1、主講人：主講人： 黃歡歡黃歡歡珠三角是廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵，珠三角是廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。但是在這片寸土成經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。但是在這片寸土成金的土地上，房子也成了人們最頭金的土地上，房子也成了人們最頭痛的問(wèn)題痛的問(wèn)題 本課探討任務(wù)：本課探討任務(wù)： 1、試分析珠三角房?jī)r(jià)攀升的原因。、試分析珠三角房?jī)r(jià)攀升的原因。 2、分析珠三角未來(lái)房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)。、分析珠三角未來(lái)房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)。原因：原因： 1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)：、國(guó)民經(jīng)濟(jì)： 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮是房地產(chǎn)業(yè)繁榮的前提和基礎(chǔ)。中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮是房地產(chǎn)業(yè)繁榮的前提和基礎(chǔ)。中國(guó)GDP每每增加增加1%，房地產(chǎn)投資會(huì)增加，房地產(chǎn)投資會(huì)增加1.38-1.4

2、8%。 原因：原因： 1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)2、剛性需求、剛性需求：1、人口情況：、人口情況：中國(guó)二十一世紀(jì)人口與發(fā)展中國(guó)二十一世紀(jì)人口與發(fā)展中指中指出：到二十一世紀(jì)中葉，中國(guó)人口將達(dá)到峰值：接出：到二十一世紀(jì)中葉，中國(guó)人口將達(dá)到峰值：接近近16億。億。2010年全國(guó)第六次人口普查顯示：年全國(guó)第六次人口普查顯示：2010年年全國(guó)人口為：全國(guó)人口為：13.7億。以此為依據(jù)，億。以此為依據(jù)，2020年中國(guó)人年中國(guó)人口約為口約為14.4億。億。 2、城市化進(jìn)程、城市化進(jìn)程 ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的最新數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的最新數(shù)據(jù)：截至截至2011年中國(guó)城市化率為年中國(guó)城市化率為51%。國(guó)務(wù)院發(fā)展

3、研究。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心中心“十五十五”計(jì)劃研究課題組認(rèn)為：中國(guó)城市化率計(jì)劃研究課題組認(rèn)為：中國(guó)城市化率在在2020年將達(dá)到年將達(dá)到60%。 原因：原因： 1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì) 2、剛性需求、剛性需求 中國(guó)人的文化觀念對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求、房地產(chǎn)價(jià)格起中國(guó)人的文化觀念對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求、房地產(chǎn)價(jià)格起到了推波助瀾的作用，成為到了推波助瀾的作用，成為“文化溢價(jià)文化溢價(jià)”。如。如“中國(guó)的中國(guó)的丈母娘推高了房?jī)r(jià)丈母娘推高了房?jī)r(jià)”論點(diǎn)，以及在經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮的年代論點(diǎn)，以及在經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮的年代里，在積累財(cái)富的方面，中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的熱衷，都是里，在積累財(cái)富的方面，中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的熱衷，都是房地產(chǎn)需求的推手。房

4、地產(chǎn)需求的推手。3、文化觀念：、文化觀念：原因：原因：1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)2、剛性需求、剛性需求3、文化觀念、文化觀念4、投資預(yù)期：、投資預(yù)期：民眾的投資預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響巨大?，F(xiàn)在老百姓手里有錢了，民眾的投資預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響巨大。現(xiàn)在老百姓手里有錢了，但是近年來(lái)國(guó)內(nèi)通貨膨脹嚴(yán)重，許多老百姓為了使自己手上的錢保值但是近年來(lái)國(guó)內(nèi)通貨膨脹嚴(yán)重，許多老百姓為了使自己手上的錢保值就會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行。在短期內(nèi)，民眾的投資預(yù)期具有不確定性，就會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行。在短期內(nèi)，民眾的投資預(yù)期具有不確定性，和可操控性。但長(zhǎng)期來(lái)講，不會(huì)與現(xiàn)實(shí)相背離和可操控性。但長(zhǎng)期來(lái)講，不會(huì)與現(xiàn)實(shí)相背離 。1、財(cái)政方

