1、物權法在物業(yè)管理中的運用培訓課件一、涉及到的主要法律法規(guī)1、物權法2、物業(yè)管理條例3、合同法4、相關司法解釋最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第一部分物業(yè)管理法規(guī)概論1.11.1物業(yè)管理立法物業(yè)管理立法1.明確物業(yè)管理法規(guī)的范圍：廣義：所有調整物業(yè)管理活動過程中涉及到的法律法規(guī)，統(tǒng)稱為物業(yè)管理法規(guī)，包括憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等；狹義：僅指立法機關頒布的物業(yè)管理專項法規(guī)，即物業(yè)管理條例2.物業(yè)管理立法的具體表現(xiàn)形式（法的淵源）1）憲法：全國人民代表大會制定，具有最高的法律效力；一切法律的基

2、礎，任何部門法都不能與它沖突2）法律：全國人大及其常委會根據(jù)憲法制定頒布的規(guī)范性文件，效力僅次于憲法；思考：目前，我們物業(yè)行業(yè)的最專業(yè)的法律是 物權法其它與物業(yè)相關的法律有：民法通則、公司法合同法、招投標法房地產(chǎn)管理法等3）行政法規(guī)：最高行政機關根據(jù)憲法和法律頒布的規(guī)范性文件，效力僅次于憲法和法律，多以“條例”形式出現(xiàn)；提問：我們行業(yè)最重要的一部行政法規(guī)是？物業(yè)管理條例其它相關行政法規(guī)：建設工程質量管理條例4）部門規(guī)章：國務院所屬部、委、辦、署根據(jù)憲法、法律、行政法規(guī)在各自管轄權限范圍內發(fā)布的規(guī)范性文件，多以(命)令、指示、規(guī)章等形式出現(xiàn)，效力次于行政法規(guī)；與物業(yè)行業(yè)相關的部門規(guī)章，多有建設部

3、發(fā)布，5）地方性法規(guī)：由省及人大及其常委會制定和發(fā)布的，實施于本地區(qū)的法規(guī)，不得與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸；思考：浙江有沒有與物業(yè)相關的地方性法規(guī)？浙江省物業(yè)管理條例6）司法解釋：由最高司法機關針對具體法律條文制作出的具有司法效力的規(guī)范性文件，效力等同于法律規(guī)范；注意：不是任何部門的解釋說明都可以作為法條加以使用的3.效力等級（依次遞減）憲法 法律 行政法規(guī) 地方性法規(guī) 部門規(guī)章 注意注意：地方性法規(guī)和部門規(guī)章的效力不進行區(qū)分，當兩者規(guī)定不一致時，有國務院提出意見，國務院認為應該適用地方性法規(guī)的，應當決定適用地方性法規(guī)，如果認為應該適用部門規(guī)章的，應當提請全國人大常委會裁決。 4.如何判斷某

4、一規(guī)范是法律、法規(guī)、規(guī)章還是地方性法規(guī)？看該規(guī)范的制定機關5.我國物業(yè)管理立法存在的問題1）全國性的法規(guī)還不完善，由于缺乏統(tǒng)一法典，使得在具體適用法律上有些混亂，有些重要的問題界定，包括業(yè)委會的法律地位，共用部位的產(chǎn)權界定等需要法律專家一起探討；2）立法水平、立法體系等凸顯的地區(qū)差異大，法規(guī)整體的配套性和實用性也相對較差；3）新的立法仍然有不盡如人意之處，對物業(yè)的一些敏感問題也沒有做出合理科學的規(guī)定，如物權法對小區(qū)車庫權屬問題的規(guī)定等，物業(yè)立法仍然任重道遠。第二部分物業(yè)權屬法律制度第一節(jié)物權與物業(yè)權屬 一、物業(yè)概述一、物業(yè)概述（一）何為物權權利人對特定物享有的直接支配和排他的權利。（二）特征1

5、、物權是以沒有瑕疵的物為客體的權利。 何謂“沒有瑕疵”？ 即其它人不會就你所有的物主張權利。例：甲有一手表，委托乙保管，乙擅自將手表賣于不知情的丙，丙又贈與女友丁，丁帶上第三天后在街頭被戊偷走，戊后又遺失于街頭，為己撿到。己將手表交予當?shù)嘏刑幩?，派出所發(fā)出招領公告，1年后該手表仍無人問津。于是依照規(guī)定將手表交予寄售商店拍賣，后被A以拍賣價買得。問：本題中，誰最終取得手表的所有權？為什么？首先，并給予善意取得規(guī)則去的手表的所有權。其次，丙是所有人時，贈予的行為有效，丁取得所有權；再次，戊違法行為，不可能取得手表所有權；己，拾得遺失物，交派出所，符合物權法規(guī)定；根據(jù)民訴175條，一年后無人認領，手

6、表歸國家或集體所有。A基于拍賣，合法取得手表所有權；甲可以向無權處分人乙要求賠償。2、只有物權的權利人可依自己的意志就物直接行使權利；3、物權人有權排除其他任何人對自己的物權和自己行使物權的干涉。 二、物權的類型二、物權的類型（一）自物權與他物權1、自物權：權利人對自己所有的標的物依法進行全面支配的物權。通俗稱為：所有權只有自己對自己的物可以全面支配。2、他物權：對他人所有的物享有特定的權利。 即某物為甲所有，卻由乙使用、收益，現(xiàn)實生活中，在何種情況下乙有這種權利么？房屋租賃（二）用益物權與擔保物權1、用益物權是權利人直接支配標的物之使用價值，以對標的物的使用、收益為內容的物權；如房屋租賃 租

