1、XX小區(qū)項(xiàng)目策劃與可行性分析報(bào)告專業(yè)：工程管理學(xué)生：XXX 指導(dǎo)老師：XXX摘 要自2010年以來，中國房地產(chǎn)市場一直受國家宏觀政策調(diào)控的影響，特別是眼下的2011年召開的十二五規(guī)劃中，中央政府明確表示要遏制房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。在過去的幾年中我國房地產(chǎn)高速成長，并一直保持為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)在這一新的情況下若要求得繼續(xù)長久平穩(wěn)地發(fā)展，須進(jìn)行科學(xué)改進(jìn)，不要盲目追求暴利收入。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身具備高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)這三大特點(diǎn)，因此投資須謹(jǐn)慎。企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)都時(shí)候因?yàn)樾袠I(yè)的特殊性質(zhì)需要在前期做大量的分析，其中包括市場調(diào)查、市場研究及分析、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不

2、確定性分析。這需要大量的理論支持和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因此成為行業(yè)內(nèi)的熱門問題。本文在參考大量文獻(xiàn)和相關(guān)資料的前提下，依據(jù)科學(xué)的分析方法和理論分析廣漢市新豐鎮(zhèn)匯嘉住宅小區(qū)這一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并通過綜合的分析最后得出可行性分析結(jié)論。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 可行性分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 不確定性分析Residential quarters XX project planning and feasibility study Major: Professional of project managementStudent: XXX Supervisor: XXXAbstractSince from 2010, Chines

3、e real estate market has been affected by the national macroeconomic policy, especially the influence of present at the 2011 1025 planning, the central government made it clear to contain property market overheating phenomenon. In the past few years China's real estate high-speed growth, and kee

4、p to the national economic pillar industries. Real estate development under the new situation if you want to continue long developing smoothly, must scientifically improvement, don't blindly pursuing windfall income. Real estate industry itself has high investment, high risk, high return the thr

5、ee characteristics, therefore investment must be cautious. When real estate development enterprise in all the special properties of the need for industry in previous doing a lot of analysis, including market research, market research and analysis, project construction and development plans, project

6、financial analysis, project risk and uncertainty analysis. This requires a lot of theoretical support and practical experience, thus became the hot issues in the industry. In this paper, a large number of documents and relevant materials reference, based on the premise of scientific method of analys

7、is and theoretical analysis GuangHan XinFeng Town collects the fine residential real estate development project is a comprehensive analysis, and through finally reached the feasibility analysis conclusion. Key words： Real Estate Development Feasibility Analysis Project RiskUncertainty Analysis目 錄1.項(xiàng)

8、目總論11.1項(xiàng)目背景1廣漢市概況1項(xiàng)目概況21.2宗地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境2宗地現(xiàn)狀2宗地周邊環(huán)境31.3宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3用地規(guī)劃3建筑規(guī)劃3綠化環(huán)境規(guī)劃要求41.4可行性研究報(bào)告研究意義與范圍4可行性研究的意義4可行性研究范圍42.房地產(chǎn)市場研究52.1宏觀環(huán)境分析5宏觀行業(yè)政策分析5宏觀行業(yè)經(jīng)濟(jì)分析62.2區(qū)域環(huán)境分析6社會(huì)環(huán)境6經(jīng)濟(jì)環(huán)境72.3房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供求趨勢分析8廣漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀8廣漢市房地產(chǎn)市場供給及需求趨勢分析9總結(jié)93.項(xiàng)目定位103.1項(xiàng)目SWOT分析10優(yōu)勢分析（Strength）10劣勢分析（Weakness）10機(jī)會(huì)分析（Opportunity）10威脅分析（T

9、hreat）103.2可類比項(xiàng)目研究113.3 產(chǎn)品定位12結(jié)構(gòu)定位12戶型定位123.4 價(jià)格定位134.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)154.1戶型設(shè)計(jì)154.2小區(qū)規(guī)劃155.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)165.1項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃165.2開發(fā)周期計(jì)劃166.財(cái)務(wù)分析186.1 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo)186.1.1規(guī)劃要求18項(xiàng)目指標(biāo)186.2 項(xiàng)目總投資估算18項(xiàng)目開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用18開發(fā)費(fèi)用19銷售稅金20土地增值稅20項(xiàng)目總投資206.3預(yù)計(jì)收入206.4 財(cái)務(wù)盈利能力分析21項(xiàng)目利潤216.5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)22靜態(tài)回收期22凈現(xiàn)值22內(nèi)部收益率237.可行性研究報(bào)告247.1敏感性分析247.2盈虧平衡分析257.3

