1、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（完整版）第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式

2、的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對

3、初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進(jìn)行消

4、防設(shè)計審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(副本)。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證

5、應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：1、以下證明材料：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查

6、。2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本)。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：(1)申請書；(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；(3)用地證明文

7、件或者土地使用權(quán)證；(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(6)施工許可證；(7)房屋竣工驗收資料(8)房屋測繪成果；(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準(zhǔn)備2、申請資質(zhì)等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)4、辦理工商注冊登記5

8、、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請批準(zhǔn)項目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書10、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費1、可行性研究費2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步

9、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計1、申報選址定點2、申報規(guī)劃設(shè)計條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計方案7、住宅設(shè)計方案的專家組審查8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案9、委托環(huán)境影響評價并報批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)計13、申報、審定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設(shè)施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費1、工

10、程勘察（測量）費2、工程設(shè)計費3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設(shè)工程費7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設(shè)計費第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預(yù)審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證11、領(lǐng)取正式國有土地使用證12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥13

11、、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、調(diào)查戶口核實勞動力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價補(bǔ)償工作32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地

12、使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費7、土地閑置費8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預(yù)訂金12、征地管理費13、土地補(bǔ)償費14、青苗及樹木補(bǔ)償費15、地上物補(bǔ)償費16、勞動力安置費17、超轉(zhuǎn)人員安置費18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第五步房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置11、發(fā)放運(yùn)

13、作拆遷補(bǔ)償款12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強(qiáng)制拆遷房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費1、房屋拆遷補(bǔ)償費2、搬家補(bǔ)助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補(bǔ)助費（周轉(zhuǎn)費）5、清理費6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費8、一次性異地安置補(bǔ)助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服務(wù)費第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費4、交納自來水廠建設(shè)費5、交

14、納污水處理廠建設(shè)費6、交納供熱廠建設(shè)費7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請17、招標(biāo)準(zhǔn)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書并送達(dá)25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場26、召開開標(biāo)會

15、議，進(jìn)行開標(biāo)27、評標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗

16、收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗證書49、商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記A房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費1、三通一平費2、自來水廠建設(shè)費3、污水處理廠建設(shè)費4、供熱廠建設(shè)費5、煤氣廠建設(shè)費6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）9、開發(fā)管理費10、城建綜合開發(fā)項目管理費11、建筑行業(yè)管理費12、綠化建設(shè)費13、公園建設(shè)費14、綠化補(bǔ)償費15、路燈維護(hù)費16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）19、外部供電工

17、程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費22、合同預(yù)算審查工本費23、質(zhì)量管理監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標(biāo)底編制管理費29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費32、占道費33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預(yù)（銷）售許可證2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所3、與購房者簽訂認(rèn)購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記8、外銷商品房轉(zhuǎn)

18、讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設(shè)項目投資證明13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證15、銷售項目備案16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售17、與購房者簽訂認(rèn)購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租

19、賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理房屋租賃安全合格證34、簽訂書面租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押36、抵押權(quán)的設(shè)定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記39、抵押房地產(chǎn)的占管40、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費1、營業(yè)稅2、城市維護(hù)建設(shè)稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅6、土地增值稅7、企業(yè)所得稅8、個人所得稅9、房產(chǎn)稅10、城市房地產(chǎn)稅11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費12、房屋所有權(quán)證工本費13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費15、房屋買賣登記費16、房屋買賣

20、手續(xù)費17、房屋租賃審核備案手續(xù)費18、向來省、市、自治區(qū)人員租賃房屋審核備案手續(xù)費19、來省市自治區(qū)人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費20、房屋租賃登記費21、房屋估價手續(xù)費22、房屋公證估價手續(xù)費23、房地產(chǎn)價格評估費24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費第八步房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批2、簽署物業(yè)管理委托合同3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費4、高檔住宅物業(yè)管理費5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費6、供暖費合同管理制度1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機(jī)構(gòu)、職責(zé)、合同的授權(quán)委托、洽談、承辦、會簽、訂F閱、履行和變更、終止及爭議處理和合同管理的處罰、獎勵;本標(biāo)準(zhǔn)適用于龍騰公司項目建設(shè)期間的各類合同管理工作，廠內(nèi)各類合同的管理，廠內(nèi)所屬各具法人資格的部門，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2規(guī)范性引用中華人民共和國合同法龍騰公司合同管理辦法3定義、符號、