1、目標成本編制指引編號：版號：A/0目標成本編制指引編制日期審核日期審核日期審批日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人審批人1 目的 規(guī)范目標成本編制工作，提升目標成本編制質(zhì)量及效率。2 適用范圍適用于華潤置地有限公司下屬獨資、控股或具經(jīng)營權(quán)合資公司開發(fā)的地產(chǎn)項目及華潤集團孵化的地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本編制。3 編制依據(jù)依據(jù)華潤置地開發(fā)成本管理制度（2014年1月版）及華潤置地目標成本編制及審核指引（2015年2月版）編制。4 術(shù)語與定義4.1 目標成本：是公司基于市場狀況、項目定位及規(guī)劃，結(jié)合公司經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是項目成本的控制線

2、，是成本分析、考核、控制及預(yù)測的重要基礎(chǔ)依據(jù)。4.2 目標成本調(diào)整：是指在目標成本批復(fù)完成后，由于項目定位發(fā)生顛覆性調(diào)整或其他不可抗力因素，需對目標成本進行調(diào)整的行為。4.3 全成本：包括土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用和稅金全科目成本費用。4.4 開發(fā)成本：指“CB02房地產(chǎn)開發(fā)成本”，包括前后期費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費、增值服務(wù)及資本化借款費用。5 關(guān)鍵活動描述5.1 編制依據(jù)準備各部門在目標成本編制過程中需準備的資料及測算成果如下：部門準備資料成果設(shè)計管理部項目規(guī)劃指標、項目產(chǎn)品標準、項目方案圖紙/100%DD圖紙、建筑做法設(shè)計費目標成本及編制依

3、據(jù)開發(fā)部（或報建主責部門）當?shù)貓笈鷪蠼ㄊ召M標準、基礎(chǔ)設(shè)施費收費標準前后期報批報建費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用目標成本及編制依據(jù)財務(wù)部地價分攤表、稅務(wù)籌劃方案土地成本、財務(wù)費、管理費、稅費營銷管理部項目定位、樣板間、售樓處、會所需求、銷售費用、推廣費、產(chǎn)品規(guī)劃建議書（住宅項目）銷售費目標成本及編制依據(jù)投資運營部投資批復(fù)書-酒店事業(yè)部-酒店開業(yè)采購及籌備費項目部項目工期計劃、特殊工藝需求等-合約管理部物業(yè)類型劃分、限額指標、對標資料收集建安工程、公共配套、環(huán)境景觀工程目標成本及編制依據(jù)物業(yè)公司/物業(yè)主責部門-物業(yè)開辦費、開荒保潔費特別強調(diào)：1.住宅項目在方案設(shè)計通過總部產(chǎn)品管理部審核后（商業(yè)項目為100%D

4、D圖通過后）為目標成本編制的起始時間點，合約管理部書面知會各部門在5天內(nèi)提供各自主責的目標成本及編制依據(jù)資料。鑒于目標成本編制時間較短，合約管理部可提前通知相關(guān)部門收集數(shù)據(jù)，以不影響編制時間和進度為準。2.如果個別項目分期規(guī)劃方案政府審核通過時間較晚，可在目標成本在大區(qū)審批通過后報送置地總部進行預(yù)評審，待規(guī)劃方案政府審核通過后進行目標成本的調(diào)整和正式評審。3.住宅項目在方案設(shè)計通過總部產(chǎn)品管理部評審后20天內(nèi)，商業(yè)項目在初步設(shè)計100%成果通過總部審批后30天內(nèi)，合約管理部上報目標成本。4.各責任部門根據(jù)“目標成本編制模板”要求完成的成果資料需要經(jīng)部門負責人簽字確認后提交合約管理部。5.合約管

