1、芒市三棵樹商住地塊提案201402匯報(bào)大綱匯報(bào)大綱Part 1：市場(chǎng)分析Part 2：項(xiàng)目分析Part 3：項(xiàng)目定位Part 4：項(xiàng)目發(fā)展建議Part 5：營(yíng)銷方案市場(chǎng)分析Part 1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶特征分析房地產(chǎn)政策市場(chǎng)分析Part 1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶特征分析房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策政策對(duì)后市的影響主要變現(xiàn)在加息幅度不確定、地方政策執(zhí)行力度差異和房產(chǎn)稅出臺(tái)遲緩三個(gè)方面。加息幅度不確定 加息幅度仍然存在很大的不確定性，因?yàn)榧酉⒁紤]諸多因素，不會(huì)僅僅針對(duì)房地產(chǎn)。盡管CPI有較大幅度增長(zhǎng)，但隨著出口呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，特別是人民幣升值壓力的不斷增長(zhǎng)，因此央行仍有可能繼續(xù)保持適度寬松的貨幣政策。 執(zhí)行差

2、異 房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)由于在具體時(shí)間和地域上沒有明確，根據(jù)不同的城市，執(zhí)行力度將會(huì)不同。這必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，一線城市和二線城市的分化，類似北京、上海等地的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)小幅下行的壓力，而一些二三線及以下城市，由于目前無法完全擺脫房地產(chǎn)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，因此短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)太過嚴(yán)厲的地方細(xì)則。保障、房產(chǎn)稅遲緩 由于保障性住房建設(shè)出現(xiàn)的諸多困難和推進(jìn)速度的緩慢。并且房產(chǎn)稅在各環(huán)節(jié)所面臨的問題，使的真正推出房產(chǎn)稅變得困難，貿(mào)然推出只會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)判國外熱錢涌入,國內(nèi)年底錢荒關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的加息問題，這取決于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，特別是通貨膨脹情況。在人民幣升值預(yù)期下，熱錢即將大量涌

3、入國內(nèi)，使得國內(nèi)固定資產(chǎn)投資升溫。年底越來越明顯的錢荒，促使房企在年底前緊抓拋售機(jī)會(huì)，更多房企選擇快速跑貨確保資金鏈心態(tài)趨于理性政策將一定程度上抑制剛性需求及改善性需求，減少住房投資與投機(jī)行為，使購房者更趨理性。房產(chǎn)稅”可能”出臺(tái)最終房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r還要取決于政策的落實(shí)力度，如果調(diào)控政策仍然不能達(dá)到維穩(wěn)目標(biāo)，新一輪調(diào)控政策，如房地產(chǎn)稅等將會(huì)不期而至，雖在三線以下實(shí)施的可能性很小，但對(duì)購房者心理可能產(chǎn)生冷卻及觀望影響。政策不明確2013年前各部委并未出臺(tái)具體的調(diào)控政策，而是去掉一刀切政策，細(xì)化地方政策，但無實(shí)際動(dòng)作。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)判市場(chǎng)分析Part 1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶特征分析房地產(chǎn)政策芒市

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1.市場(chǎng)供應(yīng)：房地產(chǎn)供應(yīng)較多，但多為老項(xiàng)目，新開工、待售或在售項(xiàng)目較少，多為體量較小的項(xiàng)目；2.在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格：整個(gè)市場(chǎng)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格跨度較大，單價(jià)從2820元至4500元；3.主流供應(yīng)：多為小高層 、多層，面積區(qū)間在90-120，暢銷產(chǎn)品為100-130，供應(yīng)建筑多采用樓頂傣族裝飾，主體為淺色系，白色或淡黃色加褐色條裝飾；商業(yè)多為底商網(wǎng)點(diǎn)，獨(dú)立商鋪較少（總價(jià)高），供應(yīng)面積段分散9-200，集中商業(yè)以自持為主；4.市場(chǎng)需求：市場(chǎng)去化速度較慢，以剛需客戶為主?？蛻粼谧≌矫娑嘈枨蟪叽巛^大 的三房產(chǎn)品，雙衛(wèi)產(chǎn)品暢銷；5.總價(jià)：多數(shù)客戶屬于總價(jià)敏感型客戶，同時(shí)看中單價(jià)和總價(jià)；6.產(chǎn)品：客戶

5、對(duì)產(chǎn)品本身的要求不是很敏感，符合家庭需求即可。對(duì)房間朝向無抗性，重視采光，但對(duì)頂層有明顯抗性；對(duì)梯戶比有一定概念，三面采光的產(chǎn)品暢銷；經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)中項(xiàng)目的踩盤、銷售人員訪談，了解到：經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)中項(xiàng)目的踩盤、銷售人員訪談，了解到：房地產(chǎn)市場(chǎng)：供應(yīng)2014年芒市房地產(chǎn)在售項(xiàng)目年芒市房地產(chǎn)在售項(xiàng)目芒市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況芒市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地面積占地面積建筑面積建筑面積產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型銷售情況銷售情況住宅存量約：商業(yè)存量約：1學(xué)府時(shí)代180畝500000別墅、多層、高層項(xiàng)目整體銷售80%以上，新開多層銷售50%左右1萬3萬2財(cái)富中心22畝87896.7多層、高層商業(yè)整體銷售90%以上

6、，住宅剩3套，整體進(jìn)入尾盤3金都國際33畝70000小高層整體銷售約88%0.5萬自持4三棵樹風(fēng)情苑8畝 26368小高層蓄客階段2萬4萬5泛亞壹城210畝40萬小高層整體銷售近50%16萬3萬目前，芒市房地產(chǎn)存量供應(yīng)約在19.5萬方，主要集中在新城區(qū)，芒市老城區(qū)項(xiàng)目體量較小，且供應(yīng)量小，多數(shù)選擇快速跑貨，已經(jīng)去化成尾盤。市場(chǎng)中商業(yè)存量約在10萬方左右，多為社區(qū)型商業(yè)。集中商業(yè)（如財(cái)富中心、金都國際）多為自持經(jīng)營(yíng)，主要定位為購物，以百貨、零售為主，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)未達(dá)預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)：住宅主力供應(yīng)面積（）12597809797135168166124138050100150200學(xué)府時(shí)代財(cái)富中心金都國

