1、2022年房產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)理論與方法考試題庫（含詳解）-多選判斷題庫多選題1.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）。A、消費(fèi)者有購買房地產(chǎn)的意愿B、消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格C、城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展D、人口急劇增長(zhǎng)E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求答案：AB解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個(gè)：（1）消費(fèi)者愿意購買，即有購買欲望；（2）消費(fèi)者能夠購買，即有支付能力。2.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括（）。A、房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大B、房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)D、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格E、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代

2、價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金答案：BCDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的六個(gè)特點(diǎn)：（1）與區(qū)位密切相關(guān)；（2）實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；（3）同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格；（4）易受交易者的個(gè)別情況影響；（5）形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)；（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。3.關(guān)于相同條件下同一估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值的說法，正確的有（）。A、在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不高于市場(chǎng)價(jià)值B、在合法利用下，（市場(chǎng)價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值）將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤C(jī)、在現(xiàn)狀利用為最高最佳利用下，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值D、在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不低于市場(chǎng)價(jià)值E、同一估價(jià)目的、價(jià)值類型下，不能同時(shí)評(píng)估市

3、場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值答案：ABC解析：考點(diǎn):市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值就等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。在合法利用下，必然有（市場(chǎng)價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值）將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。選項(xiàng)D，在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)E，在現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。4.下列有關(guān)房地產(chǎn)供給量的決定因素的表述中，正確的有（）。A、某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開發(fā)該種

4、房地產(chǎn)就越有利可圖B、供給量與價(jià)格正相關(guān)C、當(dāng)建筑材料的價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)的供給增加D、開發(fā)技術(shù)水平的提高可以提高開發(fā)成本E、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)增加答案：ABE解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)供給。選項(xiàng)C，當(dāng)建筑材料的價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)的供給減??；選項(xiàng)D，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本。5.下列選項(xiàng)中，難以采用比較法估價(jià)的有（）。A、特殊廠房B、普通住宅C、存量成套住宅D、博物館E、在建工程答案：ADE解析：考點(diǎn):比較法適用的估價(jià)對(duì)象。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：（1）數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；（2

5、）很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；（3）可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。6.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（）。A、難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B、房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)C、房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D、房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響E、房地產(chǎn)價(jià)值量大答案：ABCD解析：本題考查的是獨(dú)一無二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。此外，房地產(chǎn)交易不宜采取樣品交易方式，即使是新建商品房有效果圖、售樓書、沙盤、樣板房（或樣板間）、現(xiàn)場(chǎng)照片等，其交易也不宜采取樣

6、品交易的方式，而應(yīng)到實(shí)地查看、親身感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘。7.對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A、替代原則B、謹(jǐn)慎原則C、合法原則D、最高最佳利用原則E、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則答案：ACDE解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。選項(xiàng)B，謹(jǐn)慎原則是針對(duì)抵押目的估價(jià)的特定原則，除現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估外，房地產(chǎn)估價(jià)均應(yīng)遵循最高最佳利用原則。合法原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是普適性原則8.在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A、隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同B、參數(shù)選取不合理C、估價(jià)作業(yè)日期不

7、同D、價(jià)值類型選取不合理E、選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象答案：ABE解析：本題考查的是確定估價(jià)結(jié)果。在對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析時(shí)，應(yīng)進(jìn)行下列檢查，以找出測(cè)算結(jié)果可能存在的差錯(cuò)和造成各個(gè)測(cè)算結(jié)果之間差異的原因：（1）估價(jià)計(jì)算的正確性，即計(jì)算是否有錯(cuò)誤，這是最低級(jí)的錯(cuò)誤；（2）估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性，即估價(jià)測(cè)算中所使用的面積、使用期限等反映估價(jià)對(duì)象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、運(yùn)營收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)是否正確；（3）估價(jià)參數(shù)的合理性，即用于測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的調(diào)整系數(shù)、報(bào)酬率、利潤率等系數(shù)、比率或比值是否合理；（4）估價(jià)計(jì)算公式的恰當(dāng)性，即選取的計(jì)算公式是否合適；（5

