1、天津市近年來土地成交情況分析天津市近年來土地成交情況分析天津自2011年以來土地成交面積和規(guī)劃建筑面積逐年減少逐年減少，至2015年達(dá)到歷史低點(diǎn)；2016年，全市土地市場(chǎng)升溫明顯，土地成交面積和規(guī)劃建筑面積分別環(huán)比上漲26%26%和和38%38%，樓面地價(jià)出現(xiàn)近來年最大漲幅，環(huán)比上漲達(dá)到了54%54%；數(shù)據(jù)來源：富思博得2016年12月7日土地面積52,520,183 53,812,968 47,285,107 35,786,077 35,533,187 18,796,267 23,745,886總建筑面積 47,649,603 67,000,733 47,505,007 42,061,997

2、 37,490,564 21,975,262 30,349,420樓面地價(jià)1,8331,1761,2901,8652,1102,7144,1872010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,50010,000,00020,000,00030,000,00040,000,00050,000,00060,000,00070,000,000樓面地價(jià)面積土地面積總建筑面積樓面地價(jià)天津市近年來住宅供應(yīng)量變化分析天津市近年來住宅供應(yīng)量變化分析從2010年至2016年成交住宅用地的規(guī)劃建筑面積可以看出，

3、當(dāng)年規(guī)劃建面與轉(zhuǎn)年的銷售均價(jià)呈反比例關(guān)系當(dāng)年規(guī)劃建面與轉(zhuǎn)年的銷售均價(jià)呈反比例關(guān)系，當(dāng)年規(guī)劃建面下降的，轉(zhuǎn)年的銷售價(jià)格會(huì)上漲，反之亦然；供應(yīng)量持續(xù)5年（2011-2016）大幅減少，是2015和2016年度銷售價(jià)格上漲的主要因素；住宅建筑面積 34,619,679 22,137,166 10,746,148 14,168,186 10,493,5307,269,94611,545,282成交均價(jià)9,3019,50510,24410,68810,63911,71313,6002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年9,3019,50510,24410,68810,63

4、911,71313,6006,0007,0008,0009,00010,00011,00012,00013,00014,00005,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,00030,000,00035,000,00040,000,000天津市未來天津市未來3 3年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃 中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部官方網(wǎng)站顯示：中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部官方網(wǎng)站顯示：現(xiàn)將本市2017-2019年住宅用地供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃公告如下：根據(jù)當(dāng)前土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，為保障我市住宅用地市場(chǎng)長(zhǎng)期健康有序發(fā)展，研究制定了天津市2017-2019年三年商品住

5、宅用地供應(yīng)計(jì)劃，具體為2017年560公頃，2018年550公頃，2019年540公頃，三年合計(jì)1650公頃，為今后三年住宅用地市場(chǎng)供應(yīng)提供較為充足的土地，同時(shí)也為今后全市商品住宅持續(xù)不斷上市奠定基礎(chǔ)。 考慮未來三年的住宅用地供應(yīng)量將縮減至550萬公頃/年，如果仍保持近年來1.5的平均容積率，年均最大住宅供應(yīng)面積為800800萬平米萬平米左右（含保障性住房）。 這一數(shù)據(jù)與近7年對(duì)比，僅高于2015年極低值727萬，環(huán)比2016年下降約30%，與峰值2010年的3462相比僅相當(dāng)于其不足1/4。 如果未來宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生重大變化，預(yù)計(jì)未來3年的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)走高價(jià)格將繼續(xù)走高。天津市近天津市

6、近5 5年來商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)分析年來商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)分析自2011年以來，天津每年的成交量基本穩(wěn)定1000-1300萬平米左右，2015年環(huán)比上漲34%，2016年呈現(xiàn)井噴之勢(shì)近年來，天津住宅市場(chǎng)的成交價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升的狀態(tài)，其中2012年和2015年環(huán)比漲幅較大，幅度在10%左右，2016年上半年均價(jià)已達(dá)到12048元/平米，最新11月上半月均價(jià)已達(dá)到1557115571元元/ /平米平米，預(yù)計(jì)2016年全年均價(jià)在1360013600元元/ /平米平米左右，環(huán)比漲幅預(yù)計(jì)將達(dá)到27%27%左右數(shù)據(jù)來源：富思博得2016上半年數(shù)據(jù)成交面積（萬）成交面積（萬）6565525280809494125

7、1251311311261261271271301301521521301301451451091097676263263334334178178220220193193257257296296230230107107成交金額（億元）成交金額（億元）7373595985851031031461461521521441441461461531531791791551551761761301309191333333437437234234284284254254331331425425338338167167成交均價(jià)成交均價(jià)1121111211112451124510612106121088310

8、88311716117161155111551113721137211450114501174211742117761177611889118891206212062119091190912007120071265112651130851308513119131191288412884131061310612887128871435414354146881468815571155712015.12015.12015.22015.22015.32015.32015.42015.42015.52015.52015.62015.62015.72015.72015.82015.82015.92015.

9、92015.10 2015.10 2015.112015.11 2015.122015.122016.12016.12016.22016.22016.32016.32016.42016.42016.52016.52016.62016.62016.72016.72016.82016.82016.92016.92016.102016.10 2016.112016.1102000400060008000100001200014000160000501001502002503003504004505002015-20162015-2016年天津市商品房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)年天津市商品房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)201520

10、15年天津市商品房住宅年天津市商品房住宅成交面積13571357萬萬成交金額15711571億元億元最高成交均價(jià)為2015年12月1206212062元元/ /20162016年至今天津市商品房住宅年至今天津市商品房住宅成交面積22632263萬萬成交金額30243024億億元元最高成交均價(jià)為2016年11月1557115571元元/ /2016年至今已全面超越2015年全年成交面積與金額，成交面積比2015全年漲幅66.7%66.7%，成交金額同比2015全年漲幅92.4%92.4%2016年11月最新成交均價(jià)為1557115571元元/ /，環(huán)比10月漲幅6%6%，同比2015年11月漲幅

11、30.9%30.9%天津市天津市20162016年商品房住宅成交量?jī)r(jià)迅速攀升，呈現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，全面超越年商品房住宅成交量?jī)r(jià)迅速攀升，呈現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，全面超越20152015年，均價(jià)屢破新高年，均價(jià)屢破新高天津市近天津市近2 2年商品房住宅成交分析年商品房住宅成交分析數(shù)據(jù)來源：富思博得截至2016年11月15日數(shù)據(jù)“930930新政新政”前后市場(chǎng)變化情況前后市場(chǎng)變化情況銷售面積220000019300002570000296000023000001866000銷售均價(jià)1288413106128871435414688157722016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年