5、面：、財(cái)政方面：提高高檔商品房稅率以抑制其需求提高高檔商品房稅率以抑制其需求提高二手房交易稅、費(fèi)，通過(guò)增加流通成本以提高二手房交易稅、費(fèi)，通過(guò)增加流通成本以抑制房地產(chǎn)投資行為抑制房地產(chǎn)投資行為2、行政方面：、行政方面：限購(gòu)、限貸以抑制房地產(chǎn)投資行為限購(gòu)、限貸以抑制房地產(chǎn)投資行為1、財(cái)政方面、財(cái)政方面1、財(cái)政方面、財(cái)政方面2、行政方面、行政方面3、貨幣方面：、貨幣方面：調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量、存款準(zhǔn)備金率調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量、存款準(zhǔn)備金率調(diào)整貸款利率調(diào)整貸款利率收緊或放寬信貸收緊或放寬信貸 1、財(cái)政方面、財(cái)政方面2、行政方面、行政方面3、貨幣方面、貨幣方面4、保障性住房：、保障性住房：保障性住房包括廉租房、經(jīng)

6、濟(jì)適用房、政策性租賃保障性住房包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃住房住房其中行政、財(cái)政、貨幣方面的調(diào)控政策均屬暫時(shí)性其中行政、財(cái)政、貨幣方面的調(diào)控政策均屬暫時(shí)性政策，唯保障性住房一項(xiàng)為長(zhǎng)期政策。政策，唯保障性住房一項(xiàng)為長(zhǎng)期政策。2011年全國(guó)計(jì)劃開(kāi)工保障性住房1000萬(wàn)套，實(shí)際落實(shí)開(kāi)工740萬(wàn)套。 限購(gòu)令使珠三角房?jī)r(jià)限購(gòu)令使珠三角房?jī)r(jià)得到一定的抑制，隨得到一定的抑制，隨著珠三角一體化的深著珠三角一體化的深入，交通成本不斷降入，交通成本不斷降低，越來(lái)越多的異地低，越來(lái)越多的異地購(gòu)房人群在房?jī)r(jià)購(gòu)房人群在房?jī)r(jià)“洼洼地地”、“高地高地”之間之間流動(dòng)，將進(jìn)一步模糊流動(dòng)，將進(jìn)一步模糊珠三角各城市間的居珠三

7、角各城市間的居住邊界。且近年來(lái)粵住邊界。且近年來(lái)粵西粵北地區(qū)吸引了大西粵北地區(qū)吸引了大量開(kāi)發(fā)商投資，帶來(lái)量開(kāi)發(fā)商投資，帶來(lái)了一定的競(jìng)爭(zhēng)力。了一定的競(jìng)爭(zhēng)力。且經(jīng)且經(jīng)2010、2011兩年國(guó)家兩年國(guó)家調(diào)控的重壓，調(diào)控的重壓，2011年全國(guó)已年全國(guó)已有有40個(gè)以上城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)同個(gè)以上城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比下降。比下降。 從近從近3年的均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅已有明顯回落。年的均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅已有明顯回落。2010年年7市普市普漲兩成左右，到了漲兩成左右，到了2012年卻有年卻有6個(gè)城市同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)個(gè)城市同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)這是否意味著珠三角這是否意味著珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下降地區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下降呢？呢？雖然

8、國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)令和一系列措施，雖然國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)令和一系列措施，但是國(guó)家現(xiàn)在實(shí)行保護(hù)耕地政策，土但是國(guó)家現(xiàn)在實(shí)行保護(hù)耕地政策，土地資源更加緊張，且受人們文化觀念地資源更加緊張，且受人們文化觀念影響，人們對(duì)房子的剛性需求不會(huì)減影響，人們對(duì)房子的剛性需求不會(huì)減退，所以珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)太退，所以珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)太大的持續(xù)的下降，而是趨于穩(wěn)定狀態(tài)。大的持續(xù)的下降，而是趨于穩(wěn)定狀態(tài)。1、價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理、價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理 隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)和國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟及購(gòu)買者理性的隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)和國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟及購(gòu)買者理性的增加，我國(guó)房市未來(lái)價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。珠三角房地產(chǎn)會(huì)處于穩(wěn)增加，我國(guó)房市未來(lái)價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。珠三角房地產(chǎn)會(huì)處于穩(wěn)中有降局面。中有降局面。2、供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化、供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化 高檔住宅比重會(huì)有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉住房的比重會(huì)上升。高檔住宅比重會(huì)有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉住房的比重會(huì)上升。3、市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高、市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高 隨著政府調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)