7、際三棵樹風(fēng)情苑泛亞壹城由于市場(chǎng)中剛需客戶為主，故住宅產(chǎn)品以90-135三至四房產(chǎn)品的供應(yīng)量最大房地產(chǎn)市場(chǎng)：去化全市總?cè)丝跒?89891人（第六次人口普查） 。年平均增長(zhǎng)率為1.46%。平均每個(gè)家庭戶的人口為3.68人，年人均可支配收入在2萬元左右。其他已售罄（尾盤）項(xiàng)目有：盛世佳園、德容晟世、美麗春天、水域軒園、嘉源公館、世貿(mào)廣場(chǎng)、城市尚鋒、弘映山莊、水上公園、珠寶小鎮(zhèn)、金塔水鄉(xiāng)、德園星座，共計(jì)12個(gè)項(xiàng)目，銷售周期普遍在2年以上。芒市住宅類商品房年去化總量約為54.97萬，銷售均面積約為123，銷售套數(shù)約為4469套，去化速度較慢。另外，2013年消化政府保障房約400套（數(shù)據(jù)來源：芒市政府網(wǎng)

8、站），市場(chǎng)合計(jì)去化約5000套。預(yù)計(jì)2014年投入保障房約600套。保障房的建設(shè)將消化一定量的剛需客戶，對(duì)商品房項(xiàng)目的銷售而言，造成一定沖擊。芒芒市市在售在售房地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售項(xiàng)目銷售情況情況（住宅）（住宅）序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格第一次開盤時(shí)間年去化估算1學(xué)府時(shí)代3700-3900元/2013年6月2萬2財(cái)富中心3200元/2011年1.87萬3金都國際3700-4200元/2013年6月2.6萬4三棵樹風(fēng)情苑4500元/預(yù)計(jì)2014年6月5泛亞壹城2820-3270元/2013年9月（線上）12萬6其他已售罄（尾盤）項(xiàng)目2010年始38.5萬房地產(chǎn)市場(chǎng)：推廣項(xiàng)目類別學(xué)府時(shí)代財(cái)富中

9、心金都國際三棵樹風(fēng)情苑泛亞壹城推廣推廣主題城市書香，境界生活芒市首座5A級(jí)智能寫字樓中庭景觀豪宅，未來人居典范民族風(fēng)情街芒市最具價(jià)值會(huì)展商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈媒體形式DM單、路牌廣告、墻體廣告戶外廣告 電視廣告 雜志廣告售卡 返租銷售墻體廣告、DM單網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)主要投入路牌廣告戶外廣告 電視廣告燈桿、道旗房地產(chǎn)市場(chǎng)：待面市項(xiàng)目華江投資：目前工地圍墻已建好，屬于綜合體項(xiàng)目，定位高端，目前處于項(xiàng)目前期階段。華江投資：目前工地圍墻已建好，屬于綜合體項(xiàng)目，定位高端，目前處于項(xiàng)目前期階段。市場(chǎng)分析Part 1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶特征分析房地產(chǎn)政策客戶特征分析：2010年以前房地產(chǎn)發(fā)展異常冷淡芒市人“投資在別處”住宅樓市場(chǎng)

10、多為自住型需求 基于區(qū)域性產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境的影響，近年來國內(nèi)翡翠玉石價(jià)格的快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，無論是外地來芒市經(jīng)商的，還是本地商人，更多地將投資眼光放在珠寶玉石方面，房產(chǎn)只是作為一個(gè)簡(jiǎn)單的住所或者是一個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而并非投資品； 對(duì)于本地有住房需求的人來說，幾十萬元基本可以蓋房子了，同時(shí)當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為自己買地蓋房比買一般商品房的人要顯得更有地位與身份，因此芒市人基本不買商品房； 當(dāng)?shù)厝顺吹仄さ臒岫榷噙^于炒房； 具有高層抗性。2010年以后瑞麗入列國家重點(diǎn)開發(fā)開放實(shí)驗(yàn)區(qū)芒市 “臨空經(jīng)濟(jì)園”規(guī)劃通過審批政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度逐步加大，限制個(gè)人在一級(jí)市場(chǎng)拿地，推動(dòng)商品房發(fā)展； 房地產(chǎn)市場(chǎng)

11、進(jìn)入初步發(fā)展時(shí)期； 芒市人對(duì)商品房的抗性逐步消失； 住宅樓市場(chǎng)進(jìn)入“自住型需求”和“投資型需求”并存的時(shí)代，首置首改成為市場(chǎng)主流需求； 住宅面積主要為100平米以上，以三房為主； 商鋪價(jià)格突然躥高，芒市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大量投資客身影?？蛻裘舾悬c(diǎn)：客戶敏感點(diǎn)排序價(jià)格：多數(shù)客戶屬于總價(jià)敏感型客戶，同時(shí)看中單價(jià)和總價(jià)；戶型：暢銷住宅產(chǎn)品為100-130，多需求尺寸較大 的三房產(chǎn)品，雙衛(wèi)產(chǎn)品暢銷，梯戶比、朝向、樓層無明顯抗性。主要看中住宅的采光，充足的車位供應(yīng)成為市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)之一；投資價(jià)值：對(duì)商鋪投資價(jià)值的需求日益提升，具有價(jià)值的商鋪體量與項(xiàng)目產(chǎn)值成正比；配套：目前購房者對(duì)生活配套的需求不太明顯，但隨著城市

12、發(fā)展，生活配套的重要性將不斷凸顯；地段：購房者對(duì)地段要求不高，主要看中物業(yè)的投資價(jià)值。項(xiàng)目分析Part 2項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)區(qū)位分析項(xiàng)目分析Part 2項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)區(qū)位分析區(qū)位分析芒市區(qū)位圖德宏州德宏州地處我國大西南、亞洲三大區(qū)域板塊大中華經(jīng)濟(jì)圈、東南亞聯(lián)盟經(jīng)濟(jì)圈、南亞聯(lián)盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，隨著我國與東南亞、南亞的關(guān)系加強(qiáng)，南向戰(zhàn)略的實(shí)施，其地理位置的重要性顯得越來越來突出。芒市作為德宏州未來的中心城市發(fā)展極，政府已擬定發(fā)展芒市瑞麗經(jīng)濟(jì)走廊的理念，提出建設(shè)芒市到瑞麗的輕軌規(guī)劃。芒市現(xiàn)有機(jī)場(chǎng)一個(gè)，年底將建設(shè)龍瑞高速路和大瑞鐵路，隨著航空、高速、輕軌的相繼落成，芒市大開放格局將逐步形成，成為溝通云南與東南亞、