10、不確定性分析25土地費(fèi)用25建安工程費(fèi)26銷售價(jià)格26開發(fā)期267.4風(fēng)險(xiǎn)分析26項(xiàng)目自身26項(xiàng)目環(huán)境26分析總結(jié)278.可行性分析總結(jié)28附錄29參考文獻(xiàn)30致 謝311.項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景廣漢市概況（1）廣漢市區(qū)位廣漢市位于“天府之國”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都以北的重鎮(zhèn)，南臨省會(huì)成都市區(qū)25公里，北距德陽市區(qū)19公里。境內(nèi)地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達(dá)，全市每百平方公里擁有等級公路78公里。全市東西寬36.2公里，南北長27公里，幅員面積551平方公里，轄24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?8萬，城市人口17萬。1（2）廣漢市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀廣漢市城市性質(zhì)確

11、定為：省級歷史文化名城，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展加工業(yè)及旅游業(yè)為重點(diǎn)的古蜀文化旅游城市。1廣漢依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國際旅游精品，建設(shè)文化旅游名城，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，2005年實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入12.6億元，增長39.2%。1廣漢工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，機(jī)械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點(diǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)已占經(jīng)濟(jì)總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟(jì)中最具活力、競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠帧?（3）城市發(fā)展規(guī)劃實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。全市城鎮(zhèn)

12、化率達(dá)到75%；人均期望壽命達(dá)到78歲。初步實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。1依據(jù)城市遠(yuǎn)景輪廓構(gòu)想及周邊自然“水、城”環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對完整帶狀加組團(tuán)的連片發(fā)展模式，構(gòu)成沿河紛呈“水、城、園”一體化的城市用地布局形態(tài)格局?？傮w規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為：“一城、兩區(qū)、五組團(tuán)”。 1“一城”：指廣漢市主要中心城區(qū)。1“兩區(qū)”：指“南岸功能區(qū)”和“北岸功能區(qū)”。其中“南岸功能區(qū)”為城市綜合區(qū)，居住人口17萬人?！氨卑豆δ軈^(qū)”為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口8萬人。1“五組團(tuán)”：指由河流、干道、鐵路線所分隔的城市五大功能組團(tuán)河北岸由城市南北

13、干道（原大件公路）所分隔的城西“高尚居住組團(tuán)”和城東“居住文教組團(tuán)”；河南岸由“舊城中心組團(tuán)”、“城南工業(yè)組團(tuán)”以及高速公路西南面的“民航學(xué)院文教組團(tuán)”。同時(shí)，城區(qū)西面的三星堆文化公園是城市的有機(jī)組成部分，作為城市周邊一個(gè)風(fēng)景文物區(qū)和旅游觀光度假區(qū)考慮。1項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱“匯嘉”住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃可行性研究（2）項(xiàng)目單位“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司是一家集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體公司，公司產(chǎn)品包括：普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅。（3）項(xiàng)目編制依據(jù)a、委托編制匯嘉建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目委托書；b、廣漢市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于

14、市土地收購儲(chǔ)備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點(diǎn)及坐標(biāo)的批復(fù)；廣漢市建規(guī)規(guī)地字200910號；c、廣漢市土地收購儲(chǔ)備中心201035號關(guān)于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點(diǎn)的申請；d、國家發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法及相關(guān)要求；e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。1.2宗地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境宗地現(xiàn)狀（1）宗地位置:宗地位于中山大道南三段與深圳路西一段交匯處，北有三星堆客運(yùn)站，南有上美年華。宗地位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)劃范圍內(nèi)，緊臨老城，見圖1.1。（2）宗地用地性質(zhì):商業(yè)金融用地。（3）使用年限:居住用地70年。（4）宗地地質(zhì)狀況(地勘):無地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃。（5）宗地現(xiàn)狀

