1、谷殼前景及現(xiàn)狀問題實(shí)施 路徑評估總結(jié)行業(yè)分析報(bào)告互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓發(fā)展前景分析報(bào)告目錄目錄CONTENTS01020304行業(yè)需求行業(yè)背景發(fā)展現(xiàn)狀模式挑戰(zhàn)1.1 我國租客與房東痛點(diǎn)分析房東端租客端中介裝修環(huán)節(jié)問題出租租后找房 居住 費(fèi)時(shí)費(fèi)力 擔(dān)心租客更換頻繁 催租收租 擔(dān)心租客損壞房屋 虛假信息太多 房源環(huán)境差 房東不守信用1.2 常見租房需求與租房問題與父母親戚 同住 24%居住自有住 房24%租房居住52%33.3%表示遭房東臨時(shí)清退；41.3%表示遭遇租金隨意上漲；43.8%表示曾遇中介騙取額外費(fèi)用；54.1%認(rèn)為租房信息不對稱，租房難。1.3 我國90后租房態(tài)度分析90后消費(fèi)能力增強(qiáng) 追

2、求個(gè)性要求生活質(zhì)量社交控土地觀念淡化婚戀觀淡化喜歡新鮮事物租房態(tài)度對小區(qū)環(huán)境要求較高對室友類型要求較高 偏愛年輕人較多的社區(qū) 青睞品牌化、年輕化公寓1.4 我國租房者年齡分布情況小于20歲20-24歲25-29歲大于29歲10%20%30%3%40%42%35%20%77%2.1 我國青年租房市場規(guī)模估算流動(dòng)人口2.36億流動(dòng)人口 租房率 72%年租金4644元7891億元2.2 我國應(yīng)屆畢業(yè)生租房規(guī)模應(yīng)屆生747萬就業(yè)率77%租房率52%平均租金2萬598億元2.3 互聯(lián)網(wǎng)對長租公寓的影響強(qiáng)強(qiáng)大的 互 聯(lián) 網(wǎng) 管 理 體 系 ， 提 高 公 寓 管 理 效 率。2.4 與傳統(tǒng)二房東模式區(qū)別0

3、102品牌力量較強(qiáng)，降低房東與租客違約率在供應(yīng)鏈管理等具有較強(qiáng)管控能力03有效周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流04涉及租客社交、金融合作等合作機(jī)會(huì)互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓其自身屬性（B2C）與傳統(tǒng)二房東（C2C）有明顯的差別。3.1 互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈公寓運(yùn)營商裝修家電維修保潔本地生活保險(xiǎn)公司服務(wù)商服務(wù)商服務(wù)商&銀行開發(fā)商業(yè)主房產(chǎn)中介租客3.2 優(yōu)質(zhì)互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓運(yùn)營體系系統(tǒng)端供應(yīng)鏈團(tuán)隊(duì)端樓盤策略收房設(shè)計(jì)裝修出房租后服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)收房團(tuán)隊(duì)采購裝修出房團(tuán)隊(duì) 租后服務(wù)及市場系統(tǒng)評估入庫定價(jià)貨源標(biāo)記日常交租 受理分派時(shí)點(diǎn)安排3.3 行業(yè)目標(biāo)市場分布情況高端市場高端市場：占比：10-20%中端市場中端市場：占比：20-

4、30%中低端市場中低端市場：占比：50-70%4.1 互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓發(fā)展路徑打打造合伙人選擇核心區(qū)域重點(diǎn)突破。明明確行業(yè)情況，確 立基本的從業(yè)區(qū)間。小小步快跑快速 迭代，品牌產(chǎn)品社 群鏈?zhǔn)搅炎?。第一步第二步第三?.2 互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓模式對比品品牌公寓運(yùn)營方租下或者買下整棟樓（或者也有拿下一棟樓的幾層），然后對房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務(wù)，然后進(jìn)行出租。集中式分布式品品牌公寓運(yùn)營方在普通生活小區(qū)里分散拿下個(gè)人房東的房源，對房間進(jìn)行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租。4.2 互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓未來挑戰(zhàn)房源問題營銷問題技術(shù)問題盈利問題房源選址問題 房源成本問題分銷渠道問題營銷費(fèi)用問題隔間能耗問題