13、南亞大通道的重要節(jié)點(diǎn)。芒市溝通云南與東南亞、南亞大通道的重要節(jié)點(diǎn)德宏區(qū)位優(yōu)勢(shì)圖區(qū)位分析未來政府規(guī)劃在芒市大河以東、320國道以西、芒市勐煥路以北、芒市至象滾塘道路以南，建設(shè)一個(gè)面積為5平方公里（含水域），集商業(yè)服務(wù)、行政辦公、最佳人居、康體旅游為一體的城市新區(qū)。 芒市城區(qū)規(guī)劃未來芒市規(guī)劃 新區(qū)開發(fā) + 大河景觀帶 + 新區(qū)主干道建設(shè)未來城區(qū) 規(guī)劃建設(shè)將同時(shí)按市場(chǎng)化運(yùn)作方式啟動(dòng)芒市大河景觀帶開發(fā)和新區(qū)主干道建設(shè)。三棵樹風(fēng)情街三棵樹風(fēng)情街三棵樹幼兒園三棵樹幼兒園三棵樹三棵樹區(qū)位分析：基地現(xiàn)狀生活配套豐富商業(yè)氛圍、居住價(jià)值濃厚三棵樹文化價(jià)值濃厚，是傳統(tǒng)的居住區(qū)交通便利，通達(dá)城市一、二級(jí)干道生活區(qū)生活

14、區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生生活活及及商商業(yè)業(yè)配配套套生活及商業(yè)配套生活及商業(yè)配套生生活活及及商商業(yè)業(yè)配配套套芒市大街芒市大街金孔雀大街金孔雀大街團(tuán)結(jié)大街團(tuán)結(jié)大街生生活活區(qū)區(qū)生活區(qū)生活區(qū)園林園林文化文化/農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)園林園林文化文化/農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)區(qū)位分析：城市規(guī)劃利好政策一系列政策以及重大項(xiàng)目的開工建設(shè)推動(dòng)芒市區(qū)域產(chǎn)業(yè)化集群發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加速發(fā)展德宏我國與東南亞、南亞合作的“橋頭堡”德宏州面向西南開放黃金口岸的中心城 市；新建的8公里機(jī)場(chǎng)大道今年底正式建成。西部大開發(fā)戰(zhàn)略和向西南開放橋頭堡戰(zhàn)略的實(shí)施，中緬輸油輸氣管道、大瑞鐵路、龍瑞高速公路等一批重大項(xiàng)目開工建

15、設(shè)，推動(dòng)芒市城市化進(jìn)程發(fā)展。“芒市臨空經(jīng)濟(jì)園”規(guī)劃通過審批；芒市機(jī)場(chǎng)將積極申報(bào)國際口岸機(jī)場(chǎng)；構(gòu)建芒(市)瑞(麗)騰(沖)三角經(jīng)濟(jì)圈；城市定位于生態(tài)花果園林城市；打造“康體天堂、休閑潞西”品牌目標(biāo)。芒 市“十二五”規(guī)劃：構(gòu)建“全州中心城市發(fā)展極”打造我國面向西南開放橋頭堡的重要交通樞紐，國家重要的能源資源通道、沿邊開放的重要增長(zhǎng)極。項(xiàng)目分析Part 2項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)區(qū)位分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：城市中心本本案案本本案案規(guī)劃道路項(xiàng)目位于城市中心，具有交通優(yōu)勢(shì)、走在城市發(fā)展前沿，是城市財(cái)富聚集地項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：配套三棵樹風(fēng)情三棵樹風(fēng)情街街三棵樹幼兒園三棵樹幼兒園三棵三棵樹樹三棵樹步行街幼兒園城市綠地公園小學(xué)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)

16、：投資價(jià)值老商業(yè)中心之一，靠近繁華商業(yè)步行街，周邊生活區(qū)林立，具有較大的人口消費(fèi)基數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：文化價(jià)值三棵樹屬于城市文化標(biāo)志，同時(shí)具有風(fēng)水價(jià)值和民族文化價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：居住價(jià)值傳統(tǒng)認(rèn)知的居住區(qū)，周邊生活區(qū)林立，具有較高的居住價(jià)值。生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生生活活及及商商業(yè)業(yè)配配套套生活及商業(yè)配套生活及商業(yè)配套生生活活及及商商業(yè)業(yè)配配套套芒市大街芒市大街金孔雀大街金孔雀大街團(tuán)結(jié)大街團(tuán)結(jié)大街生生活活區(qū)區(qū)生活區(qū)生活區(qū)園林園林文化文化/農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)園林園林文化文化/農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)城市中心，交通優(yōu)勢(shì)強(qiáng)學(xué)校、購物等生活配套齊全位于傳統(tǒng)居住區(qū)，具有認(rèn)知優(yōu)勢(shì)三棵樹具有文

17、化價(jià)值，風(fēng)水價(jià)值SWTO蘊(yùn)含商業(yè)價(jià)值，投資價(jià)值高目前市場(chǎng)尚無同類銷售手段產(chǎn)品出現(xiàn)隨著城市發(fā)展，購房需求向品質(zhì)、創(chuàng)新、個(gè)性、功能多方面發(fā)展周邊項(xiàng)目較低端項(xiàng)目周邊雖有認(rèn)知度，但人氣不高具有一定拆遷難度，項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)不好把控市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，有開展價(jià)格戰(zhàn)趨勢(shì)零售業(yè)市場(chǎng)總體逐漸呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)市場(chǎng)中開發(fā)商自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況不樂觀城市規(guī)劃、房地產(chǎn)政策有不確定性項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位Part 3產(chǎn)品定位客戶定位形象定位項(xiàng)目定位Part 3產(chǎn)品定位客戶定位形象定位項(xiàng)目賣項(xiàng)目賣什么什么, ,從何說起從何說起 園林園林 身份身份 品牌品牌 風(fēng)情風(fēng)情 戶型戶型 未來未來 地段地段 配套配套 商業(yè)商業(yè) 升值升值 區(qū)域區(qū)域 便

