1、怎樣做好甲方代表的管理工作甲方代表受業(yè)主委派，代表業(yè)主對工程項(xiàng)目實(shí)施全程監(jiān)督，并代表業(yè)主對工程項(xiàng)目實(shí)施 職權(quán)范圍內(nèi)管理的常駐現(xiàn)場工程管理人員，要做好甲方代表的工作，必須充分理解甲方代表 的角色、職責(zé)、任務(wù)、作用等。一、明確甲方代表的職責(zé)工程部甲方代表應(yīng)該身具“協(xié)調(diào)管理”兼“技術(shù)管理”的角色，他代表業(yè)主對整個(gè)工程 項(xiàng)目從施工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收全過程實(shí)行管理和監(jiān)督，所以實(shí)際上也是一個(gè)總體協(xié)調(diào)和管理 者。在協(xié)調(diào)方面，又分對外協(xié)調(diào)和對內(nèi)協(xié)調(diào)，對外負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理好建設(shè)各方的關(guān)系是地產(chǎn)公 司的工程管理的一項(xiàng)重要工作，包括與施工單位（總包與各專業(yè)分包）、監(jiān)理、設(shè)計(jì)，還有 水、電、園林等，政府相關(guān)部門如規(guī)劃、國土、

2、城管、環(huán)保、建設(shè)管理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)等部 門。不僅要處理好與這些單位的關(guān)系，還要幫助建設(shè)相關(guān)各方處理好他們之間的相互關(guān)系 等。對內(nèi)綜合協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位和公司各職能管理部門之間的關(guān)系，確保 實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目按期投入使用。在施工的時(shí)候，甲方代表不可能代替監(jiān)理和施工單位的質(zhì)檢員 來管理工程質(zhì)量，工作重心應(yīng)該以協(xié)調(diào)為主，但也不能放松施工管理，所以要充分利用和管 理好監(jiān)理和施工管理人員，對整個(gè)工程進(jìn)行宏觀和微觀方面的管理。二、如何處理工作中的問題1）要有責(zé)任心和原則性在工作中要有責(zé)任心，主要體現(xiàn)敬業(yè)精神，盡量多發(fā)現(xiàn)問題，多解決問題。對在工程中 發(fā)現(xiàn)的問題，遇到的問題及時(shí)進(jìn)行深入研究，做好核實(shí)工作

3、，關(guān)鍵問題上必須寸步不讓，細(xì) 小問題可以自己在項(xiàng)目上靈活掌握。但有些重大的問題和不能解決的問題必須及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯 報(bào)，以能及時(shí)解決。要有足夠的責(zé)任心和堅(jiān)定的原則性，要有足夠的溝通協(xié)調(diào)能力，遇事要 頭腦靈活，處事不驚，能夠變通，靈活掌握。2）具有前瞻性工作中甲方代表要履行好職責(zé)，就要提高看問題的高度，對問題要有前瞻性。如果只局 限于眼前，勢必導(dǎo)致工作的被動(dòng)。甲方代表應(yīng)具有前瞻性的能力，例如，應(yīng)對工程索賠現(xiàn)象 要立足于防范，只有全面認(rèn)識(shí)到產(chǎn)生工程索賠的各種誘因，掌握其引發(fā)工程索賠的各項(xiàng)因 素，及時(shí)化解矛盾，才能防患于未然。對已經(jīng)出現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)情況，必須踏踏實(shí)實(shí)，面對現(xiàn)實(shí)情 況處理好問題。3）做事要有計(jì)劃

4、和做好處理隨機(jī)問題出現(xiàn)的準(zhǔn)備工作中甲方代表所面臨的工作很多，計(jì)劃必不可少，所以合理的制定工作計(jì)劃，使工作 有條不紊地進(jìn)行，是對工程施工過程實(shí)施有效管理的基礎(chǔ)。計(jì)劃的制定要綜合各方面的因 素，要符合工程施工的客觀規(guī)律，實(shí)際上它集中反映了甲方代表事前對工作過程的認(rèn)識(shí)了 解。但隨著工程的進(jìn)行，外部條件的變化，施工過程中出現(xiàn)的情況也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，所 以工程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生隨機(jī)事件。如果甲方代表將計(jì)劃“僵化”，不能客觀面對和及時(shí)處理隨 機(jī)事件，計(jì)劃很可能變成一紙空文；如果因?yàn)殡S機(jī)事件的發(fā)生，而拋棄計(jì)劃，將很可能導(dǎo)致 工作紊亂。三、協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系在工程的整個(gè)開展過程中甲方代表還要處理好各方面的關(guān)系，這

