1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上設(shè)計變更中的成本控制2010年08月22日 09:26做房地產(chǎn)開發(fā)的人都知道，在項目開發(fā)的過程中，有一樣?xùn)|西少不了，就是“變更”；在項目成本控制環(huán)節(jié)中，有一樣?xùn)|西很重要，還是“變更”。     變更的確是一個讓人頭痛心煩的事情，聽說過一個真實的故事：     一位房地產(chǎn)企業(yè)的老總在被變更、簽證帶來的一系列問題深深刺激后，在高層工作例會上拍案怒斥：“你們，每個項目經(jīng)理都必須給我簽軍令狀，在項目開發(fā)期間總控變更單*張，每月變更單不得超過3張，上下浮動不超過10%做不到就走人我不相信這么個東西怎么就管不好！” &#

2、160;   當然，最終他的愿望并沒有實現(xiàn)，這其實是意料之中的事情，因為他要控制的并不是“變更單”的張數(shù)！    房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，前期不確定因素和開發(fā)過程中突發(fā)因素都比較多，因而變更的發(fā)生是必然的，也是符合事物發(fā)展規(guī)律的。合理的變更也從一定的層面上提供了項目開發(fā)過程中彈性應(yīng)對的可能，類似上述故事中車間計件式管控的方法顯然是走不通的。    既然如此，我們該怎么做才能使變更在“變”與“不變”之間達成平衡既讓變更合理的發(fā)生，又能控制由于變更帶的諸多煩惱呢？    一、變更的界定及分類

3、    在實際工作中，變更常常來源于設(shè)計部、并以設(shè)計變更單的形式出現(xiàn)，所以行業(yè)內(nèi)一般不會特意的去區(qū)分變更的出處和起因，而廣義的統(tǒng)稱為“設(shè)計變更”，實際上，設(shè)計變更只是工程變更中的一類。我國現(xiàn)行推薦使用的施工合同范本中就特別指出工程變更包括設(shè)計變更和其它變更，其中：    設(shè)計變更包括的范圍如下：    1、更改工程有關(guān)部分的標高、基線、位置和尺寸；    2、增減合同中約定的工程量；    3、改變有關(guān)工程的施工時間和順序；  

4、;  4、其它有關(guān)工程變更需要的附加工作。    其它變更：指合同履行中發(fā)包人要求變更工程質(zhì)量標準及發(fā)生其他實質(zhì)性變更。    無論上述何種變更，一旦發(fā)生，只能是參照合同相應(yīng)條款、或者類似的條款規(guī)定，甲、乙雙方協(xié)商定價，從“事后”的“成本核算”層面去處理結(jié)果。那么，我們怎樣才能未雨綢繆，真正的從“事前”來進行“成本控制”呢？    我們來看看一個典型的房地產(chǎn)項目全生命周期：    定位（產(chǎn)品）設(shè)計（圖紙）施工（現(xiàn)場）銷售物業(yè)（使用）   

5、; 在這個周期內(nèi)的任意一個階段，都有可能發(fā)生變更，而且，發(fā)生變更的原因越是前端的，變更所要付出的代價就越大，基于此，要做好變更的成本控制，關(guān)注點和工作重心都要盡量前置。    根據(jù)發(fā)生原因的不同，變更大致可以歸結(jié)為以下四類：    1、設(shè)計類    設(shè)計優(yōu)化、設(shè)計錯漏修改、政策變化、技術(shù)規(guī)范修改、現(xiàn)場條件變化等。    2、現(xiàn)場施工類    施工工藝困難、施工進度要求、材料采購供給困難或找不到所需要的合適材料、裝修材料的定樣定板等。 &

6、#160;  3、營銷類    市場競爭、客戶需求、定位及決策原因；主要指由于市場的變化，對戶型、建筑單體、公建配套等進行的修改，這一類變更在分期開發(fā)項目的后期經(jīng)常會出現(xiàn)；由于決策的變更，帶來對產(chǎn)品品質(zhì)檔次要求的變化等等。    4、物業(yè)類    物業(yè)管理需求，如使用功能上不合理等。二、項目全生命周期不同階段的變更管控     一產(chǎn)品定位階段（設(shè)計前期）    曾經(jīng)聽到過的最夸張的故事是：一個開發(fā)項目的方案整整改了26版才最終定稿，由于

