1、第六章 合同法律制度要約與要約邀請的區(qū)別【案例介紹】某百貨公司因建造一棟大樓，急需鋼材，遂向本省的甲、乙、丙鋼材廠發(fā)出傳真，傳真中稱：“我公司急需標號為01型號的鋼材200噸，如貴廠有貨，請速來傳真，我公司愿派人前往購買?！比忆摬膹S在收到傳真以后，都先后向百貨公司回復了傳真，在傳真中告知它們備有現(xiàn)貨，且告知了鋼材的價格。而甲鋼材廠在發(fā)出傳真的同時，便派車給百貨公司送去了100噸鋼材。在該批鋼材送達之前，百貨公司得知丙鋼材廠所生產(chǎn)的鋼材質(zhì)量較好，且價格合理，因此，向丙鋼材廠去傳真，稱：“我公司愿購買貴廠200噸01型號鋼材，盼速送貨，運費由我公司負擔?！痹诎l(fā)出傳真后第二天上午，丙鋼材廠發(fā)函稱已

2、準備發(fā)貨。下午，甲鋼材廠將100噸鋼材送到百貨公司，被告知，他們已決定購買丙鋼材廠的鋼材，因此不能接受其送來的鋼材。甲鋼材廠認為，百貨公司拒收貨物已構成違約，雙方因協(xié)商不成，甲鋼材廠遂向法院提起訴訟?！編追N觀點】1、被告違約。因為被告向原告發(fā)出的傳真，是購買鋼材的要約。而原告發(fā)送鋼材，實際上是以行為作出承諾，可見，雙方已成立買賣合同，故被告拒收貨物，構成違約。2、被告并未違約，因為被告向原告發(fā)出的傳真并非要約，而是要約邀請，原告送貨則是要約，對此，被告可以承諾，也可以拒絕承諾，本案中被告拒絕收貨，即表明它不愿意承諾，這完全是合法的。3、雙方買賣合同已經(jīng)成立，但由于被告在要約中明確提出“將派人前

3、往購買”，表明合同約定的交貨方式是買方自提，而非賣方送貨。原告未與被告協(xié)商而主動送貨，違反了合同約定的交貨方式，故被告有權拒絕收貨?！驹u析意見】確定本案被告是否構成違約，前提是判定該買賣合同是否成立。根據(jù)合同法的規(guī)定：當事人訂立合同，采取要約和承諾的方式。承諾生效時合同成立。要判定本案合同是否成立，關鍵在于認定被告向原告所發(fā)出的傳真在性質(zhì)上是要約，還是要約邀請？合同法第14條、15條分別對要約和要約邀請作了規(guī)定。本案被告向原告發(fā)出的傳真，在性質(zhì)上屬要約邀請，而非要約?，F(xiàn)依據(jù)合同法的有關規(guī)定具體分析如下：首先，從當事人的意愿角度來看，應屬于要約邀請。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，一項要約應

4、當含有當事人受要約拘束的意愿，表明一經(jīng)受要約人承諾，合同即告成立，要約人即受該意思表示約束，故要約是一種能導致合同關系產(chǎn)生的法律行為。而要約邀請則是希望對方主動向自己提出訂立合同的意思表示，不能導致合同關系的產(chǎn)生，只能誘導他人向自己發(fā)出要約。如果當事人在其訂約的建議中提出其不愿意接受要約的拘束力，或特別聲明其提議是要約邀請，而非要約，則應認為該提議在性質(zhì)上是要約邀請，而非要約。本案中，被告向原告發(fā)出的傳真稱：“如貴廠有貨，請速來傳真，我廠愿派人前往購買”， “請速來傳真”表明被告希望原告向自己發(fā)出要約； “我廠愿派人前往購買” 應理解為是派人前去協(xié)商購買，而并不是前往原告處提貨，一般在原告尚未

5、來函告知價格等情況，被告亦未派人前去查驗鋼材質(zhì)量的情況下，不能決定要購買該貨物，而且是被告送貨上門?？梢?，該傳真是要約邀請，而非要約。本案被告在給丙鋼材廠發(fā)去的傳真中明確指出“盼速發(fā)貨，運費由我公司負擔”?？梢?，該傳真內(nèi)容中已明確具有被告愿受該傳真拘束的意思，一旦發(fā)貨，被告不僅要接受貨物，而且要承擔運費。其次，.從傳真的內(nèi)容上來看，是要約邀請而非要約。要約的意思表示不應當抽象籠統(tǒng)，模糊不清，而應當具體確定，只要受要約人接受該要約后就能夠使合同成立。具體來所應當按合同法第12條規(guī)定的合同條款具體作出明確的意思表示；即使不能按合同法第12條規(guī)定的合同條款具體作出明確的意思表示，至少應提出合同主要條

6、款，也即決定著未來合同是否成立并生效的核心條款，這樣才能因承諾人的承諾而成立合同。其余欠缺條款可以按合同法第62條處理。而要約邀請，則旨在希望對方當事人提出要約，故不必包含合同的主要條款。在本案中，由于未來合同是買賣合同，所以被告向原告發(fā)出的傳真，如果構成要約，就必須具備買賣合同要具備的主要條款。根據(jù)聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約第14條規(guī)定：一項要約必須具備標的、數(shù)量和價格。一個建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量和價格，或規(guī)定如何確定數(shù)量和價格，即為十分確定。我國司法實踐及理論都認為標的與價款是買賣合同的基本條款。從本案來看，被告在傳真中只明確規(guī)定了標的和數(shù)量（200噸01型號的鋼材），但

7、并未提價款，被告顯然是希望原告向其告知價款，以進一步與其協(xié)商是否購買其鋼材。由于傳真內(nèi)容中缺少價格條款，不符合要約的構成條件，所以只能視為要約邀請。至于原告回復傳真和發(fā)運鋼材的行為，法律上應認定為是一種要約行為。原告以傳真告知貨物的價格并發(fā)出貨物來作出訂立合同的提議，該提議已具備了未來合同的基本條款，且表明了原告愿意訂立合同的明確意思。相對而言被告則處于承諾人的地位，被告可以承諾也可以不承諾，被告拒收貨物，表明其拒絕承諾，所以合同根本沒有成立，自然不能要求被告承擔違約責任。此外，按照合同法的規(guī)定，在合同不成立情況下，如果一方當事人在締約過程中具有過失，則應當根據(jù)誠實信用原則，承擔締約過失責任。

