1、項(xiàng)目商業(yè)定位淺析二00七年五月二十日目 錄一、 商業(yè)地產(chǎn)概述二、商業(yè)各業(yè)態(tài)市場(chǎng)三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作手法四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理程序五、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式六、項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析七、本項(xiàng)目商業(yè)定位方案建議一、 商業(yè)地產(chǎn)概述1、泛商業(yè)概念：商業(yè)有廣義與狹義之分。廣義的商業(yè)是指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)；而狹義的商業(yè)是指專門從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)。泛商業(yè)就是商業(yè)的廣義概念。指各種商業(yè)活動(dòng)，商業(yè)業(yè)態(tài)組合形式。商業(yè)地產(chǎn)是指除了住宅之外的項(xiàng)目，如商鋪、寫字樓、酒店、酒店公寓、大賣場(chǎng)、工業(yè)園區(qū)等類似項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)是泛商業(yè)概念。2、影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因素：n 時(shí)機(jī)性n 行業(yè)進(jìn)程n 地段性n 商圈n 規(guī)模性n

2、 布局性n 穩(wěn)定性n 人氣性n 資源性3、商業(yè)地產(chǎn)方法分析：n 定量分析n 定性分析n 典型性商業(yè)分析4、商業(yè)發(fā)展階段n 初級(jí)階段：大蓬、簡(jiǎn)易二層平房n 中級(jí)階段：普通大樓n 中高級(jí)階段：現(xiàn)代化商廈n 高級(jí)階段：城市綜合體二、 商業(yè)各業(yè)態(tài)市場(chǎng)n 服飾百貨市場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)類市場(chǎng)、牛仔、褲子市場(chǎng)、皮衣、童裝、玩具、兒童用品類市場(chǎng)鞋業(yè)市場(chǎng)、飾品禮品市場(chǎng)、布料、輔料市場(chǎng)n 糧油市場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、食品市場(chǎng)、瓜果蔬菜市場(chǎng)n 家居市場(chǎng)n 機(jī)電市場(chǎng)、五金、電動(dòng)、摩配、汽配、機(jī)械產(chǎn)品、工業(yè)電器n 旅游用品市場(chǎng)n 古玩、集郵、郵幣長(zhǎng)市場(chǎng)n 電子科技市場(chǎng)、通訊市場(chǎng)n 家電業(yè)市場(chǎng)n 圖書市場(chǎng)n 藥材市場(chǎng)n 攝影、婚紗用品市場(chǎng)

3、n 眼鏡市場(chǎng)n 布衣窗簾市場(chǎng)n 美發(fā)用品市場(chǎng)n 化工用品市場(chǎng)n 餐飲娛樂市場(chǎng)三、 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作手法在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，指以收取租金模式、集中化管理運(yùn)營(yíng)的商廈或聚合體，它以攤位或柜臺(tái)、房間等形式，以租賃或賣斷使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的方式給經(jīng)營(yíng)戶，依靠其營(yíng)業(yè)收取租金，它不同于集中管理的商場(chǎng)或連鎖店，以收取流水返扣或自己進(jìn)貨經(jīng)營(yíng)，一般開發(fā)商不涉入商戶經(jīng)營(yíng)，其僅以提供場(chǎng)所和服務(wù)收取租金或服務(wù)費(fèi)。因此商業(yè)地產(chǎn)是以地產(chǎn)提供各種建筑形式，形成商品交易平臺(tái)的項(xiàng)目開發(fā)。其實(shí)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)化概念、是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)段的產(chǎn)物，shopping mall 是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最高形式，是一個(gè)綜合商業(yè)業(yè)態(tài)組合體。其運(yùn)作模式有：

