1、房地產(chǎn)金融市場融資渠道在金融市場中，融資，遠不止表面意思上的“聚集資金”那般單純，它更是一種資源配置的過程，而有效的融資渠道，無疑是房地產(chǎn)商在當(dāng)前銀根緊縮的情況下最關(guān)心的事。 2005年將成為房地產(chǎn)商融資模式實現(xiàn)創(chuàng)新的開局之年。目前，除銀行貸款外，還有信托、基金等多種渠道供選擇。而究竟選擇哪種融資方 式，從來就沒有標準答案和絕對的優(yōu)劣之分，關(guān)鍵是當(dāng)下的房地產(chǎn)商適合哪種融資方式 及其規(guī)則。今年 4 月份，央行提高了存款準備金率 0.5 個百分點。僅一周后，國務(wù)院下發(fā)通知， 將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目 （ 不包含經(jīng)濟適用房 ） 資本金比例從 20%提高到 35%及以 上。這是繼以降低銀行信貸風(fēng)險

2、為初衷的“ 121 號文件”和商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管 理指引出臺以來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的又一記“重拳”。統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)， 70%以上的資金來自銀行貸款。如今，常規(guī) 的銀行融資渠道門檻驟然提高，使得高度依賴銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊。 面對“銀根”緊縮，如何有效地拓寬融資渠道已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注的問題。1融資瓶頸從何而來沒有資金就沒有房地產(chǎn)。銀行貸款仍是房地產(chǎn)融資的重要渠道，而銀行放貸的謹慎 態(tài)度，在一定程度上造成了房地產(chǎn)融資的瓶頸一個不爭的事實：沒有資金就沒有房地產(chǎn)。投資規(guī)模大、周期長等特點使房地產(chǎn)開 發(fā)、投資需要大量資金。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)心

3、的問題便是融資。通常情況下， 開發(fā)商無法在項目開發(fā)初期便在合理范圍內(nèi)取得銀行的貸款承諾，為一年一次的籌款行 為頗費周折；與此同時，銀行對貸款的控管措施也難以到位，對銷售回款的控制僅限于 紙上規(guī)章。由于近年來投資過熱，開發(fā)商因銀行籌款比例過高，自酬資金到位情況較差，房地 產(chǎn)行業(yè)被列入信貸高風(fēng)險行業(yè)。銀行在貸款期限、貸款額度、擔(dān)保方式等方面的規(guī)定限 制繁多，在一定程度上造成了房地產(chǎn)融資的瓶頸，同時也阻礙了銀行放貸業(yè)務(wù)的開拓。一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，眼下銀行的房地產(chǎn)信貸總量正在減 少，并且銀行的評定標準也越來越嚴格。為了防范風(fēng)險，銀行越來越注重房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，即使是知名企業(yè)，

4、倘若開發(fā)項目過多、涉及的行業(yè)過雜，也不易獲得銀行貸銀行貸款，仍是房地產(chǎn)融資的重要渠道。這種謹慎的態(tài)度，引發(fā)了人們對資金短缺 的擔(dān)憂。中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜在接受記者采訪時表示，房地產(chǎn)開發(fā)商到 底短缺多少資金，現(xiàn)在還是個未知數(shù)。據(jù)悉，從“ 121 號文件”至今年央行再次提高準備 金率，房地產(chǎn)投資規(guī)模一直沒有下降，從投資增速數(shù)據(jù)看，整個房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn) 銀行收緊信貸后資金短缺的現(xiàn)象。她認為，銀行緊縮對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，影響肯定是 有的，但并沒有業(yè)內(nèi)所說的那么大。開發(fā)商除了外源融資，還可依靠內(nèi)源融資。銀行提 高存款比例后，對開發(fā)商內(nèi)源融資能力的要求更高，這有利于中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