18、利便利 獅子山獅子山 學(xué)校學(xué)校 生態(tài)生態(tài) 贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間 生活方式生活方式建筑建筑u項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目定位方向?qū)ふ沂袌?chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)任何一種單一的表達(dá)都是不夠的。任何一種單一的表達(dá)都是不夠的。這應(yīng)是一個(gè)深入挖掘產(chǎn)品特質(zhì)的完整系統(tǒng)這應(yīng)是一個(gè)深入挖掘產(chǎn)品特質(zhì)的完整系統(tǒng)從區(qū)域到項(xiàng)目從企業(yè)到地產(chǎn)從規(guī)劃到戶型從建筑到情感從居住到商業(yè)從功能到投資從理念到產(chǎn)品。從市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)入手u缺少成體系的地產(chǎn)項(xiàng)目u近年缺少具代表性的項(xiàng)目u缺少以舒適為理念的標(biāo)桿項(xiàng)目u缺少城市中心的改善型項(xiàng)目u缺少標(biāo)志型的綜合體項(xiàng)目尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)住宅：高住宅：高贈(zèng)送贈(zèng)送 高附加值高附加值 具備具備城市中心價(jià)值城市中心價(jià)值資源的資源的資產(chǎn)資產(chǎn)商業(yè)：風(fēng)

19、情、高附加值商業(yè)：風(fēng)情、高附加值具有多功能價(jià)值的商業(yè)綜合體具有多功能價(jià)值的商業(yè)綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目投資價(jià)值是什么投資價(jià)值是什么u項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目定位方向引陽光和氧氣入室引陽光和氧氣入室，舒適是由心的生活理念，舒適是由心的生活理念產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：u項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目定位方向以商業(yè)為主，其他業(yè)態(tài)為輔的城市中央商業(yè)綜合體以商業(yè)為主，其他業(yè)態(tài)為輔的城市中央商業(yè)綜合體項(xiàng)目定位Part 3產(chǎn)品定位客戶定位形象定位客戶分析屬于芒市市內(nèi)屬于芒市市內(nèi) 中高端、匯聚投資價(jià)值的商住項(xiàng)目中高端、匯聚投資價(jià)值的商住項(xiàng)目1 芒市中心區(qū)位，具有交通、交通、配套優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)的生活保障3 城市中心，高端項(xiàng)目聚集的高尚生活區(qū)高尚生活

20、區(qū)2 具有三棵樹文化底蘊(yùn)文化底蘊(yùn)的公認(rèn)居住區(qū)通過自身規(guī)劃使商業(yè)形成其他業(yè)態(tài)的一種城市景觀物業(yè)類型物業(yè)類型：以集中商業(yè)為引導(dǎo)，住宅、商墅、寫字樓并存的城市綜合體：以集中商業(yè)為引導(dǎo)，住宅、商墅、寫字樓并存的城市綜合體客戶分析1 占據(jù)城市中央優(yōu)勢(shì)32 稀缺的新盤舒適項(xiàng)目 多種 物業(yè)類型共存的投資+居住型城市綜合體項(xiàng)目可吸收以城市地緣性為基數(shù)并可擴(kuò)散到周邊的客戶項(xiàng)目可吸收以城市地緣性為基數(shù)并可擴(kuò)散到周邊的客戶群體。群體。客戶來源123項(xiàng)目周邊地緣性高端、中高端、中端客戶群體芒市市內(nèi)非中心高端、中高端客戶群體芒市周邊的高端客戶群體核心客戶重要客戶次要客戶核心客戶特征項(xiàng)目周邊地緣性高端、中高端、中端客戶群

21、體地緣性地緣性客戶客戶私營(yíng)企業(yè)主私營(yíng)企業(yè)主事業(yè)單位及政府事業(yè)單位及政府公務(wù)員公務(wù)員核心客戶特征項(xiàng)目周邊地緣性高端、中高端、中端客戶群體私營(yíng)企業(yè)主 如餐飲、娛樂、貿(mào)易等，在大多數(shù)城市這類客戶都是購買高端物業(yè)的主力軍 收入較高，支付能力強(qiáng) 學(xué)歷水平一般，但卻具有生意人的精明，對(duì)政策和市場(chǎng)信息感覺敏銳，樂于參加并關(guān)注經(jīng)濟(jì)和財(cái)富方面的論壇 為了子女上學(xué)是購房主要目的之一 生意人的精明還表現(xiàn)在眼見為實(shí)，不太受銷售人員的引導(dǎo)，并有較強(qiáng)的討價(jià)還價(jià)的能力； 追求尊貴、追求身份標(biāo)簽； 朋友圈基本上是同行業(yè)人士，消費(fèi)水平相當(dāng)，相互之間有攀比或比較心理，跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重； 購買時(shí)受朋友意見影響較多 事業(yè)單位及政府公務(wù)員

22、由于有許多灰色收入，消費(fèi)能力較強(qiáng)；該類客戶的消費(fèi)比較低調(diào)和內(nèi)斂；支付能力較強(qiáng)，對(duì)品質(zhì)大盤有購買沖動(dòng)；由于長(zhǎng)期辦公室工作，社交應(yīng)酬較多，較注重身體修養(yǎng)鍛煉，注重生態(tài)環(huán)境。核心客戶特征項(xiàng)目周邊地緣性高端、中高端、中端客戶群體重要客戶特征芒市市內(nèi)非中心高端、中高端客戶群體有居住中心的向往、有居住中心的向往、有投資眼光有投資眼光芒市客戶芒市客戶有改善性、換房需求有改善性、換房需求有對(duì)生活配套的追求有對(duì)生活配套的追求重要客戶芒市客群特征芒市市內(nèi)客群特征普遍屬于收入較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)定一族；對(duì)芒市比較熟悉，多數(shù)有車；具有投資理念，或者對(duì)中心物業(yè)有購買沖動(dòng)；眼光獨(dú)特，主觀判斷意識(shí)強(qiáng)，決策速度較快。項(xiàng)目的目標(biāo)客