8、）不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的一致性，即比較法、收益法、成本法等估價(jià)方法的財(cái)產(chǎn)范圍是否相同；（6）不同估價(jià)方法的估價(jià)前提的一致性，即估價(jià)前提是否相同；（7）估價(jià)方法的適用性，即選用的估價(jià)方法是否合適；（8）估價(jià)假設(shè)的合理性，即估價(jià)假設(shè)是否合理；（9）估價(jià)依據(jù)的正確性，即估價(jià)依據(jù)是否正確；（10）估價(jià)原則的正確性，即是否遵循了應(yīng)遵循的估價(jià)原則；房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的特殊性，即房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處在特殊情況，如房地產(chǎn)價(jià)格是否有較大泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否不景氣。9.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括（）。A、房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大B、房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)

9、間通常較長(zhǎng)D、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格E、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金答案：BCDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的六個(gè)特點(diǎn)：（1）與區(qū)位密切相關(guān)。（2）實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格。（3）同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格。（4）易受交易者的個(gè)別情況影響。（5）形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。10.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（）。A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平B、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化C、財(cái)政收支及金融狀況、利率D、物價(jià)、匯率、居民收入E、人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入答案：ACD解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。選項(xiàng)B屬于社會(huì)因素；

10、選項(xiàng)E中人口數(shù)量屬于人口因素，行政隸屬關(guān)系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟(jì)因素。11.下列各項(xiàng)中，屬于市場(chǎng)價(jià)值形成條件的有（）。A、適當(dāng)營銷B、適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易C、謹(jǐn)慎行事D、公平交易E、熟悉情況答案：ACDE解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值的形成條件主要有5個(gè)：（1）適當(dāng)營銷；（2）熟悉情況；（3）謹(jǐn)慎行事；（4）不受強(qiáng)迫；（5）公平交易。12.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。A、與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B、達(dá)到規(guī)模遞增C、內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D、外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E、外部環(huán)境要素為

11、最適當(dāng)?shù)慕M合答案：AC解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時(shí)其各個(gè)組成部分又搭配時(shí)，便為最高最佳利用。13.成本法中的投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括（）。A、土地成本B、銷售稅費(fèi)C、管理費(fèi)用D、銷售費(fèi)用E、建設(shè)成本答案：ACDE解析：考點(diǎn):投資利息。土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用均應(yīng)計(jì)算利息。14.為評(píng)估出客觀合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著（）假設(shè)等進(jìn)行估價(jià)。A、各方估價(jià)利害關(guān)系人均是利己并理性的B、估價(jià)人員應(yīng)“換位思考”C、估價(jià)人員應(yīng)站在國家的立場(chǎng)來考慮評(píng)估價(jià)值D、估價(jià)人員以專家身份權(quán)衡評(píng)估價(jià)值E、估價(jià)人員以委托人的立場(chǎng)來考

12、慮評(píng)估價(jià)值答案：ABD解析：考點(diǎn):獨(dú)立客觀公正原則。在估價(jià)操作層面，為了評(píng)估出公平合理的價(jià)值或價(jià)格，估價(jià)師首先應(yīng)基于以下假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：（1）各方估價(jià)利害關(guān)系人均是利己并理性的；（2）估價(jià)師應(yīng)“換位思考”，即以各方估價(jià)利害關(guān)系人的角色和心態(tài)來思考評(píng)估價(jià)值；（3）估價(jià)師以獨(dú)立第三方的專家身份來權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。在此基礎(chǔ)上便可得出一個(gè)不偏袒任何一方估價(jià)利害關(guān)系人的評(píng)估價(jià)值。15.下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有（）。A、直接比較調(diào)整B、間接比較調(diào)整C、總價(jià)調(diào)整D、單價(jià)調(diào)整E、減法調(diào)整答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：（1）直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；（2

13、）總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；（3）金額調(diào)整、百分比調(diào)整；（4）加法調(diào)整、乘法調(diào)整。16.土地權(quán)屬證書有（）。A、國有土地使用證B、集體土地所有證C、集體土地使用證D、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書E、國有土地所有證答案：ABCD解析：考點(diǎn):合法原則。土地權(quán)屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證和土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。17.在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。A、上位法優(yōu)先于下位法B、不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法C、特別法優(yōu)先于普通法D、法律文本優(yōu)先于法律解釋E、強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法答案：ACDE解析：考點(diǎn):合法原則。選項(xiàng)B，“新法優(yōu)于舊法”該原則是在效力相等的法

14、有沖突時(shí)適用。18.下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有（）。A、房地產(chǎn)抵押估價(jià)B、房屋征收評(píng)估C、房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E、房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)答案：BC解析：本題考查的是合法原則。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況為被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封；房屋征收評(píng)估，是評(píng)估被征收房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的價(jià)值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。19.動(dòng)態(tài)分析法具體需要做到下列（），才能保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。A、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確B、各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確C、各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確D、銷售期