5、。此外，汪利娜還表示，目前各商業(yè)銀行的貸款增幅雖然有所下降，但絕對額仍是增 長的。好的房地產(chǎn)項目馬上就能售出并實現(xiàn)資金回籠，資質(zhì)好的地產(chǎn)商也沒有出現(xiàn)資金 短缺的問題。2房地產(chǎn)信托跑步前進因常規(guī)的銀行融資方式受限，房地產(chǎn)信托成為開發(fā)商們的新寵?！靶磐?銀行”模式成為中國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。由于常規(guī)的銀行融資方式受限，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不尋求新的融資途徑。在經(jīng)過一 段時間的試探之后 ，房地產(chǎn)信托開始在全國范圍內(nèi)釋放出巨大的能量 ，發(fā)行量高速增長， 成為開發(fā)商們的新寵。據(jù)北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司投資顧問事業(yè)部發(fā)布的 2004 年全國房地產(chǎn)投資信 托市場分析， 2004 年全年全國房地產(chǎn)信

6、托發(fā)行額為 111.74 億元，與 2003 年的發(fā)行額相 比，翻了將近一倍。近日來，房地產(chǎn)信托項目受到了市場的熱烈追捧。今年 3 月，由北京國際信托投資 公司推出的“住邦 2000 商務(wù)中心二期信托計劃”規(guī)模不超過 5000 萬元，發(fā)售僅半天時 間便銷售一空，甚至有客戶專程從上海、青島、天津趕來認購；聯(lián)華國際信托投資公司 繼 3 月剛剛推出“聯(lián)信寶利”中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計劃后，4 月 6 日又宣布推出“聯(lián)信寶利”2號優(yōu)先受益權(quán)產(chǎn)品，發(fā)行總額度預(yù)計為 8000 萬元，其中面向社會公開 發(fā)售的優(yōu)先受益權(quán)產(chǎn)品占 80%；5 月 9 日，中遠地產(chǎn)的凱晨廣場信托計劃也由中國對外經(jīng) 濟貿(mào)易信托投資有

7、限公司發(fā)行，發(fā)行總額達到 6 億元。我相信，信托將成為中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式”，金融信托專家孫飛用十 分肯定的口吻告訴記者?！氨M管商業(yè)銀行大哥大的地位不會在短期內(nèi)改變，但信托 必定會成為開發(fā)商尋求銀行外融資渠道時的第一落點?！彼缡钦f。據(jù)介紹，商業(yè)銀行要實現(xiàn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是非常難操作的，而信托，除了具有獨特 的制度優(yōu)勢外，還可以財產(chǎn)權(quán)模式 、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)模式等來進行金融創(chuàng)新。 孫飛分析：“比如說優(yōu)先購買權(quán)信托模式，地產(chǎn)商的房子也賣了，融資也做了，可謂一 箭雙雕。信托公司發(fā)行地產(chǎn)項目優(yōu)先購買權(quán)計劃，實際上既解決了融資需求，也幫助地 產(chǎn)商解決了賣房的困惑，地產(chǎn)商到期也不用還錢了。

8、當(dāng)然，這一切要建立在房地產(chǎn)企業(yè) 和其項目都足夠優(yōu)秀，抵押條件能夠讓投資者放心的前提下?！彼瑫r表示 ，信托制度的特殊性 、靈活性以及獨特的財產(chǎn)融離功能與權(quán)益重構(gòu)功能， 使它當(dāng)仁不讓地成為最佳融資方式之一。再與銀行貸款充分結(jié)合起來，就形成了一種新 的組合融資模式，即“信托 +銀行”。他強調(diào)：“事實上，這種模式正是中國當(dāng)前房地產(chǎn) 企業(yè)的主流融資模式?！睂Υ?，汪利娜也表示，信托成為地產(chǎn)商的融資渠道也許是比較適應(yīng)我國國情的。因 為在中國短期內(nèi)融資渠道單一 、銀行融資不暢的情況下 ，肯定要開發(fā)一些新的融資渠道。汪利娜同時提出，從長遠的發(fā)展來看，簡單地靠發(fā)信托憑證這種短期融資，解決部 分融資是可以的，但對

