(xiàng)目前期： 對大型的商業(yè)項(xiàng)目，特別是所在地塊未能必然性地讓市場認(rèn)同具有高商業(yè)價(jià)值，需要對地 塊的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行培育的情況下，需要安排項(xiàng)目前期宣傳推廣。 主要方式以報(bào)紙軟文、公關(guān)活動、目標(biāo)客群滲透為主：a、報(bào)紙軟文：在主流媒體上以新聞報(bào)導(dǎo)、專題文章等形式不經(jīng)意地引導(dǎo)市場關(guān)注，并認(rèn)同地塊的商業(yè)價(jià)值。b、目標(biāo)客群包括商家及未來消費(fèi)者兩層含義：對商家的滲透是針對性滲透，對符合商業(yè)物業(yè)定位的商家定期寄發(fā)宣傳品，以“匯報(bào)” 項(xiàng)目進(jìn)度、思路以樹立他們對項(xiàng)目的信心。對消費(fèi)者的滲透是廣泛式滲透， 在公司原定的所有對外宣傳中， 對任何機(jī)會、任何形式， 只要能傳遞信息，對消費(fèi)者能作正面引

35、導(dǎo)的機(jī)會都應(yīng)利用。c、公關(guān)活動：包括組織新聞發(fā)布會、奠基儀式，組織專家論壇、智囊團(tuán)、旗艦商家招商會 等多種形式發(fā)布消息和吸引注意力。2 、租售推廣期： 在前期推廣的基礎(chǔ)上大張旗鼓地樹立、鞏固品牌和主題形象，通過對新概念的炒作，多角度地對商業(yè)物業(yè)的盈利能力和消費(fèi)者能獲得新的消費(fèi)體驗(yàn)進(jìn)行層層展現(xiàn)，深入剖析， 有力推動商家的認(rèn)同和進(jìn)駐，同時(shí)也進(jìn)一步為商家培養(yǎng)消費(fèi)群。 主要方式有現(xiàn)場包裝、布置媒體廣告及軟性文章公關(guān)活動展覽會公益贊助等3 、經(jīng)營期： 主要針對商場及規(guī)模較大的商業(yè)街項(xiàng)目。 項(xiàng)目開業(yè)后，推廣的目的是要把項(xiàng)目的品牌和形象進(jìn)一步鞏固和提升，重點(diǎn)是培養(yǎng)消費(fèi)者 到項(xiàng)目來消費(fèi)的消費(fèi)習(xí)慣，在項(xiàng)目開業(yè)頭

36、幾年、消費(fèi)淡季，以及消費(fèi)危機(jī)時(shí)期和過后（例 如非典），宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費(fèi)者的場所才是商家追逐之地，才是有升值潛力 的黃金地。 主要方式：現(xiàn)場商業(yè)氣氛布置公關(guān)活動購物贈禮折扣促銷活動編輯形象/消費(fèi)雜志媒體廣告展覽活動公益與贊助等等三、營銷費(fèi)用的使用范圍1、廣告設(shè)計(jì)費(fèi)2、廣告制作費(fèi)3、媒體發(fā)布費(fèi)4、代理費(fèi)5、手續(xù)費(fèi)6、公關(guān)費(fèi)7、活動費(fèi)8、各種宣傳物料第二篇商業(yè)物業(yè)營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法第一節(jié)預(yù)算編制及評審小組、小組架構(gòu)、小組職能參與預(yù)算編制、評審、管理、監(jiān)督和考核第二節(jié)年度預(yù)算編制和審批流程、編制2、工作指引(1) 董事局下達(dá)營銷費(fèi)用指標(biāo),項(xiàng)目前期以預(yù)算總額來控制;租售推廣期以全年銷售營

