1、分類(lèi)號(hào) 學(xué)號(hào) 學(xué)校代碼 密級(jí) 碩士學(xué)位論文房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究學(xué)位申請(qǐng)人：學(xué)科專(zhuān)業(yè)：指導(dǎo)教師：答辯日期：A Thesis Submitted in Partial Fulfillment of the Requirementsfor the Degree for the Master of EngineeringResearch on the cost control of the real estate project in the contemporary and environmental real estateCandidate: Major: Supervisor: Huazhon

2、g University of Science & TechnologyWuhan 430074, P.R.ChinaOctober, 2007獨(dú)創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除文中已經(jīng)標(biāo)明引用的容外，本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)過(guò)的研究成果。對(duì)本文的研究做出貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。學(xué)位論文作者簽名：日期： 年 月 日學(xué)位論文使用授權(quán)書(shū)本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán)保留并向國(guó)家有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和

3、電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)華中科技大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。本論文屬于， 在 年解密后適用本授權(quán)書(shū)。不。（請(qǐng)?jiān)谝陨戏娇虼颉啊保W(xué)位論文作者簽名： 指導(dǎo)教師簽名：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日摘 要國(guó)建筑企業(yè)普遍在工程項(xiàng)目的成本控制方面做得不夠好，管理得手段還處于一種粗放、經(jīng)驗(yàn)型的層次上，存在著成本管理定位不清、職責(zé)不明、管理程序和環(huán)節(jié)缺失、管理方法不科學(xué)等諸多問(wèn)題，這些情況嚴(yán)重影響到企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展空間。本文以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為研究對(duì)象，嘗試將成本優(yōu)化和管理的思想運(yùn)用到項(xiàng)目的成本管理之中，

4、探索出一種科學(xué)、合理的施工項(xiàng)目成本的優(yōu)化和控制的管理體系。本文基于文獻(xiàn)分析法、實(shí)證分析法及理論探究法以某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制為研究對(duì)象，分析某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響因素，探究項(xiàng)目成本控制的實(shí)施措施。首先，對(duì)現(xiàn)有的研究資料以及研究結(jié)果進(jìn)行總結(jié)。在充分的了解前人的研究進(jìn)展的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，尤其是項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的成本控制提供理論基礎(chǔ)以及研究的必要性；結(jié)合某房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際展開(kāi)實(shí)證研究。在實(shí)證研究的過(guò)程中以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為研究對(duì)象，對(duì)目前其使用的成本管理體系現(xiàn)狀以及存在問(wèn)題進(jìn)行分析與總結(jié)。并結(jié)合成本控制的基本理論分析某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響因素；以實(shí)證研究結(jié)果和項(xiàng)目成本控制影響因素為基礎(chǔ)，

5、構(gòu)建相應(yīng)的成本管控體系。建立全新的成本管理框架，并向此項(xiàng)目以及類(lèi)似的房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣。某房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制具有一定的工作難度，成本控制工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利、高質(zhì)高效進(jìn)行的基礎(chǔ)，因此本文的研究具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目；全過(guò)程管理；成本控制；掙值法；成本影響因子AbstractDomestic construction enterprises in the project cost control is not good enough, the management is still in an extensive, empirical level, there is a cos

6、t management positioning is unclear, responsibilities, management procedures and links, management method is not scientific, and many other questions, which seriously affect the competitiveness of enterprises and development space. In this paper, we try to apply the idea of cost optimization and man

7、agement to the project cost management to explore a scientific and reasonable construction project cost optimization and control management system.Based on literature analysis, empirical analysis and theoretical research, this paper analyzes the factors affecting the cost control of the real estate

8、project, and explores the implementation measures of project cost control. First, the existing research data and research results are summarized. In the full understanding of the progress of the research on the basis of the real estate enterprise cost control, in particular the project implementatio

9、n process of the cost control to provide the theoretical basis and the necessity of the study, combined with the actual situation of the real estate project to expand the empirical research. In the process of empirical research, the present situation of the real estate project is the research object

10、, and the current situation of the cost management system and the existing problems are analyzed and summarized. And combined with the basic theory of cost control analysis of the factors affecting the cost control of the real estate project in the contemporary. Establish a new cost management frame

11、work, and to promote the project and similar real estate projects.Through the study of this article think that a real estate project task facing difficult and heavy than other project, it's for a real estate project cost control work brings huge difficulty, progress has also become a real estate

12、 project cost control, the core content of high quality and efficiency to complete.Key words: real estate construction project; whole process management; cost control; earned value method；the cost impact factor目 錄1緒論81.1研究背景及意義81.2國(guó)外研究綜述91.3研究容與研究方法112房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論122.1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述122.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法143

13、某房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制概況173.1項(xiàng)目的主要介紹173.2項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀183.3項(xiàng)目成本管理的問(wèn)題204某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制分析284.1項(xiàng)目成本控制影響因素分析284.2項(xiàng)目成本測(cè)度與控制的偏差分析404.3項(xiàng)目成本控制的主要對(duì)策436結(jié)論與展望486.1結(jié)論486.2展望48致 49參考文獻(xiàn)501緒論1.1研究背景及意義近些年來(lái)，我國(guó)為了追求片面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。在不斷的發(fā)展與完善過(guò)程中已經(jīng)形成了一整套發(fā)展規(guī)則與產(chǎn)業(yè)布局。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷轉(zhuǎn)型與完善，現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)的GDP產(chǎn)業(yè)受到社會(huì)各界的詬病。在這樣的背景下，我國(guó)相繼的出臺(tái)了一系

14、列限制房地產(chǎn)發(fā)展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利有很大的影響，也事關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)濟(jì)效益。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)大加強(qiáng)了對(duì)其項(xiàng)目成本管理的重視。房地產(chǎn)企業(yè)在沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)信息化的前提下，如何需要構(gòu)建適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的科學(xué)合理的成本控制體系，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)實(shí)所需。筆者針對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的學(xué)術(shù)結(jié)論進(jìn)行總結(jié)，從而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中的所有的成本構(gòu)成部分展開(kāi)相應(yīng)的研究，尋找出成本控制工作中的重中之重并加以詳細(xì)的說(shuō)明。在了解整個(gè)工程項(xiàng)