5、是做好甲方代表工作的 重要前提。熟悉項(xiàng)目內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門的工作流程和部分相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)，比如要了解預(yù)結(jié)算、項(xiàng) 目建設(shè)流程等。和政府相關(guān)部門的辦事人員要有一定的聯(lián)系，知道最基本的辦事流程。參與 工程建設(shè)的單位有勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、甲供材料供應(yīng)單位、試驗(yàn)檢 測單位等，涉及的合同也好多，處理好各單位之間的關(guān)系是基礎(chǔ)，還要懂得協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)合作 單位和項(xiàng)目內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門之間的關(guān)系。甲方代表是受業(yè)主委派負(fù)責(zé)建設(shè)工程施工管理的人 員，應(yīng)充分行使自己的權(quán)力，認(rèn)真履行其職責(zé)，綜合協(xié)調(diào)好各單位之間的關(guān)系，必須處處注 意實(shí)事求是地維護(hù)業(yè)主的利益。四、施工目標(biāo)的控制在工程建設(shè)中，甲方代表應(yīng)縱覽全局，對工程從

6、施工方案可行性研究、施工準(zhǔn)備、施工 實(shí)施到工程竣工的每一個(gè)過程、每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)管理措施和方法。做好圖紙會(huì) 審、技術(shù)交底等工作，盡最大可能減少因圖紙失誤造成的損失，把好材料進(jìn)場關(guān)。甲方代表 還應(yīng)根據(jù)工程各分部、分項(xiàng)或各道工序的特點(diǎn)制定相應(yīng)的檢查及技術(shù)管理措施。如對隱蔽工 程一定要跟蹤管理；甲方代表還要加強(qiáng)對施工隊(duì)伍的管理，加強(qiáng)職業(yè)道德教育。1）準(zhǔn)備階段首先要全面了解整個(gè)工程的計(jì)劃目標(biāo)，對擬建工程做好現(xiàn)場勘查工作，時(shí)刻掌握影響現(xiàn) 場開、停工情況；其次要了解工程各階段進(jìn)展情況，如設(shè)計(jì)圖，施工委托，規(guī)劃報(bào)建，施工 報(bào)監(jiān)，材料準(zhǔn)備情況、施工力量等，同時(shí)要及時(shí)檢查監(jiān)理對工程的準(zhǔn)備情況；最后要及

7、時(shí)組 織監(jiān)理單位和施工單位審核圖紙，解決圖紙自身存在的問題。同時(shí)要了解熟悉各類合同。2）施工階段質(zhì)量控制方面，以監(jiān)理單位為主，甲方代表的工作重點(diǎn)是通過對現(xiàn)場施工質(zhì)量的巡查來 了解監(jiān)理工作情況，并依據(jù)相應(yīng)的考核制度對監(jiān)理和施工單位以懲罰和獎(jiǎng)勵(lì)，從而來檢查監(jiān) 理對現(xiàn)場的管理情況，同時(shí)要向監(jiān)理傳遞“質(zhì)量檢查要控制在第一道工序”的思路，要求監(jiān) 理及時(shí)將檢查結(jié)果反饋，對關(guān)鍵部分關(guān)鍵工序和主要設(shè)備要加強(qiáng)檢查，加大力度對現(xiàn)場施工 情況的調(diào)查等。?跟蹤記錄和攝像取證？，進(jìn)行現(xiàn)場記錄有利于跟蹤問題并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，同時(shí)可以利于 提出質(zhì)量問題的處理?，F(xiàn)場管理人員要堅(jiān)持記工程日記和現(xiàn)場旁站、巡查、抽查等的記錄， 對發(fā)

8、現(xiàn)的問題進(jìn)行準(zhǔn)確的位置、數(shù)量、狀態(tài)描述，并記錄處理意見與處理過程與處理效 果。？借鑒監(jiān)理工作的工地例會(huì)、專題例會(huì)、發(fā)函、停工、處罰等手段來進(jìn)行工程管理。？進(jìn)度控制方面，主要是以甲方代表為主，要督促施工單位制定合理的工期安排，要求監(jiān) 理單位監(jiān)督施工單位是否能夠按照工期安排進(jìn)行，并及時(shí)將結(jié)果反饋，督促監(jiān)理單位檢查施 工單位的施工組織設(shè)計(jì)是否按期完成，并檢查對其完成情況，對于監(jiān)理反饋的信息要及時(shí)進(jìn) 行落實(shí)。投資成本控制方面，只要是以經(jīng)營為目的的機(jī)構(gòu)，沒有一家不控制成本的。房地產(chǎn)開 發(fā)商也不例外。低價(jià)中標(biāo)不僅是建筑行業(yè)的慣例，更是經(jīng)營商家的理性的反映。低價(jià)的關(guān)鍵 是如何在盡可能低的價(jià)格條件下能夠得到?jīng)]