5、理部負責項目分期投資額的編制，財務(wù)部負責項目分期核算額及利潤率的測算工作。5.2 目標成本編制5.2.1 編制主體目標成本由城市公司合約部組織各職能部門進行編制。5.2.2 編制依據(jù)1. 置地總部下發(fā)的限額設(shè)計指標，包括住宅建安成本限額設(shè)計指標（V1.0版）、住宅建安成本限額設(shè)計指標（V2.0版）、萬象城成本管理指引（V1.0版）、五彩城限額指標1.0、銷售型寫字樓限額指標V1.0以及后續(xù)總部下發(fā)的其他限額設(shè)計指標。2. 目標成本編制模板，成本歸集、分攤原則。3. 前述5.1中各部門提供的編制依據(jù)資料。4. 置地戰(zhàn)略采購、大區(qū)集中采購。5. 以往類似工程相關(guān)數(shù)據(jù)或市場中同區(qū)域競品的成本數(shù)據(jù)。6

6、. 同時期建筑市場相關(guān)人、材、機價格。5.2.3 編制步驟第一步：于目標成本編制模板之“附表2-置地目標成本測算表模板”中，填寫“項目概況表”，其中規(guī)劃指標數(shù)據(jù)以政府規(guī)劃審批通過后的規(guī)劃方案圖為準，保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準確性。第二步：依據(jù)具體項目劃分的物業(yè)類型分別在相應(yīng)的建安成本科目上填寫建安成本，其中消耗量系數(shù)列必須嚴格按消耗量系數(shù)的定義計算填寫；在數(shù)據(jù)來源列必須詳細說明單價及工程量的來源依據(jù)。不可預(yù)見費統(tǒng)一在價格調(diào)整系數(shù)中體現(xiàn)。第三步：填寫“建安單體外成本表”，如土地成本、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套、管理費用、財務(wù)費用、銷售費，并在備注說明列詳細說明各成本科目的收費標準及計算依據(jù)。第四步：在“

7、建安單體外成本表”及“建安成本表”填寫完成后，成本匯總表將自動生成。第五步：將目標成本測算表格成稿交由財務(wù)部完成財務(wù)“表1-6”的測算，測算該項目分期的核算成本及項目利潤率，要求財務(wù)部在3個工作日內(nèi)測算完成并反饋合約管理部。第六步：編制目標成本總部匯報PPT文件。5.2.4 目標成本編制物業(yè)類型的劃分要求/核算對象設(shè)置物業(yè)類型是建安單體目標成本測算的基本單元，用以分類管理成本指標數(shù)據(jù)。物業(yè)類型設(shè)置是關(guān)系成本數(shù)據(jù)管理效率的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，各大區(qū)應(yīng)嚴格按總部要求設(shè)置，如有特殊情況須向總部工程管理部溝通調(diào)整。主要物業(yè)類型如下： 1.住宅產(chǎn)品類型：別墅、多層、小高層、高層、超高層、商業(yè)（底商、裙樓商業(yè)、獨立

8、商業(yè)）、獨立地下室、特殊產(chǎn)品（保障房、還遷房、廉租房、限價房等）； 2.商業(yè)產(chǎn)品類型：購物中心（含地下商業(yè)）、寫字樓、酒店、公寓、地下室（不含地下商業(yè)）； 3.獨立公共配套設(shè)施產(chǎn)品類型：學校、幼兒園、會所、綜合樓、市政公園、農(nóng)貿(mào)市場、公共交通接駁工程等，可根據(jù)實際情況新增。核算對象設(shè)置如下：序號住宅物業(yè)類型說明設(shè)置依據(jù)1多層4F-6F（含6+1F）普通多層建筑，設(shè)置一座敞開樓梯，根據(jù)需要設(shè)置電梯2小高層7F-18F（含18F）7到11層設(shè)置一座敞開樓梯和一部電梯，12層到18層以下每個防火分區(qū)可設(shè)置一座通向屋頂?shù)姆罒煒翘莺蛢刹侩娞荩ê徊肯离娞荩?高層19F（含19F）建筑物高度100m（不

