1、目錄發(fā)債審計(jì)思路和重點(diǎn)發(fā)債審計(jì)思路和重點(diǎn)債券的分類債券的分類分類標(biāo)準(zhǔn)：按照發(fā)債主體、付息方式、募集方式、歸還期限、擔(dān)保性質(zhì)、特分類標(biāo)準(zhǔn)：按照發(fā)債主體、付息方式、募集方式、歸還期限、擔(dān)保性質(zhì)、特殊目的可轉(zhuǎn)債可以分為多種債券。殊目的可轉(zhuǎn)債可以分為多種債券。 其中：按照發(fā)債主體性質(zhì)的不同可以分為：政府債券、金融債券、公司債券、其中：按照發(fā)債主體性質(zhì)的不同可以分為：政府債券、金融債券、公司債券、企業(yè)債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具、資產(chǎn)證券化企業(yè)債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具、資產(chǎn)證券化 城投類企業(yè)的概念：地方政府通過一些與其有較緊密聯(lián)系的城市建設(shè)投資類城投類企業(yè)的概念：地方政府通過一些與其有較緊密聯(lián)系的城

2、市建設(shè)投資類企業(yè)發(fā)行債券進(jìn)行融資，以籌集資金用于市政建設(shè)，債券的本息由工程的收企業(yè)發(fā)行債券進(jìn)行融資，以籌集資金用于市政建設(shè)，債券的本息由工程的收益及政府補(bǔ)貼進(jìn)行歸還，這企業(yè)類債券統(tǒng)稱為益及政府補(bǔ)貼進(jìn)行歸還，這企業(yè)類債券統(tǒng)稱為“城投類企業(yè)債城投類企業(yè)債 。第一局部 發(fā)債流程第一局部第一局部 發(fā)債流程發(fā)債流程企業(yè)債券定價(jià)方式及市場利率走勢企業(yè)債券定價(jià)方式及市場利率走勢續(xù)企業(yè)債券的主要優(yōu)勢企業(yè)債券創(chuàng)新產(chǎn)品概覽各中介機(jī)構(gòu)的職能各中介機(jī)構(gòu)的職能第二局部第二局部 發(fā)行條件發(fā)行條件 監(jiān)管主體：監(jiān)管主體：國家發(fā)改委國家發(fā)改委負(fù)責(zé)非上市公司包括公司制和企業(yè)制公司發(fā)行一年期以上企業(yè)債券負(fù)責(zé)非上市公司包括公司制和企

3、業(yè)制公司發(fā)行一年期以上企業(yè)債券 主要的法律法規(guī)依據(jù)：主要的法律法規(guī)依據(jù)：?中華人民共和國證券法中華人民共和國證券法?中華人民共和國公司法中華人民共和國公司法? 1993年年8月月2日國務(wù)院發(fā)布的日國務(wù)院發(fā)布的?企業(yè)債券管理?xiàng)l例企業(yè)債券管理?xiàng)l例?；2021年年1月月4日國家發(fā)改委發(fā)布的日國家發(fā)改委發(fā)布的?關(guān)于推進(jìn)企業(yè)債券市場開展，簡化發(fā)行核準(zhǔn)程序有關(guān)事項(xiàng)關(guān)于推進(jìn)企業(yè)債券市場開展，簡化發(fā)行核準(zhǔn)程序有關(guān)事項(xiàng)的通知的通知?發(fā)改辦財(cái)金【發(fā)改辦財(cái)金【2021】1327號號?國家開展改革委辦公廳關(guān)于充分發(fā)揮企業(yè)債券融資功能支持重點(diǎn)國家開展改革委辦公廳關(guān)于充分發(fā)揮企業(yè)債券融資功能支持重點(diǎn)工程建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較

4、快開展的通知工程建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展的通知?第二局部第二局部 發(fā)行條件發(fā)行條件 主體資格條件： 1、發(fā)行人為中華人民共和國境內(nèi)注冊的非金融類企業(yè)法人，但A股上市公司及其子公司除外； 2、股份凈資產(chǎn)不低于3000萬元，有限責(zé)任公司和其他類型公司的凈資產(chǎn)不低于6000萬元； 3、發(fā)行人成立時(shí)間必須滿三年，判斷依據(jù)為是否能夠提供最近三年連審報(bào)告； 4、發(fā)行人最近3年沒有違法和重大違規(guī)行為； 5、發(fā)行人前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集； 6、發(fā)行人已發(fā)行的企業(yè)債券或其他債務(wù)未處于違約或者延遲支付本息的狀態(tài)； 7、發(fā)行人未擅自改變簽字企業(yè)債券募集資金的用途。 財(cái)務(wù)與會計(jì)條件：財(cái)務(wù)與會計(jì)條件： 8、發(fā)行

5、人最近、發(fā)行人最近3個(gè)會計(jì)年度連續(xù)盈利；凈利潤和歸屬于母公司利潤孰高個(gè)會計(jì)年度連續(xù)盈利；凈利潤和歸屬于母公司利潤孰高者測算凈利潤指標(biāo)，不扣非者測算凈利潤指標(biāo)，不扣非?發(fā)改辦財(cái)金【發(fā)改辦財(cái)金【2021】1327號號? 9、累計(jì)債券余額不超過最近一期末的企業(yè)凈資產(chǎn)的、累計(jì)債券余額不超過最近一期末的企業(yè)凈資產(chǎn)的40%凈資產(chǎn)是合并報(bào)凈資產(chǎn)是合并報(bào)表口徑，包含少數(shù)股權(quán)權(quán)益；發(fā)債企業(yè)為其他企業(yè)發(fā)債提供擔(dān)保的，考察表口徑，包含少數(shù)股權(quán)權(quán)益；發(fā)債企業(yè)為其他企業(yè)發(fā)債提供擔(dān)保的，考察發(fā)債規(guī)模時(shí)按照擔(dān)保金額發(fā)債規(guī)模時(shí)按照擔(dān)保金額計(jì)入已發(fā)債余額；計(jì)入已發(fā)債余額； 10、最近三年平均可分配利潤足以支付企業(yè)債券一年的利息

6、；、最近三年平均可分配利潤足以支付企業(yè)債券一年的利息； 11、申請發(fā)債城投企業(yè)，其償債資金來源、申請發(fā)債城投企業(yè)，其償債資金來源70%含含70%必須來自企業(yè)自身必須來自企業(yè)自身收益；營業(yè)收入：營業(yè)外收入收益；營業(yè)收入：營業(yè)外收入7:3 12、申請發(fā)債城投企業(yè)，不得注入公立學(xué)校、公園、事業(yè)單位資產(chǎn)等公益、申請發(fā)債城投企業(yè)，不得注入公立學(xué)校、公園、事業(yè)單位資產(chǎn)等公益性資產(chǎn)。對已注入的公益性資產(chǎn)，在計(jì)算發(fā)債規(guī)模時(shí)予以扣除。注入資產(chǎn)性資產(chǎn)。對已注入的公益性資產(chǎn)，在計(jì)算發(fā)債規(guī)模時(shí)予以扣除。注入資產(chǎn)必須經(jīng)有證券資格的評估所評估，并辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記及工商登記手續(xù)；必須經(jīng)有證券資格的評估所評估，并辦理完畢產(chǎn)權(quán)