9、有表觀缺陷和重大缺陷的合格建筑產(chǎn)品。也就是 說如何做得成本控制到恰到好處。既做到了低成本，又做到的質(zhì)量合格還盡可能少地被小業(yè) 主指責(zé)。？控制成本的手段主要是通過設(shè)計(jì)概預(yù)算、合同管理、甲分包、甲供、甲訂已購、約定名 牌與廠家、已選甲定等方式，同時(shí)控制區(qū)并處理好現(xiàn)場簽證問題。？工程量控制方面，甲方代表的工作重點(diǎn)是建議與決策，在投資方面甲方代表有權(quán)利和義 務(wù)提出合理的建設(shè)建議和采用合理經(jīng)濟(jì)的建筑材料，便于降低投資成本，對于一些更為合理 的施工工藝，甲方代表應(yīng)該具備一定的判斷能力和決策權(quán)，對于簽證要以合同為基礎(chǔ)，并能 夠做到嚴(yán)格靈活處理，工程量管理方面，必須做好分項(xiàng)目按日月年的統(tǒng)計(jì)，主要抓好監(jiān)理和 施

10、工單位日統(tǒng)計(jì)工作，并以記錄為基礎(chǔ)加強(qiáng)現(xiàn)場核實(shí)，核對抽查，對超出范圍要做好匯報(bào)記 錄工作。安全方面，要求施工單位要落實(shí)三級安全教育，首先在每一項(xiàng)工作開展時(shí)，要求監(jiān)理單 位監(jiān)督施工單位組織施工安全交底，在思想上每個(gè)人都要有個(gè)認(rèn)識(shí)。其次，在工程的過程中 要定期、不定期進(jìn)行安全檢查，對于不符合安全要求的做法要嚴(yán)肅處理，要及時(shí)整改到位， 避免安全事故的發(fā)生。3）驗(yàn)收階段要抓好監(jiān)理的預(yù)驗(yàn)收情況，對于驗(yàn)收的遺留問題要進(jìn)行督促和跟進(jìn)處理，并進(jìn)行復(fù)查。 同時(shí)要求監(jiān)理對竣工資料進(jìn)行驗(yàn)收，督促監(jiān)理仔細(xì)對資料進(jìn)行審核核查，做好竣工圖與現(xiàn)場 情況的核對工作。對于合格的資料要做好驗(yàn)收資料的移交工作，并負(fù)責(zé)組織安排竣工驗(yàn)收

11、申 請報(bào)告提交等工作。4）資料控制？? ?負(fù)責(zé)資料真實(shí)準(zhǔn)確合理性審核，對資料上交及時(shí)性和對各環(huán)節(jié)審核的進(jìn)行跟進(jìn)，加強(qiáng)對 違規(guī)的現(xiàn)象進(jìn)行監(jiān)管把關(guān)，并使各環(huán)節(jié)要有清晰的意識(shí)。加強(qiáng)資料控制不僅僅是要求施工方 按時(shí)完成工程資料，而且要將資料與工程實(shí)際進(jìn)行復(fù)核。對資料進(jìn)行復(fù)核，可以給施工方一 定的壓力。對于任何施工實(shí)際與施工資料不符的地方，法律上講都是違約現(xiàn)象，？?工程資料一定要按國家規(guī)范認(rèn)真、按實(shí)填寫，將按規(guī)定的時(shí)間提交審批和存檔。?5）合同管理？作為甲方工程師，執(zhí)行合同是十分關(guān)鍵的工作職能，也是一項(xiàng)工作技巧。通過合同來約 束施工方保證按進(jìn)度、質(zhì)量要求來完成項(xiàng)目施工。同時(shí)在施工過程中如何通過獎(jiǎng)罰、協(xié)商

