1、會計學1灌南縣房地產(chǎn)市場調(diào)研簡報灌南縣房地產(chǎn)市場調(diào)研簡報(jinbo)第一頁，共42頁。城市素質(zhì)城市規(guī)劃(chn sh u hu)發(fā)展城市(chngsh)房地產(chǎn)市場分析灌南城市概況城市區(qū)位屬性第1頁/共41頁第二頁，共42頁。204國道、306、307省道貫穿全境，同三高速公路與寧連高速公路在境內(nèi)合一，京滬高速公路擦境而過；縣城距連云港機場(jchng)、港口90公里，距連云港火車站70公里，3個小時可達南京、無錫，4個多小時便可到達蘇州、昆山、上海；境內(nèi)河道密布，物流優(yōu)勢明顯；共有航道12條，177公里，可直通京杭大運河、淮河水系和長江水系，海運自灌河入海口至連云港港口僅30海里。上海南京無

2、錫蘇州鹽城連云港連云港口灌南縣城市區(qū)位(q wi)屬性灌南，隸屬于連云港市，位于江蘇省東北部，連云港市南部(nn b)。瀕臨黃海，四市交界，東與鹽城的響水相連，南與淮安的漣水接壤，西與宿遷的沭陽毗鄰。 第2頁/共41頁第三頁，共42頁。西南北在城市化進程中，灌南確定了加快西進、南擴、北上戰(zhàn)略的實施步伐，加快形成老城區(qū)、新城區(qū)、開發(fā)區(qū)三位一體(sn wi y t)的功能格局。灌南是連云港市的南大門，瀕臨黃海，根據(jù)最新的“38平方公里、30萬人口”規(guī)劃，確定了將灌南建設(shè)成為連云港經(jīng)濟強縣、蘇北發(fā)展(fzhn)快縣、江蘇產(chǎn)業(yè)名縣，打造成“新興工業(yè)城市，知名水綠城市，和諧文明城市”的城市定位。城市(c

3、hngsh)發(fā)展規(guī)劃第3頁/共41頁第四頁，共42頁。灌南開發(fā)區(qū)區(qū)域范圍(fnwi)：周口河以東的城市區(qū)域功能定位：工業(yè)園區(qū)，目前已形成冶金機械、皮革服裝、木業(yè)家具、釀酒食品四大經(jīng)濟板塊。灌南城東板塊（灌南老城區(qū)）區(qū)域范圍(fnwi)：鹽河以東的城市區(qū)域功能定位：主要承擔商務金融、文教、居住功能灌南城西板塊（新城區(qū)）區(qū)域范圍：鹽河以西、周口河以東、五龍口以南、南環(huán)路以北的城市區(qū)域。功能定位：主要(zhyo)承擔居住、行政辦公區(qū)、商業(yè)、文教等功能。城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)最新的格局規(guī)劃，未來灌南縣的發(fā)展將形成兩個明顯的功能分區(qū)以及一個開發(fā)區(qū)。第4頁/共41頁第五頁，共42頁。n灌南大區(qū)位環(huán)境優(yōu)良，為房地

4、產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造有利條件。n城市總體向西發(fā)展，新城區(qū)成為政府重點建設(shè)區(qū)域，這也明確未來新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ搮^(qū)域未來新一輪的開發(fā)高峰即將到來，區(qū)域競爭日益激烈不可避免。n灌南人口基礎(chǔ)小，農(nóng)業(yè)人口比重達，這可通過引進外來人口以增強(zngqing)城市購買力。n灌南城市經(jīng)濟相對穩(wěn)健發(fā)展，雖然經(jīng)濟水平較低，但是因而更具有發(fā)展?jié)摿涂臻g，這也為城市的房地產(chǎn)項目開發(fā)提供了優(yōu)良的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。城市素質(zhì)綜述(zngsh)以及對房地產(chǎn)開發(fā)的啟發(fā)第5頁/共41頁第六頁，共42頁。n灌南固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展(fzhn)提供了良好的基礎(chǔ)，但過快的發(fā)展(fzhn)，可能導致不適合城市的投資模式出現(xiàn)，也將直