7、登記及工商登記手續(xù)； 13、對政府及其有關(guān)部門的應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、長期應(yīng)收款合計(jì)超過、對政府及其有關(guān)部門的應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、長期應(yīng)收款合計(jì)超過凈資產(chǎn)規(guī)模凈資產(chǎn)規(guī)模40%的企業(yè)，進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，對上述科目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，對上述科目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，風(fēng)險(xiǎn)大、政府有關(guān)部門違規(guī)調(diào)用資金或未履約付款等情況嚴(yán)重的，且上述科目大、政府有關(guān)部門違規(guī)調(diào)用資金或未履約付款等情況嚴(yán)重的，且上述科目合計(jì)超過凈資產(chǎn)合計(jì)超過凈資產(chǎn)60%的，不予受理發(fā)行申請。一般不超過的，不予受理發(fā)行申請。一般不超過40% 發(fā)行條件-募集資產(chǎn)和募投工程條件14、籌集資金的投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)開展方向，所需相

8、關(guān)手續(xù)齊全。用于固定資產(chǎn)投資工程的，應(yīng)符合固定資產(chǎn)投資工程資本金制度的要求，原那么上累計(jì)發(fā)行額不得超過該工程總投資70%。用于收購產(chǎn)權(quán)股權(quán)的，比照該比例執(zhí)行。用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的，不受該比例限制，但企業(yè)應(yīng)提供銀行同意以債還貸的證明；用于補(bǔ)充營運(yùn)資金的，不超過發(fā)債總額的40%。15、募集資金必須用于核準(zhǔn)的用途，不得用于彌補(bǔ)虧損和非生產(chǎn)性支出，不得用于房地產(chǎn)買賣、股票買賣及期貨交易風(fēng)險(xiǎn)性投資。?發(fā)改辦財(cái)金【2021】1327號允許企業(yè)債券募集資金按程序變更用途16、允許一般生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)和實(shí)體化運(yùn)行的城投企業(yè)通過發(fā)行一般企業(yè)債券、工程收益?zhèn)?、可續(xù)期債券等，用于根底設(shè)施和公共設(shè)施特許經(jīng)營等PPP工程建

9、設(shè)。其他發(fā)行條件其他發(fā)行條件 17、發(fā)行人2021年以后的短期高利融資綜合本錢到達(dá)銀行相同期限貸款基準(zhǔn)利率1.5倍以上的，累計(jì)額度超過企業(yè)總負(fù)債規(guī)模10%，不再受理企業(yè)債券發(fā)行申請； 18、地方政府所屬城投企業(yè)已發(fā)行未償付的企業(yè)債券、中期票據(jù)余額與地方政府當(dāng)年GDP的比值超過12%的，其所屬城投企業(yè)發(fā)債應(yīng)嚴(yán)格控制。 19、區(qū)域全口徑債務(wù)率超過100%的，暫不受理區(qū)域內(nèi)城投企業(yè)有可能新增政府性債務(wù)負(fù)擔(dān)的發(fā)債申請；已取消 20、城投企業(yè)發(fā)債規(guī)模，原那么上不超過所屬地方政府上年本級公共財(cái)政預(yù)算收入。已取消發(fā)行條款設(shè)計(jì)要求發(fā)行條款設(shè)計(jì)要求 1、發(fā)行方式： 2、 2、發(fā)行期限 無明文要求，證券法規(guī)定，發(fā)

10、行上市的債券期限必須1年以上，企業(yè)債權(quán)都在1年以上，企業(yè)債權(quán)可在交易所上市交易、銀行間債券市場流通。 3、債券利率 發(fā)債企業(yè)與主承銷商協(xié)商確定，不得高于銀行相同期限居民儲蓄的定期存款利率的40%。 4、信用評級 應(yīng)當(dāng)評級，主體不低于AA，債項(xiàng)評級不低于AA。AA且資產(chǎn)負(fù)債率小于65%及以上無需擔(dān)保1、公開發(fā)行，綠色債券和項(xiàng)目收益?zhèn)梢圆捎梅枪_發(fā)行方式2、一次核準(zhǔn)、分期發(fā)行發(fā)行條款設(shè)計(jì)要求發(fā)行條款設(shè)計(jì)要求 5、債券擔(dān)保 不強(qiáng)制擔(dān)保保證擔(dān)保的必須為連帶責(zé)任擔(dān)保；禁止互?；蜻B環(huán)擔(dān)保；地方各級政府及所屬部門、機(jī)構(gòu)和主要依靠財(cái)政撥款的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助實(shí)業(yè)單位，均不得以財(cái)政性收入、行政事業(yè)等單位的國有資產(chǎn)，或其

11、他任何直接、間接形式為融資平臺公司擔(dān)保；為其他企業(yè)提供擔(dān)保的，計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)指標(biāo)時(shí)按擔(dān)保金額的一半計(jì)入本期負(fù)債率，在考察發(fā)債規(guī)模時(shí)按照擔(dān)保額的計(jì)入已發(fā)債余額。 6、債券承銷 1應(yīng)由具有承銷資格的證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)承銷，不得自行銷售。 2可采用代銷、余額包銷、全額報(bào)銷方式，由企業(yè)和主承銷商協(xié)商確定。 3包銷方式的，各承銷商包銷的債券余額不得超過其上年凈資產(chǎn)的。 4企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司可以承銷本集團(tuán)發(fā)行的企業(yè)債券，但不宜作為主承銷商。 7、法律意見書 應(yīng)聘請律所就債券發(fā)行上市出具法律意見書。 8、財(cái)務(wù)報(bào)表 報(bào)送三年的財(cái)務(wù)報(bào)告和審計(jì)報(bào)告及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)告，如有擔(dān)保人，同時(shí)報(bào)送擔(dān)保人最近一年財(cái)務(wù)報(bào)告和審計(jì)及

12、最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)告一年一期且最近一年必須審計(jì)； 應(yīng)當(dāng)提供最近三年連審的審計(jì)報(bào)告。其中5月1日-10月31日發(fā)行的，應(yīng)使用最近三年連審的審計(jì)報(bào)告；11月1日-12月31日公揭發(fā)行的，還應(yīng)披露當(dāng)年上半年審計(jì)報(bào)表可以未經(jīng)審計(jì)；1月1日-4月30日前公揭發(fā)行的，可使用不包括上年的最近三年連審的審計(jì)報(bào)告，但應(yīng)補(bǔ)充披露上年前三個(gè)季度或全年的財(cái)務(wù)報(bào)表可以未經(jīng)審計(jì)第三局部第三局部 方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì) 一、城投公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀一、城投公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀 城投公司具有城投公司具有“半官方的特征，其主要職能是把外部融資，投資到城市根底建投工程中，半官方的特征，其主要職能是把外部融資，投資到城市根底建投工程中，這些資產(chǎn)帶有公益性

13、質(zhì)，沒有回報(bào)，因此城投公司缺乏清晰的業(yè)務(wù)及盈利模式。這些資產(chǎn)帶有公益性質(zhì)，沒有回報(bào)，因此城投公司缺乏清晰的業(yè)務(wù)及盈利模式。 大局部城投公司財(cái)務(wù)將資金來源和資金使用情況以大局部城投公司財(cái)務(wù)將資金來源和資金使用情況以“流水賬的形式進(jìn)行反映和列報(bào)，導(dǎo)流水賬的形式進(jìn)行反映和列報(bào)，導(dǎo)致利潤表只有費(fèi)用類工程，無業(yè)務(wù)收入致利潤表只有費(fèi)用類工程，無業(yè)務(wù)收入. 資產(chǎn)負(fù)債表中在建工程金額較大，即使工程完工也長期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)、往來余額較大等等，資產(chǎn)負(fù)債表中在建工程金額較大，即使工程完工也長期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)、往來余額較大等等，該未審財(cái)務(wù)報(bào)表無法滿足發(fā)債需要。該未審財(cái)務(wù)報(bào)表無法滿足發(fā)債需要。 大局部城投公司首次發(fā)債時(shí)，都需要

