1、 房產(chǎn)小知識(shí)房地產(chǎn)未來仍為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，政府利好政策不斷。第二套“認(rèn)貸不認(rèn)房”新原則，限購(gòu)政策維持4年告終2014年930新政自11月22日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn),下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率0.4個(gè)百分點(diǎn)2014年降息降準(zhǔn)二套首付4成，公積金貸款3成，營(yíng)業(yè)稅征收由5年下調(diào)至2年；引爆市場(chǎng)2015年3.30政策5月10日，中國(guó)央行宣布降息25個(gè)基點(diǎn)2015年降息2月4日中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2015年降息降準(zhǔn)2月26日不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例正式公布2015年不動(dòng)產(chǎn)條例2月28日中國(guó)人民銀行決定下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)2015年降息降準(zhǔn)4

2、月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)2015年降準(zhǔn)1%2014年繼“930”新政“1122”降息降準(zhǔn)后市場(chǎng)回歸溫和。2015年以來不斷有政策出臺(tái)救市；330新政引爆樓市，央行幾次降準(zhǔn)降息緩解市場(chǎng)流動(dòng)性短缺，827限外令松綁直接利好商辦市場(chǎng)。8月26日，中國(guó)央行宣布降息25個(gè)基點(diǎn)及降準(zhǔn)25個(gè)基點(diǎn)，房貸史上最低2015年降息8月27日，6部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知827限外令松綁3月25日晚間，深圳市政府發(fā)布調(diào)控政策：非深戶在深圳購(gòu)房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年。首套房還清房貸，購(gòu)買第二套房時(shí)，首付由3成提高至4成！發(fā)布即日起實(shí)施。社

3、保社保1改改3新政詳情新政詳情本市戶籍居民家庭（含本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購(gòu)籍居民的家庭）限購(gòu)2套套住房；能提供自購(gòu)房之住房；能提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前日起計(jì)算的前3年及以上年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)限購(gòu)1套住房。套住房。央行降息降準(zhǔn)陸續(xù)來臨，行業(yè)政策放松也成為主流趨勢(shì)。央行托市的決心已經(jīng)顯現(xiàn)。深圳樓市緊跟政策面，預(yù)計(jì)2015下半年樓市會(huì)延續(xù)較好的成交態(tài)勢(shì)，但由于開發(fā)及供應(yīng)滯后，且上半年消化需求較多，下半年預(yù)計(jì)逐漸趨穩(wěn)。330新政： 1.

4、 二套房首付比例四成（首付款70%調(diào)整為40%；） 2. 公積金貸款首付比例下調(diào)（一套首付為20%，二套首付為30%；） 3. 二手房營(yíng)業(yè)稅免征年限五改二（未滿2年全額，滿2年差額，滿5年免收）510降息，826降息降準(zhǔn)，1024降息降準(zhǔn)：5月10日，中國(guó)央行宣布降息25個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。8月26日央行再次宣布降息25個(gè)基點(diǎn)及降準(zhǔn)25個(gè)基點(diǎn)，10月24日央行再次宣布降息降準(zhǔn)，房貸史上最低。關(guān)鍵政策細(xì)則詳解 420降準(zhǔn)1%：自4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)

5、額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)。政策對(duì)市場(chǎng)影響 1.購(gòu)房門檻降低 交易費(fèi)用下降；2.公積金貸款成本下降；3.形成購(gòu)房者出手的較好時(shí)機(jī);央行此次寬松力度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。為樓市帶來新生的流動(dòng)性和預(yù)期好轉(zhuǎn)，刺激庫存去化，在某些庫存去化強(qiáng)勢(shì)的城市還將出現(xiàn)樓價(jià)上升的跡象。降息帶來資金面的持續(xù)改善。此外，市場(chǎng)看漲預(yù)期又會(huì)與資金面的寬松相呼應(yīng)，為樓市進(jìn)一步上升打下基礎(chǔ)。2006年“限外令”頒布以來，全國(guó)范圍內(nèi)首次松綁，直接利好高端市場(chǎng)?！跋尥饬睢彼山墐?nèi)容取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求；境外機(jī)構(gòu)在境