15、描述: 暫不具三通一平的條件。圖1.1宗地位置宗地周邊環(huán)境宗地周邊地塊除三星堆客運(yùn)站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農(nóng)家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣漢市三星堆客運(yùn)站等。1.3宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件用地規(guī)劃（1）規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為：52.51畝（35006.67 m2），為二類住宅用地（R21）。（2）用地使用性質(zhì)：二類住宅用地（R21）。（3）用地使用強(qiáng)度：容積率：2.54.0； 建筑密度：40% 。建筑規(guī)劃（1）建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于10米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開放廣場。（2）

16、建筑控制高度：滿足航空凈距要求。建筑層數(shù)控制，15層。建筑控制高程：建筑底層室內(nèi)地面高出城市道路0.30m以上。建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010年試行版）相關(guān)要求。（3）建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合廣漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的有關(guān)要求。綠化環(huán)境規(guī)劃要求綠地指標(biāo)：綠地率 25% 。1.4可行性研究報(bào)告研究意義與范圍可行性研究的意義作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營主要通過房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理，兼具基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性等特征。房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等各方

17、面效益。可行性研究范圍房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大、建設(shè)周期長涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。依據(jù)可行性研究的結(jié)論進(jìn)行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或者感覺的基礎(chǔ)上。6本報(bào)告主要是對“匯嘉”建設(shè)項(xiàng)目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目建設(shè)及實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理編制項(xiàng)目可行性研究。2.房地產(chǎn)市場研究2.1宏觀環(huán)境分析宏觀行業(yè)政策分析房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)著其他各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。溫家寶總理說：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要

18、支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用?！笔邔梦逯腥珪?huì)10月18日閉幕,會(huì)議審議通過有關(guān)“十二五”規(guī)劃的建議。“十一五”期間，為應(yīng)對國際金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中央及時(shí)制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價(jià)在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。過高的房價(jià)不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國家經(jīng)濟(jì)帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風(fēng)險(xiǎn)的前提下，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)健康的發(fā)展期。2

19、011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，內(nèi)容如下：一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策 五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求 七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制 八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)2其中在第一條“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”中，有提到“各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場，只是控制房地產(chǎn)樓價(jià)以保民生。在第五條“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”中提到“各地要增加土地

20、有效供應(yīng)今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣限房價(jià)、競地價(jià)方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地?！本C上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當(dāng)下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會(huì)遭受重大影響。專家指出，廣漢市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔(dān)心。宏觀行業(yè)經(jīng)濟(jì)分析國務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時(shí)表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是7%。而專家預(yù)測，2011年中國經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持較快發(fā)展，GDP增長9%左右。從三大需求來看，消費(fèi)有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價(jià)格上漲因素，消費(fèi)品零售

21、總額實(shí)際增速可能比2010年略有回落。2010年以來，基建投資處于一個(gè)高峰時(shí)期，作為“十二五”的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年1-12月，我國固定資產(chǎn)投資總額24.14萬億元，同比增長24.5%，2010年1-12月，中央投資同比增長8.9，2010年12月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在持續(xù)維持了數(shù)月36.5%左右的增速。22.2區(qū)域環(huán)境分析社會(huì)環(huán)境1.人口圖2.1廣漢市人口變化趨圖數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪圖2.1反映了2005年2020年廣漢市區(qū)人口變化趨勢。由圖2.1可以看出，廣漢市區(qū)人口在基本處于均勻增長。人口增長主

22、要是由于廣漢市區(qū)出生人口率大于人口死亡率并且每年的遷入人口大于遷出人口，根據(jù)這一增長趨勢，估計(jì)2020年廣漢市區(qū)人口將超過25萬。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對本項(xiàng)目非常有利。而根據(jù)2000年第五次人口普查，廣漢市總?cè)丝?77298人。 2005年全市人口低速增長。據(jù)公安統(tǒng)計(jì)年報(bào)，全年出生人口3479人，死亡人口3800人，人口自然增長率-0.51；年末戶籍人口為587831人，比上年凈增520人，增長0.09%。12.收入根據(jù)廣漢市住戶調(diào)查資料顯示：2008年1-11月城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，同比增長14.2%。其中，工資性收入實(shí)現(xiàn)798

