1、 天目湖國際茶文化城建設(shè)項目可行性研究報告 目 錄第一章 總 論 .1第一節(jié) 項目概況 .1一、項目基本情況 .1二、工程建設(shè)內(nèi)容 .2三、項目由來 .2第二節(jié) 建設(shè)單位概況 .3第三節(jié) 可行性研究工作概況 .4一、報告編制過程 .4二、可行性研究主要內(nèi)容 .4三、可行性研究編制依據(jù) .5第四節(jié) 研究結(jié)論與建議 .5一、研究結(jié)論 .5二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .7三、建議 .11第二章 建設(shè)需求分析 .12第一節(jié) 茶文化概述 .12一、茶文化的定義 .12二、茶文化的精神內(nèi)涵 .12三、茶文化旅游 .13第二節(jié) 茶文化旅游發(fā)展的現(xiàn)狀 .13一、以茶資源及相關(guān)文化為依托開展的綠色生態(tài)觀光游倍受游客青睞

2、.14二、依托茶的藥用價值及保健功能開發(fā)的生態(tài)保健游日益升溫.14三、以茶藝表演為代表的茶文化活動不斷涌現(xiàn) .14四、以欣賞、參與特色茶俗為主題的茶俗風(fēng)情游發(fā)展迅速.15五、茶文化研討會、茶文化旅游節(jié)等活動推動了國際茶文化的交流，為茶文化旅游發(fā)展創(chuàng)造了新的契機(jī).15第三節(jié) 項目區(qū)域市場分析 .15一、優(yōu)勢分析 .15二、劣勢分析 .17 第四節(jié) 項目前景分析 .18第五節(jié) 項目定位 .19一、項目主要特征 .19二、市場定位 .20三、經(jīng)營策略 .20第三章 項目總體方案 .22第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo)及原則 .22一、建設(shè)目標(biāo) .22二、建設(shè)原則 .22第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計方案 .22一、總體定位 .2

3、3二、總體布局 .23三、道路系統(tǒng) .31四、綠化景觀 .32五、豎向規(guī)劃 .33六、環(huán)境容量 .33七、主要規(guī)劃指標(biāo) .33第三節(jié) 項目建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) .35一、建設(shè)內(nèi)容 .35二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) .36第四節(jié) 經(jīng)營方案 .37一、經(jīng)營范圍 .37二、經(jīng)營方式 .37第五節(jié) 景區(qū)游覽方案 .38一、旅游線路組織 .38二、典型游覽場所及活動 .39第四章 建設(shè)條件 .42第一節(jié) 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 .42一、常州 .42二、溧陽市及天目湖鎮(zhèn) .43第二節(jié) 自然地理條件 .44一、氣象條件 .44 二、水文條件 .44三、地質(zhì)地貌 .45四、生態(tài)環(huán)境 .47第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施條件 .47一、交通 .47

4、二、給排水 .48三、供電 .48四、電信 .48五、燃?xì)?.49第五章 工程建設(shè)方案 .50第一節(jié) 建筑工程 .50一、建筑方案 .50二、結(jié)構(gòu)方案 .53第二節(jié) 道路、橋梁及廣場工程 .55一、道路工程 .55二、橋梁工程 .56三、廣場工程 .56第三節(jié) 綠化工程 .59一、綠地 .59二、水域整治工程 .60第四節(jié) 公用工程 .61一、給水工程 .61二、污水工程 .62三、雨水工程 .63四、供電工程 .64五、弱電工程 .65六、燃?xì)夤こ?.66七、暖通工程 .67八、消防工程 .68九、環(huán)衛(wèi)設(shè)施 .71十、亮化工程 .72第五節(jié) 主要設(shè)備方案 .74一、設(shè)備選用原則 .74 二、