7、項目體量比較大（接近40萬平方米），項目定稿規(guī)劃報批后，第四期實施時，為了適應(yīng)市場的飛速變化，又痛下決心對產(chǎn)品戶型前后做了3次大規(guī)模的調(diào)整變更，重新報批    這樣變更的代價當然是巨大的，也非一般開發(fā)項目和所在市場支撐所能承受和消化。總結(jié)的經(jīng)驗教訓(xùn)是：    1、項目開發(fā)前期的產(chǎn)品定位異常重要，市場調(diào)研工作一定要做足做細做到位。    2、如果項目體量過大，盡量爭取分期報批，以便應(yīng)對市場變化。    3、一旦項目開始實施，就要抓好開發(fā)計劃、把控好開發(fā)節(jié)奏，盡量不要“拖沓”，也

8、拒絕對產(chǎn)品開發(fā)定位的隨意更改；畢竟我們前期工作做得再細，我們對市場的預(yù)判和認識也是有限的，時間就是金錢。    二產(chǎn)品使用階段（物業(yè)）    我們提倡把項目使用階段物業(yè)的要求前置，因為他們是和客戶長期直接接觸的一雙眼睛，如果我們在方案設(shè)計或初步設(shè)計階段，能夠聽到物業(yè)的聲音和意見，將顯著的降低“在項目實施過程中才發(fā)現(xiàn)設(shè)計不合理”或“后期使用不便”而帶來的變更成本，這對社區(qū)級住宅項目的開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)、自帶物業(yè)公司的開發(fā)商、對品牌建設(shè)非常關(guān)注、準備鎖定客戶終身需求的開發(fā)商來說更加重要。    將物業(yè)要

9、求前置，至少會在以下幾方面得到有益的提升：    1、小區(qū)的流線設(shè)計（人流、車流）、照明設(shè)計、景觀設(shè)計、安防設(shè)計、標識系統(tǒng)的設(shè)計，甚至小區(qū)垃圾房的安置、垃圾收集點的設(shè)置    2、商業(yè)項目建筑體內(nèi)部的各類設(shè)備的配置和使用計量、內(nèi)部動線的組織、內(nèi)部分割、產(chǎn)品層次的分配和組合（租賃或銷售）、產(chǎn)品功能的細化和豐富、客戶特點的分析    三產(chǎn)品設(shè)計和實施階段    前述兩個階段，談到的更多是關(guān)于變更在戰(zhàn)略層面的一個成本控制思路，而到產(chǎn)品設(shè)計和實施階段，就必須有實施層面的流程管控、節(jié)點

10、控制和執(zhí)行保證，以及執(zhí)行結(jié)果的準確體現(xiàn)。    在這個階段，變更的成本控制緊抓兩點：“圖紙”+“合同”。    1、關(guān)于變更的流程管控-變更的提出、歸口和審核    變更的提出一般有建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位和施工單位，客戶也有可能，而建設(shè)單位內(nèi)部又有營銷、設(shè)計、采購、成本、工程、客服（或物業(yè)管理）等多個業(yè)務(wù)部門，他們從各自的角度也都會對項目提出不同的變更需求，所以，針對所有的變更，公司必須要有歸口管理部門，并要有專人負責(zé)進行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一編號、統(tǒng)一下發(fā)變更通知單至相關(guān)部門，做好變更目錄、保證變更文檔的

11、完整性，并監(jiān)督設(shè)計變更的執(zhí)行落實（如圖紙標注、完成標識等）。    建立嚴格的設(shè)計變更審核制度，短時間似乎降低了效率，但可以減少很多不必要的簽證，更重要的是，可以減少和杜絕由于變更隨意所造成的產(chǎn)品品質(zhì)變化及與交付標準不統(tǒng)一的風(fēng)險。特別需要關(guān)注的幾類變更：如影響外立面、景觀及公共部門裝修效果的設(shè)計變更，就必須經(jīng)過總設(shè)計師（或總工程師）的審批，以保證變更后的內(nèi)容與銷售合同交付標準相一致。    2、變更的節(jié)點控制    圖審    1）建議兩步圖審：一是初步設(shè)計圖階段、二是施工圖

