1、第九節(jié)第九節(jié)市場法運用實例市場法運用實例例4-13：為評估某寫字樓2000年10月31日的正常市場價格，在寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：nA的成交價格：5000（人民幣元/平方米）nB 的成交價格： 600（美元/平方米）nC的成交價格： 5500（人民幣元/平方米）nA的成交日期：2000年1月31日nB的成交日期：2000年3月31日nC的成交日期：2000年7月31日nA的交易情況： 2 ； 房地產(chǎn)狀況：8nB的交易情況： 5 ； 房地產(chǎn)狀況：4nC的交易情況： 3 ； 房地產(chǎn)狀況：+6n交易情況的正（負）值表示可比實例的成交價格高

2、（低）于其正常價格的幅度；n房地產(chǎn)狀況的正（負）值表示可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。n另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2000年3月31日為 1：8.5，2000年10月31日為1：8.3；n該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不變；n2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。n試利用上述資料估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場價格。n估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場價格如下：1、計算公式：、計算公式：n比準價格比準價格=可比實例成交價格

3、可比實例成交價格交易情況修交易情況修正系數(shù)正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)整系數(shù)2、比準價格：nA=5000100/（1002）（11%）3（10.5%）5100/（1008） =6598.33（人民幣元/平方米）；2、比準價格：、比準價格：nB=6008.5100/（1005）（11%）2 （10.5%）5100/（1004） =6328.88（人民幣元/平方米）；nC=5500100/（1003） （10.5%）3100/（1006） =6192.31（人民幣元/平方米）；3、將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作、將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比

4、較法的估價結(jié)果，則：為比較法的估價結(jié)果，則：n估價對象價格（單價） =（6598.336328.886192.31）3 =6373.17（人民幣元/平方米）例4-14：為評估某商品住宅2002年10月24日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：nA的成交價格：3700（元/平方米）nB 的成交價格： 4200 （元/平方米）nC的成交價格： 3900 （元/平方米） nA的成交日期：2002年5月24日nB的成交日期：2002年8月24日nC的成交日期：2002年9月24日nA的交易情況： 2 ；nB的交易情況： 0 ；n

5、C的交易情況： 1；n該類商品住宅2002年4月至10月的價格指 數(shù) 為 （ 定 基 價 格 指 數(shù) ） ： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8n 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果：n試利用上述資料估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場價格。房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象ABC因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場價格如下：1、計算公式：、計算公式：n比準價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2、交易情況修正系數(shù)、交易情況修

6、正系數(shù)：n可比實例A：100/（1002）=100/98n可比實例B：100/（1000）=100/100n可比實例C：100/（1001）=100/1013、交易日期修正系數(shù)：、交易日期修正系數(shù)：n可比實例A：106.8/92.4n可比實例B： 106.8/100.3n可比實例C： 106.8/109.04、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù):n可 比 實 例 A ： 1 0 0 / （ 9 0 0 . 5 1000.31250.2）=100/100n可比實例B：100/（1000.51100.31000.2）=100/103n可 比 實 例 C ： 1 0 0 / （ 8 0 0 .

7、5 1200.31000.2）=100/965、計算比準價格（單價）：、計算比準價格（單價）：n比準價格比準價格A=3700100/98106.8/92.4100/100=4363.90（元（元/）n比準價格比準價格B=4200100/100106.8/100.3100/103=4341.93（元（元/）n比準價格比準價格C=3900100/101106.8/109.0100/96=43941.09（元（元/）6、將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的計算結(jié)果，則：n估價對象的價格（單價）估價對象的價格（單價）=（4363.904341.9343941.09）3=4215.64（元（元

8、/） 第七節(jié) 成本法運用實例n例5-8：某房地產(chǎn)的土地總面積為1000平方米，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當時平均每畝花費18萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要620元，地上建筑物的總建筑面積為2000平方米，是8年前建成交付使用，當時的建筑造價為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元，估計該建筑物有八成新。試用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。解：土地現(xiàn)值=6201000 =620000（元） 建筑物現(xiàn)值=1200200080% =1920000（元） 估價對象的現(xiàn)時總價=620000+1920000 =2540000 估價對象的現(xiàn)時單價=25

