1、第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系1第一節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系的定義和特征2第二節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成3第三節(jié) 房地產(chǎn)法律事實(shí)第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系學(xué)習(xí)目標(biāo)：學(xué)習(xí)目標(biāo)：知識(shí)目標(biāo)：知識(shí)目標(biāo)：1、理解房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和類型、理解房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和類型2、理解房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律事實(shí)、理解房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律事實(shí)能力目標(biāo)：能力目標(biāo)：1、學(xué)會(huì)用法律觀念來(lái)考慮房地產(chǎn)問(wèn)題，對(duì)知識(shí)、學(xué)會(huì)用法律觀念來(lái)考慮房地產(chǎn)問(wèn)題，對(duì)知識(shí)體系有整體的把握。體系有整體的把握。2、能夠有意識(shí)的運(yùn)用法律基本理論解決一些具、能夠有意識(shí)的運(yùn)用法律基本理論解決一些具體問(wèn)題，懂得法律關(guān)系和房地產(chǎn)法律關(guān)系之間的體問(wèn)題，懂得法律關(guān)系和房地產(chǎn)法律關(guān)系

2、之間的普遍和特殊的關(guān)系。普遍和特殊的關(guān)系。價(jià)值觀目標(biāo)：價(jià)值觀目標(biāo)：對(duì)房地產(chǎn)法律關(guān)系有總體的認(rèn)識(shí)，樹(shù)立起法律關(guān)對(duì)房地產(chǎn)法律關(guān)系有總體的認(rèn)識(shí)，樹(shù)立起法律關(guān)系的總體觀念。系的總體觀念。第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系第一節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系的定義和特征房地產(chǎn)法律關(guān)系：房地產(chǎn)法律關(guān)系：房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、物業(yè)管理及房地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、物業(yè)管理及房地產(chǎn)管理關(guān)系過(guò)程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之產(chǎn)管理關(guān)系過(guò)程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系房地產(chǎn)民事房地產(chǎn)民事法律關(guān)系法律關(guān)系DESIGN1. 1.房地產(chǎn)法律關(guān)系以法房地產(chǎn)法律關(guān)系以法律性質(zhì)為標(biāo)

3、準(zhǔn)的分類律性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)的分類房地產(chǎn)行政房地產(chǎn)行政法律關(guān)系法律關(guān)系房地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系法律關(guān)系房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等法律關(guān)系、抵押等法律關(guān)系土地征收、征用法土地征收、征用法律關(guān)系律關(guān)系房地產(chǎn)價(jià)格管理法房地產(chǎn)價(jià)格管理法律關(guān)系等律關(guān)系等第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系、租賃等）關(guān)系、租賃等）房地產(chǎn)交易法房地產(chǎn)交易法律關(guān)系律關(guān)系（土地征收、征用（土地征收、征用法律關(guān)系等）法律關(guān)系等）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律關(guān)系法律關(guān)系物業(yè)管理法物業(yè)管理法律關(guān)系律關(guān)系2. 2.房地產(chǎn)法律關(guān)系以房地房地產(chǎn)法律關(guān)系以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整對(duì)象為標(biāo)產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)的分類準(zhǔn)

4、的分類（房地產(chǎn)修繕?lè)桑ǚ康禺a(chǎn)修繕?lè)申P(guān)系等）關(guān)系等）房地產(chǎn)房地產(chǎn)管理管理法律關(guān)系法律關(guān)系（房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃（房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃審批法律關(guān)系等）審批法律關(guān)系等）第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的廣泛性主體的廣泛性涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)、管理易、中介服務(wù)、管理等活動(dòng)中的各種主體等活動(dòng)中的各種主體產(chǎn)生、變更、消滅產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格的程序性具有嚴(yán)格的程序性房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易按法律規(guī)定的程序和按法律規(guī)定的程序和具體的行為規(guī)則進(jìn)行具體的行為規(guī)則進(jìn)行性質(zhì)的多重性性質(zhì)的多重性民事法律關(guān)系民事法律關(guān)系行政法律關(guān)系行政法律關(guān)系經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系.客體的特殊性客體的特殊