7、用2、擔保物權是指權利人對標的物交換價值的支配，用以擔保其債權的實現(xiàn)，因此也叫做價值權；如抵押權（三）動產(chǎn)物權與不動產(chǎn)物權以物權的標的物為標準可以分為動產(chǎn)物權與不動產(chǎn)物權。一般來說，動產(chǎn)由于價值較小、一般不涉及公共利益，因此法律對其交易等限制較少，而不動產(chǎn)則由于價值較大、屬于人民安身立命的根本，因此法律對其限制很多。 三、物權的基本原則三、物權的基本原則（一）物權法定原則物權必須由法律創(chuàng)設，即法律規(guī)定物權的種類和內容，不允許當事人依意志設立與法律規(guī)定不同的物權。1、物權的種類不得自由創(chuàng)設。物權的類型只能由物權法或者其他法律規(guī)定，不得由當事人隨意創(chuàng)設。如我國法律只規(guī)定了動產(chǎn)質權，因此就不得創(chuàng)設不

8、動產(chǎn)質權。2、物權的內容、效力由法律規(guī)定，而不能由當事人通過協(xié)議設定。以所有權內容為例。 （二）一物一權原則 即“一物不存二主”此處的“權”，嚴格說來是所有權，即一物不可以同時有兩個所有人。（三）物權變動的公示公信原則1、公示原則：物權的產(chǎn)生、變更和消滅必須以外部可查知的方式表現(xiàn)出來。動產(chǎn)的公示交付；不動產(chǎn)的公示登記。物權法第九條：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。公信原則：一旦物權的變動以外部可以查知的方式表現(xiàn)出來，即具有了是社會公眾相信的效力，即公信力。 為便于理解，我們看下面一案例 甲乙為夫妻，共有一處房產(chǎn)，但是房產(chǎn)證上

9、只有加以人的名字，現(xiàn)甲乙二人鬧離婚，甲未告知乙而與丙簽訂了房屋買賣合同，丙將房款交予甲，與甲一起辦理了過戶手續(xù)。后乙得知后，訴至人民法院，要求確認甲丙行為無效，丙不得取得房屋產(chǎn)權。問：法院該如何處理？回答本案一下問題：其一，房屋的真實狀態(tài)與公示的狀態(tài)一致么？其二，乙的權利有沒有進行公示？其三，丙的權利有沒有進行公示？丙取得房屋所有權，乙可以就損失向甲追償。所謂公信原則，包含以下含義：（1）進行公示后，第三人信賴這一公示而為一定行為，時候即使公示的物權狀態(tài)與物權真實狀態(tài)不一致，第三人的權利仍然予以保護；（2）當事人在享有變更物權時依法進行公示后，其物權足以對抗第三人；（3）當事人在享有變更物權時

10、未進行公示，其物權不得對抗第三人。（4）公信原則的另一層含義：若當事人約定的權利內容與公式的權利內容不一致，以公示內容為準。二手房交易，實際房屋面積可能和房產(chǎn)證面積有出入，以哪一面積為準？（四）物權優(yōu)先原則例1、物權優(yōu)先于債權例1、甲于2012年向乙借款10萬元，于2014年向丙借款50萬元，同時將僅有的自家三層樓房抵押給丙并辦理了抵押登記手續(xù)，問：兩筆債務到期時，乙丙的債權如何實現(xiàn)？丙優(yōu)先受償，若有剩余，再償還乙。2、成立在先的物權優(yōu)先于成立在后的物權例：甲向丙借款10萬元，以價值25萬樓房抵押給并辦理了手續(xù)，第二年，甲又向乙借款10萬元，將該樓房再次抵押給丙，債務到期，甲無力償還，問：乙丙

11、的債權如何實現(xiàn)？（誰先誰后）先丙后乙第二節(jié)房屋所有權 一、所有權的概念一、所有權的概念（一）概念對（房屋）物的全面支配的權利。包括對房屋的占有、使用、收益和處分的權利。（二）內容1、占有權：對（房屋）物的實際控制和支配的權利。一般為所有權人行使。經(jīng)所有權人同意，由非所有人行使。2、使用權對（房屋）物的實際利用。符合物的性質來使用3、收益權利用物獲取經(jīng)濟利益，該利益又稱為孳息。 天然孳息：根據(jù)物的自然屬性而獲得的收益，如樹木果實，家畜繁殖等。 法定孳息：基于法律關系，法律規(guī)定所獲得的收益，如利息、租金。物是所有權人的，那么以下這些物的孳息歸誰所有？（1）甲的牛遺失，乙撿到牽回家喂養(yǎng)，兩個月后生出

12、兩頭小牛，這兩頭小牛；（2）甲的土地承包給乙耕種，翌年獲得豐收，產(chǎn)出谷物，這些收獲的谷物；（3）甲的牛生病，甲棄于荒野，乙發(fā)現(xiàn)該牛后帶回家悉心照顧，兩個月后該牛病好并產(chǎn)下兩頭小牛，這兩頭小牛；（4）甲將牛賣于乙，兩天后，該牛生出兩頭小牛，該兩頭小牛；物權法第一百一十六條 天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。 法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。合同法第一百六十三條標的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有；交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。4、處分權：處置財產(chǎn)、決定其命運的權利。所有

13、權最本質最核心的權利，判斷是否對其有所有權，看是否可以隨意處分該物。（三）相互關系可以相互分離，除處分權之外，可以將其它的權利一并轉讓給非所有人行使。通常是有償?shù)?，有條件的。 二、所有權的取得和消滅二、所有權的取得和消滅（一）所有權的取得1、原始取得：所有權的第一次產(chǎn)生。哪些屬于所有權第一次取得？房屋新建、生產(chǎn)制造，加工、添附。拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物，拾得人和發(fā)現(xiàn)人可不可以取得該物的所有權？發(fā)現(xiàn)文物呢？拾得無主物呢？物權法 第一百零九條 拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。第一百一十條 有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領??；不知道的