9、40000/2000 =1270（元/平方米） n例5-9：本估價對象是一個專用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積2500，總建筑面積8500；土地權(quán)利性質(zhì)為土地使用權(quán)；建筑物建成于1981年7月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。需要評估該專用倉庫2001年7月30日的價值。1、該房地產(chǎn)估價屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價，計算公式為：舊房地價格=土地的重新購建價格（或重新開發(fā)成本）+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊 2、求取土地的重新購建價格（或重新開發(fā)成本）（1）采用比較法，利用當?shù)仡愃瞥鲎屚恋厥褂脵?quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓價格求??；求出估價對象土地單價為684元/。（2）采用成本法，具體是利用征地費加土

10、地開發(fā)費和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價調(diào)節(jié)的辦法來求取。求出估價對象土地單價為638元/。綜合考慮兩種方法的結(jié)果，最終確定估價對象土地單價為680元/，總價為170萬元3、求取建筑物的重新購建價格現(xiàn)時（指估價時點）與估價對象建筑物類似的不包括地價在內(nèi)的建筑物的造價為1000元/（含合理利潤、稅費等）估價對象建筑物的重新購建價格=10008500=850（萬元）4、求取建筑物的折舊采用直線法求取折舊額。該建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，已經(jīng)使用了20年，殘值率為零。估價對象建筑物的折舊總額=85020/60=283.3（萬元）5、求取積算價格舊房地價格=170850 283.3= 736.7（萬

11、元）6、確定估價結(jié)果參考經(jīng)驗，最終將本估價對象的2001年7月30日的價值總額評估為737萬元，折合每平方米建筑面積867元。 第七節(jié) 收益法運用實例 n 例6-20：某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元；當?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。試選用所給資料估算該旅館的價值。n 該題主要是注意實際收益與客觀收益的問題。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價值估算如下：n1、年有效毛收入n=30045365

12、（120%）n=394.20（萬元）n2、年運營費用=394.230%=118.26（萬元）n3、年凈收益=394.2118.26=275.94(萬元)n4、旅館價值=275.9410%=2759.4（萬元） n 例6-21：某房地產(chǎn)建成于1997年底，此后收益年限為48年；1998年底至2001年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計2002年底至2004年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2005年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行80%的抵押貸款，抵押貸款的年利率為8%，自有資金要求的收益率為13%。試利用上述資料估

13、算該房地產(chǎn)2001年底的收益價格。 n1、計算公式為： n n2、a1=94（萬元）；a2=93（萬元）；n a3=96（萬元）；a=95（萬元）。n3、r=MrM（1M）rEn =80%8%（180%）13%n =9%titntiirrraraV111111n 4、n=484=44（年）n 5、t=3（年）n 6、將上述數(shù)字代入公式中計算如下：n =1029.92 （萬元）344332%9111%91%995%9196%9193%9194V第五節(jié) 假設(shè)開發(fā)法運用舉例 n 例7-1：有一成片荒地需要評估，獲知該荒地的面積為2平方公里。適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比

14、率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元每平方米；開發(fā)期需要3年；將該片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本，管理費用等估計為每平方公里2.5億元；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價和單價。n 1、 設(shè)該成片荒地的總價為V。n 2 、該成片荒地開發(fā)完成后的總價值n =800200000060%n =9.6（億元）n 3 、開發(fā)成本和管理費用等的總額n =2.52n =5（億元）n 4、 投資利息總額=（V+V4%）n （1+10%）31

15、+5（1+10%）1.51n =0.344V+0.768（億元）n 5、轉(zhuǎn)讓稅費總額n =9.66%n =0.576（億元）n6 、開發(fā)利潤總額n =（V+V4%+5）15%n =0.156V+0.75（億元）n 7 、購買該成片荒地的稅費總額 n =V4%n =0.04V（億元）n 8 、V=9.65（0.344V+0.768）0.576n （0.156V+0.75）0.04Vn V=1.672（億元）n故：n 荒地總價=1.627（億元）n 荒地單價=81.35（元平方米）n 例7-2：需要評估一宗“七通一平”熟地2001年9月的價格。獲知該宗土地的面積為5000平方米，土地剩余使用年限為

16、65年，建筑容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計取得該土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計等專業(yè)費用為建筑安裝工程費的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費，第二年需要投入40%的建筑安裝工程費、專業(yè)費用n 及管理費；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價12%，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6%，買方需要繳納的契稅等為交易價格的3%；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部出售，出售時的平均價格為每平方米建筑面積2000元。試利用所給資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土地2001年9月的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率12%）。n1、設(shè)該宗土地的總價為V。n2、開發(fā)完成后的總價= n n =1594.39（