12、10月 2016年11月128841310612887143541468815772800090001000011000120001300014000150001600017000100000015000002000000250000030000003500000銷售面積銷售均價(jià)自“930新政”以來：市場(chǎng)成交量逐月下降，10月、11月分別環(huán)比下降下降22%22%和和1919% %，但同比2015年仍有近30%30%的上漲的上漲。市場(chǎng)成交價(jià)格持續(xù)走高，10月、11月分別環(huán)比上漲2.3%2.3%和7.4%7.4%?！?30930新政新政”前后前后TOP20TOP20變化變化情況情況2016年9月天

13、津市成交套數(shù)TOP202016年10月天津市成交套數(shù)TOP202016年11月天津市成交套數(shù)TOP20自“930新政”以來：天津市住宅市場(chǎng)成交套數(shù)排名TOP20的項(xiàng)目中，高價(jià)項(xiàng)目逐漸減少高價(jià)項(xiàng)目逐漸減少，10000元/平米左右的項(xiàng)目占比逐漸增大。榜單中，9-11月份15000元/平米以上的TOP20的項(xiàng)目分別是5、8、4個(gè)，TOP10的項(xiàng)目分別是3、4、2個(gè)。隨著今年銷售價(jià)格的大幅上漲，低價(jià)項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力正在逐步增大低價(jià)項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力正在逐步增大。全市目前存量約全市目前存量約13311331萬萬，出清周期，出清周期7-107-10個(gè)個(gè)月月，目前北塘、漢沽及寧河的庫(kù)存壓力較大，目前北塘、漢沽

14、及寧河的庫(kù)存壓力較大20162016年天津市各區(qū)商品房存量年天津市各區(qū)商品房存量存量（萬）20.73653.138.524.512.975.956.5144.736.3143.98047.77.54.265.1123.898.331.874.332.1去化周期（月）2165117353941120932322116717和平河?xùn)|河西南開河北紅橋東麗西青津南北辰塘沽漢沽大港開發(fā)區(qū)空港北塘武清寶坻薊縣靜海寧河05101520253035020406080100120140160天津市各區(qū)域存量及去化周期天津市各區(qū)域存量及去化周期存量存量185185萬萬出清周期出清周期6.56.5個(gè)個(gè)月月存量存量3

15、13313萬萬出清周期出清周期7 7個(gè)個(gè)月月存量存量472472萬萬出清周期出清周期11.911.9個(gè)個(gè)月月存量存量360360萬萬出清周期出清周期15.915.9個(gè)月個(gè)月市內(nèi)六區(qū)市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)濱海新區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)縣遠(yuǎn)郊區(qū)縣2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，庫(kù)存去化十分明顯，出清周期普遍縮短至1010個(gè)月以內(nèi)個(gè)月以內(nèi)，但各區(qū)域差別較大 天津市市場(chǎng)分析結(jié)論 庫(kù)存情況 趨勢(shì)預(yù)判 經(jīng)過前三季度的快速消化，當(dāng)前市場(chǎng)的庫(kù)存壓力大幅降低，但各區(qū)域差距較大，出清周期短的在2-3個(gè)月，長(zhǎng)的仍在20個(gè)月甚至30個(gè)月左右。預(yù)計(jì)2017年，天津整體市場(chǎng)受政策收緊及價(jià)格上漲適應(yīng)期影響，市場(chǎng)成交量將持續(xù)萎縮。加之周

16、期性的新一批供應(yīng)量上市以及銷許問題解決，出清周期將不斷延長(zhǎng)，價(jià)格上漲速度趨緩，庫(kù)存壓力較大的區(qū)域可能出現(xiàn)價(jià)格下滑，2018-2019年預(yù)計(jì)會(huì)大幅上漲。成交情況 自3月起，天津市成交量激增，成交價(jià)格也出現(xiàn)大幅上漲，9月末調(diào)控政策出臺(tái)后，市場(chǎng)明顯降溫，成交量銳減，但價(jià)格環(huán)比漲幅較大。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃團(tuán)泊新城區(qū)位概況團(tuán)泊新城區(qū)位概況團(tuán)泊新城位于中心市區(qū)南部、靜海區(qū)東部，距天津市中心20公里，距天津新港50公里、距天津機(jī)場(chǎng)30公里、東與大港區(qū)接壤，北與西青區(qū)隔河相望。是北上京津、南下山東、江浙的交通要沖，地理位置十分優(yōu)越。團(tuán)泊新城規(guī)劃面積210.35平方公里，在新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，團(tuán)泊湖水面及周邊面

17、積51平方公里，湖東區(qū)域面積62.5平方公里，湖西區(qū)域面積47.81平方公里，湖南區(qū)域面積36.99平方公里。新城人口發(fā)展規(guī)劃為60萬人，近期規(guī)劃人口為10萬人，新城的人口來源主要是吸納天津?yàn)I海新區(qū)人口和接納天津市區(qū)人口。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃團(tuán)泊團(tuán)泊新城發(fā)展優(yōu)勢(shì)新城發(fā)展優(yōu)勢(shì)l區(qū)位條件優(yōu)勢(shì)團(tuán)泊新城是十一個(gè)新城中距離天津市區(qū)最近的新城項(xiàng)目，能夠充分利用城市發(fā)展和人口外擴(kuò)的影響。l交通路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)目前多條高速、省道、快速路通過團(tuán)泊新城，與天津市及外省市公路交通十分迅捷。榮烏高速，10分鐘可抵達(dá)天津外環(huán)。l生態(tài)自然優(yōu)勢(shì)新城坐擁龐大水面，團(tuán)泊湖北部有鳥類自然保護(hù)區(qū)，環(huán)境良好；地?zé)豳Y源豐富，總儲(chǔ)量為80億

18、立方米，水溫高達(dá)82。11個(gè)新城包括：大港新城、漢沽新城、咸水沽、楊柳青、楊村、蘆臺(tái)、寶坻新城、薊縣新城、靜海新城和京津、團(tuán)泊團(tuán)泊湖功能區(qū)劃分示意圖團(tuán)泊湖功能區(qū)劃分示意圖區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃功能劃分功能劃分百億城市級(jí)配套，擁有百億城市級(jí)配套，擁有城城市繁市繁華華的空的空間間距離距離城市西南旅游度假區(qū)，城市西南旅游度假區(qū)，生生態(tài)宜態(tài)宜居居別墅群別墅群匯聚全球一線名品的匯聚全球一線名品的奧特萊斯商業(yè)廣場(chǎng)、濕地影城，城市體育公園奧特萊斯商業(yè)廣場(chǎng)、濕地影城，城市體育公園；“天津健康產(chǎn)業(yè)園天津健康產(chǎn)業(yè)園”包含包含天津醫(yī)科大學(xué)、天津中醫(yī)藥大學(xué)、天津醫(yī)科大學(xué)、天津中醫(yī)藥大學(xué)、天津體育學(xué)院天津體育學(xué)院、天