5、接影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展(fzhn)。n灌南縣城鎮(zhèn)居民收入水平的不斷提升，為房地產(chǎn)開發(fā)營造良好的市場環(huán)境，同時農(nóng)村居民收入的低下也為房地產(chǎn)銷售帶來一定的壓力。n政府對購房的支持與相關(guān)優(yōu)惠政策，將在很大程度上緩解房地產(chǎn)開發(fā)的銷售壓力，從而保證灌南房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展(fzhn)。城市素質(zhì)(szh)綜述以及對房地產(chǎn)開發(fā)的啟發(fā)第6頁/共41頁第七頁，共42頁。宏觀綜述一級市場二級市場房地產(chǎn)宏觀分析房地產(chǎn)區(qū)域分析房地產(chǎn)市場(shchng)分析灌南城市(chngsh)概況市場重點評述第7頁/共41頁第八頁，共42頁。自城市確定西向發(fā)展，灌南縣的土地開始大舉放量，致使市場供需失衡，根據(jù)我們數(shù)據(jù)收集所得，現(xiàn)有

6、市場上住宅、商業(yè)(shngy)土地大量囤積，甚至存有2004-2005年間的地塊，該類地塊多已做總平規(guī)劃，但仍未公開面世。大量的土地供應，與之相反的是土地成交單價逐年下滑。究其原因如下：城東區(qū)存有大量的老舊房屋，舊城改造、拆遷難度大，導致土地放量逐年減少 ；規(guī)劃未發(fā)展新區(qū)的城西區(qū)土地放量逐漸增多，且多為凈地，基本無拆遷費用發(fā)生；城西區(qū)土地成本的下降在很大程度上導致了城西區(qū)土地成交價格的下降，而城西區(qū)大量的土地交易也拉低了全縣的土地交易平均價格。灌南縣歷年土地放量在500畝以上，平均(pngjn)成交價格徘徊在25萬/畝上下。房地產(chǎn)宏觀(hnggun)分析一級市場二級市場第8頁/共41頁第九頁，

7、共42頁。灌南房地產(chǎn)投資在全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的占比較為穩(wěn)定，平均4%左右。盡管灌南縣房地產(chǎn)投資保持逐年增長的態(tài)勢，但是其投資規(guī)模總量偏小，在城市整體的投資體系中所占份額遠未達到成為支柱產(chǎn)業(yè)(zh zh chn y)所要求的程度。這表明房地產(chǎn)行業(yè)在灌南的發(fā)展尚處于初級的萌芽階段。房地產(chǎn)宏觀(hnggun)分析一級市場(shchng)二級市場灌南縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成規(guī)模呈現(xiàn)隨著全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的逐年走高而水漲船高的態(tài)勢。第9頁/共41頁第十頁，共42頁。灌南商品房整體銷售市場(shchng)呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，隨著2009年3月份，政府出臺鼓勵農(nóng)民購房政策后，市場(shchng)去化速度有

8、所加快，2009年全年銷售量達72萬，已超接近前兩年銷售量總和；但優(yōu)惠購房政策的出臺，另一方面也引發(fā)了2009年第二季度大批大容量項目的公開，導致市場(shchng)競爭加劇；房地產(chǎn)宏觀(hnggun)分析一級市場(shchng)二級市場2006-2009年灌南縣房地產(chǎn)市場供大于求，市場需求逐年遞增。第10頁/共41頁第十一頁，共42頁。2004年至2005年出現(xiàn)一個較大幅度的上升，據(jù)我們了解是由于 05年城西區(qū)的住宅項目開始入市，憑借城市向西發(fā)展的勢優(yōu)勢，在灌南縣掀起 “新區(qū)熱”，同時期城東板塊的部分項目相繼入市，憑借其地段和配套優(yōu)勢，大幅拉高銷售價格，這都直接導致了05年整體銷售價格的跳躍