14、中介機(jī)構(gòu)主要是會計(jì)師事務(wù)所對其業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)進(jìn)大局部城投公司首次發(fā)債時(shí)，都需要中介機(jī)構(gòu)主要是會計(jì)師事務(wù)所對其業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)進(jìn)行全面梳理。中介機(jī)構(gòu)針對城投債發(fā)行的相關(guān)規(guī)定，在城投公司自身業(yè)務(wù)根底上，提煉出行全面梳理。中介機(jī)構(gòu)針對城投債發(fā)行的相關(guān)規(guī)定，在城投公司自身業(yè)務(wù)根底上，提煉出符合公司特點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式，整合地方政府優(yōu)質(zhì)資源，對城投公司未審報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，并將符合公司特點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式，整合地方政府優(yōu)質(zhì)資源，對城投公司未審報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，并將模擬調(diào)整后財(cái)務(wù)報(bào)表各項(xiàng)指標(biāo)與發(fā)行城投債相關(guān)的政策要求進(jìn)行比照分析，以判斷城投公模擬調(diào)整后財(cái)務(wù)報(bào)表各項(xiàng)指標(biāo)與發(fā)行城投債相關(guān)的政策要求進(jìn)行比照分析，以判斷城投公司發(fā)行城投債的可

15、行性。司發(fā)行城投債的可行性。第三局部 方案設(shè)計(jì) 二、盡職調(diào)查二、盡職調(diào)查 1、了解城投公司賬面凈資產(chǎn)規(guī)模，政府對城投公司出資情況；如果存在基金入股的，了解、了解城投公司賬面凈資產(chǎn)規(guī)模，政府對城投公司出資情況；如果存在基金入股的，了解相關(guān)協(xié)議及回購條款，是否屬于名股實(shí)債；相關(guān)協(xié)議及回購條款，是否屬于名股實(shí)債； 2、城投公司對重要工程工程的付款情況，這些重要工程工程進(jìn)度、完工情況；、城投公司對重要工程工程的付款情況，這些重要工程工程進(jìn)度、完工情況； 3、城投公司最近、城投公司最近3-5年與政府的資金往來涉及各個(gè)往來科目中與資金有關(guān)的往來，包年與政府的資金往來涉及各個(gè)往來科目中與資金有關(guān)的往來，包括

16、借方發(fā)生額、貸方發(fā)生額，以及資金款項(xiàng)的性質(zhì)；括借方發(fā)生額、貸方發(fā)生額，以及資金款項(xiàng)的性質(zhì)； 4、城投公司與除政府以外的其他單位的大額往來，以及往來款項(xiàng)產(chǎn)生的原因；、城投公司與除政府以外的其他單位的大額往來，以及往來款項(xiàng)產(chǎn)生的原因； 5、城投公司對外融資情況；、城投公司對外融資情況； 6、提煉適合城投公司特點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式。、提煉適合城投公司特點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式。第四局部第四局部 城投公司業(yè)務(wù)模式城投公司業(yè)務(wù)模式城投公司未審報(bào)表大都為流水賬編制而成，未能恰當(dāng)反映城投公司的業(yè)務(wù)模式。因此城投公司會計(jì)核算與城投公司業(yè)務(wù)模式的定位有很大關(guān)系。城投公司一般存在兩種業(yè)務(wù)模式：n 代建模式代建模式n 土地開發(fā)整理模式

17、土地開發(fā)整理模式第四章第四章 城投公司業(yè)務(wù)模式城投公司業(yè)務(wù)模式城投公司未審報(bào)表大都為流水賬編制而成，未能恰當(dāng)反映城投公司的業(yè)務(wù)模式。因此城投公司會計(jì)核算與城投公司業(yè)務(wù)模式的定位有很大關(guān)系。城投公司一般存在兩種業(yè)務(wù)模式：n 代建模式代建模式n 土地開發(fā)整理模式土地開發(fā)整理模式第四章第四章 城投公司業(yè)務(wù)模式城投公司業(yè)務(wù)模式一、代建模式一、代建模式1、定義城投公司投資建設(shè)的城市道路、管網(wǎng)、公共設(shè)施等根底設(shè)施，大都是公益性資產(chǎn)，工程自身不產(chǎn)生收益。從另一個(gè)角度考慮，城投公司建設(shè)的公益性工程，都是接受當(dāng)?shù)卣?，本質(zhì)上是一種受托建設(shè)行為。因此城投公司的業(yè)務(wù)模式可以理解為：政府將公益性工程委托城投公司建

18、設(shè)及管理，城投公司負(fù)責(zé)公益性工程立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工至竣工全過程的跟蹤管理效勞和款項(xiàng)支付，工程完工辦理竣工決算后向政府移交，并按資產(chǎn)建設(shè)過程發(fā)生的所有本錢加上合理的利潤率向政府收取價(jià)款。第四章第四章 城投公司業(yè)務(wù)模式城投公司業(yè)務(wù)模式一、代建模式一、代建模式2、盈利方式：在工程建設(shè)全部投資本錢的根底上，按照本錢加上合理利潤率確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)的建設(shè)本錢，確保建設(shè)工程具有穩(wěn)定的毛利水平。3、特點(diǎn)代建模式幾乎可以適用于所有從事公益性資產(chǎn)建設(shè)的城投公司，大局部城投公司采用代建模式。隨著城市化進(jìn)程加快，地方政府大力開展新區(qū)開發(fā)。新區(qū)經(jīng)過土地征遷安置、道路管網(wǎng)根底設(shè)施建設(shè)、城市配套設(shè)施建設(shè)等，到達(dá)“五通一平、

19、“七通一平，這個(gè)過程就是土地開發(fā)整理，即土地熟化的過程。新區(qū)的土地開發(fā)，地方政府一般委托城投公司完成。1、適用范圍a.有明確開發(fā)范圍且四至界線清晰，如新建的各種開發(fā)區(qū)、園區(qū)；b.有獲得政府批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃，該規(guī)劃明確了該區(qū)域內(nèi)各地塊的土地性質(zhì)及用途；c.有明確、詳細(xì)的工程開發(fā)預(yù)算；d.經(jīng)政府授權(quán)，城投公司系該區(qū)域內(nèi)唯一開發(fā)主體。二、土地開發(fā)整理模式二、土地開發(fā)整理模式2、盈利方式對成片開發(fā)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的征遷安置、土地平整等土地熟化開發(fā)本錢進(jìn)行歸集，待土地到達(dá)出讓條件，以掛牌出讓時(shí)點(diǎn)為該土地收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，以出讓價(jià)格為根底確認(rèn)土地開發(fā)整理收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后全額返還或局部返還，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)地塊的土地開發(fā)