15、目建設(shè)過(guò)程中涉及到成本控制的部分之后，與某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，尋找出工程項(xiàng)目過(guò)程中所出現(xiàn)的與預(yù)期計(jì)劃相背馳的地方，并且在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的第一時(shí)間將問(wèn)題進(jìn)行控制。希望本文的研究結(jié)果能夠?yàn)楣こ添?xiàng)目中的成本控制管理工作提供一些借鑒的價(jià)值，確保項(xiàng)目工程能夠順利完成。本文的研究具有理論與實(shí)際方面的雙重意義。在理論意義方面：本文系統(tǒng)的梳理了成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的重要意義。并提出了基于成本管理的項(xiàng)目管理框架的可行性。同時(shí)，運(yùn)用理論工具對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中可能存在的成本控制方面的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的解決方案，對(duì)后續(xù)的項(xiàng)目成本控制方面的研究提供了必要的理論基礎(chǔ)。在實(shí)際方面本文展開(kāi)

16、了具有針對(duì)性的實(shí)證研究，對(duì)研究對(duì)象某房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的成本控制進(jìn)行了系統(tǒng)的分析。以其執(zhí)行過(guò)程中的成本控制現(xiàn)狀為一手的研究資料?；诔杀竟芾韺?duì)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升以及其對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)空間的提高為目的，分析了其在具體執(zhí)行過(guò)程中存在的宏觀與微觀問(wèn)題。同時(shí)，基于其存在的問(wèn)題給出了可行的解決方案。對(duì)該公司下的其他項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與成本控制提出了建設(shè)性意見(jiàn)。同時(shí)也為其他企業(yè)的同類(lèi)項(xiàng)目中的成本管理提供了決策參考。1.2國(guó)外研究綜述1.2.1國(guó)外研究綜述20世紀(jì)的20年代，美國(guó)著名的工程師泰羅在其著作科學(xué)管理原理一書(shū)中提出了“計(jì)件工資及標(biāo)準(zhǔn)化原理能改善工人的工作效率”的思想，在這個(gè)理論的影響下，標(biāo)準(zhǔn)成本、差異分析

17、以及預(yù)算控制在會(huì)計(jì)的管理體系中產(chǎn)生了。Binde（2012）構(gòu)建了進(jìn)度和成本控制信息模型，使得三個(gè)目標(biāo)和三個(gè)控制之間密切聯(lián)系起來(lái)。成本和控制功能通過(guò)系統(tǒng)流程的規(guī)化和控制化被集中化，數(shù)據(jù)質(zhì)量具有真實(shí)性、全面性和時(shí)效性。Seppo，Harri（2014）提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理要以經(jīng)濟(jì)效益為首要原則，制定目標(biāo)成本和進(jìn)度計(jì)劃，在方案實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行定期和不定期的監(jiān)督控制，分析實(shí)際情況出現(xiàn)偏離的原因，最后采取必要及時(shí)的措施進(jìn)行調(diào)整。Rashid，Tamaki（2013）等人伴隨著網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的應(yīng)用迅速?lài)鷶U(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度和成本的不均衡問(wèn)題進(jìn)行了深入研究，并且針對(duì)管理和資源兩個(gè)方面分別提出了構(gòu)建基于

18、圍繞資源管理的局部?jī)?yōu)化方法以及模擬退火技術(shù)資源的均衡優(yōu)化模型。Tamaki（2012）在研究項(xiàng)目施工時(shí)發(fā)現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)化分工和專(zhuān)業(yè)工程存在一系列問(wèn)題，由于伴隨著社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和企業(yè)文化結(jié)構(gòu)的變化，項(xiàng)目成本管理需要集合所有參與者的意見(jiàn)，否則阻礙了組織文化和組織結(jié)構(gòu)的整合。從而提出投資一體化和利潤(rùn)分配在項(xiàng)目管理中的重要地位，進(jìn)而組織文化需要集合化的技術(shù)結(jié)構(gòu)來(lái)綜合管理。Hani（2014）等人根據(jù)項(xiàng)目成本管理控制的原則，針對(duì)項(xiàng)目中出現(xiàn)的超額預(yù)算和質(zhì)量不合格的現(xiàn)象進(jìn)行了研究分析，基于“最大流最小割”的項(xiàng)目管理的理論，提出工期費(fèi)用優(yōu)化函數(shù)，詳細(xì)闡述了如何解決網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃工期成本優(yōu)化的問(wèn)題的具體方法。由此不難看出，

19、項(xiàng)目成本控制理論逐漸變得成熟。尤其是在發(fā)達(dá)國(guó)家中，成本控制理論更是實(shí)現(xiàn)了迅速的成長(zhǎng)。因此這些發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平也有了很大程度的提高，直接加強(qiáng)了企業(yè)在世界圍的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，也促進(jìn)了發(fā)達(dá)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高。1.2.2國(guó)研究綜述隨著國(guó)外先進(jìn)的成本管理思想的不斷的引入，我國(guó)傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理方式正在由事后逐漸的向事中管理，特別是在加強(qiáng)項(xiàng)目前期的成本管理以及施工中的事中管理方面取得了較大的成績(jī)?；壅駱s（2013）指出了施工企業(yè)成本的特點(diǎn)，并將施工企業(yè)的成本目標(biāo)進(jìn)行了劃分，提出了施工企業(yè)應(yīng)對(duì)成本管理的實(shí)施的方法與對(duì)策。玲（2011）認(rèn)為施工企業(yè)的承接以及發(fā)展過(guò)程中，對(duì)施工項(xiàng)目的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理，對(duì)事前、

20、事中、事后進(jìn)行監(jiān)控，能夠有效的降低整個(gè)企業(yè)的成本，并且取得較好的經(jīng)濟(jì)收益。胡永健，寒（2013）根據(jù)豫晨建筑工程的實(shí)際情況，提出了從項(xiàng)目規(guī)劃的開(kāi)端到結(jié)束，如何控制工程造價(jià)，將工程外包納入到成本降低的應(yīng)對(duì)措施之列。王靜（2013）提出了從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、竣工階段，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行有效控制的方法，并以實(shí)例對(duì)提出的問(wèn)題進(jìn)行了論證，認(rèn)為要協(xié)調(diào)好項(xiàng)目的監(jiān)理成本和質(zhì)量成本之間的關(guān)系，使總成本降到最低。郭婧娟（2013）通過(guò)將工程造價(jià)管理與西方國(guó)家的進(jìn)行對(duì)比，指出了我過(guò)工程造價(jià)中存在的問(wèn)題，并提出了對(duì)工程造價(jià)的管理進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作的管理思路。諶東海，田泉（2012）將全新的成本管理方式作業(yè)成本法引