4、n 租賃模式n 產(chǎn)權(quán)銷售模式n 組合模式 銷售與租賃結(jié)合四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理程序項(xiàng)目分四個(gè)階段n 概念階段n 規(guī)劃階段n 實(shí)施階段n 結(jié)束階段各階段都有不同的工作重點(diǎn)和運(yùn)作手法，依據(jù)不同階段圍繞不同工作重點(diǎn)展開工作。五、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式n 出售，甲方一次性出售予乙方，乙方擁有物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)。n 租賃，甲方一次性有限期出租予乙方，乙方擁有物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)。n 聯(lián)營(yíng)，甲、乙雙方合作，組建股分公司，甲方出物業(yè)，乙方管理團(tuán)隊(duì)獲商業(yè)利潤(rùn)分成，雙方擁有物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)。n 托管，甲方聘請(qǐng)乙方經(jīng)營(yíng)物業(yè)，乙方按經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)百分比提成，甲方擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)。六、項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析1、 科技市場(chǎng)2、 百貨商場(chǎng)3、 商業(yè)業(yè)態(tài)組合

5、體n 鄭州科技市場(chǎng) （一）概述：位置：以沿文化路與東風(fēng)路半圍合形成市場(chǎng)。發(fā)展?fàn)顟B(tài)：從行業(yè)發(fā)展形成上：初級(jí)市場(chǎng)、中級(jí)市場(chǎng)、高級(jí)市場(chǎng)并存文化路東側(cè)兩層樓形成街區(qū)的科技市場(chǎng)，是鄭州科技市場(chǎng)的初級(jí)階段市場(chǎng)，內(nèi)部各自獨(dú)立門店，批發(fā)零售兼容，河南電子科技銷售代理企業(yè)都緣于這里。中關(guān)大廈為初級(jí)市場(chǎng)的升級(jí)版，內(nèi)部為店鋪與攤位組合，形成室內(nèi)市場(chǎng)，不分業(yè)種互相錯(cuò)落共生。是初級(jí)商業(yè)發(fā)展的必走階段。創(chuàng)新大廈（賽博數(shù)碼廣場(chǎng)）是鄭州科技市場(chǎng)的中級(jí)市場(chǎng)，內(nèi)部統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局，由賽博數(shù)碼公司統(tǒng)一招租，業(yè)態(tài)組合細(xì)分，不同業(yè)種形成不同區(qū)域，與初級(jí)市場(chǎng)拉開檔次。百腦匯大廈和河南科技數(shù)碼港（賽博數(shù)碼廣場(chǎng)）是鄭州科技市場(chǎng)的中高級(jí)市場(chǎng)

6、，具備現(xiàn)代化的商業(yè)配套的硬件，有商業(yè)企業(yè)展示的平臺(tái)，內(nèi)部統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局，動(dòng)線分明，各樓層種業(yè)分工很明細(xì)，具有詳細(xì)的業(yè)種定位，尤其科技數(shù)碼港是在百腦匯的基礎(chǔ)更加細(xì)致的進(jìn)行了業(yè)種細(xì)化，店鋪與中島的完美結(jié)合，中廳電樓的交叉拉動(dòng)人氣，都是百腦匯不能比擬的。中原國際數(shù)碼港是科技市場(chǎng)的高級(jí)商場(chǎng)，是商業(yè)綜合體，由于市場(chǎng)的不斷成熟發(fā)展，企業(yè)已經(jīng)通過不同的建筑形體把目標(biāo)群體分開了，形成低中高各檔次在同一大市場(chǎng)內(nèi)并存的商業(yè)狀態(tài)，包括以電子城為主體而形成二手市場(chǎng)，使鄭州科技市場(chǎng)很完整形成了一個(gè)整體科技商業(yè)行業(yè)形態(tài)。以漯河百貨業(yè)發(fā)展的例證形容鄭州科技市場(chǎng)中華市場(chǎng)（初級(jí)階段）溫州商貿(mào)城（中級(jí)市場(chǎng)）中匯廣場(chǎng)、統(tǒng)領(lǐng)百貨