23、6元，增長18.4%，2010年廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破180億元。13.消費(fèi)圖2.2廣漢市人均消費(fèi)性支出趨勢圖數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪圖2.2反映了2002年2010年廣漢市人均消費(fèi)性支出趨勢。由圖2.2可以看出，從2002年到2010年，廣漢市消費(fèi)品零售額每年都在增長，并且增長率維持在15%左右。2008年，由于“5.12”大地震原因，作為重災(zāi)區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟(jì)受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所下降。但這是特大災(zāi)難的緣故，不能反映彭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真實(shí)情況。根據(jù)20022010年消費(fèi)額的發(fā)展趨勢可見，廣漢市市場發(fā)展?jié)摿艽?，市場需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.GDP2

24、010四川省GDP排名全國第八位，16898.59億元，增速15.1%，成都北區(qū)新建國際商貿(mào)城，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值160億元，人均GDP已突破3萬元，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟(jì)水平。2010年人均可支配純收入突破14000，消費(fèi)水平顯著提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機(jī)械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理，廣漢市堅(jiān)決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營和股份制機(jī)制占到全市經(jīng)濟(jì)重量的96%以上，企業(yè)完成增加值33.8億元，銷售收入135億元，利潤10.8億元，利稅13.5億元，基礎(chǔ)設(shè)施完善，利率、通貨膨脹率僅為3%。1數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng)2.固定資產(chǎn)圖2.3

25、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投入資金圖數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪圖2.3反映了2005年2008年廣漢市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資金投入。 從圖中可以看出，廣漢市近幾年固定資產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對該項(xiàng)目很有利。2.3房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供求趨勢分析廣漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴(kuò)張，各地的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊(duì)的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加，極大地刺激了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M(fèi)經(jīng)濟(jì)，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開發(fā)前景，廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營急劇升溫，被眾多投

26、資置業(yè)者看好。 3專業(yè)人士認(rèn)為，二級城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項(xiàng)目增值空間大等優(yōu)勢條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級城市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)暴的風(fēng)向標(biāo)。308年廣漢市房地產(chǎn)投資額4.46億元，有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定投資和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。商品房施工面積哦60.2萬平方米，商品房竣工面積15.1萬平方米，銷售面積25.3萬平方米。3廣漢市房地產(chǎn)市場供給及需求趨勢分析 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。特別是廣漢市新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場競爭尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開發(fā)。依據(jù)市場發(fā)展的趨勢，短時(shí)間內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)

27、市場供給是不能完全滿足需求?？偨Y(jié)根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論：1.短期內(nèi)，廣漢市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。這一時(shí)期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時(shí)跟進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上升，且上升速度較快，預(yù)計(jì)2011年城區(qū)住宅均價(jià)將突破3500元/ m2。2.隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，投資性需求越來越少，當(dāng)價(jià)格上升到一定程度，投資性需求退出市場。但由于廣漢市外來人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補(bǔ)投資性需求退出留下的空缺。市場需求的增長趨勢有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場價(jià)格仍將緩慢上升。3.市場達(dá)到供需

28、平衡后，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計(jì)到2012年下半年或2013年，市場供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格將在高位運(yùn)行。3.項(xiàng)目定位3.1項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來進(jìn)行系統(tǒng)評價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。這里，S是指企業(yè)具有的優(yōu)勢，W是指企業(yè)具有的劣勢，O是指企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)，T是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。4優(yōu)勢分析（Strength）（1）地塊位于廣漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距成綿高速廣漢出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。交通便利，升值潛力巨大。（2）地塊占地52畝，且比較規(guī)整

29、，便于開發(fā)利用。（3）項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。（4）地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運(yùn)站，提升了地塊的開發(fā)價(jià)值。（5）本項(xiàng)目綠地率高達(dá)45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。（6）小區(qū)容積率僅為3.4，占地面積為24.43%，在同類小區(qū)中占有絕對優(yōu)勢。劣勢分析（Weakness）（1）項(xiàng)目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。（2）周邊配套設(shè)施較少，有待完善。（3）離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少。（4）周邊新建樓盤較多，競爭激烈。機(jī)會(huì)分析（Opportunity）（1）項(xiàng)目周邊的各類項(xiàng)目動(dòng)工，將會(huì)帶來更多人氣。（2）近期內(nèi)廣漢經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場

30、前景看好。（3）成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對廣漢經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用。（5）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場真空。威脅分析（Threat）（1）政府對房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費(fèi)者保持觀望態(tài)度，影響項(xiàng)目的銷售。（2）項(xiàng)目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會(huì)造成部分目標(biāo)客戶群的流失。（3）近期出臺的物業(yè)稅將會(huì)對投資者購房產(chǎn)生一定的影響。（4）近一段時(shí)間土地價(jià)格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.2可類比項(xiàng)目研究根據(jù)上