19、津國(guó)際康復(fù)療養(yǎng)中心天津國(guó)際康復(fù)療養(yǎng)中心等核心產(chǎn)業(yè)等核心產(chǎn)業(yè)；2017年全運(yùn)會(huì)主辦場(chǎng)地，年全運(yùn)會(huì)主辦場(chǎng)地，亞運(yùn)場(chǎng)館亞運(yùn)場(chǎng)館云集。云集。相比團(tuán)泊西區(qū)定位的城相比團(tuán)泊西區(qū)定位的城市市級(jí)配級(jí)配套套，團(tuán)，團(tuán)泊泊東區(qū)東區(qū)更更兼具兼具旅旅休度休度假假功能功能；光合谷、天津泰達(dá)足球訓(xùn)練基地天津泰達(dá)足球訓(xùn)練基地、42洞洞松松江高江高爾爾夫球夫球場(chǎng)場(chǎng)、天、天津津摩托摩托車車綜合綜合試試驗(yàn)驗(yàn)場(chǎng)場(chǎng)、天津大學(xué)仁愛學(xué)院天津大學(xué)仁愛學(xué)院、堯舜度、堯舜度假假村和村和游游艇碼艇碼頭頭等重等重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目已已建成建成運(yùn)運(yùn)營(yíng)。營(yíng)。團(tuán)泊團(tuán)泊湖湖運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)館館、旅、旅游游風(fēng)景風(fēng)景街街、湖湖堤堤觀景觀景帶帶等一等一批批大項(xiàng)目大項(xiàng)目，正在規(guī)

20、劃建設(shè)中，正在規(guī)劃建設(shè)中。 團(tuán)泊東區(qū)距離市區(qū)距離市區(qū)約約20公里，車行公里，車行時(shí)時(shí)間間20分分鐘左鐘左右右；以；以團(tuán)泊大橋、榮榮烏高烏高速為速為主要主要路徑，也可以走下圖的團(tuán)泊大道、環(huán)湖北路、山深線，繞行繞行團(tuán)團(tuán)泊湖泊湖到到團(tuán)泊大道出行團(tuán)泊新城西區(qū)站團(tuán)泊新城西區(qū)站地鐵線路站點(diǎn)示意圖地鐵線路站點(diǎn)示意圖雙軌道規(guī)劃，全面打雙軌道規(guī)劃，全面打通通團(tuán)泊團(tuán)泊至至城區(qū)城區(qū)的的軌道軌道閉閉塞問塞問題題，極極大大縮短城縮短城市距離市距離 ，促進(jìn)人口導(dǎo)入，促進(jìn)人口導(dǎo)入，未來未來快速通達(dá)市中心。C4線路線路規(guī)劃有團(tuán)泊新城東區(qū)站團(tuán)泊新城東區(qū)站，但站點(diǎn)，但站點(diǎn)仍在規(guī)劃中仍在規(guī)劃中，具體位置不，具體位置不詳詳。團(tuán)泊新城

21、東區(qū)站團(tuán)泊新城東區(qū)站Z1線線C4線線 附近只有附近只有710公交，出行公交，出行較較為不為不便便； 規(guī)劃中的規(guī)劃中的Z4輕軌線，基本輕軌線，基本上上沒有沒有公公開信開信息息，時(shí)，時(shí)間間表未表未知知， 近期對(duì)項(xiàng)目無幫助。近期對(duì)項(xiàng)目無幫助。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃交通條件交通條件 根據(jù)政府工作報(bào)告關(guān)于靜海區(qū)公布的“十三五”交通規(guī)劃，靜海區(qū)將規(guī)劃市域軌道Z1線，貫穿團(tuán)泊新城與子牙經(jīng)濟(jì)園區(qū)；規(guī)劃海河中游區(qū)域軌道C4線，連接靜海新城、團(tuán)泊新城與中心城區(qū)、濱海新區(qū)、周邊新城。根據(jù)此前規(guī)劃，Z1線是連接天津港至天津市區(qū)的軌道交通線路。沿線主要經(jīng)過濱海生活貿(mào)易港區(qū)、于家堡、葛沽、津南新城、海河教育園區(qū)、天鋼柳

22、林地區(qū)、天津文化中心、張家窩高鐵站、靜海新城和子牙產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)站點(diǎn)，并在文化中心實(shí)現(xiàn)與地鐵5、6號(hào)線的換乘。規(guī)劃中的地鐵C4線則北起濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南至團(tuán)泊新城。也就是說，未來從團(tuán)泊新城去市區(qū)、濱海新區(qū)都將非常方便！松江松江36洞高爾夫洞高爾夫團(tuán)泊示范鎮(zhèn)團(tuán)泊示范鎮(zhèn)天房農(nóng)園天房農(nóng)園泰達(dá)足球訓(xùn)練基地泰達(dá)足球訓(xùn)練基地仁愛溫泉酒店仁愛溫泉酒店天大仁愛學(xué)院天大仁愛學(xué)院天津中醫(yī)大學(xué)天津中醫(yī)大學(xué)奧特萊斯奧特萊斯體育場(chǎng)、體育中心、網(wǎng)球中心體育場(chǎng)、體育中心、網(wǎng)球中心現(xiàn)有配套配套：團(tuán)泊示范鎮(zhèn)：4000平米超市、市場(chǎng)；2000平米衛(wèi)生 院；9800平米小學(xué)；天房農(nóng)園：占地2000畝，其中400畝已開工，177畝島嶼，

23、配套設(shè)施包括有機(jī)蔬菜種植采摘園、溫室花卉種植園、天沐溫泉酒店、華北地區(qū)最大真人CS、千人 活動(dòng)廣場(chǎng)、珍稀動(dòng)物園、垂釣、濕地公園等?，F(xiàn)有配套：現(xiàn)有配套：松江36洞高爾夫、仁愛溫泉酒 店、天大仁愛學(xué)院、泰達(dá)足球 訓(xùn)練基地、仁愛學(xué)院。光合谷總占地面積達(dá)4500畝，共劃分為濕地中心區(qū)、溫泉酒店區(qū)、青 年文化區(qū)和設(shè)施農(nóng)業(yè)區(qū)四大板塊，是戶外活動(dòng)、休閑、交流和聚會(huì)的最 佳場(chǎng)所。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃商業(yè)配套商業(yè)配套現(xiàn)狀商業(yè)配套多為旅游度假設(shè)施，生活類商業(yè)配套預(yù)計(jì)未來2-3年可起步區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃教育、醫(yī)療配套教育、醫(yī)療配套教育配套：醫(yī)療配套：蒙臺(tái)梭利國(guó)際學(xué)校天津南開翔宇國(guó)際學(xué)校仁愛校區(qū)據(jù)了解，20