21、入到工程項(xiàng)目的前期成本控制中，并指出，工程項(xiàng)目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺點(diǎn)，作業(yè)成本法被引入到工程項(xiàng)目的管理之中，能夠有效的解決這個(gè)問(wèn)題。峰，佳，杜德軍（2012）運(yùn)用實(shí)證研究的方法，將作業(yè)成本法引入到某房地產(chǎn)項(xiàng)目部隊(duì)的住宅管理中去，對(duì)分析了成本中心、成本動(dòng)因等，并提出了作業(yè)成本法在該類(lèi)企業(yè)成本控制的建議與意見(jiàn)。從現(xiàn)有的研究結(jié)論來(lái)看，有關(guān)成本控制體系的理論與結(jié)合容仍有待進(jìn)一步探討，尤其在如何構(gòu)建健全的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系的研究和探討方面，還存在極大不足，因此，需要通過(guò)成本控制相關(guān)理論指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，通過(guò)成本控制體系的應(yīng)用研究得到相應(yīng)的啟示，推動(dòng)同類(lèi)型項(xiàng)目中成本控制體系的應(yīng)用

22、與推廣，提高成本控制的效率和效益是研究的需要。1.3研究容與研究方法本文共分六部分。全文的研究容主要分為三個(gè)主要部分：首先，對(duì)現(xiàn)有的研究資料以及研究結(jié)果進(jìn)行總結(jié)。在充分的了解前人的研究進(jìn)展的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，尤其是項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的成本控制提供理論基礎(chǔ)以及研究的必要性。其次，結(jié)合某房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際展開(kāi)實(shí)證研究。在實(shí)證研究的過(guò)程中以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為研究對(duì)象，對(duì)目前其使用的成本管理體系現(xiàn)狀以及存在問(wèn)題進(jìn)行分析與總結(jié)。并結(jié)合成本控制的基本理論分析某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響因素。最后，以實(shí)證研究結(jié)果和項(xiàng)目成本控制影響因素為基礎(chǔ)，構(gòu)建相應(yīng)的成本管控體系。建立全新的成本管理框架，并向此項(xiàng)目以及類(lèi)似的

23、房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣。希望通過(guò)本文的研究不僅能夠指導(dǎo)某房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，還能夠?yàn)楹罄m(xù)類(lèi)似項(xiàng)目的執(zhí)行與管理奠定必要基礎(chǔ)。本文在研究過(guò)程中主要應(yīng)用到以下三種研究方法：（1）文獻(xiàn)分析法在閱讀與總結(jié)的過(guò)程中需要根據(jù)前人的研究容找到本文研究的理論基礎(chǔ)。同時(shí)，根據(jù)前人研究結(jié)果的總結(jié)找到一定的研究框架支撐。并完善自己的研究框架與理論，并針對(duì)前人研究的不足與后續(xù)的研究方向來(lái)確定自己研究的著眼點(diǎn)與擬解決的關(guān)鍵問(wèn)題。為后續(xù)的研究提供必要的理論基礎(chǔ)與研究依托。（2）實(shí)證研究法在實(shí)證研究的過(guò)程中本文主要采用了某房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行與管理過(guò)程中的成本控制體系，在增加了本文研究的針對(duì)性的同時(shí)，還能夠使得研究結(jié)果可以直接指導(dǎo)企業(yè)的具體

24、項(xiàng)目成本控制管理。也為后續(xù)的研究與成本管理方式的推廣奠定了實(shí)踐基礎(chǔ)。（3）理論分析法本文在研究的過(guò)程過(guò)理論分析的方式對(duì)現(xiàn)有的案例進(jìn)行成本控制方面的分析。運(yùn)用相關(guān)的理論分析工具與方法對(duì)企業(yè)案例中現(xiàn)行的成本控制方案與體系進(jìn)行分析。找到此體系中的關(guān)鍵問(wèn)題以及管理與執(zhí)行方面的不足。為后續(xù)的問(wèn)題分析以及對(duì)策規(guī)劃提供必要的理論依據(jù)。2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述成本控制管理的涵是指根據(jù)特定時(shí)間圍要求下的事先規(guī)好的在未來(lái)某房地產(chǎn)項(xiàng)目一時(shí)段達(dá)成的成本控制目標(biāo)，成本控制管理強(qiáng)調(diào)由始至終貫穿于整個(gè)過(guò)程，即必須一定要完成控制的全程性。在企業(yè)、組織或是單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程、項(xiàng)目成本形成

25、的各個(gè)階段等等均對(duì)其實(shí)施全程性的成本控制管理；其次是全員性。成本控制管理一定要依靠的所有員工一起努力，即每個(gè)員工都要在自己的工作崗位上時(shí)時(shí)以節(jié)約成本和控制費(fèi)用的理念來(lái)要求自己，使的成本控制管理能夠以全員性的參與得到更好的成本管理效果；最后為前饋性。成本控制管理的核心是要做到事前的成本控制管理，盡可能避免發(fā)生浪費(fèi)，使預(yù)先設(shè)定的成本管理目標(biāo)能夠得以完成。2.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成從普遍的情況來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的支出投入涵蓋了土地支出、建設(shè)支出、各種稅收支出以及募集資金利息支出等。這些支出就構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資成本。筆者在對(duì)一些數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)分析后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)支出成本中

26、，土地成本占總投資成本的41%，而施工材料支出成本占總投資成本的20%，各種稅收成本占總投資成本的19%，而建設(shè)成本則占總投資成本的30%，詳細(xì)見(jiàn)圖2-1。圖 2-1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成比例2.1.2項(xiàng)目各階段的成本控制對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，強(qiáng)化成本控制應(yīng)該主要從工程的承包合同、成本計(jì)劃、進(jìn)度報(bào)告以及工程變更四大方面考慮。具體分析如下：第一，工程承包合同對(duì)成本控制的影響。施工項(xiàng)目成本的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同容的前提下，合理控制成本。一方面提高預(yù)算收入，另一方面控制支出成本，做到開(kāi)源節(jié)流，以獲取更大的項(xiàng)目效益。應(yīng)注意的是，除了工程的承包合同對(duì)成本控制產(chǎn)生影響，分包合同也是控制分

