1、承接查驗(yàn)接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收概念概念物業(yè)竣工驗(yàn)收物業(yè)竣工驗(yàn)收 -工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開(kāi)發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門(mén)專(zhuān)門(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開(kāi)發(fā)商。 竣工驗(yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)?？⒐を?yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收- 接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。 物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開(kāi)發(fā)商、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行

2、的綜合評(píng)定。對(duì)新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過(guò)程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。-物業(yè)的接管驗(yàn)收包括對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。接管驗(yàn)收重點(diǎn)接管驗(yàn)收重點(diǎn)接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。的點(diǎn)抽檢。接管驗(yàn)收多對(duì)影響使用功能、安全的事

3、項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽(tīng)、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。設(shè)施設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書(shū)面形式告之合作方，并與其就所提問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng)的防范措施。（注意：注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開(kāi)，水泵分

4、臺(tái)驗(yàn)收控制部分與水泵分開(kāi)，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。等。）承接查驗(yàn)的流程承接查驗(yàn)的流程承接查驗(yàn)工程程序承接查驗(yàn)工程程序承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作-在業(yè)主入住前3個(gè)月與開(kāi)發(fā)商簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，明確承接查驗(yàn)的時(shí)間、雙方的權(quán)利和義務(wù)及存在問(wèn)題解決方法和時(shí)間根據(jù)承接查驗(yàn)協(xié)議約定的承接查驗(yàn)時(shí)間前15個(gè)工作日抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)承接查驗(yàn)小組。承接查驗(yàn)小組應(yīng)當(dāng)由以下部承接查驗(yàn)小組應(yīng)當(dāng)由以下部門(mén)人員組成門(mén)人員組成工程部負(fù)責(zé)接管物業(yè)的工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；客戶部負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；工程部和各項(xiàng)目抽調(diào)的工程技術(shù)骨干負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作

5、；秩序部負(fù)責(zé)消防器材的驗(yàn)收移交工作；環(huán)境部負(fù)責(zé)室外綠化、垃圾房的驗(yàn)收移交工作。承接查驗(yàn)開(kāi)始之前承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)開(kāi)始之前承接查驗(yàn)小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、交接順序、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；派出技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好承接查驗(yàn)計(jì)劃；提前參與開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；參加承接查驗(yàn)的人員的培訓(xùn)考核合格后上崗；準(zhǔn)備好承接查驗(yàn)記錄表格：承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法法驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部物業(yè)承接查驗(yàn)辦法中的相關(guān)要求及業(yè)主生活的合理要求。驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)樓宇本體硬件設(shè)

6、施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)收標(biāo)準(zhǔn)1.主體結(jié)構(gòu)：主體結(jié)構(gòu)：外墻不得滲水; 屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。2.內(nèi)墻面：內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫沙漿飽滿，線條順直。頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2 厘米左右，不應(yīng)

7、有積水、倒泛水和滲漏。木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。3.門(mén)、窗門(mén)、窗門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，開(kāi)啟靈活；玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門(mén)通話清晰，完好，無(wú)銹跡；不銹鋼房門(mén)表面光亮，無(wú)刮花、變形；檔裝飾門(mén)裝飾完整。4.樓梯、扶手：樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。5.木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。固。6.飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，

8、對(duì)縫平直。飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。7.油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、滲漏現(xiàn)象。油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、滲漏現(xiàn)象。8.電器插座安裝牢固，符合電器插座安裝牢固，符合“左零右火左零右火”規(guī)定，電源已接通規(guī)定，電源已接通正常。正常。9.光纖已開(kāi)通，收視良好。光纖已開(kāi)通，收視良好。10.開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。11.燈具安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正燈具安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。常。12.水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。傷。13.衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)

9、污漬和刮花，衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢。接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢。14.給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡，給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。流水通暢，有足夠壓力。15.地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。16.門(mén)鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良門(mén)鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。好。17.防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完防盜網(wǎng)、晾衣架安裝

