1、江寧市場分析報(bào)告江寧商業(yè)地產(chǎn)市場分析（一）、江寧城市商業(yè)規(guī)劃在南京的十年城建規(guī)劃中，江寧定位為“南京新市區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)和都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”，依托江寧開發(fā)區(qū)，加快工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)和城市綜合功能開發(fā)，將建設(shè)成為“人與自然和諧生態(tài)型、園林化的新城區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和城市旅游度假區(qū)。”其中，東山將成為都市發(fā)展區(qū)的次區(qū)域中心，是承擔(dān)主城綜合功能擴(kuò)散的新市區(qū)，2010年規(guī)劃人口30萬左右，遠(yuǎn)景按70萬左右預(yù)留。在新市區(qū)構(gòu)筑“一圈、二帶、多節(jié)點(diǎn)”城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系?！耙蝗Α奔瓷藤Q(mào)圈，橫向包括大街路、二街路、金箔路，縱向包括竹山路、東新路（溫州街）、大印路；“二帶”即雙龍路汽貿(mào)一條街和金箔建材一

2、條街，“多節(jié)點(diǎn)”即大市口、東市口、財(cái)富廣場等小商業(yè)中心（滿足區(qū)域消費(fèi)的社區(qū)商業(yè)）。（二）、江寧商業(yè)市場發(fā)展沿革（1）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的混沌期一裙樓和臨街底商。江寧的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，原來主要為國營百貨、供銷社、個體門面，后期則以超市為主，整體商業(yè)檔次不高。早期主要銷售的商業(yè)物業(yè)分為兩種，一是開發(fā)商品住宅時(shí)順帶開發(fā)的沿街底商，這種商業(yè)物業(yè)體量一般較小并著重強(qiáng)調(diào)家?guī)У甑男再|(zhì)，商業(yè)部分只是作為附屬設(shè)施。二是以中、大型建筑附帶開發(fā)的裙樓層部分，這種商業(yè)物業(yè)體量較大、成本較高，且不利于分割銷售，使其消費(fèi)者只能集中于銀行、證券、大型餐飲等極少數(shù)群體。（2） 2000年以來，江寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，東山步行街、竹

3、山電子一條街、同曦鳴城、溫州商業(yè)街、中國女人街、汽車商貿(mào)城、21世紀(jì)銅鑼灣shoppingmall,浙江義烏小商品城及鳳凰港等總面積達(dá)150萬褶。（3） 2003年10月以來，約有多家大型商業(yè)項(xiàng)目已或?qū)⒁M(jìn)入江寧，如營業(yè)面積1萬褶“上元機(jī)電”、20萬褶左右“浙江商品城”、7萬褶左右的“海爾倉儲中心”等。據(jù)傳五星電器、常州金陽光等也有意進(jìn)入江寧。江寧的商業(yè)從量的方面實(shí)現(xiàn)了一個突破。（4）伴隨住宅地產(chǎn)從市區(qū)向郊區(qū)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也由市區(qū)向社區(qū)、由市區(qū)向郊縣發(fā)展，成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的又一動力。（三）、江寧商業(yè)市場布局主要集中于東山鎮(zhèn)老城區(qū)，隨著住宅的進(jìn)入，出現(xiàn)了分化的雛形。目前形成了以“東山鎮(zhèn)（金箔路

4、）”為地區(qū)商業(yè)中心，岔路口、開發(fā)區(qū)等社區(qū)級商業(yè)點(diǎn)為補(bǔ)充的格局。 、商業(yè)板塊分析A）岔路口板塊： 口岔路口板塊商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，消費(fèi)群體以周邊居民及商品房業(yè)主為主。 口岔路口是江寧地產(chǎn)最先啟動、入住使用的區(qū)域，隨著住宅一居所的形成，其商業(yè)配套將逐步成型。 口岔路口是江寧與市區(qū)的接壤處，與市區(qū)距離最近，受市區(qū)商業(yè)輻射最強(qiáng)，特別是受到大校場機(jī)場的制約，使岔路口難以形成較強(qiáng)的、規(guī)?；纳虡I(yè)中心。其商業(yè)項(xiàng)目定位不高，規(guī)模較小、便利性強(qiáng)，主要滿足周邊居民基本生活功能。 口產(chǎn)品：以沿街門面房為主導(dǎo)，后期將出現(xiàn)一定量的商業(yè)開發(fā)。B）老城區(qū)（東山鎮(zhèn)）： 口其消費(fèi)群體以本地人為主，以及部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。 口老城區(qū)目前