27、包項(xiàng)目成本的重要基礎(chǔ)，需加強(qiáng)重視。第二，成本計(jì)劃對(duì)成本控制的影響。開(kāi)展任何一項(xiàng)施工工程，都要事先制定成本計(jì)劃。包括具體的成本控制目標(biāo)、成本控制方法等，在綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況與工程承包合同的基礎(chǔ)上，結(jié)合工程施工所選用的材料、工藝、技術(shù)等，制定切實(shí)可行的成本控制方案。第三，進(jìn)度報(bào)告對(duì)成本控制的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本支出密切相關(guān)。一方面，通過(guò)進(jìn)度報(bào)告，能夠明示各個(gè)時(shí)間點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目完成情況及相應(yīng)的成本支出情況，對(duì)比與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目成本計(jì)劃存在的偏差，分析原因，及時(shí)采取糾正措施，確保成本管理處于可控圍，順利實(shí)現(xiàn)預(yù)期成本控制目標(biāo)；另一方面，利用進(jìn)度報(bào)告，有助于項(xiàng)目管理者發(fā)現(xiàn)工程

28、施工中存在的問(wèn)題及隱患，避免發(fā)生安全事故或質(zhì)量事故，及時(shí)止損，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量與進(jìn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有完整的壽命周期。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立起項(xiàng)目投資的想法起一直到房產(chǎn)物業(yè)管理完成的這個(gè)過(guò)程就是完整的壽命周期。在房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期中，又可以分為六個(gè)時(shí)期。這六個(gè)階段分別是項(xiàng)目決策時(shí)期、項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)期、項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)期、項(xiàng)目施工時(shí)期、房產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)期以及物業(yè)管理時(shí)期。（1）項(xiàng)目決策時(shí)期在項(xiàng)目決策時(shí)期，房地產(chǎn)公司主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)測(cè)，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的價(jià)值以及項(xiàng)目的預(yù)期收益。在這個(gè)時(shí)期中，項(xiàng)目類(lèi)型、市場(chǎng)定位以及成本估值等問(wèn)題都將會(huì)逐一進(jìn)行解決。所以這個(gè)時(shí)期也被業(yè)人士稱(chēng)作為項(xiàng)目成功的初始時(shí)期。（2）統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)過(guò)程針對(duì)

29、于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建造的籌備計(jì)劃，展開(kāi)了整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃、建筑施工圖紙和施工技術(shù)的到位等準(zhǔn)備工作。開(kāi)始建設(shè)樓房時(shí)要使用的建筑用料和構(gòu)架都要定下來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金現(xiàn)階段就是至關(guān)重要的組成。（3）項(xiàng)目施工方投標(biāo)時(shí)間樓盤(pán)建設(shè)承包單位和具體費(fèi)用是項(xiàng)目投資方在該階段明確事項(xiàng)。（4）樓盤(pán)建造開(kāi)啟時(shí)段針對(duì)建筑施工圖紙開(kāi)始建造樓盤(pán)的承包建造方在該階段開(kāi)啟。樓盤(pán)建造初期人力物力投入巨大、工地作業(yè)時(shí)長(zhǎng)、步驟多、繁瑣，需要預(yù)防突發(fā)事件多，所以，該時(shí)段是整體開(kāi)發(fā)成本的重心時(shí)段。（5）樓盤(pán)完全落成查收樓盤(pán)建設(shè)完工之后，想要交工開(kāi)始售賣(mài)，需要在相關(guān)單位做檢驗(yàn)通過(guò)才可以展開(kāi)，一旦在檢驗(yàn)房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，該項(xiàng)目就不能交工售賣(mài)。

30、樓盤(pán)可以出售或者出租，必須通過(guò)檢驗(yàn)合格。（6）樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)段該時(shí)段是為了能夠?qū)潜P(pán)銷(xiāo)售一空獲得收益采取大肆造勢(shì)推廣時(shí)刻。雖然這一時(shí)間段投入資金在整體項(xiàng)目策劃中占據(jù)費(fèi)用較少，但是確屬于獲得收益最大的時(shí)刻，也是整個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)最終時(shí)段。所以，在控制樓盤(pán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本主要是由項(xiàng)目注入資金策劃、樓盤(pán)設(shè)計(jì)成本估算，樓盤(pán)投標(biāo)時(shí)段成本限制，樓盤(pán)建造費(fèi)用限制，樓盤(pán)完工費(fèi)用支配以及售樓過(guò)程資金限制。2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法項(xiàng)目成本控制是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程，控制的關(guān)鍵在于管理。項(xiàng)目成本控制包括控制費(fèi)用變更，測(cè)量執(zhí)行情況以及編制補(bǔ)充計(jì)劃二個(gè)方面的容，這個(gè)過(guò)程需要借助各種行之有效的方法和措施。費(fèi)用變更控制明確了改變費(fèi)用實(shí)施

31、計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的兒個(gè)程序，主耍包括進(jìn)行書(shū)面文字材料的整理工作、追蹤整個(gè)控制系統(tǒng)的運(yùn)行狀況以及核準(zhǔn)變更過(guò)程所需耍批準(zhǔn)的層次。執(zhí)行情況測(cè)；主要足根據(jù)對(duì)成本控制過(guò)程中不定期的檢測(cè)來(lái)估算發(fā)生的成本偏差的大小，以便掌握成本控制的狀況。補(bǔ)充計(jì)劃編制，是指在項(xiàng)目不能精確的按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行的時(shí)候，項(xiàng)目費(fèi)用所需耍的新的或修訂的成本估算成代替方法的變更說(shuō)明。項(xiàng)目成本控制的一個(gè)非常重耍的容就在于分析造成成本發(fā)生變化的因素，并決策是否應(yīng)該采取相應(yīng)的措施來(lái)糾止成本偏差。項(xiàng)目成本控制有很多種方法，主要介紹如下兒種方法。2.2.1項(xiàng)目成本分析表法項(xiàng)目成本分析表法是進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的一個(gè)非常重耍的手段，主耍是對(duì)與項(xiàng)目相關(guān)的各

32、種表格予以分析、比較，對(duì)成本進(jìn)行分析和控制的一種方法。成本分析表法可以很明晰地進(jìn)行成本比較研究。成本分析表法分為月成本分析表和最終成本控制表等。月成本分析表分為直接和間接兩種。月成本分析表和最終成本控制表法不必在同一個(gè)項(xiàng)目實(shí)行過(guò)程中同步使用，可以根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行的實(shí)際需要，選擇有針對(duì)性的方法以達(dá)成較好的效果。2.2.2工程成本分析法工程成本分析法主要是針對(duì)工程成本控制而采取的一種方法。主要在成本控制過(guò)程中，對(duì)已發(fā)生的項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，分析造成成本節(jié)約或超支現(xiàn)象的因素，從而達(dá)到改善管理工作效果，改進(jìn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。工程成本分析包括綜合分析和具體分析兩種。工程成本的綜合分析是將項(xiàng)

