1、 第九章第九章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法2第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本原理假設(shè)開發(fā)法的基本原理第二節(jié)第二節(jié) 考慮資金時間價值的兩種方式考慮資金時間價值的兩種方式 第三節(jié)第三節(jié) 各項收入與費用的求取各項收入與費用的求取3 一、假設(shè)開發(fā)法的基本概念一、假設(shè)開發(fā)法的基本概念 假設(shè)開發(fā)法是將估價對象假設(shè)開發(fā)法是將估價對象未來開發(fā)完成后的價值未來開發(fā)完成后的價值，減去預(yù)測的未來減去預(yù)測的未來正常的開發(fā)成本、稅費和利潤正常的開發(fā)成本、稅費和利潤等，以等，以此求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。此求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 假設(shè)開發(fā)法又稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法等。假設(shè)開發(fā)法又稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法

2、等。 4 二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù) 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理預(yù)期原理，在形式上是，在形式上是新開發(fā)房地產(chǎn)的新開發(fā)房地產(chǎn)的成本法的倒算成本法的倒算。 假設(shè)開發(fā)法與成本法的主要區(qū)別在于：假設(shè)開發(fā)法與成本法的主要區(qū)別在于： (1)(1)成本法求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格。成本法求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格。 (2)(2)假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格可以假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格可以通過預(yù)測得到，求取的是土地或建筑物的價格。通過預(yù)測得到，求取的是土地或建筑物的價格。 5 三、假設(shè)開發(fā)法的適用對象和條件三、假設(shè)開發(fā)法的適用對象和條

3、件 適用對象適用對象：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)待開發(fā)房地產(chǎn)”。 具體包括：具體包括：(1)(1)待開發(fā)的土地待開發(fā)的土地( (生地、毛地、熟地生地、毛地、熟地) )；(2)(2)在建工程；在建工程；(3)(3)可裝修改造或可改變用途的舊房?？裳b修改造或可改變用途的舊房。 適用條件：適用條件：(1)(1)規(guī)劃設(shè)計條件明確；規(guī)劃設(shè)計條件明確；(2)(2)具有穩(wěn)定的具有穩(wěn)定的社會經(jīng)濟及政策環(huán)境；社會經(jīng)濟及政策環(huán)境；(3)(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值比較開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值比較容易預(yù)測。容易預(yù)測。 6 四、假設(shè)開發(fā)法的基本公式四、

4、假設(shè)開發(fā)法的基本公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值待開發(fā)房地產(chǎn)的價值= =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤 具體的開發(fā)類型有具體的開發(fā)類型有: : (1) (1)將生地開發(fā)成熟地或房屋將生地開發(fā)成熟地或房屋 (2)(2)將毛地開發(fā)成熟地或房屋將毛地開發(fā)成熟地或房屋 (3)(3)將熟地開發(fā)成房屋將熟地開發(fā)成房屋 (4)(4)將在建工程開發(fā)成房屋將在建工程開發(fā)成房屋 (5)(5)將舊房重新裝修改造將舊房重新裝修改造 7 五、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟五、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 1.1.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2.2.按照最高最

5、佳使用原則進行假設(shè)開發(fā)利用；按照最高最佳使用原則進行假設(shè)開發(fā)利用； 3.3.估計開發(fā)經(jīng)營期；估計開發(fā)經(jīng)營期； 4.4.預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 5.5.測算后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；測算后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤； 6.6.求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。 8 假設(shè)開發(fā)法在求取各項收入與費用時，必須考慮假設(shè)開發(fā)法在求取各項收入與費用時，必須考慮資金時間價值，考慮資金時間價值的方式有兩種：資金時間價值，考慮資金時間價值的方式有兩種： 一、計算利息的方式一、計算利息的方式( (傳統(tǒng)方法傳統(tǒng)方法) ) 二、折現(xiàn)的方式二、折現(xiàn)的方式( (現(xiàn)金流量折現(xiàn)法現(xiàn)金流量

6、折現(xiàn)法) ) 兩種方法的計算公式如下：兩種方法的計算公式如下： 910 1 1開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期2 2開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的現(xiàn)值的現(xiàn)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值3 3開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費銷售稅費的現(xiàn)值的現(xiàn)值開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費銷售稅費4 4投資利息投資利息5 5開發(fā)利潤開發(fā)利潤6 6購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費7 7折現(xiàn)率折現(xiàn)率11 假設(shè)開發(fā)法通常需要確定以