23、戶特征生態(tài)健康成熟穩(wěn)重高收入階層投資價(jià)值家庭為重創(chuàng)新鄰里關(guān)系寬松、舒適項(xiàng)目定位Part 3產(chǎn)品定位客戶定位形象定位芒市中心地標(biāo)性綜合體芒市中心地標(biāo)性綜合體 世居生活啟世居生活啟宏圖宏圖項(xiàng)目整體區(qū)域形象定位項(xiàng)目整體區(qū)域形象定位u項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目定位方向三棵樹三棵樹 世代居世代居 盡盡享城市綜合體生活享城市綜合體生活項(xiàng)目項(xiàng)目居住情感價(jià)值是什么居住情感價(jià)值是什么u項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目定位方向合家歡主題商業(yè)綜合體開啟城市新生活方式項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)形象定位是什么商業(yè)形象定位是什么u項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目發(fā)展建議Part 4規(guī)劃優(yōu)化建議運(yùn)營(yíng)建議借鑒案例項(xiàng)目發(fā)展建議Part 4規(guī)劃優(yōu)化建議運(yùn)營(yíng)建議借鑒案例案例

24、一：深圳萬象城華潤(rùn)中心是都市綜合體成功開發(fā)的典型案例，集多種功能于一體華潤(rùn)中心集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群 ?？偨ㄖ娣e 55 萬平方米，總投資逾 40 億港元。萬象城的成功改變了深圳的商業(yè)格局和人們對(duì)地王商務(wù)圈的認(rèn)識(shí)度，填補(bǔ)了高檔“合家歡”購物休閑中心的空白。案例一：深圳萬象城規(guī)劃：?jiǎn)为?dú)建筑，購物單獨(dú)建筑，購物中心上方無常見中心上方無常見的住宅塔樓或?qū)懙淖≌腔驅(qū)懽謽?，最大限度字樓，最大限度的保證了購物空的保證了購物空間的靈活性和舒間的靈活性和舒適性。同時(shí)可縮適性。同時(shí)可縮短商業(yè)的開發(fā)周短商業(yè)的開發(fā)周期，利于招商。期

25、，利于招商。渾圓天頂渾圓天頂米蘭大道米蘭大道下沉廣場(chǎng)下沉廣場(chǎng)商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)：整個(gè)購物中心只有一條主動(dòng)線，無次要通道，所有店面都分商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)：整個(gè)購物中心只有一條主動(dòng)線，無次要通道，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流；做到人車分流、人貨分流；一層平面圖一層平面圖一層地下、地上車庫出入口一層地下、地上車庫出入口的士上落站的士上落站寶安南路寶安南路深南中路深南中路書城路書城路嘉賓路嘉賓路萬象街萬象街主出入口主出入口主出入口主出入口二層平面圖二層平面圖二層停車場(chǎng)二層停車場(chǎng)

26、三層平面圖三層平面圖三層停車場(chǎng)三層停車場(chǎng)四層平面圖四層平面圖8888部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購物非常方便；店鋪的可視性購物非常方便；店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)；公共區(qū)域的空間與通達(dá)性強(qiáng)；公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；舒適、色彩和諧；1.1. 合理利用、最大化利用價(jià)值的集中商業(yè)，增加項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)合理利用、最大化利用價(jià)值的集中商業(yè)，增加項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值值2.2. 合理商業(yè)動(dòng)線和室內(nèi)景觀軸，科學(xué)合理的垂直交通設(shè)計(jì)合理商業(yè)動(dòng)線和室內(nèi)景觀軸，科學(xué)合理的垂直交通設(shè)計(jì)3.3. 集中商業(yè)的定位填補(bǔ)市場(chǎng)空白，成為城市合家歡購物休閑綜集中商業(yè)的定位填補(bǔ)市場(chǎng)空白，成為城市合家歡購物休閑綜合體合體4

27、.4. 充足的車位配套，減少周邊停車壓力充足的車位配套，減少周邊停車壓力5.5. 打造具有項(xiàng)目特征的城市標(biāo)識(shí)打造具有項(xiàng)目特征的城市標(biāo)識(shí)萬象城借鑒點(diǎn)：案例二：昆明銀海金岸：特色mall銀海金岸是銀海地產(chǎn)開發(fā)的首個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，是官渡區(qū)重點(diǎn)的商業(yè)、商務(wù)口岸項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地119.44畝，包括32畝的市政公園，凈用地約73畝，總建筑面積約20萬平方米，其中5A級(jí)寫字樓7萬平方米。天街u“一顆印”官渡文化的延續(xù)；u特色美食天街7萬平商業(yè)，集合主題風(fēng)情商業(yè)中心、5A行政商務(wù)中心、 企業(yè)總部基地，將傳統(tǒng)一顆印與國際商業(yè)元素完美融合，百畝公園綠地，首創(chuàng)退臺(tái)天街，濱河風(fēng)情街、公園休閑街等多業(yè)態(tài)街區(qū)組合。一顆印辦

28、公風(fēng)情商業(yè)街案例二：昆明銀海金岸：特色mall總體3層，局部4-5層1F2F3F4F高端特色餐飲、影院娛樂城、KTV中低端、小面積商鋪隔間超市、小面積商鋪案例二：昆明銀海金岸：特色mall銷售情況：返租9.6%銷售，主力產(chǎn)品1F、2F小面積商鋪；其余產(chǎn)品為招商2013年9月8日結(jié)束認(rèn)籌高端特色餐飲、影院娛樂城、KTV中低端、小面積商鋪隔間超市、小面積商鋪80%14%6%客戶來源客戶來源昆明地州外省認(rèn)籌率招商招商30%65%案例二：昆明銀海金岸：特色mall4F3F2F1F1. 客戶以本地客戶為主，由于純商業(yè)特性，投資客戶占85%；2. 以“一顆印”為文化，借勢(shì)官渡古鎮(zhèn)；3. 在外立面方面?zhèn)鞒泄?/p>