33、目施工中所消耗的各種資源和費(fèi)用支，主要是人工費(fèi)、工程材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)及管理費(fèi)用等與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比分析，通過(guò)監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制等措施，及時(shí)糾正可能發(fā)生的成本偏差，將成本控制在目標(biāo)圍之。工程成本的具體分析主要是分析造成人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)等項(xiàng)目施工中所消耗的各種資源和費(fèi)用開(kāi)支變化的因素。在項(xiàng)目施工成本控制的過(guò)程中，人工費(fèi)在整個(gè)工程費(fèi)用中占有較大比例，人工費(fèi)用的控制關(guān)鍵在于合理配備工人，堅(jiān)決杜絕用工浪費(fèi)，做到定額定員。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以釆用限額領(lǐng)料的辦法來(lái)控制工程耗用的材料。在對(duì)施工機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行控制時(shí)，需要合理確定機(jī)械臺(tái)班定額，做好事前測(cè)算、事中控制，提高機(jī)

34、械使用效率。2.2.3偏差分析法（1）掙值法分析法：掙值法又稱(chēng)為贏得值法或偏差分析法。掙得值分析法是在工程項(xiàng)目實(shí)施中使用較多的一種方法，是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度和費(fèi)用進(jìn)行綜合控制的一種有效方法。項(xiàng)目成本偏差控制法，主要是通過(guò)采用成本分析、比較的方法找出實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的偏差，在預(yù)算成本的基礎(chǔ)上，分析、比較產(chǎn)生成本偏差的原因與可能發(fā)生變化的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而采取相應(yīng)的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)。在項(xiàng)目成本控制中，成本控制的偏差可分為實(shí)際偏差、計(jì)劃偏差、目標(biāo)偏差三種。目標(biāo)偏差即為實(shí)際偏差與計(jì)劃偏差的差額，由于計(jì)劃偏差一經(jīng)確定在執(zhí)行過(guò)程中一般不再發(fā)生改變，因而要減少項(xiàng)目的目標(biāo)偏差，

35、就需要釆取一定的措施來(lái)減少施工中發(fā)生的實(shí)際成本偏差。項(xiàng)目的成本目標(biāo)偏小，說(shuō)明整個(gè)項(xiàng)目的成本控制狀況越好。（2）成本累計(jì)曲線法：成本累計(jì)曲線法是整個(gè)項(xiàng)目或項(xiàng)目中某房地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)相對(duì)獨(dú)立部分開(kāi)支狀況的圖示。它既可以從成本預(yù)算計(jì)劃中直接導(dǎo)出，也可以借助網(wǎng)絡(luò)圖、條線圖等工具單獨(dú)建立。成本累計(jì)曲線圖上的實(shí)際支出與計(jì)劃情況有任何偏差，都要引起的警傷。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)與理想情況存在的偏差并不意味著項(xiàng)目成本控制工作一定發(fā)生了問(wèn)題。相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真査清產(chǎn)生偏差的原因，研判該偏差是正?；蚴欠钦?，針對(duì)其原因采取相應(yīng)的處理措施。3某房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制概況3.1項(xiàng)目的主要介紹某房地產(chǎn)項(xiàng)目的本次投資建設(shè)方是當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)。準(zhǔn)備

36、開(kāi)發(fā)住宅樓盤(pán)的位置位于市思明區(qū)民族路52號(hào)。建筑面積約37000m2，地下兩層，地上31-37層，A幢一層為架空綠化，二層三十七層為住宅，建筑高度為130.1m；B幢一層為架空綠化及消控中心，二層三十一層為住宅，建筑高度為108.1m。開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的周邊沒(méi)有大型工廠零污染排放，環(huán)境優(yōu)良，空氣宜人十分適合居住，樓盤(pán)交通地理位置十分好，附近學(xué)校、醫(yī)院、大型購(gòu)物中心和銀行俱全。在市政府宣布了這塊土地訊息，當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)各部門(mén)多次鉆研商討，最終決定出價(jià)爭(zhēng)購(gòu)。這一土地策劃開(kāi)發(fā)的具體目標(biāo)可查表3-1。表 3-1 土地策劃開(kāi)發(fā)的具體目標(biāo)編號(hào)土地位置土地面積（m2）土地用途規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)出讓年限（年）規(guī)劃建筑面積（m

37、2）容積率建筑密度綠地率QZ-2010-11市思明區(qū)民族路52號(hào)11555住宅2.63530%7037000本工程合同計(jì)劃開(kāi)工日期：2009 年11 月02 日，竣工日期：2012 年01 月09 日，合同總工期800日歷天。實(shí)際開(kāi)工日期為2009年11月02日，竣工日期：2013 年05 月25日。該項(xiàng)目總投資估算為1.5億元。該項(xiàng)目建設(shè)資金全部由企業(yè)自籌解決，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表3-2。表3-2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1A、B、C 座總用地面積115551.1總建筑面積370001.2地上建筑面積22889.01.3A、B 座住宅建筑面積21858.41.4A 座沿街商業(yè)建

38、筑面積2203.01.5C 座沿街商業(yè)建筑面積8718.51.6物業(yè)建筑面積109.11.7地下建筑面積11322.41.8規(guī)劃總戶(hù)數(shù)戶(hù)2401.9居住部分停車(chē)位個(gè)2401.9.1地上個(gè)241.9.2地下個(gè)2161.10商業(yè)部分停車(chē)位個(gè)1091.10.1地上個(gè)861.10.2地下個(gè)231.11容積率3.7121.12建筑密度%37.242D 座總用地面積29052.1總建筑面積4659.32.2容積率1.602.3建筑密度%54.42.4綠地率%34.12.5機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)地輛413.2項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀（1）成本構(gòu)成某房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本包括建設(shè)投資、財(cái)務(wù)費(fèi)用及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用三大部分。其中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要

39、針對(duì)工程竣工后的成本支出，如管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等。本次項(xiàng)目成本的預(yù)算分析，見(jiàn)表3-3。表3-3項(xiàng)目成本預(yù)算分析表（單元：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1123452建設(shè)投資7，8225，22100013，0533財(cái)務(wù)費(fèi)用76000004運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1002222222222771，109合計(jì)7，9985，44322222227714，162（2）組織結(jié)構(gòu)為了更好地適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理需求，可將企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)劃為直線制結(jié)構(gòu)、矩陣制結(jié)構(gòu)、事業(yè)部制結(jié)構(gòu)以及直線職能制結(jié)構(gòu)四大類(lèi)型。本次某房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合工程實(shí)際情況，選擇傳統(tǒng)的直線職能制組織結(jié)構(gòu)（如圖3-1）。在該種職能結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目部和企業(yè)管理者之間

