1、1. 商業(yè)地產(chǎn)招商有南北區(qū)域之分，如眾多北方的品牌不會或短期內(nèi)不考慮南方市場；一二線城市和三四線城區(qū)之分，如有些品牌對市場的認(rèn)可及商業(yè)條件的承受能力不同，各個區(qū)域都存在很大的市場區(qū)別，能搞定本區(qū)域的不一定能夠搞定其他區(qū)域。2.商業(yè)地產(chǎn)招商和普通房地產(chǎn)銷售有些極大不同，有極大可能跨市甚至跨省作業(yè)，增加了招商難度的同時也考驗了招商人員的能力。3.目前一二線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成熟，開發(fā)接近尾聲，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量近兩年供過于求，在1516年將會呈井噴狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)招商將會呈現(xiàn)越來越難的趨勢。小結(jié)，商業(yè)地產(chǎn)招商難度較大，一二線城市已經(jīng)缺少招商人員成長的土壤，三四線城市未來幾年將會呈現(xiàn)招商越來越難的

2、狀態(tài)，但是對于招商人員是一個很好的成長平臺。4.商業(yè)地產(chǎn)運營與傳統(tǒng)百貨商超不同，更注重于區(qū)域的整體市場運營，致力于提供更好的品牌組合更豐富的產(chǎn)品更好的購物體驗給予消費客群，包含了品牌招商，商戶管理，運營管理，運營策劃，工作專業(yè)性更廣泛也更復(fù)雜。5.一二線城市目前缺乏專業(yè)運營人才，三四線城市未來眾多商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行市場洗牌的時候?qū)τ谶\營人才將會呈現(xiàn)井噴的趨勢?？偨Y(jié)，招商難做并且前途未卜，運營更難做且沒有學(xué)習(xí)的平臺但是前途一片光明能做銷售的做不了招商，能做招商的做不了運營，能做運營的有一些能做招商！1. 招商相對于運營職位來說是一中中級階段的成長；招商崗位本身的主要依賴項目總對自身的定位，就是說從工

3、程為主導(dǎo)入運營為主的對一個項目的關(guān)鍵時刻，所以說做過基礎(chǔ)招商人更容易對最終消費者產(chǎn)生誤區(qū)，因為招商面對是“把商家弄到項目里經(jīng)營的思路”所以考核結(jié)果是“在招商過程中簽約率”，而運營正好相反“運營面對是保證坪效內(nèi)、租金內(nèi)”商戶的經(jīng)營情況，但是一個好運營人員可以非常容易的簽約招商商家，而招商人員少有人能保證運營的層面事情。所以說在規(guī)模不大的開開發(fā)商中從招商到運營是一個職業(yè)角度的提升。2.運營更具備職業(yè)人生的價值！我們做商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)關(guān)鍵看中是自身水平、行業(yè)經(jīng)驗、對集團政策的消化力、三點中運營職位起著十分重要角色，運營總監(jiān)、招商總監(jiān)前者更有職業(yè)含金量。以萬達(dá)為例，城市公司總一般都具備能做運營、（提出

4、針對城市公司級別項目的思路）招商能力（可以高度匹配甚至提升進(jìn)入商家能力）兩個方面，在日常運營中我們面對問題是多樣的，但是也是成長的關(guān)鍵時期。萬達(dá)曾有做運營年輕人，自行編寫運營剛要。絕對是日后做大事的基礎(chǔ)，運營角度看問題其實就會發(fā)現(xiàn)很多有趣的地方：“為什么消費者喜歡這家餐廳、為什么麥當(dāng)勞促銷等”，而且良好身份也是可以安靜思考商業(yè)運營的未來的先決條件，運營人更喜歡稱呼自己為“店長”這個詞眼，筆者短暫任期一段時間綜合體運營總監(jiān)職位感覺和航母艦長差不多。做運營的好處就是以后可以去下游行業(yè)做發(fā)展總、也可以到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)做創(chuàng)業(yè)合伙人，更可以自己干脆開店。方式多多。萬達(dá)很多事業(yè)部總就是運營做起來的，但是要十分