7、下參數(shù)：假設(shè)開發(fā)法通常需要確定以下參數(shù)： 一、開發(fā)經(jīng)營期一、開發(fā)經(jīng)營期 二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 三、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費三、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費 四、投資利息四、投資利息( (僅采用傳統(tǒng)法時需要求取僅采用傳統(tǒng)法時需要求取) ) 五、開發(fā)利潤五、開發(fā)利潤( (僅采用傳統(tǒng)法時需要求取僅采用傳統(tǒng)法時需要求取) ) 六、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費六、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 七、折現(xiàn)率七、折現(xiàn)率( (僅采用現(xiàn)金流量法時需要求取僅采用現(xiàn)金流量法時需要求取) ) 12 一、開發(fā)經(jīng)營期一、開發(fā)經(jīng)營期銷售期銷售期( (無預(yù)售無預(yù)售) )建

8、造期建造期前期前期開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期估價時點估價時點開發(fā)完成日期開發(fā)完成日期( (竣工日期竣工日期) )銷售期銷售期( (有預(yù)售有預(yù)售) )銷售結(jié)束日期或經(jīng)銷售結(jié)束日期或經(jīng)濟壽命結(jié)束日期濟壽命結(jié)束日期開發(fā)期開發(fā)期經(jīng)營期經(jīng)營期13 二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通常是指開發(fā)完成時的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通常是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況下的市場價值房地產(chǎn)狀況下的市場價值( (不考慮預(yù)售和延期銷售不考慮預(yù)售和延期銷售) )。 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通過開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通過預(yù)測預(yù)測來得到。來得到。 (1)(1)對于開發(fā)完成后出售的房地產(chǎn)，采用市場對于

9、開發(fā)完成后出售的房地產(chǎn)，采用市場比較比較法和長期趨勢法法和長期趨勢法相結(jié)合來推測；相結(jié)合來推測； (2)(2)對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，先預(yù)測其開發(fā)完成對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，先預(yù)測其開發(fā)完成后的每年的租賃或經(jīng)營收益，再采用后的每年的租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法收益法計算公式計算公式將其轉(zhuǎn)換為開發(fā)完成時的市場價值。將其轉(zhuǎn)換為開發(fā)完成時的市場價值。 14 三、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費三、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費 假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費的售稅費的估算方法與成本法相同估算方法與成本法相同。 不同之處

10、在于各項成本與費用項目需要進行預(yù)測得到。不同之處在于各項成本與費用項目需要進行預(yù)測得到。 15 四、投資利息四、投資利息( (僅采用傳統(tǒng)法時需要求取僅采用傳統(tǒng)法時需要求取) ) (1)(1)計息項目計息項目：待開發(fā)房地產(chǎn)價值；待開發(fā)房地產(chǎn)價值；購買待開購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；開發(fā)成本和管理費用；開發(fā)成本和管理費用；銷售費用銷售費用( (具體分析具體分析) )。銷售稅費通常不計投資利息。銷售稅費通常不計投資利息。 (2)(2)計息期計息期：起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點是銷售完成是銷售完成( (或開發(fā)完成或開發(fā)完成) )時點。時點。對

11、發(fā)生在一段時間內(nèi)對發(fā)生在一段時間內(nèi)的費用，通常假設(shè)其在該時間段內(nèi)均勻發(fā)生。的費用，通常假設(shè)其在該時間段內(nèi)均勻發(fā)生。 (3)(3)計息方式計息方式：通常采用復(fù)利計息方式。：通常采用復(fù)利計息方式。 (4)(4)利率類型利率類型：通常采用實際利率。：通常采用實際利率。 16 五、開發(fā)利潤五、開發(fā)利潤( (僅采用傳統(tǒng)法時需要求取僅采用傳統(tǒng)法時需要求取) ) 開發(fā)利潤的測算方法與成本法中的相同，通常是以開發(fā)利潤的測算方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以市場上類似房地產(chǎn)項目所要求的平均利潤一定基數(shù)乘以市場上類似房地產(chǎn)項目所要求的平均利潤率，率，測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)關(guān)系。測算時要注意計算

12、基數(shù)與利潤率的對應(yīng)關(guān)系。利潤率利潤率直接成本利潤率直接成本利潤率投資利潤率投資利潤率成本利潤率成本利潤率銷售利潤率銷售利潤率計算基數(shù)計算基數(shù)(1):(1):取得待開發(fā)房地產(chǎn)取得待開發(fā)房地產(chǎn)的成本的成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本(2):(1)+(2):(1)+管理費用管理費用+ +銷售費用銷售費用(3):(3):(2)+(2)+投資利息投資利息開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值17 六、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費六、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 如契稅、交易手續(xù)費等。通常按待開發(fā)房地產(chǎn)價如契稅、交易手續(xù)費等。通常按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。值的一定比率測算。 七、折現(xiàn)率七、折現(xiàn)率(

