1、大理感通小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式研討分析一、產(chǎn)權(quán)式酒店定義：一、產(chǎn)權(quán)式酒店定義：產(chǎn)權(quán)式酒店，指的是酒店的開(kāi)發(fā)商將酒店的每一個(gè)客產(chǎn)權(quán)分別出售給多個(gè)業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定時(shí)間段免費(fèi)入住，其余時(shí)間段，可以委托，并享受一定的分紅，同時(shí)業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣(mài)、繼承、抵押、饋贈(zèng)。二、產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式特點(diǎn)：二、產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式特點(diǎn)：特點(diǎn)一：經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離特點(diǎn)一：經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離產(chǎn)權(quán)式長(zhǎng)期性返租銷(xiāo)售模式（整租零售）：產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售后歸小業(yè)主，經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)委托經(jīng)營(yíng)方式在委托期內(nèi)歸酒店經(jīng)營(yíng)管理公司。特點(diǎn)二：銷(xiāo)售單價(jià)高特點(diǎn)二：銷(xiāo)售單價(jià)高產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售價(jià)格比一般房地產(chǎn)價(jià)格高1.5-2倍左右。（引自2004年1月19日 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

2、）特點(diǎn)三：返租年限長(zhǎng)特點(diǎn)三：返租年限長(zhǎng)與酒店承租物業(yè)的年限相同，通常為1020年。三、產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式特點(diǎn)：三、產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式特點(diǎn)：特點(diǎn)三：純粹房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，客戶層面廣泛，投資方式簡(jiǎn)易特點(diǎn)三：純粹房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，客戶層面廣泛，投資方式簡(jiǎn)易客戶購(gòu)買(mǎi)后擁有酒店的所有權(quán)及收益權(quán)，而無(wú)需花費(fèi)時(shí)間和精力經(jīng)營(yíng)，投資方式既為簡(jiǎn)便，為眾多各種職業(yè)、年齡、區(qū)域、有無(wú)投資經(jīng)驗(yàn)的投資者所青睞；特點(diǎn)四：特點(diǎn)四：投資門(mén)檻低投資門(mén)檻低+ +豐富的返租回報(bào)豐富的返租回報(bào)為吸引客戶的價(jià)值利益為吸引客戶的價(jià)值利益為提高對(duì)客戶的吸引力，投資回報(bào)組合往往采取年固定回報(bào)+免費(fèi)酒店入住+贈(zèng)送VIP消費(fèi)卡的形式，同時(shí)為擴(kuò)大投資客

3、戶的層面，往往采用送若干首期的方式降低首期款金額。產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式特點(diǎn)：特點(diǎn)五：酒店經(jīng)營(yíng)公司的品牌實(shí)力成為客戶投資的信心保證特點(diǎn)五：酒店經(jīng)營(yíng)公司的品牌實(shí)力成為客戶投資的信心保證客戶在基于對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)前景看好的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資行為，故大品牌的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的進(jìn)駐成為吸引客戶的重要因素；特點(diǎn)六：通常在發(fā)展融資渠道不暢而急需資金保證持續(xù)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)六：通常在發(fā)展融資渠道不暢而急需資金保證持續(xù)開(kāi)發(fā)的 情況下選擇的銷(xiāo)售方式，帶有很強(qiáng)的集資色彩；情況下選擇的銷(xiāo)售方式，帶有很強(qiáng)的集資色彩；產(chǎn)權(quán)式酒店是一柄“雙刃劍”，一方面發(fā)展商可短期內(nèi)獲取超額利潤(rùn)，但同時(shí)又為之背負(fù)了長(zhǎng)期的返還壓力。帶

4、有“飲鴆止渴”的意味。但發(fā)展商為解資金的燃眉之急，寧愿背負(fù)“8%/年的貸款利率”從小業(yè)主手中融資，從而保證其更高利潤(rùn)投資項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。四、產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式運(yùn)營(yíng)圖：四、產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式運(yùn)營(yíng)圖：發(fā)展商投資者酒店管理公司酒店經(jīng)營(yíng)公司銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)發(fā)展商子公司管理酒店事務(wù)委托經(jīng)營(yíng)出租經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)關(guān)系流程回報(bào)流程返租回報(bào)通過(guò)組建商業(yè)公司的形式，將本項(xiàng)目酒店返租/包租銷(xiāo)售執(zhí)行主體由“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬频旯芾頇C(jī)構(gòu)”，規(guī)避?chē)?guó)家政策法規(guī)壁壘。五、產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略五、產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略1 1 ：收益模式：收益模式：年年5 5固定回報(bào)固定回報(bào)3030客房利潤(rùn)客房利潤(rùn) 6060天天/ /年免費(fèi)住宿權(quán)年免