8、但從本案來看，被告發(fā)出傳真及拒絕收貨，都不能認定其具有過失，因此，也不應當承擔締約過失責任。 合同當事人的主體資格 【案例介紹】 1999年7月，某特種燈具廠等四家企業(yè)發(fā)起設立某特種燈具有限公司（下稱燈具公司），并依法登記成立，按照公司章程及登記核準的經(jīng)營范圍是：生產(chǎn)銷售特種燈泡，廣告、裝潢裝飾燈、舞臺藝術燈。同年10月上旬，燈具公司得知某物資公司有一批三合板待銷，同時又得知某裝潢公司急需三合板。燈具公司即于10月20日與物資公司簽訂了一份購進三合板2萬張，每張45元的買賣合同。合同約定：燈具公司預付給物資公司貨款的20%即18萬元作為定金。10月22日燈具公司又與裝潢公司

9、簽訂了一份購銷三合板的合同。合同約定：燈具公司供給裝潢公司三合板2萬張，單價50元/張；交貨時間為預付定金到位后30天內(nèi)交貨。交貨地點為購貨方裝潢公司內(nèi)；付款方式為匯票結算，裝潢公司預付定金18萬元，貨到付余款。合同簽訂后，10月23日燈具公司派員至裝潢公司將18萬元匯票取回并于24日轉入本公司的帳戶。10月29日燈具公司派員去物資公司看貨。方知物資公司根本沒有三合板。燈具公司遂于當日通知裝潢公司無貨并要求退還其預付的定金18萬元。裝潢公司拒絕接受退還的18萬元匯票，堅持要貨。同年11月29日，裝潢公司以燈具公司違約為由向人民法院提起訴訟，要求燈具公司雙倍返還定金并賠償裝潢公司因此而遭受的經(jīng)濟

10、損失?！編追N觀點】1、燈具公司盡管超越經(jīng)營范圍與裝潢公司訂立買賣三合板的合同，但裝潢公司并不知情，且此種超越經(jīng)營范圍的行為在實踐中也比較常見，因此不應確認合同無效，而應責令燈具公司承擔違約責任。 2、燈具有限公司未在公司章程規(guī)定并依法登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動，超越經(jīng)營范圍，對外簽訂買賣三合板合同，應認定為無效合同。燈具公司應雙倍返還定金，并承擔由此給裝潢公司造成損失的責任。 3、燈具有限公司超越經(jīng)營范圍，對外簽訂買賣三合板合同，應認定為無效合同。燈具公司應返還定金，并承擔由此給裝潢公司造成損失的主要責任。對于原告提出被告違約雙倍返還定金的主張因合同無效不予支持。原告在被告貨源落空情況下，拒

11、收被告主動退回的18萬元定金，致使損失擴大，對此也應負一定責任。  【評析意見】 本案是一起公司超越經(jīng)營范圍與他人訂立合同引起的糾紛案件，所涉及的主要法律問題是合同當事人主體資格的認定。 合同當事人可以是自然人，也可以是法人或者其他組織。合同法第9條第1款規(guī)定：“當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力?！币簿褪钦f，合同當事人應當具有相應的主體資格，即具有相應的民事權利能力和民事行為能力。作為合同法主體之一的法人，依據(jù)其經(jīng)有關國家機關批準的組織章程或國家法律、行政法規(guī)的規(guī)定，取得民事權利能力和民事行為能力。且法人的民事權利能力和民事行為能力具有一致性，都是從法人成立時

12、產(chǎn)生，到法人終止時消滅，都是在依法核準的范圍內(nèi)行使。 公司是依法成立的以營利為目的企業(yè)法人。為了保護股東、債權人利益和維護交易安全，公司法禁止公司超越經(jīng)營范圍。公司的經(jīng)營范圍是指公司從事經(jīng)營的行業(yè)、商品、產(chǎn)品類別或服務項目。它體現(xiàn)了公司從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的權利能力，規(guī)定了公司在生產(chǎn)經(jīng)營活動中有從事何種活動的資格，對公司具有重要的法律意義。這就決定了公司的經(jīng)營范圍不能隨意確定，公司董事、經(jīng)理也不能自行決定或改變公司經(jīng)營范圍，而只能通過股東會議在公司章程中予以明確。公司的經(jīng)營范圍是公司權利能力的體現(xiàn)。因此，設立公司、制定公司章程時應對其經(jīng)營范圍予以確定，并且還須依法進行登記。在中華人民共和國公司法中

13、，無論是有限責任公司還是股份有限公司，均規(guī)定“公司經(jīng)營范圍”為其公司章程應當載明的重要事項。公司經(jīng)營范圍的意義在于：（1）股東是根據(jù)經(jīng)營范圍來預測投資風險、作出投資決策的。公司通過其章程對股東作出承諾，即股東的投資將被用于經(jīng)營范圍同的項目。（2）公司董事、經(jīng)理的權力范圍應當與公司的經(jīng)營范圍保持一致，超越公司經(jīng)營范圍的活動應認定為一種越權行為。（3）公司以外的第三人可以根據(jù)公司章程來判斷，它將與公司簽訂的合同是否超越該公司的經(jīng)營范圍而有導致合同無效的危險。本案中，特種燈具有限公司根據(jù)公司章程的規(guī)定及依法登記的經(jīng)營范圍是“生產(chǎn)銷售特和燈泡，廣告、裝潢裝飾燈、舞臺藝術燈”，其中并無關于買賣三合板業(yè)務

14、的規(guī)定。當然，法律并不禁止燈具公司擴展業(yè)務范圍，但是，根據(jù)中華人民共和國公司法的規(guī)定，燈具公司如欲開展三合板買賣業(yè)務，必須依法改變其經(jīng)營范圍。首先應由其股東會議決議修改公司章程中經(jīng)營范圍的規(guī)定，將買賣裝飾板材列入新的經(jīng)營范圍內(nèi)開展此類業(yè)務。而本案中燈具公司既未經(jīng)股東會決議修改合同章程，又未經(jīng)辦理變更登記經(jīng)營范圍，而與他人訂立三合板買賣合同，其行為超越了公司的經(jīng)營范圍。合同法第52條第7款規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同為無效合同。中華人民共和國公司第11條第3款規(guī)定：“公司應當在登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。”由此可見，本案中燈具公司超越經(jīng)營范圍與他人訂立三合板買賣合同的行為顯然違