12、階段。    2）建議內(nèi)外結(jié)合：內(nèi)部封閉式單專業(yè)圖審、多專業(yè)交互圖審，外部專家審+施工單位審+監(jiān)理審+物業(yè)咨詢顧問審，以內(nèi)為主外為輔。    3）建立不同階段圖審的企業(yè)內(nèi)部圖審問題標準集，作為審核參照。    4）特別強調(diào)總圖、小區(qū)豎向圖、景觀設(shè)計圖的分別和對應(yīng)圖審。    與建筑單體相比，室外環(huán)境的可變因素更多，室外景觀設(shè)計的要求和評審標準不同、施工的季節(jié)不同、樹形的不統(tǒng)一、種植后的養(yǎng)護不同、施工隊伍水平不同等，設(shè)計變更是難免的，這些變更都會直接影響建設(shè)成本。為此，在室外管

13、網(wǎng)開始施工前，要對總圖、小區(qū)豎向圖、景觀設(shè)計圖進行全面對應(yīng)檢查，根據(jù)單體與室外的標高、相對位置，重新審視園區(qū)道路、景觀與單元入口、人防出入口等之間的銜接，各專業(yè)對圖紙進行詳細拼對，爭取大部分問題在這一階段的圖紙上解決，統(tǒng)一進行變更，以使道路、景觀施工時盡可能避免現(xiàn)場變更與簽證。    合同    我們多次提到，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的“漫長”周期中，變更的發(fā)生是不可避免的，既然如此，那么發(fā)生以后，第一時間要考慮的就是在“合同”中，雙方對變更的發(fā)生是如何約定的！這個約定至關(guān)重要，這個“約定”是使我們對變更進行成本控制要把的最后一道關(guān)。

14、0;   鑒于此，我們在合同簽署之時，就要對各種“可能”做好周全考慮，無論設(shè)計合同、施工合同還是咨詢合同    首先，不要漏簽和重復(fù)簽。無論涉及的是合同條件還是合同內(nèi)容，如果在實施過程中補簽，一定是被動的；不要重復(fù)簽，房地產(chǎn)項目開發(fā)所涉及的合同體系復(fù)雜而龐大，有的合同的業(yè)務(wù)內(nèi)容或業(yè)務(wù)范圍就存在很大的交叉可能，提前注意劃清界限。由于前述兩個原因引起的“變更”而付出代價顯然是不值的。所以要避免上述可能出現(xiàn)的兩個問題，建議根據(jù)公司的過往操盤經(jīng)驗，逐步建立企業(yè)內(nèi)部的標準的合同體系很重要。    其次，關(guān)注針對專項工程的“設(shè)

15、計+施工”的捆綁合同的變更條件的設(shè)置和說明。比如幕墻、鋁合金門窗、火災(zāi)報警、樓宇智能化等工程，由于此類工程專業(yè)集成度較高，一般的開發(fā)商很難對其設(shè)計或在其施工工程中對其實現(xiàn)專業(yè)的把控，常常出現(xiàn)前期一切推進良好，后期“被變更綁架”的尷尬窩火局面。    第三，關(guān)注實施周期較長、產(chǎn)生變更可能性較大的合同的變更條件的設(shè)置和說明。比如總包合同、設(shè)計合同等?？偘贤瑢嵤┲芷诤荛L，不可避免的涉及大量變更，對它的變更條件的進行設(shè)置和說明，可以對變更的成本控制打好基礎(chǔ)；設(shè)計合同處于項目開發(fā)實施的前期，不確定性很多，發(fā)生變更的可能很大，全套初步設(shè)計甚至施工圖推翻重來的可能性很大，例子