10、牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮。好均勻，無(wú)脫皮。18.其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。符，工作正常。房屋本體共有部位及設(shè)備的房屋本體共有部位及設(shè)備的驗(yàn)收要點(diǎn)驗(yàn)收要點(diǎn)1.屋面屋面分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注屋面保證項(xiàng)防水層無(wú)滲漏，通過(guò)觀察，必要時(shí)進(jìn)行測(cè)試廣告牌、沿口等固定牢固屋面金屬物體均做可靠防雷接地基本項(xiàng)無(wú)非法占用、改建及搭建女兒墻完整無(wú)污染隔熱層完好，面層磚無(wú)破損屋面管網(wǎng)及避雷帶無(wú)損壞或銹蝕天面無(wú)積水、雜物排水溝、排水口完好暢通2、樓層及通道樓層及通道分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注樓層及通道保證項(xiàng)

11、防火門(mén)完好開(kāi)閉靈活消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常消防通道通暢滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正?；卷?xiàng)樓層號(hào)、房號(hào)、疏散標(biāo)志標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)示清楚公共部分無(wú)加建、改建天棚完好墻面無(wú)碰壞、無(wú)污跡、無(wú)脫落地面完好無(wú)破損，梯踏步無(wú)缺棱、掉角公共照明完好消火栓外封條、門(mén)鎖完好3、地下室地下室分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注地下室基本項(xiàng)地面、墻面及頂棚無(wú)滲漏頂棚、墻面無(wú)損壞及污跡照明系統(tǒng)完好水池周?chē)麧崯o(wú)污染隱患管線表面整潔、無(wú)銹跡、有明顯標(biāo)志主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識(shí)清楚車(chē)場(chǎng)地面劃線清晰，無(wú)大面積起砂現(xiàn)象4、外墻面、外墻面分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注外墻面保證項(xiàng)

12、墻面完好，無(wú)污跡門(mén)窗及玻璃完好外墻面轉(zhuǎn)無(wú)空鼓外墻、窗口無(wú)滲漏空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無(wú)銹蝕招牌類(lèi)、霓虹燈安裝合理美觀，無(wú)安全隱患或破損5、供配電系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注供配電系統(tǒng)保證項(xiàng)安全防護(hù)裝置完善，無(wú)安全隱患、無(wú)蟲(chóng)害、鼠害油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確無(wú)故障停電記錄基本項(xiàng)設(shè)備接地牢固電纜溝內(nèi)干燥、無(wú)積水、無(wú)雜物操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等各種控制柜、電源柜功能正常，無(wú)異味，無(wú)異常噪音各種儀表指示正確斷路器電

13、流值整定正確母線、端子無(wú)過(guò)熱、松動(dòng)現(xiàn)象電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常6、給排水系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注給排水系統(tǒng)保證項(xiàng)水泵電機(jī)溫度正常各層水壓正常按規(guī)定對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求潛水泵工作正常，排水通暢基本項(xiàng)壓力表工作水泵運(yùn)行正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，泵體和閥件無(wú)滴水現(xiàn)象水泵運(yùn)行無(wú)異常噪音，潤(rùn)滑良好水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔污水池池蓋完好，排水溝通暢排水系統(tǒng)暢通，抽查68個(gè)井化糞池進(jìn)、排水正常，

14、封口嚴(yán)密，無(wú)太大異味雨水井、污水池、下水道內(nèi)無(wú)大量沉積物7、消防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)A分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注消防系統(tǒng)保證項(xiàng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓正常消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開(kāi)、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài)消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞探頭報(bào)警率不小于95%，報(bào)警位置與控制器顯示位置相同警鈴工作正常防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常氣體自動(dòng)滅火裝置氣壓正常，處于自動(dòng)狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號(hào)消防廣播正常備用電源切換正常7、消防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)B基基本本項(xiàng)項(xiàng)消防中心、機(jī)房清潔溫度正常消防中心、機(jī)房清潔溫度正常設(shè)備清潔