5、江寧的商業(yè)中心，大街東路等商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，區(qū)域商業(yè)趨于繁華，但大型的購物中心未成氣候。 口近兩年來，出現(xiàn)了如中國女人街、溫州商業(yè)街等較大商業(yè)項(xiàng)目，但其實(shí)質(zhì)性經(jīng)營有待時(shí)日，估計(jì)在2年左右尚可初見規(guī)模。 口產(chǎn)品：商業(yè)步行街（溫州商業(yè)街、東山步行街、竹山電子一條街）、綜合百貨（中國女人街）。C）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊： 口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以百家湖為中心，位于勝太路以西，翠屏山以東，是江寧中高檔商品房的聚集地。 口該區(qū)居民主要是外來人口，以南京商品房購買者為主導(dǎo)，鑒于客群的購房特征，真正的第一居住氛圍尚未形成。 口目前成型商業(yè)項(xiàng)目正在運(yùn)作之中。且潛在量較大，多為高檔住宅商業(yè)設(shè)施區(qū)。 口同曦鳴城、鳳凰港商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)

6、作，對該區(qū)的商業(yè)配套有重要影響。 口產(chǎn)品：住宅配套商業(yè)街（如21世紀(jì)世紀(jì)園的20萬Itf商貿(mào)街、百家湖花園商業(yè)步行街、翠屏山配套商業(yè)街等）、大型百貨（2.7萬褶同曦假日百貨）、shoppingmall、門面房等。D）民營科技園板塊 口位于東山鎮(zhèn)以南，外秦淮河以東，主要區(qū)域在天元路一帶，以萊茵達(dá)財(cái)富廣場與浙江義烏小商品城為核心。 口該區(qū)居民主要是外來人口，以南京商品房購買者為主導(dǎo)。 口商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大，約有50萬褶總建面積，正陸續(xù)浮出水面。 口萊茵達(dá)財(cái)富廣場與浙江義烏小商品城的運(yùn)作，標(biāo)志著該區(qū)的商業(yè)競爭嶄露頭角，江寧的商業(yè)格局出現(xiàn)新的變化。 口產(chǎn)品：量販?zhǔn)劫徫镏行?、mall等大型商業(yè)。2、典型商

7、業(yè)項(xiàng)目分析樓盤名稱中國女人街溫州商業(yè)街開發(fā)商富騰房地產(chǎn)開發(fā)公司江蘇毆江投資發(fā)展有限公司規(guī)劃用地占地4萬nf左右占地11萬nf總建卸積8.6萬m224萬m2規(guī)劃A區(qū):1.339萬%W®,（1-6層）B區(qū):1.471萬%高檔商鋪（1-3層）C區(qū):2.2萬%商場（1-4層）D區(qū):1.471萬%高檔商鋪（1-3層）E區(qū):0.687萬%休閑娛樂中心（1-4層）F區(qū):0.7萬nf,商鋪（上為安置房）營業(yè)用房:7.5萬褶商住用房:5.5萬褶服務(wù)場所:3.2萬nf單位卸積（nr）RD:62、75、120;C:630;F:56-191門向房（二層）：120、240、294.6得房率F:70%97.6%

8、商業(yè)業(yè)態(tài)商鋪,百貨百貨公司、商業(yè)步行街物管費(fèi)1.25元/itf月1元/itf月經(jīng)營模式BDF出售業(yè)主自主經(jīng)營；AC出售產(chǎn)權(quán)，回租，T招商；E不售，務(wù)-招商業(yè)主自主經(jīng)營租金9年內(nèi)返租給開發(fā)商，按總價(jià)的8%+算租金客群浙江客戶較多溫州客戶較多樓盤名稱同曦鳴城竹山電子街開發(fā)商同曦鳴城房地產(chǎn)開發(fā)公司江山房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)劃用地占地73800m2沿竹山路長度為一公里左右總建卸枳40萬規(guī)劃百貨:2.7萬，負(fù)1層（超巾），正5層。1F:飾物；2F:休閑3F:服裝；4F:男裝5F:家居用品步行街：全長800米小冏品夜巾：60001F:農(nóng)貿(mào)2F:小商品寫字樓：3棟,4萬單位回積（m2）百貨：主力50-70;1F:

