1、國有資產(chǎn)管理國有資產(chǎn)管理國有資產(chǎn)評估國有資產(chǎn)評估第八章第八章第八章第八章 國有資產(chǎn)評估國有資產(chǎn)評估第一節(jié) 國有資產(chǎn)評估概述第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法第三節(jié) 國有資產(chǎn)評估管理第一節(jié) 國有資產(chǎn)評估概述一、資產(chǎn)評估的概念及其特點一、資產(chǎn)評估的概念及其特點（一）資產(chǎn)評估的概念 一般說來，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。 具體的說，資產(chǎn)是指由專門的機構(gòu)和人員，依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，選擇適當?shù)膬r值標準，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。 資產(chǎn)評估的六大要素：主體、客體、目的、標準、程序和方法。第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述（二）資產(chǎn)評

2、估的特點：現(xiàn)實性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性二、資產(chǎn)評估的對象二、資產(chǎn)評估的對象（一）資產(chǎn)的含義 1、資產(chǎn)是一種權(quán)利 2、資產(chǎn)是一種獲利能力 3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配 （二）資產(chǎn)的分類 1、按資產(chǎn)存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 2、按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn) 整體資產(chǎn) 3、按資產(chǎn)能否獨立存在分類：可確指的資產(chǎn) 不可確指的資產(chǎn)第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述三、資產(chǎn)評估的價值標準三、資產(chǎn)評估的價值標準（一）重置成本標準（二）收益現(xiàn)值標準 (三）現(xiàn)行市價標準第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法 一、市場法一、市場法 （市場價格比較法）（市場價格比較法）(一)市場法及其使用的條

3、件1.需要一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場2.找到與被評資產(chǎn)相同或相似的參照物(二)參照物差異調(diào)整的因素1.時間因素2.地域因素3.功能因素(三)運用市場法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法（一）成本法及其適用的前提條件（一）成本法及其適用的前提條件 被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值被評估資產(chǎn)評估值=重置成本成新率 采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)1、資產(chǎn)價值取決于成本2、資產(chǎn)價值是一個變量采用成本法評估資產(chǎn)具備的前提條件 1、應(yīng)當具備可利用的歷史資料2、資產(chǎn)的耗費應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平二、成本法二、成本法 （重置成本法）（重置成本法）( (二二) )成本法

4、及其各項指標的估算成本法及其各項指標的估算1、重置成本及其估算（1）重置核算法 被評資產(chǎn)重置成本 =【(材料、工時等消耗量*現(xiàn)行價格及費用定額）例：某設(shè)備賬面原值為20萬元，其中當時購買價為16萬元，運雜費為2萬元，安裝費為2萬元。調(diào)查知道目前與被評資產(chǎn)同類的設(shè)備購買價和安裝費5年來上漲了40%，運雜費上漲了75%，計算該設(shè)備的重置成本。 購買價=16（1+40%）=22.4（萬元） 運雜費=2（1+75%）=3.5（萬元） 安裝費=2（1+40%）=2.8（萬元） 重置成本=22.4+3.5+2.8=28.7（萬元） 第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法( (二二) )成本法及其各項指標的估算成本法及其

5、各項指標的估算（2）物價指數(shù)法資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（1+物價變動指數(shù)）例：某評估機構(gòu)2009年1月對某設(shè)備進行評估，該設(shè)備1990年1月購置，賬面原值為100萬元，已知該類資產(chǎn)1990年1月定基物價指數(shù)為120%，2009年1月定基物價指數(shù)為160%。計算該設(shè)備的重置成本。 被評資產(chǎn)重置成本=100*160%/120%=133.33（萬元） 資產(chǎn)購建時物價指數(shù)資產(chǎn)評估時物價指數(shù)史成本資產(chǎn)歷置成本資產(chǎn)重第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法( (二二) )成本法運用及其各項指標的估算成本法運用及其各項指標的估算 （3）功能系數(shù)法 例： 評估一條生產(chǎn)線，該流水線產(chǎn)量為5000件。重新購置一條功能相同年產(chǎn)量

