1、堡壘商圈打造案例堡壘商圈打造案例目 錄 第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營業(yè)額預(yù)測 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度目 錄 第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營業(yè)額預(yù)測 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)

2、規(guī)劃結(jié)論-廣州市城市圖廣州市城市圖該店址處于廣州越秀區(qū)第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-商圈總表商圈總表第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-行政區(qū)比較行政區(qū)比較 人口(萬)面積(平方公里)GDP(億元) 人均可支配收入（元）天河區(qū)61.9796.33888.8118184越秀區(qū)115.0633.80889.3818528海珠區(qū)87.6790.4321.1916740荔灣區(qū)70.4659.10341.3317286白云區(qū)76.07795.79513.4617156番禺區(qū)93.08786.15473.2818128南沙區(qū)14.2

3、6527.6512318122黃埔區(qū)19.2790.95333.7618460羅崗區(qū)16.37393.22532.0618460花都區(qū)63.03970.04303.1614264增城市79.431616.47266.2614038從化市53.821974.5091.8011397廣州全市750.537434.405115.7518287.24項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容內(nèi)容區(qū)域區(qū)域 第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營業(yè)額預(yù)測 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁目 錄

4、1.1、店址位置說明店址位置說明-街道圖街道圖 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場淘淘金金北北路路淘 金樂 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 恒恒 福福 路路人行天橋表示人流表示人流表示人行斑馬線表示人行

5、斑馬線表示隔路欄表示隔路欄表示機(jī)動車道表示機(jī)動車道表示公車站表示公車站1、動態(tài)客源、動態(tài)客源分析分析2、靜態(tài)客源分、靜態(tài)客源分析析居民居民3、靜態(tài)客源分、靜態(tài)客源分析析寫字樓寫字樓4、競爭對手、競爭對手街道圖范圍：街道圖范圍：原則要求大道路原則要求大道路三橫三縱三橫三縱用紅色道路，標(biāo)用紅色道路，標(biāo)識商業(yè)街和重點(diǎn)識商業(yè)街和重點(diǎn)商業(yè)段。商業(yè)段。街道圖上需要標(biāo)街道圖上需要標(biāo)識競爭對手及其識競爭對手及其營業(yè)額。營業(yè)額。街道圖上需標(biāo)識街道圖上需標(biāo)識人行斑馬線，公人行斑馬線，公交站點(diǎn)交站點(diǎn)分類客源的人流分類客源的人流動線標(biāo)識。動線標(biāo)識。1.2、店址位置說明、店址位置說明-鳥瞰圖鳥瞰圖金地大廈金地大廈淘金花

6、園淘金花園華僑樂園華僑樂園恒福大廈恒福大廈淘金大廈淘金大廈錦恒廣場錦恒廣場恒華花園恒華花園淘金華誕淘金華誕國賢大廈國賢大廈麓湖閣麓湖閣新聯(lián)社區(qū)新聯(lián)社區(qū)淘金家園淘金家園恒福大樓恒福大樓淘金社區(qū)淘金社區(qū)其他說明： 商圈內(nèi)的恒華花園、淘金家園屬于高檔住宅，該商品房的售價相對較高，它的均價為11000元/平方米。入住的人群主要為商人及白領(lǐng)階層，他們都具強(qiáng)勁的消費(fèi)力。44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分析- 居民居民44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分析- 居民居民 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登

7、 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金樂 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 商圈內(nèi)恒福大廈、淘金大廈的白領(lǐng)階層公務(wù)員收入約5000-8000元/月;白領(lǐng)階層收入約3500-8500元/月.44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分析- 寫字樓辦公人員寫字樓辦公人員寫字樓辦公人員人數(shù)離店距離客源評級港匯500

8、0100米高美羅3000300米高上實(shí)2000250米高徐匯區(qū)政府1000300米中總辦公人數(shù)15000半徑700米44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分析- 寫字樓辦公人員寫字樓辦公人員 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金樂 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)

9、三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 45、商圈競爭對手表現(xiàn)、商圈競爭對手表現(xiàn) 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金樂 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 華 僑 樂 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗

10、晶 大 廈 45、商圈內(nèi)主要競爭對手分布、商圈內(nèi)主要競爭對手分布(紅色紅色)上上島島咖啡咖啡興安超市淘金北社區(qū)KFCKFC味千拉面味千拉面4-6、真功夫品牌咨詢表、真功夫品牌咨詢表15、請問您所知道的中式快餐品牌有：、請問您所知道的中式快餐品牌有： 項(xiàng)目項(xiàng)目真功夫肯德基麥當(dāng)勞藍(lán)與白不見不散華輝拉腸其它百分比百分比9%15%19%11%5437 中式快餐品牌中式快餐品牌真功夫藍(lán)與白大西豪不見不散大家樂華輝拉腸其它百分比百分比25%28%9%11%3%7%17%4、請問您去過最多的餐廳有、請問您去過最多的餐廳有：2、您一周選擇在外就餐的次數(shù)，以下那種描述更適合您？、您一周選擇在外就餐的次數(shù)，以下那