5、建筑設(shè)備 .74三、專用設(shè)備 .74第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全衛(wèi)生 .78第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) .78一、適用標(biāo)準(zhǔn) .78二、環(huán)境功能區(qū)劃及環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 .78三、建設(shè)期環(huán)境影響及治理措施 .79四、運(yùn)營期環(huán)境影響及治理措施 .82五、環(huán)境影響分析結(jié)論及建議 .83第二節(jié) 節(jié)能及勞動安全 .84一、節(jié)能措施 .84二、勞動安全 .85第七章 項目組織與管理 .86第一節(jié) 項目組織 .86一、組織機(jī)構(gòu) .86二、勞動定員 .87第二節(jié) 項目管理 .88一、建設(shè)期管理 .88二、運(yùn)營期管理制度 .90第八章 項目實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo) .92第一節(jié) 總體建設(shè)進(jìn)度計劃 .92一、進(jìn)度安排原則 .92二、總體進(jìn)

6、度安排 .92第二節(jié) 分項工程實(shí)施計劃 .93一、建筑工程 .93二、廣場、停車場工程 .94三、道路、橋梁及碼頭工程 .94四、管線附屬工程 .95五、綠化、亮化工程 .96六、專用設(shè)備工程 .97第三節(jié) 項目招標(biāo) .97一、編制依據(jù) .97 二、項目概況 .98三、招標(biāo)基本情況 .98第九章 投資估算 .100第一節(jié) 概 述 .100一、投資估算的依據(jù) .100二、投資估算范圍 .100第二節(jié) 建筑工程 .101第三節(jié) 廣場工程 .101一、1#地塊廣場工程 .101二、小廣場及停車場工程 .102第四節(jié) 道路、橋梁及碼頭工程 .102一、道路工程 .102二、橋梁工程 .103三、碼頭工

7、程 .103第五節(jié) 管線敷設(shè)工程 .103一、給排水管線工程 .103二、污水管線工程 .104三、雨水管線工程 .104四、電力電纜管溝工程 .104五、電信管溝工程 .105六、燃?xì)夤芫€工程 .105第六節(jié) 其他工程 .105一、綠化工程 .105二、亮化工程 .106三、環(huán)衛(wèi)設(shè)施 .107第七節(jié) 專用設(shè)備購置安裝工程 .107第八節(jié) 其他費(fèi)用 .108一、土地費(fèi)用 .108二、工程部分其他費(fèi)用 .108三、預(yù)備費(fèi)用 .109四、建設(shè)期利息 .109五、固定資產(chǎn)投資總額 .109六、流動資金估算編制說明 .110 第九節(jié) 資金籌措及使用計劃 .110一、固定資產(chǎn)投資資金籌措 .110二、分

8、年度投資計劃 .110第十章 財務(wù)預(yù)測與評價 .111第一節(jié) 財務(wù)預(yù)測 .111一、營業(yè)收入及稅金及附加估算.111二、項目年成本費(fèi)用估算 .114第二節(jié) 財務(wù)分析 .116一、盈利能力分析 .116二、財務(wù)現(xiàn)金流分析 .117三、清償能力分析 .117第三節(jié) 不確定性分析 .117一、盈虧平衡分析 .117二、敏感性分析 .119第四節(jié) 財務(wù)綜合評價 .123一、一期財務(wù)綜合評價 .123二、二期財務(wù)綜合評價 .124三、項目財務(wù)綜合評價 .125第十一章 社會效益分析 .127一、有利于提高天目湖景區(qū)旅游檔次 .127二、有利于弘揚(yáng)祖國茶文化 .127三、利用茶文化旅游振興茶產(chǎn)業(yè)，帶動經(jīng)濟(jì)