20、整理本錢。二、土地開發(fā)整理模式二、土地開發(fā)整理模式第五局部第五局部 城投公司重要會計(jì)確認(rèn)及審計(jì)問題城投公司重要會計(jì)確認(rèn)及審計(jì)問題一、收入確認(rèn)一、收入確認(rèn)二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量三、政府性應(yīng)收款項(xiàng)減值三、政府性應(yīng)收款項(xiàng)減值四、代建工程本錢歸集及完工的賬務(wù)處理四、代建工程本錢歸集及完工的賬務(wù)處理五、利息資本化五、利息資本化六、地方政府債資金轉(zhuǎn)入城投公司的賬務(wù)處理六、地方政府債資金轉(zhuǎn)入城投公司的賬務(wù)處理七、政府補(bǔ)助七、政府補(bǔ)助八、稅收籌劃八、稅收籌劃一、收入確認(rèn)一、收入確認(rèn)代建模式代建模式1、收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)代建業(yè)務(wù)的關(guān)鍵是收入時(shí)點(diǎn)確實(shí)定。實(shí)務(wù)中有按建設(shè)進(jìn)度、按工程完工時(shí)點(diǎn)、按辦

21、理工程竣工決算時(shí)點(diǎn)、按向政府移交等四個(gè)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)工程代建收入。以上四個(gè)時(shí)點(diǎn)都可以，具體選取哪個(gè)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，取決于代建協(xié)議中約定的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)。城投債申報(bào)各期需有穩(wěn)定的主營業(yè)務(wù)收入，因此可根據(jù)需要選擇代建收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，并在代建協(xié)議中約定與之對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)，以滿足會計(jì)準(zhǔn)那么收入確認(rèn)的條件。2、收入確認(rèn)方法總額法還是凈額法按照國家有關(guān)城投公司發(fā)行城投債有關(guān)規(guī)定，城投公司營業(yè)收入占總收入營業(yè)收入+政府補(bǔ)貼的比重要到達(dá)70%及以上。一般地，由于代建毛利有限，扣除期間費(fèi)用后，城投公司的營業(yè)利潤根本上盈虧持平，利潤主要來源于政府補(bǔ)貼，在主營收入占比超過70%的要求下，主營收入金額越大對城投公司越

22、有利，因此，城投公司主觀上趨向全額確認(rèn)代建收入。結(jié)合企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)那么及相關(guān)解釋的規(guī)定，全額法確認(rèn)代建收入至少應(yīng)滿足以下條件：1由政府與城投公司簽定工程代建協(xié)議，協(xié)議中明確政府授權(quán)城投公司對工程全過程實(shí)施組織管理，包括工程立項(xiàng)、前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、采購、質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗(yàn)收、工程移交等，由城投公司通過招投標(biāo)選擇各個(gè)階段的承建效勞單位，并由城投公司與各承建效勞單位簽訂合同。2由城投公司支付各承建效勞單位工程款或效勞費(fèi)，各單位向城投公司開具發(fā)票?，F(xiàn)金流3 實(shí)務(wù)中城投公司因?qū)I(yè)技術(shù)人員缺乏，局部工程管理工作由政府職能機(jī)構(gòu)如建設(shè)局、重點(diǎn)局、重點(diǎn)辦等機(jī)構(gòu)來具體實(shí)施，可以由城投公司通過書面授權(quán)將局部質(zhì)量、

23、進(jìn)度等管理工作委托上述職能機(jī)構(gòu)完成。滿足上述條件后，城投公司對代建工程質(zhì)量、平安、進(jìn)度、造價(jià)的承擔(dān)了總體責(zé)任，符合會計(jì)準(zhǔn)那么對全額法確認(rèn)收入的條件。一、收入確認(rèn)一、收入確認(rèn)代建模式代建模式3、工程立項(xiàng)主體對收入確認(rèn)方式的影響代建模式下，立項(xiàng)主體有的是城投公司，有的不是城投公司。如果立項(xiàng)主體在城投公司名下，那么城投公司擁有該工程所有權(quán)，是工程法人，對工程承擔(dān)全部責(zé)任，一般采用全額法確認(rèn)收入。但是在稅務(wù)方面，由于城投公司是工程立項(xiàng)主體，對工程擁有所有權(quán)，該工程向政府移交取得回購收入被視為不動產(chǎn)銷售行為類似于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)繳納增值稅，適用稅率為11%，稅收本錢較高。城投公司代建工程大

24、都是根底設(shè)施等公益性工程，所有權(quán)人確定為政府或政府有關(guān)部門具有本質(zhì)的合理性。如果工程立項(xiàng)主體是政府而不是城投公司，城投公司代建業(yè)務(wù)必須滿足一定條件，如代建協(xié)議明確城投公司除立項(xiàng)外，對建設(shè)全過程承擔(dān)責(zé)任類似于EPC總承包效勞，才有可能全額法確認(rèn)收入，否那么應(yīng)當(dāng)以凈額法確認(rèn)收入。但是在稅務(wù)方面，由于城投公司不是工程立項(xiàng)主體，代建業(yè)務(wù)視為提供建筑效勞，采用建筑效勞的簡易計(jì)稅方式，以代建總收入減去分包本錢的差額，按稅率3%計(jì)征，大大降低城投公司的稅收本錢。一、收入確認(rèn)一、收入確認(rèn)代建模式代建模式4、確保代建工程本錢歸集完整有局部地方政府設(shè)立了假設(shè)干平行的融資平臺，存在不同融資平臺或政府直接支付同一個(gè)工

25、程本錢的情形，這種情況下，審計(jì)要關(guān)注擬發(fā)債城投公司代建工程本錢歸集是否完整，當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程多頭支付、本錢歸集不完整的情形時(shí)，可采取以下解決方法：1地方政府將其他平臺公司通過股權(quán)劃轉(zhuǎn)的方式使其成為擬發(fā)債城投公司的子公司，母子公司合并可保證工程本錢的完整性。2如果因其他原因?qū)е鹿蓹?quán)不能劃轉(zhuǎn)，需對其他平臺公司支付的工程工程款進(jìn)行延伸審計(jì)，雙方簽訂代付款協(xié)議將其支付的工程本錢通過往來結(jié)算歸集在擬發(fā)債城投公司名下，確保該工程本錢完整。一、收入確認(rèn)一、收入確認(rèn)代建模式代建模式5、代建模式下本錢核算的會計(jì)科目 代建模式：無論工程立項(xiàng)主體是否在城投公司名下，城投公司進(jìn)行工程建設(shè)的最終目標(biāo)是向政府移交，取得代建收入

26、，不屬于自建自用行為，發(fā)生的建設(shè)本錢應(yīng)當(dāng)歸集在存貨-代建本錢中，建成后轉(zhuǎn)入存貨-代建完工產(chǎn)品中。一、收入確認(rèn)一、收入確認(rèn)代建模式代建模式6、代建模式下應(yīng)獲取的重要審計(jì)證據(jù)1取得與政府簽訂的代建協(xié)議，檢查代建協(xié)議約定條款是否滿足全額確認(rèn)收入條件； 2搜集城投公司與該工程設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位簽訂的合同；3搜集工程款付款憑據(jù)；4取得工程竣工驗(yàn)收資料；5取得工程決算審計(jì)資料；6取得與政府辦理工程移交的手續(xù)；移交清單7其他。政府撥款文件一、收入確認(rèn)一、收入確認(rèn)土地整理模式土地整理模式1、收入確認(rèn)方式及時(shí)點(diǎn)土地整理模式下收入確認(rèn)有兩種方式，一是土地出讓金收入按比例返還，為非固定收益方式；二是按實(shí)際本