5、珍惜在 運營這個身份階段廣泛的學(xué)習(xí)能力“英語、財會、營銷”是三大匹配，還有就是厚黑學(xué)了，如果你年紀(jì)不大30歲內(nèi)能從招商到運營是難得機會。最后：放下自己，別人說你什么這真的很無所謂的事情，他們畢竟不是你。當(dāng)然你成功了也不會分他們錢，有些朋友是值得你交的他們提升你，還有就是嫉妒你了，做運營時候不斷反思自己，多和認(rèn)為自己工作不到位上級溝通，機會來了會懂得我說這些的意義，祝順利，和以后多分享自己工作中的遇到問題到知乎。 2. 目前正供職于運營，并且喜歡這個崗位，所以講運營。一，運營工作的學(xué)習(xí)是更傾向于師徒制的。也就是在最初期需要有導(dǎo)師帶，好的導(dǎo)師可以讓你看問題的視角更高更專業(yè)。而單純的自我學(xué)習(xí)會有很多

6、角度揣測不到，畢竟運營工作的是太綜合的覆蓋面。二，運營的KPI是營業(yè)額。你可以通過幫扶店鋪而增加營業(yè)額，也可以通過提前開業(yè)而獲得更多的營業(yè)額。當(dāng)然，收益也很重要，所以你要保證租金按時到賬，或者提高營業(yè)額來提高你的抽成收益。而分解來說，運營承擔(dān)的三大核心工作為:1.新店開業(yè):新進(jìn)店鋪的裝修進(jìn)度跟進(jìn)（涉及圖紙審核，消防空調(diào)跟進(jìn)，營業(yè)執(zhí)照跟進(jìn)，進(jìn)度把控催催催，開業(yè)活動，人員培訓(xùn)等等）。2.租金催繳（不同項目可能不一定會有這一項）。3.店鋪幫扶（人員，店鋪，貨品，異業(yè)聯(lián)盟，想各種各樣的幫扶方案）。與此同時，根據(jù)所在公司不同，你甚至可以做大型活動策劃等等。在我們公司，你甚至可以越界。推廣的活也可以做點，

7、招商的活也可以做點。而他們，是做不了運營的。三，運營是各部門的樞紐，是商家與商場聯(lián)系的通道。你們公司的招商，推廣，物業(yè)，工程事宜全部都是你跟商鋪溝通。協(xié)調(diào)人與人的關(guān)系。四，部分公司的運營是雙職能的。即不止負(fù)責(zé)以上三大核心工作（店鋪運營），你還有場地管理，會員管理，與銀行對接等等的另一職能線。五，其實運營很像職業(yè)經(jīng)理人，管著很多店鋪的職業(yè)經(jīng)理人。了解不同業(yè)態(tài)的乙方店鋪，為他們的業(yè)績提出建議。所以做運營就像在面包店，服裝，化妝品，兒童業(yè)態(tài)等乙方公司輪流跳過槽.什么行業(yè)都較為深入的懂一點。今后若想創(chuàng)業(yè)，行業(yè)認(rèn)知度和人脈其實都能找到點人。相比于招商，你會更深入點。六，運營是商業(yè)的基礎(chǔ)，也是基石。一般的

8、商業(yè)新人，建議先做運營，再轉(zhuǎn)崗。你的知識會更踏實，也會更了解商家和顧客的需求。畢竟，購物中心，商家和顧客是第一要素。七,補充一個運營本職細(xì)則（各公司實行略有差異）一邊在跑步機上熱身，一邊敲個答案。商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者，畢業(yè)后在某知名項目做了三年招商，看著項目從無到有，現(xiàn)在到了另外一家公司，老大一句話，說你去做運營吧，我估計以后就是運營狗了。簡單來說，招商看起來風(fēng)光自由，但是隨著項目的結(jié)束，你風(fēng)華燦爛也快結(jié)束了，就等著下一個項目，下一次綻放，或者等著品牌調(diào)整。但是哪有那么多項目呢？你也知道中國商業(yè)地產(chǎn)過剩到什么地步了。運營看起來苦逼木訥，其實玩起來也挺有趣。怎么分析商家業(yè)績，怎么導(dǎo)流，怎么人流變現(xiàn)成業(yè)