9、長期的、大規(guī)模的項目還是非常有限的。而對于開發(fā)商來說，信 托的作用似乎只不過是多了一種融資渠道而已。偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理張曉晉在接受記者采訪時表示，“自由資金+信托 +銀行”的組合式，在現(xiàn)階段還比較適合，特別是對于國內(nèi)的一些中小開發(fā)商，雖然最主要 的渠道還是銀行，但作為前期輔助的渠道可以選擇信托。房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的 豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成 具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房 地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。3房地產(chǎn)基金難挑大梁在

10、中國目前還沒有產(chǎn)業(yè)基金法的情況下，房產(chǎn)基金不會在短期內(nèi)對發(fā)展商起到支持 作用。房地產(chǎn)投資基金缺位于市場，還需要一定的力度催生海外及國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金 早日“破殼”今年年初，北京國際信托投資公司推出的國內(nèi)首只房地產(chǎn)基金赴新加坡上市；著名 國際投資機構(gòu)美林集團、摩根士丹利等國際資本紛紛向中國房地產(chǎn)市場拋出了繡球；新 加坡的嘉德置地在短短的幾個月時間內(nèi)買地購樓數(shù)宗 ；5 月底以上海、廣東等地數(shù)十家中 小開發(fā)商為主力的“融資之旅”將遠赴德國，與德國 30 余家基金組織洽談融資事項 海外資本在中國房地產(chǎn)業(yè)中的比重開始大幅上升，房地產(chǎn)投資基金也迅速浮出水面。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生認為，由于房地產(chǎn)

11、投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投 資屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務(wù)負擔(dān)；同時，它又以分散投資、降低風(fēng)險為基本 原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失 自主經(jīng)營權(quán)。例如，被譽為我國首只準房地產(chǎn)信托投資基金的是福建聯(lián)華信托推出的“聯(lián)信寶 利”項目。由于不事先指定用途并且打算以“公募”的方式征集，該基金被看作國內(nèi)第 一個與國際流行的“房地產(chǎn)信托基金”接軌的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。該方案與傳統(tǒng)的信托產(chǎn) 品不同的是，傳統(tǒng)產(chǎn)品往往是有固定的房產(chǎn)投資項目，然后募集資金，最后成立信托項 目；而這個新型準房地產(chǎn)信托投資基金，則是由信托公司先設(shè)定投資計劃募集資金，然 后再指定項目，最后成立

12、信托項目。張曉晉告訴記者，真正意義上的房地產(chǎn)基金是可以發(fā)展的，最大的資金支持對開發(fā) 商來說應(yīng)該是房地產(chǎn)基金這一形式。他認為，基金并不針對哪個開發(fā)商的融資，而是解 決整個房地產(chǎn)大盤的資金需求，怎么從資本市場獲得資金，建立“資金池”。房地產(chǎn)基 金模式現(xiàn)在運行有效的應(yīng)當(dāng)屬 REITS（不動產(chǎn)投資信托基金）。REITS 是歐美成熟的產(chǎn)品, 中國目前還處于探索階段，但毫無疑問， REITS 未來的發(fā)展前景十分看好。據(jù)悉，REITS 實際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資 金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)。這種購買 相應(yīng)地給開發(fā)商提供了融資渠道。在中

