1、高級財務管理理論與實務案例天潤城項目土地獲取和設計階段成本管理案例分析學生姓名：郭麗娜指導教師：苑澤明班級：2009級MPACC山東班2010年04月一、項目背景與由來1、國家有關房地產業(yè)發(fā)展的方針政策房地產業(yè)是第三產業(yè)的重要組成部分，我國高度重視住宅及房地產業(yè)的發(fā)展。胡錦濤總書記在中央經濟工作會議指出：“住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質量密切相關。這些領域市場潛力大、產生關聯度大，對促進結構調整、拉動經濟增長有重要作用。要完善政策，促進其健康發(fā)展。”中央經濟會議明確指出，為應對當前全球性金融危機，應加快經濟結構調整步伐，加大基礎設施建設，拉動內需，確保國民經

2、濟健康穩(wěn)步地向前發(fā)展，確保社會的和諧穩(wěn)定。2、項目由來南京昌勝房地產有限公司是十四局集團有限公司的全資子公司。我公司于2008年7月25日注冊成立，是一家國有房地產開發(fā)企業(yè)。公司現有職工17人，其中工程技術人員12人，包括工程師高級1人、中級5人，財務會計中級3人，經濟高級1人、經濟助理1人，經濟中級1人。公司具有房地產開發(fā)叁級資質，以房地產開發(fā)、銷售等經營業(yè)務為主。中鐵十四局集團有限公司是經國家建設部核準的具有綜合施工能力的鐵路特級施工總承包企業(yè)，目前有涉及公路工程、市政公用、房屋建筑、水利水電、隧道橋梁、城市軌道等一系列工程，注冊資本達到5.1億元，總資產118億元，年施工能力達130億元

3、以上，目前業(yè)務遍布全國并已進入阿富汗、阿爾及利亞等海外市場。曾承建過青藏鐵路、北京廣州地鐵等著名的大型工程，多次獲得國家級工程大獎及優(yōu)秀企業(yè)稱號。中鐵十四局集團有限公司是堅持以“誠信、合作、創(chuàng)新、卓越”為經營宗旨，竭誠提供優(yōu)質的建筑產品和最佳的服務。中鐵十四局集團有限公司主要承建的住宅項目主要在濟南、威海、青島、濱州等山東省內各大城市，本項目是在南京的第一個住宅開發(fā)項目。3、項目區(qū)位：位于江浦街道迎賓大道南側2號，東至迎江路，西至新浦路，南至康華路，北至光明路，寧合高速龍華路入口附近。屬于迎賓大道新城市區(qū)的其中地塊之一，也是緯七路過江隧道出口下來的第一站。4、項目用地規(guī)劃指標用地性質：二類居住

4、用地用地面積：總用地面積7.8萬平方米容積率：2.2建筑密度：18%；綠地率：37%；建筑高度：56米；二、項目實施后的影響概要1、本項目將在南京浦口區(qū)江浦街道迎賓大道北側6號S02-2號地塊建設住宅，同時配建商業(yè)、公用設施。該項目的建設符合國家、省、市穩(wěn)定發(fā)展房地產產業(yè)及城市環(huán)境綜合治理的要求，符合南京市區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展方向及當前政策取向，并可以進一步推動當地房地產業(yè)及相關產業(yè)的發(fā)展，改善該地區(qū)居民的居住環(huán)境，從而拉動內需，促進經濟增長。2、浦口新市區(qū)作為南京新規(guī)劃的三大新市區(qū)之一，是南京城市北延發(fā)展的重要戰(zhàn)略實施地，連接江南的第一亮點，同時也是未來南京面對北方的新城市窗口。目前浦口大力發(fā)展的