9、現(xiàn)象。2006年后，市場基本形成城東板塊與城西板塊并立的局面(jmin)，兩個板塊都不斷有新盤入市，介于當?shù)鼐用竦馁徺I能力不足，銷售價格提升放緩，以100元/年的速度增長。結(jié)合灌南近年的商品房銷售數(shù)據(jù)，銷售面積基本不變，房價上升相對緩慢，這表明灌南房地產(chǎn)市場需求相對較為低迷。 房地產(chǎn)宏觀(hnggun)分析一級市場(shchng)二級市場灌南房地產(chǎn)市場自03年開始啟動以來，其市場的總體價格一直處在平穩(wěn)遞增的走勢，但是增長幅度相對較小。第11頁/共41頁第十二頁，共42頁。灌南縣房地產(chǎn)發(fā)展尚處于初級的萌芽階段。房地產(chǎn)投資保持逐年增長的態(tài)勢，但是其投資規(guī)?？偭科。诔鞘姓w的投資體系中所占份額遠

10、未達到成為支柱產(chǎn)業(yè)所要求的程度，存在未來發(fā)展空間。城市土地放量大，土地市場供需失衡，土地價格低位徘徊。未來市場存量巨大，待開發(fā)土地眾多。隨著市政建設(shè)的傾斜，灌南縣未來土地開發(fā)將主要集中在城西板塊，城東放量將逐漸減少，在城市放量分布上呈現(xiàn)“西多東少”的局面，從而加劇城西區(qū)板塊的區(qū)域競爭。住宅市場供需失衡，價格提升速度緩慢?？傮w市場供大于求，雖隨著政府鼓勵農(nóng)民購房優(yōu)惠政策的進一步實行，將促進(cjn)農(nóng)民進城購房；但受制于當?shù)鼐用竦膶嶋H購買能力及土地存量的問題，城市的商品房銷售價格增長速度緩慢。 房地產(chǎn)宏觀(hnggun)綜述第12頁/共41頁第十三頁，共42頁。市場總述樓市(lu sh)區(qū)域劃分

11、區(qū)域分析房地產(chǎn)宏觀(hnggun)分析房地產(chǎn)區(qū)域分析區(qū)域小結(jié)區(qū)域概述區(qū)域市場分析區(qū)域?qū)Ρ确治龇康禺a(chǎn)市場分析城市宏觀分析第13頁/共41頁第十四頁，共42頁。 灌南縣房地產(chǎn)市場主要形成了以人民路為軸心，鹽河為分界線的東西兩大片區(qū)格局(gj)。東區(qū)是灌南老城區(qū)，西區(qū)是規(guī)劃中的新城區(qū)。城 西 區(qū)城 東 區(qū)區(qū)域項目分布(fnb)情況，詳見下頁圖示樓市區(qū)域(qy)劃分房地產(chǎn)區(qū)域分析第14頁/共41頁第十五頁，共42頁。人 民人 民 東 路縣政府錦繡名城世紀尊園中凱城市之光世紀華城新氣象家園德匯花園華夏豪門新文化家園香樹灣新都寶隆新城亨通家園鄭于溝頤和家園華富世家御廷苑明珠苑中科府苑中江花苑現(xiàn)代城星河第一

12、城申城名貴苑鹽河灌南縣樓市分布圖 西 路 人 民 中 路名仕佳園清華園萬達商業(yè)廣場第15頁/共41頁第十六頁，共42頁。城東區(qū)概述(i sh)健康路以東：地段偏遠，距離老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)圈及生活圈稍遠，周邊無基本的生活配套，鄭于溝往東則是大量的食用菌開發(fā)養(yǎng)殖基地以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，區(qū)域居住生活氛圍弱。目前尚無項目開發(fā)；)健康路以西：傳統(tǒng)的生活圈與商業(yè)圈，各方面配套成熟，也是城東區(qū)項目開發(fā)的集中區(qū)域，目前在售代表項目主要有-)新氣象家園(jiyun)II期、華富世家；)御廷苑、亨通家園(jiyun)III期；健康路西東城東作為灌南縣的老城區(qū)，生活、教育、醫(yī)療等各方面配套齊全(qqun)，極具居住氛圍