37、銷費(fèi)用占全年銷售收入的比例與全年租賃營銷費(fèi)用占全年新簽定合同的年租金水平的比例 共同構(gòu)成；經(jīng)營期以每平方米一定金額來確定。(2) 租售推廣期租賃部分的營銷費(fèi)用基準(zhǔn)數(shù)為 合同上列示的租金單價(jià)X面積X12個(gè)月，并非當(dāng)年實(shí)收租金。(3) 審核部通過招標(biāo)方式制定預(yù)算內(nèi)各類單項(xiàng)費(fèi)用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以供營銷中心和經(jīng)營部編制預(yù) 算方案、費(fèi)用結(jié)算之用。(4) 預(yù)算單位須于每年一月中旬前擬定年度預(yù)算方案。、評審1、評審程序評審環(huán)節(jié)參與部門2、評審工作指引(1) 參與初審的部門對年度預(yù)算進(jìn)行會審，并提出相應(yīng)的建議措施。(2) 營銷中心綜合會審意見，結(jié)合實(shí)際需要，對原方案作出調(diào)整。全(3) 經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由評審小組對

38、新方案進(jìn)行二次會審，最終決定年度預(yù)算方案。(4) 方案確定后，集團(tuán)公司與董事局、地區(qū)公司營銷中心、經(jīng)營部與集團(tuán)公司分別簽定年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)算責(zé)任書，并按年度預(yù)算方案制定月度預(yù)算方案。3、年度預(yù)算表年度商業(yè)物業(yè)營銷費(fèi)用預(yù)算表格式階段項(xiàng)目使用方式1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)項(xiàng)目前期推廣XX項(xiàng)目報(bào)紙軟文宣傳物料公關(guān)活動小計(jì)租售推廣期推廣XX項(xiàng)目報(bào)紙廣告電視廣告電臺廣告公關(guān)活動小計(jì)經(jīng)營期推廣XX項(xiàng)目宣傳活動公關(guān)活動報(bào)紙廣告小計(jì)總計(jì)制表人： 單位責(zé)任人： 第三節(jié)月度預(yù)算編制及審批程序、編制及審批流程二、操作規(guī)定1、 經(jīng)營部根據(jù)年度預(yù)算方案，于每月25日之前擬定下一個(gè)月的預(yù)算方案

39、，并報(bào)地區(qū)公司銷售副總審批；2、銷售副總審批同意的本月預(yù)算方案交由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部備案；3、經(jīng)營部執(zhí)行當(dāng)月預(yù)算方案。三、月度預(yù)算表項(xiàng)目所屬階段序號宣傳推廣項(xiàng)目規(guī)格單價(jià)費(fèi)用承造單位年度營銷費(fèi)用使用累計(jì)（含本月）XX項(xiàng)目1234XX項(xiàng)目1234XX項(xiàng)目1234XX項(xiàng)目1234XX項(xiàng)目1234XX項(xiàng)目1234制表人： 單位責(zé)任人： 四、月度預(yù)算方案實(shí)施1、工作流程2、工作指引（1）計(jì)劃、合同會簽程序。合同/計(jì)劃會簽標(biāo)準(zhǔn)合同（范本） 單價(jià)符合費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)非標(biāo)準(zhǔn)合同（范本） 單價(jià)符合費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)合同（范本） 單價(jià)不符合費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)非標(biāo)準(zhǔn)合同（范本） 單價(jià)不符合費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)合同備案屬預(yù)算內(nèi)開 支，且合同（或計(jì)劃） 標(biāo)的

40、額在5000元以 內(nèi)（含5000元）合同（或計(jì)劃）會簽單位：合同（或計(jì)劃）會簽單位：合同（或計(jì)劃）會簽單位：合同（或計(jì)劃）會簽單位：由營銷中心將合 同/計(jì)劃交由集團(tuán) 財(cái)務(wù)部備案。經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù)經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù)法律室（會簽合同條款）經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù) 審核室（審定價(jià)格）經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù)法律室（會簽合同條款）審核部（審定價(jià)格）屬預(yù)算內(nèi)開 支，且合同（或計(jì)劃） 標(biāo)的額在5000元以 上, 10萬元以下經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù)銷售副總經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù)法律室（會簽合同條款） 銷售副總經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人 地區(qū)公司財(cái)務(wù) 審核室（審定價(jià)格） 銷售副

