1、城市軌道交通對沿線區(qū)域經(jīng)濟開展影響的調(diào)查研究及啟示葉霞飛張小松1城市軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格的影響分析城市軌道交通設(shè)施的建設(shè)可以提升沿線區(qū)域的可達(dá)性和縮短沿線居民的出行時間,從而促進(jìn)沿線區(qū)域住宅開發(fā)的增加與商業(yè)企業(yè)用地的增加.而住宅開發(fā)的增加與商業(yè)企業(yè)用地的增加最終導(dǎo)致了沿線區(qū)域土地或房地產(chǎn)價格的上升.本章以日本典型城市軌道交通線和上海軌道交通線為對象,分析城市軌道交通對沿線地價或房地產(chǎn)價格的影響.1.1 日本埼玉新交通線對沿線地價的影響分析本案例將通過比擬地價上升率的方法來分析城市軌道交通對沿線地價的影響.在此,憑借經(jīng)驗取以沿線各車站為中央、半徑為2km的范圍作為城市軌道交通的影響區(qū)域,并將

2、分析對象區(qū)域分為兩類,即以對象車站為中央的半徑2km圈范圍以下簡稱為2km圈范圍和對象車站所在的行政區(qū)域中除去以車站為中央的2km圈之外的沿線附近其它區(qū)域范圍以下簡稱為附近區(qū)域范圍,如圖1所示.通過調(diào)查分析與計算,得到了日本埼玉新交通線沿線2km圈內(nèi)、圈外區(qū)域地價上升指數(shù)的變化情況,如圖2所示.由圖2可見,沿線2km圈范圍內(nèi)的地價上升速度明顯高于2km圈外附近區(qū)域的地價上升速度,從而可以說明軌道交通開發(fā)對沿線一定范圍內(nèi)的土地升值是有重要影響的.另外,日本埼玉新交通線是1983年12月才開始營業(yè)的,而圖中的地價上升現(xiàn)象在該線開通營業(yè)前已經(jīng)出現(xiàn),這說明城市軌道交通開發(fā)對沿線土地升值的影響是超前發(fā)生

3、的對象線路圖12km圈與附近區(qū)域圖2城市軌道交通沿線2km圈內(nèi)外區(qū)域地價上升指數(shù)比擬圖1.2 日本札幌都市圈城市軌道交通對沿線地價的影響分析圖3表示了札幌市1990年針對地價與離開軌道交通車站距離的關(guān)系的調(diào)查結(jié)果.由此可見,軌道交通沿線地價與離開車站距離的成反比例關(guān)系到乍站的距離圖3地價與離開車站距離的關(guān)系1.3 東京東急多摩田園都市軌道交通線對沿線地價的影響分析圖4給出了東急多摩田園都市線沿線區(qū)域開發(fā)面積、人口、客流量及地價之間相互關(guān)系的調(diào)查結(jié)果,從圖中可以看出,城市軌道交通客流量與沿線區(qū)域開發(fā)面積、居住人口和地價之間的關(guān)系是成正比的,而且沿線土地銷售價格在19601987年間的上漲幅度很大

4、.由此可見,軌道交通開展與沿線土地開發(fā)是一種互動關(guān)系)嚴(yán)元日萬或用百或人萬12格價地土、數(shù)人車乘、口人、積面發(fā)開605040302021.626777度年82圖4東急多摩田園都市線沿線開發(fā)面積、人口、客流量及地價的變化1.4 美國軌道交通車站對寫字樓租金的影響分析美國加州大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃學(xué)教授Cervero,研究了軌道交通對聯(lián)合開發(fā)寫字樓的積極影響.他研究了從1978到1989年間,兩個美國新一代地鐵系統(tǒng)華盛頓的Metrorai和亞特蘭大的MARTA的5個地鐵車站聯(lián)合開發(fā)寫字樓的數(shù)據(jù),分析了軌道交通影響地價和房地產(chǎn)市場條件的因素,得出結(jié)論：聯(lián)合開發(fā)寫字樓的租金與軌道交通系統(tǒng)的客流量成正比,并

