1、-贖樓業(yè)務(wù)詳解一、贖樓簡述贖樓，是指在二手房交易過程中， 由第三方出資替賣方 （房產(chǎn)出讓方） 歸還銀行貸款， 解除房產(chǎn)抵押，贖回房產(chǎn)權(quán)利證明的墊資或信用服務(wù)業(yè)務(wù)。贖樓業(yè)務(wù)的方式很多，常見的包括現(xiàn)金贖樓、轉(zhuǎn)按揭貸款擔保、同名轉(zhuǎn)按揭貸款擔保、憑證押回執(zhí)放款擔保等四種。除現(xiàn)金贖樓外，其他三種贖樓業(yè)務(wù)都要以取得銀行擔保授信為前提。目前市場上的以現(xiàn)金贖樓居多，現(xiàn)金贖樓是指賣方將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買方時，根據(jù)買方的申請，由放款機構(gòu)以現(xiàn)金出資替賣方償清原銀行按揭貸款，以便順利辦理房產(chǎn)過戶的業(yè)務(wù)。現(xiàn)金贖樓分為交易類贖樓和非交易類贖樓。1、交易類贖樓，即用于轉(zhuǎn)按揭：目前，不少處于銀行按揭貸款償還期內(nèi)的商品房大量涌入二

2、手樓市。 深圳現(xiàn)在尚無法辦理住房抵押轉(zhuǎn)讓登記，市民要想出售尚處于按揭期的住房，就必須到銀行把余款付清，把房產(chǎn)證贖出，才能進行轉(zhuǎn)讓和買賣。這就是交易類的贖樓，這種同一套房產(chǎn)變更借款人，變更抵押，就叫做轉(zhuǎn)按揭。2、非交易類贖樓處于銀行按揭貸款償還期內(nèi)的商品房， 由于升值或者已經(jīng)償還了相當長一段時間的按揭供樓款， 業(yè)主希望用該房產(chǎn)從銀行獲得更多的貸款， 可以先將房產(chǎn)從銀行贖出， 然后重新抵押給銀行辦理紅本房抵押貸款，這就是常說的“加按揭”，也需要贖樓。以上兩種情況都需要先墊付一部分資金，付清銀行按揭余款，即贖樓款。二、贖樓業(yè)務(wù)特點1、期限短，費率按照單筆收取精選資料-根據(jù)深圳房產(chǎn)交易情況，現(xiàn)金贖樓關(guān)

3、內(nèi)一般可在10-20天內(nèi)完成；關(guān)外時間稍長，一般在20-30天之間。市場上目前以非交易性贖樓居多， 所以一般借款人拿到銀行的授信批復(fù)， 放款機構(gòu)才進行放款，并且重新辦理抵押登記手續(xù)約為 5 個工作日，時間長短上比較固定。目前現(xiàn)金贖樓收費標準為：使用現(xiàn)金 20 天以內(nèi)，費率為1.5 ；使用現(xiàn)金超過20 天，但在 1 個月內(nèi)的，費率為2 ；使用現(xiàn)金超過1 個月，以后每增加15 天增加 1.0 2、風險較低現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)由于有真實交易背景，金額較小，期限較短，只要能夠保證房產(chǎn)抵押解除瞬間不被第三人查封，幾乎沒有風險，只要做好過程控制風險就完全可控。因此，對于一家放款機構(gòu)而言，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)可作為資金過橋

4、業(yè)務(wù)的補充業(yè)務(wù)，以彌補資金過橋業(yè)務(wù)空擋期的資金閑置成本。3、強調(diào)過程控制為了有效控制風險，放款機構(gòu)需專門跟進業(yè)務(wù)辦理，在借款流程中嚴控風險。借款人全權(quán)委托放款機構(gòu)進行房產(chǎn)的公證轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，放款機構(gòu)獲得業(yè)務(wù)的全權(quán)操作權(quán)限。并且要求一定要拿到銀行批復(fù)才可進行放款。 并要求借款資金?？顚Ｓ?，專門派人去銀行確定房貸的還款賬戶和借款資金的贖樓用途，監(jiān)督業(yè)務(wù)辦理的整個過程。4、業(yè)務(wù)來源較多依賴房產(chǎn)中介贖樓一般為短期，且業(yè)務(wù)很容易受市場房價決定。因此，對于放款機構(gòu)來講，利息收入有限。必須通過一定的業(yè)務(wù)量賺取一定收入。市場上的 P2P 網(wǎng)貸公司等放款機構(gòu)一般采取與房產(chǎn)中介、擔保公司等合作，因為此類機構(gòu)有

5、較大的客戶群體和資金需求。如果建立長期的合作伙伴關(guān)系，也有利于降低風險。三、贖樓業(yè)務(wù)流程及風險點（一）業(yè)務(wù)流程流程參與人員辦理要求合作機構(gòu)發(fā)出業(yè)風控部負通過微信群、 QQ 群進精選資料-流程參與人員辦理要求務(wù)申請責人行業(yè)務(wù)發(fā)布風險管理部接單，去銀行核查查驗業(yè)務(wù)遞交標準是否存在此單，調(diào)查員資料齊全，確定貸款期進行借款人資信限調(diào)查審核資料（原貸款合借款人全權(quán)委托同、抵押合同、原貸款調(diào)查員辦理贖樓調(diào)查員銀行欠款清單原件、新業(yè)務(wù)銀行的貸款審批意見復(fù)印件）法務(wù)人員審核資料的通過核查，上標；法務(wù)人員、完整性，發(fā)標募集全資資金募集齊全，上標員金然后放款至贖樓賬放款戶。提交還款憑證給財務(wù)部、擔平臺保機構(gòu)、借公