7、（中高級(jí)市場(chǎng)）漯河新天地mall城市商業(yè)綜合體（高級(jí)市場(chǎng)，但其mall中缺大型百貨商場(chǎng)的核心主力店）。（二）、相關(guān)商場(chǎng)調(diào)查：¨ 中關(guān)大廈 樓層： 7F 14F賣場(chǎng) 57F寫字樓。 業(yè)態(tài)： 電子科技市場(chǎng) 形式： 室內(nèi)店鋪+市場(chǎng)攤位 業(yè)種組合：無細(xì)分業(yè)種、雜亂組合、店鋪、攤位分開各一半。 商業(yè)模式：?jiǎn)蝹€(gè)自發(fā)租賃，無統(tǒng)一管理。背景資料介紹：科技市場(chǎng)與中關(guān)大廈 （網(wǎng)上資料）科技市場(chǎng)共分為A、B、C、D、E、F、G、Z八個(gè)區(qū)，從占地面積來看應(yīng)該是河南最大的IT市場(chǎng)，位置上緊鄰創(chuàng)新大廈。不過這里主要是面向渠道的，產(chǎn)品包括筆記本、臺(tái)機(jī)、DIY、辦公、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)碼、存儲(chǔ)卡.可以說這里是河南IT產(chǎn)品的集

8、散地，對(duì)其周邊地區(qū)有較大的輻射能力，許多商家每天不停的從這里調(diào)貨、發(fā)貨，忙的不亦樂乎。 中關(guān)大廈在科技市場(chǎng)的東面，位于東風(fēng)路的南側(cè)。一至三層為賣場(chǎng)，但大多以DIY、配件居多，說起里面的環(huán)境實(shí)在不敢恭維，雖然是較早的賣場(chǎng)之一，但人流量較創(chuàng)新大廈相距甚遠(yuǎn)。¨ 創(chuàng)新大廈 樓層： 7F 14F賣場(chǎng) 56F寫字樓 7F自用 業(yè)態(tài)： 電子科技市場(chǎng) 形式： 店內(nèi)攤位 邊廳為鋪 業(yè)種組合：業(yè)種無規(guī)劃，布局不合理，動(dòng)線不清晰 商業(yè)模式：由賽博數(shù)碼廣場(chǎng)統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，即有專業(yè)公司操盤。（后附賽博數(shù)碼廣場(chǎng)背景資料）背景資料介紹：創(chuàng)新大廈（賽博數(shù)碼廣場(chǎng)）（網(wǎng)上資料）創(chuàng)新大廈02年賽博入駐。從地理位置來看，賽博

9、位于文化路東側(cè)，北邊毗鄰科技市場(chǎng)，并且文化路與多條城市干道相接，地理位置優(yōu)勢(shì)非常明顯。而且通過前期創(chuàng)新大廈積累起來的人氣，日均人流量至少能達(dá)到2萬以上，這也引得眾多商家的搶駐。如今，賽博已經(jīng)連續(xù)多年出現(xiàn)滿租的情況，隨著河南科技市場(chǎng)數(shù)碼港的建成，賽博標(biāo)下數(shù)碼港也是志在必得。 當(dāng)然賽博的劣勢(shì)也相當(dāng)明顯，雖然人流量很大，但賣場(chǎng)里面給人的整體感覺非常亂，沒有具體的規(guī)劃，每一層都密密麻麻的分布著筆記本、網(wǎng)絡(luò)、DIY、數(shù)碼等商家，似乎與其專業(yè)賣場(chǎng)的定位不甚相符。而賽博的運(yùn)作手法一向都采用“借殼”的方式，但這種方式受上家影響較大，自然也會(huì)間接對(duì)入駐商家產(chǎn)生影響，這點(diǎn)從每年上漲的租金也可以反映出來。當(dāng)然這也給

10、那些轉(zhuǎn)租柜臺(tái)的商家提供了豐厚的利潤(rùn)空間，就拿一樓一家經(jīng)營(yíng)DIY的商家來說，僅出租店面周圍的一些數(shù)碼產(chǎn)品柜臺(tái)，就足夠維持這個(gè)店面的正常運(yùn)營(yíng)了。¨ 匯科數(shù)碼廣場(chǎng)：樓層：5F 13F賣場(chǎng) 45F寫字樓業(yè)態(tài)：一層為豪享來、中國移動(dòng)、電子科技三組合，23層科技市場(chǎng)，一層規(guī)模太小，沒有人氣形式：攤位業(yè)種組合：無統(tǒng)一規(guī)劃，無明顯細(xì)分市場(chǎng)商業(yè)模式：由匯科公司統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)背景資料介紹： 匯科數(shù)碼廣場(chǎng)（網(wǎng)上資料）匯科作為河南當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，走的是連鎖化道路。05年匯科將創(chuàng)新和中關(guān)的店面進(jìn)行收縮，成立了如今的匯科數(shù)碼廣場(chǎng)，采用的是直營(yíng)模式，產(chǎn)品實(shí)行的也是多元化組合，從DIY、數(shù)碼、到整機(jī)、筆記本、再到投影