29、渡建筑風(fēng)格，融入現(xiàn)代風(fēng)格，成為現(xiàn)代民族特色建筑；4. 以餐飲、休閑、娛樂為主，打造特色露天美食街，弱化百貨功能，為周邊提供娛樂、休閑配套；5. 產(chǎn)品方面以小面積商鋪為主，采用返租模式銷售，也可進(jìn)行規(guī)定業(yè)態(tài)的單獨(dú)銷售；6. 集中商業(yè)中商業(yè)價(jià)值較低的3、4層做定向業(yè)態(tài)的招商（或自持運(yùn)營(yíng)），成功帶動(dòng)區(qū)域人氣，提升項(xiàng)目整體的商業(yè)氛圍。銀海金岸借鑒要點(diǎn)：項(xiàng)目發(fā)展建議Part 4規(guī)劃優(yōu)化建議運(yùn)營(yíng)建議借鑒案例規(guī)劃設(shè)計(jì)條件解讀1.商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地：45%：方案可方案可通過部分商墅（別墅）控制指標(biāo)通過部分商墅（別墅）控制指標(biāo)；2.居住用地：30%；3.商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地：20%；4.居住用地：30%；5.容積

30、率：1.1容積率4.0；6.建筑層數(shù)：4層7.建筑高度：以民航部門核定高度為準(zhǔn)：以民航部門核定高度為準(zhǔn)：方案可按照方案可按照16層住宅的高度作為參考層住宅的高度作為參考（三棵樹風(fēng)情街項(xiàng)目：（三棵樹風(fēng)情街項(xiàng)目：14層住宅層住宅+3層商層商業(yè)，已通過審批）業(yè)，已通過審批）8.低層及多層建筑退道路紅線3米，中高層及高層建筑退南蚌路和24米規(guī)劃路道路紅線6米，同時(shí)應(yīng)滿足門前綠化、停車要求9.建筑方案設(shè)計(jì)要求：應(yīng)具有當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族特色、亞熱帶風(fēng)情和現(xiàn)代氣息10. 建筑間距：1：1.0規(guī)劃優(yōu)化建議1.增加容積率到4.0，可通過提升快捷酒店層數(shù)等方式實(shí)現(xiàn)；2.東部地塊“黃色”標(biāo)識(shí)部位設(shè)置為集中式商業(yè)，通過2層

31、“紅色”標(biāo)識(shí)部位做架空層實(shí)現(xiàn)，架空層連接廣場(chǎng)，架空頂可采用led屏幕（類似北京世貿(mào)天街）形成公眾休閑平臺(tái)。集中商業(yè)注重垂直交通的設(shè)計(jì)，頂層可打造風(fēng)情天街；3.東部地塊廣場(chǎng)可引入“三棵樹”文化概念，類似“銀海一顆印”將市政、文化引入項(xiàng)目作為項(xiàng)目文化標(biāo)志；4.整個(gè)地塊的地下停車場(chǎng)做連通，可在“藍(lán)色”標(biāo)識(shí)的位置設(shè)置一個(gè)車行入口，增加西部地塊商業(yè)的車行動(dòng)線，增加項(xiàng)目車位配套；5.西部地塊快捷酒店移至“綠色”標(biāo)識(shí)的位置，快捷酒店1、2層做一拖二商鋪銷售；6.圖中“橙色”標(biāo)識(shí)做點(diǎn)式4層商墅，通過獨(dú)棟或雙拼的形式增加道路引入人氣7.東部地塊中的公寓可改為中央核心筒結(jié)構(gòu)，可作為loft，增加項(xiàng)目業(yè)態(tài)。項(xiàng)目發(fā)展

32、建議Part 4規(guī)劃優(yōu)化建議運(yùn)營(yíng)建議借鑒案例運(yùn)營(yíng)建議分期開發(fā)建議在不考慮土地及拆遷因素的前提下，建議先開發(fā)東部地塊，做區(qū)域價(jià)值提升后，開發(fā)西部地塊作為價(jià)值補(bǔ)充一期開發(fā)二期開發(fā)減小劣勢(shì)，避免威脅減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)S SW WOT市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，有開展價(jià)格戰(zhàn)趨勢(shì)零售業(yè)市場(chǎng)總體逐漸呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)市場(chǎng)中開發(fā)商自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況不樂觀城市規(guī)劃、房地產(chǎn)政策有不確定性樹立高端形象打造差異性特色產(chǎn)品，突顯項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)充分利用芒市城市規(guī)劃利好的號(hào)召力，提升項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)品突破，差異化特色規(guī)劃定位，樹立新的價(jià)值標(biāo)桿

33、樹立高端形象客戶細(xì)分發(fā)展商高姿態(tài)入市高形象入市突出項(xiàng)目的未來區(qū)域發(fā)展前景，拓寬客源加強(qiáng)項(xiàng)目及發(fā)展商的品牌宣傳，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力利用城市整體規(guī)劃前景，突出項(xiàng)目升值潛力高形象入市，增加消費(fèi)者的置業(yè)信心客戶細(xì)分發(fā)展商高姿態(tài)入市項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略推導(dǎo)項(xiàng)目危機(jī)應(yīng)對(duì)及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目危機(jī)應(yīng)對(duì)及發(fā)展戰(zhàn)略城市中心，交通優(yōu)勢(shì)強(qiáng)學(xué)校、購物等生活配套齊全位于傳統(tǒng)居住區(qū)，具有認(rèn)知優(yōu)勢(shì)三棵樹具有文化價(jià)值，風(fēng)水價(jià)值周邊項(xiàng)目較低端項(xiàng)目周邊雖有認(rèn)知度，但人氣不高具有一定拆遷難度，項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)不好把控蘊(yùn)含商業(yè)價(jià)值，投資價(jià)值高目前市場(chǎng)尚無同類銷售手段產(chǎn)品出現(xiàn)隨著城市發(fā)展，購房需求向品質(zhì)、創(chuàng)新、個(gè)性、功能多方面發(fā)展一、項(xiàng)目必須厘清所在的區(qū)域