5、橋北區(qū)域和珠江鎮(zhèn)區(qū)域等濱江地塊也是此次轉型規(guī)劃發(fā)展的第一步，目前已有顯著成效。3、本項目規(guī)劃設計上充分體現了“以人為本，兼顧發(fā)展”設計理念，在目標市場確定為滿足居住需要的前提下，同時配以方便生活的輔助設施和交通輔助設施。4、浦口新市區(qū)作為南京新規(guī)劃的三大新市區(qū)之一，是南京城市北延發(fā)展的重要戰(zhàn)略實施地，連接江南的第一亮點，同時也是未來南京面對北方的新城市窗口。目前浦口大力發(fā)展的橋北區(qū)域和珠江鎮(zhèn)區(qū)域等濱江地塊也是此次轉型規(guī)劃發(fā)展的第一步，目前已有顯著成效。相信隨著多個過江隧道、渡輪航線以及多座長江大橋的不斷貫通，浦口將會成為未來南京最耀眼的城市副中心。5、江浦街道作為浦口國家級生態(tài)示范區(qū)核心區(qū)域，

6、自然條件十分優(yōu)越，是居住的絕佳選擇。浦口規(guī)劃是現代化的科學城，生態(tài)型濱江新市區(qū)，南京重要的旅游度假中心。發(fā)展?jié)摿o可限量。相信這里就是您未來生活居住的第一選擇。三、天潤城項目土地獲取和設計階段成本管理案例研究2008年08月，南京昌勝房地產公司啟動了天潤城項目的建設，項目占地九龍灣形成了一個30萬平方米的濱江生活街區(qū)，這里擁有南京主城區(qū)最寬闊的1200米江面、15000平方米濱江休閑廣場，290度浩瀚江景;項目擁有豪華酒店、高級休閑會所、以及超過200家的餐飲娛樂場所;更重要的是，這里還傳承著真摯樸實的鄰里氛圍，而另一方面它以獨特的“街區(qū)”概念與開放的形態(tài)，倡導開放、溝通、融合之精神，打破現代

7、封閉小區(qū)的僵化與孤獨，徹底融入城市繁華。天潤城項目功能上以滿足兩口、二口之家基本居住需求為主，建筑風格吸納上江城濃郁人文氣息，但更加簡潔流暢;戶型上，75-145平方米的面積涵蓋廣闊產品線，以面積適中的兩房二房為主。緊湊的設計不但切實貼合口常生活需求，整個項目很好的建立并應用成本管理體系，因此把總價控制在一個非常有親合力的水平上，在成本的控制上取得了成功，對指導我們更好的進行成本管理有很好的實踐意義。3.1搭建項目成本管理制度體系1、搭建項目成本管理體系(1)成本管理相關的各部門責任;南京昌盛房地產開發(fā)集團參與項目成本管理的職能部門和主要領導有:公司總裁、成本管理分管領導、成本管理部、會計核算

8、部、設計研發(fā)部、工程技術部、項目部、行政管理部、人力資源部、采購部;各部門及負責人成本管理相關職責已經有所詳細介紹:(2)編制成本計劃管理文件:包括:相應的成本管理制度計劃管理制度;采購管理制度;合同管理制度;工程管理制度;預決算管理制度;材料設備管理制度;營銷費、財務費、辦公費、差旅費等管理費用控制制度。和相應成本管理的計劃文件開發(fā)成本控制計劃;期間費用控制計劃;材料采購計劃;資金收支計劃;降低成本技術組織措施計劃。;計劃及其執(zhí)行情況分析;實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因;并目_分析得出項目開發(fā)期內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策。（3）建立成本信息庫:1)建立公司內部的

9、常規(guī)性成本資料庫，主要包括:已經開發(fā)完工并結算的項目綜合成本分析資料;九龍灣項目基本情況和成本動態(tài)情況分析報表。2)建立外部市場動態(tài)成本信息庫，主要包括:項目所在地有關法規(guī)政策的重大調整;市場材料、設備、人力資源(包括新材料、新技術投入市場)等供需狀況極其價格變化信息;外部同行業(yè)的各類開發(fā)項目的綜合成本結算分析資料。成本信息庫要及時根據市場變化情況進行更新。3.2土地獲取階段的成本管理土地地獲取階段需要進行項目可行性研究在獲批的項目可行性研究指導下進行土地的獲取。3.2.1影響土地成本的因素1、土地距市中心的距離:天潤城項目處十商業(yè)中心、城市中心的土地，有著便利的交通和通訊設施，配套較全，土地