12、等 有效手段來促進(jìn)施工任務(wù)的保質(zhì)保量地完成，這需要以合同為依據(jù)。另外還需按合同對施工 中的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行控制。合同管理包括即時(shí)向公司報(bào)告按合同支付工程進(jìn)度款，交付甲供材料，甲方分包單位的 進(jìn)場、施工協(xié)調(diào)等。？?為了提高現(xiàn)場管理水平，現(xiàn)場管理人員還應(yīng)該從施工現(xiàn)場管理過程中總結(jié)，發(fā)現(xiàn)合同條 款中與施工現(xiàn)實(shí)不合適的條款與文字，還有對甲方不利的條款，合同中的遺漏等到問題補(bǔ)充 和健全。6）協(xié)助銷售？營銷部門常會(huì)根據(jù)市場的需求，要求施工現(xiàn)場進(jìn)行包裝、產(chǎn)品改進(jìn)。只要不影響結(jié)構(gòu)安 全，工程管理部門原則上應(yīng)予以支持。工程管理如何配合銷售？工程管理配合營銷主要有五個(gè)方面的工作，一是按營銷方案進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，

13、二是在施工 過程中維護(hù)項(xiàng)目形象，三是在施工過程中利用產(chǎn)品的生產(chǎn)過程來進(jìn)行營銷，四是產(chǎn)品竣工的 移交工程管理協(xié)助，五是維修服務(wù)。？1 按營銷方案進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)？?營銷部門的營銷方案中通常會(huì)列出產(chǎn)品的戶型、樓宇外觀、小區(qū)園林、配套，以及套內(nèi) 和公共部分的空間組合與布局。為了達(dá)成營銷目的，工程人員就應(yīng)該按照營銷構(gòu)思去完成產(chǎn) 品實(shí)體。具體工作就是督促和協(xié)助設(shè)計(jì)單位將營銷理念技術(shù)化并形成施工圖紙。？2在施工過程中要維護(hù)項(xiàng)目形象？包括盡量少因施工影響周邊居民和單位的工作、生活、學(xué)習(xí)，同時(shí)通過建圍墻、保護(hù) 周邊環(huán)境，維持施工場地的整潔，使工人遵守紀(jì)律等。? 3 利用產(chǎn)品的生產(chǎn)活動(dòng)來進(jìn)行營銷？將產(chǎn)品的制造過程告

14、知消費(fèi)者，也不失為一個(gè)好的營銷策略。有很多優(yōu)秀的廣告利用 產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中的精心制造的生產(chǎn)實(shí)際，可以增加消費(fèi)者對產(chǎn)品質(zhì)量的信心。？4 加強(qiáng)維修服務(wù)來促進(jìn)企業(yè)形象？大的品牌地產(chǎn)商都通過居住階段的各種維修、維護(hù)服務(wù)來提高企業(yè)形象，從而達(dá)到產(chǎn) 品的經(jīng)久不衰。？?？五、最后，可以理解甲方代表的工作是一個(gè)系統(tǒng)工程，它涉及到不同的部門不同的參建單位 不同的施工項(xiàng)目程序。因此如何做好工程，管理好現(xiàn)場，具體工作中要做的簡單的歸結(jié)為以 下幾點(diǎn)：1）督促、監(jiān)督監(jiān)理、施工單位進(jìn)場，并辦理作業(yè)面的移交手續(xù)。從人員、材料、施工機(jī)械 設(shè)備、機(jī)械安裝、資料準(zhǔn)備、臨時(shí)設(shè)施的搭建等方面進(jìn)行管理。2）處理好臨時(shí)用水、用電的使用，施工、場外道路的落實(shí)，標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)的引入等。3）認(rèn)真熟悉圖紙，組織圖紙會(huì)審，提出圖紙中存在的問題。4）充分利用好監(jiān)理單位，加強(qiáng)督促監(jiān)理單位做好對施工單位現(xiàn)場的施工管理。5）強(qiáng)化合同管理制度，做到說話辦事必有依據(jù)，出現(xiàn)問題應(yīng)根據(jù)合同對施工單位進(jìn)行懲 罰。6）在施工過程中要進(jìn)行安全、質(zhì)量、進(jìn)度等方面的監(jiān)督。7）做好日常的管理工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作。8）對監(jiān)理工作中的不足要及時(shí)與監(jiān)理進(jìn)行溝通指出。9）在每次工程例會(huì)中了解每周的施工情況，對上周的問題是否已經(jīng)閉合；新出現(xiàn)哪些問 題，在會(huì)議中強(qiáng)調(diào)監(jiān)理在工程施工中的重要