15、，油漆完好電控箱、電瓶等工作電壓正常風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)）風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動(dòng)正常，潤(rùn)滑到位消防對(duì)講通話清晰消火栓、噴淋頭無(wú)漏水現(xiàn)象煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低出口指示燈熒光顯示板正常出口指示燈指示發(fā)光管正常滅火器壓力在正常范圍防火卷簾門(mén)就地手動(dòng)正常防火卷簾門(mén)與探測(cè)器聯(lián)動(dòng)正常防火卷簾門(mén)在消防中心手動(dòng)正常8、中央空調(diào)系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注中央空調(diào)系統(tǒng)制冷機(jī)部分主體外觀無(wú)損傷、無(wú)銹蝕、安裝必須水平、機(jī)腳架有防震墊,地腳螺栓無(wú)松動(dòng)機(jī)器密封性能好、不漏油、不漏氣油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質(zhì)正常(機(jī)器運(yùn)行時(shí)無(wú)氣

16、泡)冷媒液加入量準(zhǔn)確制冷機(jī)微電腦控制中心運(yùn)行正常，各傳感器、控制器數(shù)據(jù)控制準(zhǔn)確可靠制冷機(jī)電機(jī)一般采用閉式星/三角轉(zhuǎn)換的方式降壓?jiǎn)?dòng),啟動(dòng)切換時(shí)間應(yīng)正確、啟動(dòng)電流、線路電壓降正常主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)、在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備注備注水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無(wú)損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良好,油量充足水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)無(wú)異常，軸封、水閥不漏水水泵電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流，溫升正常冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計(jì)要求冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水各種閥門(mén)開(kāi)、關(guān)靈活不漏水涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無(wú)異物檢查水塔扇葉，電機(jī)及控制電路運(yùn)行正常塔體安裝應(yīng)保持

17、水平，殼體連接螺栓無(wú)松動(dòng)空調(diào)終端設(shè)備部分新風(fēng)空調(diào)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正確，無(wú)異常噪音空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管安裝良好，冷凝水滴水盤(pán)回水正?？照{(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)確冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門(mén)，試壓不滲水、不漏水9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注CCTV基本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺(tái)控制靈活，無(wú)監(jiān)視死角控制矩陣、圖像分割器工作正常設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)錄像工作正常，錄像效果清晰10、周邊防范系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注防范系統(tǒng)基本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低紅外對(duì)射布點(diǎn)合理，無(wú)監(jiān)視死角樹(shù)木對(duì)對(duì)射影響小設(shè)備

18、接地良好，抗干擾強(qiáng)與攝像頭聯(lián)動(dòng)正常11、公共天線系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注CATC基本項(xiàng)圖像、伴音質(zhì)量好天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)頻道放大器功能正常頻率變換器功能正常調(diào)制器功能正常混合器功能正常聲源信號(hào)源功能正常12、局域網(wǎng)、綜合布線、局域網(wǎng)、綜合布線分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注綜合布線基本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范布線規(guī)范INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常13、背景音樂(lè)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注背景音樂(lè)設(shè)備基

19、本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好矩陣控制器工作正常功放工作正常音箱安裝牢固、防雨線路敷設(shè)規(guī)范14、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注門(mén)禁對(duì)講基本項(xiàng)可視對(duì)講圖像、聲音清晰，電鎖開(kāi)啟關(guān)閉正常接地規(guī)范解碼器、電源安裝規(guī)范布線規(guī)范室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范15、車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)保證項(xiàng)道閘開(kāi)啟靈活，無(wú)砸車(chē)隱患基本項(xiàng)讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時(shí)卡正常交通裝置、標(biāo)志完好，劃線清晰設(shè)備表面清潔無(wú)銹蝕系統(tǒng)收費(fèi)、控制軟件正常16、電梯、電梯分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證無(wú)故障停機(jī)

