1、房屋所有權(quán)證與房屋他項權(quán)證的區(qū)別及關(guān)聯(lián)房屋所有權(quán)證房屋他項權(quán)證他項權(quán)證房產(chǎn)證一、房地產(chǎn)權(quán)證和房屋他項權(quán)證和抵押有什么區(qū)別房地產(chǎn)權(quán)證是房屋所有人對房屋擁有所有權(quán)的物權(quán)證明。房屋它項權(quán)證是在房屋所有人在房屋物權(quán)上基于債權(quán)而設(shè)定的一項附屬權(quán)利。房屋他項權(quán)利證，即證明房屋典權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利存在的文件。他項權(quán)利專指房屋所有權(quán)人以外的公民或法人對房屋擁有的某種特定權(quán)利，主要是典權(quán)和抵押權(quán)。他項權(quán)利的基礎(chǔ)是房屋所有權(quán)人和他項權(quán)利人的合意行為，但由于他項權(quán)利內(nèi)容中包含著直接支配房屋的物權(quán)性質(zhì)因而他項權(quán)利的設(shè)定須經(jīng)登記才能對抗第三人。房房管理機關(guān)在審核同意后頒發(fā)房屋他項權(quán)利證，交由他項權(quán)利人收執(zhí)。證內(nèi)除說明

2、房屋的狀態(tài)外，著重載明他項權(quán)利的內(nèi)容、期限、當(dāng)事人的姓名等情況。他項權(quán)利人據(jù)此行使他項權(quán)利，可以對抗他人包括房屋所有權(quán)人的任何非法干涉如何辦理房屋抵押登記手續(xù)及房屋他項權(quán)證？在抵押貸款中，抵押當(dāng)事人一一資金方和借款人應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)證收押后，到房屋所在地的房屋權(quán)屬部門辦理抵押登記手續(xù)。借款人應(yīng)提交抵押登記申請書、身份證，銀行應(yīng)提供購房合同、借款合同和抵押合同、房屋所有權(quán)證等材料。登記機關(guān)對材料進(jìn)行審核后予以登記發(fā)證，在原房屋所有權(quán)證上做抵押情況注記交給借款人，同時向資金方頒發(fā)房屋他項權(quán)證。二、房屋抵押后，產(chǎn)權(quán)證和他項權(quán)證由誰保管？房屋所有權(quán)證和土地所有權(quán)證是房地產(chǎn)管理機關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)

3、利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。房屋他項權(quán)證和土地他項權(quán)證）是房地產(chǎn)管理機關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人等他項權(quán)利人的法定憑證。他項權(quán)利人依憑證行使他項權(quán)利，受國家法律保護(hù)。對于這兩證具體應(yīng)放哪方保管，我國現(xiàn)行的法律法規(guī)（擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法等）并沒有作由具體規(guī)定。但建設(shè)部1997年6月1日頒發(fā)的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第98號第34條中規(guī)定：”以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項權(quán)證?！备鶕?jù)此規(guī)定，我們可以得知，房屋進(jìn)行抵押后，房屋所有權(quán)證由抵押人進(jìn)行保管，房屋他項權(quán)證由抵押權(quán)人保管。建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法屬

4、國務(wù)院部門規(guī)章。部門規(guī)章的調(diào)整范圍和法律效力都是有限的。根據(jù)我國立法法的有關(guān)規(guī)定，首先，國務(wù)院各部委只能根據(jù)法律和國務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令，“在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)”制定部門規(guī)章，也就是說，其制定的規(guī)章一般不能調(diào)整與其他機關(guān)、部門之間的社會關(guān)系；其次，部門規(guī)章規(guī)定的事項應(yīng)當(dāng)屬于執(zhí)行法律或者國務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令的事項，也就是說，部門規(guī)章的內(nèi)容應(yīng)該是實施性的，一般不宜創(chuàng)制新的法律制度；再次，部門規(guī)章的效力極其有限，且不能作為法院審判的依據(jù)。在實踐中，對于房屋所有權(quán)證和房屋他項權(quán)證（包括土地的兩證，以下同）由誰保管，抵押人、抵押權(quán)人分別保管，還是一并由抵押權(quán)人保管，不同的抵押權(quán)人其采取的做

5、法是不同的。由于實踐中銀行作為抵押權(quán)人的情況更多一些，所以筆者對幾家知名銀行的房屋抵押情況進(jìn)行了了解。調(diào)查的結(jié)果是各家銀行作為抵押權(quán)人時，對于房屋所有權(quán)證和房屋他項權(quán)證由誰保管，具體的做法由各家銀行決定。有的銀行只保管房屋他項權(quán)證，有的銀行連同房屋他項權(quán)證一并收取保管。例如中國建設(shè)銀行某分行規(guī)定：“房屋他項權(quán)證于辦妥抵押登記后交由乙方保管，抵押房產(chǎn)的房產(chǎn)證同時交由乙方保管?！敝袊y行某行規(guī)定:“借款人在抵押物之抵押權(quán)設(shè)定后，應(yīng)將商品房買賣合同（或房地產(chǎn)證和房屋他項權(quán)證）及其他文件的正本交由貸款人執(zhí)管，直至貸款本息及相關(guān)費用清償完畢時止?！敝袊r(nóng)業(yè)銀行某行規(guī)定：“借款人應(yīng)將抵押房產(chǎn)的房地產(chǎn)所有權(quán)

6、證明文件及其他相關(guān)文件正本貸款人收執(zhí)和保管?！泵裆y行規(guī)定：“辦妥抵押登記過戶后的房地產(chǎn)證正本由甲方（銀行）保管?！敝挥兄袊ど蹄y行規(guī)定：“抵押人在本合同抵押設(shè)定并登記完畢之日，將該抵押物的他項權(quán)利證書及抵押登記證明交存于抵押權(quán)人保管?！睋Q言之，只有中國工商銀行無需收取借款人的房地產(chǎn)證，而其他銀行兩證都要收。三、房屋權(quán)屬登記與證書名詞解釋房屋權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。總登記：是指縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。初始登記：指新建房屋（竣

7、工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。轉(zhuǎn)移登記：是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。變更登記：是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的； 房屋面積增加或者減少的； 房屋翻建的； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。他項權(quán)利登記：是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。注銷登記：是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。房屋的所有權(quán)：是指對房屋全面支配的權(quán)利。民法通則規(guī)定，房屋的所有權(quán)分

8、為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。房屋權(quán)利人：是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項權(quán)利的法人、其他組織和自然人。房屋權(quán)利申請人：是指已獲得了房屋并提由房屋登記率請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。房屋權(quán)屬證書：是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國家法律保護(hù)。包括房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證。所有權(quán)證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權(quán)利的證書。共有權(quán)證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。是房屋所有權(quán)證的附件，用以證明共有房屋的歸屬。他項權(quán)證：指在他項權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。宅基地證：農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體報送縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記并由縣（市）人民政府頒發(fā)集體土地使用證。宅基地證是當(dāng)前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