14、，應當及時發(fā)布招領公告。 第一百一十三條 遺失物自發(fā)布招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。 第一百一十四條 拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規(guī)定。文物保護法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 2、繼受取得通過某種法律事實或者法律行為從原所有人處獲得物的所有權。（所有權的第二次取得）舉例說明。買賣、贈與、繼承遺產(chǎn)等（二）所有權的消滅1、絕對消滅，一定得法律事實導致所有權客體的消失。消費，財物毀滅，房屋沖毀、垮塌、拆除等，即原物不復存在。2、相對消滅：一定法律事實的發(fā)生使原所有人喪失所有權，但原物仍然存在，只是變更了所有人。轉讓、拋棄財物、所有人死亡、所有權主體消滅等

15、。第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權一、建筑物區(qū)分所有權的概念一、建筑物區(qū)分所有權的概念 建筑物區(qū)分所有權，通說認為是指由區(qū)分所有權人對建筑物的專有部分享有的所有權、對共有部分享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產(chǎn)生的成員權三要素構成的統(tǒng)一體。 二、建筑物區(qū)分所有權的特征二、建筑物區(qū)分所有權的特征(一)復合性 建筑物區(qū)分所有權是由專有權(對專有部分享有的所有權)、共有權(對建筑區(qū)劃內的共有部分享有的共有權)以及成員權(對共有部分共同管理的權利)等三個要素構成的特別所有權；而一般不動產(chǎn)所有權的構成則是單一的，是權利主體對某一不動產(chǎn)享有排他性的占有、使用、收益和處分的權利。 (二)專有權的

16、主導性 在構成建筑物區(qū)分所有權的三個要素中，專有權居于主導地位，是共有權及成員權的前提與基礎。(三)一體處分性(四)權利主體身份的多重性三、建筑物區(qū)分所有權人的專有權三、建筑物區(qū)分所有權人的專有權 專有權，又稱專有所有權，是指在區(qū)分建筑物的專有部分上成立的所有權。 (一)專有部分 根據(jù)建筑物的結構和功能而分割出來的具有獨立建筑構造和獨立使用功能的部分。提問：簡單羅列幾個建筑物的專有部分最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第二條 ：建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分

17、；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。也即：除了建筑物內住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。 （二）專有權人對專有部分的權利通說認為：區(qū)分所有建筑物的專有部分具有獨立性，專有權人有權對其專有部分進行自由使用、收益及處分，無須征得他人同意 。（三）專有權行

18、使的限制 1、專有權人行使專有權不得危及建筑物的安全，不得損害其他專有權人的合法權益。 2、專有權人不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改為經(jīng)營性用房。 3、專有權人不得任意排放污染物或噪聲，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物。 4、其他區(qū)分所有權人、管理人或管理委員會因維護、修繕共有部分或設置管線，必須進入專有部分時，無正當理由不得拒絕；5、專有部分的修繕、維護、管理，由各區(qū)分所有權人承擔，并負擔其費用。四、建筑物區(qū)分所有權人的共有權四、建筑物區(qū)分所有權人的共有權 共有權，是指建筑物區(qū)分所有權人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的權利。 （一）共有部分 區(qū)分所有建筑物的共有部分即專有

19、部分以外的建筑物其他部分。 物權法73條：建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第三條 ：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，

20、也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。（二）區(qū)分所有權人作為共有人的權利（1）共有部分的使用權(2)共有部分的收益權(3)共有部分的維護權 （三）區(qū)分所有權人作為共有人的義務 (1)依共有部分本來的用途進行使用的義務。(2)分擔共同費用和負擔，如維修費和稅費等。華聯(lián)商廈狀告王府井.doc一 案件的事實概要與分歧意見.doc 五、建筑物區(qū)分所有權人的成員權五、建筑物區(qū)分所有權人的成員權 (一)成員權的含義 所謂成員權，是指建筑物區(qū)分所有權人作為基于建筑物的構造、

21、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的建筑物管理團體成員之一而享有的權利和承擔的義務。 (二)成員權的內容 1、成員權人享有的權利：(1)投票表決權；(2)參與訂立建筑物管理規(guī)約權；(3)選舉及解除管理者權；(4)對公共管理事項的請求權(如請求召集成員大會的權利)；(5)撤銷權，按照物權法第78條第2款的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 成員權人承擔的義務：(1)執(zhí)行區(qū)分所有權人管理團體的會議作出的決議的義務；(2)遵守管理規(guī)約的義務。 (三)成員權的行使方式 成員權的行使往往表現(xiàn)為管理團體的設立及其運作。 1 、 業(yè) 主 大 會 決

22、 定 區(qū) 分 所 有 建 筑 物 的 重 大 事 項 ； 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的決定屬于業(yè)主的共同意志，對全體業(yè)主具有約束力，這是私法自治的體現(xiàn)。 2、業(yè)主大會和業(yè)主委員會除了具有決議權以外，還有如下權利：對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)等費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 3、區(qū)分所有建筑物日常事務的管理有兩種方式：一是自行管理；二是委托管理。 第三節(jié)相鄰權一、相鄰權的概念一、相鄰權的概念（一）概念在相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權