20、、關(guān)人現(xiàn)象報(bào)警裝置工作正常轎廂應(yīng)急燈正常應(yīng)急時(shí)可迫降至首層消防電梯消防操作功能正常基本項(xiàng)操縱箱各種開(kāi)關(guān)功能正常廂內(nèi)樓層指示信號(hào)齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對(duì)講正常安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效轎門(mén)與轎壁應(yīng)無(wú)碰撞，無(wú)摩擦轎廂內(nèi)無(wú)雜亂廣告機(jī)房門(mén)應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地 閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí)機(jī)房墻壁完整，無(wú)孔洞機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全有照明、電插座、滅火器、對(duì)講等有電梯松閘扳手和盤(pán)車(chē)手輪，井道照明燈完好曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)較大的噪音各功能開(kāi)關(guān)正常，油杯有油轎頂繩頭組合完整、無(wú)銹蝕，有防銹漆各層門(mén)付門(mén)鎖齊全，安裝正確，無(wú)銹蝕各層門(mén)

21、門(mén)頭腳蓋板滑塊齊全層門(mén)與門(mén)框無(wú)摩擦，無(wú)碰撞導(dǎo)軌支架無(wú)松動(dòng)，壓板牢固井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)層站指示信號(hào)按鈕清晰、齊全底坑照明、急停開(kāi)關(guān)有效補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠大小軌道有接油裝置公用設(shè)施、公共場(chǎng)地及鑰匙公用設(shè)施、公共場(chǎng)地及鑰匙的驗(yàn)收要點(diǎn)的驗(yàn)收要點(diǎn)1.公用設(shè)施公用設(shè)施分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無(wú)缺損游樂(lè)設(shè)施設(shè)備完整、無(wú)安全隱患，有安全指引平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各種標(biāo)志齊全基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無(wú)損通透式圍欄完好、無(wú)銹跡路燈完好停車(chē)場(chǎng)地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場(chǎng)所（地）完好建筑小品、雕塑等完好無(wú)損2、游泳池、游泳池分項(xiàng)工程分項(xiàng)

22、工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注游泳池基本項(xiàng)游泳池周?chē)纬赏暾膰?，防護(hù)設(shè)施完好有水循環(huán)過(guò)濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常照明設(shè)備（包括應(yīng)急照明燈）正常有分設(shè)的男、女更衣室，并配有存放衣物的設(shè)施（更衣柜）有分設(shè)的男、女淋浴室有分設(shè)的男、女廁所更衣室、淋浴室、廁所內(nèi)的設(shè)施正常（含門(mén)鎖、燈光、噴淋設(shè)施等）有強(qiáng)制通過(guò)式浸腳消毒池更衣室與游泳池中間設(shè)有強(qiáng)制通過(guò)式噴淋設(shè)備男、女各一套更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好配有必備的救生高架（觀察臺(tái)）（按每配備1個(gè)）池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識(shí)，或標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶有廣播設(shè)施、有專(zhuān)用直撥電話有各類(lèi)公共標(biāo)識(shí)和警示標(biāo)牌泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否

23、完好無(wú)損池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無(wú)銳角，無(wú)安全隱患3、園林綠化、園林綠化分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)備備 注注園林綠化基本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì)土質(zhì)符合植物生長(zhǎng)，厚度正確綠化內(nèi)無(wú)磚塊等建筑垃圾無(wú)死苗、無(wú)蟲(chóng)害4、鑰匙交接、鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象；（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類(lèi)、編號(hào)、保管。資料的承接查驗(yàn)資料的承接查驗(yàn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開(kāi)工許可證；用地紅線

24、圖。綜合竣工驗(yàn)收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個(gè)專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)；供水合同；供電協(xié)議書(shū)、許可證；供氣協(xié)議書(shū)、許可證；電梯檢驗(yàn)報(bào)告及電梯檢驗(yàn)合格證。施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書(shū)；全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知單；工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料：已購(gòu)房業(yè)主姓名、位置、面積、