6、為10000件的流水線需要45萬元。該生產(chǎn)流水線的功能價值指數(shù)為0.7，計算該設(shè)備的重置成本。被評資產(chǎn)重置價值=45（5000/10000）0.7 =27.7（萬元）重置成本參照物參照物年產(chǎn)量被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量重置成本被評估資產(chǎn)功能指數(shù))(第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法( (二二) )成本法運用及其各項指標的估算成本法運用及其各項指標的估算 2、實體性貶值及其估算。資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。 （1）觀察法，也稱成新率法 被評估資產(chǎn)實體性貶值額=重置成本*（1-成新率） （2）公式計算法 累計法定利用時間累計實際使用時間資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率名義已使用年限實際已使用年限實際已使

7、用年限總使用年限預(yù)計殘值重置成本資產(chǎn)的實體性貶值/*第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法( (二二) )成本法運用及其各項指標的估算成本法運用及其各項指標的估算2、實體性貶值及其估算。例：某被評設(shè)備在評估基準日已使用10年，設(shè)備重置價值為50萬元。按設(shè)計標準在10年內(nèi)累計使用為24000小時，但實際上該設(shè)備一直未被有效利用，如果按照每年300個工作日計算，在此期間該設(shè)備評估每天工作4小時。經(jīng)評估鑒定，如果正常使用，該設(shè)備尚可使用15年。計算該設(shè)備的實體性貶值額。資產(chǎn)利用率=（300*4*10）/24000=50%實際已使用年限=10*50%=5（年）總使用年限=5+15=20（年）該設(shè)備的實體性貶值額=(

8、50/20)*5=12.5（萬元）第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法( (二二) )成本法及其各項指標的估算成本法及其各項指標的估算3、功能性貶值及估算。功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。被評資產(chǎn)的功能性貶值額=（年超額運營成本*（1-所得稅率）*各年折現(xiàn)系數(shù)例：評估一設(shè)備。該設(shè)備月人工成本比同類設(shè)備高出1000元，該設(shè)備尚可使用6年。計算被評設(shè)備的功能性貶值額。（假設(shè)折現(xiàn)率為10%）被評資產(chǎn)的功能性貶值額=0.1*12*（1-25%）*（P/A，10%，6）=0.1*12*0.75*4.355=3.92（萬元） 第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法( (二二) )成本法及其各項指標的估算成本法及其各項指標的

9、估算4、經(jīng)濟性貶值及其估算。是指由于資產(chǎn)使用以外的各種因素發(fā)生變化，造成的被評資產(chǎn)貶值。被評資產(chǎn)的經(jīng)濟性性貶值額=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）*經(jīng)濟性貶值率經(jīng)濟性貶值率=1-（受影響以后的生產(chǎn)能力/設(shè)計能力）功能價值指數(shù) *100%例：評估一條年生產(chǎn)能力為1000件的生產(chǎn)線。由于市場競爭加劇，年產(chǎn)量只有750件，功能價值指數(shù)為0.7，計算被評資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值率經(jīng)濟性貶值率=1-（750/1000）0.7 =81.76%第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法( (二二) )成本法及其各項指標的估算成本法及其各項指標的估算 5、成新率及其估算。（1）觀察法。 由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的 工程技術(shù)人員對資

10、產(chǎn)實體各主要部分進行技術(shù)鑒定，以判斷確定被評資產(chǎn)的成新率。（2）使用年限法。（3）修復(fù)費用法。 %100預(yù)計尚可使用年限實際已使用年限預(yù)計尚可使用年限成新率%1001重置成本修復(fù)費用成新率第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法（三）運用成本法評估資產(chǎn)的程序成本法評估資產(chǎn)的程序： 1確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本； 2確定被評估資產(chǎn)的使用年限； 3估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值； 4計算確定被評估資產(chǎn)的價值。第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法（四）成本法的優(yōu)缺點采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有： 1比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平 2. 有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估； 3在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參

11、照物條件可廣泛地應(yīng)用。 4有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。 成本法評估資產(chǎn)的缺點是： 工作量大；以歷史資料為依據(jù)，需要分析各種假設(shè)，經(jīng)濟性貶值不易全面估算。第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法 三、收益法三、收益法（一）收益法及其使用的前提條件收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。收益法應(yīng)用的前提條件 1被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)； 2資產(chǎn)所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的。（二）收益法應(yīng)用的形式1 1、資產(chǎn)未來收益期有限的情況、資產(chǎn)未來收益期有限的情況 資產(chǎn)評估值 Ri =未來第i年的收益額 r