9、發(fā)展.127四、有利于打響溧陽茶葉品牌 .127五、有利于美化景區(qū)環(huán)境，提升景區(qū)形象 .128第十二章 項目風(fēng)險分析與對策 .129第一節(jié) 風(fēng)險因素 .129一、市場風(fēng)險 .129二、經(jīng)營風(fēng)險 .129三、管理風(fēng)險 .130四、工程建設(shè)風(fēng)險 .130五、資金籌措風(fēng)險 .130六、其它風(fēng)險 .130 第二節(jié) 風(fēng)險對策 .131一、市場風(fēng)險對策 .131二、經(jīng)營風(fēng)險對策 .131三、管理風(fēng)險對策 .132四、工程建設(shè)風(fēng)險對策 .132五、資金籌措風(fēng)險對策 .132六、其它風(fēng)險對策 .133第一章 總 論項目名 稱：天目湖國際茶文化城建設(shè)項目建設(shè)主 體：法定代表 人： 項目聯(lián)系 人： 聯(lián)系電 話：傳

10、 真：聯(lián)系地 址：第一節(jié) 項目概況一、項目基本情況天目湖旅游度假區(qū)經(jīng)過十多年的合理規(guī)劃和科學(xué)開發(fā)，已經(jīng)完成由水庫向旅游景區(qū)成功轉(zhuǎn)型，但仍缺乏文化深度和參與性項目。為此，本項目通過蘇浙皖民俗風(fēng)情建筑，以茶文化為核心，提供以觀光旅游、休閑互動的多元旅游產(chǎn)品。從而完善天目湖旅游度假區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，提升文化底蘊(yùn)，做到可持續(xù)發(fā)展。本項目擬在規(guī)劃中的天目湖新鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)以西大約 800m 建設(shè)天目湖國際茶文化城，項目總用地 988.4 畝，其中建設(shè)用地 299.4畝，總建筑面積 58049m2；景點(diǎn)設(shè)施用地 689 畝。項目主要建設(shè)內(nèi)容包括新建景觀建筑、景點(diǎn)設(shè)施；配套區(qū)域內(nèi)水、電等公用設(shè)施及室外工程；整治區(qū)域內(nèi)水

11、域、陸域環(huán)境等； 整個區(qū)域分為 8 個 地塊，分 2 期實(shí)施，建設(shè)期每期 1 年。一期主要建設(shè) 1#地塊、4#地塊、5#地塊、6#地塊、7#地塊范圍內(nèi)的全部工程， 2#地塊中的兩個博物館，茶文化公園及水面區(qū)域的有關(guān)景點(diǎn)設(shè)施，一期地塊范圍內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施；二期主要建設(shè) 3#地塊、8#地塊范圍內(nèi)的全部工程，2#地塊中的劇場、商業(yè)水街，以及二期地塊范圍內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施。具體分期實(shí)施計劃詳見有關(guān)章節(jié)。本項目固定資產(chǎn)投資 29122.9 萬元，其中一期投資 12609.3 萬元，包括自有資金 6609.3 萬元，擬申請銀行長期貸款 6000 萬元；二期投資 16513.6 萬元，全部由自籌資金解決。二、

12、工程建設(shè)內(nèi)容1、本項目工程內(nèi)容分布在 8 個地塊內(nèi)，建設(shè)內(nèi)容包括主入口廣場區(qū)、商業(yè)街區(qū)、茶文化交流中心、茶神殿、垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館、金剛寶座塔、園中園、茶人村住宅區(qū)，建設(shè)用地面積合計199623m2（合 299.4 畝），總建筑面積 58049m2；2、建設(shè)廣場 16641 m2；停車場 14000 m2。3、建設(shè)道路 34813m，為整個項目區(qū)配套服務(wù)的水、電、氣、通信、環(huán)衛(wèi)等公用設(shè)施，綠化景觀、道路廣場、停車場、碼頭等室外工程，以及其他配套設(shè)施。4、項目區(qū)范圍內(nèi)的水系貫通、梳理、整治，構(gòu)造與茶文化城相宜的水環(huán)境。三、項目由來天目湖旅游度假區(qū)位于溧陽境內(nèi)，是江蘇省五大省級旅游度假區(qū)之一，國