41、總經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù)法律室（會簽合同條款） 審核室（審定價(jià)格） 銷售副總截至本合同（或計(jì)劃）止，費(fèi) 用支出超出本年累 計(jì)預(yù)算額10%范圍 內(nèi)（含10%），且合 同（或計(jì)劃）標(biāo)的額 在10萬元以下經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù)銷售副總經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù)法律室（會簽合同條款） 銷售副總經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人 地區(qū)公司財(cái)務(wù) 審核室（審定價(jià)格） 銷售副總經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù)法律室（會簽合同條款） 審核室（審定價(jià)格） 銷售副總截至本合同（或計(jì)劃）止，費(fèi) 用支出超出本年累 計(jì)預(yù)算額10%以上 或無論是否超預(yù) 算，本合同（或計(jì) 戈打標(biāo)的額在10萬 元以上（含10萬元）經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人 地

42、區(qū)公司財(cái)務(wù) 銷售副總 財(cái)務(wù)副總 集團(tuán)總裁經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù)法律室（會簽合同條款） 銷售副總財(cái)務(wù)副總集團(tuán)總裁經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人 地區(qū)公司財(cái)務(wù) 審核室（合同招標(biāo)） 銷售副總 財(cái)務(wù)副總 集團(tuán)總裁經(jīng)營部第一負(fù)責(zé)人地區(qū)公司財(cái)務(wù)法律室（會簽合同條款） 審核室（合同招標(biāo)） 銷售副總財(cái)務(wù)副總集團(tuán)總裁3、結(jié)算結(jié)算是指方案實(shí)施后對相關(guān)費(fèi)用的支付。（1）計(jì)劃類費(fèi)用結(jié)算：按樣報(bào)或播出證明憑實(shí)結(jié)算有關(guān)款項(xiàng)；（2）合同類、請示類費(fèi)用結(jié)算：則根據(jù)驗(yàn)收制度驗(yàn)收，按合同條款如實(shí)結(jié)算款項(xiàng);（3）各類款項(xiàng)支付必須按財(cái)務(wù)新頒的付款審批制度報(bào)批；（4）禁止將結(jié)算款折分請款，一經(jīng)查實(shí)，從重處罰經(jīng)辦人及部門負(fù)責(zé)人。第四節(jié)預(yù)算方案調(diào)

43、整、操作流程二、操作規(guī)定1、 經(jīng)營部在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實(shí)際需要提出預(yù)算調(diào)整方案（一般指年度預(yù)算方案），或有關(guān) 單位（如：審計(jì)室、財(cái)務(wù)部、營銷中心等）在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時(shí)提出修改建議；2、 評審小組對預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會審，會審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行；第五節(jié)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施1、地區(qū)公司財(cái)務(wù)部及營銷中心經(jīng)營部應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺帳如：預(yù)算執(zhí)行情況登記表（見下表），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度；費(fèi)用使用單位：預(yù)算執(zhí)行情況登記表單位：元費(fèi)用類別日期摘要已付金額本月預(yù)算額上月結(jié)轉(zhuǎn)額余額已付金額合計(jì)說明：1、已付金額是指已經(jīng)支付的營銷費(fèi)用金額；2、上月結(jié)轉(zhuǎn)額是指上月月底的余額；3

44、、余額=本月預(yù)算額 -已付金額+上月結(jié)轉(zhuǎn)額2、每月26日費(fèi)用經(jīng)營部將本月預(yù)算執(zhí)行情況登記表報(bào)地區(qū)公司財(cái)務(wù)復(fù)核，每月30日財(cái)務(wù)部門將復(fù)核無誤的預(yù)算執(zhí)行情況登記表報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；預(yù)算執(zhí)行情況匯總表單位：萬元項(xiàng)目公司全年預(yù)算總額1月份2月份月份本月預(yù)算額本月實(shí) 際發(fā)生 額本月實(shí) 際支付 營銷費(fèi) 用金額本月已 付款金 額與本 月預(yù)算 額比率本年累計(jì) 已付款金 額與本年 累計(jì)預(yù)算 額比率本月預(yù)算額本月實(shí) 際發(fā)生 額本月實(shí) 際支付 營銷費(fèi) 用金額本月已 付款金 額與本 月預(yù)算 額比率本年累計(jì) 已付款金 額與本年 累計(jì)預(yù)算 額比率本月預(yù)算額本月實(shí) 際發(fā)生 額本月實(shí) 際支付 營銷費(fèi) 用金額本月已 付款金 額與本

