1、會(huì)計(jì)學(xué)1房地產(chǎn)會(huì)計(jì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述3 12 開發(fā)成本的核算開發(fā)成本的核算 銷售業(yè)務(wù)的核算銷售業(yè)務(wù)的核算3 34 應(yīng)交稅費(fèi)的核算應(yīng)交稅費(fèi)的核算 投資性房地產(chǎn)的核算投資性房地產(chǎn)的核算3 5第1頁/共36頁從事房地產(chǎn)從事房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)開發(fā)，建設(shè)，經(jīng)營，管，經(jīng)營，管理和服務(wù)理和服務(wù)的的綜合性行業(yè)綜合性行業(yè)，屬第三產(chǎn)，屬第三產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)概念概念房產(chǎn)和地產(chǎn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包的總稱，包括土地，建括土地，建筑物及固著筑物及固著于土地，建于土地，建筑物不可分筑物不可分離的部分離的部分第2頁/共36頁房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)配套設(shè)

2、施開發(fā)和建設(shè)代建工程開發(fā)和建設(shè)代建工程開發(fā)和建設(shè)經(jīng)營經(jīng)營活動(dòng)活動(dòng)第3頁/共36頁具體核算對象具體核算對象一般核算對象一般核算對象 企業(yè)資金的運(yùn)企業(yè)資金的運(yùn)動(dòng)（包括資金動(dòng)（包括資金投入、資金運(yùn)投入、資金運(yùn)用和資金退出用和資金退出 會(huì)計(jì)要素（資產(chǎn)會(huì)計(jì)要素（資產(chǎn)、負(fù)債、所有者、負(fù)債、所有者權(quán)益、費(fèi)用、收權(quán)益、費(fèi)用、收入、利潤）入、利潤）第4頁/共36頁資產(chǎn)類資產(chǎn)類負(fù)債類負(fù)債類成本類成本類所有者權(quán)所有者權(quán)益類益類損益類損益類庫存現(xiàn)金短期借款開發(fā)成本實(shí)收資本主營業(yè)務(wù)收入（成本）銀行存款應(yīng)付賬款等開發(fā)間接費(fèi)用資本公積其他業(yè)務(wù)收入（成本）應(yīng)收賬款等預(yù)收賬款工程施工盈余公積營業(yè)稅金及附加原材料等應(yīng)付職工薪酬工

3、程結(jié)算利潤分配公允價(jià)值變動(dòng)損益開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)交稅費(fèi)本年利潤銷售費(fèi)用投資性房地產(chǎn)其他應(yīng)付款財(cái)務(wù)費(fèi)用固定資產(chǎn)等長期借款管理費(fèi)用無形資產(chǎn)等營業(yè)外收入等第5頁/共36頁資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債表表利潤表利潤表現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量表表附注附注所有者權(quán)所有者權(quán)益變動(dòng)表益變動(dòng)表第6頁/共36頁代建工程開發(fā)成本的核算代建工程開發(fā)成本的核算4.配套設(shè)施開發(fā)成本的核算配套設(shè)施開發(fā)成本的核算3.房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)成本的核算2.土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)成本的核算1.第7頁/共36頁土地開發(fā)土地開發(fā)自用建設(shè)場地自用建設(shè)場地 土地為中間土地為中間產(chǎn)品，其費(fèi)產(chǎn)品，其費(fèi)用應(yīng)記入房用應(yīng)記入房屋開發(fā)成本屋開發(fā)成本土地為最終土地為最終產(chǎn)

4、品，其費(fèi)產(chǎn)品，其費(fèi)用計(jì)入土地用計(jì)入土地開發(fā)成本開發(fā)成本商品性商品性建設(shè)場地建設(shè)場地第8頁/共36頁1.明確房屋開發(fā)受益1.開發(fā)成本房屋開發(fā) 2.不能明確是哪組房屋受益的 2.先在：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)，后采用一定標(biāo)準(zhǔn)分配 3.直接作為建設(shè)性場地的（直接出售）3.開發(fā)成本商品性土地開發(fā)第9頁/共36頁土土地地開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用項(xiàng)項(xiàng)目目1 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：土地征用費(fèi)、耕：土地征用費(fèi)、耕地地 占用稅、勞動(dòng)力安置占用稅、勞動(dòng)力安置 2 2、前期工程費(fèi)、前期工程費(fèi)：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平三通

5、一平” 3 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電：小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化化 4 4、公共配套設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)：居委會(huì)、派出所、幼兒：居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出所等設(shè)施支出5 5、開發(fā)間接費(fèi)用：、開發(fā)間接費(fèi)用：公司內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)公司內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷

6、、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等等 第10頁/共36頁土土地地開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用項(xiàng)項(xiàng)目目土地征用及拆遷補(bǔ)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)等筑安裝費(fèi)等 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本自用土地開發(fā)自用土地開發(fā) 開發(fā)成本開發(fā)成本 商業(yè)性土地開發(fā)商業(yè)性土地開發(fā) 貸：銀行存款等貸：銀行存款等配套設(shè)配套設(shè)施費(fèi)的施費(fèi)的歸集與歸集與分配分配 開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配的歸集與分配 與土地開與土地開發(fā)同步發(fā)同步先在先在“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”科目，后科目，后分配轉(zhuǎn)入分配轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本開發(fā)成本- -土地開發(fā)土地開發(fā)分清：開發(fā)成本分清：