31、述研究結(jié)果及項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，制定了開發(fā)高層住宅的方案。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。與項(xiàng)目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號住宅小區(qū)。（1）雒城一號住宅小區(qū)表3.1 雒城一號基本情況表開發(fā)商萬興集團(tuán)地址廣漢市中山大道南三段物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積183516 m2總建筑面積約45萬平方米狀況在售均價(jià)3300 m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（2）上美年華住宅小區(qū)表3.2 上美年華基本情況表開發(fā)商四川萬興置業(yè)有限公司地址廣漢市中山大道南四段與臺北路交界處物業(yè)形態(tài)西班牙式電梯花園洋房占地面積33300 m2總建筑面積約7萬m2狀況在售已售80%80%均價(jià)約2700元/ m2信息來

32、源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（3）那維亞半島住宅小區(qū)表3.3 那維亞半島基本情況表開發(fā)商四川廣漢恒豐實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司地址廣漢市深圳路福州路交界處（馬牧河畔）物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積173316 m2總建筑面積約35萬平方米狀況三期在售均價(jià)約3300元/ m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)上述房產(chǎn)銷售均價(jià)為3218元/,平均綠化率為37.32%。其中雒城一號、上美年華這兩個(gè)社區(qū)都處于中山大道南段，與本項(xiàng)目位置相鄰。本項(xiàng)目綠化率=45%，容積率=3.67，以上樓盤信息及廣漢市房地產(chǎn)市場走勢為參考，可以確定匯嘉住宅社區(qū)的均價(jià)為3200元/。3.3 產(chǎn)品定位結(jié)構(gòu)定位本項(xiàng)目的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運(yùn)用框架和框

33、剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計(jì)。而廣漢市在“5.12”地震中屬于重災(zāi)區(qū)，在地震后人們對于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升。框架和框剪結(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。故本項(xiàng)目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。戶型定位市場調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60-140 m2，暢銷戶型集中在70-120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點(diǎn)，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計(jì)的，市場反響較為不錯(cuò)。市場調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳，見圖3.1。圖3.1戶型比例圖圖片來源：自繪故

34、本項(xiàng)目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時(shí)具有。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時(shí)，不僅要滿足當(dāng)前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶?，因而本?xiàng)目的戶型配比定位見表3.4。表3.4戶型配比定位戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出3.4 價(jià)格定位圖3.2廣漢市近五年房地產(chǎn)價(jià)格走勢（元/）數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)從圖3.2可以看出，2011年廣漢市目前的中高檔樓盤價(jià)位在3500元/ m2左右，這一價(jià)位得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好。由于項(xiàng)目開發(fā)量較大，建議分兩期開

35、發(fā)。項(xiàng)目的開發(fā)期為3年。計(jì)劃分兩期高層住宅。隨著項(xiàng)目一期開發(fā)完成，項(xiàng)目品牌將得到提升，項(xiàng)目二期在形象和利潤方面都會(huì)有較大的提升空間。本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在2011年年中開始銷售，第二期預(yù)計(jì)在2012年下半年開始銷售。根據(jù)本報(bào)告第二部分的結(jié)論得出的本項(xiàng)目一期和二期的定價(jià)為：一期（2011年上半年）均價(jià)：3100元 / m2二期（2012年下半年）均價(jià)：3300元 / m2 該定價(jià)不僅針對周邊工作人群，也同樣適合外來人口。且考慮到未來經(jīng)濟(jì)的變化趨勢，該定價(jià)一定程度上不會(huì)被市場所影響，對于消費(fèi)者來說很有吸引力。4.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)4.1戶型設(shè)計(jì)本部分是以前期對廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場細(xì)分及市場需求為依據(jù)，綜合考

36、慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進(jìn)行方案設(shè)計(jì)?？紤]到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對多層住宅的需求較大，對購買價(jià)格承受能力有限，對價(jià)格敏感度高，追求好的性能價(jià)格比，因此本項(xiàng)目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機(jī)動(dòng)車全部進(jìn)入地下車庫?？紤]到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。每層四種戶型，代號依次為A、B、C、D。匯嘉住宅小區(qū)主要戶型面積如表4-2所示：表4.1 戶型概況一覽戶型種類套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價(jià)（元/ m2）A111.5313.301683200B70.528.411683200C1