13、 (僅采用現(xiàn)金流量法時需要求取僅采用現(xiàn)金流量法時需要求取) ) 折現(xiàn)率與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取折現(xiàn)率與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于市場上類似房地產(chǎn)項目所要方法相同，具體應(yīng)等同于市場上類似房地產(chǎn)項目所要求的平均報酬率。求的平均報酬率。折現(xiàn)率已經(jīng)包括了投資開發(fā)資金的折現(xiàn)率已經(jīng)包括了投資開發(fā)資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分利率和開發(fā)利潤率兩部分。 【例【例1 1】需要評估一片面積需要評估一片面積2k2k的荒地價值。的荒地價值。 該荒地適宜進行該荒地適宜進行“五通一平五通一平”開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為606

14、0；附近地區(qū)與之位置相；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K當(dāng)?shù)男K“五通一平五通一平”熟地的單價為熟地的單價為800800元；開發(fā)元；開發(fā)期需要期需要3 3年；將該片荒地開發(fā)成年；將該片荒地開發(fā)成“五通一平五通一平”熟地的開熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.52.5億元億元k k；貸款年；貸款年利率為利率為1010；投資利潤率為；投資利潤率為1515；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價的方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價的6 6，買方需要繳納的稅，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價的費為轉(zhuǎn)讓價的4 4。試測算該荒地的總價和單價。試測算該荒地的總價和單價。 18該荒地

15、價值該荒地價值=開發(fā)完成后的熟地價值開發(fā)完成后的熟地價值-開發(fā)成本開發(fā)成本-管理費用管理費用-投資投資利息利息-銷售費用銷售費用-銷售稅費銷售稅費-開發(fā)利潤開發(fā)利潤-購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 假設(shè)該成片荒地的總價為假設(shè)該成片荒地的總價為V： (1)(1)開發(fā)完成后的熟地總價值開發(fā)完成后的熟地總價值 =800800200000020000006060=9.6(9.6(億元億元) ) (2) (2)開發(fā)成本和管理費用等總額開發(fā)成本和管理費用等總額 =2.52.52 2=5(5(億元億元) ) (3) (3)投資利息總額投資利息總額 =V(1(1+4 4) )(1(1+1010) )

16、3 311+5 5(1(1+1010) )1.51.511=0.3440.344V+0.768(0.768(億元億元) ) 【解【解】19 (4)(4)銷售稅費總額銷售稅費總額 =9.69.66 6=0.576(0.576(億元億元) ) (5) (5)開發(fā)利潤總額開發(fā)利潤總額 =( (V+ +V4 4+5)+5)1515=0.1560.156V+0.75(+0.75(億元億元) ) (6) (6)購買該成片荒地的稅費總額購買該成片荒地的稅費總額 =V4 4=0.040.04V( (億元億元) ) 20 (7)(7)則由：則由：V=V=9.6-5-(0.3449.6-5-(0.344V V+0

17、.768)-0.576+0.768)-0.576 -(0.156V+0.75)-0.04 -(0.156V+0.75)-0.04V V 可得：可得：V=1.627(1.627(億元億元) ) 該成片荒地的總價該成片荒地的總價=1.627(=1.627(億元億元) ) 該成片荒地的單價該成片荒地的單價=81.35(=81.35(元元) ) 【例【例2 2】需要評估某宗土地于需要評估某宗土地于20052005年年9 9月時的價值。月時的價值。 該宗土地的面積為該宗土地的面積為50005000，剩余使用年限為，剩余使用年限為6565年，容年，容積率為積率為2 2，適宜建造某種類型的商品住宅；該類商品

18、住宅的，適宜建造某種類型的商品住宅；該類商品住宅的開發(fā)期為開發(fā)期為2 2年，建筑安裝工程費為年，建筑安裝工程費為800800元元/ /，勘察設(shè)計等專，勘察設(shè)計等專業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的1212，建筑安裝工程，建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費在第一年、第二年的投資比例分別費、專業(yè)費用及管理費在第一年、第二年的投資比例分別為為6060和和4040；銷售費用為售價的；銷售費用為售價的2 2，假設(shè)銷售費用發(fā)生，假設(shè)銷售費用發(fā)生在銷售完成之時，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等在銷售完成之時，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的為交易價格的6 6，買方

19、需要繳納的契稅等為交易價格的，買方需要繳納的契稅等為交易價格的3 3；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，平均售價為；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，平均售價為20002000元元/ /。試測算該宗土地于。試測算該宗土地于20052005年年9 9月的總價、單價及月的總價、單價及樓面地價樓面地價( (折現(xiàn)率為折現(xiàn)率為1212) )。 21 假設(shè)該宗土地假設(shè)該宗土地20052005年年9 9月的總價為月的總價為V： (1)(1)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值 =(2000(2000500050002)/(1+12%)2)/(1+12%)2 2=1594.39(1594.39(萬

