1、-從物業(yè)管理各方關(guān)系談起業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論解釋：建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。生活解釋：一棟樓通常為眾多住戶所有，這種現(xiàn)象就是建筑物區(qū)分所有。包括三種權(quán)利，即住戶就建筑物內(nèi)其居室的專有有權(quán)，就走廊、電梯等公共部位設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。物業(yè)管理法律關(guān)系：業(yè)主業(yè)委會(huì)業(yè)主大會(huì)內(nèi)部組織關(guān)系；合同關(guān)系；行政管理的指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系；存在的主要問題：目前的法律規(guī)定問題；收費(fèi)操作問題；業(yè)委會(huì)業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作；政府定位問題物業(yè)常用法律法規(guī)中華人民共和國(guó)物權(quán)法（節(jié)選）中華人民共和國(guó)物權(quán)法（節(jié)

2、選）物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定關(guān)于實(shí)施上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的若干意見關(guān)于實(shí)施上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的若干意見業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則上海市商品住宅維修基金管理辦法上海市商品住宅維修基金管理辦法住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法關(guān)于上海市商品住宅維修基金管理辦法應(yīng)用解釋的通知關(guān)于上海市商品住宅維修基金管理辦法應(yīng)用解釋的通知關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)的若干意見關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)的

3、若干意見最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋釋最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋問題的解釋上海高院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答上海高院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答 法律層面：中華人民共和國(guó)物權(quán)法 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)民法通則行政法規(guī)：國(guó)務(wù)院物業(yè)管理 條例地方性法規(guī)：上海市住宅物業(yè)管理 規(guī)定；上海市拆除違法建筑若干規(guī)定 (修訂) 地方政府規(guī)章：上海市商品住宅維修基金管理辦法 部門規(guī)章

4、：住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)范性法律文件：關(guān)于業(yè)主的直系親屬和同住人是否可以被推薦為業(yè)主委員會(huì)成員的批復(fù)(滬房地資物2005第554號(hào))；關(guān)于辦理結(jié)建民防工程房地產(chǎn)登記有關(guān)問題的通知(滬房地資權(quán)2005第336號(hào))；關(guān)于加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目附屬會(huì)所交易管理的通知（滬房地資市2003第230號(hào)） 物業(yè)管理法律關(guān)系示意圖物業(yè)管理法律關(guān)系示意圖業(yè)主委員業(yè)主委員會(huì)會(huì)物業(yè)管理企業(yè)房管局業(yè)務(wù)指導(dǎo)關(guān)系業(yè)務(wù)指導(dǎo)關(guān)系委托服務(wù)關(guān)系委托服務(wù)關(guān)系業(yè)務(wù)指導(dǎo)業(yè)務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系監(jiān)督關(guān)系公安派出所街道居委會(huì)指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系匯報(bào)工作治安管理2022-5-25五位一體工作實(shí)例分析違章建筑處理問題違章建筑

5、處理問題會(huì)引發(fā)業(yè)主不交費(fèi)，影響小區(qū)整體品質(zhì)，物業(yè)管會(huì)引發(fā)業(yè)主不交費(fèi)，影響小區(qū)整體品質(zhì)，物業(yè)管理矛盾管理職責(zé)的分工理矛盾管理職責(zé)的分工會(huì)引發(fā)鄰里糾紛，涉及到政府不作為，直接涉及會(huì)引發(fā)鄰里糾紛，涉及到政府不作為，直接涉及到居委會(huì)街道、房地局。到居委會(huì)街道、房地局。一般會(huì)涉及到公共部位，屬業(yè)委會(huì)的管理職責(zé)一般會(huì)涉及到公共部位，屬業(yè)委會(huì)的管理職責(zé)結(jié)論：只有多方關(guān)系處理好，物業(yè)管理工作才能結(jié)論：只有多方關(guān)系處理好，物業(yè)管理工作才能到位，推托責(zé)任對(duì)各方到位，推托責(zé)任對(duì)各方 的工作都不利。的工作都不利。其它工作中，比如說業(yè)委會(huì)成立、物業(yè)收費(fèi)、設(shè)其它工作中，比如說業(yè)委會(huì)成立、物業(yè)收費(fèi)、設(shè)施設(shè)備管理施設(shè)備管理如

6、何構(gòu)建正確的“五位一體”工作模式街道的職責(zé)：上海住宅物業(yè)管理規(guī)定上海住宅物業(yè)管理規(guī)定第五條第五條區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作。關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)的若干意見.doc房地部門的職責(zé)：上海住宅物業(yè)管理規(guī)定第五條市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本

7、轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理；其設(shè)立的房屋管理辦事機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱房管辦事處）承擔(dān)相關(guān)具體事務(wù)。市和區(qū)、縣房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：（一）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督管理；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；（三）專項(xiàng)維修資金歸集、使用的指導(dǎo)與監(jiān)督；（四）物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理；（五）物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)：關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)的若干意見的若干意見第一條第二款：第一條第二款：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)制度是房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化形式下業(yè)主實(shí)行自我管理的實(shí)現(xiàn)方式。

8、業(yè)主大會(huì)作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)力機(jī)構(gòu)，具有制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使用專項(xiàng)維修資金等有關(guān)小區(qū)共有和共同管理事務(wù)的決定權(quán)。 業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)日常運(yùn)作的組織、實(shí)施主體，主要負(fù)責(zé)擬定相關(guān)方案、組織召開會(huì)議并具體實(shí)施大會(huì)形成的決議。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 公安派出所：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 建房建房20092742009274號(hào)號(hào)第五十六條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)