37、00.5011.981683200D73.888.811683200數(shù)據(jù)來源：建施平面圖計(jì)算所得其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。戶型圖詳見附錄。4.2小區(qū)規(guī)劃匯嘉住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)中，主要出口在規(guī)劃用地的東北角，這里也是規(guī)劃中的公共開放區(qū)，位于深圳路與中山大道的交匯處。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項(xiàng)目具有絕對優(yōu)勢。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。小區(qū)在設(shè)計(jì)之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對住宅綠化設(shè)置的要求。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。5.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)5.1項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

38、項(xiàng)目初期投入資金10828.36萬元，企業(yè)自有資金8000萬元，資金漏洞2828.36萬元，從銀行貸款4000萬元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息，項(xiàng)目結(jié)余1171.64萬元。第一年項(xiàng)目投入9195.41+360=9555.41萬元，銷售收入8705.88萬元，初期結(jié)余1171.64萬元，項(xiàng)目結(jié)余322.12萬元。第二年投入10094.26+360=10454.26萬元，收入19947.55萬元，第一年結(jié)余322.12萬元，項(xiàng)目結(jié)余10175.41萬元。第三年收入16073.69萬元，還銀行本息4360萬元，上年結(jié)余10175.41萬元，本年結(jié)余22249.1萬元。5.2開發(fā)周期計(jì)劃工

39、作名稱項(xiàng)目進(jìn)度369121518212427303336前期工作一期建設(shè)一期銷售二期建設(shè)二期銷售圖5.1項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度橫道圖考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目計(jì)劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年。開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測放樣、項(xiàng)目各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)辦理、項(xiàng)目招投標(biāo)等，到三年后的2014年5月底項(xiàng)目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月-2011年8月為項(xiàng)目一期建造：2011年8月至2012年8月項(xiàng)目一期預(yù)售：2012年11月-2012年8月項(xiàng)目一期正式銷售：2012年8月-2013年2月項(xiàng)目二期建造：2013年2月-2013年11月項(xiàng)目二期

40、預(yù)售：2013年2月-2013年11月項(xiàng)目二期銷售2013年11月-2014年5月6.財(cái)務(wù)分析6.1 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo)6.1.1規(guī)劃要求“匯嘉”住宅小區(qū)項(xiàng)目所在地凈用地面積52.51畝，該宗地要求：2.5容積率4.0，建筑密度40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)15層，綠地率25%。6.1.2項(xiàng)目指標(biāo)本項(xiàng)目總用地35006.67 m2，總建筑面積127772.24 m2，其中地下建筑面積8000 m2，建筑基底面積8555.16 m2。擬建的某某大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建筑，層高3.0m，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，容積率為3.65，建筑密度為24.43%，均符合指標(biāo)要求

41、，綠地率45%更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。6.2 項(xiàng)目總投資估算6.2.1項(xiàng)目開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費(fèi)和各種稅費(fèi)。6（1）土地費(fèi)表6.1土地費(fèi)表土地費(fèi)用：2500萬元其中：1土地出讓金：2427.18萬元2契稅（出讓金×3%）：72.82萬元（2）前期費(fèi)表6.2前期費(fèi)表前期費(fèi)用：783.11萬元其中：1規(guī)劃勘測費(fèi)（建安費(fèi)×3.5%）：577.61萬元2規(guī)劃放樣費(fèi)：36萬元3招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi)×0.3%）：49.5萬元4三通一平費(fèi)用：120萬元（3）建安工程費(fèi)

42、表6.3建安工程費(fèi)表建安工程費(fèi)：16503.21萬元1建安費(fèi)（1229元/）：15703.21萬元2環(huán)境工程：280萬元3機(jī)電設(shè)備：520萬元（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表6.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：420萬元其中：1道路工程費(fèi)：180萬元2自來水工程費(fèi)：110萬元3照明綠化費(fèi)：100萬元4電訊設(shè)施費(fèi)：30萬元（5）公共配套費(fèi)表6.5公共配套費(fèi)表公共配套費(fèi)：3717.03萬元其中： 1小區(qū)配套費(fèi)：360萬元2質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)×1%）：157.03萬元3地下車庫建設(shè)費(fèi)（車位數(shù)×單位面積×2000元/平方米）：3200萬元（6）不可預(yù)見費(fèi)：503.29萬元（7）總成本：244