15、反了中華人民共和國公司法的強制性規(guī)定，應認定為無效合同。根據(jù)合同法第58條的規(guī)定，合同被確認無效后，當事人依據(jù)該合同所取得的財產(chǎn)，應返還給對方。有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。因此，燈具公司應將依據(jù)合同從裝潢公司取得的18萬元預付定金返還給裝潢公司，并支付10月23日至10月29日的利息損失，還對裝潢公司基于合同的信賴利益而遭受的損失承擔賠償責任。（從1999年10月23日至10月29日，如按每天生產(chǎn)500張三合板，每張利潤2元，共計7天計算，應賠償損失7000元）。至于裝潢公司要求雙倍返還定金，僅在合同合法有效，燈具公司違約的情況下才能成立。本案因

16、雙方訂立的合同被確認為無效合同，自始即不發(fā)生法律上的效力，裝潢公司預付給燈具公司的18萬元定金時也只能作為燈具公司的不當?shù)美枰栽锓颠€，裝潢公司要求雙倍返還，在法律上不能成立。而且，由于裝潢公司拒絕燈具公司主動返還18萬元定金，又不及時與他人訂立合同以獲得其急需的生產(chǎn)原材料三合板，造成其損失的擴大，主觀上也有一定的過錯，應承擔相應的責任。  附期限合同與附條件合同的認定 【案例介紹】某個體戶（被告）因向某商場（原告）購買彩電、冰箱、空調(diào)機等，欠原告?zhèn)鶆?0萬元，雙方約定于1999年10月底以前全部還清。但是在還款期到來后，被告未按期付款，原告多次催要，被告提出其朋友王某欠

17、他15萬元借款，應于2000年4月底以前向被告支付，待這筆貨款支付后，被告將立即還清欠款。雙方為此達成還款協(xié)議，協(xié)議規(guī)定：被告“應于2000年4月底以前王某還款以后還清余款”。至2000年4月底，被告仍未還款。原告要求被告立即還款，被告提出，依據(jù)還款協(xié)議原告同意在王某還款以后被告才還款，現(xiàn)王某因生意虧損無力按期還款，故被告暫不能履行還款協(xié)議。為此，原告向法院起訴，要求被告立即支付貨款?！編追N觀點】1、因還款協(xié)議本身規(guī)定不明確，應確認該協(xié)議無效，被告應立即向原告還清欠款。2、雙方達成的還款協(xié)議為附條件的合同，被告應在王某還清債務以后，才向原告還款，不應于2000年4月以前還款。3、原、被告達成的

18、還款協(xié)議應理解為一種附期限的合同，還款協(xié)議實際上只是規(guī)定了被告應在2000年4月底以前“還款”?！驹u析意見】本案被告欠原告10萬元債務，雙方曾約定于1999年10月底還清。被告未及時還款，已構成違約，但因為雙方達成了還款協(xié)議，因此表明原告已放棄請求被告承擔違約責任的權利。雙方規(guī)定：被告“應在2000年4月底以前王某還款以后，還清欠款”。被告根據(jù)這一還款協(xié)議的規(guī)定，認為原告已同意在王某還款給被告之后，被告才向原告還款。因王某沒有還款，因此被告不能立即還款。從上述還款協(xié)議規(guī)定的內(nèi)容來看，確實是不清楚的，據(jù)此原告、被告之間就還款問題形成了兩種截然不同的認識：被告認為，他應在王某還清債務以后，才向原告

19、還款，這實際上是將還款協(xié)議視為附條件的合同。也就是說，雙方在還款協(xié)議中，被告將王某向被告還款作為一個條件，并將該條件的成就或不成就作為還款協(xié)議是否能實際履行的根據(jù)，換言之，如果條件不成就，則被告就不應按還款協(xié)議還款，當然，這并不是說被告沒有義務還款，只是說他應在王某還清債務以后，才向原告還款，不應于2000年4月以前還款。然而，從原告的理解來看，還款協(xié)議實際上只是規(guī)定了被告應在2000年4月底以前“還款”。這實際上是將還款協(xié)議理解為一種附期限的合同。所以本案爭議解決的關鍵是認定該還款協(xié)議是附期限的合同還是附條件的合同。從理論上看，附期限的合同是指在合同中指明一定期限，并把該期限的到來作為當事人

20、的民事權利和民事義務發(fā)生或消失的前提的合同。附條件的合同是指在合同中規(guī)定了一定的條件，并且把該條件的成就或者不成就作為確定當事人的民事權利和民事義務發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)的合同。合同所附期限與條件，都是對效力所作的限制，但兩者又存在著一定的區(qū)別。即條件的成就與否是當事人在設定時所不能確定的，也就是說，條件有可能成就，也可能不成就。如果條件是必然成就的，那么當事人在民事法律行為中只需要附期限，而無須附條件了。因為期限是必然到來的，也是當事人能夠預知的。就本案來說，如果是附期限的民事法律行為，那么到2000年4月底，被告就必須履行還款協(xié)議，如果是附條件的民事法律行為，則被告必須在條件成

21、就，即王某還款以后，才能履行還款協(xié)議。從當事人雙方訂立還款協(xié)議的目的、還款協(xié)議的整體內(nèi)容等方面來理解，該還款協(xié)議應屬于附期限的合同。雙方之所以規(guī)定王某還款的問題，是因為被告提出，王某可以在2000年4月底以前還款，因此原告同意達成還款協(xié)議。還款協(xié)議中規(guī)定的被告應“在2000年4月底以前還款”，是最核心的內(nèi)容，還款協(xié)議中規(guī)定 “王某還款以后”是從屬于“1997年4月底以前還款”這個前提的，也就是說，王某還款不過是對為什么規(guī)定這個還款時間的一種解釋，不能將這個解釋孤立地作為一項條件來看待。所以，盡管還款協(xié)議的內(nèi)容規(guī)定得不十分明確，但是該協(xié)議是指被告應于2000年4月底以前還款。據(jù)此應認為還款協(xié)議仍