34、優(yōu)勢(shì)，通過高姿態(tài)亮相，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，提升競(jìng)爭(zhēng)力和知名度，擴(kuò)大客戶源項(xiàng)目主要產(chǎn)出點(diǎn)在商業(yè)，項(xiàng)目自持部分減少了商業(yè)銷售中的風(fēng)險(xiǎn)，但需要通過項(xiàng)目主要產(chǎn)出點(diǎn)在商業(yè)，項(xiàng)目自持部分減少了商業(yè)銷售中的風(fēng)險(xiǎn)，但需要通過主力店的引入提升人氣；主力店的引入提升人氣；對(duì)項(xiàng)目區(qū)域而言，奠定了項(xiàng)目成為城市標(biāo)桿的形象，應(yīng)通過線上推廣方式提升對(duì)項(xiàng)目區(qū)域而言，奠定了項(xiàng)目成為城市標(biāo)桿的形象，應(yīng)通過線上推廣方式提升市場(chǎng)信任度，樹立開發(fā)商高形象高姿態(tài)，方能利于集中商業(yè)的運(yùn)營(yíng)和散點(diǎn)商鋪市場(chǎng)信任度，樹立開發(fā)商高形象高姿態(tài)，方能利于集中商業(yè)的運(yùn)營(yíng)和散點(diǎn)商鋪的銷售；的銷售；為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化，項(xiàng)目必須在為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化，項(xiàng)

35、目必須在把握地緣性高把握地緣性高收入置業(yè)者的同時(shí)，收入置業(yè)者的同時(shí)，拓拓展芒市非中心區(qū)域，包括周邊縣份的高展芒市非中心區(qū)域，包括周邊縣份的高收入客戶群體。收入客戶群體。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略二、必須厘清產(chǎn)品，從客戶、市場(chǎng)、地塊三個(gè)角度尋找項(xiàng)目的合理產(chǎn)品定位項(xiàng)目規(guī)模不大，但物業(yè)類型豐富，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的順利銷售，價(jià)值最大化，必須厘清各類產(chǎn)品的核心價(jià)值點(diǎn)，制定合理的開發(fā)策略；項(xiàng)目處于城市成熟居住區(qū)，兼具城市配套和城市景觀價(jià)值，必須充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，樹立項(xiàng)目的獨(dú)特靈魂和定位，以更優(yōu)秀的產(chǎn)品，更好的環(huán)境征服市場(chǎng)。城市中心的合家歡主題商業(yè)綜合體打造城市標(biāo)識(shí)打造城市標(biāo)識(shí)不是簡(jiǎn)單的商住項(xiàng)目暢享于城市的繁華暢享于城市的繁

36、華之中的吃喝玩樂之中的吃喝玩樂具有傳世價(jià)值，中心即財(cái)富具有傳世價(jià)值，中心即財(cái)富項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略三、必須厘清運(yùn)營(yíng)方式，從規(guī)劃、業(yè)態(tài)、人氣、氛圍營(yíng)造出發(fā)，同時(shí)運(yùn)用多種銷售方式，減小項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)全國范圍內(nèi)零售業(yè)逐漸形成下滑趨勢(shì)零售業(yè)逐漸形成下滑趨勢(shì)，從長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)上講，項(xiàng)目的零售業(yè)態(tài)有一定風(fēng)險(xiǎn)；本方案中增加了可售商鋪面積，項(xiàng)目應(yīng)采取快銷策略快銷策略，同時(shí)通過創(chuàng)新定位合理劃分出自營(yíng)業(yè)態(tài)，在一定程度上降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目收益；項(xiàng)目定位引入合家歡式的商業(yè)綜合體合家歡式的商業(yè)綜合體，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，以全家的吃喝玩樂為主題，利于商業(yè)進(jìn)行細(xì)分定位，為項(xiàng)目長(zhǎng)期的成功運(yùn)營(yíng)提供基礎(chǔ)。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略兒童游樂區(qū)兒童游樂區(qū)/ /

37、早教中心、中老年服飾早教中心、中老年服飾美食廣場(chǎng)、風(fēng)情天街公園美食廣場(chǎng)、風(fēng)情天街公園時(shí)尚青年男女服飾、美甲等休閑設(shè)施時(shí)尚青年男女服飾、美甲等休閑設(shè)施1 1層不定業(yè)態(tài)銷售，保證資金鏈層不定業(yè)態(tài)銷售，保證資金鏈4F3F2F1F集中商業(yè)整體戰(zhàn)略立足芒市立足芒市 依托優(yōu)勢(shì)依托優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新定位創(chuàng)新定位打造合家歡主題商業(yè)地標(biāo)綜合體打造合家歡主題商業(yè)地標(biāo)綜合體開啟世居生活開啟世居生活項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)借鑒案例氛圍營(yíng)造氛圍營(yíng)造藝術(shù)與娛樂性的完美結(jié)合藝術(shù)與娛樂性的完美結(jié)合案例案例銀泰百貨銀泰百貨小豬農(nóng)場(chǎng)、綠植大黃鴨、大師巖畫，數(shù)米高的變形金剛；花藝動(dòng)物、3D油畫、兒童樂園、游戲體驗(yàn)館，甚至連洗手間都有兒童專用的

38、迷你馬桶。氛圍營(yíng)造：藝術(shù)與生活展氛圍營(yíng)造：藝術(shù)與生活展氛圍營(yíng)造：藝術(shù)與生活展氛圍營(yíng)造：藝術(shù)與生活展氛圍營(yíng)造：藝術(shù)與生活展氛圍營(yíng)造：藝術(shù)與生活展氛圍營(yíng)造氛圍營(yíng)造營(yíng)銷方案Part 5推廣方案銷售方案價(jià)格方案整體/階段性營(yíng)銷策略營(yíng)銷方案Part 5推廣方案銷售方案價(jià)格方案整體/階段性營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略思路第二階段：感性誘發(fā)心理欲求第二階段：感性誘發(fā)心理欲求第三階段：口碑成就旺銷基礎(chǔ)第三階段：口碑成就旺銷基礎(chǔ) 第一階段，客戶初次接觸項(xiàng)目，以高形象感知價(jià)值，在目標(biāo)客戶群體中建立價(jià)值-價(jià)格預(yù)期。第一階段：形象超越價(jià)值感知第一階段：形象超越價(jià)值感知第二階段，樣板房的實(shí)際效果是項(xiàng)目二次沖擊市場(chǎng)成敗的關(guān)鍵點(diǎn)，樣板