15、多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確E、運(yùn)營期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確答案：ABC解析：考點(diǎn):動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。動(dòng)態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到3點(diǎn)：（1）后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確；（2）各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確；（3）各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確。20.在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值的有（）。A、土地價(jià)值B、電器設(shè)備價(jià)值C、特許經(jīng)營權(quán)D、商譽(yù)E、債權(quán)債務(wù)答案：BCDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。房地產(chǎn)的估價(jià)中，土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體是三種基本存在形態(tài)，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)

16、產(chǎn)的價(jià)值。如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍、債權(quán)債務(wù)等的價(jià)值。21.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是（）。A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E、房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況的分類：（1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國同類房地產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。22.預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少8萬元

17、，報(bào)酬率為8%，則下列說法中正確的有（）。A、該房地產(chǎn)未來第30年的年凈收益小于零B、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限大于22年C、該房地產(chǎn)的收益價(jià)值小于1276.47萬元D、該房地產(chǎn)的收益價(jià)值大于875萬元E、該房地產(chǎn)的資本化率為18%答案：ABCD解析：考點(diǎn):凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。A（n1）b0，1708（n1）0，n22.25。V（170/8%8/8%2）11/（1+8%）22.258/8%×22.25/（18%）22.251118.59（萬元）。23.成本法主要適用于評(píng)估（）的房地產(chǎn)。A、新開發(fā)的B、危險(xiǎn)房C、正在開發(fā)建設(shè)D、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)E、針對(duì)特定使用者的特殊需要答案：ACDE

18、解析：考點(diǎn):成本法適用的估價(jià)對(duì)象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。24.下列選項(xiàng)中，運(yùn)用比較法估價(jià)的一般步驟包括（）。A、收集交易實(shí)例B、選取可比實(shí)例C、建立比較基礎(chǔ)D、計(jì)算比較價(jià)值E、分解比較系數(shù)答案：ABCD解析：考點(diǎn):比較法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為4大步驟：（1）收集交易實(shí)例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立比較基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)

19、狀況調(diào)整；（7）計(jì)算比較價(jià)值。25.收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)收集交易實(shí)例信息包括（）。A、成交價(jià)格B、議價(jià)時(shí)間C、成交日期D、交易方式E、交易目的答案：ACDE解析：考點(diǎn):收集交易實(shí)例的要求。在收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量收集較多的內(nèi)容，一般包括：（1）交易對(duì)象基本狀況；（2）交易雙方基本情況；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交價(jià)格；（6）付款方式；（7）融資條件；（8）交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；（9）交易目的。26.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）。A、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B、可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C、可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D、可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常

20、價(jià)格E、可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同答案：BCDE解析：本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)A可比實(shí)例只要與估價(jià)對(duì)象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)即可。27.在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B、房地產(chǎn)折舊費(fèi)C、房屋保險(xiǎn)費(fèi)D、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E、為承租人提供的服務(wù)費(fèi)答案：ACE解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。28.下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有（）A、在其鄰近建化工廠B、調(diào)整城市發(fā)展方向C、在其鄰近建垃圾站.公共廁所D、在其鄰近建花園.開辟一塊綠

21、地E、改善城市格局答案：DE解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價(jià)。例如，某人在自己的院子里種植花草樹木、美化周圍環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但鄰居不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。29.在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A、隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同B、參數(shù)選取不合理C、估價(jià)作業(yè)日期不同D、價(jià)值類型選取不合理E、選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象答案：ABE解析：本題考查的是價(jià)值類型的確定。估價(jià)基本事項(xiàng)中，需要明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。同一估價(jià)報(bào)

22、告中，這兩個(gè)因素必須是一致的。30.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）。A、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B、可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C、可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D、可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E、可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同答案：BCDE解析：本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)A可比實(shí)例只要與估價(jià)對(duì)象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)即可。而且A選項(xiàng)中有“必須”的字樣。31.關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A、重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B、重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C、重新購建成本是客觀的重新購建成本

23、D、建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E、土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格答案：CD解析：本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。選項(xiàng)A錯(cuò)在實(shí)際兩個(gè)字，應(yīng)該是必要的；選項(xiàng)B賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值；選項(xiàng)E土地重新購建成本是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新購建成本。32.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A、裝飾裝修改造B、通貨膨脹C、需求增加D、改進(jìn)物業(yè)管理E、周圍環(huán)境改善答案：CE解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因中，房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上