22、然有效，被告應依據(jù)還款協(xié)議，于2000年4月底以前履行還款協(xié)議，付清全部欠款。 法定代表人越權行為的效力 【案例介紹】甲公司（被告）是一資金十分雄厚的大公司。經(jīng)乙公司（原告）請求，被告與原告共同簽訂了一份聯(lián)合開發(fā)某一新產(chǎn)品的協(xié)議。該協(xié)議規(guī)定由被告出資 500萬元人民幣，原告出資 200萬元人民幣，并出資價值200萬元人民幣的土地使用權。簽訂協(xié)議時，雙方對該產(chǎn)品的市場效益均看好。協(xié)議簽訂后，原告平整了土地，興建了廠房。當他們?nèi)ズ弑桓鎸⑵鋺鲑Y的500萬人民幣到位時，被告的法定代表人更換了。新上任的公司董事長認為該項目不能進行，理由是：被告與原告合作開發(fā)新產(chǎn)品一事沒有經(jīng)過公司

23、股東會同意，按被告的章程規(guī)定，凡400萬元以上投資應當由股東大會批準，所以，前任公司法定代表人與原告簽訂的合同是“越權行為”，不具有法律效力。后原告派人查閱了被告章程，的確有此規(guī)定。為此原告想不通，因為它們認為被告是一實力十分雄厚的大公司，區(qū)區(qū)500萬還要股東會批準是他們沒有想到的。如果該合同無效，該公司將承擔巨大損失。遂向法院提起訴訟，要求被告履行雙方簽訂的合同?！編追N觀點】1、原、被告協(xié)商一致訂立的合同有效成立，被告應當履行，不能以內(nèi)部章程的約定對抗依法成立的合同。2、雙方訂立的合同有效。本案被告是一家資金雄厚的大公司，原告完全有理由相信其履行合同的能力，所以不可能知道被告原法定代表人的行

24、為已越權，故合同有效。3、原、被告訂立的合同無效。因為依據(jù)公司法的規(guī)定，公司的對外投資計劃決議須經(jīng)權力機構討論通過，所以被告可以以原法定代表人的越權行為無效為由不履行合同?！驹u析意見】本案爭議的解決，涉及法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同的效力的認定。按照各國法律規(guī)定，法人組織應當根據(jù)不違背法律的法人組織章程建立，其經(jīng)營范圍應當由國家依法給予核準。法人組織的行為通過其法定代表人進行。例如，按照我國現(xiàn)行公司法，依據(jù)有關國家管理機關核準的公司章程建立的公司，應當通過股東大會產(chǎn)生董事會和法人代表董事長，董事長代表公司在其經(jīng)營范圍內(nèi)進行經(jīng)營活動。但是，在實際生活中，有些公司的董事長

25、違反公司章程的規(guī)定，超越股東會或者董事會的授權，進行經(jīng)營活動，與其他市場主體簽訂各種合同。從理論上講，既然法定代表人或者負責人作出“越權行為”，那該行為因沒有權利人的授權就應當無效。19世紀的一些資本主義國家，在法律上便采用“越權行為無效”原則來處理法定代表人和負責人的越權行為。但實踐證明，“越權行為無效”原則十分有害。一方面，法定代表人和其他組織負責人利用“越權行為無效”原則，使合同成為自己手中的玩物，嚴格的合同主義將完全喪失意義，這是因為在的越權行為中，有不少是直接為公司或企業(yè)利益而實施的。如果采用“越權行為無效”原則來處理這一行為，那可能出現(xiàn)兩種情況：一是當該“越權行為”的確能使公司或企

26、業(yè)產(chǎn)生利益時，公司或企業(yè)的股東會或者董事會完全可以通過追認的方式使該行為產(chǎn)生法律效力，越權行為在事實上合法化；二是當為公司或企業(yè)利益而實施的“越權行為”在后來變得對公司或者企業(yè)不利時，公司完全可以利用“越權行為無效”原則使合同無效。另一方面，相對人的利益也將因“越權行為無效”受到損害。在經(jīng)營活動中，法人組織是由法定代表人代表法人組織進行活動的，其他組織也是由其負責人代表自己進行活動的。如果貫徹“越權行為無效”原則，相對人很難在眾多的經(jīng)營行為中判定法定代表人和負責人的行為哪些是有權代表行為，哪些是“越權行為”。如果法律要求相對人對法定代表人和其他組織負責人的每一個行為都進行審查，那勢必影響交易效

27、率。正是基于上述原因，世界大多數(shù)國家現(xiàn)在均采用“越權有效原則”，即法定代表人和負責人的越權行為，除非相對人知道或者應當知道他們越權行為外，他們的越權行為應當有效。我國合同法 第50條規(guī)定，“法人或者其他組織的法定代表人，負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或者應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效?！卑凑毡緱l的規(guī)定，法人和其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立合同，只要相對人不知道或者不應當知道他們的的訂約行為已經(jīng)超越權限，他們的代表行為有效，即訂立的合同是有效合同。從本案來看，被告原法定代表人的行為屬于越權行為。按被告的公司章程規(guī)定，凡400萬元以上投資應當由股東大會批準，如果沒有批準

28、，不能進行投資。但是，被告法定代表人在沒有經(jīng)過股東大會批準的情況下，與公司簽訂協(xié)議，故這一行為顯然屬于越權行為。至于這一越權行為是否必然導致合同無效，關鍵是看原告對被告原法定代表人的行為是否屬于知道或者應當知道。按照我國公司法關于有限責任公司和股份有限公司的規(guī)定，公司的投資行為是由權力機關決定的法定事項，而不是由公司章程可以自由約定的事項。對于投資行為應當由股東會（股東大會）決定，原告作為市場經(jīng)濟主體應當知道。因此，如果本案被告股東大會不追認合同有效，應當認定該合同無效。值得一提的是，如果本案不是投資合同糾紛，而是一般的買賣合同糾紛，則應當認定合同有效，因為公司法沒有規(guī)定買賣合同應當由股東會決

29、定或者董事會決定，即使股東們在公司章程中約定應當由董事會決定，對相對人來，也應該是不應當知道，因為相對人沒有義務去審查被告的章程。 狹義無權代理的效力 【案例介紹】某炒貨廠為拓展業(yè)務，聘請該市某果品公司工會干部江某任業(yè)務顧問，并支付相應的津貼。1999年10月10日，江某背著果品公司領導，私自以公司的名義，與炒貨廠簽訂一份買賣奶油西瓜子合同，并采用欺騙手段加蓋了公司的印章。合同規(guī)定：炒貨廠生產(chǎn)2萬公斤奶油西瓜子供給果品公司，單價每公斤5元，總價款10萬元。交貨時間為1999年11月底，由炒貨廠送貨上門。合同簽訂后，江某又拿著合同到公司下屬單位，要求各下屬單位按合同接受炒貨廠