43、26.64萬元6.2.2開發(fā)費(fèi)用表6.6開發(fā)費(fèi)用表開發(fā)費(fèi)用：3481.45萬元其中：1管理費(fèi)用：270萬2銷售推廣費(fèi)（銷售收入×3.5%）：1411.45萬元3財(cái)務(wù)費(fèi)用：1800萬數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出6.2.2銷售稅金開發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。具體指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。合計(jì)4072.19萬元具體計(jì)算過程見表6.1。表6.7 銷售稅金及附加序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期計(jì)算依據(jù)121銷售收入40327.1219564.720762.42來自銷售收入計(jì)劃表2銷售稅金

44、及附加2209.931072.161137.77(2.1)-（2.4）之和2.1營業(yè)稅2016.36978.241038.12（1）×5%2.2城市維護(hù)建設(shè)稅141.1468.4872.66（1）×0.35%2.3教育費(fèi)附加40.3319.5720.76（1）×0.10%2.4印花稅12.15.876.23（1）×0.03數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出6.2.3土地增值稅土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計(jì)征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。6本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售金額：44727.12萬元擬定投

45、資27908.09萬元其它應(yīng)扣除項(xiàng)目為項(xiàng)目開發(fā)成本的20%：24426.64×20%=4885.33萬元應(yīng)扣除總額為30118.02+4885.33=35003.35萬元增值額為44727.12-35003.35=9721.77萬元增值率為9721.77÷35003.35×100%=27.77%應(yīng)繳納土地增值稅=9721.77×30%=2916.536.2.4項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為項(xiàng)目開發(fā)成本與項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用及銷售稅與土地增值稅之和，總共為：3481.45+24426.64+2209.93+2916.53=33034.55萬元6.3預(yù)計(jì)收入項(xiàng)目計(jì)預(yù)計(jì)一期銷

46、售住宅面積59886.12 m2，平均價(jià)格3100元/ m2，銷售收入18564.7萬元，停車位200個(gè)，5萬/每個(gè)，銷售收入1000萬；二期銷售住宅面積59886.12 m2，平均價(jià)格3300元/m2，銷售收入19762.42萬元，車位200個(gè)，5萬/每個(gè)，銷售收入1000萬元。數(shù)據(jù)歸納入下： 表6.8銷售計(jì)劃表銷售期數(shù)第一期第二期銷售計(jì)劃住 宅（棟）66停車位（個(gè)）200200銷售面積住 宅（）59886.1259886.12停車位（）40004000數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 銷售收入總計(jì)4億4千萬，其中一期2億1千萬左右，二期2億3千萬左右。數(shù)據(jù)歸納如下：表6.9銷售收入表物業(yè)類別

47、銷售指標(biāo)合計(jì)銷售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷售面積（）119772.2459886.1259886.12銷售均價(jià)（元/）320031003300銷售收入（萬元）38327.1218564.719762.42停車位銷售個(gè)數(shù)（個(gè)）800400400銷售價(jià)格（萬元/個(gè)）888銷售收入（萬元）640032003200合計(jì)銷售收入（萬元）44727.1221764.722962.42數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出6.4 財(cái)務(wù)盈利能力分析6.4.1項(xiàng)目利潤項(xiàng)目總計(jì)銷售收入44727.12萬元，其中一期收入21764.7萬元，二期收入22962.42萬元。項(xiàng)目銷售稅金及附加費(fèi)2209.93萬元。項(xiàng)目總成本費(fèi)用

48、：30118.02萬元。項(xiàng)目利潤總額：44727.12-=11692.57萬元。項(xiàng)目所得稅=11692.57×25%=2923.14萬元。稅后利潤=11692.57-2923.14=8769.43萬元。項(xiàng)目詳細(xì)利潤見下表：表6.10 利潤表序號項(xiàng)目合計(jì)單位（萬元）計(jì)算期計(jì)算依據(jù)第一期第二期1銷售收入44727.1221764.722962.422銷售稅金及附加2209.931072.161137.773總成本費(fèi)用30118.0216659.0113459.014利潤總額14609.15105.699503.411-35土地增值稅2916.536項(xiàng)目所得稅2923.14(4-5)