23、或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。 （二）“相鄰”1、不動產(chǎn)物理上相互聯(lián)結；2、雖不聯(lián)結但是相互影響；3、對其他不動產(chǎn)產(chǎn)生輻射影響。二、相鄰權的內容二、相鄰權的內容（一）因用水、排水而產(chǎn)生的相鄰關系 1、相鄰用水關系 2、相鄰排水關系 （二）相鄰土地的通行關系 （三）營繕的鄰地利用關系 （耕地）（四）相鄰管線安設關系 （五）相鄰通風、采光、日照關系 （六）不可量物的侵害 （種植的林木）（七）相鄰防險關系 （避險）（一）與我們物業(yè)相關，日常糾紛較多的相鄰權：相鄰通風、采光、日照關系（二）注意：1、在房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃時，必須以老小區(qū)的用地紅

24、線為基準；2、新建小區(qū)規(guī)劃必須考慮與周邊老小區(qū)的相鄰關系；三、相鄰關系的處理三、相鄰關系的處理 相鄰關系的處理原則 1、有利生產(chǎn)、方便生活原則 2、團結互助原則 3、公平合理原則 第四節(jié)物業(yè)登記制度一、物業(yè)登記一、物業(yè)登記房地產(chǎn)行政主管部門對房屋所以權以及由此產(chǎn)生的抵押權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為；房產(chǎn)證是所有權人合法擁有房屋產(chǎn)權的唯一合法憑證；由房地產(chǎn)主管部門核發(fā)。二、物業(yè)登記的種類二、物業(yè)登記的種類（一）總登記了解當?shù)胤课莓a(chǎn)權變化情況，掌握本地區(qū)最新的房產(chǎn)狀況，是一種房產(chǎn)普查；定期要做的，類似于人口普查；一般在登記普查前30天會發(fā)出公告；經(jīng)過普查，有需要的，要

25、進行驗證換證。（二）初始登記新房屋竣工驗收合格之日起三個月內向登記機關申請房屋所有權的登記；一般由開發(fā)商向房屋主管部門辦理登記；（三）轉移登記當房屋所有權基于各種法律事實或法律行為而發(fā)生轉移變化，自事實發(fā)生之日起90天內必須申請轉移登記；1、包括房屋買賣、贈與、繼承、轉讓、合并、劃撥等等；2、新物權法第九條：“未經(jīng)登記的，不發(fā)生法律效力?！?、未經(jīng)公示，不產(chǎn)生公信力，不產(chǎn)生物權物權變動效力；4、交易需登記才生效，我國房地產(chǎn)登記采此說（四）變更登記房屋的物理屬性發(fā)生變化時，自變化之日起九十天內申請轉移登記；包括：1、房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變化的；2、房屋面積增加或減少；3、房屋翻

26、建的；（五）他項權利（他物權）登記在房產(chǎn)上設定其他權利的時候，自事實發(fā)生之日起30天內申請登記；房產(chǎn)、土地的抵押，必須辦理登記（六）注銷登記1、依申請：一般情況下，當特定事實發(fā)生時，房屋產(chǎn)權所有人應當自事實發(fā)生之日起30天內到房屋主管部門申請注銷登記，包括：房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等；注：物權法149條：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 2、自行注銷：有下列情形的，登記機關有權直接注銷房屋產(chǎn)權證：（一）申

27、報不實的；（二）涂改房屋權屬證書的；（三）房屋權利滅失，而權利人未在規(guī)定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；（四）因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。三、物權法中的特殊登記制度三、物權法中的特殊登記制度（一）不動產(chǎn)的預告登記物權法第20條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。 1、即合同登記后，轉移

28、登記之前，買受人可以向登記機構申請預告登記。2、預告登記的效力：限制了出賣人的處分權；對第三人而言，喪失購買權；必須在三個月內辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，否則預告登記失效；經(jīng)過預告登記，出賣人禁止將房屋轉售 ，轉售的不發(fā)生物權效力。（二）不動產(chǎn)的異議登記物權法19條：權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。 不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可

29、以向申請人請求損害賠償。 四、其它登記制度四、其它登記制度（一）我國房地產(chǎn)登記采登記生效說，未經(jīng)登記不發(fā)生物權效力（第九條 ）（二）不動產(chǎn)登記簿書物權歸屬和內容的根據(jù)，由登記機構管理，產(chǎn)權證書與登記簿不一致時，如無相反證據(jù)，以登記簿為主；（三）我國不動產(chǎn)登記采用統(tǒng)一登記制度第三部分物業(yè)管理法律責任第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理法律責任物業(yè)管理法律責任物業(yè)管理的各方主體(業(yè)主物業(yè)公司業(yè)委會開發(fā)商等)在進行物業(yè)活動的過程中,違反相關的物業(yè)法律法規(guī)依法應當承擔的不利后果和責任;具體有民事責任刑事責任和行政責任;實踐中又以民事責任最為普遍.第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理民事法律責任物業(yè)管理民事法律責任一、民事法律責任

30、是民事主體針對權利受到侵害的當事人進行的一種旨在補償對方當事人損失的財產(chǎn)責任.由于物業(yè)糾紛主體的特殊性,這種責任承擔方式可以最好的彌補當事人業(yè)主受到的損失,便于頁最簡單易行;二、物業(yè)管理民事責任的分類(一)違約責任違反合同義務或者履行義務不符合約定,依法應當承擔的責任.其核心是雙方當事人之間的協(xié)議在物業(yè)領域即是物業(yè)服務合同業(yè)主公約等.違約責任很好界定,也有準確的依據(jù)(協(xié)議或者公約),因此只要按照協(xié)議或者公約即可.(二)侵權責任在物業(yè)服務過程中,因物業(yè)各方主體的違法行為侵害了他人的財產(chǎn)權利及其他合法權利而應當承擔的法律責任.侵權責任由于涉及到特定的財產(chǎn)或者人身權利的損失,其往往比違約責任后果更加