24、16年12月1日，團(tuán)泊南開翔宇學(xué)校9年6軌今天上午正式簽約，屆時(shí)仁愛、富力、世錦業(yè)主可直接入學(xué)，學(xué)費(fèi)優(yōu)惠醫(yī)科大學(xué)總醫(yī)院團(tuán)泊診療中心團(tuán)泊周邊市場(chǎng)團(tuán)泊周邊市場(chǎng)張家窩張家窩土地市場(chǎng)土地市場(chǎng) 張家窩區(qū)域距離團(tuán)泊新城尤其是團(tuán)泊西區(qū)非常近，該區(qū)域今年下半年共成交3塊土地，分別被中駿、平安和萬科摘得，樓面地價(jià)分別為12354、20417和22628元/平米。 盡管平安和萬科的地塊土地價(jià)值較高，距離市中心更近，且非?？拷罔F站。但項(xiàng)目上市后必將會(huì)再次拉高整個(gè)區(qū)域的價(jià)格，促使剛需客戶繼續(xù)外溢剛需客戶繼續(xù)外溢，為團(tuán)泊帶來機(jī)會(huì)。 2012年12月6日，天津市土地交易中心發(fā)布公告，津西青（掛）2016-05號(hào)和津西青

25、（掛）2016-06號(hào)兩宗土地依據(jù)國(guó)土行政管理部門的要求，予以停牌。團(tuán)泊周邊市場(chǎng)團(tuán)泊周邊市場(chǎng)張家窩商品住宅市場(chǎng)張家窩商品住宅市場(chǎng) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月高峰期，張家窩板塊一個(gè)月的成交量就突破了15.5萬平，而經(jīng)過近半年的消化，目前區(qū)域在售房源已經(jīng)不多，普通住宅均價(jià)2萬左右，別墅套均價(jià)則在400萬上下。 該區(qū)域2015年還是一副“小蜜蜂到處喪心病狂拓客、購(gòu)房者還百般嫌棄”的場(chǎng)景，轉(zhuǎn)眼又是一年，這里早已徹底翻了天。有句話說“一寸土地都不能丟，誰知道那上面會(huì)長(zhǎng)出什么好吃的”，擱樓市那就是“一個(gè)區(qū)域都不能小瞧，誰知道以后會(huì)漲成什么樣兒啊”！團(tuán)泊，也許就是下一個(gè)張家窩。團(tuán)泊土地市場(chǎng)團(tuán)泊土地市場(chǎng)歷史成交歷史成交 2

26、016年10月11日中昂取得團(tuán)泊西區(qū)津靜（掛）2014-52號(hào)土地（樓面價(jià)7427元/平米）前，包括今年9月8日中駿取得團(tuán)泊東區(qū)土地在內(nèi)，團(tuán)泊東區(qū)及西區(qū)的土地樓面價(jià)格都在1500元/平米左右，最低價(jià)格1200元/平米，最高價(jià)格2071元/平米。2013年以來團(tuán)泊新城土地出讓情況團(tuán)泊土地市場(chǎng)團(tuán)泊土地市場(chǎng)20162016年成交情況年成交情況 今年團(tuán)泊版塊已出讓了四宗住宅用地。除了11月30日和11月23日，鴻坤摘牌的津靜（掛）2013-119號(hào)、津靜（掛）2013-120號(hào)兩地塊之外，9月8日，中駿以2071元/平的樓面價(jià)，摘得團(tuán)泊新城東區(qū)津靜（掛）2015-53號(hào)地塊（即現(xiàn)在的中駿四季陽(yáng)光項(xiàng)目）

27、。10月11日，中昂以7427元/平的樓面價(jià)，摘得團(tuán)泊新城西區(qū)津靜（掛）2014-52號(hào)地塊。這幾宗土地的成交價(jià)格，讓此前地價(jià)一直在1500元/平左右徘徊的團(tuán)泊版塊，高調(diào)走進(jìn)了大家的視野。鴻坤停牌團(tuán)泊湖商品住宅成交分析團(tuán)泊湖商品住宅成交分析東區(qū)歷年成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)東區(qū)歷年成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)年度項(xiàng)目數(shù)量銷售套數(shù)銷售面積銷售額銷售單價(jià)套均面積套均總價(jià)201141865.0359940 270 269 201253005.245.119752 175 170 20131078913.9515.0510789 177 191 20141068712.5412.5710024 183 183 2015118261

28、4.7114.629939 178 177 20161-10月12247937.3339.7910659 151 161 合計(jì)526788.892.1410376 169 175 銷售面積5030052400139500125400147100373300銷售單價(jià)994097521078910024993910659201120122013201420152016年1-10月99409752107891002499391065905000010000015000020000025000030000035000040000090009500100001050011000年度銷售面積年度銷售均價(jià)銷

29、售面積銷售單價(jià)團(tuán)泊東區(qū)市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段團(tuán)泊東區(qū)市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段： 2011-2012起步階段，市場(chǎng)在售項(xiàng)目4-5個(gè)，年成交面積約5萬平米 2013-2015發(fā)展階段，市場(chǎng)在售項(xiàng)目10個(gè)左右，年成交面積約13-14萬平米 2016年爆發(fā)階段，市場(chǎng)在售項(xiàng)目12個(gè)，截至10月底成交面積已達(dá)37萬平米 2014年團(tuán)泊湖新增235353，成交125500，成交均價(jià)10428元/ 2015年團(tuán)泊湖新增79279，成交147875，成交均價(jià)10273元/ 2016年團(tuán)泊湖新增278884，成交465892，2016年11月最新成交均價(jià)11839元/區(qū)域整體需求旺盛，近兩年呈供不應(yīng)求趨勢(shì)，區(qū)域整體需求旺盛

30、，近兩年呈供不應(yīng)求趨勢(shì)，9 9月份成交面積突破月份成交面積突破1010萬平米，萬平米，1111月當(dāng)前均價(jià)月當(dāng)前均價(jià)1183911839元元/ /團(tuán)泊湖成交分析團(tuán)泊湖成交分析團(tuán)泊團(tuán)泊湖近湖近三年量?jī)r(jià)走勢(shì)三年量?jī)r(jià)走勢(shì)新增面積()003921 14106 19699 38544 51933065419038532 31999472000009352 27945 75197917 1707400021928 63921 46261 15944 13148 35145 13470 39637 29431成交面積()6168186843317986 10671 74756642 10878 13181 1

31、8486 23480 14334 57184400291378669058 13157 10700 17585 10645 27630 22816 15386 85625272 17119 38324 26501 40516 47315 64782 10243 75732 39337成交均價(jià)（元/） 12148 12871 11230 11102 10996 83529528 10039 961096049420 10238 97709343 12065 12693 10374 10465 10092 9211 10494 87299616 10427 9399 10015 9103 1004

32、8 10354 10848 10171 11068 11818 10427 118392014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.102014.112014.122015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.82015.92015.102015.112015.122016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.11020004000600080001000012000140000200004