30、的貨。其中有幾家綜合經(jīng)營部在接受貨物后，還直接向炒貨廠付了款。不久，果品公司的領導知道了江某同炒貨廠簽訂買賣瓜子合同的真相后，指令果品公司下屬單位拒絕收貨。為此雙方發(fā)生糾紛，炒貨廠以對方不履行合同為由，起訴到人民法院，要求對方繼續(xù)履行合同義務并賠償損失?！編追N觀點】1、江某作為果品公司的工會干部與炒貨廠協(xié)商一致，簽訂書面合同，并加蓋公司的公章，應認定該買賣合同有效成立。果品公司拒不履行合同構成違約，應承擔違約責任。當然，果品公司也可以依法追究江某的相應責任。2、江某未經(jīng)果品公司授權與他人簽訂合同，屬于狹義無效代理，且事后又未經(jīng)果品公司追認，故該合同無效，因此而造成的損失由江某承擔?！驹u析意見】

31、無權代理是指沒有代理權，而以他人名義進行活動，為代理行為。發(fā)生無權代理的情況主要有三種：一是沒有代理權的“代理”行為，即行為人與本人之間從未發(fā)生代理權關系；二是超越代理權的“代理”行為，即行為人與本人之間雖然存在代理關系，但行為人的行為超越了代理人權限；三是代理權終止后的“代理”行為，即行為人與本人曾經(jīng)存在代理權關系，但行為發(fā)生時，代理關系已經(jīng)終止。代理人簽訂合同發(fā)生法律效力的前提是須經(jīng)過被代理人的授權，并在代理權限范圍內(nèi)和有效期內(nèi)進行。沒有代理權、超越代理權或代理權終止后以被代理人名義訂立合同的行為，在法律上統(tǒng)稱為無權代理。無權代理是一種效力待定的民事行為，它介于無效民事行為和有效民事行為之

32、間，有效和無效處于不確定狀態(tài)，可以因為行為完成之后發(fā)生的某種法律事實而喪失法律效力，也可以因為行為完成之后發(fā)生的某種法律事實而轉化為有權代理行為。學理上根據(jù)無權代理及其后果歸屬情況，將其分為表見代理和狹義無權代理。所謂狹義無權代理，是指行為人既沒有代理權，也沒有是相對第三人確信其具有代理權的理由，而以他人名義所為的民事行為。相對與表見代理而言，狹義無權代理的構成要件可歸納如下：（1）行為人即沒有法定的或約定的代理權，也沒有相信其有代理權的事實或理由；（2）行為人以他人名義與第三人為民事行為；（3）第三人為善意無過失；（4）行為人與第三人所為的行為不是違法行為；（5）行為人與第三人具有相應的行為

33、能力。由于狹義無權代理行為并不一定都不利于被代理人，因此各國法律對狹義無權代理并不禁止。我國合同法第48條規(guī)定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認。被代理人未作表示的視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出?！庇纱丝梢?，狹義無權代理行為的后果處于不確定狀態(tài)，這種不確定狀態(tài)表現(xiàn)為：首先，無權代理行為得到被代理人的追認，便可成為自始有效的行為。無權代理經(jīng)過被代理人追認，其結果就等于被代理人事后授予了無權代理人以代理權，致使原來

34、的無權代理變?yōu)橛袡啻?，這樣，被代理人就要對其已經(jīng)追認的原來的無權代理行為承擔民事責任。追認的形式既可為明示，也可為暗示，追認的意思表示可向行為人為之，也可向第三人為之或公告為之。被代理人如接受第三人履行義務或接受行為轉移合同利益，應推定其追認代理權。其次，在被代理人追認以前，相對人可以撤銷與行為人所為的意思表示，也可以催告被代理人予以追認。也即第三人可行使法律賦予的催告權和撤銷權。所謂“催告權”指對于無權代理，在被代理人追 認前，第三人可以根據(jù)自己的意志請求被代理人對是否追認代理權作明確的意思表示的權利。所謂“撤銷權”是指被代理人追認前，第三人還應享有撤銷其意思表示的權利。相對人在行使催告權

35、時應當注意以下幾點：（1）催告權行使時，無權代理行為尚未被被代理人追認；（2）催告應要求被代理人在一個月內(nèi)答復，如果被代理人超過一個月仍不答復的，視為被代理人已經(jīng)拒絕追認代理行為，該合同對被代理人不產(chǎn)生法律效力；（3）催告應向被代理人或其法定代理人作出；再次，.無權代理未經(jīng)被代理人追認，第三人也不撤銷其意思表示，行為人則應承擔相應的責任。這種情況，即導致無權代理人所實施的所謂代理行為始終沒有法律依據(jù)，因而自該行為實施之時起就不能發(fā)生有權代理的法律后果，對被代理人不產(chǎn)生任何法律約束力，這樣，無權代理人所實施的所謂代理行為只能由其自己承擔民事責任。行為人的責任包括兩方面，即對被代理人的責任和對第三

36、人的責任。本案中，江某雖是果品公司工會干部，但他不是果品公司的主要負責人，在這種情況下，他以果品公司名義與他人簽訂合同時，必須由果品公司的法定代表人授予代理權。但江某在沒有取得代理權的情況下，卻代表果品公司與炒貨廠簽訂合同，該行為顯然是狹義無權代理行為。該代理行為，果品公司事后又不予追認，因此，江某以果品公司名義與炒貨廠簽訂的買賣合同無效。應按無效合同的法律后果承擔相應的法律責任。至于炒貨廠的損失，因是江某行為所致，應由江某承擔，果品公司不能承擔賠償責任。所以炒貨廠要求果品公司賠償損失的主張不能成立。 表見代理的效力 【案例介紹】丁某于1996年至1999年8月期間曾系某服

37、裝貿(mào)易公司的業(yè)務員。1999年8月24日，丁某辭職干個體，經(jīng)營服裝生意。但服裝貿(mào)易公司未將有關代理權解除的事項告知其客戶。該年9月，丁某事先未征得其原工作單位同意，以服裝貿(mào)易公司名義與服裝貿(mào)易公司長期的業(yè)務關系戶香港某公司在深圳訂了一份服裝買賣合同，依照合同規(guī)定，香港公司向服裝貿(mào)易公司提供男女毛滌等面料及各種樣式和規(guī)格的男女服裝100打，貨款總額人民幣12萬元；交貨期為同年9月至10月；貨款在貨到后10日內(nèi)付清；違約金為貨款總額的15%。合同簽訂后，丁某并未向原單位講明此事，服裝貿(mào)易公司對其所為也一直不知。9月27日，服裝貿(mào)易公司收到賣方已將貨物運至某市的提貨單，服裝貿(mào)易公司得知事件真相，既不