27、錢加成或固定價(jià)格結(jié)算的固定收益方式。 第一種主要針對商業(yè)開發(fā)土地，出讓價(jià)格較高，收益可觀，出讓金返還比例由城投公司與政府協(xié)商確定。收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)以土地開發(fā)整理成為熟地，滿足出讓條件，掛牌出讓成功，簽訂出讓協(xié)議時(shí)確認(rèn)。第二種主要針對工業(yè)開發(fā)用地，工業(yè)用地出讓價(jià)格低，收取的出讓金缺乏以彌補(bǔ)土地開發(fā)本錢，如果按照第一種方式結(jié)算，必然造成城投公司虧損。因此政府按照工業(yè)開發(fā)用地的實(shí)際本錢加成、或者單位固定地價(jià)的方式與城投公司結(jié)算，本錢與實(shí)際出讓價(jià)格的差異由政府貼補(bǔ)，確保城投公司獲得合理的開發(fā)利潤。收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)以土地開發(fā)整理完成，滿足出讓條件，掛牌出讓成功，簽訂出讓協(xié)議時(shí)確認(rèn)。一、收入確認(rèn)一、收入確認(rèn)土地整

28、理模式土地整理模式2、土地整理本錢的歸集及結(jié)轉(zhuǎn)成片開發(fā)土地時(shí)，城投公司一般是分期開發(fā)，逐步投入，成熟一塊出讓一塊。由于初期開發(fā)本錢只是總本錢的一局部，前期出讓土地本錢的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)是個(gè)難點(diǎn)。 解決思路：土地開發(fā)整理發(fā)生的支出在“存貨土地開發(fā)本錢中歸集，根據(jù)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃，計(jì)算該區(qū)域可供出讓的土地面積；根據(jù)該區(qū)域拆遷方案、規(guī)劃的道路、管網(wǎng)等根底設(shè)施投入測算該區(qū)域土地開發(fā)整理的完整本錢；據(jù)此測算該區(qū)域土地熟化的單位本錢，并根據(jù)該單位本錢計(jì)算已出讓土地的開發(fā)整理本錢，對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)本錢。一、收入確認(rèn)一、收入確認(rèn)土地整理模式土地整理模式3、土地整理模式下的重要審計(jì)證據(jù)1查閱網(wǎng)上公開交易信息、獲取土地出讓協(xié)

29、議、核對出讓金繳納情況。2獲取城投公司與地方政府簽訂的出讓金返還比例或固定加成等土地開發(fā)整理的結(jié)算協(xié)議。3獲取經(jīng)批準(zhǔn)的成片土地開發(fā)詳細(xì)規(guī)劃，了解規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可供出讓的土地面積；4取得土地開發(fā)詳細(xì)預(yù)算，分析預(yù)算合理性，根據(jù)預(yù)算測算開發(fā)區(qū)域的單位土地開發(fā)本錢；5將實(shí)際發(fā)生的本錢工程與預(yù)算比照，分析差異原因，及時(shí)調(diào)整預(yù)算，以調(diào)整后的預(yù)算作為開發(fā)整理的測算本錢。二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量城投公司凈資產(chǎn)大小決定了發(fā)債額度，要想提高發(fā)債金額，城投公司需要足夠規(guī)模的凈資產(chǎn)。因受代建毛利合理性控制、政府補(bǔ)貼與營業(yè)收入不能超過一定比例的制約，城投公司累積利潤對凈資產(chǎn)奉獻(xiàn)并不顯著，主要依靠政府

30、注入資產(chǎn)來提高凈資產(chǎn)規(guī)模。最為行之有效的方法是政府向城投公司注入出讓土地使用權(quán)以及可出租房產(chǎn)。由于城投公司存在高估資產(chǎn)的動機(jī)，因此審計(jì)時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注這局部資產(chǎn)的初始計(jì)量。1、土地使用權(quán)這些土地不屬于城投公司開發(fā)整理的土地范疇，而是當(dāng)?shù)貢簳r(shí)閑置可供出讓的土地。2021年末， 發(fā)改委財(cái)預(yù)2021463號文件規(guī)定，城投公司取得出讓土地使用權(quán)必須繳納土地出讓金。該文件出臺前，地方政府可以通過資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)直接將出讓土地使用權(quán)注入至城投公司，城投公司不需繳納土地出讓金；該文件出臺之后，城投公司必須繳納土地出讓金才能取得土地使用權(quán)。二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量土地使用權(quán)土地使用權(quán)1針對2021

31、年12月財(cái)預(yù)2021463號文件公布前地方政府注入的土地使用權(quán)審計(jì)應(yīng)關(guān)注事項(xiàng)：1檢查該土地是否經(jīng)有證券從業(yè)資格的評估機(jī)構(gòu)評估如果是由非證券從業(yè)資格的評估機(jī)構(gòu)評估的，提請企業(yè)另找一家有證券資格的評估機(jī)構(gòu)對原評估價(jià)值進(jìn)行復(fù)核，出具評估復(fù)核報(bào)告，兩者如有重大差異，審計(jì)根據(jù)復(fù)核后的價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，重新確認(rèn)土地入賬價(jià)值。2分析評估價(jià)值是否合理查閱評估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)毓_市場出讓或轉(zhuǎn)讓同類型土地的價(jià)值，將其與評估價(jià)值進(jìn)行比照，分析評估價(jià)值的合理性；3檢查該土地使用權(quán)證登記的使用人是否為城投公司，關(guān)注土地證載使用期限和用途。二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量土地使用權(quán)土地使用權(quán)2針對2021年12月財(cái)

32、預(yù)2021463號文件公布后地方政府注入的土地使用權(quán)審計(jì)應(yīng)關(guān)注事項(xiàng)：城投公司以公開掛牌價(jià)向政府繳納出讓金，取得土地使用權(quán)證后，按照繳納的出讓金及相關(guān)稅費(fèi)作為土地資產(chǎn)的入賬依據(jù)，隨后政府將收到的出讓金扣除應(yīng)上交的規(guī)費(fèi)后以貨幣資金增資注入城投公司，增加城投公司凈資產(chǎn)，間接實(shí)現(xiàn)土地注入城投公司的目的。審計(jì)時(shí)應(yīng)將該土地與同類土地的出讓價(jià)格進(jìn)行比照，如有重大差異，提請城投公司調(diào)整，防止高估土地資產(chǎn)。3上述土地注入后的每一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，均要對其作減值測試在進(jìn)行減值測試時(shí)，可參考當(dāng)?shù)刈罱山坏念愃仆恋氐某鲎寖r(jià)格，進(jìn)行比較分析，或者聘請有證券資格的評估事務(wù)所對土地進(jìn)行評估，以評估價(jià)值進(jìn)行分析，判斷土地資產(chǎn)是

33、否存在減值；必要時(shí)也可要求當(dāng)?shù)卣畬赡艽嬖诘臏p值風(fēng)險(xiǎn)出具兜底承諾。二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量土地使用權(quán)土地使用權(quán)4土地使用權(quán)的列報(bào) 建議：存貨理由：上述土地一般是儲藏的熟地，這些土地既有可能被城投公司用于建設(shè)開發(fā)類似于房地產(chǎn)開發(fā)公司的待開發(fā)土地，也有可能被政府收回出讓給市場上真正的用地者。前者進(jìn)行工程開發(fā)，土地是開發(fā)本錢的組成局部，屬于存貨列報(bào)范疇；后者由政府收回注銷原土地證，重新通過招拍掛把土地出讓給真正的用地者，實(shí)現(xiàn)土地的市場化出讓，政府再用收到的出讓金補(bǔ)償城投公司，完成土地資產(chǎn)的貨幣化置換。政府把土地證辦在城投公司名下，實(shí)際上是將目前暫時(shí)閑置的可供出讓土地在城投公