24、漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。33.房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（）。A、增加抵押貸款B、抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D、處置抵押房地產(chǎn)E、租賃抵押房地產(chǎn)答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括：初次抵押估價(jià)、再次抵押估價(jià)、續(xù)貸抵押估價(jià)、抵押期間估價(jià)、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)。34.下列情況，屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易有（）。A、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易B、被迫出售或被迫購買的交易C、人為哄抬價(jià)格

25、的交易D、對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易E、相鄰房地產(chǎn)未合并的交易答案：ABCD解析：本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素：（1）利害關(guān)系人之間的交易；（2）對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫購買的交易；（4）人為哄抬價(jià)格的交易；（5）對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易；（7）受迷信影響的交易。選項(xiàng)E，相鄰房地產(chǎn)合并的交易才屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易。35.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有（）。A、上調(diào)開發(fā)商貸款利率B、限制房地產(chǎn)投機(jī)行為C、城市化的加速發(fā)展D、國際上的政治對(duì)立E、政府制定最高限價(jià)答案：AC解析：

26、本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)BDE均可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。36.需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有（）。A、炫耀性物品B、“吉芬”物品C、低檔商品D、高檔商品E、急需商品答案：AB解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。37.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A、稅收政策B、城市規(guī)劃調(diào)整C、環(huán)境狀況D、城

27、市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E、匯率答案：CD解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)AB均屬于政策制度因素；選項(xiàng)E匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素。這種題目跨度較大，要能區(qū)分不同分類，適合采用排除法。38.下列各價(jià)值類型中，屬于基本價(jià)值類型的有（）。A、市場(chǎng)價(jià)值B、評(píng)估價(jià)值C、投資價(jià)值D、抵押價(jià)值E、現(xiàn)狀價(jià)值答案：ACE解析：考點(diǎn):市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。39.在求取土地的重新購建成本時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不

28、變，再采用（）等求取該土地的重新購置價(jià)格。A、比較法B、收益法C、假設(shè)開發(fā)法D、基準(zhǔn)地價(jià)修正法E、長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：AD解析：本題考查的是重新購建成本的求取思路。求取土地的重新購建成本，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取。40.下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）A、假山B、圍墻C、水池D、戲臺(tái)E、樹木答案：ABCE解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外，如建造在地上的圍墻、假山、水池，種植

29、在地里的樹木、花草.埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，安裝在房屋內(nèi)的水暖設(shè)備、衛(wèi)生潔具，鑲嵌在墻里或直接畫在墻上的畫等，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等，不屬于其他相關(guān)定著物。41.下列選項(xiàng)中，屬于比較法適用對(duì)象的有（）。A、標(biāo)準(zhǔn)廠房B、在建工程C、高檔公寓D、房地產(chǎn)開發(fā)用地E、紀(jì)念館答案：ACD解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價(jià)對(duì)象是數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標(biāo)準(zhǔn)廠房；（5）房地產(chǎn)開發(fā)用地。42.由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。A、保值增值B、價(jià)值量大C、不可移動(dòng)D

30、、壽命長(zhǎng)久E、獨(dú)一無二答案：ABCD解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、保值增值、價(jià)值較大等特性，是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。43.保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括（）。A、估價(jià)報(bào)告B、估價(jià)委托書C、估價(jià)中的不同意見記錄D、外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見E、內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見答案：ABCD解析：本題考查的是保存估價(jià)資料。保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：（1）估價(jià)報(bào)告；（2）估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同；（3）估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料；（4）估價(jià)項(xiàng)目來源和溝通情況記錄；（5）估價(jià)作業(yè)方案；（6）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；（7）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；

31、（8）估價(jià)中的不同意見記錄；（8）外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。44.與動(dòng)態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。A、銷售費(fèi)用B、后續(xù)的開發(fā)成本C、投資利息D、開發(fā)利潤E、管理費(fèi)用答案：CD解析：考點(diǎn):動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。45.比較法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的（）。A、區(qū)位相近B、權(quán)利性質(zhì)相同C、面積相等D、檔次相當(dāng)E、建成年份相同答案：ABD解析：考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求。可比實(shí)例的房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，包括：（1）與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；（2）與估價(jià)對(duì)象的用途相同；（3）與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4