40、多了一級(jí)組織，增加了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及企業(yè)協(xié)調(diào)各個(gè)獨(dú)立部門(mén)關(guān)系的難度。 圖3-1組織結(jié)構(gòu)如圖（3）控制體系從本次某房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行來(lái)看，控制體系仍不完善，例如沒(méi)有落實(shí)項(xiàng)目成本責(zé)任，缺乏成本管理的有效方法與考核機(jī)制，成本控制體系不完善等，導(dǎo)致工程項(xiàng)目的實(shí)際成本支出超出預(yù)計(jì)成本控制目標(biāo)。另外，某房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)制定了較為完善的規(guī)章制度并投入執(zhí)行，且獲得國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組質(zhì)量管理保證技術(shù)委員會(huì)的體系認(rèn)證。但是從部管理來(lái)看，由于員工的績(jī)效考核制度不完善，各部門(mén)的績(jī)效考核執(zhí)行力度不足，導(dǎo)致員工工作的積極性不高，成本管理制度與措施落實(shí)不到位，嚴(yán)重制約了工程效益水平。（4）控制流程通過(guò)調(diào)研，某房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有的施工流程混亂，

41、缺乏統(tǒng)一、規(guī)的實(shí)施步驟，存在極大的隨意性特征。包括項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目組織、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目核算以及項(xiàng)目分析等，都沒(méi)有統(tǒng)一的管理流程。有關(guān)工程項(xiàng)目的管理容與流程規(guī)，如圖3-3所示。 圖3-3項(xiàng)目成本控制流程3.3項(xiàng)目成本管理的問(wèn)題（1）項(xiàng)目材料實(shí)際支出超出預(yù)算結(jié)合實(shí)際情況根據(jù)具體的措施進(jìn)行對(duì)材料價(jià)格上漲的因素進(jìn)行扣除而導(dǎo)致的綜合成本上漲213萬(wàn)元的情況進(jìn)行具體的分析。進(jìn)行分析的情況如下項(xiàng)目的實(shí)際成本在原來(lái)預(yù)算的基礎(chǔ)上增加了532萬(wàn)元，我們可以通過(guò)計(jì)算得出超支率在14%左右，根據(jù)預(yù)算情況大大的超過(guò)了3%的預(yù)期控制計(jì)劃。會(huì)出現(xiàn)成本的增加的這種超支情況主要來(lái)源于項(xiàng)目建設(shè)階段出現(xiàn)的安全問(wèn)題、合同延期、工程的返

42、工和材料問(wèn)題。某房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本情況如表3-4所示。表3-4某房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本情況表編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)實(shí)際材料費(fèi)計(jì)劃材料費(fèi)差異01施工的準(zhǔn)備26800.0026000.00800.0002場(chǎng)地平整和硬化10000.008800.00800.0003現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)建設(shè)13600.0012800.00400.0004現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)水電4000.004400.00-800.00小計(jì)81800.0052000.002400.00我們可以看到在項(xiàng)目實(shí)施的初期階段，這個(gè)時(shí)候由于各種管理控制措施尚不健全的原因，導(dǎo)致在準(zhǔn)備階段，出現(xiàn)材料費(fèi)用沒(méi)有得到有效的管理，出現(xiàn)實(shí)際材料的支出在原來(lái)的基礎(chǔ)上超出了2400元

43、。再如因人工人員的不穩(wěn)定因素造成的的費(fèi)用超支，如圖3-3所示。由于待料停工造成的人工浪費(fèi)占到了35%，其次就是機(jī)械出現(xiàn)故障和施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量事故造成的停工和返工，造成的資金浪費(fèi)占到了20%，還因?yàn)楣こ痰牟缓侠戆l(fā)生的工程變更造成的成本變化占到了15%。從以上分析的情況看，材料購(gòu)買(mǎi)時(shí)間的協(xié)調(diào)、機(jī)械的動(dòng)態(tài)調(diào)配和工人的調(diào)度以及工程的設(shè)計(jì)上都存在相應(yīng)的問(wèn)題，都不同程度的造成了工人的費(fèi)用的上升。圖3-3人工費(fèi)用超支構(gòu)成分析由于項(xiàng)目的申請(qǐng)階段時(shí)間比較長(zhǎng)，在獲得項(xiàng)目批準(zhǔn)以后，施工方為了能夠早日完成竣工，沒(méi)有經(jīng)過(guò)精心的思考就立項(xiàng)進(jìn)行了設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，對(duì)設(shè)計(jì)方提供的設(shè)計(jì)方案，沒(méi)有經(jīng)過(guò)自己的比對(duì)和論證，

44、就匆匆定稿，然后進(jìn)行施工狀態(tài)。如果在項(xiàng)目建設(shè)階段，開(kāi)發(fā)商能夠使得項(xiàng)目實(shí)際成本不超過(guò)計(jì)劃成本，那么開(kāi)發(fā)商的成本控制就做的非常不錯(cuò)。所以，為了完成施工階段的成本控制任務(wù)，建立一套對(duì)應(yīng)階段的成本控制體系是項(xiàng)目方的第一要?jiǎng)?wù)，其次是嚴(yán)格規(guī)建設(shè)施工操作，明確成本控制得流程，制定一系列關(guān)于成本控制的制度，選擇適合的成本控制責(zé)任人，明確相關(guān)方面的責(zé)任和義務(wù)。（2）項(xiàng)目竣工結(jié)算體系不完善表3-5施工階段成本構(gòu)成表成本項(xiàng)目子項(xiàng)目說(shuō)明成本（萬(wàn)元）成本比例（%）建設(shè)工程成本主體建筑主要是建筑物主體建筑施工，包括地基、鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、立面墻體等1137017.77安裝工程主要是室設(shè)備安裝與調(diào)試，包括建筑面墻體、門(mén)窗