5、性房地產(chǎn)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，只房地產(chǎn)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，只是權(quán)利主體發(fā)生變動(dòng)是權(quán)利主體發(fā)生變動(dòng)房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法律關(guān)系的律關(guān)系的特征特征01020403第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系第二節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成內(nèi)容內(nèi)容客體客體主體主體第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系主體主體自然人主體自然人主體法人主體法人主體國(guó)家行政機(jī)關(guān)國(guó)家行政機(jī)關(guān)第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系 土地所有權(quán)法律關(guān)系主體土地所有權(quán)法律關(guān)系主體主體主體國(guó)家國(guó)家集體集體國(guó)務(wù)院行使國(guó)家土地國(guó)務(wù)院行使國(guó)家土地所有權(quán)所有權(quán)集體經(jīng)濟(jì)組織行使集集體經(jīng)濟(jì)組織行使集體土地所有權(quán)體土地所有權(quán)第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系 房地產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)管理法律關(guān)系主體物業(yè)管理法律關(guān)系主體 自然人主體自然人主體法人

6、主體法人主體業(yè)主業(yè)主業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司客體客體物客體物客體行為客體行為客體智力成果客體智力成果客體主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)策劃書(shū)、工房地產(chǎn)策劃書(shū)、工程設(shè)計(jì)圖紙、工程程設(shè)計(jì)圖紙、工程管理文件、招標(biāo)投管理文件、招標(biāo)投標(biāo)文件等標(biāo)文件等主體行使權(quán)利、履行主體行使權(quán)利、履行義務(wù)所指向的對(duì)象義務(wù)所指向的對(duì)象主體為享受權(quán)利、履行義主體為享受權(quán)利、履行義務(wù)或者行使國(guó)家權(quán)利、履務(wù)或者行使國(guó)家權(quán)利、履行國(guó)家職責(zé)所進(jìn)行的活動(dòng)行國(guó)家職責(zé)所進(jìn)行的活動(dòng)具體具體表現(xiàn)表現(xiàn)土地與房屋土地與房屋及其附屬物及其附屬物第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系房地產(chǎn)法律

7、關(guān)系的內(nèi)容（指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)）0 1權(quán)利0 2義務(wù)u 房地產(chǎn)管理權(quán)u 房地產(chǎn)所有權(quán)u 房地產(chǎn)使用權(quán)u 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)u 守法義務(wù)u 履行管理職責(zé)義務(wù)u 尊重他人所有權(quán)義務(wù)u 全面履行合同義務(wù)第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系 是指能夠引起房地產(chǎn)法是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況。法定客觀情況。房地產(chǎn)法律事實(shí)的定義房地產(chǎn)法律事實(shí)的定義第三節(jié) 房地產(chǎn)法律事實(shí)法定性法定性客觀性客觀性必須是已經(jīng)現(xiàn)實(shí)發(fā)生和存在必須是已經(jīng)現(xiàn)實(shí)發(fā)生和存在的客觀事實(shí)。（行為、事件）的客觀事實(shí)。（行為、事件）第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系房地產(chǎn)法律事實(shí)的種類根據(jù)是否與人的

8、意志有關(guān)0 1行為0 2事件行為是指與人的意志有關(guān)的活動(dòng)。u 房地產(chǎn)法律行為u 房地產(chǎn)管理行為u 違法房地產(chǎn)行為事件是指人的意志以外的客觀現(xiàn)象。u 法律法規(guī)的頒布實(shí)施u 法律法規(guī)的修改、廢止u 不可抗力事件第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系1、房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)業(yè)的、和的產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)法調(diào)整的社會(huì)關(guān)系包括、3、房地產(chǎn)法律關(guān)系特征有（）A、性質(zhì)的多重性B、主體的廣泛性C、客體的復(fù)雜性D、嚴(yán)格性4、我國(guó)房地產(chǎn)法的淵源主要包括（）A、憲法B、國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)、命令C、最高人民法院的文件D、地方各級(jí)政府5、房地產(chǎn)服務(wù)主體包括（）A、交易所B、評(píng)估事物所C、經(jīng)紀(jì)人D、物業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)開(kāi)發(fā)關(guān)系交易關(guān)系

