1、固定資產(chǎn)和在建工程進(jìn)行減值測(cè)試資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估方法根據(jù)本次評(píng)估的資產(chǎn)特性、評(píng)估目的及所選擇的價(jià)值類型的要求以及以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）的相關(guān)規(guī)定，本次評(píng)估所選用的價(jià)值類型為可回收價(jià)值。根據(jù)該價(jià)值類型的定義需要分別估算被評(píng)估資產(chǎn)在被評(píng)估企業(yè)現(xiàn)有管理者管理、運(yùn)營(yíng)下,在被評(píng)估資產(chǎn)的壽命期內(nèi)可以預(yù)計(jì)的未來經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值和被評(píng)估資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值（公允價(jià)值）減去處置費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后凈額，并按照孰高的原則確定委估資產(chǎn)的評(píng)估值。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)一資產(chǎn)減值、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）相關(guān)規(guī)定，被評(píng)估資產(chǎn)組市場(chǎng)價(jià)值（公允價(jià)值）減去處置費(fèi)用后的凈額、預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值評(píng)估方法具體如下：（一

2、）市場(chǎng)價(jià)值（公允價(jià)值）減去處置費(fèi)用后的凈額的確定被評(píng)估資產(chǎn)組市場(chǎng)價(jià)值（公允價(jià)值）減去處置費(fèi)用后的凈額的確定有三種途徑：1、根據(jù)公平交易中資產(chǎn)組的銷售協(xié)議價(jià)格減去可直接歸屬于該資產(chǎn)組處置費(fèi)用的金額確定；2、不存在銷售協(xié)議但存在資產(chǎn)組活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)按照該資產(chǎn)組的市場(chǎng)價(jià)格減去處置費(fèi)用后的金額確定，資產(chǎn)組的市場(chǎng)價(jià)格通常應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)組的買方出價(jià)確定；3、在不存在資產(chǎn)銷售協(xié)議和資產(chǎn)活躍市場(chǎng)的情況下，應(yīng)當(dāng)以可獲取的最佳信息為基礎(chǔ)，估計(jì)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額，該凈額可以參考同行業(yè)類似資產(chǎn)的最近交易價(jià)格或者結(jié)果進(jìn)行估計(jì)。（二）根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)一資產(chǎn)減值，無法可靠估計(jì)資產(chǎn)組的公允價(jià)值減去處置費(fèi)

3、用后的凈額時(shí)，應(yīng)當(dāng)以該資產(chǎn)組預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為其可收回價(jià)值。具體評(píng)估方法如下：（一）機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)根據(jù)XX總經(jīng)辦會(huì)議紀(jì)要中對(duì)固定資產(chǎn)和在建工程的處置方式，對(duì)擬出售的機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)，采用市場(chǎng)價(jià)值（公允價(jià)值）減去處置費(fèi)用后的凈額的確定可收回價(jià)值。1、拆除后不影響原資產(chǎn)性能，能夠整體銷售的設(shè)備資產(chǎn)凈額=#估價(jià)值-處置費(fèi)用=購(gòu)置價(jià)格+（1+增值稅率）x綜合成新率x變現(xiàn)系數(shù)-有關(guān)的法律費(fèi)用-相關(guān)稅費(fèi)-為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用A、購(gòu)置價(jià)格。對(duì)于機(jī)器設(shè)備，如有近期成交的，我們參照最近一期成交的價(jià)格，以成交價(jià)確定其重置價(jià)值；對(duì)于無近期成交的設(shè)備，如目前市場(chǎng)仍有此種設(shè)備，我們采用詢價(jià)方式，

4、通過向廠家直接詢價(jià)確定其重置價(jià)值。B、增值稅率增值稅率為17%。C、綜合成新率評(píng)估人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，了解了設(shè)備的運(yùn)行情況、維護(hù)情況，查看了設(shè)備的運(yùn)行記錄及維護(hù)制度，對(duì)主要設(shè)備進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)鑒定，填寫了鑒定表。XX的設(shè)備維護(hù)情況較差，利用率低。評(píng)估人員在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的情況下，采用年限法、現(xiàn)場(chǎng)鑒定法兩種方法加權(quán)平均后綜合確定設(shè)備的成新率。公式為：綜合成新率=年限法成新率X40%+現(xiàn)場(chǎng)鑒定成新率X60%其中：年限法成新率=（經(jīng)濟(jì)使用年限一已使用年限）/經(jīng)濟(jì)使用年限現(xiàn)場(chǎng)鑒定成新率：評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行了綜合鑒定，填寫了技術(shù)鑒定表、打分表，確定現(xiàn)場(chǎng)鑒定成新率。D、變現(xiàn)系數(shù)確定變現(xiàn)系數(shù)。通過分析資產(chǎn)