39、房應(yīng)營(yíng)造極強(qiáng)的品質(zhì)感，藝術(shù)感，細(xì)節(jié)注重感。目前市場(chǎng)中廣告?zhèn)鞑O易產(chǎn)生廣告疲憊效應(yīng)，口碑傳播作用明顯，所以后期房源的順利消化及價(jià)格的拉升取決于前期建立的口碑效應(yīng)及實(shí)景園林的效果、主力商家的簽約等。營(yíng)銷策略思路用區(qū)域品牌的泛用區(qū)域品牌的泛營(yíng)銷營(yíng)銷 和體驗(yàn)營(yíng)銷使客戶和體驗(yàn)營(yíng)銷使客戶信心升溫，信心升溫，建立建立“高端地產(chǎn)標(biāo)桿高端地產(chǎn)標(biāo)桿”影響大眾，目標(biāo)小眾影響大眾，目標(biāo)小眾以眾逼寡、以外逼內(nèi)，以高屋建瓴的形象推廣攻心方為上策以眾逼寡、以外逼內(nèi)，以高屋建瓴的形象推廣攻心方為上策傳播策略總指導(dǎo)思想傳播策略總指導(dǎo)思想營(yíng)銷策略思路廣告的滲透力活動(dòng)的影響力現(xiàn)場(chǎng)的感染力整合營(yíng)銷，三力迸發(fā)整合營(yíng)銷，三力迸發(fā)被強(qiáng)力的

40、信息所吸引和打動(dòng)通過更近距離參與，感受項(xiàng)目產(chǎn)品及生活親身體驗(yàn)產(chǎn)品，被產(chǎn)品和現(xiàn)場(chǎng)氛圍所感動(dòng)“言傳身受、深入人心言傳身受、深入人心”徹底釋放產(chǎn)品特性和項(xiàng)目品牌個(gè)性徹底釋放產(chǎn)品特性和項(xiàng)目品牌個(gè)性營(yíng)銷總策略營(yíng)銷總策略營(yíng)銷策略思路營(yíng)銷基調(diào)營(yíng)銷基調(diào)高高 度切入度切入快快 速升溫速升溫強(qiáng)強(qiáng) 大聲勢(shì)大聲勢(shì)奠定城市中心形象，塑造標(biāo)桿無限升值潛力媒體組合策略營(yíng)銷策略思路大手筆大手筆大大 市市 場(chǎng)場(chǎng)大動(dòng)作大動(dòng)作+ +市場(chǎng)發(fā)動(dòng)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)市市場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)入入產(chǎn)產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)入入銷銷售售導(dǎo)導(dǎo)入入客戶發(fā)動(dòng)客戶發(fā)動(dòng)價(jià)價(jià)值值客客戶戶資資源源客客戶戶市市場(chǎng)場(chǎng)客客戶戶線 上線 下營(yíng)銷策動(dòng)營(yíng)銷策動(dòng)營(yíng)銷執(zhí)行：總體時(shí)間部署蓄客期蓄客期+ +內(nèi)部認(rèn)

41、購期內(nèi)部認(rèn)購期旺銷旺銷期及尾盤期期及尾盤期開盤期開盤期第一時(shí)間階段：第一時(shí)間階段：2 2個(gè)月個(gè)月 五大節(jié)奏五大節(jié)奏 + + 三三大大階段階段形象導(dǎo)入形象導(dǎo)入飽和攻擊飽和攻擊賣點(diǎn)釋放賣點(diǎn)釋放熱度強(qiáng)化熱度強(qiáng)化品牌保溫品牌保溫推推廣廣節(jié)節(jié)奏奏第二時(shí)間階段：第二時(shí)間階段：1 1個(gè)月個(gè)月第三時(shí)間階段：第三時(shí)間階段：4 4個(gè)月個(gè)月節(jié)奏一節(jié)奏二節(jié)奏三節(jié)奏四節(jié)奏五階段性營(yíng)銷策略階段主題演變階段主題演變蓄客一推強(qiáng)銷期蓄客一推強(qiáng)銷期1 1推尾盤推尾盤/2/2推蓄客推蓄客2 2推強(qiáng)銷推強(qiáng)銷營(yíng)銷方案Part 5推廣方案銷售方案價(jià)格方案整體/階段性營(yíng)銷策略推廣方案如何攻擊市場(chǎng)如何攻擊市場(chǎng)第二步：營(yíng)銷半徑的擴(kuò)展第二步：營(yíng)

42、銷半徑的擴(kuò)展第三步：營(yíng)銷渠道的開拓第三步：營(yíng)銷渠道的開拓第一步：媒體推廣的全面轟炸第一步：媒體推廣的全面轟炸亮相亮相蓄客蓄客一推強(qiáng)銷一推強(qiáng)銷結(jié)合高形象、快銷的操盤動(dòng)機(jī)，推廣應(yīng)采?。壕€上塑形象，線下造口碑。線上先行，線下拓客推廣策略媒介組合策略媒介組合策略DMDM直投：直投：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、重點(diǎn)推廣。戶外、公交站牌、車體：戶外、公交站牌、車體：長(zhǎng)期投放，信息擴(kuò)張現(xiàn)場(chǎng)廣告現(xiàn)場(chǎng)廣告：凸顯氛圍，提升關(guān)注度與影響力亮相期和開盤期兩個(gè)重要階段，強(qiáng)力打造形象。其他推廣期，根據(jù)節(jié)點(diǎn)需求選擇性投放。選擇主路口等客戶群容易到達(dá)且人流量大的區(qū)域投放，捕捉目標(biāo)客戶。擴(kuò)大廣告?zhèn)鞑ッ??？赏斗乓荒?，作為?xiàng)目的推廣主媒體之一。項(xiàng)目地現(xiàn)場(chǎng)形