32、）與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；（5）與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；（6）與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。46.【2013年真題】下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。A、僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)B、委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告C、估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人D、估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E、估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作答案：ABD解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)道德。估價(jià)師應(yīng)勤勉盡責(zé)，在估價(jià)時(shí)就

33、要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書原件，驗(yàn)原件并在實(shí)地查勘時(shí)核對(duì)相關(guān)信息；估價(jià)師不應(yīng)為委托人意愿所左右，應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地評(píng)估；估價(jià)師不得接受除評(píng)估費(fèi)以外的額外好處；估價(jià)師專業(yè)能力不足時(shí)，可以聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。47.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。A、獨(dú)一無二B、壽命長(zhǎng)久C、供給有限D(zhuǎn)、價(jià)值量大E、保值增值答案：AD解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的必要性。一種財(cái)產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。因?yàn)楠?dú)一無二，無法簡(jiǎn)單參照其他房地產(chǎn)的價(jià)格；因?yàn)閮r(jià)值量大，所以評(píng)估結(jié)果重要，并且可以承受專業(yè)估價(jià)服務(wù)費(fèi)用。48.根據(jù)求取建筑物重新購

34、建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A、單位比較法B、市場(chǎng)提取法C、分解法D、工料測(cè)量法E、指數(shù)調(diào)整法答案：ADE解析：考點(diǎn):建筑物重新購建成本的求取方法。市場(chǎng)提取法，是取得“報(bào)酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折舊的時(shí)候采用的方法。49.決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有（）。A、該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平B、消費(fèi)者的收入水平C、該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本D、該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來的預(yù)期答案：ACDE解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)供給。選項(xiàng)B，屬于影響房地產(chǎn)需求量的因素。50.在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）。A、客觀收益B、實(shí)際收益C、

35、有形收益D、無形收益E、潛在收益答案：ACD解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的有形收益、無形收益、客觀收益。51.需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有（）。A、炫耀性物品B、“吉芬”物品C、低檔商品D、高檔商品E、急需商品答案：AB解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。52.下列有關(guān)

36、房地產(chǎn)金融制度政策，描述正確的有（）。A、采用由緊到松的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降B、增加土地儲(chǔ)備融資，會(huì)增加未來土地供應(yīng)，遠(yuǎn)期增加商品房供給，房?jī)r(jià)下降C、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，減少商品房供給，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲D、提高最低首付款比例，會(huì)提高購房門檻.減少住房需求，房?jī)r(jià)下降E、提高購房者房貸利率，會(huì)降低支付能力，提高購房門檻，房?jī)r(jià)上升答案：BCD解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，放松貨幣政策，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，收縮貨幣政策，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，提高購房最低首付款比例、上調(diào)個(gè)人購房貸款利率、縮短最長(zhǎng)貸款期限，會(huì)提高購房門檻、增加購房支出，從而會(huì)減少住房

37、需求，進(jìn)而會(huì)使住房?jī)r(jià)格下降；反之，會(huì)使住房?jī)r(jià)格上漲53.房地產(chǎn)是（）的結(jié)合體。A、實(shí)物B、權(quán)益C、區(qū)位D、擁有者E、房地產(chǎn)市場(chǎng)答案：ABC解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)的定義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。54.下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)的有（）。A、質(zhì)量缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損的評(píng)估B、環(huán)境污染導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損的評(píng)估C、房地產(chǎn)分割導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損的評(píng)估D、征收征用房地產(chǎn)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估E、重新裝飾裝修帶來的經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估答案：ABC解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的含義。選項(xiàng)D，征收征用房地產(chǎn)時(shí)，產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)等評(píng)估屬于相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)

38、務(wù)；選項(xiàng)E，重新裝飾裝修常帶來價(jià)值提升，而非價(jià)值減損。55.估價(jià)所需資料主要包括下列（）。A、反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料B、估價(jià)對(duì)象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料C、對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料D、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料E、建筑物建造階段工程監(jiān)理資料答案：ABCD解析：本題考查的是收集估價(jià)所需資料。估價(jià)所需資料主要包括以下幾類：（1）反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料；（2）估價(jià)對(duì)象及期同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有影響的資料；（4）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有普遍影響的資料。56.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年

39、，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報(bào)酬率為8%，則（）。A、該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬元B、該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬元C、以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14D、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年答案：BCD57.收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有（）。A、抵押貸款還本付息額B、房地產(chǎn)折舊額C、重置提撥款D、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用E、所得稅答案：ABDE解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)