10、價格相對較高;2、土地的成熟度:項目所處地塊是經過開發(fā)的“熟地”，三通一平(即水、電、路、場地平整)已經具備，土地價格自然要高出很多。3、土地上是否有附著物，是否需要拆遷:項目處十在舊城改造中，市中心老城區(qū)人口稠密，項目目_緊鄰長江，景色優(yōu)美，屬十黃金地段，土地價格較高，再加上拆遷費用、補償費用的大幅度增加，成本很大。4、土地招投標是否規(guī)范:項目土地出讓方式上屬十拍賣方式，因為事先項目可行性研究作的充分，土地成本測算準確所以出價準確有力，獲得了項目的宗地。3.2.2項目地價的測算地租是地價的基礎，對十永久租期的土地:經計算，理論土地價值P=8670萬元貼現率:I-5.6%租期:T-50年第50

11、年的地租:R5o=278萬。地租作為土地購買價格，當地租自身等十其邊際產出時利潤最大。圖7-1土地邊際產出圖由上圖可以看出，只有在E點，土地投入量為L時，地租R等十邊際產出MP，利潤最大;當在B,C點，土地投入量為L1或L2時，邊際產出高十或低十地租，土地使用者都會損失BFE或EGC的利潤。十八局集團從公司的角度對土地作出自己的估價，通過測算土地實際價值，以及對未來你開發(fā)項目可售面積所創(chuàng)造價值兩個緯度決定愿支付的最高的土地報價18523.3萬元。訓一算過程如下:擬開發(fā)項目平均容積率:2.2可售面積:5=30.03萬平方米;預售平均價格:PK=3780兀/平方米可回收資金:V=3780兀/平方米

12、*30.03萬平方米=113513.4萬兀隨著城市的發(fā)展，土地的地理位置口趨重要，即離市中心距離越近，土地效用越高。土地報價曲線如圖7-2所示圖7-2土地報價曲線從公司角度看，作為土地的需求者，其開發(fā)產品成本可以分解為與距離無關的成本C和與距離有關的成本，b一該成本是距離的線性函數。r(d)為線性函數;如圖7-3所示。圖7-3土地報價與市中心距離關系圖土地報價函數:r(d)一YC-c-f*d7-2式中:項目產品的總收入:V=113513.4萬元;無關成本:C=113513.4萬元*65%=73738.7萬元:開發(fā)土地距市中心的距離:d=2.1km;距離基費:f-50*7.8=390萬元;利al

13、河水平:二=113513.4萬元*18%=20432.4萬元;土地最高報價:r(d)一113513.4萬元一73738.7萬元一20432.4萬元=2.1公里*390萬元=18523.3萬元當競爭對手出價16000萬元時公司因為有經過準確測算出的最高報價底線18523.3萬兀，因此報價照樣信心十足，最終以16780萬元獲得了目標宗地。3.3設計階段的成本管理3.3.1設計階段的成本管理內容規(guī)劃方案設計經政府批準后，成本管理部結合項目經濟效益測算書編制目標成本控制表，經總裁辦公會審議通過后作為項目的成本控制目標，最終確定項目總成本目標為C=92900.2萬元。項目總成本計算公式:C=RT十D+M

14、十S十F7-3式中:C:項目總成本;RT:項目土地成本;K:項目工程成本;D:項目設計成本;M:項目管理成本;S:項目營銷成本;F:項目財務及其它成本;C=16780萬+792.2萬+73738.7萬+789萬+765.3萬+35萬=92900.2萬元。為后續(xù)各階段設計工作的成本控制提供依據。設計研發(fā)部在控制設計質量的前提下，負責設計成本的控制工作，重點做好設計方案和結構設計優(yōu)化的成本控制。施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款;對十一些單項設計(特別是裝修、園林)，原則上在項目工程目標成本控制額度73738.7萬的基礎上下浮10%-20%進行限額設計，控制目標在66364.