49、15;25%7稅后利潤8769.434-5-6數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出6.5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)是房地產(chǎn)可行性研究的核心內(nèi)容。它是在房地產(chǎn)投資成本估算的基礎(chǔ)上計(jì)算出各項(xiàng)稅金及利潤等數(shù)據(jù)，然后使用市場價(jià)格，根據(jù)政府現(xiàn)行的財(cái)稅制度、價(jià)格體系和有關(guān)的法律法規(guī)，計(jì)算分析出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收益和費(fèi)用等方面的內(nèi)容。最后編制財(cái)務(wù)報(bào)表,計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo),從而考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此評價(jià)和判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性7。靜態(tài)回收期靜態(tài)投資回收期（Pt）系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位。7其優(yōu)點(diǎn)：（1）概念清晰，簡單易用；（2）該指標(biāo)不僅在一定

50、程度上反映項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，而且反映項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。項(xiàng)目決策面臨著未來的不確定性因素，這種不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的延長而增加。為了減少這種風(fēng)險(xiǎn)，就必然希望投資回收期越短越好。因此，作為能夠反映一定的經(jīng)濟(jì)性和風(fēng)險(xiǎn)性的投資回收期指標(biāo)，在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中具有重要地位和作用，作為一個(gè)主要指標(biāo)被廣泛采用。8稅前：Pt=2-1+1473.6/14600.09=2.1年稅后：2-1+5366.72/8760.41=2.61年凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值（Net Present Value）和凈現(xiàn)值率（Net Present Value Ratio）都是反映項(xiàng)目盈利能力，或?qū)窠?jīng)濟(jì)所作貢獻(xiàn)的重要評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。凈現(xiàn)值是按基準(zhǔn)折現(xiàn)率

51、將項(xiàng)目計(jì)算期（建設(shè)期+生產(chǎn)期）內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初（第1年初）的現(xiàn)值之和。8基準(zhǔn)收益率ic=13%稅前：NPV=-10828.36+（-358.65）/1.13+9853.29/1.13²+16073.69/1.13³=7586.91萬元稅后：NPV=-10828.36+（-2445.09）/1.13+7906.73/1.13²+14127.13/1.13³=2990.78 萬元NPV>0表明項(xiàng)目可行內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即使項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。8稅前：取i1=38%NPV1=

52、-10828.36+（-358.65）/1.38+9853.29/1.38²+16073.69/1.38³=100.5萬元由于NPV10，提高折現(xiàn)率，令i2=39%NPV2=-10828.36+（-358.65）/1.39+9853.29/1.39²+16073.69/1.39³=-102.14萬元由于NPV20，所以38%IRR39%應(yīng)用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2-i1)NPV1/( NPV1- NPV2)=38.5%稅后：取i1=22%NPV1=-10828.36+（-2445.09）/1.22+7906.73/1.22²+1

53、4127.13/1.22³=259.61萬元由于NPV10，提高折現(xiàn)率，令i2=24%NPV2=-10828.36+（-2445.09）/1.24+7906.73/1.24²+14127.13/1.24³=-248.45萬元由于NPV20，所以22%IRR24%應(yīng)用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2-i1)NPV1/( NPV1- NPV2)=38.5%7.可行性研究報(bào)告7.1敏感性分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，涉及區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目還應(yīng)進(jìn)行綜合分析。9敏感性（Sensitivity）是指某一相關(guān)因素的變動(dòng)對反映項(xiàng)目投資效果的評價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值

54、、投資回收期等）的影響程度。10敏感性分析（Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預(yù)防決策中相關(guān)因素的變動(dòng)可能帶來的損失而進(jìn)行的測算，即邪惡算主要因素變動(dòng)對項(xiàng)目投資評價(jià)質(zhì)變的影響程度，或測算能夠保持項(xiàng)目可行時(shí)，容許相關(guān)因素變動(dòng)的最大幅度（極限變化）。11本項(xiàng)目主要針對資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單變量敏感性分析，對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值這個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。表7.1 敏感性分析表項(xiàng)目名稱單價(jià)元/銷售數(shù)量銷售收入萬元成本費(fèi)用萬元所得稅萬元稅后利潤萬元總投資萬元投資利潤率%敏感度基本方案32001197724472724426292387693303526.54價(jià)格變動(dòng)+15%3680119772