34、司先行資本化，以充分表達(dá)這局部土地未來的市場價(jià)值，由于土地使用條件暫不明確，列報(bào)在存貨項(xiàng)下具有合理性。如將上述土地列報(bào)在無形資產(chǎn)下，要按土地使用年限進(jìn)行分年攤銷，加大了城投公司未來經(jīng)營本錢，降低了盈利能力，城投公司主觀上比較排斥這種賬務(wù)處理。二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量土地使用權(quán)土地使用權(quán)5土地閑置的風(fēng)險(xiǎn)防范根據(jù)?土地管理法?，土地閑置兩年以上政府可以無償收回。城投公司為擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模而取得土地短期內(nèi)一般是不開發(fā)的，存在閑置超期的可能。為防止閑置土地被收回而造成重大資產(chǎn)損失，審計(jì)時(shí)應(yīng)獲取政府對城投公司土地的長期開發(fā)方案，以及土地部門出具土地不被收回的書面承諾或說明。二、注入資

35、產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)為增加城投公司資產(chǎn)規(guī)模，地方政府將其管轄控制的可供出租房屋通過評估注入至城投公司，城投公司一邊計(jì)入投資性房地產(chǎn)增加資產(chǎn)總額，一邊計(jì)入資本公積增加凈資產(chǎn)。注入的投資性房地產(chǎn)，審計(jì)時(shí)應(yīng)關(guān)注其計(jì)量模式、入賬價(jià)值、后續(xù)計(jì)量等事項(xiàng)，具體應(yīng)對措施如下：1本錢計(jì)量模式下應(yīng)對措施關(guān)注初始入賬價(jià)值的依據(jù)，是否經(jīng)有證券資格的評估機(jī)構(gòu)評估，如不是，提請城投公司重新找一家有證券資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，出具復(fù)核報(bào)告，兩者如有重大差異，應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。2公允價(jià)值計(jì)量模式下的應(yīng)對措施關(guān)注從取得資產(chǎn)的基準(zhǔn)日起，至以后每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日的價(jià)值確認(rèn)依據(jù)，是否聘請了有證券資格

36、的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，如沒有，提請城投公司重新聘請有證券資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估或復(fù)核，出具評估或復(fù)核報(bào)告，如有重大差異，應(yīng)調(diào)整入賬價(jià)值。二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)3后續(xù)計(jì)量的應(yīng)對措施在上述房屋取得后的每一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，均要對其作減值測試?？膳c當(dāng)?shù)赝惙课葑罱山坏氖袌鰞r(jià)作比較分析。4關(guān)注資產(chǎn)權(quán)屬所有注入至城投公司的投資產(chǎn)性房地產(chǎn)，均應(yīng)將產(chǎn)權(quán)過戶至城投公司名下，且該過戶事項(xiàng)應(yīng)在入賬前完成。5關(guān)注資產(chǎn)注入的行為文件取得政府同意將房屋資產(chǎn)注入城投公司的文件；城投公司董事會同意政府注入資產(chǎn)的決議。6實(shí)務(wù)中，盡量說服城投公司采用本錢計(jì)量模式，謹(jǐn)用公允價(jià)值計(jì)量

37、模式。依據(jù)：依據(jù)：1 1按照按照? ?企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)那么第企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)那么第3 3號號投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)? ?的規(guī)定：有確鑿證據(jù)說明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠的規(guī)定：有確鑿證據(jù)說明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：時(shí)滿足以下條件：一投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地產(chǎn)交易市場；一投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地產(chǎn)交易市場；二企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性

38、房地二企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。也就是說，該準(zhǔn)那么中要求的公允價(jià)值屬于也就是說，該準(zhǔn)那么中要求的公允價(jià)值屬于? ?企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)那么第企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)那么第3939號號公允價(jià)值計(jì)量公允價(jià)值計(jì)量? ?中的第一層次或至少中的第一層次或至少是屬于第二層次。是屬于第二層次。2 2評估價(jià)值能否作為公允價(jià)值來使用，關(guān)鍵取決于所采用的估值技術(shù)，如果為市場法且公允價(jià)值判斷為評估價(jià)值能否作為公允價(jià)值來使用，關(guān)鍵取決于所采用的估值技術(shù)，如果為市場法且公允價(jià)值判斷為第一層次的，可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房

39、地產(chǎn)，如果判斷為第二層次的，那么需要謹(jǐn)慎考慮；如果第一層次的，可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，如果判斷為第二層次的，那么需要謹(jǐn)慎考慮；如果為收益法或本錢法，一般認(rèn)定為公允價(jià)值屬于第三層次，那么不能采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。為收益法或本錢法，一般認(rèn)定為公允價(jià)值屬于第三層次，那么不能采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)問題劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)問題因?yàn)槿谫Y規(guī)模等原因，地方政府往往對平臺公司以劃撥方式注入大量資產(chǎn)，這些資產(chǎn)可能存在著以下幾因?yàn)槿谫Y規(guī)模等原因，地方政府往往對平臺公司以劃撥方式注入大量資產(chǎn)，這些資產(chǎn)可能存在著以下幾方面疑問：方面疑問：1 1這些資產(chǎn)的注入時(shí)間比較早，注入

40、時(shí)由非具有證券從業(yè)資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，但這些資產(chǎn)的注入時(shí)間比較早，注入時(shí)由非具有證券從業(yè)資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，但20212021年發(fā)改年發(fā)改辦財(cái)金辦財(cái)金2021345120213451號號? ?關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)防范有關(guān)問題的通知關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)防范有關(guān)問題的通知? ?要求：要求：“注入資產(chǎn)必須經(jīng)具有注入資產(chǎn)必須經(jīng)具有證券從業(yè)資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，由有關(guān)主管部門辦理相關(guān)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記及變更工商登記。這些此證券從業(yè)資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，由有關(guān)主管部門辦理相關(guān)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記及變更工商登記。這些此前已經(jīng)非證券從業(yè)資格的評估機(jī)構(gòu)評估的資產(chǎn)是否需要經(jīng)過證券資格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)評？前

41、已經(jīng)非證券從業(yè)資格的評估機(jī)構(gòu)評估的資產(chǎn)是否需要經(jīng)過證券資格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)評？2 2這些注入的局部資產(chǎn)可能暫時(shí)無法進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，例如：無形資產(chǎn)這些注入的局部資產(chǎn)可能暫時(shí)無法進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，例如：無形資產(chǎn)林權(quán)、存貨林權(quán)、存貨用材林、海用材林、海域使用權(quán)等，這些資產(chǎn)通常評估價(jià)值很高，但由于受到建設(shè)規(guī)劃等方面的約束，暫時(shí)難以開發(fā)，甚至都域使用權(quán)等，這些資產(chǎn)通常評估價(jià)值很高，但由于受到建設(shè)規(guī)劃等方面的約束，暫時(shí)難以開發(fā)，甚至都沒有明確的開發(fā)方案，同時(shí)其未來的經(jīng)營周期很長，經(jīng)營期可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益具有較大的不確定性。沒有明確的開發(fā)方案，同時(shí)其未來的經(jīng)營周期很長，經(jīng)營期可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益具有較大的不確定性。這