15、83萬和81112.57萬之間。設計研發(fā)部應加強了設計審圖工作，盡可能避免因設計失誤造成的成本增加;并會同工程技術部、經營管理部、成本管理部、項目部等部門，按照項目的成本控制目標對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性、實用性等進行會審。成本管理部在設計各階段按照項目的成本控制目標進行成本監(jiān)督，在設計成果評審時應對項目成本根據目標成本進行評價。如果設計成果成本超過目標成本控制表中給出的限定范圍，成本管理部進行了差異分析并提出調整方案，報公司總裁辦公會審議決定。施工圖設計階段，經營管理部、成本管理部需配合設計研發(fā)部嚴把成本關，細化目標成本控制表，將工程預算控制在目標成本的限定在66364.83萬

16、和81112.57萬之間范圍內。成本管理部根據施工圖文件編制工程預算，并將工程預算與目標成本控制表進行對比，如果工程預算在目標成本控制表的限定范圍內，工程預算由分管領導審批。如果工程預算結果超過目標成本控制表的限定范圍，成本管理部負責差異分析并提出調整方案，報公司總裁辦公會審議，總裁審批。預算編制完成后，工程成本控制在73005.7萬元，相對于計劃成本節(jié)省了資金約為730余萬元。在工程發(fā)包階段，施工單位如果對工程量清單、工程預算提出異議的，成本管理部與施工單位進行了及時溝通，進行核對，工程預算進行了謹慎修改，按照工程預算管理程序進行審批后。最終確定施工合同金額73078.3萬元，最終保證了設計

17、成本控制目標得以實現。節(jié)省資金約663萬元左右。3.3.2設計方案的經濟測算設計問題本身就是一個經濟問題，它有設計的技術性，更包含設計的科學性和經濟性，研究和分析設計經濟的影響因素，對尋求工程設計經濟效果的途徑，降低工程造價有著極其重要的作用。在設計的過程中在設計研發(fā)部的牽頭組織下對設計提供預選方案進行了測算評分，首先把影響設計方案經濟性的主要因素分為以下八個方面:1、建筑造價構成比。建筑造價構成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經濟效果的方向。2、戶型。小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內墻多，相應墻面抹灰、管線敷設安裝單方造價就高。3,層高。室內凈

18、高直接影響建筑造價。降低層高可以:直接節(jié)省投資;節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力;降低采暖能耗，節(jié)約能源，提高建筑密度;節(jié)約用地，同時，也有利十節(jié)省市政投資。4,層數。高層建筑可以節(jié)約用地，節(jié)約市政投資。5、建筑的平面形狀。一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應地越低，施工也經濟。6、建筑的單元組合。合理安排建筑的單元組合，能提高設計方案的經濟效果，單元組合數可以影響山墻、基礎、屋面等部位的造價。7、結構配筋。結構工程師的設計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。8、建筑結構形式?？蚣芙Y構體系造價最高，框架異型柱結構體系次之，磚混結構造價最低。因此，建筑結

19、構的選擇，是影響建筑設計方案經濟性的一個重要因素。工程設計經濟性定量評價AHP法AHP(AnalyticalHierarchyProcess)即層次分析法，是70年代由美國匹茲保大學saaty教授提出的一種決策分析方法，公司設計研發(fā)部會同成本管理部等相關部門，在九龍灣項目設計方案的管理和評審工作中運用工程設計經濟性定量評價AHP法，用十多準則評價中的方案排序和權重確定，取得了很好的效果。其主要步驟為:（1）建立AHP模型AHP模型分為二個層次:1)目標層。即工程設計的經濟效益。2)指標層。影響工程設計經濟的八個主要因素，構成了評價的指標層。分別為:建筑造價構成比、戶型、層高、層數、建筑的平面形狀、建筑的單元組合、結構配筋、建筑結構的形式。3)方案層。即不同的設計方案比較。（2）構造判斷矩陣這一步的實現通過對指標層進行兩個因素ai,aj之間哪一個對項設計方案的經濟性影響大，大多少，并使用1-9的比例標度來賦值，這是一種將思維判斷數量化的辦法，可利用人們對事物性判斷差別時，習慣用的相同、較強、強、很強、極強，并在相鄰二極間插入折中的提法。最終通過各種設計管理手段和詳細經濟評估與測算最終很好控制了成本。主要結論我國的商品房價格偏高，已成為共識。要降低商品房價格，川頁應國家調控的意圖，同時還要提高企業(yè)的市場競爭力，關鍵要降低房地產開發(fā)項目的成本。本文研究房地產開發(fā)項