13、家 AAAA 級景區(qū)。近年來，當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)快速發(fā)展。2009 年完成旅游接待 256 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 1.85 億元，實(shí)現(xiàn)三產(chǎn)增加值 2.68 億元，分別比上年增長 20.7%、37.5%、和27.5%，景區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施得到進(jìn)一步完善，項目進(jìn)程進(jìn)一步加快，旅游產(chǎn)品進(jìn)一步豐富，天目湖旅游品牌得到進(jìn)一步提升，并有效帶動了服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。對游客具有吸引力及本身具有可持續(xù)發(fā)展的潛力，是旅游度假區(qū)成功的關(guān)鍵。天目湖景區(qū)經(jīng)過十多年合理規(guī)劃和科學(xué)開發(fā)，已完成由水庫向旅游景區(qū)成功轉(zhuǎn)型，但是也存在著潛在的缺憾，首先，作旅游景區(qū)來評價，目前仍然以山水游和餐飲為主，沒有特色，缺 乏文化深度。其次，景區(qū)參與性項目

14、較少，回頭客較少，發(fā)展后勁不足。經(jīng)分析目前旅游市場情況并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，度假區(qū)在下一步發(fā)展過程中，應(yīng)充分尊重當(dāng)?shù)氐臍v史，地理文化等 “文脈”，注重生態(tài)，自然資源的保護(hù)，堅持可持續(xù)發(fā)展原則；同時應(yīng)以提供高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的度假產(chǎn)品為目標(biāo)，以適應(yīng)旅游市場多樣化的需求和滿足游客多方需要創(chuàng)造條件。本項目正是在這種新的旅游形勢下，為應(yīng)對新的市場機(jī)遇和挑戰(zhàn)而提出來。首先溧陽擁有茶鄉(xiāng)美譽(yù)，有著悠久的茶文化歷史，已經(jīng)成功舉辦了多屆“中國溧陽茶葉節(jié) ”。將溧陽茶文化作為重要的旅游資源，建設(shè)溧陽茶文化城極具研究價值和開發(fā)潛力。本項目通過建設(shè)天目湖國際茶文化城，充分發(fā)掘茶文化特色，形成全國范圍內(nèi)有強(qiáng)烈自身特點(diǎn)的茶

15、文化景區(qū)。項目的建成能夠提升天目湖景區(qū)的文化底蘊(yùn)，成為景區(qū)內(nèi)中高檔的接待與交流中心。其次，現(xiàn)代社會生活節(jié)奏過快，人們渴望在閑時得到心理放松。茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬靜的休閑方式，正可迎合這一心理需求，可滿足人們愉悅身心、體驗特色民俗風(fēng)情、文化探源，進(jìn)而獲取人生感悟的需要。同時通過完善旅游度假設(shè)施，為不同游客提供“住、吃、喝、玩、樂、游、健、購 ”的多方位需求。特別是滿足度假旅游者消閑、放松等的度假環(huán)境。這是吸引回頭游客及獲得旅游收入高效益回報的關(guān)鍵。第二節(jié) 建設(shè)單位概況公司宗旨為充分發(fā)揮天目湖山水資源優(yōu)勢，提升溧陽茶文化品位，建成國際一流的茶藝園，為社會提供一流的精神文化樂園。公司經(jīng)

16、營范圍為旅游設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光開發(fā)、酒店管理、茶藝技術(shù)咨詢及推廣、園林綠化。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求設(shè)立了董事會，由三名董事組成，董事任期 3 年。董事長為公司的法定代表人。公司設(shè)總經(jīng)理一名，由董事會聘用，對董事會直接負(fù)責(zé)，執(zhí)行董事會的各項決定，組織領(lǐng)導(dǎo)公司的日常生產(chǎn)、技術(shù)和經(jīng)營管理工 作。在董事會授權(quán)范圍內(nèi)，對外代表公司，對內(nèi)任免下屬人員，行使董事會授權(quán)的其他職權(quán)。公司設(shè)副總經(jīng)理3 人，負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理的工作。公司目前人員 30 人。第三節(jié) 可行性研究工作概況一、報告編制過程受項目單位委托，江蘇省工程咨詢中心承擔(dān)了天目湖國際茶文化城建設(shè)項目的可行性研究報告編制工作。江蘇省工程

