1、根據實際情況而定(略)第二章前期籌備大地灣物業(yè)管理有限責任公司如能簽訂物業(yè)管理合同，物業(yè)公司在合同簽訂后將在15天內派管理人員，水電工，保安人員，介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓。為提高保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎，為建設單位和業(yè)主解決后顧之憂。一、建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊、有序管理；二、依據珠海市相關文件及金夢園住宅特點制定業(yè)主公約、業(yè)主手冊、前期物業(yè)管理服務協(xié)議，以及員工的規(guī)章制度等。三、協(xié)助建設單位提出樓宇公共設施，設備的整改要求。四、制定詳細的設備、設施維修、房屋保養(yǎng)計劃和檢查

2、制度，水電設施、設備巡檢計劃、公共照明維護計劃、監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃等。五、規(guī)范各部門工作，做好人員調配崗位培訓，合同簽定后一個月內所有員工全部到位，并針對金夢園管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質。第三章管理目標及服務內容一、前期物業(yè)管理服務內容前期介入和物業(yè)接管驗收是搞好今后物管工作的前提條件，我司將跟進以下項目:1、參與整體工程的甲乙方交接驗收；2、物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；3、接受業(yè)主入住前的相關咨詢；二、業(yè)主入住管理1、辦理業(yè)主入住及接房的相關手續(xù)；2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。三、物業(yè)管理服務內容1、公共性服務公共性服務提供常規(guī)性服務，是為了維護小區(qū)的整潔、環(huán)境的美

3、化、業(yè)主，商戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目：(1) 、清潔衛(wèi)生管理；(2) 、綠化日常維護管理;(3) 、治安管理；(4) 、共用蓄水池的維護管理;(5) 、水電管理；(6) 、排污設施管理;(7) 、道路維修管理；(8) 、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修;(9) 、物業(yè)檔案資料管理;(10) 、車輛停放及交通秩序管理；(11) 、安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育；(12) 、代收代交水電氣費(移交后除外)；(13) 、根據需要增設的其他服務項目。2、特約性服務特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求，受其委托而提供的服務(1) 、日常家居設施維修包括：維修戶內供用電

4、設備、門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修等。、家居清潔服務包括：清潔家私、玻璃、燈飾等。、家政服務包括：提供代客訂票、送餐服務、保衛(wèi)等。、租賃服務包括：物業(yè)出租、轉讓、物業(yè)估價等。四、物業(yè)管理服務質量標準1、房屋管理與維修(1) 、房屋完好率達到底90%Z上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。、房屋零修及時率達到95%Z上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，維修合格率達98汕上。(2) 、代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費，收繳率達到90咐上。2、設備管理設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術人員，維修

5、和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養(yǎng)、檢修、保持設備運行正常并有針對突發(fā)事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%Z上3、供電系統(tǒng)(1) 、保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。(2) 、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機送電不超過15分鐘。4、消防系統(tǒng)(1) 、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時起用。(2) 、訂有突發(fā)性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖，疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。5、給排水系統(tǒng)(1) 、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染隱患。(2) 、設備閥門、管道無跑、冒

6、、滴、漏現(xiàn)象。、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。(3) 、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，(4) 、無長時間停水事故。6、空調系統(tǒng)(1) 、窗式及分體式空調按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。7、市政公用設施管理(1) 、公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。(2) 、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全。(3) 、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。8、綠化管理定期對物業(yè)管理區(qū)域內的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。9、環(huán)境衛(wèi)生管理(1) 、清掃保潔，垃圾日產日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨

7、意堆放雜物和占用。(2) 、商業(yè)網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。10、治安管理(1) 、并實行24小時安全防范制度。(2) 、無重大火災、刑事和交通事故。第四章接管驗收1) 第一節(jié)竣工驗收物業(yè)竣工驗收物業(yè)公司工作、產權資料(項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照)。、技術資料(竣工圖、竣工驗收報告，綜合驗收告，設備的檢驗合格證書等)第二節(jié)物業(yè)接管驗收1、既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。2、物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收；3、供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用；4、房屋

8、幢、戶編號已經有關部門確認；5、落實物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位；6、管理處按圖紙資料移交清單，技術資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產權、技術資料有缺漏的，以書面形式上報開發(fā)公司，請求給予協(xié)助解決。7、物業(yè)公司管理處按設備移交清單，對各類設備按數量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，以書面形式上報開發(fā)公司，請求給予協(xié)助解決。8、物業(yè)公司管理處對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。在保修期內，因施工、安裝、