38、提貨也不付款。香港公司多次與服裝貿(mào)易公司協(xié)商不成，無奈于2000年1月以違約向法院起訴?！編追N觀點】1、丁某曾是服裝貿(mào)易公司的業(yè)務員，但他辭職之后，未經(jīng)授權而出于個人經(jīng)營的目的，與原告訂立服裝買賣合同，屬于無效代理，且服裝公司沒有追認。所以，丁某與原告所訂的合同應認定無效，原告的要求不予支持。2、丁某雖已辭職，但由于他曾是服裝貿(mào)易公司的業(yè)務員，所以，與之有長期業(yè)務關系的香港公司，有理由相信丁某的代理行為有效，因此，丁某的行為可構成表見代理，該買賣合同應認為有效。被告遲延付款的行為已構成違約，理應支付尚欠貨款及遲延利息損失?！驹u析意見】本案爭議的焦點在于，確定丁某的代理行為是狹義無權代理還是表見

39、代理，從而認定該買賣合同的效力。行為人沒有代理權、超越代理權或者代理利權終止后以被代理人名義進行活動，是無權代理。學理上，表見代理和狹義無權代理構成無權代理的全部。表見代理是指代理人雖無代理權，但善意第三人在客觀上有充分的理由相信代理人有代理權，并因此與代理人為民事法律行為，并使該項法律行為的后果直接由被代理人承擔的法律制度。表見代理制度實質(zhì)上是根據(jù)法律的規(guī)定，將無權代理作為有權代理來認定的法律制度。表見代理制度設立的目的是為了幾維護交易安全，又支持交易的效率；既保證被代理人的利益不受損害，又維護相對人的交易安全。表見代理應符合代理的表面要件，既應以被代理人的名義活動，并與相對人締結民事關系。

40、此外表見代理還須具備以下特別要件：（1）該代理行為沒有獲得被代理人的授權，且相對人與行為人之間的民事行為，須具備行為成立的有效要件；（2）相對人須為善意且無過失。在代理人實施代理行為時，相對人應當不知到或不應當知道無權代理人實際上沒有代理權。同時，相對人對代理人無代理權的不知情，應當不是其疏忽大意和懈怠造成的，也就是他在不知情上沒有過失。如果相對人明知行為人無代理權，或者應當知道行為人無代理權，卻因過失而不知，則他對無權代理行為也負有責任，法律對他就沒有保護的必要。（3）相對人從外部現(xiàn)象上應當有充分的理由相信行為人具有代理權。這種外部現(xiàn)象可能是由于本人的言行所致，也可能是由于他人的言行所致。如

41、本人知道他人以其名義進行活動，而不作反對表示；行為人過去一直是本人的委托代理人，現(xiàn)在并沒有被告知該代理人已經(jīng)喪失代理權；行為人所持的證件一直是被代理人發(fā)出的有效證件，現(xiàn)在被告知該證件已經(jīng)失效；行為人過去一直有多項代理權，現(xiàn)在沒有被告知該代理權已經(jīng)受到限制等表見代理與狹義代理都具有無權代理的一般特征，但也有明顯的區(qū)別：（1）狹義無權代理不僅實質(zhì)上不具備任何代理權，而且表面上也沒有令人（主要指第三人）相信其有代理權的理由；而就表見代理而言，行為人雖然實質(zhì)上沒有代理權，但表面上有足夠的理由使人相信他有代理權。第三人通常不知或無須知道他沒有代理權。（2）狹義無權代理與表見代理的法律后果（行為效力）不同

42、。前者的后果往往處于“未定”狀態(tài)，可以經(jīng)被代理人追認而認定未有效代理，后者的后果則由被代理人承擔。法律規(guī)定由被代理人承擔表見代理的后果，并不要求被代理人主觀上有什么過錯，所適用的歸責原則是嚴格責任原則。但如果本人能證明第三人為惡意或者有過錯，則可免除本人的責任，以致追究行為人與第三人惡意通某的侵權責任。一般認為，被代理人在承擔表見代理的后果之后，可以依情節(jié)向有過錯的行為人追償。行為人擅自以被代理人名義為民事行為，造成被代理人損害，應當承擔損害賠償責任。本案中，丁某曾是服裝貿(mào)易公司的業(yè)務員，他辭職后未經(jīng)原公司的授權，以公司名義簽訂合同，應屬無權代理。但是應當看到，作為與服裝貿(mào)易公司長期的業(yè)務關系

43、戶香港某公司與之訂立合同時，不知丁某已經(jīng)辭職，沒有理由懷疑丁某的代理權，也就是說從外部現(xiàn)象看，有理由相信其有代理權。且香港公司訂立合同時善意無過失。所以，丁某的行為應認定為表見代理，該合同有效成立。服裝貿(mào)易公司拒不提貨又不付款構成違約，應依合同約定承擔違約責任。當然服裝貿(mào)易公司可以追究丁某的侵權責任，要求其承擔因此而造成的損害賠償。 合同的成立與生效 【案例介紹】1998年7、8月間，原告顧連群與被告杜濤口頭商議，由原告將自己擁有產(chǎn)權的座落于本市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)莘凌路的平房二間（建筑面積為151平方米）以58萬元的價格出售給被告。同年8月12日，原告出于少繳稅費等原因，在簽訂由

44、房地產(chǎn)交易管理部門印制的房屋買賣合同時，將上述房屋的買賣價格議定為人民幣30萬元。該合同還載明：被告向原告預付購房定金15萬元，本合同經(jīng)房地產(chǎn)交易主管部門批準后，該定金可抵作購房價款。同年8月23日，原、被告又簽訂了一份房屋買賣合同明確莘凌路197號平房二間的買賣價格為58萬元，被告應在1998年8月31日前向原告預付購房款30萬元，原告在收到預付款后2日內(nèi)交房屋鑰匙給被告，其余28萬元房款在1999年3月底前付清。該合同只是為了應付房屋產(chǎn)權證過戶之用，不作為雙方買賣房屋的正式合同，無任何法律效力。1998年8月31日，被告原向原告支付了購房款30萬元，原告也將上述房屋交付被告。1999年1月