33、00006000080000100000120000團(tuán)泊湖東區(qū)量?jī)r(jià)走勢(shì)團(tuán)泊湖東區(qū)量?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：富思博得截至2016年11月15日數(shù)據(jù)團(tuán)泊湖成交分析團(tuán)泊湖成交分析團(tuán)團(tuán)泊新城泊新城20162016年年1-101-10月份成交數(shù)據(jù)月份成交數(shù)據(jù)團(tuán)泊東區(qū)各項(xiàng)目1-10月份項(xiàng)目區(qū)域套數(shù)總面積 萬平米銷售額 億元均價(jià)1天津富力新城團(tuán)泊東區(qū)5547.597.8110290 2融科伍杄島團(tuán)泊東區(qū)4145.937.9713440 3團(tuán)泊湖庭院團(tuán)泊東區(qū)3293.353.9411761 4泊湖林奇郡團(tuán)泊東區(qū)2334.754.198821 5金地長(zhǎng)湖灣團(tuán)泊東區(qū)1893.733.288794 6團(tuán)泊湖光耀城團(tuán)泊東區(qū)1

34、682.462.459959 7仁愛團(tuán)泊湖丁香島團(tuán)泊東區(qū)1531.792.8615978 8津泊灣團(tuán)泊東區(qū)1240.80.698625 9國(guó)興團(tuán)泊湖墅團(tuán)泊東區(qū)1111.992.1911005 10中惠團(tuán)泊灣團(tuán)泊東區(qū)973.32.337061 11仁愛團(tuán)泊湖鴻雁島團(tuán)泊東區(qū)750.991.5215354 12世錦別墅團(tuán)泊東區(qū)320.650.568615 合計(jì)247937.3339.7910659 團(tuán)泊西區(qū)各項(xiàng)目1-10月份項(xiàng)目區(qū)域套數(shù)總面積 萬平米銷售額 億元均價(jià)1梧桐公社團(tuán)泊西區(qū)6746.886.79738 2禹洲御湖郡團(tuán)泊西區(qū)5966.154.978081 3天津松江盛湖園團(tuán)泊西區(qū)3492.8

35、82.047083 4匯海鴻園團(tuán)泊西區(qū)2772.712.529299 5招商依云郡團(tuán)泊西區(qū)2372.131.527136 6合恒香醍名邸團(tuán)泊西區(qū)811.741.9811379 合計(jì)221422.4919.738773 截至2016年10月底，團(tuán)泊東區(qū)共有12個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售（未包含燕云莊園40年商業(yè)用地），其中仁愛的3個(gè)項(xiàng)目基本清盤，預(yù)計(jì)2017年將增加5個(gè)項(xiàng)目（山東金河、招商、天房、綠城、中駿、鴻坤），屆時(shí)東區(qū)將超過15個(gè)項(xiàng)目在售。2016年1-10月團(tuán)泊新城各項(xiàng)目成交數(shù)據(jù) 2016年11月： 靜海區(qū)商品住宅成交1346套，環(huán)比下降13%，同比增加1.5倍 成交面積 15.9萬平米，環(huán)比降低1

36、3%，同比增漲1.3倍 團(tuán)泊東區(qū)的富力新城、津泊灣、融科伍杄島和國(guó)興團(tuán)泊湖墅4各項(xiàng)目上榜團(tuán)泊湖成交分析團(tuán)泊湖成交分析20162016年年1111月份最新成交數(shù)據(jù)月份最新成交數(shù)據(jù)2016年11月靜海各項(xiàng)目成交套數(shù)TOP10 2014年團(tuán)泊湖東區(qū)別墅新增123879，成交93699，成交均價(jià)10608元/ 2015年團(tuán)泊湖東區(qū)別墅新增41076，成交111195，成交均價(jià)10290元/ 2016年團(tuán)泊湖東區(qū)別墅新增236686，成交357940，11月別墅成交均價(jià)12464元/東區(qū)別墅東區(qū)別墅20162016年呈現(xiàn)快速去化水平，年呈現(xiàn)快速去化水平，9 9月份成交面積突破月份成交面積突破9 9萬，萬

37、，1111月最新成交均價(jià)月最新成交均價(jià)1246412464元元/ / 團(tuán)泊湖成交分析團(tuán)泊湖成交分析團(tuán)團(tuán)泊泊東東區(qū)近三年別墅量區(qū)近三年別墅量?jī)r(jià)走勢(shì)價(jià)走勢(shì)新增面積（）00392110151216641314918304806603062319985150000077266833608401191800019137 35336 46261 15944 13148 24323 13470 39637 29431成交面積（）4554161738986365641026973216890110728 15012 19947 10354401631041904523968228108760717028629

38、23736 17442 112237060295413211 29049 19437 26999 32757 48118 91039 54445 32871成交均價(jià)（元/） 12740 13612 11111 10270 11532 1107689811038895269177903298519353981713754 139609540104729839843110462844292741013795531027988899517993110215 10001 11301 12227 11418 124642014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014.6 2

39、014.7 2014.8 2014.92014.102014.112014.122015.1 2015.2 2015.3 2015.4 2015.5 2015.6 2015.7 2015.8 2015.92015.102015.112015.122016.1 2016.2 2016.3 2016.4 2016.5 2016.6 2016.7 2016.8 2016.92016.102016.1102000400060008000100001200014000160000100002000030000400005000060000700008000090000100000團(tuán)泊湖東區(qū)別墅量?jī)r(jià)走勢(shì)團(tuán)

40、泊湖東區(qū)別墅量?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：富思博得截至2016年11月15日數(shù)據(jù)自2015年以來，團(tuán)泊東區(qū)別墅持續(xù)為去庫(kù)存狀態(tài)團(tuán)泊湖東區(qū)別墅成交分析團(tuán)泊湖東區(qū)別墅成交分析別墅產(chǎn)品形式別墅產(chǎn)品形式團(tuán)泊團(tuán)泊湖別湖別墅墅20162016年成交年成交情況分析情況分析業(yè)態(tài)產(chǎn)品成交套數(shù)成交面積 (萬平米)成交金額 (萬元)成交均價(jià)可售存量套數(shù)（取證）可售存量面積 (取證/萬平米)別墅疊拼1852.6223988521820.9獨(dú)棟90.3429113487170.9雙拼1112.43834315636210.3合計(jì)207737.7423870112434036.9團(tuán)泊湖別墅2016年1月至11月共成交套聯(lián)排產(chǎn)品成交1

41、772套，占總成交比例85%，疊拼產(chǎn)品占比8%可售存量中，聯(lián)排占比70%，疊拼產(chǎn)品分別占比20%團(tuán)泊湖東區(qū)別墅主力產(chǎn)品為聯(lián)排別墅，去化較好市場(chǎng)認(rèn)可度較高，同時(shí)也具有較好的未來溢價(jià)空間團(tuán)泊湖東區(qū)別墅主力產(chǎn)品為聯(lián)排別墅，去化較好市場(chǎng)認(rèn)可度較高，同時(shí)也具有較好的未來溢價(jià)空間數(shù)據(jù)來源：富思博得截至2016年11月15日數(shù)據(jù)團(tuán)泊湖別墅主力成交產(chǎn)品為聯(lián)排別墅產(chǎn)品，聯(lián)排別墅主力成交面積基本保持在中小面積段聯(lián)排成交核心面積段集中于聯(lián)排成交核心面積段集中于200200平米左右，疊拼成交核心面積段在平米左右，疊拼成交核心面積段在120-144120-144平米，疊拼產(chǎn)品通過面積平米，疊拼產(chǎn)品通過面積實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)總價(jià)總