45、月預(yù)算 額比率本年累計(jì) 已付款金 額與本年 累計(jì)預(yù)算 額比率駿景項(xiàng)目華景項(xiàng)目帝景項(xiàng)目愉景項(xiàng)目珠江帝景逸景翠園華南新城合 計(jì)注：對于須預(yù)警的數(shù)據(jù)，請?jiān)谠摂?shù)據(jù)左上方以“* "表示3、每月費(fèi)用統(tǒng)計(jì)區(qū)間為：上月 26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月 26日至6月30日，七月份為 7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31 日;4、 審計(jì)室對預(yù)算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計(jì)作用，財(cái)務(wù)部必須于每月1日前將上月預(yù)算執(zhí)行情況匯 總表報(bào)審計(jì)室。每半年，由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部、審核部、審計(jì)室聯(lián)合對各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn) 行審計(jì)，并根據(jù)實(shí)際需要對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；5、預(yù)算制訂后，要求每

46、季度費(fèi)用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪 動，但不可挪作營銷費(fèi)用以外的用途。第六節(jié)預(yù)算考核辦法一、預(yù)算編制時(shí)間規(guī)定1、 營銷中心經(jīng)營部必須于每年1月10日前將本年度預(yù)算方案報(bào)評審小組，評審小組必須及時(shí)組織會審，并在 5個(gè)工作日完成初審工作，5個(gè)工作日內(nèi)完成二次會審，1月底簽訂預(yù)算責(zé)任書2、 經(jīng)營部必須于每月 25日前擬定下一個(gè)月的預(yù)算方案，并于25日當(dāng)天送至銷售副總辦公室 審批；3、 經(jīng)營部收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1個(gè)工作內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送地區(qū)公司財(cái)務(wù)備案；二、預(yù)算執(zhí)行考核辦法營銷費(fèi)用預(yù)算列入年終獎(jiǎng)金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎(jiǎng)，超支懲罰，具體 事項(xiàng)在獎(jiǎng)

47、金考核辦法中另行規(guī)定。第七節(jié)營銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)、制定標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)程序1、操作流程2、操作規(guī)定（1）經(jīng)營部根據(jù)審核部要求列出費(fèi)用明細(xì)表，明細(xì)表內(nèi)容包括：費(fèi)用名稱、規(guī)格、制作要求等；（2）審核部根據(jù)經(jīng)營部提供的有關(guān)資料按招標(biāo)程序確定合作單位及標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)；（3） 經(jīng)營部根據(jù)實(shí)際需要與合作單位簽訂合作合同（如:宣傳印刷合同、廣告制作合同等）以標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)作為合同單價(jià)，凡與標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)不符或未有標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的，均須報(bào)審核部審定價(jià)格（或招標(biāo)），并對標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)表予以補(bǔ)充；（4）審核部必須定期了解市場行情，以確保標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)符合市場趨勢，每季度必出一份市場調(diào)查報(bào)告，以進(jìn)一步評估標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的可行性，并報(bào)評審小組；（5）標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)與操作與住宅

48、推廣基本保持一致。第六章交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)：是指我司將商用物業(yè)交付給業(yè)主使用時(shí)所需具備的裝修條件，商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的書面文本分兩類， 一類是用于宣傳推廣的書面文本，另一類是用于買賣合同附件及現(xiàn)場施工的書面文本。一、工作流程二、工作指引1、商用物業(yè)推租售前或現(xiàn)場施工進(jìn)入裝修階段，項(xiàng)目公司擬商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)書面文本， 交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包括：公共部分、室內(nèi)部分、水電等。2、交樓標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營銷中心、審核部、規(guī)劃設(shè)計(jì)室、總工室會簽，公司領(lǐng)導(dǎo)審定。3、經(jīng)審定的交樓標(biāo)準(zhǔn)返回項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司根據(jù)會審意見修改原交樓標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)無誤后 發(fā)給相關(guān)單位（營銷策劃組、簽約組、經(jīng)營部、工程部）使用。第二節(jié)審定裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內(nèi)外交樓標(biāo)準(zhǔn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)報(bào)批，通過后方可 頒布執(zhí)行。一、工作流程項(xiàng)目公司 提出裝修標(biāo)準(zhǔn)建議各相關(guān)部門 會簽地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo) 審定項(xiàng)目公司 安排商鋪裝修4、工作指引1、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議應(yīng)