45、15日，原告、被告前往閔行區(qū)房產(chǎn)交易所辦理有關房屋買賣過戶手續(xù)，雙方按房價為30萬元的買賣合同，繳納了有關產(chǎn)權移轉手續(xù)費、契稅、超標費等費用。1999年4月11日，被告又開出了金額為28萬元的轉帳支票一張，用來支付原告剩余房款，后因存款不足，遭信用社退票。同年5月30日及6月2日，被告又分別支付給原告房款4萬元及8萬元。1999年9月12日被告領取了上述房的房屋所有權證并在該處開設了酒家。同年9月30日，被告又開出了二張轉帳支票，金額分別為14.399萬元及2萬元，其中1990元為利息，因支票大寫不規(guī)范及過期支票，又遭信用社退票。原告多次向被告催付其余房款，被告于1999年11月5日，向原告出

46、具了欠條，言明欠顧連群人民幣16萬元。1999年12月24日，被告又支付給原告3萬元。尚 欠的13萬元，原告多次催討未果，遂訴至法院。該案在審理期間，杜濤對其提出的多支付的15萬元房款，應由原告返還之說，明確表示不作反訴請求?！編追N觀點】1、原、被告雖然于1998年8月先后訂立了房價為30萬元和58萬元的兩份房屋買賣合同，但雙方還約定，房價為30萬元的合同只是為了應付辦理房屋產(chǎn)權過戶，不作為雙方正式的房屋買賣合同，也即該合同無效。后雙方為了少繳稅費，去房產(chǎn)交易所辦理了30萬元房契之交易過戶手續(xù)。被告在辦理過戶手續(xù)前后，共向原告支付45萬元房款，尚欠的13萬元房款，以種種理由拖欠不付。故法院應判

47、令被告立即給付余款13萬元。2、被告確與原告訂立兩份房屋買賣合同，但雙方去房產(chǎn)交易所辦理房屋買賣過戶手續(xù)，是按房價為30萬元的合同申報的，該合同應受到法律保護。而房價為58萬元的房屋買賣合同，未獲有關部門批準，是無效的，現(xiàn)原告已得到45萬元，其中15萬元屬不當?shù)美瑧璺颠€。對于原告之訴訟請求，應當駁回。3、原、被告為達到少繳稅費等目的，惡意串通，故意將雙方談妥的房屋買賣價58萬元，以30萬元的價格向房產(chǎn)交易所申報并辦理有關產(chǎn)權過戶手續(xù)，雖經(jīng)房產(chǎn)交易所審核批準，但該合同乃當事人瞞報房價所致，其偷逃國稅的行為損害了國家利益。故該合同當屬無效?！驹u析意見】解決本案的關鍵，在于正確區(qū)分合同的成立與合

48、同的生效，從而確定雙方簽訂的房價為30萬元及58萬元的兩份房屋買賣合同的效力。從理論上看，合同的成立是指當事人就設立、變更、終止債權債務關系的意思表示已經(jīng)達成一致。合同的成立應當具備以下要件：（1）訂約主體應當是有權訂立合同的當事人或者當事人委托的代理人；（2）訂約雙方就合同的實質(zhì)性條款達成一致；（3）合同的成立應具備要約和承諾階段。合同的生效則是指已經(jīng)成立的合同在當事人之間產(chǎn)生的法律拘束力。合同的生效應當具備以下要件；（1）合同當事人具有相應的民事行為能力；（2）合同當事人意思表示真實；（3）雙方的訂約行為和合同的約定不違反法律和社會公共利益；（4）合同必須具備法律所要求的形式。由此可見，合

49、同的成立與合同的生效即有聯(lián)系又有區(qū)別，具體體現(xiàn)在以下幾方面：（1）合同的生效以合同的成立為前提條件，合同沒有成立，自然不可能生效。因此，考察合同的生效，首先必須考察合同是否成立。（2）合同的成立側重有于合同當事人訂約時的意思表示一致，只要具備要約與承諾，雙方在實質(zhì)性條款上意思表示一致，合同即告成立；而合同的生效則側重于合同是否違背法律和行政法規(guī)的規(guī)定，如果違背法律的規(guī)定，即使合同成立，該合同也不能產(chǎn)生法律效力。（3）合同的成立側重考慮承諾與要約是否一致，只要承諾與要約一致，合同即成立。而合同是否生效則側重考慮要約和承諾是否真正是當事人真實的意思表示，如果不是當事人的真實意思表示，而是受另一方威

50、脅、蒙騙，即使從形式上要約與承諾一致，合同成立，但因當事人意思表示不真實，則該合同不能產(chǎn)生法律效力。在實踐中，一般的合同都是從合同成立時開始生效，但仍有一部分合同成立后卻未正式產(chǎn)生法律效力。我國合同法第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！睆谋景竵砜?，原、被告雙方先后簽定的兩份房屋買賣合同均沒有法律效力。按照有關法律規(guī)定，房屋買賣合同簽定后，應當?shù)椒课莸怯洐C關進行登記，辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)；未履行登記之前，買賣合同不產(chǎn)生法律效力。由于58萬元房價的買賣合同未經(jīng)房產(chǎn)交易部門審核，故該合同尚未生效。至于房屋買賣價格為30萬元的買賣合

51、同，該合同雖經(jīng)房產(chǎn)交易所審核，被告也已領取了房屋產(chǎn)權證，也即該合同已經(jīng)成立，但本案原、被告出于少繳稅費的目的，經(jīng)合謀故意將早已談妥的58萬無買賣價格，以30萬元向房產(chǎn)交易部門申報并辦理有關手續(xù)，其惡意顯而易見。由此可見，該合同是雙方當事人用合法形式掩蓋非法目的，其性質(zhì)是瞞報房價，偷逃國稅，嚴重損害了國家利益。根據(jù)合同法第52條的有關規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的行為或以合法形式掩蓋非法目的合同均是無效合同。故30萬元房價的房屋買賣合同當屬無效。本案應當如何處理更符合公平原則呢？就房屋買賣價格為58萬元的買賣合同看，該合同所確定的58萬元房價，先由雙方口頭談妥，后又以書面形式確立