5、 IT系統(tǒng)問題價(jià)格上漲問題 盈利空間、實(shí)現(xiàn)問題機(jī)機(jī)會(huì)背后，在這個(gè)行業(yè)的風(fēng)口上再反思一下這個(gè)領(lǐng)域可能存在的以下四大挑戰(zhàn)，以備于更好的從業(yè)和發(fā)展:資方項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)盈利4.3 資本青睞，涌入近30億！谷殼公寓項(xiàng)目前景、現(xiàn)狀4.4 谷殼公寓項(xiàng)目發(fā)展前景復(fù)制開拓。精耕鄭州。三板上市。第一步第二步第三步第一步 精耕鄭州是關(guān)鍵！鄭州市場容量模式、運(yùn)營差異化優(yōu)勢確立目標(biāo)4.5 市場容量及差異化確立4.6 鄭州區(qū)域市場格局谷殼：數(shù)據(jù)占比：魔飛：占比：悅?cè)纾赫急龋好准?怒醒：占比：4.6 鄭州區(qū)域市場目標(biāo)集中式公寓布局?jǐn)?shù)量出租份額目標(biāo)問題1 品牌弱化？ 2產(chǎn)品組合=網(wǎng)站+微信平臺(tái)+APP？3 線上運(yùn)營熱度不足，團(tuán)隊(duì)？

6、4 項(xiàng)目差異化核心亮點(diǎn)？其它。實(shí)施策略、路徑無論是紅包、抽獎(jiǎng)、送禮還是品牌情感廣告又或者創(chuàng)意廣告，我們都要踐行移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的場景化營銷。因?yàn)樵谝苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，打斷式廣告越來越不起作用，構(gòu)建O2O消費(fèi)的全新場景，與消費(fèi)者建立連接、口碑傳承，融入到消費(fèi)者的生活場景中越來越重要；通過發(fā)放紅包、代金卷、送大禮等線上技術(shù)應(yīng)用來吸引消費(fèi)者，創(chuàng)造流量是場景式營銷平臺(tái)構(gòu)建的第一階段。與傳統(tǒng)社區(qū)、高校、商場、品牌企業(yè)，游樂場所，影院，體育場所等憂等跨界合作更能持續(xù)激發(fā)消費(fèi)行為，行程病毒式、關(guān)系鏈?zhǔn)降目诒畟鞑?；而基于?shù)據(jù)平臺(tái)進(jìn)行精準(zhǔn)/精細(xì)化的營銷則是場景化營銷的第二階段，這個(gè)階段必須通過大數(shù)據(jù)手段分析用戶的行為

7、，為了解用戶的興趣、收入水準(zhǔn)，住房習(xí)慣，距離，從而進(jìn)行精準(zhǔn)推送。5.1 互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)維5.2 兩條腿走路精精品品牌公寓。視覺識別、理念識別、環(huán)境識別、行為識別等統(tǒng)一、一致、修正、延展強(qiáng)化品牌烙印。例如企業(yè)辦公形象、網(wǎng)站、微信平臺(tái)、后續(xù)APP、自媒體、團(tuán)隊(duì)，對外宣傳品等。 精 耕耕耕運(yùn)運(yùn)營、服務(wù)。市場調(diào)查評估-簽約房源-裝修識別風(fēng)格-接待看房-解決用戶異議-簽訂協(xié)議-客服跟蹤-數(shù)據(jù)支持-運(yùn)營分析-修正總結(jié)。例如專業(yè)表格作業(yè)、總結(jié)培訓(xùn)、客服滿意度。5.2.1 創(chuàng)意提取點(diǎn) 子 舉例： 個(gè)性：我的地盤我做主！ 社交：鄰居有美女，社交不打烊 夢想：青春蹉跎，夢想靠岸 自嗨：對面的主播一起low 均為強(qiáng)化品牌

8、印記客服回訪：地盤還滿意？ 鄰居融洽？ 距離工作地能接受？ 祝福. 均為強(qiáng)化品牌滿意度5.3 運(yùn)營細(xì)分線上。激活互動(dòng)已有用戶，通過互聯(lián)網(wǎng)思維第一階段的送禮，暖心小殼客服、用戶評比、最佳租客、故事、情侶等延伸溝通。讓已有用戶為我服務(wù)。 精 耕線下。拉新用戶，基于20-29歲年齡段的高校、密集型租賃社區(qū)進(jìn)行密集地推，包括陣地活動(dòng)、愛心活動(dòng)、趣味活動(dòng)、單頁發(fā)放、海報(bào)張貼、二維碼掃描等緊密鏈接看房?？焖倮掠脩?。5.3.1 情感溝通 舉例/故事溝通，來稿有獎(jiǎng)?wù)骷?2016年情人節(jié)，感謝谷殼公寓讓我認(rèn)識現(xiàn)在的女朋友相識、相知、相戀，夢想啟程，幸福駐足，谷殼讓我收獲喜悅我在谷殼公寓，你呢？5.3.2 運(yùn)