13、，而在本區(qū)域內(nèi)又以健康路為界，分為東西兩側(cè)。區(qū)域分析房地產(chǎn)區(qū)域分析第16頁/共41頁第十七頁，共42頁。新新氣氣象象家家園園II II期期開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)灌南順昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址項目地址新氣象家園位于灌南縣新安鎮(zhèn)回龍路 項目規(guī)模項目規(guī)模占地80畝建筑面積 80000總計25棟多層，600多戶項目推廣項目推廣項目于09年6月底開工建設(shè)，于10月份開盤，一期銷售1-10#（不含4#），二期11-25#（不含24#）銷售情況銷售情況項目目前銷售均價約2800元/平方米，一期銷售完畢，目前銷售二期尾盤。城東區(qū)重點(zhngdin)個案區(qū)域分析第17頁/共41頁第十八頁，共42頁。御御廷廷苑苑

14、開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)連云港匯麗置業(yè)有限公司項目地址項目地址英雄北路，富康小區(qū)西側(cè)設(shè)計單位設(shè)計單位蘇州同創(chuàng)設(shè)計策劃項目規(guī)模項目規(guī)模一二期總建6萬多，其中公開一期為15000 ，其中兩棟聯(lián)排17戶，四棟多層92戶，一期 109戶項目推廣項目推廣項目處于公開階段，尚未接受預定銷售情況銷售情況多層2400元/平米，聯(lián)排3100元/平米城東區(qū)重點(zhngdin)個案區(qū)域分析第18頁/共41頁第十九頁，共42頁。亨亨通通家家園園開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)灌南亨通房產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址項目地址新興北路29號（原體育場）項目規(guī)模項目規(guī)模近百畝，總建95328萬方，三期8棟多層（1#2#5#6#10#11#14#15#）

15、總計126套，約1.3萬項目推廣項目推廣整體項目于05年底面世，06年初開始銷售，至09年2月份，一二期基本售完，剩余三期未啟動。銷售情況銷售情況09年初二期尾盤價格2500元/平米城東區(qū)重點(zhngdin)個案區(qū)域分析第19頁/共41頁第二十頁，共42頁。本區(qū)域作為灌南縣城的老城區(qū)，各方面配套齊全、成熟，但受限于區(qū)位屬性以及本區(qū)域客戶的消費水平，價格一直無法大幅提升。2006年1500-1600元/平米；2007-2008年1700-1750元，整體上升速度緩慢；到2009年下半年相繼推出的新項目價格全線突破，部分項目產(chǎn)品突破3000元大關(guān)。本區(qū)域內(nèi)項目少，但基本滿足本區(qū)域內(nèi)的客戶消費，根

16、據(jù)我們現(xiàn)場走訪得知，客戶主要是項目所在地周邊的老城區(qū)居民以及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，供需相對平衡和客戶的相對單一，這都一定程度上壓制了房價的上漲空間。根據(jù)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(tngj)，本區(qū)域在未來三年內(nèi)的可知存量約30萬平米,相比城西，體量偏小。城東區(qū)域(qy)小結(jié)區(qū)域分析第20頁/共41頁第二十一頁，共42頁。西南區(qū)：現(xiàn)最高價格的產(chǎn)生區(qū)域；大多規(guī)劃多層，少量小高層；代表項目：德匯家園、華夏豪門西北區(qū)：現(xiàn)有市場大量(dling)大盤的集中地；市場體量龐大，規(guī)劃均含多層與小高層；已公開代表項目：世紀尊園、中凱城市之光、中科府苑未公開項目：現(xiàn)代城、申城名貴苑、中江花苑、星河第一城2003年城市規(guī)劃出臺，城市確定