40、施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用，屬于運(yùn)營費(fèi)用。58.下列各項(xiàng)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，可以并列構(gòu)成一種分類的有（）。A、一般因素B、國際因素C、市場(chǎng)因素D、區(qū)域因素E、個(gè)別因素答案：ADE解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。59.在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為（）。A、物質(zhì)缺乏項(xiàng)目B、物質(zhì)落后項(xiàng)目C、物質(zhì)過剩項(xiàng)目D、可修復(fù)項(xiàng)目E、不可修復(fù)項(xiàng)目答案：DE解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。物質(zhì)折舊項(xiàng)目可分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目。60.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的表述中，正確的是（）。A、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而

41、不是替代市場(chǎng)定價(jià)B、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證C、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制D、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格E、根據(jù)提供專業(yè)意見的用途和作用不同可以分為鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)答案：ABDE解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)難免有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。61.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（）。A、最佳規(guī)模B、最佳經(jīng)營手段C、最佳集約度D、最佳管理方式E、最佳投資渠道答案：AC解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫

42、助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。62.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為（）。A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E、全國不同類型房地產(chǎn)供求狀況答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況有多種分類，如可以分為供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分為以下4種類型：（1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國同類房地產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。63.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法中，正確的有（）。A、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B、房地

43、產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C、房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)E、房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)答案：ADE解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見，而不作價(jià)格保證。64.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2015年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的有（）。A、利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年10月18日B、利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)

44、，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年4月18日C、開發(fā)經(jīng)營期為2015年10月18日至2017年10月18日D、建設(shè)期為2015年10月18日至2017年10月18日E、銷售期為2017年4月18日至2018年4月18日答案：ADE解析：考點(diǎn):后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。測(cè)算土地總價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為取得該開發(fā)用地的時(shí)間，為2015年10月18日；開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應(yīng)為2015年10月18日到2018年4月18日；建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2015年10月18日到2017年10月18日；銷售期為2017年4月18日到2018年4月18日。65.估價(jià)所需資料主要包括下列（）。A、

45、反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料B、估價(jià)對(duì)象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料C、對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料D、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料E、建筑物建造階段工程監(jiān)理資料答案：ABCD解析：考點(diǎn):收集估價(jià)所需資料。估價(jià)所需資料主要包括以下幾類：（1）反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料；（2）估價(jià)對(duì)象及期同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有影響的資料；（4）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有普遍影響的資料。66.在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B、房地產(chǎn)折舊費(fèi)C、房屋保險(xiǎn)費(fèi)D、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E、為承租人提供的服務(wù)費(fèi)答案：ACE解析：本

46、題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。67.下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）。A、征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買B、征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用C、征收是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為D、征用是所有權(quán)的改變，不返還E、征收.征用都是無償?shù)?，不給予補(bǔ)償答案：AB解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，征用是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為；選項(xiàng)D、E錯(cuò)誤，征收是所有權(quán)的改變，不返還；征收、征用都不是無償?shù)?，必須依法給予補(bǔ)償。68.經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括（）。A、土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)B、建筑安裝工程費(fèi)C、管理費(fèi)D、貸款利息E、小區(qū)

47、營業(yè)性配套公建費(fèi)答案：ABCD解析：考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素。69.下列有助于把握最高最佳利用原則的原理有（）。A、適合原理B、均衡原理C、合理原理D、邊際效用E、收益遞增遞減原理答案：ABE解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理，這三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳利用原則。70.收益性房地產(chǎn)估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的（）都能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。A、收益B、經(jīng)營方式C、收益年限D(zhuǎn)、市場(chǎng)狀況E、風(fēng)險(xiǎn)答案：AE解析：考點(diǎn)

48、:收益法估價(jià)需要具備的條件。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。71.實(shí)地查勘的工作內(nèi)容，主要包括（）。A、感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位優(yōu)劣B、核對(duì)之前收集的估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、用途等情況C、觀察估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況D、調(diào)查估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況E、檢查房地產(chǎn)使用者生活習(xí)慣因素答案：ABCD解析：考點(diǎn):實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。實(shí)地查勘的工作內(nèi)容包括：（1）觀察及感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位優(yōu)劣；（2）檢查、核對(duì)之前收集的估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、用途等情況；（3）觀察、調(diào)查估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況；（4）詢問、調(diào)查估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況；（5）拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周