11、、辦公，可以說是無所不含，對(duì)于用戶來說，基本上可以實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)。但就目前運(yùn)營(yíng)情況來看，應(yīng)該還有一段路要走。¨ 百腦匯： 樓層： 15F 14F賣場(chǎng) 515F寫字樓 負(fù)一樓美食廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)：電子科技市場(chǎng) 形式：邊廳為鋪位，中間為中島 業(yè)種組合：業(yè)種以各不同樓層形成不同業(yè)種組合。 商業(yè)模式： 百腦匯統(tǒng)一管理 測(cè)量數(shù)據(jù)：進(jìn)深60米，面寬100米，柱距8.5*8.5 不足之處：1、 大門太小，沒有雨蓬，不大氣，沒有現(xiàn)代化商場(chǎng)形象。2、 中廳為露負(fù)一層，中廳完全破壞，沒有中廳效果。3、 人流線設(shè)計(jì)，店鋪與中島規(guī)劃設(shè)計(jì)、鋪位裝飾形象好于創(chuàng)新大廈，次于河南科技數(shù)碼港。 亮點(diǎn)：四層全以商鋪各成商業(yè)街

12、，且成活很好值得借鑒。背景資料介紹鄭州百腦匯大廈：（網(wǎng)上資料）百腦匯IT大賣場(chǎng)（鄭州店）隸屬于藍(lán)天電腦集團(tuán)，位于鄭州市東風(fēng)路，南臨河南省科技市場(chǎng)，項(xiàng)目地塊為鄭州市“硅谷”科技一條街，百腦匯鄭州店用地面積2.9968萬，約45畝，總投資人民幣2.5億元。第一期規(guī)劃總建筑面積7.1276萬，其中地下二層為停車場(chǎng)，單層建筑面積6564；地下一層到地上四層將建成商場(chǎng)，建筑面積達(dá)到3.2835萬；經(jīng)營(yíng)內(nèi)容涵括電腦、手機(jī)、家電、餐飲等，是代表3C信息時(shí)代產(chǎn)品的行銷通路全方位賣場(chǎng)。從地上五層到十五層是辦公樓，建筑面積3.1877萬；第二期工程總建筑面積3.63萬。 2004年9月三層開業(yè)，四層06年12月開

13、業(yè)，四樓定位為河南IT批發(fā)基地，總經(jīng)營(yíng)面積為5千多平米，共一百多位席位商入住，主要以批發(fā)、零售、展示、維修為主?！?006的百腦匯全部細(xì)分化，可以分為：    1、一樓全部品牌化，比如說大型的DV、筆記本、臺(tái)式機(jī)等等。就算有一些的數(shù)碼類產(chǎn)品，也必須是由大型品牌的系列產(chǎn)品才可以在一樓登陸！而且一樓會(huì)在本月12日之前全部規(guī)劃到位。    2、二樓數(shù)碼也將全部品牌化，這將是2006年的重點(diǎn)所在，百腦匯要追求更高的品質(zhì)，使百腦匯更加形象化。    3、三樓DIY大型化，眾所周知的是DIY是假貨最多，竄貨最難控制的

14、地方，百腦匯將引進(jìn)大型的河南DIY供應(yīng)商，來確保最大限度的DIY正品化，從而盡可能充分保障消費(fèi)者的權(quán)益。    4、至于地下圖書，將會(huì)把盜版全部清出去，引進(jìn)由政府核準(zhǔn)的正版。不錯(cuò)，盜版火則火亦，但是后患無窮，它侵犯的不僅是出版商的權(quán)利更侵犯了消費(fèi)者的權(quán)益，況且盜版畢竟不會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能因一時(shí)之利，毀棄多年的根基。 百腦匯（西安）實(shí)業(yè)有限公司簡(jiǎn)介：百腦匯電子信息有限公司由臺(tái)灣上市公司藍(lán)天電腦集團(tuán)投資，于1998年成立，已在中國IT商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中取得了良好的成績(jī)。我們以提供舒適自在的購物環(huán)境，先進(jìn)的營(yíng)銷理念和完善的客戶服務(wù)，而獲得商家及消費(fèi)者的一致好評(píng)。我們的業(yè)務(wù)范