17、往西發(fā)展。2008年縣政府遷址城西，城西板塊基本確立。本區(qū)域(qy)內(nèi)的項目開發(fā)主要以人民路為界，分為南北兩側(cè)。北南城西區(qū)概述(i sh)區(qū)域分析第21頁/共41頁第二十二頁，共42頁。開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)連云港市德匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址項目地址灌南高級中學正南側(cè)建筑景觀設(shè)計建筑景觀設(shè)計淮安市建筑設(shè)計研究院全案策劃全案策劃杭州兩方廣告項目規(guī)模項目規(guī)模東西區(qū)總占地300畝，總建約32萬方，總戶數(shù)1787戶；目前在開發(fā)東區(qū)占地160畝，總建約18萬方，1180戶；項目推廣項目推廣一期2006年11月開盤，二期2008年底開盤，一二期總計400戶左右；項目一二期基本售罄，約1000余套，三期還未對

18、外宣傳。銷售情況銷售情況三期多層均價2400-2800元/平米，商鋪均價4500元/平米城西區(qū)重點(zhngdin)個案區(qū)域分析德匯花園(huyun)第22頁/共41頁第二十三頁，共42頁。售樓部外景小區(qū)實景西 區(qū)東 區(qū)德匯花園(huyun)城西區(qū)重點(zhngdin)個案區(qū)域分析項目(xingm)總平第23頁/共41頁第二十四頁，共42頁。華夏(Huxi)豪門開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)江蘇華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限項目地址項目地址淮河路揚州南路交匯處景觀設(shè)計景觀設(shè)計香港恒益景觀設(shè)計事務所行銷企劃行銷企劃無錫神州置業(yè)顧問有限公司項目規(guī)模項目規(guī)模占地105畝，總建筑面積： 12萬項目推廣、銷售項目推廣、銷售08年

19、6月現(xiàn)房銷售，2棟17F小高層240套，21棟多層600套左右，項目總?cè)セ?0%,項目尾期銷售階段。多層2300元（折后1900-2000元），小高層折后2600元左右（少數(shù)政府官員團購價為2000元/平米左右）城西區(qū)重點(zhngdin)個案區(qū)域分析第24頁/共41頁第二十五頁，共42頁。小區(qū)實景小區(qū)實景華夏(Huxi)豪門項目(xingm)總平城西區(qū)重點(zhngdin)個案區(qū)域分析第25頁/共41頁第二十六頁，共42頁。世世紀紀尊尊園園開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)連云港瑞楊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址項目地址新縣政府北側(cè)，泰州北路西側(cè)全程行銷全程行銷南京運佐營銷策劃有限公司項目規(guī)模項目規(guī)模占地，135

20、畝，總建筑面積15萬項目推廣項目推廣09年3月開始預訂，定金1萬，推出1-9#（不含4#），項目一期基本去化，二期多層僅剩少量，4、5、6層。銷售情況銷售情況一期去化完畢，二期尾盤，三期為銷售預計均價2300元/平方米。城西區(qū)重點(zhngdin)個案區(qū)域分析第26頁/共41頁第二十七頁，共42頁。中中凱凱城城市市之之光光開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)連云港美源置業(yè)有限公司項目地址項目地址灌河路北側(cè)開發(fā)管理開發(fā)管理上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司建筑設(shè)計建筑設(shè)計江蘇省農(nóng)墾建筑設(shè)計有限公司項目規(guī)模項目規(guī)模占地面積110畝，總建筑面積11萬，總計34棟項目推廣項目推廣09年3月之后開始預售，推出一期三棟疊加36套