9、物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。物業(yè)公司：物業(yè)管理公司是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定服務(wù)內(nèi)容，為業(yè)主提供物業(yè)管理法律服務(wù)的組織。 案案 例例 介介 紹紹案例一：案例一：成立業(yè)委會(huì)中街道辦事處成被告及原因分析成立業(yè)委會(huì)中街道辦事處成被告及原因分析.doc案例二：案例二：“過期過期”業(yè)委會(huì)備案引發(fā)的一場(chǎng)行政復(fù)議業(yè)委會(huì)備案引發(fā)的一場(chǎng)行政復(fù)議.doc案例三業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)成立的程序1 1、建設(shè)單位或業(yè)主提交有關(guān)資料、建設(shè)單位或業(yè)主提

10、交有關(guān)資料2 2、成立業(yè)主大會(huì)籌備組、成立業(yè)主大會(huì)籌備組3 3、發(fā)布關(guān)于組建業(yè)主大會(huì)籌備組的公示、公告、發(fā)布關(guān)于組建業(yè)主大會(huì)籌備組的公示、公告4 4、籌備組組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的籌備工作、籌備組組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的籌備工作5 5、業(yè)主委員會(huì)成員候選人的產(chǎn)生、業(yè)主委員會(huì)成員候選人的產(chǎn)生6 6、宣傳并做好會(huì)務(wù)籌備工作、宣傳并做好會(huì)務(wù)籌備工作7 7、召開業(yè)主大會(huì)、召開業(yè)主大會(huì)8 8、報(bào)街道行政部門備案、報(bào)街道行政部門備案成立業(yè)主大會(huì)的關(guān)鍵是籌備組成立業(yè)主大會(huì)的關(guān)鍵是籌備組相關(guān)案例未取得房產(chǎn)證能否作為業(yè)主？未取得房產(chǎn)證能否作為業(yè)主？ 張先生從開發(fā)商處購(gòu)買一商品房，雙方簽訂的商品房預(yù)售

11、合同約定2008年2月1日交房，后開發(fā)商延期交房，一直到2008年5月1日開發(fā)商才交房，產(chǎn)權(quán)證于2008年10月1日才辦理。本案例中，張先生何時(shí)才取得業(yè)主的身份?如果張先生購(gòu)買的是二手房，其何時(shí)才算取得業(yè)主身份? 相關(guān)案例“第一江景豪宅第一江景豪宅”籌備組成員組成引爭(zhēng)議，業(yè)主委員會(huì)籌備組成員組成引爭(zhēng)議，業(yè)主委員會(huì)成立擱淺成立擱淺 2007年8月14日，上海浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)與濰坊街道管理委員會(huì)共同發(fā)布組建世茂濱江小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組公告。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，參與報(bào)名籌備組的人數(shù)超過60。去年11月6日，初步確定的包括開發(fā)商在內(nèi)的36位籌備組候選委員被通知參與選舉。兩天后，籌備組17名成員正式確定，籌

12、備組隨即宣告成立。但籌備組一成立，就遭到業(yè)主的質(zhì)疑：一位居住在7號(hào)樓的籌備組成員說，“籌備組每次開會(huì)都會(huì)出現(xiàn)陌生的面孔?！边@些“陌生人”都自稱受委員委托前來開會(huì)。但在部分委員要求其出具委托證明確認(rèn)身份時(shí)，“他們從未出示過?！绷硪晃晃瘑T補(bǔ)充說，同一位委員甚至?xí)胁煌娜舜鸀殚_會(huì)。相關(guān)案例 委員身份遭遇質(zhì)疑不僅以上一人?！敖?jīng)過部分委員核實(shí)，一位李姓委員在房產(chǎn)公司擔(dān)任要職。”業(yè)主潘女士解釋，該房產(chǎn)中介公司不僅擁有200多套小區(qū)房源，更為其客戶提供保潔、維修等物業(yè)性質(zhì)服務(wù)?；I備組成員還反映說，委員中居然還有一位是至今仍在浙江讀書從未來過上海的20歲的孩子?！半m然他是業(yè)主，但實(shí)際上根本無法參與籌備組正

13、常工作?！睒I(yè)主紛紛表示，該業(yè)主無法到場(chǎng)開會(huì)，即使每次都通過委托方式，也“不能真實(shí)準(zhǔn)確表達(dá)意愿”。業(yè)委會(huì)備案證被撤銷0.jpg業(yè)主的投票權(quán)：業(yè)主的表決權(quán)業(yè)主的表決權(quán)業(yè)主的表決權(quán)事項(xiàng)的變更；業(yè)主的表決權(quán)事項(xiàng)的變更；“雙多數(shù)雙多數(shù)”原則原則上海市產(chǎn)地局物權(quán)法生效后關(guān)系上海市產(chǎn)地局物權(quán)法生效后關(guān)系物業(yè)服務(wù)的解釋物業(yè)服務(wù)的解釋.doc“默示默示”是否視為同意問題是否視為同意問題 民法通則：不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的民法通則：不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。情況下，才可以視為意思表示。 表決難問題的解決表決難問題的解決物業(yè)管理規(guī)定關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)