5、且該寫字樓相對于不受軌道交通影響的寫字樓來說,每平方英尺建筑面積年租金增加3美JLo1.5 上海軌道交通線對沿線房價的影響分析1上海軌道交通1號線對沿線房價的影響分析上海軌道交通1號線在1995年5月通車前后,給沿線房地產(chǎn)價格帶來了明顯變化.從1994年起,上海軌道交通沿線房地產(chǎn)就已經(jīng)形成了有力的競爭優(yōu)勢,房地產(chǎn)價格開始超過其他地區(qū)的同類價格.以梅隴附近的長橋地區(qū)為例,1991年長橋地區(qū)的每平方M房價比梅隴地區(qū)高出11001200元,但由于長橋地區(qū)遠(yuǎn)離軌道交通線路,從1994年開始,長橋地區(qū)的房價出現(xiàn)了低于靠近軌道交通1號線的梅隴地區(qū)房價的現(xiàn)象,而且梅隴地區(qū)房價的平均漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海市區(qū)房價

6、的平均漲幅.更進(jìn)一步,通過調(diào)查分析1991年至2000年間軌道交通1號線莘莊站至漕寶路站線路沿線的房價資料可以發(fā)現(xiàn),軌道交通1號線對城市邊緣沿線車站2km圈內(nèi)的房價產(chǎn)生了巨大的影響,其中莘莊站是影響最大的區(qū)域之一.圖5給出了19912000年間,莘莊站2km圈內(nèi)、圈外多層住宅平均房價的變化情況,由此可見,1991年莘莊站附近2km圈內(nèi)平均房價為每平方M600元,而2km圈外平均房價為每平方M929元,即當(dāng)時莘莊站附近遠(yuǎn)離軌道交通的地塊房價高于軌道交通附近的地塊房價.但從1992年開始,莘莊站2km圈內(nèi)的多層住宅房價開始顯著高于圈外房價,而且進(jìn)一步呈現(xiàn)不同的上升規(guī)律,其上升趨勢要強于圈外的房價.

7、由此可以認(rèn)為,上海軌道交通1號線的建設(shè)及運營對莘莊站附近的地塊房價產(chǎn)生了重要的影響.同時,從上海軌道交通1號線的開通時間1995年5月可以看出,圖中的房價上升現(xiàn)象是在該線路開通營業(yè)前已經(jīng)出現(xiàn),城市軌道交通對沿線房價的影響在時間上是超前發(fā)生的.另外,圖6和圖7分別給出了2002年莘莊站、蓮花路站沿線房產(chǎn)價格與離車站距離之間關(guān)系的初步調(diào)查結(jié)果,從圖中可以看出,城市軌道交通對沿線房價的影響是有一定范圍的；在軌道交通影響范圍內(nèi),沿線房價隨距車站距離的增加而線性減少.O209998997991699599949399129911991員元<價房均平圖519912000年間莘莊站2km圈內(nèi)外多層平均

8、房價2468距離km300000,511.522.533.5距軌道交通車站的距離km4600房價擬合曲線1房價擬合曲線1擬合曲線2500020004000米方3500兀3000價房2500450015000圖6莘莊站沿線房產(chǎn)價格與離車站距離的關(guān)系圖7蓮花路站沿線房價與離車站距離的關(guān)系由此可見,上海軌道交通1號線對沿線房價的影響規(guī)律與日本城市軌道交通對沿線地價的影響規(guī)律是根本一致的,即：城市軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格升值是有重要影響的,而且城市軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格的影響在時間上是超前發(fā)生的.2上海中原研究咨詢部的調(diào)查結(jié)果根據(jù)文匯報2004年4月29日18版報道,由上海中原研究咨詢部完成的上海軌

9、道交通1號線延伸線和軌道交通M8線局部車站周邊房價的調(diào)查結(jié)果參見表1,城市軌道交通對沿線房價升值的影響在5%28%之間,這個結(jié)論與我們調(diào)查所得到的結(jié)果趨勢是根本一致的.表1城市軌道交通對普通公寓價格影響的調(diào)查軌道交通站點周邊樓盤軌道交通建設(shè)前后房價漲幅同期區(qū)域房價漲幅軌道交通因素對房價凈影響閘北區(qū)R1線延伸段某站點16%11%+5%閘北區(qū)R1線延伸段某站點21%11%+10%楊浦區(qū)M8線某站點39%11%+28%楊浦區(qū)M8線某站點20%11%+9%楊浦區(qū)M8線某站點15%11%+6%3)上海軌道交通明珠線對沿線房價的影響分析通過對上海軌道交通明珠線沿線2003年房價的初步調(diào)查得知,金沙江路站周