21、，四棟多層120套，基本售罄，2010年3月份推出326套房源，去化151套。項目多層均價2400元/平方米。城西區(qū)重點(zhngdin)個案區(qū)域分析第27頁/共41頁第二十八頁，共42頁。中中科科府府苑苑開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)連云港市中科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址項目地址沂河路南側(cè)，徐州路東側(cè)項目規(guī)模項目規(guī)模占地面積212畝，總建筑面積23萬，總計34棟項目推廣項目推廣09年3月后開始公開，一期公開16棟總計548套 ，尾盤去化狀態(tài)，二期銷售均價約為2300元/平方米。城西區(qū)重點(zhngdin)個案區(qū)域分析第28頁/共41頁第二十九頁，共42頁。城西西北片區(qū)其他公開樓盤(lu pn)總平面第29

22、頁/共41頁第三十頁，共42頁。項目名稱項目名稱項目規(guī)模項目規(guī)模銷售推廣銷售推廣世紀華城世紀華城占地100畝，總建9萬方08年1月-8月一期五棟多層172套，08年10月-09年4月二期四棟多層，144套。三期拆遷中。2100元/平米寶隆新城寶隆新城總建4萬方，規(guī)劃4棟多層和11000平米的蘇州路中心菜場，多層總計193套09年6月上旬開盤，1480-2140元/平米錦繡名城錦繡名城占地185畝，總建近20萬方，總計50棟,總戶數(shù)2000戶2009年三月后開始公開，6月一期6789#四棟開始預訂，預訂1萬元，預計6月底開盤均價2150元/平米（折后）香樹灣香樹灣新都新都東西區(qū)總建合計 25萬方

23、，東區(qū)占地135畝，總建13萬方，2006年8月推出一期12棟多層，聯(lián)排別墅13棟，2008年1月推出二期5棟多層96套，三期及西地塊尚未啟動。2218-2418元/平米。一期基本售完，二期銷售30%左右城西區(qū)其他(qt)個案區(qū)域分析第30頁/共41頁第三十一頁，共42頁。城西區(qū)其他(qt)個案區(qū)域分析上：寶隆新城工地下：世紀(shj)華城已建成的現(xiàn)房第31頁/共41頁第三十二頁，共42頁。市場存量德匯 花園(huyun) 總建面 320000平米，剩余推量 170000平米華夏豪門(homn) 總建面 120000平米，剩余推量40000平米香樹灣新都 總建面 250000平米(pn m)

24、剩余推量 130000平米(pn m)寶隆新城 總建面40000平米 剩余推量 15000平米世紀華城 總建面 90000平米 剩余推量 40000平米中凱城市花園 總建面110000平米 剩余推量 110000平米中科府苑 總建面200000平米 剩余推量120000平米世紀尊園 總建150000平米 剩余推量 100000平米錦繡名城 總建面200000平米 剩余推量 160000平米現(xiàn)代城 總建面約200000平米 剩余推量200000平米三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度2009年2011年四季度2012年統(tǒng)計說明：推售量包含項目已售項目的已推但未售完存量.09年銷

25、售項目在售項目截止2009年第二季度止，預計城西區(qū)在未來至少兩年內(nèi)的市場存量為217.5萬平米。申城名貴苑 總建面約 300000平米 剩余推量300000平米星河第一城 總建面約130000平米 剩余推量130000平米中江花苑 總建面約600000平米 剩余推量600000平米城西區(qū)域存量區(qū)域分析2010年近期公開項目名仕家園 總建面約190000平米 剩余推量190000平米第32頁/共41頁第三十三頁，共42頁。項目名稱項目名稱產(chǎn)品類型開發(fā)體量價格銷售熱線銷售熱線備注備注住宅商鋪住宅商鋪國貿(mào)大廈SOHO+商業(yè)1081230004700-570083329888現(xiàn)房萬年達商業(yè)廣場商業(yè)+辦