9、含100m ）每個防火分區(qū)需設(shè)置兩座通向屋頂?shù)氖枭翘莺蛢刹侩娞荩ê徊肯离娞荩蛘邌卧獦侵g18層以上樓梯通過陽臺或凹廊連通4超高層建筑物高度100m及以上每個防火分區(qū)需設(shè)置兩座通向屋頂?shù)氖枭翘莺蛢刹侩娞荩ê徊肯离娞荩?，需?5層設(shè)置避難層，需設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，電梯設(shè)置較多，消防要求較高5別墅獨棟/連排/疊拼/雙拼立面復(fù)雜，多棟多層建筑6保障房按6層、7層-11層、12層-18層、19層-100m7還遷房按6層、7層-11層、12層-18層、19層-100m8廉租房按6層、7層-11層、12層-18層、19層-100m9限價房按6層、7層-11層、12層-18層、19層-100

10、m10底商11獨立商業(yè)12獨立地下室住宅塔樓地下室以外地下室范圍序號商業(yè)物業(yè)類型說明設(shè)置依據(jù)1購物中心萬象城、五彩城地上部分含地下商業(yè)2寫字樓寫字樓地上部分3酒店酒店地上部分4公寓地上部分5地下室不含地下商業(yè)序號公共配套設(shè)施產(chǎn)品類型說明設(shè)置依據(jù)1學校獨立公建配套需單獨設(shè)置產(chǎn)品，非獨立公建配套不需要單獨設(shè)置產(chǎn)品2幼兒園3會所4綜合樓5市政公園6農(nóng)貿(mào)市場7公共交通接駁工程8其他(可新增)5.2.5 成本歸集、分攤原則1. 項目分期成本歸集原則：項目分期目標成本按當期開發(fā)成本總投資編制，跨期成本分攤單獨說明。當期開發(fā)的獨立公共配套設(shè)施（小學等）單列成本核算對象，進行成本歸集；銷售設(shè)施費（臨時售樓部、

11、臨時樣板間等）歸入銷售費管理范疇，目標成本編制時歸入開發(fā)成本下的開發(fā)間接費中。2. 分期產(chǎn)品成本歸集原則：a)按部位成本構(gòu)成；b）影響部位成本主要因素；c）便于成本測算和成本數(shù)據(jù)積累；d）基本保持與分攤原則一致。 成本分攤原則：誰受益，誰承擔。5.2.6 不可預(yù)見費預(yù)留目標成本編制時不可預(yù)見費（及變更簽證、人工及材料上漲等因素）統(tǒng)一按住宅5%、商業(yè)8%作為預(yù)留上限，預(yù)留系數(shù)的基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)成本，不包括土地成本、管理費、營銷費、財務(wù)費及稅金。5.2.7 內(nèi)外部成本對標目標成本編制需融入內(nèi)外部成本對標工作，并落實對標結(jié)果，具體須明確以下幾點以供目標成本評審時參考： 住宅成本限額設(shè)計指標V1.0指標達標率情況； 住宅成本限額指標V2.0指標以及戶內(nèi)精裝工程成本配置合理性； 商業(yè)項目成本管理指引技術(shù)經(jīng)濟指標達標情況； 競品樓盤成本結(jié)構(gòu)及產(chǎn)品標準對標。5.3 目標成本交底文件目標成本評審?fù)瓿珊?，由合約管理部按照設(shè)計標準交底文件編制交底文件，編制完成后通過工作聯(lián)系函形式發(fā)送至設(shè)計管理部。5.4 關(guān)于目標成本的留存目標成本總部批復(fù)后，由城市公司合約部、城市公司財務(wù)部、城市公司投資運營部、大區(qū)合約管理部、大區(qū)財務(wù)部、大區(qū)投資運營部各保存一份。目標成本作為機密文件嚴禁外泄。6 目標成本編制注意事項6.1 關(guān)于目標成本制定管理與限額設(shè)計管理的關(guān)系方案設(shè)計階段確定的限額指標成果應(yīng)直接應(yīng)用在目