15、圍包括：廣告資源出租、柜位出租、市場(chǎng)活動(dòng)策劃、商場(chǎng)管理、IT商情調(diào)查、客訴解決。經(jīng)銷的產(chǎn)品包括電腦硬件、軟件及周邊產(chǎn)品，數(shù)碼小家電，通訊產(chǎn)品。百腦匯依托集團(tuán)公司雄厚的資金基礎(chǔ)、強(qiáng)大的技術(shù)力量，目前已在上海、成都、南京、武漢、沈陽、濟(jì)南、天津、鄭州、南昌等地9家開設(shè)了商場(chǎng)，成績(jī)斐然！、杭州、合肥、廣州等地分店也業(yè)已在籌建之中，百腦匯計(jì)劃到2005年在全國成立25家連鎖專業(yè)電腦商場(chǎng)。¨ 河南科技數(shù)碼港（賽博數(shù)碼廣場(chǎng)）樓層：17F 14F賣場(chǎng) 517F寫字樓業(yè)態(tài)：電子科技市場(chǎng)形式：鋪為邊廳，中間中島，攤位組合。業(yè)種組合：各樓層細(xì)分 1F國際品牌形象店 2F手機(jī)、電腦 3F數(shù)碼產(chǎn)品 4F耗材

16、、辦公用品商業(yè)模式：由賽博數(shù)碼廣場(chǎng)統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)測(cè)量數(shù)據(jù)：進(jìn)深40米 長(zhǎng)100米 柱距8×8亮點(diǎn)：1、中廳明亮大氣2、電梯為交叉式拉動(dòng)人流循環(huán)3、商業(yè)規(guī)劃合理通透人流動(dòng)線以不同地磚分開清晰明了不至在賣場(chǎng)迷失4、邊廳+中島形成兩條步行街區(qū)形象檔次高5、寫字樓大堂電梯設(shè)計(jì)位置好，互不影響又互動(dòng)性好6、寫字樓走廊兩端設(shè)半圈凸出玻璃陽臺(tái)，電梯間大開窗玻璃，采光好，寫字樓中間走廊明亮又通透性好，省電，采光效果又好。7、大門口以高大一排羅馬柱設(shè)計(jì)，大氣、現(xiàn)代化，商場(chǎng)顯示高檔次。背景資料介紹河南科技市場(chǎng)數(shù)碼港（網(wǎng)上資料）河南科技市場(chǎng)數(shù)碼港位于文化路與東風(fēng)路交叉口、科技市場(chǎng)的核心區(qū)，一至四層，總面積約

17、1.25萬平方米。雖然單從規(guī)模來看尚不及目前的創(chuàng)新大廈和百腦匯，但其地理位置絕對(duì)堪稱優(yōu)越。河南科技市場(chǎng)數(shù)碼港的定位應(yīng)該是以產(chǎn)品展示和面向終端為主。 2007年1月8日的“一錘定音”，數(shù)碼港經(jīng)營(yíng)權(quán)最終以每年650萬元的天價(jià)花落賽博數(shù)碼廣場(chǎng)。賽博共簽下了三年的租賃合同，總價(jià)高達(dá)1950萬元。通過拍賣的形式獲得賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)這在河南IT界還是第一次，不過這也使得相對(duì)不怎么激烈的河南IT市場(chǎng)加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 賽博 （網(wǎng)上資料）上海賽博數(shù)碼總匯有限公司成立于1999年12月，是國內(nèi)經(jīng)營(yíng)電腦賣場(chǎng)少數(shù)具有海外財(cái)團(tuán)背景的公司之一。亞洲最大的行銷顧問公司精實(shí)投資是它的主要投資者，另外還有臺(tái)灣最大的搜索引擎門戶網(wǎng)站蕃