13、國目前還沒有產(chǎn)業(yè)基金法的情況下， 房產(chǎn)基金也不會在短期內(nèi)對發(fā)展商起到支 持作用。房地產(chǎn)投資基金缺位于市場， 還需要一定的力度催生海外及國內(nèi)房地產(chǎn)投資基 金早日“破殼”，房地產(chǎn)基金還是難挑大梁。一位開發(fā)商告訴記者，目前，不少外來的地產(chǎn)基金雖然在中國獲利，但如何退出， 是困擾基金在中國投資的重大問題。外國基金可以自由進來，但撤出中國很難。所以基 金獲利了只能在國內(nèi)流通。房地產(chǎn)基金途徑從上市和非上市的區(qū)分可以分為公開和私募，所謂公開是去股市上 發(fā)行股票或者到交易所發(fā)行債務(wù)。私募有各種方式，其中一個就是與股東合作開發(fā)，另 外一個方法是股本的投資和債務(wù)的投資。從國際基金來講，兩種都有。有一種是股本基 金

14、進來，還有一種是債務(wù)基金。作為股本這種形式，有一種叫投資基金，還有一種叫風(fēng) 險基金，多半是參與地產(chǎn)的開發(fā)。以債務(wù)的形式進來的機構(gòu)很多，大部分是國際銀行。4上市融資遙不可及一個中小開發(fā)商走進資本市場幾乎不太可能，因為業(yè)績、凈資產(chǎn)狀況如果不好，上 市是無法實現(xiàn)的表面上看，房地產(chǎn)開發(fā)商尋求信貸之外的直接融資出路還有另一種選擇上 市。有數(shù)據(jù)顯示， 2002 年以來，全國有 20 多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買 殼進入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、 首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼 ，成功參股或控股上市公司 。另據(jù)統(tǒng)計，到 2004 年初， 已有北京天鴻寶

15、業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司 、金地集團等 60 多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市 場上市融資。然而，記者在采訪一些房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中，發(fā)現(xiàn)發(fā)行股票及上市過程長、手續(xù) 復(fù)雜、成本較高、對企業(yè)資質(zhì)的要求更為嚴格等現(xiàn)實情況使上市融資之路對大多數(shù)房地 產(chǎn)開發(fā)商來說遙不可及。張曉晉表示，一個中小開發(fā)商走進資本市場幾乎不太可能，因為業(yè)績、凈資產(chǎn)狀況 如果不好，上市是無法實現(xiàn)的。目前大的開發(fā)商實際上都有上市公司的背景，它們通過 收購一些上市公司進行間接的資本運作，而不是IPO （首次公開募股）。5多元融資將成大勢2005 年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn) 業(yè)融資的重要趨勢兩個不同

16、研究機構(gòu)近期發(fā)布的報告都顯示， 2005 年及今后，房地產(chǎn)業(yè)的融資將趨向 多元化。中國社會科學(xué)院公布的 2005 房地產(chǎn)藍皮書預(yù)測： 2005 年將是房地產(chǎn)業(yè)融資 模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢。中國房地 產(chǎn) TOPIC 研究組公布的2005 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告也表明：房地產(chǎn)資金來源 發(fā)生重大變化，呈現(xiàn)多樣化的趨勢，并且直接投融資將成為主流。中國社科院 2005 房地產(chǎn)藍皮書副主編尚教蔚認為，在“銀根”緊縮的情況下， 房地產(chǎn)業(yè)要尋求多元化融資，開拓新的融資渠道，不僅可以減少對銀行的依賴，而且多 元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢。 2005 年，除了進一步完善信托模式，應(yīng) 該有其他直接融資方式出臺 ，要出臺相應(yīng)的政策法規(guī) ，為房地產(chǎn)企業(yè)直接融資創(chuàng)造環(huán)境。 因此， 2005 年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年。中國房地產(chǎn) TOP10 研究組公布的2005 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告中則分析：2004年，中國房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)資金來源發(fā)生了重大變化，非貸款類資 金來源增長迅速，房地產(chǎn)百強企業(yè)在遭到供給和需求兩方面政策收緊的環(huán)境下，房地產(chǎn) 資金渠道正在從高度依賴銀行轉(zhuǎn)向直接投融資。中國指數(shù)研究院研發(fā)中心總監(jiān)汪勇透露，在公布的房地產(chǎn)百強企業(yè)中，有35 家是上市或者控股上市公司，另外還有