20、元萬元) ) (2)(2)建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費等總額建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費等總額 =800800(1+12(1+12) )500050002 2 60 60/(1+12%)/(1+12%)0.50.5+40%/(1+12%)+40%/(1+12%)1.51.5 =810.36(810.36(萬元萬元) ) 【解【解】22 (3)(3)銷售費用及銷售稅費總額銷售費用及銷售稅費總額 =1594.391594.39(2(2+6+6) )=127.55(127.55(萬元萬元) ) (4) (4)購買該宗土地的稅費總額購買該宗土地的稅費總額 =V3 3=0.030.03V( (萬

21、元萬元) ) 則由：則由：V=1594.39-810.36-127.55-0.031594.39-810.36-127.55-0.03V 可得：可得：V=637.36(637.36(萬元萬元) ) 因此：因此： 土地總價土地總價=637.36(=637.36(萬元萬元) ) 土地單價土地單價=1274.72(=1274.72(元元) ) 樓面地價樓面地價=637.36(=637.36(元元) ) 23 【例【例3 3】某舊廠房的建筑面積為某舊廠房的建筑面積為50005000。根據(jù)其所在。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，但需補交地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，但需補交土

22、地使用權(quán)出讓金等土地使用權(quán)出讓金等400400元元( (按建筑面積計，下同按建筑面積計，下同) )，同時取得同時取得4040年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造期為年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造期為1 1年，年，裝修改造費為裝修改造費為10001000元元 ；裝修改造完成后即可全部；裝修改造完成后即可全部售出，售價為售出，售價為40004000元元 ；銷售費用和銷售稅費為售；銷售費用和銷售稅費為售價的價的8 8，并假設(shè)均發(fā)生在銷售完成之時；購買該舊廠，并假設(shè)均發(fā)生在銷售完成之時；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的房買方需要繳納的稅費為其價格的4 4。試?yán)蒙鲜鲑Y。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該舊廠房的正常購

23、買總價和單價料測算該舊廠房的正常購買總價和單價( (折現(xiàn)率為折現(xiàn)率為1212) )。 24 假設(shè)該舊廠房的正常購買總價為假設(shè)該舊廠房的正常購買總價為V： (1)(1)裝修改造成商場后的房地產(chǎn)總價值裝修改造成商場后的房地產(chǎn)總價值 =(4000(40005000)/(1+12%)5000)/(1+12%)=1785.71(1785.71(萬元萬元) ) (2)(2)裝修改造的總費用裝修改造的總費用 =100010005000/(1+12%)5000/(1+12%)0.50.5=472.46(472.46(萬元萬元) ) (3)(3)銷售費用和銷售稅費總額銷售費用和銷售稅費總額 =1785.7117

24、85.718 8=142.86(142.86(萬元萬元) ) 【解【解】25 (4)(4)購買該舊廠房的稅費總額購買該舊廠房的稅費總額 =V4 4=0.040.04V( (萬元萬元) ) (5) (5)需補交土地使用權(quán)出讓金等的總額需補交土地使用權(quán)出讓金等的總額 =40040050005000=200(200(萬元萬元) ) 則由則由:V=1785.71-472.46-142.86-0.04V-200:V=1785.71-472.46-142.86-0.04V-200 可得可得:V=933.07(:V=933.07(萬元萬元) ) 因此：因此： 舊廠房總價舊廠房總價=933.07(=933.0

25、7(萬元萬元) ) 舊廠房單價舊廠房單價=l866.13(=l866.13(元元) ) 26 【例【例4 4】某寫字樓項目開工于某寫字樓項目開工于20042004年年3 3月月1 1日，用地面積日，用地面積30003000，建筑面積，建筑面積1240012400，建筑物設(shè)計使用壽命，建筑物設(shè)計使用壽命5050年，土年，土地使用年限地使用年限5050年年( (從開工之日起計從開工之日起計) )。土地取得費用為樓面。土地取得費用為樓面地價地價800800元，該項目開發(fā)建設(shè)費用為元，該項目開發(fā)建設(shè)費用為23002300元。至元。至20052005年年9 9月月1 1日日, ,實際完成主體結(jié)構(gòu)并已投入實際完成主體結(jié)構(gòu)并已投入5050的開發(fā)建設(shè)的開發(fā)建設(shè)費用，估計至建成尚需費用，估計至建成尚需1.51.5年，還需投入年，還需投入6060的開發(fā)建設(shè)費的開發(fā)建設(shè)費用。建成