31、嚴重,在實踐中也更加復雜.1職務侵權行為除國家機關的工作人員以外的其他各類法人(包括物業(yè)公司)的法定代表人工作人員的職務行為所引起的民事賠償責任.何為職務行為?即從事本職工作的行為該責任由誰來承擔?看下面兩個小例子:保安小李在小區(qū)維持秩序過程中,工作態(tài)度惡劣,一次在規(guī)勸業(yè)主停車過程中,與業(yè)主發(fā)生摩擦碰撞致業(yè)主受傷,花去醫(yī)藥費1000元,業(yè)主的損害由誰來賠償?保安小王與業(yè)主李先生私下交情不錯,小王曾借給李先生2000元錢,后要求李先生償還,李先生一直以各種借口推脫,在要錢無果的情況下,小王將李先生打成輕傷住進醫(yī)院,花去醫(yī)藥費5000元,李先生的損失由誰來償還?職務侵權行為,是員工在履行本職工作的

32、過程中,由于失誤或其他原因導致的其他人的人身或者財產(chǎn)的損失,這種責任應該由企業(yè)承擔;注意:只有在履行職務行為的時候該責任才由企業(yè)承擔該責任;個人原因或者在處理個人事物過程中造成的事故,不在此例.2維修施工責任(地面施工責任)例 :某小區(qū)在臺風過境以后,物業(yè)委托市政維修隊對小區(qū)內的下水管道進行維修,施工路面有一段2米深的坑,業(yè)主校長晚上回家不慎掉入坑中,摔傷腿骨,花去醫(yī)藥費用2000元,該醫(yī)藥費由誰來承擔?由施工方(市政維修隊)承擔責任.上例中 ,如果小區(qū)在維修時已經(jīng)在維修低端150米前架設了警示招牌,小張由于疏忽沒有看見,請問,2000元的醫(yī)藥費由誰來承擔?小張個人自己承擔.若施工方有效證明自

33、己已經(jīng)盡到應盡的法定義務(架設警示牌,安全告示等),則可以免除其責任,否則即推定其有過錯要承擔民事賠償責任.接上例,若維修單位在架設警示牌時,將警示牌插在地上,并不明顯,周圍沒有其他防護設施,業(yè)主小張回家時不慎摔入坑中,小張的醫(yī)藥費由誰來承擔?架設的警示招牌必須是醒目的,能夠真正起到警示作用的.否則,視為沒有架設注意日常生活中遇到類似問題要注意留存證據(jù).(三）物件致人損害責任1、建筑物致人損害建筑物及其它設施、建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害而才生的損害賠償責任。（1）責任主體：建筑物的所有人或者管理人（選擇性）例1：甲住在某小區(qū)，一日，甲陽臺的花盆墜落砸傷業(yè)主乙，問：業(yè)主

34、乙的損失由誰承擔？例2：甲在某小區(qū)有住房一套出租給丙，一日，甲留在家中的花盆墜落砸傷行人乙，問：乙的損失由誰來承擔？甲還是丙？（2）責任主體是對該建筑物負有直接控制管理的人；思考：戶外（小區(qū)樓外）架設的廣告招牌脫落，由誰承擔責任？附：翠苑電影大世界玻璃整體脫落至消費者受傷事件2、構筑物致人損害（1）構筑物：土地上建設的不供人在內進行活動和生產(chǎn)的場所，具體包括道路、橋梁、隧道、硬井等多是市政設施。思考1：構筑物如何致人損害？例1：某小區(qū)內 5號樓附近的硬井蓋年久失修已經(jīng)破碎，地面形成一個大窟窿，物業(yè)一直沒有進行維修維護，某日，業(yè)主甲晚間路過墜井扭傷腳踝，問：由誰來承擔該責任？（2）構筑物欠缺通常

35、應具備的安全性，即推定存在管理、維護上的瑕疵（如道路坑洼不平，地面應井無蓋）等，由管理人或者所有人承擔賠償責任。思考2：是否構筑物造成的第三人損失都由管理人或者所有人承擔賠償責任?例2：如果上例的硬井蓋是當晚被人偷走的，那么甲的損失又該由誰補償？（3）因第三人的原因使構筑物缺乏應當具備的安全性而發(fā)生的事故，應該由所有人、管理人對受害人承擔賠償責任，事后對第三人追償。其他情況例3：上例中，井蓋是在施工時施工單位甲擅自使用劣質鋼材澆注的，甲當晚踏上后墜井摔傷，那么甲的損失又有誰來承擔？（4）如果構筑物因設計施工者的設計施工缺陷造成第三人損害的，則由所有人、管理人與設計施工者一起對外稱帶連帶責任。物

36、業(yè)對公共設施設備的維護必須要嚴格按照各項規(guī)章嚴格執(zhí)行，尤其是市政設施設備，常由物業(yè)代為維護，必須要做到定期查看，定期維修。注意氣候變化對小區(qū)管理的影響。3、堆放物（1）堆放物滾落、滑落、倒塌、爆炸致人損害，有堆放物的管理人、所有人承擔責任；（2）所有人、管理人能夠證明自己確實沒有過錯的，依公平原則酌情承擔。注意:物業(yè)對業(yè)主的物的保管責任。4、樹木致人損害（1）小區(qū)內的樹木折斷、傾倒、果實墜落砸傷業(yè)主，責任如何承擔？小區(qū)的樹木、綠化一般都視為小區(qū)的公共設施，其維修養(yǎng)護的責任當然由物業(yè)承擔；那么道路兩側的樹木呢？一般視為市政設施5、免責事由即可以免除責任人承擔責任的合法事由（1）所有人、管理人能夠

