1、2006年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷一、問答題（共3題，每題10分）（一）某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。請(qǐng)問：1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?（二）2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招

2、商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。請(qǐng)問：1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括生地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)

3、算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m2。請(qǐng)問：1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）（一）甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國(guó)有土地使用證，正在施工，尚未封頂。1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請(qǐng)貸款。下列表述中正確的是（）。A.甲開發(fā)商可以向銀行申請(qǐng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他

4、企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款提供抵押物擔(dān)保C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（）A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記C.該在建工程在取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)3.若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)

5、為（）。A.抵押價(jià)值B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)4.若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（）A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積（二）張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)

6、租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。5.在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為（）。A.沒有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與李某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格6.在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為（）。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年

7、10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格D.剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/m2條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和7.如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價(jià)格為10000元/m2。建筑面積為500m2，首付款比例為20，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為（）A.20的首付款加上該首付款2年的利息B.20的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值C.該店面無債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸

8、款本息值在估價(jià)、時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和D.2004年10月的購買價(jià)格，加上20的首付款的二年利息和己償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和（三）某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。8.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為（）。A.市場(chǎng)價(jià)格上升B.市場(chǎng)價(jià)格下降C.市場(chǎng)價(jià)格不變D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定9.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)

9、住宅用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為（）。A.市場(chǎng)價(jià)格上升B.市場(chǎng)價(jià)格下降C.市場(chǎng)價(jià)格不變D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定10.2006年9月需對(duì)臨該道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過（）。A.6個(gè)月B.9個(gè)月C.1年D.2年三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤；請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄（略）致委托人函×××（委托人全名

10、）：受您委托，我公司對(duì)您提供的位于××市××區(qū)××大道××號(hào)12層243.7m2商鋪（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象）的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170.41萬元（大寫：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整）。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2（大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾

11、叁元整）。附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份。××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（蓋章）法定代表人：×××（簽章）2006年10月15日估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）××××房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）區(qū)位狀況（略）（二）實(shí)物狀況（1）建筑物實(shí)物狀況建筑面積：243.70m2建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝士結(jié)構(gòu)總層數(shù)及所在層數(shù)：估價(jià)對(duì)象所在建筑物數(shù)為14層，估價(jià)對(duì)象位于第1、2層竣工日期：2005年9月10日成新率：現(xiàn)狀成新為十成新層高：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象1

12、層層高約4.5m，2層層高約3.2m建筑物實(shí)際用途：12層為商鋪，其余為寫字樓裝修情況：（略）設(shè)施設(shè)備：（略）工程質(zhì)量：（略）維護(hù)、保養(yǎng)情況：良好大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象所在大廈商鋪均處營(yíng)業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價(jià)對(duì)象商鋪由業(yè)主自營(yíng)食品超市。物業(yè)管理狀況：（略）綠化等其他情況：（略）（2）土地實(shí)物狀況土地用途：12層為商業(yè)服務(wù)。土地等級(jí)：商業(yè)級(jí)土地開發(fā)程度：七通一平土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止形狀、地勢(shì)、地質(zhì)；水文狀況：（略）（三）權(quán)益狀況（1）建筑物權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證（證號(hào)X×號(hào)）相關(guān)內(nèi)容，估價(jià)對(duì)象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，建筑

13、物證載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m2。其中1層121.85m2，2層121.85m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。（2）土地使用權(quán)權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的國(guó)有土地使用證（證號(hào)××號(hào)）相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價(jià)對(duì)象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截至2044年4月9日。（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況。據(jù)權(quán)證記載，估價(jià)對(duì)象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無其他他項(xiàng)權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價(jià)對(duì)象也無權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)面評(píng)

14、估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年10月10日六、價(jià)值定義本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、-完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值；其中土地使用權(quán)價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計(jì)算論證，

15、并結(jié)合XX市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對(duì)象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)期2006年10月10日至2006年10月15日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。十四、有關(guān)說明（略）××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況分