18、薯藤和蜂星電信的個(gè)人股份。這是一家專門為爭(zhēng)奪中國電腦及數(shù)碼產(chǎn)品賣場(chǎng)市場(chǎng)而成立的專業(yè)公司。賽博在國內(nèi)率先提出了“4C”產(chǎn)品概念，即把電腦產(chǎn)品（COMPUTER）、通訊產(chǎn)品（COMMUNICation）、數(shù)碼家電（CONSUMERELECTRONICS）和網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品（COM）全部納入數(shù)碼廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍。迄今為止，賽博已經(jīng)在全國的華東、華南、華北、華西四個(gè)板塊，分別以上海南京、廣州、北京、成都四大城市（群）為中心建立區(qū)域總部，是國內(nèi)最具實(shí)力、最具規(guī)模的IT連鎖賣場(chǎng)。全國均為賽博數(shù)碼廣場(chǎng)。¨ 電子市場(chǎng)：樓層：4F業(yè)態(tài)：二手電子科技市場(chǎng)形式：店內(nèi)鋪（店中店）業(yè)種組合：無明顯細(xì)分商業(yè)模式：自由租賃

19、組合亮點(diǎn)：定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)二手電子科技產(chǎn)品，組裝電腦¨ 中原國際數(shù)碼港（網(wǎng)上資料）“中原國際數(shù)碼港”項(xiàng)目坐落在鄭州市金水區(qū)，位于東風(fēng)路以南，農(nóng)科院試驗(yàn)田金基路以北，文化路以東，花園路以西。地塊沿東風(fēng)路長(zhǎng)820米，沿花園路段長(zhǎng)約221米，總用地面積為26.96公頃，地塊呈長(zhǎng)條狀梯形。占地面積約1000畝，建筑面積150萬170萬平方米，總投資約50億人民幣。中原國際數(shù)碼港項(xiàng)目將圍繞提升河南科技市場(chǎng)的規(guī)模和品牌而進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，致力于打造適應(yīng)信息產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的中原數(shù)碼基地。建設(shè)中的“中原數(shù)碼港”將融高科技企業(yè)生產(chǎn)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)交易及成果轉(zhuǎn)讓、科技產(chǎn)品展示及銷售、商務(wù)辦公和居住為一體，成為中

20、國中部地區(qū)現(xiàn)代化的新型高科技中心.中原國際數(shù)碼港項(xiàng)目主要功能包括：高檔商務(wù)區(qū)：高檔智能化寫字樓、五星級(jí)酒店、現(xiàn)代商業(yè)中心；科技園區(qū)：創(chuàng)業(yè)孵化中心、研發(fā)中心、技術(shù)和產(chǎn)品交易中心、成果展示中心；高檔居住區(qū)：高檔高層和小高層住宅、幼兒園及小學(xué)其他地區(qū)成功案例參考：u 創(chuàng)業(yè)大廈：數(shù)碼賣場(chǎng)與中小科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)樓宇的完美結(jié)合 創(chuàng)業(yè)大廈項(xiàng)目，總投資額 2 億元，坐落杭州文三路電子信息街區(qū)核心區(qū)域?？偨ㄖ娣e近4 萬平方米，地上建筑 17 層，地下一層。 1-3層裙樓為IT產(chǎn)品展示交流區(qū)，四層為商務(wù)配套服務(wù)區(qū) IT 時(shí)尚都會(huì)，五層以上為創(chuàng)業(yè)企業(yè)商務(wù)辦公樓，于2005年投入使用。 模式：中小科技公司創(chuàng)業(yè)型寫字樓與

21、數(shù)碼賣場(chǎng)復(fù)合開發(fā)及客戶定向銷售 前期：定向進(jìn)一步整合了200多家中小型科技創(chuàng)新企業(yè)，進(jìn)一步豐富了文三街電子信息專業(yè)特色街的空間色彩 中期：實(shí)現(xiàn)了銷售與租賃的雙豐收 后期：預(yù)計(jì)后續(xù)跟進(jìn)的企業(yè)資源以及服務(wù)資源開發(fā)利用（如通信、金融等）將進(jìn)一步產(chǎn)生持續(xù)的效益。u 省中小企業(yè)科技樓 “藍(lán)色地產(chǎn)”聚集效應(yīng)充分發(fā)揮 浙江省省中小企業(yè)科技樓， 位于杭州市文三路電子信息街區(qū)和杭州國家信息服務(wù)示范園的中心區(qū)域內(nèi)。項(xiàng)目建成后，形成東西兩頭呼應(yīng)，中間相互聯(lián)動(dòng)的格局，奠定了在整個(gè)文三路電子信息街區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要地位。充分發(fā)揮“藍(lán)色地產(chǎn)”的“ 聚集效應(yīng) ” 。 項(xiàng)目 建設(shè)用地 15068m 2 ，本項(xiàng)目總建筑面積為43