37、證明自己沒有過錯的；（2）不可抗力；（3）受害人有過錯的，責任人可以減輕或者免除責任三、飼養(yǎng)動物侵權例：甲帶領自己三歲男孩在小區(qū)玩耍，孩子在小區(qū)玩耍，甲與他人在路旁閑聊，造成孩子被狗抓傷，該孩子的損失有誰承擔責任？（一）適用無過錯責任：一旦發(fā)生侵權后果即承擔責任，不論主觀是否存在過錯。對動物飼養(yǎng)人提出更高的要求，不僅使受害人處于優(yōu)越的地位，而且有利于減少社會危險因素。（二）責任承擔主體：1、飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權責任；2、動物園的動物造成他人損害的，動物園應當承擔侵權責任；3、遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由原動物飼養(yǎng)人或者管理人承擔侵權責

38、任。4、飼養(yǎng)烈性犬只，飼養(yǎng)人、管理人承擔責任。（三）免責事由1、受害人的過錯出于喜愛去抱別人的寵物，傳染上疾病，如狂犬病、貓爪熱，是否屬于此種情況？2、第三人的過錯某甲投擲石塊，激怒了旁邊的狗。某甲一側身閃過，恰好某乙從旁邊經(jīng)過，于是狗咬住了某乙，對某乙造成了傷害，乙的損失由誰承擔賠償？3、約定免責（一般了解）動物園與馴獸師之間監(jiān)護人的責任（一）監(jiān)護人責任是指無民事行為能力人或者限制民事行為能力人因自己的行為致人損害，由行為人的父母或者其他監(jiān)護人承擔賠償責任的特殊侵權責任。以過錯推定為原則，以公平責任為補充（二）具體責任承擔方式：1、無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，由監(jiān)護人

39、承擔侵權責任。監(jiān)護人盡到監(jiān)護責任的，可以減輕其侵權責任。2、有財產(chǎn)的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產(chǎn)中支付賠償費用。不足部分，由監(jiān)護人賠償。（三）未成年人受傷害侵權責任的承擔1、無民事行為能力人在幼兒園、學?；蛘咂渌逃龣C構學習、生活期間受到人身損害的，幼兒園、學校或者其他教育機構應當承擔責任。2、限制民事行為能力人在學?；蛘咂渌逃龣C構學習、生活期間受到人身損害，學?；蛘咂渌逃龣C構未盡到教育、管理職責的，應當承擔責任。3、無民事行為能力人或者限制民事行為能力人在幼兒園、學?；蛘咂渌逃龣C構學習、生活期間，受到幼兒園、學?；蛘咂渌逃龣C構以外的人員人身損害的，由

40、侵權人承擔侵權責任；幼兒園、學?；蛘咂渌逃龣C構未盡到管理職責的，承擔相應的補充責任。第四部分業(yè)主自治管理第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主業(yè)主( (簡單了解簡單了解) ) 一,業(yè)主的概念 物業(yè)的所有人,(狹義的概念)二,業(yè)主的權利與義務1,業(yè)主的權利,物業(yè)管理條例第六條:房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè) 主 在 物 業(yè) 管 理 活 動 中 ， 享 有 下 列 權 利 ：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

41、（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；(十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。2,業(yè)主的義務物業(yè)管理條例第七條:業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）

42、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主大會業(yè)主大會是業(yè)主的自治機構，權利機構一、業(yè)主大會成立的前提條件（一）設立的區(qū)域：一個物業(yè)區(qū)域設立一個業(yè)主大會。浙江省物業(yè)管理條例第七條第二款：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。（二）指導者：物業(yè)主管部門（三）入住條件：浙江省物業(yè)管理條例第八條：物業(yè)管理區(qū)域具備下

43、列條件之一的，物業(yè)主管部門應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當予以協(xié)助：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的； （二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。 杭州市物業(yè)管理條例第九條：（一）入住率達到60%以上的；（二）入住率達到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿2年的；三、業(yè)主大會的成立（一）成立籌備組：1、組成：業(yè)主推舉的代表、建設單位、居委會代表組成，名單3日內公布在物業(yè)區(qū)域；2、具體籌備事項：（1）確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和

44、內容，于首次業(yè)主大會召開前15天通知全體業(yè)主；（2）參照示范文本擬發(fā)業(yè)主大會議事規(guī)程（草案）和管理規(guī)約草案;(3)確認業(yè)主身份以及在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)（以后的表決按照業(yè)主大會議事規(guī)程的規(guī)定，無規(guī)定的繼續(xù)參照此條）：浙江省物業(yè)管理條例第十條：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，按每一房地產(chǎn)權證計一票原則確定，建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票。但單個業(yè)主所計票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主總票數(shù)的百分之三十。建設單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計投票權數(shù)。杭州市物業(yè)管理條例第八條第二款：業(yè)主的投票權，住宅物業(yè)實行一套一票；非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面

45、積為一個計票單位，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權證為一個計票單位。 （4）確定業(yè)委會的人數(shù)，確定業(yè)委會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（5）在業(yè)主中推舉選舉的選票發(fā)放人、計票人、監(jiān)票人若干；（6）做好會務工作；（7）做好召開首次業(yè)主大會會以的宣傳、公告等工作上述1，2，3，4，項應該在會以15日前以書面形式在小區(qū)內公告。（二）召開首次業(yè)主大會1，籌備組負責召集首次業(yè)主大會；2、會議議程一：籌備組介紹籌備情況，會議簡單流程，業(yè)主對相關問題提進行提問，籌備組回答；3、會議議程之二：業(yè)委會候選人提名，籌備組成員代表籌備組介紹候選人情況；4、審議并表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（注意通過的標準）（5