9、設備等因素產生的質量問題，公司將查明原因，及時上報開發(fā)公司，請求盡快解決。9、抄水、電、氣表的底數，記錄備案。10接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)公司督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。11、接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。12、當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。第五章入伙管理第一節(jié)前期準備一、入伙前準備工作1、小區(qū)竣工后，政府有關部門驗收全部合格，消防系統(tǒng)須經消防局驗收合格。2、小區(qū)管理處有固定的管理用房，并達到使用功能。3、小區(qū)內應保證水、電“二通，即擰開室內水龍頭有水，打開

10、電閘有電，電話、電視到戶。4、小區(qū)二次供水水質經防疫部門檢疫合格。5、住宅區(qū)內排水管道能正常使用，排水暢通無阻。6、小區(qū)應保證有通暢的消防環(huán)形通道，區(qū)內道路沒有建筑垃圾和泥土侵占路面。7、小區(qū)應采用通透式圍欄與外界隔離，實現(xiàn)封閉式管理。8、小區(qū)內場地平整，無堆土，對于需分階段竣工交付使用的在建工程，應采取圍護等措施隔離。9、小區(qū)內園林綠化應初步完成。10、開發(fā)公司與業(yè)主簽訂的合同中對業(yè)主所承諾的項目全部兌現(xiàn)。11、入伙前十五天向物業(yè)公司辦理樓宇接管驗收。在進行樓宇交接時，開發(fā)公司出具住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書中的質量保修部門必須是承建商。12、設備接管驗收前需移交資料。13

11、、入伙前十五天，開發(fā)公司發(fā)入伙通知書，在入伙通知書中附帶物業(yè)公司的入伙流程及客戶必須準備的資料明細。14、與當地派出所確定小區(qū)及各棟各戶門牌號。15、與當地供電、供水、有線電視、電訊、燃氣、等單位聯(lián)系，盡可能做到在入伙當天就完成抄表到戶及費用托收工作。17、完成所有入伙資料的準備工作。第二節(jié)入伙準備二、入伙準備工作1、物業(yè)管理處在入伙前1個月制定入伙工作計劃，該計劃中應明確：(1) 入伙時間。(2) 負責入伙工作的人員及其職責。(3) 入伙手續(xù)。(4) 入伙過程中使用的文件和表格。2、入伙工作計劃應由管理處主任批準，管理處應提前1個月向業(yè)主發(fā)出入伙通知書，并詳細說明：(1) 需業(yè)主準備的證明材

12、料。(2) 需業(yè)主填寫的表格。(3) 辦理入伙手續(xù)的程序。3、辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場將張貼入伙公告和明確的指示標識，并指定專人負責業(yè)主辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導，以便于業(yè)主辦理各項手續(xù)。4、審核入伙必備資料，查驗業(yè)主身份，簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議、業(yè)主公約，發(fā)放住戶手冊裝修指引等有關資料。5、發(fā)放入戶門鑰匙，引導和協(xié)助業(yè)主收樓，收集、整理收樓單并及時送達有關單位。6、由管理員負責，回答業(yè)主提出的有關房屋裝修的問題，發(fā)放裝修資料并做好解釋工作。二、物業(yè)公司、管理處與開發(fā)公司、施工單位在入伙接待處聯(lián)合辦公，實行一條龍服務，先由開發(fā)公司為業(yè)主結清購樓手續(xù)，再由管理處辦理入伙手續(xù)，同時向業(yè)主宣傳解

13、釋業(yè)主公約、及有關管理規(guī)定等,做到熱情接待，處理好新業(yè)主的投訴，做到件件事事有著落，有回音，盡最大努力使業(yè)主滿意。第六章裝修管理制度第一節(jié)裝修辦理1、客戶本人或其委托人到管理處辦公室領取裝修申請表、裝修承諾書、防火責任書及相關裝修管理規(guī)定，并按表中要求逐項詳細填寫。2、客戶本人確定裝修方案，選定裝修施工單位，并由施工單位指定一名防火責任人。3、客戶會同裝修施工單位負責人備齊裝修申報材料到管理處辦理申報批手續(xù):(1) 、填好裝修申請表、裝修登記表；、裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質證明復印件(加蓋公司公章)；、裝修項目明細表；、房屋裝修施工圖(包括建筑、給排水、電氣圖等)；、裝修人員身份證復印件和1

14、寸照片1張，負責人2張；4、管理處主管裝修查驗申報材料齊全，受理裝修申報后，在1個工作日內予以審批。裝修方案的審批原則如下：、不能破壞建筑物的主體結構；、不能破壞建筑物的建筑立面；、確定用電負荷；、裝修方案是否符合防火要求；5、裝修方案經審批同意后，由裝修單位負責人到管理處財務室繳清各項裝修管理費用(詳見裝修收費項目及繳納標準)。6、裝修單位負責人持裝修登記表、施工人員身份證復印件、1寸照片1張和蓋過財務章的收款單據到管理處辦公室辦理裝修進場手續(xù)，包括辦理施工人員裝修出入證。7、裝修人員進場施工過程中，管理處有權進行檢查，糾正違章，對違反裝修規(guī)定者，管理處將酌情對施工單位或有關人員扣違約金。高