11、種描述更適合您？ 項(xiàng)目項(xiàng)目5元10元15元20元25元30元及以上 百分比百分比18%25%26%12%8%11% 項(xiàng)目項(xiàng)目少于1 次1次2次3次4次5次及以上 百分比百分比18%7%13%27%16%19%3、如果您在外就餐，您一個工作餐（正餐）的消費(fèi)，以下那種價格更適合您：、如果您在外就餐，您一個工作餐（正餐）的消費(fèi)，以下那種價格更適合您：1、請問您剛從哪里來、請問您剛從哪里來?顧客來源地顧客來源地在附近居住在附近工作或辦事在附近購物路過(包括游人、出差百分比百分比21%32%19%28%4-6、真功夫品牌咨詢表、真功夫品牌咨詢表2 項(xiàng)目項(xiàng)目肯定會選擇會選擇可能會選擇不會選擇肯定不會選擇

12、百分比百分比12%24%51%13%0%8、假設(shè)這里有一家這樣的餐廳、假設(shè)這里有一家這樣的餐廳,你會考慮選擇在這里就餐嗎你會考慮選擇在這里就餐嗎?6、請問您知道真功夫品牌嗎？請問您知道真功夫品牌嗎？ 項(xiàng)目項(xiàng)目了解并光顧過真功夫知道但沒有光顧過真功夫一無所知百分比百分比36%41%23%7、請問您對粵菜的喜歡程度，以下那種描述更適合您？、請問您對粵菜的喜歡程度，以下那種描述更適合您？ 項(xiàng)目項(xiàng)目非常喜歡比較喜歡一般不喜歡很不喜歡 百分比百分比26%38%29%6%1% 第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營業(yè)額預(yù)

13、估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁目 錄 取值客源人口基數(shù)對等店對等店周捕獲率捕獲率系數(shù)修正后捕獲率周TC對等店全天AC修正AC周S月S門前周人流196507廣園店0.66%1.020.67 %131725.3825.6833820.56(33820.56+19645.20+33512.40+1052.88+1078.56+4339.92)*4.29=400898聚客點(diǎn)人流28350廣園店2.65%1.022.70 %76525.3825.6819645.20商品房（固定）41975廣園店3.05%1.023.11%130525.3825.68335

14、12.40出租房5960江南店0.67%1.020.68%4124.8125.681052.88政府及單位825江南店5.03%1.025.13 %4224.8125.681078.56寫字樓4640廣園店3.58%1.023.65%16925.3825.684339.92第三部分：店址營業(yè)額的預(yù)估第三部分：店址營業(yè)額的預(yù)估捕獲率系數(shù)綜合評分計算表捕獲率系數(shù)綜合評分計算表捕獲率捕獲率系數(shù)系數(shù)項(xiàng)目子項(xiàng)目新店基數(shù)對等店基數(shù)各項(xiàng)實(shí)際對比系數(shù)接受度目標(biāo)顧客對餐廳的接受度87%88%0.99目標(biāo)顧客對粵菜的接受度93%92%1.01便利性店址可見度120%11.2店址可停留性90%10.9目標(biāo)顧客到達(dá)店

15、址時間成本90%10.9品牌知名度目標(biāo)顧客對真功夫品牌的了解77%70%1.10 價格接受度目標(biāo)顧客消費(fèi)力57%55%1.04 目標(biāo)顧客消費(fèi)頻率62%55%1.13 1.021.02市場容量目標(biāo)市場未飽和度97%10.97 下表為捕獲率系數(shù)評分表（直觀表）下表為捕獲率系數(shù)評分表（直觀表） 第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營業(yè)額預(yù)估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁目 錄61：投資概覽：投資概覽62：分流和可比租金：分流和可比租金分流分析分流分析可比租金調(diào)查：（必須填寫）可比租金調(diào)查：（必須填寫）:63：風(fēng)險分析：風(fēng)險分析 項(xiàng)目項(xiàng)目 風(fēng)險概率風(fēng)險概率(0%100%之間)說明說明合同條款風(fēng)險對合同條款中的可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行說明，以引起重視對二手以上業(yè)主必須要說明其轉(zhuǎn)租情況（如能否取得轉(zhuǎn)租證明）產(chǎn)權(quán)歸屬風(fēng)險產(chǎn)權(quán)證，可證明產(chǎn)權(quán)的文件，抵押查封查詢，抵押權(quán)人/產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租證明商圈轉(zhuǎn)移風(fēng)險商圈發(fā)展方向，周邊新興商業(yè)，政府規(guī)劃其他風(fēng)險(如蒸汽爐) 第一部分：市場開發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店