46、）選舉業(yè)委會成員；（6）在業(yè)委會的主持下審議通過其他與物業(yè)管理相關的必須由業(yè)主大會審議、通過的重大事項（也可以另選時間召開）；（7）籌備組自成立30天內在指導部門的指導下組織召開首次業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)委會成員；（8）首次業(yè)主大會召開時間即是業(yè)主大會成立的時間四、業(yè)主大會的會議制度（一）定期會議和臨時會議1、定期會議：杭州市物業(yè)管理條例規(guī)定至少每年召開一次；2、臨時會議：20%以上的業(yè)主要求；重大事故需要及時處理的（二）會議形式書面征求意見，集體討論（四）參與人員人數(shù)要求1、全體業(yè)主或者業(yè)主代表，業(yè)主如果有事可以書面委托代理人代為參加，但是要有明確的授權；2、小區(qū)業(yè)主超過100名的，可以選舉業(yè)

47、主代表參加，需要表決的事項由業(yè)主本人簽字后由業(yè)主代表在會議上如實反映。3、參加人數(shù)：浙江省物業(yè)管理條例第九條：應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權數(shù)的業(yè)主參加。 （三）投票權數(shù)計算業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，如無規(guī)定，以首次業(yè)主大會的投票權數(shù)計算?；仡櫼幌率状螛I(yè)主大會的投票權數(shù)計算。（五）決議規(guī)則：新物權法涉及經(jīng)費使用(籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； 改建、重建建筑物及其附屬設施的)：應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意 。其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 （六）其他議事規(guī)則1、會議召開前15天將

48、會議召開的時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。2、全體業(yè)主或者業(yè)主代表參加 ；3、業(yè)主代表在開會三天前收集所代表業(yè)主就討論事項的意見。思考：在業(yè)主大會召開過程中臨時加入決議事項是否可以？五、業(yè)主大會的職責物權法第七十六條：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。請根據(jù)所學知識回答以下內容，并說明理由1、未成年人可否享有業(yè)主身份參

49、加業(yè)主大會？2、單個業(yè)主能否提議召集業(yè)主大會？3、非業(yè)主可否參加業(yè)主大會？4、業(yè)主可以不接受自己未參加的業(yè)主大會通過的決議么？1、未成年人能否成為業(yè)主參加業(yè)主大會？未成年人屬于限制民事行為能力或者無民事行為能力的人，其只能從事與自己的年齡智力相適應的行為，而參加業(yè)主大會并行使投票權參與小區(qū)事項的決議顯然不能由未成年人自行參與，應該由其監(jiān)護人（法定代理人）代為履行。2、單個業(yè)主能否提議并召集業(yè)主大會？業(yè)主有權提議召開業(yè)主大會，業(yè)主有監(jiān)督權和建議權，這是業(yè)主的權利，受法律保護。但是業(yè)主大會的會議制度規(guī)定，臨時業(yè)主大會必須由20%的業(yè)主提議才能夠舉行，因此單個業(yè)主的提議并不能召開業(yè)主大會，業(yè)主可以聯(lián)

50、系到相當數(shù)量的業(yè)主聯(lián)名提請業(yè)委會召開。3、非業(yè)主可以參加業(yè)主大會么？業(yè)主大會的性質決定，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治機構，因此必須具有業(yè)主身份才可以參加；但是在實際生活中，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會的，可以委托（非業(yè)主）代理人代其參加，為了維護業(yè)主的權利，我們要求委托他人參加的，必須由業(yè)主的書面委托書和明確授權。4、業(yè)主可以不接受業(yè)主大會的決議么？業(yè)主大會的決議時業(yè)主大會的直接結果，是全體業(yè)主的意思表示，對于全體業(yè)主有非常重要的意義，所以該決議必須是按照合法程序，通過合法決議通過的，只要該業(yè)主大會的決議符合法律法規(guī)的相關規(guī)定（包括參會人數(shù)，參會人員，決議規(guī)則，計票原則等）即對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主

51、有約束力，即使個別業(yè)主有異議，也必須遵照執(zhí)行。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會一、業(yè)委會的性質1、業(yè)主大會的執(zhí)行機構 ；2、常設機構二、業(yè)委會委員的條件業(yè)主大會規(guī)程21條（書本83頁）業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：(一)本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；(二)遵守國家有關法律、法規(guī)；(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；(五)具有一定組織能力；(六)具備必要的工作時間。請思考：拒絕交納物業(yè)服務費的業(yè)主（以物業(yè)服務沒有達到合同標準為由）有資格成為業(yè)委會委員的候選人么？嚴格說來，候選人不一定是最終的委員，而法律

52、尚沒有直接規(guī)定候選人的資格，對于這類業(yè)主，如果符合一般條件，可以作為候選人；但是業(yè)主在投票選舉的時候，要慎重投出自己的一票三、業(yè)委會的成立、組成（一）業(yè)委會在首次業(yè)主大會上選舉產(chǎn)生，自產(chǎn)生之日起3日內必須召開首次業(yè)委會會議；（二）人數(shù)：5人以上的單數(shù)（5-15人）從中選舉主任1名，副主任1-2名；（三）業(yè)委會的任期：1、浙江省物業(yè)管理條例：每屆任期3-5年；2、杭州市物業(yè)管理條例：每屆任期不超過3年（四）業(yè)委會的成立采備案制1、自選舉產(chǎn)生之日起30日內（杭州市要求15日）向所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。2、附：備案需提交的資料（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則； （三）