17、咨詢中心組織相關(guān)人員成立了項目組。按照國家有關(guān)可研報告編制規(guī)定以及有關(guān)方面要求，項目組首先開展了項目基礎(chǔ)資料的調(diào)查工作，并就有關(guān)問題與項目單位進(jìn)行了廣泛的接觸。項目單位對本報告的編制提出了許多參考性意見，并提供了相應(yīng)的基礎(chǔ)資料。在對相關(guān)資料進(jìn)行分析與整理的基礎(chǔ)上，結(jié)合有關(guān)方面意見，編制了本可行性研究報告。二、可行性研究主要內(nèi)容1 1、建建設(shè)設(shè)需需求求分分析析根據(jù)溧陽市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及 “十一五”規(guī)劃、分析當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)消費(fèi)需求現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)、潛力；對旅游市場、尤其是茶文化旅游發(fā)展概況、發(fā)展趨勢開展 調(diào)查，對項目市場定位、服務(wù)范圍進(jìn)行一定深度的分析。2 2、項項目目總總體體方方案案結(jié)合天目湖旅游度

18、假區(qū)建設(shè)相關(guān)工作計劃及要求， 以及天目湖國際茶文化城規(guī)劃情況，分析本項目總體方案是否符合相關(guān)規(guī)劃。3 3、建建設(shè)設(shè)條條件件對項目建設(shè)的環(huán)境及條件進(jìn)行分析，包括自然環(huán)境、地質(zhì)條件等。4 4、工工程程建建設(shè)設(shè)方方案案結(jié)合項目場址現(xiàn)狀條件和規(guī)劃目標(biāo)，對項目擬建建筑、道路、公用工程、綠化工程等規(guī)劃方案進(jìn)行研究論證，并研究制定具體的 工程建設(shè)方案，計量相應(yīng)的工程量。5 5、投投資資估估算算與與資資金金籌籌措措根據(jù)工程量及工程造價估算指標(biāo)，按國家規(guī)定的統(tǒng)一口徑，對擬建工程內(nèi)容進(jìn)行投資估算，提出各單項工程投資，編制項目總投資估算表。并根據(jù)項目實(shí)施進(jìn)度計劃，編制各期工程投資估算表。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度及項目單位資本金

19、等情況，提出項目資金籌措方案，編制資金使用計劃。6 6、財財務(wù)務(wù)預(yù)預(yù)測測與與評評價價依據(jù)國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的 建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) （第三版），項目單位提供的基礎(chǔ)資料，項目實(shí)際情況及其它有關(guān)規(guī)定，測算項目收入，對 貸款償還能力進(jìn)行分析。同時根據(jù)項目各期建設(shè)內(nèi)容，預(yù)測各期收入及成本，對各期財務(wù)狀況進(jìn)行評價。7 7、風(fēng)風(fēng)險險分分析析分析本項目可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素，研究風(fēng)險對策，為決策者提供項目決策依據(jù)。三、可行性研究編制依據(jù)1、常州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 。2、天目湖旅游度假區(qū)總體規(guī)劃 2004 年。3、溧陽市天目湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃 2008 年；4、建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)

20、（第三版）。5、國家及地方有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。6、項目單位與江蘇省工程咨詢中心簽定的技術(shù)咨詢委托合同。第四節(jié) 研究結(jié)論與建議一、研究結(jié)論1 1、市市場場需需求求分分析析茶文化旅游是旅游業(yè)的新興項目，通過以茶和茶文化為主題，而開展的形式多樣、內(nèi)容豐富的系列旅游活動，以滿足人們愉悅身 心、體驗特色民俗風(fēng)情、文化探源需要。目前，茶文化旅游日益火爆，逐步成為旅游中的精品。溧陽有著悠久的茶文化歷史，將溧陽茶文化作為重要的旅游資源，素有 “絲府茶鄉(xiāng)”之美稱。項目的建設(shè)具有開發(fā)潛力。同時，項目位于長江三角洲的核心地帶，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，人均國民收入和可支配收入位居全國前列，居民的旅游意識強(qiáng)，而且天目湖與周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)