26、公110463500-450083252999外裝，商業(yè)已交付金恒國際廣場酒店+多層+商業(yè)60142400450018936720908未開盤，打樁中科府苑住宅（小高層）1800230083256888現(xiàn)房中凱城市之光多層+疊加+商業(yè)23幢+11幢2300未定，10月83215555二期德匯花園多層9052700450083216666一期交付，二期現(xiàn)房新天地商業(yè)廣場商業(yè)+住宅（小高層）10083960888國誠華庭商業(yè)+住宅5512100400083299111期房，建至四層世紀尊園商業(yè)+多層+排屋1000，現(xiàn)開2142300未定8396111一期即將交付。新時代商業(yè)廣場商業(yè)+住宅81114

27、000-600083968666二期清華園住宅小區(qū)多層2162400832598885/1日開盤，即將封頂錦繡名城多層692一期開333套名仕佳園多層19萬方235083892888下月開盤香樹灣商業(yè)+多層7572600480083280000一期售磬，二期預定3000240023002300270021002300240023502600國貿(mào)大廈金恒國際廣場中科府苑中凱城市之光德匯花園國誠華庭世紀尊園清華園住宅小區(qū)名仕佳園香樹灣住宅住宅城西區(qū)價格(jig)曲線區(qū)域分析第33頁/共41頁第三十四頁，共42頁。本區(qū)域作為灌南縣城的未來主流發(fā)展區(qū)域，未來發(fā)展前景優(yōu)良，從行內(nèi)人士了解發(fā)現(xiàn)本地居民對本

28、區(qū)域的未來認同感好，這都有利于本區(qū)域內(nèi)項目的開發(fā)、銷售；本區(qū)域內(nèi)在售項目多且大，項目間都具有一定的相抗衡能力，未來競爭激烈；本區(qū)域內(nèi)開發(fā)的項目同樣多且大，更具規(guī)模，這也將加劇未來市場的競爭，灌南房地產(chǎn)自09年下半年開始進入了一個同質(zhì)化產(chǎn)品積聚競爭的市場狀態(tài)；本區(qū)域內(nèi)的客戶主要以政府官員、公務員、企事業(yè)單位人員該類中高收入人群為主，部分在外打工返城置業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(xingzhn)居民為輔。根據(jù)數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計，本區(qū)域在未來三年內(nèi)的可知在售量為105.5萬平米，可知待售量為123萬方，總計217.5萬方，體量巨大，未來競爭激烈；城西區(qū)域(qy)小結(jié)區(qū)域分析第34頁/共41頁第三十五頁，共42頁。東西區(qū)優(yōu)劣

29、勢比較(bjio)分析城東優(yōu)勢(yush)城西劣勢(lish)城東劣勢健康路以東片區(qū)無居住氛圍，生活配套落后，區(qū)域內(nèi)的東西向差異明顯；區(qū)域內(nèi)建筑相對老舊，區(qū)域面貌待翻新；區(qū)域內(nèi)獲取的土地多為舊城改造用地，拆遷難度大，開發(fā)成本高，不利于利潤實現(xiàn)；并非城市未來主流發(fā)展方向，未來認同感差，且客源較為單一，無明顯競爭優(yōu)勢；區(qū)域?qū)俪鞘形磥戆l(fā)展方向，前景優(yōu)良；客戶對本區(qū)域的未來發(fā)展認同感好，易發(fā)生口碑相傳效應；區(qū)域內(nèi)開發(fā)項目品質(zhì)較好，且規(guī)模較大，利于在未來形成良好的社區(qū)效應；區(qū)域內(nèi)土地獲取方式多為政府審批，多為凈地，有利于項目整體規(guī)劃；區(qū)域內(nèi)存量及待開發(fā)量競爭龐大，未來銷售壓力大；區(qū)域配套不完善，擬建項目