10、圍1000m以內(nèi)的房價與1500m以外的房價之差高達(dá)3000元左右；鎮(zhèn)坪路站周圍1000m以內(nèi)的房價與10002000m之間的房價之差高達(dá)3000元以上；中潭路周圍1200m以內(nèi)的房價與12002200m之間的房價之差高達(dá)3000元左右.由此可見,城市軌道交通明珠線對沿線房產(chǎn)價格升值的影響也是非常顯著的.2城市軌道交通對沿線區(qū)域其它經(jīng)濟的影響2.1日本仙臺市地鐵南北線對沿線區(qū)域經(jīng)濟的影響分析1)人口增加(1)地鐵南北線建成后,提升了仙臺市的生活方便程度,從其他區(qū)域轉(zhuǎn)入仙臺市的人口有所增加.與地鐵南北線建設(shè)之前相比,仙臺市人口增加3萬8千人,遞增率為4.1%.(2)居住地向仙臺市集中.地鐵南北線

11、建成后,提升了仙臺市的生活方便程度,沿線人口不斷增加.同時,由于網(wǎng)路更加完善,所以JR鐵道沿線(東北鐵道干線、仙臺線、仙石線)人口也有所增加.2)就業(yè)崗位增加,市民收入提升(1)地鐵南北線建成后,仙臺市的就業(yè)崗位人口增加了3萬2千人,遞增率為5.9%.特別是市中央以及泉中央、長町等區(qū)域增加較多,加速了業(yè)務(wù)核心區(qū)域的形成.因此,對城市中央活力的維持和副中央的形成有重要作用.(2)地鐵南北線建成后,仙臺市的經(jīng)濟得到了開展,市民收入增加.與地鐵南北線建設(shè)之前相比,仙臺市民收入增加了4.2%,約有2700億日元.3)地價與稅收的效果(1)資產(chǎn)價值的效果.日本正處于地價下落時期,由于地鐵南北線的建設(shè),仙

12、臺市人口增加,企業(yè)生產(chǎn)活動開展,仙臺市的地價下降幅度在減小.通過測算,在仙臺市范圍內(nèi),資產(chǎn)價值的效果約3600億日元.(2)對仙臺市財政的奉獻(xiàn).地鐵南北線建成后,仙臺市的稅收額增加,其中市民稅約有36億日元,固定資產(chǎn)稅約有35.5億日元.2.2上海軌道交通1號線對閔行區(qū)域經(jīng)濟的影響分析上海軌道交通1號線建成通車后,對閔行區(qū)沿線社會經(jīng)濟開展產(chǎn)生了巨大的輻射帶動作用.1人氣急劇上升,人口結(jié)構(gòu)改善上海軌道交通1號線在閔行區(qū)境內(nèi)線路長度5公里,設(shè)蓮花路站、外環(huán)路站和莘莊站共3個站.地鐵1號線全線客流量每年以30%左右的速度增長,現(xiàn)在客流量平均每天到達(dá)60萬人次以上.1992年閔行區(qū)與上海縣撤二建一,當(dāng)

13、時新建的閔行區(qū)總?cè)丝跒?0萬人,而2002年底總?cè)丝谝褦U張到約125萬人,其中戶籍人口68萬人,流動人口約57萬人.上海軌道交通1號線沿線區(qū)域人口原有“四多特點,即棚戶區(qū)人口多、動遷外來人口多、低保人口多、下崗人口多,而現(xiàn)在2540歲的白領(lǐng)階層和經(jīng)商者在該區(qū)域購房定居的人口顯著增多,人口結(jié)構(gòu)明顯得到改善.2產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整,城市化地區(qū)擴展閔行區(qū)工業(yè)原來比擬分散,如今呈現(xiàn)向沿線開展的態(tài)勢,出現(xiàn)了20平方公里的市級工業(yè)開發(fā)區(qū),沿線房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)一派欣欣向榮景象.盡管老閔行地區(qū)早就城市化,20世紀(jì)五、六十年代,“閔行一條街曾經(jīng)有名,但由于離市中央?yún)^(qū)較遠(yuǎn),長期變化不大.上海軌道交通1號線建成后,沿線區(qū)域發(fā)