12、= 折現(xiàn)率 n = 收益年限 niiirR11第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法2 2、資產(chǎn)未來收益無限期的情況、資產(chǎn)未來收益無限期的情況 （1）未來收益年金化的情形 資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值） =年收益額/資本化率（2）未來收益是不等額的情形 資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值） =前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法案例：收益法的應(yīng)用 某企業(yè)預(yù)計未來的5年收益額分別是12萬、15萬、13萬、11萬、和14萬。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%，確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營下的評估值。解：1.確定未來5年收益

13、額的現(xiàn)值 =12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+ 11/(1+10%)4+14/(1+10%)5 =12*0.909+15*0.8264+13*0.7513+11*0.683 +14*0.621=49.278（萬元） 2.將第6年后的收益資本化處理，再計算現(xiàn)值 （14/10% ）*1/(1+10%)5 =140*0.6209=86.926 (萬元） 3.確定該企業(yè)的評估值 49.278+86.926=136.204（萬元） 第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法（三）收益法中各項指標的確定（三）收益法中各項指標的確定 1、收益額（1）是通過預(yù)測分析獲得。（2）是由被評估資產(chǎn)

14、直接形成的 2、折現(xiàn)率和資本化率（1）折現(xiàn)率與資產(chǎn)及所有者使用的效果有關(guān)（2）資本化率與折現(xiàn)率沒有本質(zhì)上的差別，只是適用場合不同而已。 3、收益期限 一般由評估人員根據(jù)未來獲利、損耗情況等因素確定第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法( (四）收益法評估資產(chǎn)的程序四）收益法評估資產(chǎn)的程序 1收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；2計算和對比分析有關(guān)指標及其變化趨勢；3預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；4將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法（五）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點（五）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點1收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點是：(1)能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值；

15、(2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。2收益法評估資產(chǎn)的缺點是：（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法四、資產(chǎn)評估方法的比較和選擇 （一）資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系 1、資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 評估方法是互相關(guān)聯(lián)的，評估目標是一致的。 2、市場法與成本法的區(qū)別 （1）成本法是從買者的角度考慮的，市場法是從賣者的角度考慮的。 （2）市場法與原始成本無直接聯(lián)系，成本法則相反。 （3）成本法是按全新資產(chǎn)的購置成本和扣除各項損耗確定的，市場

16、法則是按參照物價格和各項差異因素調(diào)整后確定的。 第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法四、資產(chǎn)評估方法的比較和選擇 （二）資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的選擇主要考慮以下因素：1.資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估的價值標準相適應(yīng)2.資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估的對象相適應(yīng)3.資產(chǎn)評估方法的選擇受收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法第三節(jié)第三節(jié) 國有資產(chǎn)評估管理國有資產(chǎn)評估管理一、我國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展與管理進程（一）我國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展的進程（二）我國資產(chǎn)評估業(yè)管理的進程（三）我國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展和管理中存在問題分析二、 資產(chǎn)評估業(yè)管理模式的選擇第三節(jié) 國有資產(chǎn)評估管理（一）資產(chǎn)評估業(yè)管理模式 1、政府管理模式； 2、行業(yè)自律管理模式； 3、政府監(jiān)管下的行業(yè)自律管理模式。 （二）資產(chǎn)評估行業(yè)統(tǒng)一管理的必要性 1、日趨成熟的行業(yè)應(yīng)當對外形成統(tǒng)一的規(guī)范 2、多重的資格管理妨礙了資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展 3、計算機的高速發(fā)展為行業(yè)的統(tǒng)一管理提供了技術(shù)的可行性 三、三、 資產(chǎn)評估準則與行業(yè)統(tǒng)一管理資產(chǎn)評估準則與行業(yè)統(tǒng)一管理第三節(jié) 國有資產(chǎn)評估管理 （一）制訂中國資產(chǎn)評估準則的必要性 1、制訂資產(chǎn)評估準則，有利于實現(xiàn)資產(chǎn)評估行業(yè)的統(tǒng)一管理。制訂統(tǒng)一的資產(chǎn)評估準則，是資產(chǎn)評估行業(yè)統(tǒng)一管理的基