9、物業(yè)管理關(guān)系房地產(chǎn)管理關(guān)系A(chǔ)BABCABCD第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系通州畫(huà)家村案通州畫(huà)家村案 通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村，因許多畫(huà)家聚居而得名通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村，因許多畫(huà)家聚居而得名“畫(huà)家村畫(huà)家村”。 李玉蘭從河北遷居這里，用全部積蓄李玉蘭從河北遷居這里，用全部積蓄4.5萬(wàn)元買(mǎi)下萬(wàn)元買(mǎi)下了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民馬海濤的一套院落，當(dāng)時(shí)雙方還簽訂了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民馬海濤的一套院落，當(dāng)時(shí)雙方還簽訂了了買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)。2006年年2月，馬海濤夫婦起月，馬海濤夫婦起訴至通州法院，要求確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)合同無(wú)效。訴至通州法院，要求確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)合同無(wú)效。第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系 一審：一審： 法院判處李玉蘭于法院判處李玉蘭于90天內(nèi)騰退爭(zhēng)議院落

10、給馬海濤，但天內(nèi)騰退爭(zhēng)議院落給馬海濤，但判決后，李玉蘭不服提出上訴。判決后，李玉蘭不服提出上訴。 二中院認(rèn)為：二中院認(rèn)為： 宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。 馬海濤與李玉蘭簽訂的馬海濤與李玉蘭簽訂的買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物不僅是房的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊村民，屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊村民，且訴爭(zhēng)院落的且訴爭(zhēng)院落的集體土地建

11、設(shè)用地使用證集體土地建設(shè)用地使用證至今未由原土地登記至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。原審法院認(rèn)定是正確的。機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。原審法院認(rèn)定是正確的。第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系后來(lái)后來(lái), ,宋莊要重新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)和道路宋莊要重新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)和道路, ,很多農(nóng)家院落面臨拆遷很多農(nóng)家院落面臨拆遷, ,按照現(xiàn)按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)在的房?jī)r(jià), ,房主會(huì)得到巨額的拆遷補(bǔ)償。于是房主會(huì)得到巨額的拆遷補(bǔ)償。于是,2006,2006年年1212月月, ,馬海濤向法院馬海濤向法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效, ,返還房屋。該請(qǐng)求獲得北京返還房屋。該請(qǐng)求

12、獲得北京市第二中級(jí)人民法院的終審支持。市第二中級(jí)人民法院的終審支持。20072007年年1212月月, ,法院判決法院判決, ,房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效效, ,李玉蘭騰退房屋李玉蘭騰退房屋, ,但法院同時(shí)認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任但法院同時(shí)認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方方, ,應(yīng)對(duì)李玉蘭的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償。應(yīng)對(duì)李玉蘭的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償。判決馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價(jià)款判決馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價(jià)款9380893808元。在房屋合同被判元。在房屋合同被判無(wú)效后無(wú)效后, ,李玉蘭于李玉蘭于20082008年向北京市通州區(qū)法院宋莊法庭提出反訴年向北京市通州區(qū)法院宋莊法庭提出反訴, ,要求馬要求馬海濤賠償經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金海濤賠償經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金4848萬(wàn)元。萬(wàn)元。經(jīng)審理經(jīng)審理, ,通州法院認(rèn)為通州法院認(rèn)為, ,李玉蘭作為買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)損失李玉蘭作為買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)損失, ,其金額的計(jì)算應(yīng)其金額的計(jì)算應(yīng)該基于出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益該基于出賣(mài)