9、10-1002F:20-300;3、4F:40-50步行街:170-300小冏品夜巾：門面（兩層）：200-3001、2F攤位：4、7房:90-110（上卜兩層連賣）得房率百貨：55%商業(yè)業(yè)態(tài)步行街，辦公樓，百貨公司電子商鋪經(jīng)營模式百貨：客戶擁有產(chǎn)權(quán)，9年內(nèi)返租給開發(fā)商，按總價(jià)的8%+算租金；9年后業(yè)主自主經(jīng)營。步行街：出售自主經(jīng)營，一、二業(yè)主自主經(jīng)營樓連賣。租金百貨：回報(bào)率：8%什小冏品儀市:200/月問地址江寧勝太路8號江寧竹山路客群70%浙江投資商；其余為市區(qū)或本地投資客其它：1、萊茵東郡財(cái)富廣場財(cái)富廣場項(xiàng)目總體規(guī)劃占地100畝，包括有酒店、辦公樓、商場、商業(yè)步行街等。一期的萊茵小鎮(zhèn)為室

10、外步行街，整個步行街規(guī)劃會以娛樂休閑、餐飲業(yè)為主，總建筑面積2萬nf,共分為3個組團(tuán)。1組團(tuán)為大戶型面積在200褶的商鋪，2、3組團(tuán)則以80-120褶的中小面積的商鋪。共分為4層，1-2層為聯(lián)體銷售，3-4層為單身公寓，均價(jià)在7000-8000元/褶不等。2、浙江商品城整個項(xiàng)目占地220畝，總建面在20萬褶，以2-3層商場為主，共分為兩個組團(tuán)，主要以商品批發(fā)為主，客群主要以浙江客戶群為主。3、CityMall-鳳凰港商務(wù)城商務(wù)城位于寧深路和天元路交叉口，東西寬約240米，南北深190米，目前項(xiàng)目尚在前期開工建設(shè)中。4、21世紀(jì)銅鑼灣shoppingmall位于寧深路與天元路交界處，總建在30萬

11、褶的SHOPPINGMALL2萬nf的大型百貨、4萬nf品牌百貨旗艦店、5萬褶各種專賣直營店，8萬褶世界飲食城。小結(jié)1、商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入市場細(xì)分階段江寧商業(yè)地產(chǎn)主題商業(yè)步行街、大型購物中心、產(chǎn)權(quán)式商場開始逐漸成為商業(yè)載體的新趨勢。商業(yè)地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入理性的市場細(xì)分階段。從目前的整體情況來看，市場對于商業(yè)地產(chǎn)的需求較為旺盛這主要是商業(yè)地產(chǎn)的投資性價(jià)值推動的。2、商業(yè)地產(chǎn)金融工具化推動大型室內(nèi)建筑商業(yè)物業(yè)目前存在較大的非理性消費(fèi)行為，投資市場雖然能夠支持但是商業(yè)消費(fèi)市場已經(jīng)難以消化，這一點(diǎn)從已經(jīng)修建完成即將投入使用的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以得到驗(yàn)證；通過修建大型的室內(nèi)建筑將商業(yè)物業(yè)體量放大，在實(shí)現(xiàn)自然銷售

12、存在困難的情況下導(dǎo)入統(tǒng)一經(jīng)營的概念，并承諾投資回報(bào)。這種以統(tǒng)一經(jīng)營、承諾投資回報(bào)為口號的模式，將前期風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到到了后期，并逐漸為市場所認(rèn)識。3、江寧商業(yè)受到地緣限制從地緣經(jīng)濟(jì)的視角來看，江寧是南京經(jīng)濟(jì)的覆蓋區(qū)，商業(yè)受南京的輻射強(qiáng)烈。長期以來，江寧商業(yè)的規(guī)模小、檔次低、以服務(wù)本地居民基本生活需求為特色的便利性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)為主體，規(guī)?；?、常規(guī)型的、地區(qū)中心性質(zhì)的商業(yè)難以形成。但商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在未來一段時(shí)間內(nèi)還不會破裂，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)顯示需要一個過程，依照期房的銷售過程來看從購買到物業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營本身需要1-2年左右，新商業(yè)物業(yè)客觀也需要1-2的培育時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在一段時(shí)期內(nèi)還不會集中性顯現(xiàn)。通過對江寧商業(yè)地產(chǎn)市場的分析，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，對本項(xiàng)目而言，綜合分析優(yōu)勢與劣勢如下：優(yōu)勢：(1)民營科技園雖暫時(shí)人氣不足，但因后期開發(fā)量較大，未來預(yù)期看好；(2)產(chǎn)權(quán)式商鋪的政策叫停，給門面