42、價(jià)差異差異團(tuán)泊湖東區(qū)別墅成交分析團(tuán)泊湖東區(qū)別墅成交分析別墅面積區(qū)間別墅面積區(qū)間疊拼33912635000聯(lián)排2323244036071051001雙拼04602923310獨(dú)棟000115290-120平米120-144平米144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400-500平米01002003004005006007002016.1-2016.112016.1-2016.11團(tuán)團(tuán)泊湖東區(qū)別墅產(chǎn)品分面積段情況泊湖東區(qū)別墅產(chǎn)品分面積段情況數(shù)據(jù)來源：富思博得截至2016年11月15日數(shù)據(jù)主力聯(lián)排別墅產(chǎn)品成交總價(jià)集中于160-200萬，雙拼產(chǎn)品集中于200-250萬

43、和300-400萬聯(lián)排別墅成交總價(jià)集中在聯(lián)排別墅成交總價(jià)集中在150-200150-200萬，疊拼集中在萬，疊拼集中在100-150100-150萬；低總價(jià)，別墅產(chǎn)品吸引度假、休閑型客戶萬；低總價(jià)，別墅產(chǎn)品吸引度假、休閑型客戶數(shù)據(jù)來源：富思博得團(tuán)泊湖東區(qū)別墅成交分析團(tuán)泊湖東區(qū)別墅成交分析別墅總價(jià)區(qū)間別墅總價(jià)區(qū)間疊拼3313314500000聯(lián)排035061437718915551288雙拼0054271624170獨(dú)棟00120311150-100萬100-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-400萬400-500萬500-800萬800萬以上01002003004

44、005006007002016.1-2016.112016.1-2016.11團(tuán)團(tuán)泊東區(qū)別墅產(chǎn)品總價(jià)段情況泊東區(qū)別墅產(chǎn)品總價(jià)段情況 團(tuán)泊東區(qū)市場(chǎng)分析結(jié)論 產(chǎn)品維度 價(jià)格維度 團(tuán)泊湖別墅產(chǎn)品目前為主流的經(jīng)濟(jì)型圓夢(mèng)別墅，聯(lián)排產(chǎn)品為主要產(chǎn)品形式，面積170-220為主力產(chǎn)品，客戶主要看中性價(jià)比及附加值。2016年區(qū)域別墅產(chǎn)品價(jià)格漲幅20-30%，目前區(qū)域主流去化總價(jià)段為200萬左右.區(qū)域市場(chǎng) 團(tuán)泊湖2016年去化井噴，區(qū)域市場(chǎng)熱度會(huì)有一定的延續(xù)，但多數(shù)項(xiàng)目整體儲(chǔ)備庫(kù)存仍較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)未來仍嚴(yán)峻。團(tuán)泊湖東區(qū)別墅客戶分析團(tuán)泊湖東區(qū)別墅客戶分析客戶地圖客戶地圖成交客戶分布區(qū)域區(qū)域片區(qū)占比河西梅江區(qū)域11.

45、00%友誼路、體院北周邊8.30%其他9%南開老城廂區(qū)域8.10%水上、天塔、奧城7.50%華苑、王頂?shù)?.20%南開其他11.50%河?xùn)|區(qū)4.30%和平區(qū)4.20%河北、紅橋區(qū)3.00%津南區(qū)6.30%西青區(qū)5.30%天津其他區(qū)域9.80%北京及其他外地客戶4.50%合計(jì)100%團(tuán)泊湖東區(qū)團(tuán)泊湖東區(qū)少量西青、津南客戶南開核心友誼路梅江華苑由于目前團(tuán)泊湖別墅暫不具備第一居所的屬性，因此客戶希望與目前居住的第一居所有動(dòng)線互動(dòng)，所以目前主要客群仍以南開、河西為主，沒有完全打開全市市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源于易居房地產(chǎn)研究院河?xùn)|區(qū)4%和平區(qū)4% 河北、紅橋區(qū)3%津南區(qū)7%西青區(qū)5%天津其他區(qū)域10%北京及其他外地

46、客戶5%南開區(qū)34%河西區(qū)28%別墅客戶多為產(chǎn)品形式改善，主要看中區(qū)域低總價(jià)及環(huán)境別墅客戶多為產(chǎn)品形式改善，主要看中區(qū)域低總價(jià)及環(huán)境，認(rèn)知，認(rèn)知途徑多數(shù)為分銷帶客，途徑多數(shù)為分銷帶客，對(duì)對(duì)價(jià)格戶型等關(guān)注較高價(jià)格戶型等關(guān)注較高電開4%攔截16%渠道5%員工3%老帶新2%路過4%全民營(yíng)銷2%三級(jí)聯(lián)動(dòng)64%認(rèn)知途徑分析認(rèn)知途徑分析開發(fā)商品牌20%價(jià)格27%戶型33%園林景觀10%城市距離10%核心關(guān)注點(diǎn)核心關(guān)注點(diǎn)養(yǎng)老自住7%婚房自住3%改善面積16%改善品質(zhì)13%改善產(chǎn)品44%改善區(qū)域3%投資14%置業(yè)目的分置業(yè)目的分析析客戶認(rèn)知途徑以三級(jí)聯(lián)動(dòng)為主，占比64%64%，團(tuán)泊區(qū)域距市區(qū)距離相對(duì)較遠(yuǎn)，目前

47、多以三級(jí)帶訪推薦為主。 。其他攔截占比16%16%，團(tuán)泊區(qū)域自然生態(tài)環(huán)境在全市具備廣泛認(rèn)可基礎(chǔ)，客戶多以自駕方式首訪，因此區(qū)域攔截將輸送較多客戶。客戶核心關(guān)注點(diǎn)以戶型為主，占比3333% %，購(gòu)買別墅客群對(duì)產(chǎn)品凸顯生活品質(zhì)有一定要求。其他價(jià)格占比27%27%，在自然生態(tài)資源優(yōu)越的情況下，團(tuán)泊區(qū)域別墅總價(jià)較其他區(qū)域別墅有較大優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比極高?？蛻糁脴I(yè)目的以改善產(chǎn)品為主，多數(shù)為首次別墅置業(yè)，占比44%44%，改善產(chǎn)品是別墅類產(chǎn)品的廣泛置業(yè)目的，其他改善面積占比16%16%；投資占比14%14%；改善品質(zhì)占比13%13% ，此類客群置業(yè)目的仍然體現(xiàn)二次改善置業(yè)以及資金閑置投資的別墅廣泛置業(yè)目的 。團(tuán)