6、內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房?！跋尥饬睢钡乃山?，是國(guó)家鼓勵(lì)外國(guó)人購(gòu)房的信號(hào)，也有提振經(jīng)濟(jì)、防范資本外逃的考慮。一方面刺激了部分高端物業(yè)的去庫存，另一方面也促使部分產(chǎn)業(yè)資本能夠“踏實(shí)安心”地在中國(guó)市場(chǎng)定居。一旦限購(gòu)令取消，限外令的松綁更助推一線城市房?jī)r(jià)上漲。隨著新政利好釋放，壓抑多時(shí)的購(gòu)房需求呈井噴現(xiàn)象；但房地產(chǎn)供應(yīng)的滯后將逐漸稀釋需求，2-3年后供應(yīng)將驟增。宏觀政策小結(jié)關(guān)鍵詞：市場(chǎng)回暖 價(jià)格攀升 后市趨于穩(wěn)定l 2014年9月，釋放央行新政和降息的利好刺激之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了明顯的回升態(tài)勢(shì)，無論是在成交量、成交均價(jià)，還是在推盤量及其銷

7、售率上，較9月份之前，有了大幅度的回升，且呈現(xiàn)逐漸攀升的態(tài)勢(shì)；l 2015年初，二套房首付政策放松，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施都是對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑的抉擇式刺激政策。表明政府維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的初衷未變，未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)雖難以回歸以往的高增長(zhǎng)率，但整體穩(wěn)步回溫的趨勢(shì)越發(fā)明顯。l 經(jīng)過開閘放水以后，井噴的市場(chǎng)需求必將隨著供應(yīng)量的滯后性增長(zhǎng)而不斷稀釋。政策面將傾向于指導(dǎo)性的維穩(wěn)。l 6部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知，是“限外令”自2006年頒布以來，首次在全國(guó)范圍內(nèi)松綁。這對(duì)于一線城市，特別是中高端物業(yè)及商辦物業(yè)將有直接的利好影響。深圳房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌。深圳房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌。其一

8、是其調(diào)控政策總體力度小、幅度小，比較溫和。其一是其調(diào)控政策總體力度小、幅度小，比較溫和。其二是調(diào)控短期之內(nèi)解決不了供不應(yīng)求、庫存不足的問題。其二是調(diào)控短期之內(nèi)解決不了供不應(yīng)求、庫存不足的問題。其二是無法改變貨幣超發(fā)、房貸超發(fā)、流動(dòng)性超發(fā)的趨勢(shì)。其二是無法改變貨幣超發(fā)、房貸超發(fā)、流動(dòng)性超發(fā)的趨勢(shì)。其三是市場(chǎng)需求旺盛，購(gòu)房者買房辦法多。其三是市場(chǎng)需求旺盛，購(gòu)房者買房辦法多。其四是解決不了土地供應(yīng)下降的問題。其四是解決不了土地供應(yīng)下降的問題。其五是解決不了買房保值增值的問題。其五是解決不了買房保值增值的問題。因此，短期之內(nèi)深圳房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌，樓市蕭條。從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)還因此，短期之內(nèi)深圳房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌，

9、樓市蕭條。從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)還是會(huì)保持上升的趨勢(shì)。是會(huì)保持上升的趨勢(shì)。影響預(yù)測(cè)影響預(yù)測(cè) 公寓小常識(shí)公寓小常識(shí)一、從項(xiàng)目開發(fā)上來講，公寓和住宅的區(qū)別主要是面對(duì)的需求人群不同與給政府交納的稅費(fèi)不同。公寓為商用水電費(fèi)按商用算，土地使用年限為50年，不可以簽戶口。住宅水電費(fèi)按民用算，土地使用年限為70年。公寓的客戶群基本上都是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人。這類人對(duì)住處的要求比較高，有鑒賞能力，很清楚什么樣的房子好，所以公寓要滿足這部分人群的需求，在硬件和軟件上都要做得很好。政府沒有一個(gè)明確的規(guī)定，什么樣的項(xiàng)目是公寓，什么樣的項(xiàng)目是住宅，只是在審批開發(fā)商報(bào)批項(xiàng)目為公寓的時(shí)候，有一個(gè)大概的標(biāo)準(zhǔn)。而且公寓交納的稅費(fèi)和土