45、、自營(yíng)部分裝修等10421.63設(shè)備采購(gòu)包括建設(shè)過(guò)程中所有環(huán)節(jié)的物料采購(gòu)與設(shè)備租賃（自有設(shè)備則按照設(shè)備消耗與折舊費(fèi)進(jìn)行計(jì)算）964015.06基礎(chǔ)設(shè)施成本水煤熱電室配套的水煤氣熱安裝工程成本11431.79通訊通訊設(shè)備安裝成本，包括有線通訊與無(wú)線通訊，以及后續(xù)的監(jiān)控通訊等1320.21綠化建筑外與室的綠化工程8641.35衛(wèi)生建立集約化垃圾處理周轉(zhuǎn)站，并交納垃圾處理費(fèi)用1000.16亮化廣場(chǎng)、室、里面等量化設(shè)備的安裝與調(diào)試2200.34公共配套成本廣場(chǎng)基于商圈規(guī)劃的廣場(chǎng)建設(shè)，其成本投入主要分為廣場(chǎng)建設(shè)以及廣場(chǎng)維護(hù)兩個(gè)部分。15792.47停車(chē)場(chǎng)在本項(xiàng)目中停車(chē)場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃為地下停車(chē)場(chǎng)以及露天停車(chē)場(chǎng)

46、兩個(gè)部分。露天停車(chē)場(chǎng)成本計(jì)入到廣場(chǎng)建設(shè)中去，露天停車(chē)場(chǎng)成本計(jì)入到主體建設(shè)成本中去，此部分成本主要為停車(chē)場(chǎng)車(chē)位劃歸以及停車(chē)場(chǎng)附屬設(shè)備的引入。8431.32園區(qū)公路對(duì)園區(qū)所有道路進(jìn)行硬化處理，并對(duì)主車(chē)道進(jìn)行規(guī)劃，其他園區(qū)設(shè)施成本計(jì)入到綠化成本中去。22313.49消防園區(qū)的整體規(guī)劃，包括外部消防設(shè)施的建設(shè)，以及室自動(dòng)消防監(jiān)控與反應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與建設(shè)。1590.25總計(jì)建設(shè)階段總投資2932345.82由表3-5可以看出在施工過(guò)程中主體建筑施工成本和設(shè)備采購(gòu)成本是其中的主要成本支出。支出成本總計(jì)為21010萬(wàn)元，占到總投資成本的32.83%；同時(shí)，物料采購(gòu)與設(shè)備的使用是成本控制的主要環(huán)節(jié)，也是本文后續(xù)

47、成本管理體系建立與實(shí)行的關(guān)鍵研究方向。表3-6竣工結(jié)算階段成本分布表成本項(xiàng)目子項(xiàng)目成本（萬(wàn)元）成本比例（%）竣工結(jié)算成本工程質(zhì)量檢測(cè)5400.84工程監(jiān)督監(jiān)理4900.77工程質(zhì)量監(jiān)管8001.25銷(xiāo)售成本攻關(guān)費(fèi)用8001.25廣告費(fèi)用12001.88活動(dòng)費(fèi)用6501.02人力費(fèi)用3900.61其他5700.89總計(jì)54408.50由表3-6以看出在竣工結(jié)算階段的成本統(tǒng)計(jì)中銷(xiāo)售成本遠(yuǎn)高于竣工結(jié)算成本，由于竣工結(jié)算中的工程質(zhì)量檢測(cè)與工程投入的總成本按比例掛鉤，因此并不具備成本管理的操作空間，而工程監(jiān)督監(jiān)理與工程質(zhì)量監(jiān)管等容均是由建設(shè)方在建設(shè)的過(guò)程中統(tǒng)一完成的，對(duì)成本管理的要求相對(duì)較低。而在銷(xiāo)售的

48、過(guò)程中我們可以發(fā)現(xiàn)，其中攻關(guān)費(fèi)用與廣告費(fèi)用所占到的比例較大，二者總計(jì)成本支出為2000萬(wàn)元，占到總成本的3.13%；此部分成本主要承擔(dān)了售樓處建設(shè)、電視，多媒體，平面等廣告的投放、宣傳材料的印刷與發(fā)放等。在銷(xiāo)售成本中其他成本分項(xiàng)目則主要包括了客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)過(guò)程中的按揭業(yè)務(wù)等服務(wù)類(lèi)拓展業(yè)務(wù)的成本開(kāi)銷(xiāo)。在最后某房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工成本核算中，某房地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位核算的工程成本過(guò)高及聯(lián)合其他單位共同提高工程款的價(jià)格現(xiàn)象是很普遍的。這其中導(dǎo)致施工單位高估價(jià)的主要出現(xiàn)以下情況：第一，工程量的計(jì)算滲水，工程量計(jì)量不嚴(yán)格遵循國(guó)家的相關(guān)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，自行建設(shè)偷工減料。例如建筑工程的土方實(shí)際外運(yùn)量并沒(méi)有嚴(yán)格遵循國(guó)

49、家相關(guān)規(guī)定扣除回填土的方數(shù)；刻意加上雜物間的面積來(lái)進(jìn)行腳手架的相關(guān)成本計(jì)算。經(jīng)常出現(xiàn)少扣、重疊交叉計(jì)算和多算工程量等現(xiàn)象。計(jì)算不規(guī)，也使得工程量偏大，最終的投入也偏高。第二，單方面提價(jià)。建造合同已經(jīng)在合同中已經(jīng)明確規(guī)定了各個(gè)工程單價(jià)，但是由于合作方并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行合同，編造一些市場(chǎng)行情不佳或者材料價(jià)格上漲等理由對(duì)單價(jià)進(jìn)行提高，高出定額，最后使得結(jié)算投資額度遠(yuǎn)高于合同預(yù)期。第三，計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理混亂。一般情況下的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是以工程規(guī)模、建筑高度、所處位置、施工企業(yè)的相關(guān)資質(zhì)等級(jí)不同級(jí)別進(jìn)行分段，按照相應(yīng)不同級(jí)別計(jì)費(fèi)。很多施工企業(yè)在竣工結(jié)算時(shí)會(huì)按照較高的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，但是取費(fèi)隨意調(diào)整，就高不就低。更有

50、甚者，明明是低資質(zhì)的施工企業(yè)，在簽訂合同之前，為了能夠按高的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不惜花重金、交高額管理費(fèi)，去掛靠資質(zhì)等級(jí)高的施工企業(yè)。最終的結(jié)果是實(shí)際施工的質(zhì)量仍然是低資質(zhì)企業(yè)的水平，但取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，建設(shè)單位的投資無(wú)形中加大了。第四，價(jià)差只計(jì)正差，不計(jì)負(fù)差或者正差多計(jì)，負(fù)差少計(jì)。有的施工企業(yè)對(duì)價(jià)差計(jì)算方式的選擇也是相時(shí)而動(dòng)，如果指數(shù)法計(jì)算結(jié)果偏高時(shí)，就采用指數(shù)法調(diào)差而把本該采用價(jià)差法調(diào)差替換；如果情況相反就用價(jià)差法代替指數(shù)法調(diào)差來(lái)計(jì)算，以便用少扣負(fù)差和增加人工等手法，多計(jì)算價(jià)差。除上述情況以外，較大的計(jì)算誤差、虛立一些較小的附屬項(xiàng)目等問(wèn)題常有發(fā)生，導(dǎo)致項(xiàng)目建筑工程成本存在較大誤差，而且竣工結(jié)算復(fù)雜，無(wú)法