53、業(yè)主公約； （四）業(yè)主委員會委員的名單。 四、業(yè)委會的會議制度（一）主持：由主任或者主任委托的副主任召集 ；（二）召開條件：1/3以上業(yè)委會委員提議或者業(yè)委會認為必要；業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內公告 （二）參會人數(shù)：召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席 ；（三）表決：所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意（1人1票）。 （四）費用：業(yè)主委員會的活動費用由全體業(yè)主共同分攤，但不得超過同期物業(yè)管理費總額的1%。具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定（市17條）。五、業(yè)委會委員的變更換屆（一）變更委員：20%的業(yè)主提議，業(yè)主大會作出決定，書面形式公告；

54、（二）資格喪失：(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的；(四)有犯罪行為的；(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；(六)拒不履行業(yè)主義務的；(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。思考：1、業(yè)主甲為小區(qū)的業(yè)委會委員，年初甲將其在該小區(qū)的房產(chǎn)過戶到其兒子名下，問甲的業(yè)委會委員的資格是否喪失？2、現(xiàn)在甲考慮到與兒子住在一個小區(qū)很方便，于是在該小區(qū)另購置一套住房，他的業(yè)委會委員的資格是否可以自動續(xù)期？（三）委員換屆1、任期屆滿前兩個月，進行換屆選舉業(yè)主可不可以一直做業(yè)委會委員（前提是每屆都被選上）？2、任期屆滿的10

55、日內，將檔案，資料，財物進行移交；因資格喪失種植業(yè)委會委員職務的，應自終止3日內移交。六、業(yè)委會的職責（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。請同學們了解杭州市物業(yè)管理條例15條關于業(yè)委會職責的規(guī)定：(一)組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案；(三)提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；(四)根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，及時

56、選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務合同；(五)審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算；(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務合同的執(zhí)行，協(xié)調業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務費用；(七)監(jiān)督共用部位、共用設備設施的使用和維護；(八)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。 七、業(yè)委會章程八、業(yè)委會的法律地位1、有待立法加以明確2、作為原告，浙江省物業(yè)管理條例17條：業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共同權益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起

57、訴訟 。訴訟后果由全體業(yè)主承擔。3、作為被告，物權法78條：業(yè)主大會或者業(yè)委會的決議侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。2006年12月，在上海市場浦區(qū)法院審理的一起業(yè)主委員會與建材公司購銷合同糾紛案中，拒不支付貨款的業(yè)主委員會最終敗訴，法院判決業(yè)委會支付欠繳的物業(yè)服務費，違約金和訴訟費。但是業(yè)委會以不是法人不能做被告為由，要求追加全體業(yè)主為被告。問：1、業(yè)委會能不能做被告？ 2、欠款應該由誰來支付？（業(yè)委會是不是法人）業(yè)委會沒有獨立財產(chǎn)和經(jīng)費，其是全體業(yè)主的代表機構，代表全體業(yè)主的利益，而其經(jīng)費由物業(yè)管理費用中來，對于此類的費用，依業(yè)委會的性質，應該由全體業(yè)主分攤但是在

58、實踐中基本上不能實現(xiàn)；二、業(yè)委會維權 2004年10月29日，陸某入住其購買的房屋。之后，除了其房屋發(fā)生質量問題外，陸某發(fā)現(xiàn)其所在小區(qū)“綠化差，保安不負責任，外人隨便出入，影響業(yè)主休息，不安全”?；谝陨显?，自2005年8月至2007年6月，陸某拒交物業(yè)費用。2007年4月，物業(yè)公司將陸某起訴至北京市通州區(qū)法院。隨后法院判決支技了物業(yè)公司。陸某不服，上訴。在上訴理由中，認為其沒有收到業(yè)主委員會催交通知，物業(yè)公司無權直接向法院起訴。 請問：業(yè)主的抗辯理由能否成立？有沒有法律并依據(jù)？物業(yè)管理條例67條：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納

59、的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。 第四節(jié)第四節(jié) 管理規(guī)約管理規(guī)約業(yè)主管理規(guī)約草案2009.doc杭州市江干區(qū)新城國際花園小區(qū)管理規(guī)約.doc違約責任：1、業(yè)主違反規(guī)定，妨礙正常使用造成損失的，其他業(yè)主或者物業(yè)可以提起訴訟；2、業(yè)主違反本規(guī)定，致全體業(yè)主利益受損的，受損害業(yè)主可以提起訴訟；3、建設單位未履行規(guī)約義務的，業(yè)主或者物業(yè)可以提起訴訟。第五部分物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同的訂立物業(yè)服務合同的訂立 一、合同的訂立思考：合同是如何訂立的：（一）訂立方式1、以招投標方式（略）2、選聘方式（1）業(yè)主大會選聘具體的選聘流程為：由業(yè)委會提名候選物業(yè)公司提交業(yè)主大會決議，由業(yè)主大會決議通過；專有面積占

60、建筑面積過半數(shù)且業(yè)主人數(shù)也占總人數(shù)過半數(shù)通過；（2）簽訂合同由業(yè)委會代表全體業(yè)主與選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同；效力及于全體業(yè)主二、物業(yè)合同的生效（一）回顧合同生效的要件1、主體合格：前期物業(yè)服務合同的雙方：有資質的物業(yè)公司，開發(fā)建設單位；物業(yè)服務合同的雙方：有資質的物業(yè)公司，全體業(yè)主。2、意思表示真實與傳統(tǒng)該合同的意思表示真實有區(qū)別（1）對于開發(fā)商與物業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主仍有約束力（業(yè)主沒有意思表示）；前期物業(yè)服務在業(yè)主選聘出自己的物業(yè)公司時終止（物業(yè)管理條例26條），因此在這個過程中，業(yè)主要接受前期物業(yè)服務合同的條款，當然，有欺詐等違法情形的除外；（為第三人的權利訂立的合同）