42、些資產(chǎn)即使在注入時(shí)經(jīng)過了具有證券資格的評估機(jī)構(gòu)評估，其價(jià)值也可能存在著不少疑問。這些資產(chǎn)即使在注入時(shí)經(jīng)過了具有證券資格的評估機(jī)構(gòu)評估，其價(jià)值也可能存在著不少疑問。處理建議：處理建議：1 1國家發(fā)改委國家發(fā)改委2021345120213451號文發(fā)布之后的地方政府注入的各類資產(chǎn)必須經(jīng)過具有證券從業(yè)資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，號文發(fā)布之后的地方政府注入的各類資產(chǎn)必須經(jīng)過具有證券從業(yè)資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，之前已經(jīng)注入的資產(chǎn)一般無需再次評估確認(rèn)。但如果之前經(jīng)非具有證券資格的評估機(jī)構(gòu)評估的資產(chǎn)價(jià)值明顯存在過高之前已經(jīng)注入的資產(chǎn)一般無需再次評估確認(rèn)。但如果之前經(jīng)非具有證券資格的評估機(jī)構(gòu)評估的資產(chǎn)價(jià)值明顯存在

43、過高的，應(yīng)該提請具有證券資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)評。的，應(yīng)該提請具有證券資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)評。2 2對地方政府明顯違規(guī)注入的資產(chǎn)，例如地方政府以劃撥方式注入的商業(yè)及住宅用途的土地使用權(quán)，或其他應(yīng)通過對地方政府明顯違規(guī)注入的資產(chǎn)，例如地方政府以劃撥方式注入的商業(yè)及住宅用途的土地使用權(quán)，或其他應(yīng)通過“招拍掛方式取得的土地使用權(quán)，但在相關(guān)交易網(wǎng)站上無法獲取公開交易信息的，應(yīng)該采取資產(chǎn)置換的方式對此類招拍掛方式取得的土地使用權(quán)，但在相關(guān)交易網(wǎng)站上無法獲取公開交易信息的，應(yīng)該采取資產(chǎn)置換的方式對此類資產(chǎn)進(jìn)行清理。資產(chǎn)進(jìn)行清理。3 3對于地方政府以劃撥方式注入的土地使用權(quán)如濕地等、海域使用權(quán)等國家發(fā)改委暫時(shí)

44、未予禁止注入的資產(chǎn)，對于地方政府以劃撥方式注入的土地使用權(quán)如濕地等、海域使用權(quán)等國家發(fā)改委暫時(shí)未予禁止注入的資產(chǎn)，應(yīng)該根據(jù)資產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài)判斷其是否存在著減值跡象。對于存在減值跡象且導(dǎo)致嚴(yán)重減值的資產(chǎn)，應(yīng)該請示地方政應(yīng)該根據(jù)資產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài)判斷其是否存在著減值跡象。對于存在減值跡象且導(dǎo)致嚴(yán)重減值的資產(chǎn)，應(yīng)該請示地方政府進(jìn)行資產(chǎn)置換；如果置換存在實(shí)際困難而事實(shí)上不可能的，應(yīng)該進(jìn)行減值測試并且計(jì)提減值準(zhǔn)備，同時(shí)要求平臺公府進(jìn)行資產(chǎn)置換；如果置換存在實(shí)際困難而事實(shí)上不可能的，應(yīng)該進(jìn)行減值測試并且計(jì)提減值準(zhǔn)備，同時(shí)要求平臺公司與地方政府簽訂司與地方政府簽訂“兜底性條款，并在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中進(jìn)行披露。兜底

45、性條款，并在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中進(jìn)行披露。二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量劃轉(zhuǎn)股權(quán)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)股權(quán)資產(chǎn)1股權(quán)劃轉(zhuǎn)合并日確實(shí)定城投公司為做大資產(chǎn)規(guī)模，豐富業(yè)務(wù)類型，地方政府通常以無償劃轉(zhuǎn)方式把地方政府控制其他的公司無償劃轉(zhuǎn)給城投公司，并在劃轉(zhuǎn)文件中明確自劃轉(zhuǎn)之日起實(shí)際控制權(quán)歸城投公司所有，但相關(guān)工商手續(xù)在資產(chǎn)負(fù)債表日后完成的。在這種情況下，平臺公司是否可以在劃轉(zhuǎn)日將子公司納入合并范圍？應(yīng)對措施：取得政府的劃轉(zhuǎn)文件，劃轉(zhuǎn)雙方辦理資產(chǎn)移交手續(xù)，城投公司向被劃轉(zhuǎn)公司派駐董事、監(jiān)事及高級管理人員，城投公司對被劃轉(zhuǎn)的公司實(shí)施了控制，控制權(quán)變更之日即為劃轉(zhuǎn)合并日。雖然工商相關(guān)手續(xù)尚未變更完畢或尚未開始

46、辦理，但權(quán)屬變更不存在實(shí)質(zhì)性障礙，本著“實(shí)質(zhì)重于形式的原那么，城投公司應(yīng)當(dāng)將劃轉(zhuǎn)的子公司納入合并范圍，但是城投公司需在審計(jì)報(bào)告出具日前辦理工商變更手續(xù)。二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量劃轉(zhuǎn)股權(quán)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)股權(quán)資產(chǎn)2合并本錢確實(shí)定建議：一般以賬面價(jià)值確定。理由：按照國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)規(guī)定，政府直接投資的企業(yè)可以賬面價(jià)值作為劃轉(zhuǎn)對價(jià)。3該合并是同一控制下還是非同一控制下企業(yè)合并 建議：非同一控制下企業(yè)合并。 理由：關(guān)聯(lián)方會計(jì)準(zhǔn)那么規(guī)定“企業(yè)不應(yīng)同受政府控制而成為關(guān)聯(lián)方 ，因此，同受政府直接控制的公司之間不是關(guān)聯(lián)方。既然不是關(guān)聯(lián)方，他們之間的合并不符合同一控制下企業(yè)合并認(rèn)定條件，應(yīng)認(rèn)定

47、為非同一控制下企業(yè)合并。二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量二、注入資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)量劃轉(zhuǎn)股權(quán)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)股權(quán)資產(chǎn)另外，財(cái)政部在財(cái)會202117號“關(guān)于?標(biāo)準(zhǔn)“三去一降一補(bǔ)有關(guān)業(yè)務(wù)的會計(jì)處理規(guī)定?中明確：國有獨(dú)資或全資企業(yè)之間無償劃撥子公司時(shí)，劃入企業(yè)在取得被劃撥企業(yè)的控制權(quán)后編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表。對取得被劃轉(zhuǎn)公司控制權(quán)之前的財(cái)務(wù)信息不要求追溯合并的會計(jì)處理規(guī)定，間接說明了劃轉(zhuǎn)行為應(yīng)視為非同一控制下企業(yè)合并。三、政府性應(yīng)收款項(xiàng)減值三、政府性應(yīng)收款項(xiàng)減值背景：代建模式下，政府是城投公司唯一回購主體，因此城投公司不可防止地存在大額的政府性往來債權(quán)。發(fā)改委審核規(guī)定，政府性應(yīng)收款項(xiàng)不能超過凈資產(chǎn)的40%，否那么不予受理或重

48、點(diǎn)關(guān)注。在確定發(fā)債方案時(shí)，要注意平衡政府性往來不能過大，如果前期發(fā)債方案做得過于激進(jìn)，政府性應(yīng)收款項(xiàng)較高，將增加政府未來的還款壓力。1、控制政府性應(yīng)收款項(xiàng)數(shù)額根據(jù)地方政府財(cái)力及城投公司代建規(guī)模，謹(jǐn)慎確定凈資產(chǎn)規(guī)模，以此控制政府性應(yīng)收款項(xiàng)的上限。2、政府性應(yīng)收款項(xiàng)的減值應(yīng)對措施政府性應(yīng)收款項(xiàng)數(shù)額較大，且回收期限較長，如果按賬齡計(jì)提壞賬，城投公司利潤有限，無力承擔(dān)，因此實(shí)務(wù)中對政府性應(yīng)收款項(xiàng)一般不計(jì)提減值。三、政府性應(yīng)收款項(xiàng)減值三、政府性應(yīng)收款項(xiàng)減值具體應(yīng)對措施如下：1在會計(jì)政策中明確政府性應(yīng)收款項(xiàng)作為無風(fēng)險(xiǎn)債權(quán)，不計(jì)提壞賬；2對各個(gè)申報(bào)基準(zhǔn)日余額，均向政府函證并取得回函；3取得政府還款方案和承諾