14、生了很大的變化,令人注目的是原為農(nóng)村田野的沿線區(qū)域,現(xiàn)在新的建筑設(shè)施林立并不斷涌現(xiàn),城市化地區(qū)不斷擴大.莘莊鎮(zhèn),原是一個不起眼的鄉(xiāng)間小鎮(zhèn),如今是地鐵1號線的終點站,閔行區(qū)政府設(shè)在這里,成了閔行區(qū)的行政和經(jīng)濟、文化中央.“撤二建一時莘莊小鎮(zhèn)面積僅為2平方公里,如今城市化面積已超過10平方公里,多幢10多層高樓拔地矗起,35層高樓也在規(guī)劃建設(shè)中.3工業(yè)開發(fā)日新,總量大幅攀升上海軌道交通1號線的運行,吸引了大批國內(nèi)外企業(yè)投資沿線工業(yè)區(qū),入?yún)^(qū)最大的工程是NEC芯片工程,投資10億美元.擬新建的紫江高科技園區(qū),雖尚處開園籌備階段,人駐企業(yè)卻已訂滿.2002年,閔行區(qū)新批準(zhǔn)三資企業(yè)430個,工程總投資19

15、.3億美元,合同外資15.2億美元；私營企業(yè)注冊戶數(shù)已到達(dá)12848戶.其中,眾多中外工程落戶于沿線區(qū)域.沿線工業(yè)區(qū)經(jīng)濟總量幾乎從零開始已躍升占閔行全區(qū)經(jīng)濟總量的十分之一,令人驚訝的是由于進(jìn)入產(chǎn)出期企業(yè)的大幅增加,沿線的市級工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長了74.5%,預(yù)計后續(xù)產(chǎn)出更加看好.4房地產(chǎn)稅收入增加,三產(chǎn)開展加快2002年,閔行區(qū)房產(chǎn)完成投資53.1億元,竣工面積300萬平方M,銷售272萬平方M,銷售額83.8億元,每平方M銷售均價到達(dá)3082元.2002年全區(qū)60.9億元的財政收入中,房地產(chǎn)稅收入就高達(dá)8億元.1995年以來,閔行區(qū)房地產(chǎn)銷售額名列郊區(qū)縣前茅.2002年閔行區(qū)以房產(chǎn)業(yè)

16、為主的第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資到達(dá)57.5億元,三產(chǎn)增加值96.5億元,三產(chǎn)的開展,優(yōu)化了稅收結(jié)構(gòu),地方財政收入占財政總收入比重達(dá)55.8%,居郊區(qū)各區(qū)縣之首.5就業(yè)崗位增加根據(jù)有關(guān)學(xué)者的研究結(jié)果說明,城市軌道交通工程每投資1億元,將可新增2.63億元GDP,并可提供大約8000個就業(yè)時機.2.3 上海軌道交通1號線對徐家匯區(qū)域經(jīng)濟的影響分析上海軌道交通1號線開通前,徐家匯的地位僅相當(dāng)于曹家渡的區(qū)級中央,而在1號線開通后,它們之間的差距逐步拉開,徐家匯地區(qū)的活力日益增強.因此,徐家匯可視為由軌道交通建設(shè)帶動城市更新的一個較為成功的典型.1城市建設(shè)速度加快徐匯區(qū)政府利用上海軌道交通1號線建設(shè)的時機,

17、對全區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃,并采用了居住、商業(yè)設(shè)施改建、擴容與地鐵建設(shè)同步實施的開展戰(zhàn)略.軌道交通建設(shè)工程拆遷,使該地區(qū)原先只有幾十M寬的五路交叉口擴展到東西、南北各約200M的城市廣場,具規(guī)模僅次于人民廣場.1993年,徐匯區(qū)商城一期10個工程幾乎與軌道交通1號線南段同步建成.在20世紀(jì)末的五年中,徐匯區(qū)建設(shè)住宅585萬平方M,高層建筑累計達(dá)322幢,均居市中央十個城區(qū)首位.2居住人口增加徐匯區(qū)康健街道人口增長受上海軌道交通1號線影響較為明顯,由1993年的281萬人上升到1996年的460萬人,人口密度相應(yīng)由11390人/平方公里上升到18548人/平方公里.3商業(yè)收入增加徐家匯商城在上海軌道交通1