51、找到原始憑證進(jìn)行對(duì)賬，無(wú)法達(dá)成最后竣工的結(jié)算程序，影響某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理。（3）項(xiàng)目責(zé)任管理體系環(huán)境缺失表3-7某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系管理措施預(yù)計(jì)成果實(shí)際情況合同出現(xiàn)違約，嚴(yán)重處罰無(wú)重大合同違約出現(xiàn)一例重大違約事件工期延誤，采用遞級(jí)罰款95%按期完成40%延期質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，處罰相應(yīng)工程造價(jià)的6%優(yōu)良90%，合格10%優(yōu)良70%，合格100%材料價(jià)格差異在規(guī)定圍不予調(diào)整調(diào)整率在5%圍實(shí)際調(diào)成圍10%項(xiàng)目定額的套用，采取就低的原則節(jié)約工程造價(jià)成本3%結(jié)算審計(jì)節(jié)約成本2%安全責(zé)任承包單位自行承擔(dān)不支出此項(xiàng)費(fèi)用總支出97萬(wàn)元其他優(yōu)惠措施可以降低工程總價(jià)的4%基本與預(yù)期一致通過(guò)表3-7中對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目

52、當(dāng)前成本管理措施中項(xiàng)目成本控制當(dāng)前預(yù)計(jì)成果與實(shí)際情況相差甚大，某房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工管理體制中沒(méi)有做到將權(quán)利和責(zé)任的分配，這種不明確的管理制度，在情況嚴(yán)重的狀態(tài)下甚至?xí)l(fā)生項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常將成本管理的責(zé)任簡(jiǎn)單的歸結(jié)于然后推到成本管理管理層的責(zé)任身上的情況。在某房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)由于施工質(zhì)量出現(xiàn)了問(wèn)題，然后不得不進(jìn)行返工，這個(gè)返工的結(jié)果直接造成經(jīng)濟(jì)損失達(dá)到50多萬(wàn)元，但又無(wú)法解決造成問(wèn)題的主要責(zé)任，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目的人。因?yàn)闆](méi)有完整的權(quán)利和責(zé)任管理體系，沒(méi)有關(guān)鍵責(zé)任人，當(dāng)問(wèn)題出現(xiàn)的時(shí)候，大家互相的推諉，最后不了了之。如果以后又發(fā)現(xiàn)此類(lèi)的事，管理部門(mén)還是會(huì)用這種手段，不負(fù)責(zé)任，最后使整個(gè)項(xiàng)目

53、蒙遭更大的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)上面發(fā)生的事件造成的后果我們知道。整個(gè)某房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目管理中缺乏完善的管理體系，這些不完善的管理體系在不同程度上造成的影響導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目投資成本造成損失，是投資成本上升。（4）項(xiàng)目質(zhì)量成本管理方法不完善表3-8某房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理體系某房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理體系成本管理的主體某房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理層和普通員工成本管理的對(duì)象從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、到竣工并交付使用所有的支出或費(fèi)用管理容成本的預(yù)測(cè)成本的決策成本的計(jì)劃成本的核算成本的控制成本的分析成本的考核成本管理的措施體系組織體系責(zé)任體系指標(biāo)體系報(bào)表體系成本管理的方法期間費(fèi)用預(yù)算管理方法項(xiàng)目成本目標(biāo)成本法成本管理的手段項(xiàng)目管理的成本信息

54、化系統(tǒng)項(xiàng)目建設(shè)中過(guò)多的考慮再實(shí)際建設(shè)中的資源分配、費(fèi)用支出和成本管理，過(guò)于關(guān)注細(xì)節(jié)，例如施工圖紙等，但是卻在設(shè)計(jì)階段倉(cāng)促上馬，導(dǎo)致很多設(shè)計(jì)不合理的地方在施工過(guò)程中緊急修改，浪費(fèi)很多成本去修補(bǔ)之前的錯(cuò)誤設(shè)計(jì)。經(jīng)常無(wú)法對(duì)施工單位的詳細(xì)工程量進(jìn)行核算，不斷的修改導(dǎo)致賬目混亂，形成惡性循環(huán)，工程咨詢(xún)單位睜一只眼閉一只眼，甚至和建設(shè)單位主動(dòng)合作逃避?chē)?guó)家相關(guān)政策和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致私自降低標(biāo)準(zhǔn)，工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)。另外例如，前期項(xiàng)目論證和設(shè)計(jì)階段的成本管理主管單位和工程實(shí)施階段的主管單位不同，各自為戰(zhàn)，所以經(jīng)常房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的招投標(biāo)由公開(kāi)變成直接發(fā)包工程，而某房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制卻無(wú)法跟上實(shí)際施工進(jìn)度，成本居高不

55、下。（5）管理人員沒(méi)有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)管理觀念某房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)所在地的人工成本控制是工程成本控制的重要組成部分。另外項(xiàng)目施工單位的人力資源來(lái)源和雇用形式很復(fù)雜，例如施工單位自己固定雇傭的員工，合同工和項(xiàng)目臨時(shí)雇傭員工等，尤其人員流動(dòng)比較常見(jiàn)，整個(gè)人力資源結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜和波動(dòng)，某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中人力資源成本管理比較亂，導(dǎo)致員工各自為戰(zhàn)，效率低下。最后人力資源掌握著施工單位最重要的支出資源投放，各種材料和工程機(jī)械的使用量及使用多少。原材料的費(fèi)用占據(jù)工程項(xiàng)目費(fèi)用支出中占到70%左右，控制了人工就基本控制了材料的投放，也控制了工程成本的核心容，也可以避免非必要的資源損耗以及不必要的工程機(jī)械的壽命消耗。因此某房地產(chǎn)項(xiàng)目要想達(dá)到控制施工總成本的目的，必須高度重視材料管理，避免施工過(guò)程中非必要的材料損耗。在某房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，由于成本管理體系沒(méi)有很好的建立，責(zé)任權(quán)利沒(méi)有合理有