30、都尚未投入使用；未來城市發(fā)展存在不確定因素，無法長期確保區(qū)域在全縣中的發(fā)展位置；區(qū)域未形成居住氛圍，夜間尤其冷清城西優(yōu)勢房地產(chǎn)區(qū)域分析區(qū)域內(nèi)人民中路段生活配套成熟，居住氛圍濃厚；老城區(qū)居民已形成居住習慣，該類客源較易留住；區(qū)域教育、醫(yī)療配套齊全；區(qū)域內(nèi)市場存量競爭相對較??；第35頁/共41頁第三十六頁，共42頁。自2003年灌南縣城市規(guī)劃出臺，灌南縣房地產(chǎn)市場也因此(ync)而起步。在全國房地產(chǎn)經(jīng)受著冰火兩重天的考驗同時，灌南房地產(chǎn)市場也漸漸形成屬于自身的區(qū)域?qū)傩?。從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上 灌南縣房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初級發(fā)展階段，整體市場呈現(xiàn)賣方市場狀態(tài)，開發(fā)意識、物業(yè)管理等都相對落后。 灌南縣外來

31、人口少，且對周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射力弱，購買人群較為單一，主要是公務員、外出務工的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；這使開發(fā)商超前的建筑、物業(yè)等品質(zhì)開發(fā)具一定風險性，同時也具超額利潤回報的可行性，這需要對物業(yè)作前期的適度超前開發(fā)研究。從建筑形態(tài)上： 受傳統(tǒng)的居住習慣和發(fā)展階段的影響，灌南縣現(xiàn)有項目的建筑形態(tài)以多層為主； 隨著城市的的發(fā)展以及區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從最近2年開始區(qū)域市場開始出現(xiàn)小高層產(chǎn)品，但市場接受度較低，這是每個發(fā)展中的房地產(chǎn)市場都會經(jīng)歷的一個過程，隨著市場的發(fā)展以及消費習慣的改變，該現(xiàn)象(xinxing)也將逐漸緩解。房地產(chǎn)發(fā)展(fzhn)總述第36頁/共41頁第三十七頁，共42頁。從項目包裝推廣手法

32、分析 策劃及項目包裝理念意識較為薄弱，從在售及公開的項目來看，尚未形成較為系統(tǒng)的廣告推廣； 項目的銷售案場包裝都較為簡單，銷售流程也相對處于自然銷售階段；根據(jù)和業(yè)內(nèi)人士的交談中得知，這主要是由于本地居民對推廣、營銷意識的不足，也使開發(fā)商在進行廣告投入時更加謹慎，避免出現(xiàn)“賠了夫人又折兵”的雙失現(xiàn)象。從社區(qū)配套上 灌南縣房地產(chǎn)開發(fā)項目的配套相對單一，幼兒園、簡單的園林景觀是為區(qū)域內(nèi)大部分項目的配套，這也與本地居民的消費意識、認知意識等有關(guān)，相對于購買能力一般，且價格提升空間小的灌南縣，做超前的物業(yè)配套，將具風險，且有可能出現(xiàn)“吃力不討好”的現(xiàn)象，這需要對市場進行系統(tǒng)的區(qū)域客戶訪談、測試等方式進行研究。從產(chǎn)品上 受居住習慣影響，本地戶型多以兩房（80-100平米）和三房（110-125平米）為主，戶型設(shè)計也缺少亮點； 由于其地塊審批受限影響，別墅產(chǎn)品在市場上供應量較小，多以聯(lián)排和疊加為主，受消費觀念影響，小 縣城(xinchng)對于改善型、享受型產(chǎn)品的認知尚未得到很好的啟發(fā)，因此該類產(chǎn)品在市場上銷售難度較大； 小戶型產(chǎn)品在市場中處于空白點；房地產(chǎn)發(fā)展(fzhn)總述第37頁/共41頁第三十八頁，共42頁。從土地市場規(guī)范(gufn)上： 灌南本地除國土部門按正常程序供應的土地之外，尚存在不同量的單位轉(zhuǎn)讓地、工程置換地塊;