16、也很多，對它的變更條件的設(shè)置和說明同樣很重要。    確定樣板    1）提前確定材料樣板及工程樣板，減少材料變化引起的價格重新確認；    2）提早進行工程標準層的施工，對工程標準層做實施標準確認：當單體主體封頂后，第一時間進行標準層施工；當砌體、開關(guān)插座位置、給水表閥位置、排水水管位、暖氣片位置、燃氣管及表位確定后，再組織設(shè)計、營銷、工程人員分別進行樣板間評審。設(shè)計人員對照現(xiàn)場實體，很直觀的對使用功能、合理性進行評審。營銷人員針對實體與銷售交付標準進行評審。工程人員對工程質(zhì)量進行審評，以此作為工程質(zhì)量

17、樣板。全部評審合格后，由設(shè)計部門統(tǒng)一對提出的問題和需要變更的內(nèi)容統(tǒng)一歸類并發(fā)變更，這樣再開始大面積的施工，幾乎就不存在由于設(shè)計變更引起的返工成本了。    3）提早進行工程樣板房的施工，這對于實施室內(nèi)精裝修的項目來說尤為重要，是減少后期變更、實現(xiàn)成本控制的有效途徑和方法。    隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展、客戶的成熟和需求標準的提高，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都或多或少的接觸到室內(nèi)精裝修，從公共部分的單元入口大堂每層電梯廳到戶內(nèi)廚衛(wèi)的精裝修（硬件）戶內(nèi)全裝全配式精裝修（軟硬件）酒店式公寓、個性化定制    由于精裝

18、修涉及的部品更細，銜接口子更多，管理流程更復(fù)雜，現(xiàn)場實施效果的不確定性更大，投入成本更大，后期出現(xiàn)各種問題的可能性更大，面臨交付壓力更大，所以，提早進行工程樣板房的施工，幾乎是不可省略的重要一步，為客戶展示效果只是它重要職能的一方面，對成本控制部門來說，更重要的是，與設(shè)計部、采購部、工程部聯(lián)動，及時清理樣板房的各類成本，尋找對應(yīng)效果的性價比更高的理想替代品，分析總結(jié)裝修實施各個環(huán)節(jié)已經(jīng)和可能出現(xiàn)的問題，防患于未然，為精裝修工程招投標和后期大面積鋪開實施打下良好的基礎(chǔ)，才是此階段變更成本控制的關(guān)鍵。    3、變更的執(zhí)行和保證    設(shè)

19、計變更的執(zhí)行控制是成本控制的重要環(huán)節(jié)，大家都知道，設(shè)計變更提出是合理的，又經(jīng)過了嚴格的審核流程，可如果沒有很好的執(zhí)行，是不是有點前功盡棄的感覺？    在執(zhí)行時會有以下幾種情況：    沒有及時執(zhí)行，除了造成增減設(shè)計變更引起的費用外，還要額外增加返工或拆除的費用，增加無效成本的同時，延誤工期。    根本沒有執(zhí)行，由于涉及到與交付標準相關(guān)的內(nèi)容，會最終引起客戶的起訴，因此相對于第一種沒有及時執(zhí)行帶來的后果更嚴重，而變更的費用卻已計算。    為此，需要對變更的執(zhí)行提供有效的管

20、控和保證，除了在管理制度上、職責(zé)劃分明確規(guī)定外，我們建議設(shè)計部門將變更指令下發(fā)到相關(guān)部門之后，強制要求各部門，特別是項目一線的專業(yè)工程師要將設(shè)計變更單內(nèi)容在第一時間內(nèi)標注到相應(yīng)施工圖紙上，或?qū)D紙進行描改，如果內(nèi)容太多可以索引的方式注明。這一強制要求的好處很多：    1）加強對設(shè)計變更內(nèi)容的理解和記憶,古人說過，眼過千遍不如手過一遍，就是這個道理。    2）強制使現(xiàn)場的專業(yè)的工師對設(shè)計變更和原施工照圖紙進行對照，對變更部位進行審核，即變什么？不變什么？怎么變？現(xiàn)在是否已施工？    3）管過現(xiàn)場的人都知道，設(shè)計變更拿到手看過后就會放進