52、。在合同中除明確房價外，還規(guī)定房款的支付期限和交房的辦法。并特別載明雙方交到房產(chǎn)交易部門房價為30萬元的合同不是正式合同，只是為了應付產(chǎn)權過戶之用。可見雙方的房屋交易價為58萬元才是雙方當事人真實意思表示。另外，縱觀被告支付房款的情況，也不難看出當事人是在按58萬元的合同履行，被告對未給付的款額，也向原告出具了欠條。由于被告對13萬元欠款拖欠不付，才引發(fā)原告訴訟。雖然該58萬元房價的買賣合同未經(jīng)房產(chǎn)交易部門審核，合同尚未生效，但因雙方意思表示一致，且無違反法律和行政法規(guī)的行為，故該合同已經(jīng)成立，只要履行完登記手續(xù)即可生效。所以法院判決被告支付原告欠款人民幣13萬元，還責令當事人按58萬元的房屋

53、買賣合同補辦有關手續(xù)，補繳有關稅費的差價。使當事人少繳稅費的目的不能得逞，國家利益得以維護。 無效合同的認定 【案例介紹】1999年初，某省政府決定由民貿(mào)公司（被告）在某市市區(qū)設立“中國西部民族用品批發(fā)市場”（以下簡稱“市場”）。建設該市場需要資金6000萬元，由于資金短缺，原告決定出售“某民貿(mào)大廈”及附屬設施（主樓14層，建筑面積9459平方米，工程造價1500萬元），其價值約人民幣6000萬元。隨后，國貿(mào)公司（原告）表示愿意購買此樓。同年2月10日，雙方經(jīng)協(xié)商，簽訂由原告以支援“市場”建設名義向被告捐贈4750萬元的捐贈協(xié)議，并約定此款在7月19日前分3次支付，4月10

54、之前應撥付被告1325萬元。2月16日，被告與原告簽訂房屋買賣合同，約定被告以1250萬元的價格將“某民貿(mào)大廈”及附屬設施賣給原告。合同簽訂后，被告即將大廈內(nèi)的3間辦公室交給原告使用，隨后又將大廈產(chǎn)權證交原告保管。4月3日，原告持房屋買賣合同、批復及被告的過戶申請等，到市房地產(chǎn)管理部門辦理了大廈的產(chǎn)權過戶手續(xù)，并取得了產(chǎn)權證。4月9日，被告為交付房屋作準備，與某新華飯店簽訂租房協(xié)議，并支付租金17.5萬元，裝修費42248.02元，電話移機費6267元。5月10日，原告向市房地產(chǎn)管理部門交納了手續(xù)費、登記費、書證費共250010元，28日又交納了土地增值費1981070元。至6月5日止，原告陸

55、續(xù)向被告支付捐贈款、購房款300萬元。此間，被告與原告為支付捐贈款、購房款以及交接有關“大廈”資料和房屋買賣合同是否繼續(xù)履行等問題發(fā)生爭議。省國有資產(chǎn)管理局在得知雙方的大廈轉讓情況后，于7月19日發(fā)出文件，指出大廈的買賣非法，要求立即停止。為此，雙方進行協(xié)商，因認識不一而未達成一致意見。9月7日，原告訴至某市中級人民法院?！編追N觀點】1、雙方簽訂的房屋買賣合同經(jīng)雙方主管單位認可有效，原告按合同規(guī)定向被告支付了100萬元的定金和房款300萬元，同時雙方辦理了大廈的產(chǎn)權過戶手續(xù)，原告取得大廈的產(chǎn)權證。2、原告在無履行能力的情況下，以向“市場”捐贈4750萬元為誘餌，與被告簽訂“大廈”買賣協(xié)議，實為

56、欺詐行為。因此，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，不受法律保護。3、雙方簽訂以1250萬元買賣民貿(mào)大廈房屋買賣合同，其真正目的在于逃避稅費，規(guī)避法律，以合法形式掩蓋非法目的，故雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，不受法律保護?！驹u析意見】處理好本案的關鍵，在于認定雙方當事人簽訂的房屋買賣合同是否有效。根據(jù)民法通則第55條規(guī)定的民事法律行為的生效要件，從理論上來看，合同的有效要件包括：合同當事人在締約時須具有相應的締約行為能力；合同當事人的意思表示真實；合同內(nèi)容不得違反法律和社會公共利益；合同的形式必須合法。合同法第52條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：“（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

57、（2）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！睂τ诒景冈⒈桓嬷g的房屋買賣合同的效力，可以從以下幾方面來分析：首先，從該房屋買賣合同的形式來分析。合同法第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓應當依法辦理房地產(chǎn)權屬登記。房地產(chǎn)轉讓或變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理

58、部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。從形式上看，原告與被告簽訂的房屋買賣合同，系雙方自愿，并經(jīng)有關主管部門批準，手續(xù)齊備。同時，原告也依法辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)，并交納了法律規(guī)定應交納的費用，取得了大廈的產(chǎn)權證。房屋買賣合同似乎具備了成立的條件，應該認定為有效。其次，從房屋買賣合同雙方當事人的意思表示的真實性來分析。意思表示作為民事法律行為的基本要素，必須與行為人的真實意思相一致，才能發(fā)生法律效力。民法通則第55條第2款規(guī)定：民事法律行為應當具備的條件之一就是意思表示真實。所謂意思表示真實，有兩項基本要求：一是行為人的意思表示要與其內(nèi)心意思相一致；二是行為人的意思表示是行為人自愿作

59、出的，不是受他人威脅、欺詐或在自己重大誤解的情況下作出的。在本案中，經(jīng)有關部門估算，“大廈”現(xiàn)價值約6000萬元。而從原告和被告先后形成的兩個協(xié)議看，僅以1250萬元的價格成交，比原造價還低250萬元，這顯然不是雙方當事人的真實意思表示。實際上，該買賣合同是以捐贈協(xié)議為前提的。捐贈協(xié)議和房屋買賣合同的錢數(shù)加起來正好是6000萬元，這顯然不是偶然的巧合。也不存在一方欺詐、壓迫另一方，只是由于原告沒有也無能力履行捐贈協(xié)議規(guī)定的義務，導致被告反悔，使買賣合同無法完全履行，可見，捐贈協(xié)議的履行，是雙方履行買賣合同的前提。所以說，該房屋買賣合同只是形式上表明是行為人的真實意思表示。再次，從買賣合同的內(nèi)容以及簽訂買賣合同的目的來分析。合同必須合法才能生效。合法包括內(nèi)容合法和目的合法兩方面。以合法形式掩蓋非法目的在本質(zhì)上是非法的，所以