5、費(fèi)住宿權(quán)付款方式：付款方式：首期30%，70%銀行20年按揭貸款；收益特點(diǎn)：收益特點(diǎn)：需6年就能回收首期房款；如業(yè)主將每年60天的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓， 扣除銀行按揭利息，40年實(shí)際可得140萬(wàn)元，年回報(bào)率高達(dá)23.5%。 如：深圳大梅沙海景酒店。如：深圳大梅沙海景酒店。 產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略2 2 ：收益模式：收益模式：送一成首期送一成首期2020年免月供年免月供2020天天/ /年免費(fèi)居住年免費(fèi)居住VIPVIP消費(fèi)卡消費(fèi)卡付款方式：付款方式：首付二成，送一成首期收益特點(diǎn)：收益特點(diǎn)：只需交納首期兩成，投資門(mén)檻低， 20年免月供，理財(cái)方式極為簡(jiǎn)便； 免費(fèi)入主權(quán)及5萬(wàn)元消費(fèi)卡贈(zèng)送，

6、收益內(nèi)容豐富 如：深圳東方銀座如：深圳東方銀座。產(chǎn)權(quán)式酒店操作案例產(chǎn)權(quán)式酒店操作案例-東方銀座東方銀座返租銷(xiāo)售方案：首期2成1萬(wàn)元，發(fā)展商再送2成樓款，6成1萬(wàn)元樓款20年按揭，20年發(fā)展商代供20年內(nèi)每2周有1天入住權(quán)，即每年20天瑞雅國(guó)際酒店業(yè)管理有限公司管理，準(zhǔn)五星級(jí)。瑞雅國(guó)際酒店業(yè)管理有限公司管理，準(zhǔn)五星級(jí)。 折前均價(jià)為￥15，625/，其平均單位面積為54.36，平均每單位總價(jià)款為￥849，375； 收益模式：收益模式：送送5 5首期款首期款1515年免月供四天年免月供四天/ /月月 免費(fèi)居住免費(fèi)居住付款方式：付款方式：首期25%（首期實(shí)為三成，另外5%發(fā)展商不再收取） 收益特點(diǎn)：收

7、益特點(diǎn)：倡導(dǎo)了一種“永不供樓”的理念，與酒店管理公司簽 定認(rèn)購(gòu)物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保），由 酒店經(jīng)營(yíng)方幫酒店經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入代為支付按揭供 款。租賃期間，業(yè)主每月有四天可以免費(fèi)享受自己 的物業(yè)，同時(shí)享受五星級(jí)的酒店服務(wù)。 如：深圳丹楓白露。如：深圳丹楓白露。 產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略3 3 ： 產(chǎn)權(quán)式酒店操作案例產(chǎn)權(quán)式酒店操作案例-丹楓白露丹楓白露銷(xiāo)售方案：均價(jià)：9,300/m2 起價(jià)：6,500/m2首期3成，首付18萬(wàn)，永不供樓 以美式公寓時(shí)尚潮流，戶型以躍式雙套房（兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)）業(yè)主可選擇將自己的物業(yè)出租給酒店管理公司，租約的年限可選擇20年、5年、15年等

8、每月有4天入住權(quán)，即每年48天三九大酒店管理。 收益模式：收益模式：永久委托，階段性回報(bào)方式永久委托，階段性回報(bào)方式 付款方式：付款方式：首付17.8%（另外12.2%由開(kāi)發(fā)商支付）， 收益特點(diǎn)：收益特點(diǎn)：20年永不供樓，每年18天免費(fèi)入住。并與經(jīng)營(yíng)管 理公司簽訂永久合同，第21年至第43年（土地年 限），5%的年固定回報(bào)+50%的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成。 如：深圳虹樓。如：深圳虹樓。 產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略4 4 ：收益模式：收益模式：1010年委托期內(nèi)年委托期內(nèi)8%8%年回報(bào)年回報(bào)+15+15天天/ /年的年的 免費(fèi)分時(shí)度假免費(fèi)分時(shí)度假+ +免交免交1010年物業(yè)管理費(fèi)年物業(yè)管

9、理費(fèi) 付款方式：付款方式：首付40%，6成10年按揭收益特點(diǎn)：收益特點(diǎn)：首期較高，委托期內(nèi)收益沖抵月供后略有盈余。 如：南寧圣展如：南寧圣展獨(dú)立公社。獨(dú)立公社。 產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略5 5：收益模式：收益模式：永久委托，年投資回報(bào)為所投資單位客永久委托，年投資回報(bào)為所投資單位客 房年利潤(rùn)的房年利潤(rùn)的80% 80% 付款方式：付款方式：正常付款方式收益特點(diǎn)：收益特點(diǎn)：客戶收益與酒店經(jīng)營(yíng)狀況完全掛鉤，投資風(fēng)險(xiǎn)大。 但投資收益上不封頂，當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)秀時(shí)客 戶將獲得高投資回報(bào)； 客戶對(duì)利潤(rùn)計(jì)算過(guò)程中的真實(shí)性存在懷疑； 如：珠海將軍大酒店如：珠海將軍大酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)