16、析（略）二、市場(chǎng)背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估價(jià)方法選用（略）五、估價(jià)測(cè)算過程（一）市場(chǎng)法根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料，分別測(cè)算1、2層商鋪的價(jià)格。1.測(cè)算1層商鋪價(jià)格估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過程如下：（1）可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、

17、建筑面積相近、均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見表1。表1 可比實(shí)例資料表估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例/項(xiàng)目A××大廈首層商鋪B××花園首層商鋪C××大樓首層商鋪D估價(jià)對(duì)象首層商鋪?zhàn)?#215;×大道××大街××大道××大道交易日期2006年9月2006年9月2006年10月2006年10月交易情況正常正常正常正常土地使用權(quán)取得方式掛牌出讓掛牌出讓招標(biāo)出讓掛牌出讓房地產(chǎn)狀況困素地段等級(jí)商業(yè)級(jí)商業(yè)級(jí)商業(yè)級(jí)商業(yè)級(jí)繁華程度商業(yè)密集區(qū)一般一般商業(yè)密集區(qū)交通便捷

18、度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)公共配套設(shè)施完備程度較完善較完善較完善輕完善建筑裝修簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝.簡(jiǎn)裝設(shè)施設(shè)備中央空調(diào)/自動(dòng)消防噴淋中央空調(diào)/自動(dòng)消防噴淋中央空調(diào)/自動(dòng)消防噴淋中央空調(diào)/自動(dòng)消防噴淋商鋪類型獨(dú)立商鋪獨(dú)立商鋪街角獨(dú)立商鋪獨(dú)立商鋪建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架朝向北西南南臨路狀況臨××大道/混合型主干道臨××大道/混合型主干道臨××大街/混合型主干道臨××大道/混合型主干道商鋪交易價(jià)格10500元/m29091元/m29562元/m2（2）比較修正。1）交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場(chǎng)上正常成交的交易實(shí)例，交易價(jià)格無異

19、常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。2）交易日期調(diào)整：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情幾乎無波動(dòng)，無需修正。修正系數(shù)均為100/100。房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價(jià)對(duì)象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見表2。表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計(jì)算表可比實(shí)例/項(xiàng)目ABC××大廈首層商鋪××花園首層商鋪××大樓首層商鋪交易日期100/100100/100100/10

20、0交易情況100/10010/00100/100房地產(chǎn)狀況因素地段等級(jí)100/100100/98100/98繁華程度100/100100/97100/101交通便捷度100/100100/100100/100公共配套設(shè)施100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/100100/98100/102商鋪類型100/100100/100100/102建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100朝向108/991110/98100/100臨路狀況100/100100/100100/100交易價(jià)格10500元/m29091元/m295

21、62元/m2可比實(shí)例修正后價(jià)格10606元/m29958元/m29285元m2（3）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計(jì)算出可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，結(jié)果如下：利用實(shí)例A計(jì)算為10606元/m2；利用實(shí)例B計(jì)算為9958元/m2；利用實(shí)例C計(jì)算為9285元/m2。從測(cè)算結(jié)果栗看，3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格取整為9950元/m2。2.測(cè)算2層商鋪價(jià)格估價(jià)對(duì)象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例極少，無法通過市場(chǎng)

22、比較法直接測(cè)算估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格。××市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)本市類似1、2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為：9950×50=4975元/m23.測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)對(duì)象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：121.85×（9950+4975）=181.86萬元（二）收益法1.估算有效毛收入（1）潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)

23、用房的市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為自營(yíng)，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在的X×大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/（月/m2），則年潛在毛收入為：65×243.70×12=190086元（2）有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：有效毛收入=潛在毛收入×（1-收入損失率）空置率和租金損失率分別為10和5，則年有效毛收入為：190086×（1-10）×（1-5）=162524元2.確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬

24、于其他資本或運(yùn)營(yíng)的收入，即為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。估價(jià)對(duì)象以業(yè)主直接出租方式考慮，。具體計(jì)算如下：（1）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加等。根據(jù)國(guó)家及××市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12，營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85，則年稅金為：162524×（12+5.85）=29011元（2）管理費(fèi)和租賃費(fèi)用。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5，則：162524×2.5=4063元（3）維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元（取值及計(jì)算過程略）。（4）保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使

25、自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查，××市保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價(jià)值的1.5。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)為2000元/m2。則保險(xiǎn)費(fèi)為：2000×243.70×1.5=731元（5）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）=38605元3.確定房地產(chǎn)年凈收益房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=162524-38605=123919元4.確定報(bào)酬率報(bào)酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確

26、定，報(bào)酬率為8（取值理由及過程略）。5.確定收益年限n估價(jià)對(duì)象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證，土地出讓40年，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限，故：未來可獲收益的年限n=58.9年6.計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)格即估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的收益價(jià)格為153.23萬元。六、估價(jià)結(jié)果確定經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為181.86萬元，收益價(jià)格為153.23萬元。以上

27、兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果有一定差異，估價(jià)人員在對(duì)此類型房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析后，認(rèn)為市場(chǎng)法的結(jié)果更接近估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，故采用加權(quán)算術(shù)半均值確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估取比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重為60，收益價(jià)格的權(quán)重為40，則估價(jià)對(duì)象最終估價(jià)結(jié)果為：房地產(chǎn)總價(jià)=181.86×60+153.23×40=170.41萬元房地產(chǎn)單價(jià)=170.41×10000/243.70=6993元/m2估價(jià)結(jié)論：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2066年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單

28、價(jià)為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整附件（略）四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）估價(jià)對(duì)象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層；其中13層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨(dú)立使用的車棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格15007元/m2

29、。工程自2006年9月1日開工，預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格。有關(guān)資料如下：1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4。2.建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8。3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10。按建筑面積計(jì)月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24。4.商品住宅建成半年時(shí)可售出30，平均價(jià)格為2700元/m2，建成年時(shí)可售出60平均價(jià)格為2800元/m2；剩余的10會(huì)在建成一年后售出，平均價(jià)格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代

30、理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價(jià)的3.5。5.房地產(chǎn)報(bào)酬率為8，折現(xiàn)率為12，貸款年利率為6，銷售利潤(rùn)率為20，估自測(cè)算如下（節(jié)選）：采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開市場(chǎng)價(jià)值。解：1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值總建筑面積=10000×5=50000m2住宅總面積=50000-9000=41000m2（1）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置等租金損失率）=50×12×（1-10）=540元/m2每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）=540×（1-24

31、）=410.40元/m2商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)=410.4018×11-1/（1+8）×47×1/（1+8）×2.5=4118.45元/m2商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61萬元（2）住宅開發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×30×2700/（1+12）×2.5+60×2800/(1+12）×3+10×2900/（1+12）×3.5=8204.06萬元（3）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67萬元2.扣除項(xiàng)目（1）建安

32、工程費(fèi)=50000×1100/（1+12）=4910.71萬元（2）專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8=392.86萬元（3）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67×（3.5+5.5）=1071.96萬元（4）銷售利潤(rùn)=11910.67×20=2382.13萬元（5）買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4=0.04V3.總地價(jià)2006年9月1日的總地價(jià)：V=3031.74萬元參考答案一、問答題（一）答：1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：（1

33、）以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；（2）當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定：（3）拆遷人和被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；（4）對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。（二）答：1.不可取。因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。2.確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：（）租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正?？陀^的市場(chǎng)租金計(jì)；（2）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；（3）應(yīng)考慮是否存在無形收益。3.確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：（1）測(cè)算正?？陀^的凈經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)）收入；（2）應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤(rùn)?；颍阂獪?zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益?；颍簯?yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。（三）答：1.錯(cuò)誤有：（1）應(yīng)采用符