22、638平方米；其中地下6480平方米；大樓建地上 23層，地下二層，建筑物高度77m ?？萍紭墙ㄖ锕灿?3層，其中13 層為科技信息交流中心，4層以上為科研教育辦公樓，主要用于我省中小企業(yè)技術(shù)開發(fā)、信息交流、項(xiàng)目推廣、企業(yè)孵化器創(chuàng)業(yè)等服務(wù)，地下層為地下車庫和設(shè)備用房。n 百貨商場(chǎng)：（一）概述本區(qū)域不是商業(yè)核心區(qū)，周邊因?qū)W校林立，帶來大量人流，科技市場(chǎng)早期就是依此人氣帶動(dòng)自發(fā)形成。本區(qū)域消費(fèi)群體：學(xué)生、教師、大小鋪村民、百貨服飾采購習(xí)慣去二七商圈。因此本區(qū)域大型百貨商場(chǎng)很少，東風(fēng)路西側(cè)的百貨店均以1835歲年輕女性為主體，休閑服飾也是以1830歲為客戶群體，沿東風(fēng)路的利朗、零碼折扣店、皮爾卡丹

23、、休閑服飾均以此類為主。（二）調(diào)查物業(yè)商業(yè)匯寶大廈：樓層：13F 13賣場(chǎng) 413F寫字樓業(yè)態(tài)組合：百貨 1F休閑服飾 2F女鞋 4F都市青春服飾賣場(chǎng)形式：百貨商場(chǎng)、邊廳鋪位、中島商業(yè)模式：不清楚商業(yè)群體定位：1830歲青春女性為主體，即學(xué)生為主體服飾店，進(jìn)門、真維斯、以純即可見證。測(cè)量數(shù)據(jù)：進(jìn)深40米背景資料 （網(wǎng)上資料）匯寶大廈是一座13層的現(xiàn)代化大型綜合商務(wù)樓，位于東風(fēng)路與文化路交匯處，與金水區(qū)委、區(qū)政府相鄰，周邊有政府家屬院、教師居住區(qū)等大型居住社區(qū)及數(shù)所高等院校，常住人口素質(zhì)較高，擁有龐大的消費(fèi)群體。匯寶大廈13層（5100平方米）適宜做大型商場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，413層（

24、8900平方米）適宜做國內(nèi)外知名公司企業(yè)的總部、駐鄭辦事處等類型的寫字樓?？茖W(xué)周全的構(gòu)造設(shè)計(jì)，優(yōu)越的周邊環(huán)境，巨大的市場(chǎng)空間，正向四方客商敞開掘金大道！ n 商業(yè)業(yè)態(tài)組合體（一）概述大多底商群樓是以多業(yè)態(tài)組合商業(yè)體，沒有純商業(yè)定位，都是以多業(yè)態(tài)組合。不同區(qū)域和招商的不同，形成不同的業(yè)態(tài)組合。（二）調(diào)查物業(yè)商業(yè)¨ 時(shí)代廣場(chǎng)：樓層：12F 4F底商業(yè)態(tài)組合：銀行、中西餐飲、健身休閑¨ 新科大廈：樓層：10F 13F商業(yè) 410F寫字樓商業(yè)組合：銀行、餐飲、網(wǎng)吧、培訓(xùn)學(xué)校、中西餐¨ 耶魯外語學(xué)校院內(nèi)商業(yè)：樓層：4F組合商業(yè)體 1F永和豆?jié){、耶魯外語學(xué)業(yè)院 2F網(wǎng)吧 3F