6、證書、房產(chǎn)證與原銀行解除抵款人、調(diào)查押登記手續(xù)員新銀行辦理抵押調(diào)查員或平臺業(yè)務(wù)員控制銀行登記業(yè)務(wù)員賬戶，關(guān)注資金進賬情精選資料-流程參與人員辦理要求銀行放款于指定況賬戶P2P 公司提取資平臺收取銀行放款，扣財務(wù)人員、金并回款于投資除售樓費用等，回款給銀行人投資人。（二）風險點贖樓貸款周期較短，一般在1 個月內(nèi)，資金用途明確，且容易監(jiān)控，風險比較小，業(yè)務(wù)相對保守，因此收益也相對較低，必須有一定的業(yè)務(wù)量做支撐。這種業(yè)務(wù)均為短期，非常適合 P2P 網(wǎng)貸的短期投資者。贖樓操作中也面臨的一定的風險，例如房子被查封，新銀行放款要求有明確資金去向等。二手房引發(fā)的爭執(zhí)主要有以下幾種情況：1、買方交了贖樓款，賣

7、方不履行售樓及交房義務(wù)；2、賣方當時購買房屋，只簽訂了商品房買賣合同，卻未辦理房產(chǎn)證，買房支付了贖樓款后，房產(chǎn)證卻一直辦不下來，買方的權(quán)利就得不到保障，時間一長，一旦樓價上漲，由于沒有辦理過戶，賣方在利益的驅(qū)使下可能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人，讓買房處于不利境地。3、賣方惡意欺詐，把賣方交付的贖樓款挪為他用，而不交付給銀行用于贖樓，導(dǎo)致買房利益受損。4、房子被查封的風險是贖樓業(yè)務(wù)中最為關(guān)鍵的。在業(yè)務(wù)辦理的過程中，當房產(chǎn)從原銀行解除抵押登記，房產(chǎn)證被贖回時，因借款人有其他糾紛或者存在其他債主，房產(chǎn)被查封，借款人無法再通過新銀行辦理抵押登記借款。市場上對以上風險的控制措施非常成熟， 可充分控制用于贖樓的賬戶密

8、碼， 由平臺派專人跟進業(yè)務(wù)操作，且業(yè)務(wù)調(diào)查人員在前期對客戶的資信進行詳細核查，包括個人征信，法院的執(zhí)行人情況等。關(guān)于銀行要求受托支付受托支付是貸款資金的一種支付方式，指貸款人（依法設(shè)立的銀行業(yè)金融機構(gòu)）根據(jù)借款人的提款申請和支付委托， 將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象，目的是為了減小貸款被挪用的風險。借款人贖樓之后向新銀行以經(jīng)營周轉(zhuǎn)等名義進行房產(chǎn)抵押借款， 這時銀行要求借款人進行受托支付。精選資料-這種操作模式P2P 網(wǎng)貸公司可設(shè)立貿(mào)易類的公司，銀行將錢轉(zhuǎn)入該貿(mào)易公司的賬戶，P2P 網(wǎng)貸公司扣除所借的錢后將剩余轉(zhuǎn)給借款人，操作方式較為靈活。四、贖樓業(yè)務(wù)的市場與瓶頸（一）業(yè)務(wù)市場

9、目前市場的很多人都是通過按揭方式購房，因此，幾乎一半的二手房賣家需要贖樓業(yè)務(wù)。據(jù)21 世紀不動產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示， 2013 年二手房總成交套數(shù)同比漲幅高達 60.5% ，成為近 7 年全市二手房成交量的最高值。 但是 2014 年二手房成交量同比 2013 年整體下滑。 在搜房網(wǎng)二手房市場報告監(jiān)控的 20 城市中， 2014 年 1-9 月成交比 2013 年同期上漲的只有西安和重慶兩個城市。相反， 南京、北京、深圳和上海年內(nèi)二手房成交量同比大幅下滑。201301-201409二手房成交趨勢（單位：套）資料來源：搜房網(wǎng)如果僅以深圳為例，今年1-9 月深圳的二手房總成交量為45320萬套，約

10、以 4 萬套計，每套需要的贖樓款按照 200 萬計算，綜合計算，在深圳地區(qū)，一年贖樓款需要的資金量預(yù)計在1000億元左右。當然這只是交易性贖樓的一部分，非交易性贖樓部分未計算在內(nèi)。（二）發(fā)展瓶頸贖樓業(yè)務(wù)風險低，期限短。一般銀行、擔保公司按照放款金額的2-3 個點進行收費，但對P2P 網(wǎng)貸精選資料-平臺來講，放出同樣的款項，期限越長，利息收入越高。如果收益只來自于單筆，平臺需每月通過一定規(guī)模業(yè)務(wù)量才可產(chǎn)生一定收益。因此業(yè)務(wù)來源是核心問題。以深圳網(wǎng)貸平臺“眾金在線”為例，它采用與房產(chǎn)中介、擔保公司合作的模式，由這些機構(gòu)為公司提供項目并為所提供的項目進行擔保， 業(yè)務(wù)期限均在 20 天左右，平臺投資人的收益率約為 1%/ 月，借款端收取的費用為 2%-2.5% ，扣除公司的經(jīng)營費用和中介費用，平臺賺取