25、聯(lián)系電話等；已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。工程資料的接管工程資料的接管一、產(chǎn)權(quán)資料一、產(chǎn)權(quán)資料開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)出讓合同書(shū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司資質(zhì)證書(shū)以上均為復(fù)印件二、市府驗(yàn)收合格資料：二、市府驗(yàn)收合格資料：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明用電許可證供用電協(xié)議書(shū)用水審批表、水費(fèi)收繳合同書(shū)。公安消防建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書(shū)電梯安全檢驗(yàn)合格證書(shū)防雷設(shè)施合格證燃?xì)夤こ舔?yàn)收備案證書(shū)直飲水檢驗(yàn)報(bào)告煙臺(tái)市白蟻防治工程竣工驗(yàn)收證明國(guó)家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心檢驗(yàn)報(bào)告電纜檢測(cè)報(bào)告智能化驗(yàn)收系統(tǒng)合格證停車(chē)場(chǎng)管理系

26、統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告攝象機(jī)檢測(cè)報(bào)告有線電視系統(tǒng)終端盒檢測(cè)報(bào)告以上均為復(fù)印件三、工程技術(shù)資料三、工程技術(shù)資料建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試報(bào)告、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等。（包括：變壓器、高壓開(kāi)關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。） 地質(zhì)勘察報(bào)告； 工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告； 工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； 圖紙會(huì)審記錄； 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 沉降觀察記

27、錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)； 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)； 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； 供水、供暖管道的試壓報(bào)告；機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。（注：電梯相關(guān)資料包括以下部分）勞動(dòng)局電梯安全勞動(dòng)局電梯安全使用許可證（每梯一本）勞動(dòng)局電梯安全技術(shù)檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一本） 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗(yàn)合格證（每梯一份）勞動(dòng)局起重機(jī)械登記卡片（每梯一份）電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）質(zhì)檢報(bào)告（每梯一份）電梯隨機(jī)文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號(hào)說(shuō)明書(shū)、安裝調(diào)試說(shuō)明書(shū)、使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)、裝箱單等）產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機(jī)合格

28、證）試驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一份）業(yè)主（用戶）入伙時(shí)的接管驗(yàn)收業(yè)主（用戶）入伙時(shí)的接管驗(yàn)收業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對(duì)房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過(guò)程僅限于新樓宇。業(yè)主（用戶）入伙時(shí)對(duì)房屋的接管驗(yàn)收主要針對(duì)以下方面進(jìn)行：1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象。2、檢查房間設(shè)施是否齊全；根據(jù)售樓或租賃時(shí)的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；根據(jù)清單查對(duì)設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）檢查地面、墻面和天面有無(wú)空鼓、裂

29、縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；檢查墻面和天花板是否有麻點(diǎn)或水漬痕跡（是否漏水）； 檢查門(mén)窗、玻璃有無(wú)損壞，試試門(mén)窗是否嚴(yán)密、開(kāi)關(guān)靈活；檢查開(kāi)關(guān)、插座是否有電；選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；4、核對(duì)入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；5、填寫(xiě)記錄-將入伙時(shí)拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫(xiě)在接管驗(yàn)收記錄。缺陷整改與保修缺陷整改與保修對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向開(kāi)發(fā)商說(shuō)明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開(kāi)發(fā)商也不能排除應(yīng)

30、承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí)，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。對(duì)缺陷整改對(duì)缺陷整改1、一般缺陷的返修、一般缺陷的返修- 對(duì)接管驗(yàn)收或使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)-在接管

31、驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開(kāi)發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。 3、對(duì)不具備使用功能問(wèn)題的處理、對(duì)不具備使用功能問(wèn)題的處理- 接管驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法決辦法對(duì)業(yè)主在接管驗(yàn)收或使用過(guò)程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開(kāi)發(fā)商（一式三份，一份物業(yè)，一份給