1、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容（一）開(kāi)發(fā)費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,所需要的各項(xiàng) 管理、銷(xiāo)售等等的費(fèi)用。 這一項(xiàng)費(fèi)用雖然看起來(lái)與工程的開(kāi)發(fā)沒(méi)有直 接的關(guān)系,但這些支出的費(fèi)用其實(shí)是會(huì)直接影響到房地產(chǎn)后期的收益 中。它也大概包括了以下三個(gè)方面:1、管理費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指房地產(chǎn) 公司為了組織管理而支出的費(fèi)用。比如說(shuō)各種開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等等。 這些都是管理費(fèi)用。 管理的費(fèi)用可以通過(guò)大致估算法來(lái)進(jìn)行核算。2、 銷(xiāo)售費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指為了更好地銷(xiāo)售自己公司的房地產(chǎn)而支出的 費(fèi)用,比如說(shuō)宣傳費(fèi)用、銷(xiāo)售人員的費(fèi)用等等。銷(xiāo)售所支出的費(fèi)用要 根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行核算。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用在房地

2、產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,辦理一些 手續(xù)所需要一定的手續(xù)費(fèi),或者是為了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些 費(fèi)用等等。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅金費(fèi)用這一項(xiàng)支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要 組成部分。這是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中,所產(chǎn)生的一系列的稅費(fèi)或 者是一系列政府所征收的費(fèi)用。 比如包括了企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、 土地增值稅、 教育附加費(fèi)、城建維護(hù)費(fèi)等等。 稅費(fèi)的核算是按照國(guó)家的相關(guān)法律法 規(guī)來(lái)進(jìn)行的。二、房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算就是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候 將所用的資金進(jìn)行核對(duì)計(jì)算的一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中,企業(yè)不僅要 根據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行核算,還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題: （一）要了解開(kāi)發(fā)成本的設(shè)計(jì)正

3、確了解這一項(xiàng),可以正確的反映出產(chǎn) 品的成本結(jié)構(gòu),就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,開(kāi)發(fā)成本這一項(xiàng)就作為了一級(jí)成本的核算科目 其次,將各種建設(shè)費(fèi)用,比如基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 作為二級(jí)核算科目,最后,圍繞一級(jí)和二級(jí)核算項(xiàng)目展開(kāi)核算,形成多 元化的核算,方便與日后的查詢(xún)與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核 算科目有利于將來(lái)的稅金計(jì)算。（二）分清成本對(duì)象在了解成本的對(duì)象時(shí),應(yīng)該結(jié)合成本的實(shí)際特點(diǎn) 去了解。對(duì)于某些大區(qū)域成片開(kāi)發(fā)的土地來(lái)說(shuō),就一定會(huì)存在著共同 成本的問(wèn)題。在這個(gè)時(shí)候,分清成本的具體對(duì)象,就顯得至關(guān)重要了。 誰(shuí)得益誰(shuí)分?jǐn)傔@一原則就適用于公共成本

4、要分?jǐn)偟倪@一情況。 一般來(lái) 說(shuō),如果是能分清成本核算對(duì)象的,就可以直接進(jìn)行成本核算;對(duì)于有 一些不能分清成本對(duì)象的情況,就必須根據(jù)實(shí)際情況,建立新的分?jǐn)?方法來(lái)進(jìn)行核算。比如說(shuō),土地的資金可以按照每人所占的面積來(lái)進(jìn) 行分配,而基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)可以按照可出售的面 積來(lái)進(jìn)行分配等等。（三）一些間接費(fèi)用的核算很多時(shí)候,房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)都會(huì)產(chǎn)生間接的 支出費(fèi)用。 這些費(fèi)用主要包括的有企業(yè)的各項(xiàng)管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用以 及銷(xiāo)售費(fèi)用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的說(shuō)法,這部分 費(fèi)用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用,算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是,有些為了項(xiàng)目的進(jìn)行而貸款的利息部分,這一

5、部分如 果也作為間接費(fèi)用進(jìn)行核算的話(huà),就會(huì)造成財(cái)務(wù)狀況不真實(shí)的情況。 就不能客觀真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際情況,同時(shí)也會(huì)損失企業(yè)的開(kāi)發(fā) 成本。（四）忽略項(xiàng)目決算的問(wèn)題房地產(chǎn)商企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的最主要目的 是計(jì)算出在整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中的實(shí)際開(kāi)支,方便日后企業(yè)核算實(shí)際利 潤(rùn)?？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中普遍存在一個(gè)問(wèn)題,那就是企業(yè)過(guò)分 重視工程結(jié)算而忽略了項(xiàng)目結(jié)算。 因?yàn)楣こ探Y(jié)算往往是在工程結(jié)束后 就可以馬上進(jìn)行,時(shí)間明確肯定,又因?yàn)楣こ探Y(jié)算關(guān)系到工程款的支 付,所以工程結(jié)算不容易拖拉。而往往項(xiàng)目結(jié)算會(huì)因?yàn)槟骋粌蓚€(gè)小問(wèn)題而變得遙遙無(wú)期。要想要解 決這個(gè)問(wèn)題,可以提出一個(gè)預(yù)算費(fèi)用的概念,就是將還沒(méi)有完工的工 程預(yù)算算進(jìn)成本里,讓項(xiàng)目結(jié)算能夠按時(shí)順利進(jìn)行,等到日后工程完 工后再來(lái)按照實(shí)際的支出改變項(xiàng)目結(jié)算。 又因?yàn)檫@一個(gè)部分的工程支 出費(fèi)用,經(jīng)常在總項(xiàng)目的投資中所占比例較小,所以這種預(yù)算費(fèi)用的 做法對(duì)工程項(xiàng)目的總成本和單位成本都不會(huì)造成較大的影響。但是值得注意的是,根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定,在土地增值稅未清算 前,在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%,而 超過(guò)的部分不得在當(dāng)期稅前列支。 所以,作為一名財(cái)務(wù)工作人員,必須 合理