9、績，怎么配合商家各個活動，怎么讓項目越來越好。如果說一個商業(yè)項目是自家的閨女，那招商就是十月懷胎，備孕，胎教，營養(yǎng)，各方面要跟得上，以確保孩子健康出生。而運營，就是孩子生出來之后，如何從他嗷嗷待哺，蹣跚學(xué)步，牙牙學(xué)語（開業(yè)初期），一步步陪著經(jīng)歷成長，陣痛（調(diào)整期），從養(yǎng)在深閨人未識（培養(yǎng)期），到回眸一笑百媚生（成熟期），再到才女欣逢才子家（整體出售）。那句話怎么說來著？陪伴才是最長情的告白。最后奉勸題主一句話，曾經(jīng)某位老總跟我說的“我在你這個年紀(jì)的時候，還不懂得職業(yè)規(guī)劃，也不懂得哪個發(fā)展前景好，只懂得把領(lǐng)導(dǎo)吩咐的事情做好就行了?！逼鋵嵅还苁钦猩踢€是運營，做的好了，職業(yè)發(fā)展都很好。最怕心猿意馬，

10、我就吃過這個虧。仰望星空，腳踏實地。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別區(qū)別一，地理位置的要求不一樣。1、商業(yè)的價值首先是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。但對于住宅來講，地理位置選擇的彈性就很大了，荒郊野嶺也可以做別墅，只要能 走人，能進(jìn)車就可以了；2、商業(yè)地產(chǎn)項目最好處在道路十字路口，客流、人流、車流的交匯處，這樣不僅有利于商業(yè)企業(yè)的形象展示，更滿足了商業(yè)對于“易達(dá)性”的要求；3、商業(yè)地產(chǎn)項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就可以不要臨界面，不需要形象的展示；4、我們講商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理，首先就是立地選項。如果地選錯了，那是一定種不活的。這塊地適合種橘子，

11、你種蘋果是活不了的；北方的地適合種蘋果，種上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的區(qū)別，首先是對地理位置的要求不一樣。區(qū)別二，目標(biāo)顧客不一樣。住宅的目標(biāo)顧客通常會根據(jù)自身的項目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)顧客，而商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對固定。通常來講，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類就是一般的經(jīng)營戶，第二類是商業(yè)的投資者。 經(jīng)營戶又可以細(xì)分很多種，例如主力經(jīng)營戶，即我們通常所說的主力店，還包括品牌 商和一些配套商戶，比如說做餐飲、娛樂的配套商戶，還有一些做小生意的租戶，他們對商業(yè)物業(yè)、店面面積、配套功能等的要求都不一

12、樣，而住宅的目標(biāo)顧客對物業(yè)功能和配套的要求則很單一。區(qū)別三，功能、用途不一樣。住宅的功能和用途一般來講就是居住，但是商業(yè)則有太多的功能。例如，購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，功能都是不一樣的。即使是購物功能，又可以細(xì) 分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業(yè)店等。區(qū)別四，消費環(huán)節(jié)不一樣。住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費終端，經(jīng)過裝修就可以居住，可以使用了。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后，是不能直接進(jìn)行消費的，這時的商業(yè)地產(chǎn)項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營。所以，住宅是一個終端，銷售后就進(jìn)入了終端消費， 而商業(yè)地產(chǎn)則是開端，銷售只是商業(yè)經(jīng)營的開始。

13、假設(shè)花20萬買了一個住宅，那再花點錢裝修一下就可以住了，只要有水、電就可以。而商業(yè)地產(chǎn)呢？用20萬買個商鋪，裝修還要花多少錢？進(jìn)貨還要花多少錢？風(fēng)險費用金需要多少錢？整個運營費需要多少錢？買得起商鋪就一定能經(jīng)營得起來嗎？這和住宅是完全不一樣的。開發(fā)商賣住宅的時候，來的都是客，只要有鈔票可以。賣商業(yè)地產(chǎn)呢？不但要有投資能力，還要有經(jīng)營能力，如果投資了商鋪今后活不了， 那開發(fā)商也是活不好的。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的消費環(huán)節(jié)是不一樣的，不 能用住宅的思維模式來解決商業(yè)地產(chǎn)的問題。區(qū)別五，對物業(yè)的要求不一樣。住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業(yè)