15、空拋物者從重扣除。8、若在裝修過程中增加施工人員，必須由裝修單位負責人本人來管理處填表繳費，辦理人員增補手續(xù)，其它人員一律不予辦理；9、裝修竣工后，由客戶(或其授權委托人)通知管理處安排初次驗收。初次驗收通過后，由裝修單位負責人帶施工人員裝修出入證和辦證押金收據到管理處辦理退證手續(xù)、領取裝修出入證押金。10、自初次驗收通過之日起十日內安排復驗，復驗合格后，由裝修單位負責人會同客戶憑押金收據到管理處辦理退裝修押金手續(xù)。第二節(jié)裝修規(guī)則1、每天的裝修施工時間為8:00-12:00,14:00-19:00;如在非工作時間內施工，管理處有權責令停工，視情節(jié)輕重給予處理。2、施工人員的行為各裝修單位必須將

16、管理處發(fā)出的裝修施工許可證張貼在施工現(xiàn)場，裝修單位必須對所屬裝修人員的行為負責，裝修人員必須持有效證件，必須衣著整齊，不得在非工作區(qū)逗留；嚴禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等，管理處嚴禁工人在轄區(qū)內隨意留宿或生火。工人在進入小區(qū)時必須配帶臨時出入證。但管理處有最終決定權批準進入與否。裝修人員嚴禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。3、垃圾/雜物清理區(qū)裝修垃圾由管理處委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各施工單位將裝修垃圾裝袋后，按管理處指定的方式和時間堆放到小區(qū)裝修垃圾中轉站內。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上)，違者扣裝修違約金。嚴禁高空拋物。違者將重扣(5001000元)，并由肇事

17、者承擔由此造成的全部責任。4、防火責任(1) 施工現(xiàn)場必須配備足夠滅火設備，如手提滅火器。要求每50M2建筑面積設2Kg滅火器二個，每一施工現(xiàn)場必須配備二個滅火器。根據中華人民共和國消防條例實施細則第十條的規(guī)定，施工單位必須負責施工現(xiàn)場的消防工作，各施工單位必須指定一名防火安全責任人，負責施工現(xiàn)場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實。(2) 各施工單位要對現(xiàn)場人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規(guī)程和制度。(3) 如發(fā)生消防事故，由發(fā)生事故的施工單位、個人以及雇請施工的業(yè)主按規(guī)定承擔一切經濟及法律責任。(4) 施工過程中如需要動火作業(yè)，

18、必須到管理處申請，領取動火許可證并做好防火準備后，方可動火作業(yè)。5、安全(1) 各施工單位必須聘請有合格證的電工、焊工，方可進行作業(yè)。(2) 施工用電必須嚴格執(zhí)行用電防火管理條例和規(guī)程。(3) 施工動火，一律參照重點部分臨時動火審批制度，到管理處辦理動火審批手續(xù)。動火作業(yè)人員必須嚴格遵守有關的操作程序和安全規(guī)定。(4) 未經批準，工地內嚴禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設施。不準使用高瓦數燈照明。裝修工人使用電器設備時，務必采取可靠的安全措施，包括采用適當絕緣電線。臨時接駁電線須保證一機一閘一個漏電開關，在施工完成后及時拆除。6、違章處理管理處每天將不定時派專人對裝修現(xiàn)場進行巡查，監(jiān)督裝修情

19、況，對違規(guī)現(xiàn)象輕者現(xiàn)場即予糾正。重者管理處有權作如下處理：(1)責令停工;(2) 責令恢復原狀；(3) 扣留工具；(4) 停水、停電；(5) 賠償經濟損失。(6) 以上幾種處罰可同時并處。7、改/還原工程管理處保留權利要求客戶對所有裝修工程(如該工程影響樓宇設施、結構，或嚴重影響外觀)進行更改或還原，即使該工程在管理處批準下已完成。管理處發(fā)出更改通知單給客戶，客戶須在一個月內完成該工程，并負責一切費用。如客戶未能在限定時間內整改完，管理處有權安排有資質施工單位完成該項工程，所需費用將全部由客戶承擔。8. 二次裝修施工全過程監(jiān)控為了保證樓房長期正常使用，公司將依珠海市住宅區(qū)物業(yè)管理條例、建設部第46號令建筑裝飾裝修管理規(guī)定、家庭居室裝飾裝修管理試行辦法、珠海市物業(yè)管理服務收費辦法等有關法規(guī)以及前期物業(yè)管理協(xié)議、用戶手冊、業(yè)主公約執(zhí)行管理。安全防范管理。二次裝修施工人