7、開發(fā)成本- -土地開發(fā)土地開發(fā)與土地開與土地開發(fā)不同步發(fā)不同步分不清：先在分不清：先在“開發(fā)成本開發(fā)成本- -配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)”后根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)分配后根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)分配先在先在“開發(fā)成本開發(fā)成本- -配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)”后根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)分配后根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)分配第11頁/共36頁商品性建設(shè)場地商品性建設(shè)場地 借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品土地土地 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本- -商品性土地開發(fā)商品性土地開發(fā)自用（用于商品房開發(fā)）自用（用于商品房開發(fā)）借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)自用土地開發(fā)第12頁/共36頁 開發(fā)成本 土地開發(fā) 土地征用及拆遷補(bǔ)償

8、費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)二級科目二級科目三級科目三級科目一級科目一級科目二級科目二級科目三級科目三級科目第13頁/共36頁商品房商品房出租房出租房周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房為銷售而為銷售而開發(fā)開發(fā)為出租經(jīng)為出租經(jīng)營而開發(fā)營而開發(fā)為安置被為安置被拆遷居民拆遷居民周轉(zhuǎn)使用周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)而開發(fā)房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)第14頁/共36頁開發(fā)成本開發(fā)成本一級科目一級科目二級科目二級科目Click to edit title會(huì)計(jì)科目設(shè)置會(huì)計(jì)科目設(shè)置建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)商品房商品房土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) 四級科四級科目目前期工程

9、費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)出租房出租房周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房三級科目三級科目房屋開發(fā)房屋開發(fā)第15頁/共36頁第16頁/共36頁第17頁/共36頁1、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施2、能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施、能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚消防、幼托、自行車棚商店、銀行、郵局、中小學(xué)、文化站、醫(yī)院、商店、銀行、郵局、中小學(xué)、文化站、醫(yī)院、給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路第18頁/共36頁1對能分清成本核對能分清成本核算對象的第一

10、類算對象的第一類配套設(shè)施支出，配套設(shè)施支出，直接計(jì)入有關(guān)房直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，屋等開發(fā)成本，并在并在“開發(fā)本開發(fā)本房屋開發(fā)房屋開發(fā)”2對不能直接計(jì)入對不能直接計(jì)入的一類配套設(shè)施的一類配套設(shè)施支出，先在支出，先在“開開發(fā)成本發(fā)成本配套設(shè)配套設(shè)施開發(fā)施開發(fā)”賬戶，賬戶，開發(fā)完成后按一開發(fā)完成后按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入房屋等開發(fā)成本房屋等開發(fā)成本3對能有償轉(zhuǎn)讓的對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本開發(fā)成本配套配套設(shè)施開發(fā)成本設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集賬戶進(jìn)行歸集. .第19頁/共36頁對對能有償轉(zhuǎn)讓能有償轉(zhuǎn)讓的的大配套設(shè)施項(xiàng)目大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)

11、，應(yīng)以各配套設(shè)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本施項(xiàng)目作為成本核算對象核算對象，借以，借以正確計(jì)算各該設(shè)正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。施的開發(fā)成本。核算對象核算對象對對不能有償轉(zhuǎn)讓不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入、不能直接計(jì)入各成本核算對象各成本核算對象的各項(xiàng)公共配套的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作各該配套設(shè)施作為成本核算對象為成本核算對象第20頁/共36頁開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)償費(fèi)或批租地價(jià)建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)成本成本項(xiàng)目項(xiàng)目第21頁/共36頁

12、如商店，如商店，應(yīng)在完工驗(yàn)收后自應(yīng)在完工驗(yàn)收后自“開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本” 轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施配套設(shè)施”按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計(jì)入商品房等開發(fā)產(chǎn)按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計(jì)入商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如水塔設(shè)施，在完工后品成本的公共配套設(shè)施，如水塔設(shè)施，在完工后，應(yīng)將其開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)，分配記入有關(guān)，應(yīng)將其開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)，分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工

13、驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)能有償能有償轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓的按規(guī)定應(yīng)按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)將其開發(fā)成本分配成本分配用預(yù)提用預(yù)提方式方式第22頁/共36頁第23頁/共36頁第24頁/共36頁第25頁/共36頁企業(yè)代委托單位開發(fā)的企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地、房屋土地、房屋的支出，應(yīng)的支出，應(yīng)通過通過“開發(fā)成本開發(fā)成本商品商品性土地開發(fā)成本性土地開發(fā)成本”和和“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成房屋開發(fā)成本本”賬戶賬戶除土地、房屋外，企業(yè)代除土地、房屋外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的委托單位開發(fā)的其他工程其他工程如市政工程等，其支出，如市政工程等，其支出，通過通過“開發(fā)成本開發(fā)成本代建工代建工程開發(fā)成本程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核賬戶進(jìn)行核算。算。因此，開發(fā)企業(yè)在因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬賬戶核算的，戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。 第26頁/共36頁成本成本項(xiàng)目項(xiàng)目土地征用及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工建筑安裝工程費(fèi)程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)第27頁/共36頁第28頁/共3