1、【摘要】土地房屋征收補償?shù)脑u估問題關(guān)系到公共利益、社會穩(wěn)定以及被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，要想保證國有土地上房屋征收補償?shù)挠行蜷_展，那么需要保證房屋征收評估工作的科學(xué)性、合理性、公正性?，F(xiàn)階段有關(guān)房屋征收補償評估問題爭議較大，筆者結(jié)合內(nèi)蒙古自治區(qū)國有土地上房屋征收與補償條例為載體，加強探析房屋征收補償評估所存在的問題，并提由相關(guān)建議與措施。【關(guān)鍵詞】國有土地；房屋征收；補償；評估近幾年，伴隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展與進步，城市規(guī)模得到擴大，城市用地的需求量越來越大。但是因受到土地資源的限制，并無法真正解決這一基本矛盾，長此久往則引起了房屋價格賠償問題，在2015年11月25日內(nèi)蒙古自治區(qū)頒布

2、了內(nèi)蒙古自治區(qū)國有土地上房屋征收與補償條例，在該條例中明確規(guī)定了房屋征收補償需要遵循民主、程序正當(dāng)、補償公平、結(jié)果公開的基本原則，但是如何才能夠保證房屋征收補償評估的科學(xué)性與合理性呢？這是值得人們思想與關(guān)注的問題。一、現(xiàn)階段國有土地上房屋征收評估工作存在問題1 .評估結(jié)果存在的問題多被征收房屋的所有權(quán)人會認為自己所獲得的賠償金額較少，之所以會產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因主要包括三點：第一是因評估機構(gòu)在對補償范圍界定時比較模糊，僅僅考慮到直接損失，未分析間接損失所帶來的影響。第二是價值補償沒有對土地使用權(quán)的價值進行考慮，沒有從實質(zhì)角度由發(fā)分析被征收房屋所有權(quán)人的基本利益有無損害。第三是因房屋性質(zhì)的確定并沒

3、有尊重客觀事實，比如有的產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注了住宅用途，但是長久以來為商業(yè)用途。第四是在進行評估時各項參數(shù)取值是不科學(xué)、不合理的。2 .評估人員存在的問題評估人員是房屋征收評估中不可或缺的組成部分，評估人員水平的高低從根本上決定了評估的質(zhì)量。依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例得知，需要在進行評估的時候?qū)⒈徽魇辗课莸膬r值補償積極納入到房地產(chǎn)評估的范疇之中，將其作為一項政策性工作。另外，在當(dāng)前房屋征收價值補償呈現(xiàn)由激烈發(fā)展趨勢下，評估人員的執(zhí)業(yè)能力以及專業(yè)水平?jīng)Q定了評估的基本效果。從當(dāng)前諸多房地產(chǎn)評估機構(gòu)的現(xiàn)狀分析，很多評估人員都屬于半路由家，不僅缺乏扎實的評估理論知識，并且也缺乏對相關(guān)法律政策的理解，導(dǎo)致

4、評估技術(shù)路線缺乏技術(shù)指導(dǎo)，這種情況下評估結(jié)果則缺乏說服力。二、國有土地上房屋征收評估工作的發(fā)展對策1 .估價技術(shù)層面(1)明確估價的主要基本事項從莫種角度上分析，房地產(chǎn)估價工作是保證評估工作有序開展的基礎(chǔ)，所以在進行房屋征收評估工作之前需要將基本的估價內(nèi)容進行了解，其中估價所涉及到的主要事項包括估價的對象、估價的目的、價值時點等。其中估價的對象主要包括了估價對象的面積、用途、建成年份、產(chǎn)權(quán)狀況等。在國有土地上房屋征收評估的時候需要嚴格按照相關(guān)的準(zhǔn)則，需要在進行估價之前由房屋征收部門組織相關(guān)單位對被征收房屋的基本情況進行分析與了解，從而進一步明確評估對象。另外，房屋征收部門還可以向相關(guān)的房地產(chǎn)價

5、格評估機構(gòu)提供征收范圍房屋的情況，但是依據(jù)實際情況分析，在進行這一部分內(nèi)容的時候經(jīng)常會遺留諸多歷史問題，所以這就要求專業(yè)評估人員對評估對象進行跟蹤與整理。而評估的目的則要符合當(dāng)?shù)氐幕疽笈c準(zhǔn)則，價值時點則應(yīng)該保證與被征收房屋價值評估時的時點保持一致。(2)選擇合理的評估方法一般而言，在房屋評估過程中很多房屋征收評估項目所占據(jù)的面積比較大，被征收的人數(shù)比較多，比如估價的對象有住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、加油站等，因建筑形式、建筑用途不同、結(jié)構(gòu)不同，所以在進行評估的時候需要選擇合適的估價方法?？梢赃x擇比較法評估、收益法評估、假設(shè)開發(fā)法評估等。通過對房屋各項因素進行定性分析之后最后確定評估結(jié)果。2 .管理

6、層面(1)執(zhí)行估價報告三審政策房屋征收部門需要成立估價價格審核小組，并制定三審制度：一審是項目負責(zé)人，對評估報告進行項目審核；二審是技術(shù)部負責(zé)人，對報告技術(shù)方面的內(nèi)容進行審核；三審是總審核人，對估價結(jié)果的合理性與客觀性以及所存在的風(fēng)險進行審核。在采取三審制度中如果由現(xiàn)問題則需要及時解決、分析，另外還要保證個審核階段之間的相互監(jiān)督與觀察。(2)建立估價報告與估價結(jié)果答疑制度為進一步保證估價價格的準(zhǔn)確性、合理性，需要構(gòu)建估價報告與估價結(jié)果答疑制度，比如在對住宅區(qū)域房屋征收評估中采取的估價方法是比較法，那么采取這種方法的依據(jù)是什么，市場狀況修正以及房地產(chǎn)狀況修正的系數(shù)是怎樣確定的，如果發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)取值不

7、合理，需要及時修改報告，從根本上保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性、合理性、公平性，如此一來才能讓被征收房屋所有權(quán)人從內(nèi)心接受評估結(jié)果，保證房屋征收評估工作的有序開展。3 .制度層面房屋征收補償評估單位需要制定完善的補償制度，第一是構(gòu)建房屋征收補償制度，構(gòu)建多樣化補償方式，此外間接損失納入到補償范圍之中，對于無法進行準(zhǔn)確計算的損失則需要制定相關(guān)的準(zhǔn)則，可以依據(jù)實際情況制定保障制度；第二是構(gòu)建客觀、公正的評估機制，保證評估機構(gòu)不會受到干擾，能夠站在中立地位，從根本上保證評估的公正性；第三是構(gòu)建評估結(jié)果異地鑒定制度，如果被征收人對復(fù)核結(jié)果存在異議的時候，則需要聘請相關(guān)的評估專家委員會對評估結(jié)果進行鑒定，避免受到其它因素的影響，保證評估結(jié)果的公正性與公平性。參考文獻：1吳慶玲.城市國有土地上房屋征收補償評估探討J.經(jīng)濟研究參考，2012,11:52-54.2姚斌.房屋征收補償中的價格評估機制研究一一基于國有土地上房屋征收與補償條例及相關(guān)規(guī)定的分析J.價格理論與實踐，2012,12:42-43.3張水金.做好國有土地上房屋征收與補償工