21、達(dá)城市的距離較近，度假休閑旅游前景看好，旅游客源市場充足，具有較好的市場前景。2 2、規(guī)規(guī)劃劃符符合合性性本項目擬建天目湖國際茶文化城位于天目湖度假區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，天目湖國際茶文化城相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)通過評審。項目一期工程的建設(shè)屬于近期溧陽市及天目湖度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)，項目建設(shè)符合相關(guān)規(guī)劃。3 3、建建設(shè)設(shè)條條件件溧陽市具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)增長快、 2009 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 178.2 億元，完成全社會固定資產(chǎn)投資 88.3 億元，實(shí)現(xiàn)財政總收入 21.2 億元，其中地方一般預(yù)算收入 9.1 億元，分別比上年增長 20.3%、31.3%、29.0%和 31.1%。項目區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件較好。天目

22、湖旅游度假區(qū)位于江蘇省溧陽市境內(nèi)，度假區(qū)開發(fā)建設(shè)于1992 年 4 月，1994 年 7 月被江蘇省人民政府批準(zhǔn)為省級旅游度假區(qū)，目前已被評為國家 AAAA 級景區(qū)，從 2001 年以來，全市旅游接待人數(shù)和營業(yè)收入年均增速分別達(dá)到 23.19%、34.78%。本項目的建設(shè)是當(dāng)?shù)芈糜问袌鎏嵘幕滋N(yùn)的重要一步，各部門將給予項目大力支持和配合，可確保項目順利實(shí)施；項目建設(shè)主體溧陽金盛旅游開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司規(guī)章制度健全，管理運(yùn)作規(guī)范。項目具有良好的實(shí)施基礎(chǔ)和建設(shè)條件。4 4、工工程程方方案案本項目工程方案包括建筑、道路、公用工程、綠化工程等專項內(nèi)容，分別進(jìn)行了工程方案的設(shè)計，工程量見表1-1。5 5、

23、固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資 及及資資金金籌籌措措本項目建設(shè)期 2 年，固定資產(chǎn)投資總額為 29122.9 萬元，其中：工程費(fèi)用 19734.3 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 6570.3 萬元，預(yù) 備費(fèi) 2630.5 萬元，建設(shè)期借款利息 187.9 萬元。項目分為 2 期建設(shè)，每期 1 年，一期工程固定資產(chǎn)投資12609.3 萬元，其中自籌資金 6609.3 萬元，擬申請銀行長期貸款6000 萬元；二期工程固定資產(chǎn)投資 16513.6 萬元，全部由自籌資金解決。6 6、貸貸款款償償還還本項目由溧陽金盛旅游開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)。根據(jù)與銀行達(dá)成的項目貸款意向，貸款的寬限期為1 年，從計算期第2

24、年起還款，項目還款 期為 4.8 年，項目具有較強(qiáng)的貸款償還能力。7 7、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益項目的全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 12.4 %（稅后），其中一期全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 13.9 %（稅后），二期全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 10.5 %（稅后）。均大于基準(zhǔn)投資投資收益率 8%。二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 1、一一期期主主要要技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 1-1。表 1-1一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積m2480727合721.1畝2總建筑面積m2146622.1主入口區(qū)商業(yè)街及附屬建筑m278241#地塊2.2茶文化博物館m2101

25、32#地塊2.3茶具博物館m27472#地塊2.4茶神殿m25424#地塊2.5垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館m212005#地塊2.6金剛寶座塔m221006#地塊2.7園中園m212367#地塊3室外工程3.1廣場及停車場m228641 序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注3.2道路m86003.3橋梁座63.4碼頭座23.5綠化工程m2894003.6土方工程m3337990.93.7駁岸m16203.8管線m114173.9設(shè)備套5183.10亮化工程套（m）66153.11環(huán)衛(wèi)設(shè)施座（個）2594建設(shè)期年1二主要技術(shù)指標(biāo)1項目總資金萬元12809.3 1.1 固定資產(chǎn)投資總額萬元12609.3 1.2 流