49、函。報(bào)材料是券商會要求企業(yè)出具，我們直接索取一份即可4年底結(jié)賬前，提請政府調(diào)配資金，加大對城投公司的付款力度，降低年末應(yīng)收款余額。3、對虛增收入產(chǎn)生的應(yīng)收賬款的應(yīng)對措施有的地方政府財(cái)力有限，為了確保城投公司利潤，地方政府撥款給城投公司以增加其營業(yè)收入或補(bǔ)貼收入，待收入確認(rèn)后再通過往來款形式回?fù)艿胤秸摰刃问綄?shí)質(zhì)上是一種虛增收入行為，加大了審計(jì)分風(fēng)險(xiǎn)。因此審計(jì)人員應(yīng)分析政府往來款形成的原因，如果確實(shí)屬于收入回?fù)?，?yīng)提請城投公司沖回虛構(gòu)收入。四、代建工程本錢歸集及完工的賬務(wù)處理四、代建工程本錢歸集及完工的賬務(wù)處理代建模式下，城投公司一般按實(shí)際付款金額在付款時(shí)點(diǎn)計(jì)入相關(guān)本錢科目。由于付款期通常長

50、于建設(shè)期，實(shí)務(wù)中存在工程已經(jīng)完工，但工程本錢按付款進(jìn)度不斷增加的情形，導(dǎo)致賬面反映工程尚在建設(shè)中這種與實(shí)際情況不符的假象。大局部代建模式的城投公司普遍存在這種賬實(shí)不符的問題，審計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)予以糾正：1、梳理每個(gè)代建工程的實(shí)際開工期、完工期，在完工時(shí)點(diǎn)取得工程總本錢的估算數(shù)，以估算的總本錢減去計(jì)入工程本錢付款金額的差額，進(jìn)行暫估入賬，對應(yīng)調(diào)增工程本錢和應(yīng)付款項(xiàng)，同時(shí)將該工程從本錢類科目結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入完工類科目如存貨-代建完工工程，在到達(dá)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)時(shí)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)；2、工程經(jīng)竣工決算審計(jì)確定工程建設(shè)本錢后，以決算數(shù)對暫估本錢和應(yīng)付款項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整； 3、工程完工并進(jìn)行暫估入賬后，支付工程款不再計(jì)入本錢科目，而應(yīng)沖減

51、應(yīng)付款項(xiàng)。五、利息資本化五、利息資本化城投公司從事工程代建及土地開發(fā)整理業(yè)務(wù)過程中，在滿足會計(jì)準(zhǔn)那么規(guī)定的利息資本化條件時(shí)可以將借款利息進(jìn)行資本化處理。1、城投公司因建設(shè)工程多，融資較困難，工程付款通常滯后于工程進(jìn)度，借款期間與工程建造期吻合度不高，因此滿足會計(jì)準(zhǔn)那么規(guī)定的可資本化借款利息實(shí)那么有限。實(shí)務(wù)中要按工程逐一分解，謹(jǐn)慎核對。2、對于專項(xiàng)借款，由于借款與工程對應(yīng)關(guān)系清晰，能否滿足借款利息資本化的三個(gè)條件容易判斷和計(jì)算，實(shí)務(wù)中一般應(yīng)考慮專項(xiàng)借款利息資本化。3、對于一般借款，測算起來相對較復(fù)雜，如果依據(jù)不充分，難以理清，為簡便處理，實(shí)務(wù)中將一般借款進(jìn)行費(fèi)用化處理的居多。六、地方政府債資金轉(zhuǎn)

52、入城投公司的賬務(wù)處理六、地方政府債資金轉(zhuǎn)入城投公司的賬務(wù)處理2021年末，國家審計(jì)署對全國各地方政府的政府性債務(wù)進(jìn)行了全面摸底，城投公司存量債務(wù)被劃分為一類、二類、三類各個(gè)等級.其中一類債務(wù)由地方政府通過發(fā)行政府債融資解決。化債資金納入政府預(yù)算，一般無需城投公司歸還。城投公司當(dāng)初舉債資金大都投入到公益性建設(shè)工程中，這些工程建設(shè)完成后，城投公司將該代建工程移交給政府確認(rèn)收入并計(jì)入應(yīng)收賬款，因此收到政府轉(zhuǎn)入的化債資金，可作為收回代建工程款，沖減應(yīng)收賬款。如果化債資金較充裕，也可拆分部門作為政府補(bǔ)助增加當(dāng)期收益，或作為政府投資計(jì)入資本公積，增加凈資產(chǎn)。七、政府補(bǔ)助七、政府補(bǔ)助城投公司利潤主要來源于政

53、府補(bǔ)助。政府補(bǔ)助系根據(jù)款項(xiàng)性質(zhì)，從城投公司與政府資金往來中把與補(bǔ)助相關(guān)的資金拆分出來，由政府財(cái)政部門出具書面文件，確認(rèn)拆分出的每筆資金為政府補(bǔ)助，且系與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。老的政府補(bǔ)助準(zhǔn)那么下，政府補(bǔ)助計(jì)入營業(yè)外收入。新的政府補(bǔ)助準(zhǔn)那么下，企業(yè)可以采用總額法和凈額法兩種確認(rèn)方式，由于城投公司盈利依賴于政府補(bǔ)助，建議采用總額法，根據(jù)與日常業(yè)務(wù)相關(guān)性，分別計(jì)入其他收益或營業(yè)外收入。八、稅收籌劃八、稅收籌劃城投公司主要從事公益根底設(shè)施建設(shè)，歷年的原始報(bào)表很少確認(rèn)收入，稅收申報(bào)幾乎為零。經(jīng)審計(jì)調(diào)整后，城投公司財(cái)務(wù)報(bào)表反映出收入、利潤，納稅自然成為重點(diǎn)考慮的問題。城投公司業(yè)務(wù)的特殊性導(dǎo)致城投公司主觀要求

54、稅負(fù)最小化。為防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低城投公司稅收本錢，下面從流轉(zhuǎn)稅、所得稅兩個(gè)主要稅種，針對城投公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)分別進(jìn)行分析。八、稅收籌劃八、稅收籌劃代建模式代建模式1、代建模式1流轉(zhuǎn)稅-增值稅代建模式下，如果工程立項(xiàng)主體為城投公司，城投公司是工程法人，工程建設(shè)完成后，政府向城投公司回購，這實(shí)質(zhì)上是城投公司向政府轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的行為，根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)征收增值稅；如果城投公司不是工程法人，可以視為城投公司受托為政府提供了建筑效勞，按照移交代建資產(chǎn)總價(jià)扣減支付分包建設(shè)本錢后的差額采取簡易征收率3%計(jì)繳。按照效勞代理業(yè)6%繳納2企業(yè)所得稅 1可以通過調(diào)整代建毛利率，使代建業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤根本持平，減少應(yīng)納稅所得額；2將利潤主要來源的政府補(bǔ)助作為財(cái)