14、地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有很細(xì)致的要求，任何一個方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對物業(yè)的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500 公斤，倉儲店的荷載就要達(dá)到1500公斤，層高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的層高達(dá)到2.83米就可以了。所以，對物業(yè)的要求不同也是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別之一。第六，產(chǎn)品的設(shè)計不一樣。住宅地產(chǎn)的設(shè)計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業(yè)來講，不同的業(yè)態(tài)、 不同 的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設(shè)計也是不一樣的。例如，電影院的產(chǎn)品設(shè)計主要考慮層高、柱距和消防等問題，而餐飲店的設(shè)計對物業(yè)硬件

15、的要求就不那么高了， 主要是解決上、下水和排風(fēng)等問題。商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計需要依據(jù)自身的需求，依據(jù)市場的需求，設(shè)計主要是為了滿足商業(yè)經(jīng)營的需要。 我們拿商鋪切割為例，有的開發(fā)商把臨街店鋪的門臉（即我們所說的面寬）切的窄些，里邊（進(jìn)深）切的深些，這樣有限的物業(yè)可以多切出幾個臨街店鋪，以提高銷售利潤。但是這樣的切割方法，即便賣出去了，讓投資者如何很好的經(jīng)營呢？4 米的面寬在兩側(cè)擺商品，一個柜臺要45公分，那么中間要加一個人，共60 公分，中間還要擺貨架，大家算一算，這樣的面寬如何進(jìn)行科學(xué)、合理的商品陳列？商鋪切割時，如果面寬大了，進(jìn)深淺了，則公攤的面積就大了，商鋪就不好賣。店鋪的進(jìn)深與住宅的要求是完全不

16、同的，切割商鋪也是一門學(xué)問，通常有 “回”字形和“非”字形兩種切割方法?！胺恰弊中吻蟹ㄟm用于“長條型”的物業(yè)，以商業(yè)步行街的形式將客流導(dǎo)向兩側(cè)，實現(xiàn)賣場客流的均好性； “回”字型的切割方法較適用于正方型的物業(yè)，通常會通過中庭將客流吸引至物業(yè)的幾何中心，使客流由中心向四周均勻散去。所以，住宅的設(shè)計與商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計也是不一樣的。區(qū)別七，銷售、營銷不一樣。臺灣、香港的一些銷售公司認(rèn)為，“賣住宅的是小學(xué)生，賣商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生”，從這個比喻可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營銷要比住宅地產(chǎn)復(fù)雜很多。住宅可以一賣了之，目的很簡單，也很直接，而商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動力的，商業(yè)地產(chǎn)賣出去以后，還

17、要考慮經(jīng)營問題，還要考慮返租、回報和風(fēng)險的問題。因此，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營銷在銷售理念、銷售形式和銷售控制上都是不同的。區(qū)別八，投資回報的形式是不一樣的。商業(yè)地產(chǎn)的投資回報形式有三種，一是銷售，二是獲取經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值，而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。我們都知道北京的世紀(jì)金源購物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣；上海的梅隆購物廣場建設(shè)的時候投資不到5個億，前年有家機構(gòu)出50億要收購，但被拒絕了，因為這個物業(yè)每年都在升值，而且經(jīng)營收益很高。2001年，某華聯(lián)曾在呼和浩特投資近6000萬，去年則被一家機構(gòu)以5個億收購了，所以，商業(yè)地產(chǎn)真正的價值并非是銷售，而是獲取長期的經(jīng)營收益和物業(yè)升值。區(qū)別九，專業(yè)程度不一樣。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對專業(yè)要求的程度和重點都是不同的，我以前講過，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運作對于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，是多個商業(yè)微觀問題綜合解決的結(jié)果，住宅地產(chǎn)的運作則 不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計。從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。所以，商業(yè)地產(chǎn)運作與住宅地產(chǎn)的運作對專業(yè)程度的