5、品質(zhì)、價(jià)值特性、潛在市場(chǎng)、變現(xiàn)時(shí)間約束等因素對(duì)標(biāo)的物價(jià)格的影響，確定變現(xiàn)系數(shù)。E、法律費(fèi)用由于本次按資產(chǎn)拆除處理，不會(huì)產(chǎn)生相關(guān)法律費(fèi)用，不考慮相關(guān)法律費(fèi)用。F、相關(guān)稅費(fèi)根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位所執(zhí)行的相關(guān)稅費(fèi)確定，其中：城建稅稅率為7%,教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%,地方教育費(fèi)附加費(fèi)率2%,2009年1月1日以后購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，增值稅率按照17%,2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，增值稅率按照4%減半征收。（上述各項(xiàng)稅費(fèi)為以需要繳納流轉(zhuǎn)稅為基數(shù)計(jì)算）G、為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用本次評(píng)估“為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用”為拆除費(fèi)。拆除費(fèi)計(jì)算公式為：拆除費(fèi)=安裝費(fèi)x拆

6、除費(fèi)率其中：安裝費(fèi)參照最新資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)根據(jù)設(shè)備安裝難易程度按設(shè)備購(gòu)置價(jià)格的1%-30%計(jì)算。拆除費(fèi)率參照全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額湖南省估價(jià)表解釋，機(jī)器設(shè)備拆除費(fèi)分別取安裝費(fèi)的50%。2、拆除后影響原資產(chǎn)性能，不能夠整體銷售的設(shè)備資產(chǎn)凈額=廢舊材料公允價(jià)值-處置費(fèi)用=資產(chǎn)重量x廢舊材料市場(chǎng)價(jià)格-有關(guān)的法律費(fèi)用-相關(guān)稅費(fèi)-為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用A、資產(chǎn)重量根據(jù)資產(chǎn)自重確定。B、廢舊材料價(jià)格廢舊金屬的取價(jià)依據(jù)參照網(wǎng)上（阿里巴巴咨詢網(wǎng)）的報(bào)價(jià)確定。C、法律費(fèi)用由于本次按資產(chǎn)拆除處理，不會(huì)產(chǎn)生相關(guān)法律費(fèi)用，不考慮相關(guān)法律費(fèi)用。D、相關(guān)稅費(fèi)根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有者所執(zhí)行的相關(guān)稅費(fèi)確定，

7、其中：城建稅稅率為7%,教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%,地方教育費(fèi)附加費(fèi)率2%,2009年1月1日以后購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，增值稅率按照17%,2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，增值稅率按照4%減半征收。（上述各項(xiàng)稅費(fèi)為以需要繳納流轉(zhuǎn)稅為基數(shù)計(jì)算）E、為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用本次評(píng)估“為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用”為拆除費(fèi)。拆除費(fèi)計(jì)算公式為：拆除費(fèi)=安裝費(fèi)x拆除費(fèi)率其中：安裝費(fèi)參照最新資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)根據(jù)設(shè)備安裝難易程度按設(shè)備購(gòu)置價(jià)格的1%-30%計(jì)算。拆除費(fèi)率參照全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額湖南省估價(jià)表解釋，機(jī)器設(shè)備拆除費(fèi)分別取安裝費(fèi)的50%。（二）房屋

8、建筑物類資產(chǎn)根據(jù)XX總經(jīng)辦會(huì)議紀(jì)要中對(duì)固定資產(chǎn)和在建工程的處置方式，對(duì)擬作為廠房出租的房屋建筑物類資產(chǎn)以該資產(chǎn)組預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為其可收回價(jià)值。需要估算被評(píng)估資產(chǎn)在XX現(xiàn)有管理者管理、運(yùn)營(yíng)下，在被評(píng)估資產(chǎn)的壽命期內(nèi)采用收益法確定委估資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估方法具體如下：收益法是預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下4個(gè)步驟：搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料一預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來收益（如凈收益）一求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)一選用適宜的收益法公式求出收益價(jià)格。計(jì)算公式為：Ai式中：V評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的收益價(jià)格Ai評(píng)估

9、對(duì)象未來第i年的凈收益R評(píng)估對(duì)象的報(bào)酬率n評(píng)估對(duì)象的收益期限（三）在建工程類資產(chǎn)1、土建部分:1）對(duì)于在使用方向上專用性很強(qiáng)的構(gòu)筑物，其設(shè)備類裝置停產(chǎn)后，構(gòu)筑物只能閑置，未來不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流量，同時(shí)也無法可靠估計(jì)該項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，只能廢棄而無法交易變現(xiàn)，故本次確定其評(píng)估值為零；2）根據(jù)本報(bào)告價(jià)值類型的定義需要分別估算被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)持有單位現(xiàn)有管理者管理、運(yùn)營(yíng)下，在被評(píng)估資產(chǎn)的壽命期內(nèi)采用收益法確定委估資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估方法具體如下：收益法是預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下4個(gè)步驟：搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料-預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來收益（如凈收益）/求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