1、l有利因素：常熟市為國(guó)家級(jí)生態(tài)旅游城市，是江南重要工業(yè)城市，常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為國(guó)家級(jí)，企業(yè)眾多，入駐多家世界500強(qiáng)企業(yè)，有市場(chǎng)潛力。l不利因素：項(xiàng)目位于濱江新區(qū)，商業(yè)氣氛當(dāng)前還不太成熟，西側(cè)相鄰有濱江鄰里中心及濱江休閑廣場(chǎng)已開(kāi)業(yè)，分散一定人流。項(xiàng)目周邊住宅大多空置或待開(kāi)發(fā)，周邊住宅房?jī)r(jià)在8000元左右每平米，常熟城區(qū)房?jī)r(jià)多在每平米10000元以上。 即將開(kāi)業(yè)酒店：濱江國(guó)際會(huì)議中心酒店、維也納酒店、美聯(lián)一家酒店、寶鴻商業(yè)廣場(chǎng)（酒店及酒店公寓）等新開(kāi)酒店均位于兩公里范圍內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，存在一定市場(chǎng)壓力。l周邊實(shí)景l(fā)周邊實(shí)景：已開(kāi)業(yè)濱江鄰里中心及濱江休閑廣場(chǎng)l周邊實(shí)景：已開(kāi)業(yè)的經(jīng)濟(jì)型“君悅商務(wù)酒店

2、”及高檔“鉑爾曼”酒店l周邊實(shí)景：16、17年開(kāi)業(yè)的三家中檔次酒店l待籌開(kāi)酒店初步規(guī)劃35間客房左右，客房面積大約30平米左右，在當(dāng)前建設(shè)不太擁擠的濱江新區(qū)，此面積比較合適，盡量避免后期面臨新開(kāi)業(yè)的酒店競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)（碧溪鎮(zhèn)中低端賓館大部分可達(dá)到25-30平）。l此幢建筑最初不是按酒店設(shè)計(jì)，酒店平面布置與結(jié)構(gòu)可能會(huì)有局部沖突，大多都可找出方案克服。沒(méi)有預(yù)留地下室做機(jī)房使用，此問(wèn)題比較棘手。其他：二層客房衛(wèi)生間位置沒(méi)有降板，若一層商鋪為餐飲業(yè)態(tài)，規(guī)范需要做雙層板處理。l2號(hào)樓現(xiàn)場(chǎng)照片l2號(hào)樓一層布置圖（初步）l一層：大堂、接待、行李房l大堂吧兼早餐廳 （院內(nèi)延伸1700mm寬落地透明玻璃幕墻）l

3、廚房、公衛(wèi)、兩間客房l辦公l2號(hào)樓二層、三層、 1號(hào)樓二層、三層均為客房（不含獨(dú)棟建筑）初步計(jì)劃租用（客房數(shù)盡可能多，較經(jīng)濟(jì)）：l可售房間數(shù)：35間。l房間均價(jià)：經(jīng)過(guò)對(duì)市區(qū)格林豪泰、漢庭、如家等，以及少量碧溪周邊的經(jīng)濟(jì)型酒店房?jī)r(jià)市場(chǎng)調(diào)查，地處濱江新區(qū)，在服務(wù)都可做到優(yōu)質(zhì)的前提下，可利用投資人設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)出身的特長(zhǎng)，提升設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、設(shè)計(jì)效果。房間售價(jià)定位：含早餐、接近市區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店售價(jià)-320元/間（未扣除“去哪兒”“攜程”等網(wǎng)絡(luò)預(yù)定服務(wù)費(fèi)15%），扣除服務(wù)費(fèi)約272元。l前三年市場(chǎng)培育期平均入住率：結(jié)合行業(yè)數(shù)據(jù)（網(wǎng)絡(luò)預(yù)定入住占比25%，會(huì)員入住占比20%，散客入住占比55%），結(jié)合地塊周邊情況、以及

4、對(duì)待籌備酒店自身情況的綜述分析：散客考慮30%，網(wǎng)絡(luò)可維持在25%，會(huì)員10%，平均入住率合計(jì)65%。l預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)第一年內(nèi)收支大體平衡，之后盈余。l簽約租期：國(guó)內(nèi)品牌一般簽約12-15年，國(guó)際品牌一般簽約15-20年，結(jié)合本項(xiàng)目情況計(jì)劃簽約20年租期。l酒店投資具有一定運(yùn)營(yíng)壓力及風(fēng)險(xiǎn)（其中不包含諸如“非典、禽流感”等自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)）l濱江新城目前還沒(méi)有進(jìn)駐具有國(guó)際品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型酒店，此項(xiàng)目除建筑條件最初不是按酒店設(shè)計(jì)，有部分條件需要克服外，其余條件比較適合營(yíng)造具國(guó)際品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型酒店。投資人背后有具國(guó)際水平的合作團(tuán)隊(duì)，其中不乏酒店業(yè)內(nèi)國(guó)際知名公司的合伙人做技術(shù)顧問(wèn)支持！還希望業(yè)主方能對(duì)投資方提供支持，

5、共同打造在地區(qū)有一定知名度、并有良好口碑的一座國(guó)際品質(zhì)經(jīng)濟(jì)型酒店。l張海寧，大學(xué)學(xué)歷，環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)。l從事設(shè)計(jì)行業(yè)16年，曾就職于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，復(fù)星集團(tuán)、紅樹(shù)林酒店集團(tuán)等酒店建設(shè)、投資管理公司，擔(dān)任設(shè)計(jì)總監(jiān)期間長(zhǎng)期與國(guó)際一流設(shè)計(jì)公司合作，視野開(kāi)闊，積累較多經(jīng)驗(yàn)。代表作品有：上海外灘國(guó)際金融服務(wù)中心（同上海中心并列為兩項(xiàng)“上海市特大重點(diǎn)工程”）三亞海棠灣Fairmont酒店（六星級(jí)）三亞灣紅樹(shù)林度假世界（五星級(jí)酒店群）長(zhǎng)白山萬(wàn)達(dá)Hyatt、Park Hyatt度假酒店（超五星級(jí)、六星級(jí)） 、智選假日經(jīng)濟(jì)型度假酒店泉州萬(wàn)達(dá)文華、東莞萬(wàn)達(dá)文華酒店（超五星級(jí)）常州萬(wàn)達(dá)喜來(lái)登酒店（五星級(jí)）淮安萬(wàn)達(dá)嘉華酒店（五星級(jí)）重慶喜來(lái)登酒店（超五星級(jí)）常熟福朋喜來(lái)登酒店（五星級(jí)）慧麗經(jīng)濟(jì)型酒店，規(guī)劃理念為具有國(guó)際品質(zhì)的中國(guó)新古典、古典風(fēng)格的經(jīng)濟(jì)型酒店。住宿軟硬件品質(zhì)與國(guó)際品牌經(jīng)濟(jì)型酒店同步。致力于提供優(yōu)質(zhì)的睡眠商旅住宿體驗(yàn)、優(yōu)質(zhì)早餐為主要服務(wù)宗旨，在酒店投入成本較高的配套設(shè)施方面進(jìn)行簡(jiǎn)化或取消（如健身康樂(lè)、小酒吧、泳池、會(huì)議室等進(jìn)行取消），目標(biāo)客戶群體定位于對(duì)單一住宿、早餐功能簡(jiǎn)單而又有一定品質(zhì)要求