10、策略產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略6 6：六、產(chǎn)權(quán)式酒店目標(biāo)客戶群體構(gòu)成及特征六、產(chǎn)權(quán)式酒店目標(biāo)客戶群體構(gòu)成及特征 主力目標(biāo)客戶主力目標(biāo)客戶 中產(chǎn)家庭/中產(chǎn)階層 企業(yè)集團(tuán) 所占比例所占比例 70% 30% 投資目的投資目的 增值/分紅+順帶度假 投資分紅+員工度假/公司年會(huì)專用 七、作為產(chǎn)權(quán)式酒店的銷(xiāo)售模式障礙點(diǎn)七、作為產(chǎn)權(quán)式酒店的銷(xiāo)售模式障礙點(diǎn)1 1、國(guó)家法令禁止、國(guó)家法令禁止返租銷(xiāo)售為國(guó)家明令禁止的銷(xiāo)售行為，同時(shí)市場(chǎng)存在較多負(fù)面的口碑宣傳；（國(guó)家建設(shè)部2001年6月1日頒布的商品房銷(xiāo)售管理辦法第十一條明文規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。）2 2、發(fā)展商承擔(dān)長(zhǎng)期

11、持續(xù)的投資回報(bào)返還壓力，需通過(guò)超高售價(jià)獲取超額、發(fā)展商承擔(dān)長(zhǎng)期持續(xù)的投資回報(bào)返還壓力，需通過(guò)超高售價(jià)獲取超額利潤(rùn)及通過(guò)下一步高收益的項(xiàng)目投資保證客戶投資回報(bào)支付利潤(rùn)及通過(guò)下一步高收益的項(xiàng)目投資保證客戶投資回報(bào)支付開(kāi)發(fā)商在收回銷(xiāo)售資金的同時(shí)需背負(fù)高額的、長(zhǎng)期的返租回報(bào)支付的擔(dān)子。一方面要保證酒店持續(xù)經(jīng)營(yíng)良好，另一方面發(fā)展商需進(jìn)行再次投資，獲取高額回報(bào)，從而支付小業(yè)主投資回報(bào)。3 3、返租期滿后物業(yè)的處置問(wèn)題、返租期滿后物業(yè)的處置問(wèn)題其次合同期滿后投資者是否收回酒店的經(jīng)營(yíng)權(quán)自己經(jīng)營(yíng)或者酒店管理公司是否與業(yè)主委員會(huì)續(xù)約繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理等，諸多問(wèn)題需要后期加以解決。4 4、固定收益回報(bào)吸引力降低，為銷(xiāo)售造

12、成不利、固定收益回報(bào)吸引力降低，為銷(xiāo)售造成不利深圳近年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)均保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，8%-10%的年固定回報(bào)與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度相比，市場(chǎng)吸引力降低；5 5、物價(jià)上漲、貨幣貶值同樣造成長(zhǎng)期固定收益的吸引力下降、物價(jià)上漲、貨幣貶值同樣造成長(zhǎng)期固定收益的吸引力下降八、本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)測(cè)算八、本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算基礎(chǔ)：經(jīng)濟(jì)測(cè)算基礎(chǔ)：委托酒店管理公司12年租期第13年租金40元/平米每三年租金遞增3，12年平均租金元/平米月租期租期1-31-3年年4-64-6年年7-97-9年年10-1210-12年年租金 （元/M2月）4041.643.26444.994舉例說(shuō)明舉例說(shuō)明: :若租賃面積約若租

13、賃面積約4,0004,000平米，則平米，則1212年的平均年租金回報(bào)為：年的平均年租金回報(bào)為：4,00042.46512=2,038,320元1212年租金回報(bào)合計(jì)年租金回報(bào)合計(jì)4,00041.8371212=24,459,840元考慮因素：投資回報(bào)率需要具有市場(chǎng)吸引力，才能促進(jìn)高價(jià)格快速銷(xiāo)售；5年以上整存整取存款年利率5.76%；客戶將房產(chǎn)租賃給酒店管理公司，需交納租賃稅17.5%；具有市場(chǎng)吸引力的租金回報(bào)方式具有市場(chǎng)吸引力的租金回報(bào)方式建議本項(xiàng)目回報(bào)方式建議為建議本項(xiàng)目回報(bào)方式建議為8 8/ /年以上年以上銷(xiāo)售價(jià)格考慮：銷(xiāo)售價(jià)格考慮：發(fā)展商租金收取與返租租金支付平衡點(diǎn)：42.465812元/平米即以元/平米的平均價(jià)格銷(xiāo)售，執(zhí)行8的年回報(bào)，12年內(nèi)發(fā)展商不用進(jìn)行資金補(bǔ)貼。則總售價(jià)為：4,000=25,479,000元銷(xiāo)售價(jià)格考慮：銷(xiāo)售價(jià)格考慮：在租金收益一定的情況下，高出元/平米售價(jià)部分，發(fā)展商則需在12年內(nèi)返還小業(yè)主96例如：假如售價(jià)為8,000元、平米，則銷(xiāo)售總價(jià)為4,0008,00032,000,000元年回報(bào)支付為：32,000,00082,560,000元發(fā)展商需補(bǔ)貼： 2,560,000 2,038,320521,680元?jiǎng)t12年發(fā)展商需補(bǔ)貼： 521,68012=6,260