49、圍環(huán)境狀況的照片等影像資料；（6）補(bǔ)充搜集估價(jià)所需要的其他資料。72.某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A、電費(fèi)B、物業(yè)管理費(fèi)C、水費(fèi)D、供暖費(fèi)E、房地產(chǎn)稅答案：CDE解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運(yùn)營費(fèi)用里。運(yùn)營費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。73.下列選項(xiàng)中，屬于某宗房地產(chǎn)的位置因素的有（）。A、方位B、坐落C、樓層D、臨街狀況E、交通條件答案：ABCD解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)區(qū)位的含義。選項(xiàng)E是指房地產(chǎn)的方便程度

50、，不屬于位置因素。74.下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的有（）。A、相鄰房地產(chǎn)合并交易B、交易雙方成交前進(jìn)行了超長(zhǎng)時(shí)間的協(xié)議磋商C、交易雙方存在利害關(guān)系D、人為哄抬價(jià)格的交易E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場(chǎng)行情答案：ACD解析：考點(diǎn):造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素：（1）利害關(guān)系人之間的交易；（2）對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫購買的交易；（4）人為哄抬價(jià)格的交易；（5）對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易；（7）受迷信影響的交易。選項(xiàng)B，交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長(zhǎng)，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格

51、的時(shí)間，不會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格；選項(xiàng)E，交易中的某一方特別了解市場(chǎng)行情，但是不意味著另一方不熟悉和了解市場(chǎng)行情，也不會(huì)必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。75.投資利潤率的計(jì)算基數(shù)包括（）。A、土地成本B、建設(shè)成本C、投資利息D、銷售費(fèi)用E、管理費(fèi)用答案：ABDE解析：考點(diǎn):開發(fā)利潤。投資利潤率的計(jì)算基數(shù)包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。76.在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。A、上位法優(yōu)先于下位法B、不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法C、特別法優(yōu)先于普通法D、法律文本優(yōu)先于法律解釋E、強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法答案：ACDE解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)

52、B錯(cuò)誤，“新法優(yōu)于舊法”是在效力相等的法有沖突時(shí)適用。對(duì)于有法可依但法之間有沖突的，一般應(yīng)遵循“上位法優(yōu)先于下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”（該原則是在效力相等的法有沖突時(shí)適用）、“特別法優(yōu)先于普通法”、“法律文本優(yōu)先于法律解釋”、“強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法”、“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問題。其中，在法的效力等級(jí)方面，法律的效力高于行政法規(guī)，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章;地方性法規(guī)的效力高于本級(jí)和下級(jí)地方政府的規(guī)章;部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。77.影響房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)益因素包括（）。A、房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制B、房地產(chǎn)區(qū)位的限制C、房地產(chǎn)使用管制D、房地產(chǎn)

53、通風(fēng)采光的限制E、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制答案：ACDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)的利用肯定要受到一定限制，包括：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制，使用管制，相鄰關(guān)系的限制。選項(xiàng)B明確提到了區(qū)位，屬于區(qū)位因素。78.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有（）。A、對(duì)當(dāng)前價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)B、城市房屋征收估價(jià)，一般為房屋征收決定公告之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)C、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)，但也可以有多個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)由委托人和估價(jià)師決定E、對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)答案：ABC解析：本題考查的是確

54、定估價(jià)基本事項(xiàng)。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是委托人決定的，也不是估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)或估價(jià)鑒定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)為原估價(jià)報(bào)告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，除非原估價(jià)報(bào)告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)有誤。79.某家三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能承接的業(yè)務(wù)包括（）。A、公司上市B、企業(yè)清算C、司法鑒定D、房屋征收E、在建工程抵押答案：ABC解析：考點(diǎn):不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。一級(jí)資質(zhì)，都能做，無限制；二級(jí)資質(zhì)（2個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算；三級(jí)資質(zhì)（3個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定；暫定期內(nèi)的三級(jí)（5個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆

55、遷、在建工程抵押。80.下列選項(xiàng)中，屬于選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求的有（）。A、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的街道必須相同B、可比實(shí)例的交易方式適合估價(jià)目的C、可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D、可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E、可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同答案：BCDE解析：本題考查的是選取可比實(shí)例。選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求包括：（1）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的；（2）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。其中，可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)，具體應(yīng)滿足下列要求：（1）與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；（2）與估價(jià)對(duì)象的用途相同；（3）與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4）與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；（5）與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；（6）與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。81.下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）A、建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B、取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C、某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2