9、營工具、渠道、落地復(fù)制線上。微博、微信、Q群、社群、貼吧涉足、留印、溝通。自媒體推送及時(shí)跟進(jìn)。文案策劃活動(dòng)導(dǎo)入、數(shù)據(jù)參考達(dá)到指標(biāo)則線上搜索、媒體支持有效跟進(jìn)、保持線上熱度引流、發(fā)散傳播。 精 耕線下。拉新用戶，基于目標(biāo)SMART原則持續(xù)老渠道推廣、升溫。并調(diào)研新渠道、復(fù)制、跟進(jìn)?？焖俳⒂脩羧后w效應(yīng)。5.4 渠道定點(diǎn)高校社區(qū)第一步多關(guān)注自己SMART屬性簽約房源出租房源區(qū)域細(xì)分增降幅度所需支持目標(biāo)具體分 解策 略人員分工基于時(shí)間可 衡 量達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)衡量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成結(jié)果原因分析提取亮點(diǎn)下步計(jì)劃5.3.2 目標(biāo)SMART實(shí)施屬性區(qū)域名稱小區(qū)人數(shù)簽約價(jià)格面積屬性出租價(jià)格出租年限評估、推廣5.3.2 數(shù)據(jù)細(xì)

10、分系統(tǒng) 大數(shù)據(jù) 鄭州數(shù)據(jù) 市場大數(shù)據(jù) 目標(biāo)任務(wù)數(shù)據(jù)產(chǎn)品組合 微信平臺(tái)。 網(wǎng)站 APP項(xiàng)目未來 差異化優(yōu)勢 核心價(jià)值，我們能為用戶帶來什么？ 項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境 項(xiàng)目投資環(huán)境、態(tài)度 5.4 數(shù)據(jù)支持系統(tǒng) 評估 優(yōu)化 培訓(xùn)、激勵(lì) 獎(jiǎng)懲、考核愿景目標(biāo)價(jià)值觀使命 5.4 團(tuán)隊(duì)評估6.1 回顧前景總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、數(shù)據(jù) 復(fù)制第二步第一步完成（時(shí)間、數(shù)據(jù)）第二步總結(jié)復(fù)制、完善產(chǎn)品（時(shí)間、數(shù)據(jù)）第三步：產(chǎn)品組合+大數(shù)據(jù)上市谷殼公寓SMART銷售目標(biāo)7.2.1 渠道均目標(biāo)分解 高校60所均20-30人/所小區(qū)700個(gè)均1-2人均分解7.2.2 推廣策略-線下+線下高校大三宿舍區(qū)/宣傳欄海報(bào)張貼 +單頁+論壇+貼吧+新媒體小

11、區(qū)+城中村700個(gè)條幅、單頁、易拉寶、展架、墻貼、印貼、地推外醒目，內(nèi)進(jìn)戶7.3.1 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 線下 高校大三宿舍區(qū)/宣傳欄海報(bào)張貼 +單頁小區(qū)700個(gè)條幅、單頁、易拉寶、展架、墻貼、印貼、醒目，不宜遮擋、頻繁、有效到達(dá)，擺拍、監(jiān)測7.3.2 執(zhí)行核心 線下 高校5、6月份是關(guān)鍵小區(qū)700個(gè)3-4月份 7-8月份媒體支持旺季加大推廣力度7.4 策略線上 貼吧、論壇、微博微信內(nèi)容及時(shí)更新、推送活動(dòng)策劃激活用戶第三方流量平臺(tái)發(fā)布結(jié)合數(shù)據(jù)7.5目標(biāo) 策略 團(tuán)隊(duì)分工 高校線下培養(yǎng)兼職團(tuán)隊(duì)校/區(qū)/1人社區(qū)區(qū)/巡視/輪班區(qū)域主管分配2兼職制度先行責(zé)任到人、執(zhí)行到位運(yùn)營部總監(jiān)線上運(yùn)營部運(yùn)營經(jīng)理新媒體運(yùn)營渠道BD文案策劃市場部市場經(jīng)理區(qū)域主管區(qū)域主管區(qū)域主管區(qū)域主管設(shè)計(jì)市場推廣兼職兼職兼職兼職 7.5.2團(tuán)隊(duì)建設(shè) 務(wù)實(shí)出發(fā)7.6目標(biāo)考核會(huì)議、培訓(xùn)、激勵(lì)、監(jiān)督底薪、