25、藝術(shù)學(xué)校、公務(wù)員培訓(xùn)學(xué)校4F健身房七、本項(xiàng)目商業(yè)定位方案建議：方案一：電子科技市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：1、位于科技市場(chǎng)商圈邊緣地帶，有一定區(qū)位價(jià)值。 2、底商做科技市場(chǎng)，有效帶動(dòng)寫字樓銷售與租賃。 3、科技市場(chǎng)已經(jīng)有現(xiàn)成成熟模式。 4、易管理。劣勢(shì)：1、單層規(guī)模小，不局備規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 2、偏離科技市場(chǎng)商圈，科技市場(chǎng)因中原數(shù)碼港開發(fā)帶動(dòng)，會(huì)形成東風(fēng)路以文化路向東為核心，由電子城定位為三手電腦市場(chǎng)可以證明市場(chǎng)的邊緣化。 3、中原數(shù)碼港的規(guī)模優(yōu)勢(shì)無法拒絕。機(jī)會(huì)點(diǎn)：好的合作伙伴，如象賽博數(shù)碼廣場(chǎng) 百腦匯這樣合作伙伴，具有很強(qiáng)的資源整合能力，這種合作伙伴是有的。如 頤高 定位為科技市場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃建議：Ø 中廳設(shè)

26、計(jì)，通透大方，兩側(cè)電梯，交叉式拉動(dòng)人流。Ø 中廳處不設(shè)地下室電梯，破壞中廳完整性，中廳是商家促銷的良好展示場(chǎng)所。Ø 地下室電梯設(shè)側(cè)方一處，可參考新鄉(xiāng)胖東來店中廳設(shè)計(jì)。Ø 柱距設(shè)計(jì)，應(yīng)符合中島商業(yè)展示鋪位距離。Ø 大門形象，應(yīng)具備現(xiàn)代化科技特色。Ø 進(jìn)深設(shè)計(jì)，應(yīng)依據(jù)鋪位和中島攤位分成街區(qū)后，有效定進(jìn)深距離，鋪位面積都有一定的適度性，科技市場(chǎng)鋪位進(jìn)深多少合理、有待于進(jìn)一步調(diào)研和訪談。方案二：百貨商場(chǎng)+綜合超市隔壁匯寶大廈定為百貨商場(chǎng)，業(yè)種組合定位很準(zhǔn)確，適合本區(qū)域消費(fèi)群體。本項(xiàng)目定位百貨商場(chǎng)必須錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，目前本區(qū)域不適合百貨形態(tài)。如精品百貨。若做百

27、貨必須與匯寶大廈業(yè)態(tài)沖突，業(yè)種無法錯(cuò)位。綜合超市，因單層面積小，小超市生存空間有限，一旦有大型綜超進(jìn)入本區(qū)域，成活機(jī)率少。優(yōu)勢(shì)：1、單層3000規(guī)模，適合作三單百貨賣場(chǎng)。 2、周這學(xué)校，單位林立，有一定消費(fèi)能力。 3、綜合超市3000，如九頭崖、思達(dá)也比較好引進(jìn)。劣勢(shì)：1、單層面積小，不易做大型超市。 2、不能與已有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)形成客戶群體錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。方案三：商業(yè)業(yè)態(tài)綜合體² 商業(yè)組合一 商業(yè)組合：負(fù)1F超市，1F商鋪，25F快捷酒店。² 商業(yè)組合二：負(fù)1F超市，1F商鋪，2F網(wǎng)吧，3F奧斯卡影院，45F健身院、學(xué)校培訓(xùn) 商務(wù)會(huì)所² 商業(yè)組合三： 負(fù)1F超市，12F商鋪，35F快捷酒店組合理由：以本區(qū)域消費(fèi)客戶為依據(jù)。注：不同的商業(yè)業(yè)態(tài)組合方案，建筑體的布局是不同的。方案一、方案二都必須有中廳，方案三不需要中廳設(shè)計(jì)，電梯位置會(huì)完全改變?cè)O(shè)計(jì)位置的。八、目前針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)開展工作及工作開展的建議1、 與專業(yè)公司對(duì)接，深度了解項(xiàng)目商業(yè)綜合體的各項(xiàng)指標(biāo)的精細(xì)化、必要化，寫字樓營(yíng)銷推廣公