48、泊湖東區(qū)別墅客戶分析團(tuán)泊湖東區(qū)別墅客戶分析客戶特征（以富力新城為案例）客戶特征（以富力新城為案例）團(tuán)泊湖東區(qū)客戶分析團(tuán)泊湖東區(qū)客戶分析客戶特征（以富力新城為案例）客戶特征（以富力新城為案例）25歲以下1%25-35歲20%35-45歲50%45-55歲24%55歲以上5%年齡結(jié)構(gòu)分析年齡結(jié)構(gòu)分析青年之家9%青年持家11%小太陽(yáng)家庭44%后小太陽(yáng)家庭26%孩子三代10%家庭家庭結(jié)構(gòu)分析結(jié)構(gòu)分析客戶年齡結(jié)構(gòu)以35-45歲為主，占比50%50% ， 此類年齡段客戶主要以城市中產(chǎn)階級(jí)為主，大多數(shù)屬于二次改善置業(yè)。其他45-55歲占比24%24%，多次置業(yè)經(jīng)歷，購(gòu)買別墅多數(shù)屬于資產(chǎn)處置或養(yǎng)老提前購(gòu)置?？?/p>

49、戶家庭結(jié)構(gòu)以小太陽(yáng)家庭為主，占比44%44%，此類客群第二代多以10歲上下或已有二胎為主，且上一代有養(yǎng)老需求。其他后小太陽(yáng)家庭占比26%26%，屬于多次置業(yè)。成交客戶居住區(qū)域以南開區(qū)為主，占比34%34%，南開區(qū)客源集中經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與地理距離優(yōu)勢(shì)為一體別墅成交客戶的家庭結(jié)構(gòu)以小太陽(yáng)家庭為主別墅成交客戶的家庭結(jié)構(gòu)以小太陽(yáng)家庭為主 團(tuán)泊東區(qū)別墅客戶分析結(jié)論 置業(yè)目的 核心關(guān)注 70%以上客群為首次別墅置業(yè)，屬于經(jīng)濟(jì)型圓夢(mèng)別墅客戶，30%客戶為二次別墅置業(yè)，以改善產(chǎn)品、面積的需求為主客戶主要關(guān)注戶型的使用功能和附加值、性價(jià)比以及開企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的口碑，園林景觀也是客戶決策的重要因素區(qū)域來源 客戶區(qū)域

50、來源沒有完全打開，仍以河西、南開城市西南板塊為主，但其他區(qū)域客戶占比也在成長(zhǎng)，未來隨著團(tuán)泊湖別墅居住氛圍進(jìn)一步加強(qiáng)，會(huì)吸引全市更大范圍的客群關(guān)注團(tuán)泊湖競(jìng)品分析團(tuán)泊湖競(jìng)品分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局團(tuán)泊東區(qū)各項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目當(dāng)前狀態(tài)1仁愛團(tuán)泊湖庭院全盤基本售罄2仁愛團(tuán)泊湖丁香島全盤基本售罄3仁愛團(tuán)泊湖鴻雁島全盤基本售罄4仁愛逸湖岸全盤基本售罄5仁愛云燕莊園40年用地6松江高爾夫小鎮(zhèn)長(zhǎng)期封盤7富力新城8融科伍仟島9泊湖林奇郡10金地長(zhǎng)湖灣11湖語(yǔ)公園12津泊灣13國(guó)興團(tuán)泊湖墅14中惠團(tuán)泊灣15世錦別墅16招商果嶺17天房泊雅苑18白鷺洲19綠城項(xiàng)目20中駿四季花城21鴻坤地塊22鴻坤地塊232013-

51、92銷售面積650075900475002460033000593001990037300179009900335008000均價(jià)861510290882199597061134401100587941597815354117618625世錦別墅天津富力新城泊湖林奇郡團(tuán)泊湖光耀城中惠團(tuán)泊灣融科伍杄島國(guó)興團(tuán)泊湖墅金地長(zhǎng)湖灣仁愛團(tuán)泊湖丁香島仁愛團(tuán)泊湖鴻雁島團(tuán)泊湖庭院津泊灣8615102908821995970611344011005879415978153541176186250100002000030000400005000060000700008000002000400060008000100

52、0012000140001600018000成交面積成交均價(jià)銷售面積均價(jià)團(tuán)泊湖競(jìng)品分析團(tuán)泊湖競(jìng)品分析各競(jìng)品項(xiàng)目各競(jìng)品項(xiàng)目1616年銷售情況年銷售情況從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的銷售面積來看，東區(qū)各項(xiàng)目大致分為3檔，其中富力和融科屬于第一集團(tuán)，銷售面積約6-7萬平米，泊湖林奇郡、金地長(zhǎng)湖灣和團(tuán)泊湖庭院屬于第二集團(tuán)，銷售面積在3-5萬之間，其他項(xiàng)目屬于第三集團(tuán)，銷售面積在2萬平米左右，其中津泊灣和世錦別墅相對(duì)較差。團(tuán)泊湖競(jìng)品分析團(tuán)泊湖競(jìng)品分析各競(jìng)品項(xiàng)目庫(kù)存情況各競(jìng)品項(xiàng)目庫(kù)存情況主要競(jìng)品后期仍有較大庫(kù)存面積，以土地儲(chǔ)備為主，總建面超過主要競(jìng)品后期仍有較大庫(kù)存面積，以土地儲(chǔ)備為主，總建面超過560560萬平米，庫(kù)存量

53、較大，產(chǎn)品以聯(lián)排為主萬平米，庫(kù)存量較大，產(chǎn)品以聯(lián)排為主項(xiàng)目名稱開發(fā)商住宅建筑面積銷售面積庫(kù)存面積庫(kù)存結(jié)構(gòu)（萬平米）（萬平米）（萬平米）1仁愛團(tuán)泊湖庭院仁愛集團(tuán)8.58.440.1尾盤2仁愛丁香島仁愛集團(tuán)540.6尾盤3仁愛鴻雁島仁愛集團(tuán)550.2尾盤4仁愛逸湖岸仁愛集團(tuán)770.2尾盤5仁愛云燕莊園仁愛集團(tuán)61.84.2獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排6松江高爾夫小鎮(zhèn)松江120.511.5獨(dú)棟、雙拼7富力新城富力地產(chǎn)243.6413.64230后期以聯(lián)排、雙拼為主，H地塊2017年推，含聯(lián)排及洋房8融科伍仟島融科（融創(chuàng)）401723后期庫(kù)存以聯(lián)排、雙拼為主，3、4號(hào)島產(chǎn)品未規(guī)劃9泊湖林奇郡百城地產(chǎn)491237后