10、地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售價(jià)格要比住宅稍高。很多開發(fā)商在審批時(shí)是按照住宅審批，以降低成本，卻打出公寓的牌子來賣。在這方面政府還應(yīng)有相關(guān)的法規(guī)來規(guī)范市場(chǎng)。二、從功能上來講，公寓要在保證基本居住功能的基礎(chǔ)上，更講究舒適性，功能的完備性、服務(wù)和結(jié)構(gòu)的合理性。 首先，單套公寓的面積要達(dá)到120平方米，這樣它才能在室內(nèi)功能分區(qū)上做得比較好，面積過小，就不能體現(xiàn)分區(qū)，那么舒適性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空間面積也應(yīng)該大，這個(gè)空間面積主要體現(xiàn)在層高上，早期的一些住宅，不太強(qiáng)調(diào)層高的問題。公寓的平面面積大了，如果層高不夠的話，容易讓人有種壓抑感，所以公寓一般要求層高在2.8米以上。在配套上，

11、公寓要達(dá)到24小時(shí)電梯和24小時(shí)熱水的標(biāo)準(zhǔn)。三、在建筑質(zhì)量和建筑標(biāo)準(zhǔn)上，公寓基本以板樓為主，通風(fēng)性要好，陽光充足，其他的公寓和住宅沒有什么本質(zhì)區(qū)別 商用公寓一般都有普遍的特點(diǎn)是位置屬于中心地段，一般以小戶型全裝修出現(xiàn)。這樣的居住人群主要以長(zhǎng)住的商務(wù)客群為主，看重的是便利的位置和準(zhǔn)酒店式的居住體驗(yàn)，同時(shí)比酒店低的租金。但也有極個(gè)別的是不同的產(chǎn)品，如上海的王子晶品，是大戶型超豪華的產(chǎn)品，但是客群只是層次更高，以家庭一起過來居住的長(zhǎng)住商務(wù)客。這類人由于不是第一居所，只是住個(gè)半年1年的，所以對(duì)于酒店式的享受很在乎，同時(shí)對(duì)于有無燃?xì)夤?yīng)，水電是否平價(jià)并不在乎。由于帶有部分的投資屬性，所以小戶型，低總價(jià)就

12、是很重要的特點(diǎn)。 而普通住宅則不同，一般是以家庭為單位居住的，所以2房3房就是主力，品質(zhì)檔次有高有低，居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué)校等配套。而且是長(zhǎng)期居住，就要關(guān)心物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)等開支，對(duì)于交通也很講究。目前政府對(duì)公寓和住宅沒有嚴(yán)格界定。一般來說，現(xiàn)在市場(chǎng)上有70年的住宅式公寓和商業(yè)或公建用地公寓50年產(chǎn)權(quán)。但是不管哪種公寓，其實(shí)都是投資產(chǎn)品。公寓作為住宅來說只能是一種過渡產(chǎn)品，因?yàn)槠涿娣e小，住宅功能不全。公寓之所以有市場(chǎng)吸引力其實(shí)在于他的地段好，面積小，總價(jià)低，宜商宜住宜租，具備寫字樓和酒店的某些功能，但是又比他們實(shí)惠。 住宅式公寓由于70年產(chǎn)權(quán)，所以契稅2%，維修基金1%，民用水電，七

13、成按揭。可能會(huì)冠以酒店的幌子，但其實(shí)是假的。 公寓是50年產(chǎn)權(quán)的，契稅4%，維修基金2%，商業(yè)水電，五成按揭。但是一般比住宅式公寓地段好，商業(yè)配套齊全。所以升值潛力大。公寓一般都要求有齊全的商業(yè)配套以及寫字樓做配套才能提高其租金水平和出租率。普通公寓（居住型公寓）- 用地性質(zhì)：一般為住宅 產(chǎn)權(quán)類型：公寓 產(chǎn)權(quán)年限: 70年特點(diǎn)： 戶型面積小，3060平米 精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住 配套設(shè)施完善 物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù) 銷售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平商務(wù)公寓- 用地性質(zhì)：一般為綜合性用地（商?。┗蛏虡I(yè)用地 產(chǎn)權(quán)類型：商務(wù)公寓 產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年特點(diǎn)： 一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū) 既可居住，又可辦公 具備寫字樓功能，在部分城市可注冊(cè)公司 價(jià)格相對(duì)寫字樓較低 首付最低可達(dá)2成，按揭可達(dá)20-30年（如深圳） 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)