1、1、市場研究篇（本階段工作目標：通過市場研究、項目本體分析、開發(fā)目標分析、消費者調(diào)查研究和商家訪談的結(jié)果，綜合對比分析，推導(dǎo)項目運營過程中的難點問題。以多期討論，分期匯報，最終形成報告的形式遞交甲方。 ）（1）商業(yè)市場研究篇（市場部主導(dǎo)）2-3天i. 項目商業(yè)基礎(chǔ)市場分析a) 消費特點b) 商圈布點c) 商圈特征分析d) 項目周邊商業(yè)市場專項分析（零售及服務(wù)業(yè)態(tài)分布特征、商業(yè)經(jīng)營狀況、檔次和商鋪租售情況）ii. 項目區(qū)域商圈調(diào)研a) 區(qū)域消費特征b) 消費年齡、人群類型結(jié)構(gòu)c) 業(yè)態(tài)分布情況d) 典型項目分析e) 人車流量統(tǒng)計及分析f) 本項目四至情況g) 本項目地塊周邊現(xiàn)有商業(yè)的情況h) 本

2、項目交通條件iii. 集中商業(yè)調(diào)查a) 主力商業(yè)經(jīng)營面積b) 主力店 / 代表商家統(tǒng)計分析c) 商業(yè)建筑裝修標準（外立面、裝修、直梯、扶梯等）d) 經(jīng)營模式iv. 商業(yè)街調(diào)查a) 業(yè)態(tài)構(gòu)成b) 主力街鋪面積c) 主力商家 / 代表商家d) 租金水平v. 可參考類似案例調(diào)查（國內(nèi)可參考案例）a) 商業(yè)面積 / 單層面積b) 主力店 / 代表商家c) 樓層業(yè)態(tài)布局d) 租售模式e) 租金、售價水平f) 銷售情況g) 招商情況h) 商業(yè)運作情況（2） 商家深度訪談，消費者調(diào)研分析（市場部 +策劃部 +招商部）1-2天i. 第一輪次訪談：符合本項目定位方向的漢邦合作商家初步訪談，形成商業(yè)定位方案的數(shù)據(jù)

3、支撐；ii. 第二輪次訪談根據(jù)項目初規(guī)方案進行品牌商家深度訪談，針對入駐意向、建筑要求、租賃面積、租金承受力等因素進行全覆蓋的的提煉性數(shù)據(jù)摸底；iii. 根據(jù)兩個輪次的訪談和摸底，收集和整理有效的商業(yè)反饋信息，并根據(jù)區(qū)域商業(yè)特性形成分析報告，以及商業(yè)定位報告，為項目規(guī)劃設(shè)計提供依據(jù)。iv. 消費者問卷調(diào)研：根據(jù)區(qū)域商圈的消費特征，結(jié)合本項目的商業(yè)定位，設(shè)計本項目的消費者調(diào)查問卷，問卷發(fā)放數(shù)量在800 份左右，有效問卷達到500 份以上。（3）市場研究總結(jié)及項目操作指向性結(jié)論。溝通會議安排：調(diào)研第三、第四天在市場研究周期內(nèi)， 漢邦會安排 1-2 次的與開發(fā)公司、 運營公司的溝通會議， 溝通調(diào)研結(jié)

4、果，豐滿調(diào)研內(nèi)容。2、項目商業(yè)定位及規(guī)劃改良建議策劃部主導(dǎo)（本階段工作目標：梳理項目運營過程中的問題，尋找本項目發(fā)展過程中的規(guī)律，提出項目的核心發(fā)展理念和初步策劃建議，形成發(fā)展定位體系。并進行經(jīng)濟測算。）（ 1）項目發(fā)展核心問題梳理i. 市場模式研究ii. 可類比案例研究iii. 項目問題解決出路分析（ 2） 項目發(fā)展理念及發(fā)展主題（整體及各類型物業(yè)）（ 3） 項目市場定位與目標客群定位（ 4） 項目產(chǎn)品定位i. 產(chǎn)品篇（根據(jù)項目的發(fā)展理念、定位體系及產(chǎn)品組合原則，在規(guī)劃設(shè)計方面體現(xiàn)概念性構(gòu)思）ii. 企業(yè)收益（盈利模式分析）（結(jié)合企業(yè)目標和市場情況以及產(chǎn)品定位，分析與企業(yè)目標之間的沖突問題，

5、提出項目盈利模式）iii. 產(chǎn)品組合原則（通過定量分析和定性分析以及借鑒相關(guān)案例，確定物業(yè)類型在項目盈利模式下的主次原則，合理規(guī)劃各種物業(yè)類型的位置及體量）iv. 項目產(chǎn)品組合規(guī)律分析v. 確定各種物業(yè)類型的位置、體量以下部分放在前期策劃報告中，雙方合同簽訂后提交。（ 5）項目招商、銷售策略及運營思路i. 專案招商定位ii. 招商、銷售執(zhí)行計劃iii. 目標客戶 ( 購買者及承租者 )iv. 項目商業(yè)分割，業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建議- 平面規(guī)劃 - 業(yè)態(tài)規(guī)劃v. 功能區(qū)域分割vi. 租賃及銷售價格預(yù)判vii. 招商策略viii. 銷售策略ix. 項目整體運營管理策略（ 6）項目包裝及推廣建議i. 項目市

6、場定位及形象述求ii. 推廣策劃建議iii. 賣場布置iv. 媒體策略v. 活動策劃vi. 客戶策略出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏

7、，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也； 親小人， 遠賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都。此臣所以報先帝而忠陛下之職分也。至于斟酌損益，進盡