54、期庫(kù)存以聯(lián)排為主，6-8聯(lián)排產(chǎn)品，及大量高層產(chǎn)品10金地長(zhǎng)湖灣金地集團(tuán)462026目前庫(kù)存為四期聯(lián)排，最后一個(gè)地塊未出產(chǎn)品規(guī)劃11湖語(yǔ)公園高建集團(tuán)40.81030.8后期庫(kù)存以聯(lián)排為主12津泊灣市政建設(shè)12111聯(lián)排別墅及4棟18F小高層13國(guó)興團(tuán)泊湖墅中瑞興業(yè)403.536.5后期庫(kù)存以聯(lián)排為主14中惠團(tuán)泊灣中惠地產(chǎn)8.571.5后期庫(kù)存以聯(lián)排為主15世錦別墅世錦地產(chǎn)24.14.120后期庫(kù)存以聯(lián)排為主16招商果嶺招商蛇口22022尚未開盤，產(chǎn)品以高層、洋房、獨(dú)棟為主17天房泊雅苑天房8.808.8聯(lián)排、5-7F洋房、11F小高層18白鷺洲山東金河9.609.6聯(lián)排及10棟8F洋房19綠城項(xiàng)

55、目綠城000暫時(shí)未知產(chǎn)品規(guī)劃20中駿四季花城中駿地產(chǎn)23023全部洋房產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2017年年中入市21鴻坤地塊鴻坤集團(tuán)26.4026.4暫時(shí)未知產(chǎn)品規(guī)劃22鴻坤地塊鴻坤集團(tuán)27.8027.8暫時(shí)未知產(chǎn)品規(guī)劃232013-92掛牌12.7012.7暫時(shí)未知產(chǎn)品規(guī)劃合計(jì)677.84114.98562.9金地長(zhǎng)湖灣金地長(zhǎng)湖灣融科伍仟島融科伍仟島富力新城富力新城泊湖林奇郡泊湖林奇郡湖語(yǔ)公湖語(yǔ)公園園天房泊雅苑項(xiàng)目金地長(zhǎng)湖灣位置仁愛東道西側(cè)占地面積約67萬平米建筑面積約46萬平米容積率0.69綠化率45%交房狀態(tài)毛坯房周邊配套奧特萊斯商業(yè)廣場(chǎng)、仁愛學(xué)院、醫(yī)科大學(xué)、光合谷生態(tài)園、松江高爾夫球會(huì)、馬術(shù)中心重點(diǎn)

56、項(xiàng)目案例重點(diǎn)項(xiàng)目案例金地長(zhǎng)湖灣金地長(zhǎng)湖灣金地長(zhǎng)湖灣基本信息金地長(zhǎng)湖灣產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品層數(shù)戶型（）物業(yè)費(fèi)疊拼1躍2、3躍4144-1803.98元/平米*月聯(lián)排3160、217雙拼3270獨(dú)棟3400銷售面積33600260001560037300銷售單價(jià)107779322877087942013201420152016年1-10月107779322877087940500010000150002000025000300003500040000020004000600080001000012000年度銷售面積年度銷售均價(jià)銷售面積銷售單價(jià)重點(diǎn)項(xiàng)目案例重點(diǎn)項(xiàng)目案例金地長(zhǎng)湖灣金地長(zhǎng)湖灣贈(zèng)贈(zèng)送送 約約3

57、4贈(zèng)送贈(zèng)送 約約10贈(zèng)送贈(zèng)送 約約10聯(lián)排聯(lián)排 D戶型戶型 3室室2廳廳3衛(wèi)衛(wèi) 158 【附加值】附加值】挑空挑空約50金地長(zhǎng)湖灣金地長(zhǎng)湖灣聯(lián)排聯(lián)排D D戶型戶型贈(zèng)送約贈(zèng)送約130贈(zèng)送贈(zèng)送 約約43贈(zèng)送贈(zèng)送 20贈(zèng)送贈(zèng)送 約約20金地長(zhǎng)湖灣金地長(zhǎng)湖灣聯(lián)排聯(lián)排D D戶型戶型雙拼雙拼 B戶型戶型 7室室2廳廳3衛(wèi)衛(wèi) 270 【附加值】附加值】挑空挑空約80，半地下室半地下室130項(xiàng)目融科伍杄島位置靜海團(tuán)泊湖東區(qū)中央大道與澤水北路交口占地面積約58萬平方米建筑面積約40萬平方米容積率0.68綠化率41%交房狀態(tài)毛坯周邊配套 奧特萊斯商業(yè)廣場(chǎng)、仁愛學(xué)院、醫(yī)科大學(xué)、光合谷生態(tài)園、松江高爾夫球會(huì)、馬術(shù)中心

58、融科伍杄島基本信息融科伍杄島產(chǎn)品基本信息重點(diǎn)項(xiàng)目案例重點(diǎn)項(xiàng)目案例融科伍仟島融科伍仟島產(chǎn)品層數(shù)戶型（）物業(yè)費(fèi)聯(lián)排3105-140、190、240、2803.99元/平米*月雙拼3260-285獨(dú)棟3400-450融科伍仟島庫(kù)存信息 融創(chuàng)已收購(gòu)融科，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總存量約為23萬平米 主要以別墅產(chǎn)品存量為主，產(chǎn)品形式雙拼、聯(lián)排 目前一號(hào)島主要推售小雙拼產(chǎn)品，二號(hào)島主要推售聯(lián)排產(chǎn)品，預(yù)計(jì)此兩個(gè)島2017年售罄 2017年年底推售3、4號(hào)島，目前仍沒有規(guī)劃 5號(hào)島已經(jīng)退地給政府業(yè)態(tài)數(shù)量（棟）總套數(shù) 已售套數(shù) 未售套數(shù) 去化率取證可售存量（）未取證存量（）總存量別墅179107410096594%14365

59、220000234365合計(jì)179107410096594%14365220000234365項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)1號(hào)島2號(hào)島3號(hào)島4號(hào)島5號(hào)島已經(jīng)退給政府在售未售重點(diǎn)項(xiàng)目案例重點(diǎn)項(xiàng)目案例融科伍仟島融科伍仟島銷售面積15100189002240059300銷售單價(jià)10214100579442134402013201420152016年1-10月102141005794421344001000020000300004000050000600007000002000400060008000100001200014000年度銷售面積年度銷售均價(jià)銷售面積銷售單價(jià)重點(diǎn)項(xiàng)目案例重點(diǎn)項(xiàng)目案例融科伍仟島融科伍仟島 融

60、科伍杄島2016年10月成交均價(jià)16397元/，相比2015年10月8974元/均價(jià)，上漲82% 2016年9月成交面積達(dá)到峰值為18260，成交金額27137萬元，成交均價(jià)14861元/成交面積615570327978240783197604105141119178439258187190189238189130237209406162300524187957111254291375702740152182514成交金額（萬元） 5916083459622418311875571061471071694482522192051732151711222141894031452695081868