18、號線推動下,銷售額連年上升.1991年,商城的銷售收入僅為4億元,占上海市總量缺乏1%;而到了1996年,商城主要商店的單位營業(yè)面積商業(yè)額到達(dá)4.7萬元/平方M,商城的商業(yè)收入高達(dá)55億元,占上海全市的4.7%.但是,商業(yè)收入還與商業(yè)設(shè)施和軌道交通車站之間的聯(lián)系緊密程度有關(guān).例如,根據(jù)對徐家匯的調(diào)查結(jié)果,從東方商廈和太平洋百貨相鄰的軌道交通車站口出站的人流中,平均有46%和61%直接進(jìn)入商場地下層；而沒有與軌道交通車站相連的第六百貨,從相鄰的軌道交通車站口出站的人流中,平均只有21%進(jìn)入商場.又如,北京地鐵公主墳車站的出站口設(shè)置在街心環(huán)島中,1994年由北京城鄉(xiāng)貿(mào)易中央出資修建了車站至該大樓的

19、地下通道后,商場客流量大增,營業(yè)額當(dāng)月就增長20%,1994年的營業(yè)額更從北京市原第6位躍居榜首.4旅游產(chǎn)業(yè)開展徐匯區(qū)利用上海軌道交通1號線連接已有旅游點和建立新的觀光游樂點,使上海軌道交通1號線由開通時的觀光線衍生成為至今的一條旅游線.周末和節(jié)假日,徐家匯地區(qū)的人流高達(dá)百萬.上海市八萬人體育場以及新的旅游景點上海體育城得以在徐匯區(qū)建立和形成,主要原因之一就是上海軌道交通1號線為體育場人流的快速疏散提供了條件.2.4 城市軌道交通對沿線休閑、旅游業(yè)利益的影響分析“熱帶風(fēng)暴游樂場距上海軌道交通1號線延伸段車程為15分鐘,它采用免費短駁方式,迎接上海軌道交通1號線車站的游客前往旅游點.由于接近上海

20、軌道交通1號線車站,可達(dá)性好,且投資方向恰當(dāng),吸引了大量游客,頂峰日客流達(dá)34萬人次,第一個夏天就全部收回本錢.相反,青浦雖然有豐富的旅游資源,但由于缺乏大容量快速交通聯(lián)系,依靠吸引小汽車出行的旅客相對有限.例如,占地2000畝的“太陽島度假區(qū)頂峰夏季周末日客流量只有1000多人次,旅游淡季平日只有100200人次.綜上所述,軌道交通對城市居住、商業(yè)、旅游等土地使用活動和土地開發(fā)具有積極的促進(jìn)意義.3啟示根據(jù)上海城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃,上海城市軌道交通線網(wǎng)由17條線路組成,全長約810公里.其中,3號線、7號線、11號線、13號線、14號線、15號線、16號線和17號線在普陀區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)過.根據(jù)

21、上述“城市軌道交通對沿線區(qū)域經(jīng)濟開展影響的調(diào)查研究的相關(guān)結(jié)果可以看出,上海軌道交通3號線、7號線、11號線、13號線、14號線、15號線、16號線和17號線的建設(shè)也將對普陀區(qū)域經(jīng)濟開展帶來非常重要的影響.(1)上述城市軌道交通工程局部或全部建成后,將提升普陀區(qū)的生活方便程度,從其他區(qū)域(含鄰近郊區(qū)及上海市區(qū))轉(zhuǎn)入普陀區(qū)的人口將得到明顯的增加.(2)上述城市軌道交通工程局部或全部建成后,普陀區(qū)域的就業(yè)人口也將得到增加.特別在真如城市副中央、長風(fēng)現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)等區(qū)域中央將增加較多,加速了普陀業(yè)務(wù)核心區(qū)域的形成.因此,城市軌道交通工程將對普陀區(qū)域中央活力的維持起著非常重要的作用.(3)上述城市軌道交通工程局部或全部建成后,普陀區(qū)居住人口增加和企業(yè)生產(chǎn)活動的進(jìn)一步開展,將直接刺激對房地產(chǎn)的大量需求,從而將使普陀區(qū)的房地產(chǎn)價格得到較大幅度的上漲.(4)上述城市軌道交通工程局部或全部建成后,普陀區(qū)的商業(yè)將進(jìn)一步得到繁榮,財政稅收額將得到較大幅度的增加.上述影響的定量化,