26、動資金萬元200.0 2資金來源萬元12809.3 2.1 自有資金萬元6809.3 2.2 銀行借款萬元6000.0 3營業(yè)收入萬元5292.7 正常年4總成本費(fèi)用萬元2468.0 正常年5經(jīng)營成本萬元2666.2 正常年6利潤總額萬元2524.8 正常年7所得稅萬元833.2 正常年8稅后利潤萬元1691.6 正常年9未分配利潤萬元1437.9 正常年10投資利潤率%19.7 正常年11營業(yè)利潤率%47.7 正常年12全部投資所得稅后12.1 內(nèi)部收益率%13.9 12.2 財務(wù)凈現(xiàn)值萬元4359.2 12.3 投資回收期年7.2 13借款償還期年4.8 含寬限期1年14BEP28.0%正

27、常年2 2、二二期期主主要要技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo) 二期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 1-2。表 1-2二期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積m2178250合267.4畝2總建筑面積m2433872.1劇場m212002#地塊2.2商業(yè)水街m272502#地塊2.3茶文化交流中心m265003#地塊2.4茶人村住宅區(qū)m2284378#地塊3室外工程3.1廣場及停車場m220003.2道路m35533.3橋梁座53.4碼頭座13.5綠化工程m22876003.6土方工程m3139136.63.7管線m133413.8設(shè)備套6173.9亮化工程套（m）3764建設(shè)期年1

28、二主要技術(shù)指標(biāo)1項目總資金萬元16613.6 1.1 固定資產(chǎn)投資總額萬元16513.6 1.2 流動資金萬元100.0 2資金來源萬元16613.6 全部自籌3營業(yè)收入萬元3489.7 計算期內(nèi)平均4總成本費(fèi)用萬元2186.2 計算期內(nèi)平均5經(jīng)營成本萬元704.6 計算期內(nèi)平均6利潤總額萬元901.6 計算期內(nèi)平均7所得稅萬元297.5 計算期內(nèi)平均8稅后利潤萬元604.1 計算期內(nèi)平均9未分配利潤萬元513.5 計算期內(nèi)平均10投資利潤率%5.4 計算期內(nèi)平均11營業(yè)利潤率%25.8 計算期內(nèi)平均 序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注12全部投資所得稅后12.1 內(nèi)部收益率%10.5 12.2 財務(wù)凈

29、現(xiàn)值萬元935.3 12.3 投資回收期年4.3 13BEP67.7%正常年3 3、主主要要技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)本項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 1-3。表 1-3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積m2658977合988.5畝2總建筑面積m2580492.1主入口區(qū)商業(yè)街及附屬建筑m278241#地塊2.2茶文化博物館m210132#地塊2.3茶具博物館m27472#地塊2.4劇場m212002#地塊2.5商業(yè)水街m272502#地塊2.6茶文化交流中心m265003#地塊2.7茶神殿m25424#地塊2.8垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館m212005#地塊2.9金剛

30、寶座塔m221006#地塊2.10 園中園m212367#地塊2.11 茶人村住宅區(qū)m2284378#地塊3室外工程3.1廣場及停車場m2306413.2道路m121533.3橋梁座113.4碼頭座33.5綠化工程m23770003.6土方工程m3477127.53.7駁岸m16203.8管線m247583.9設(shè)備套11353.10亮化工程套（m）6991 序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注3.11環(huán)衛(wèi)設(shè)施座（個）2594建設(shè)期年2二主要技術(shù)指標(biāo)1項目總資金萬元29422.9 1.1 固定資產(chǎn)投資總額萬元29122.9 1.2 流動資金萬元300.0 2資金來源萬元29422.9 2.1 自有資金萬元2

31、3422.9 2.2 銀行借款萬元6000.0 3營業(yè)收入萬元6397.4 正常年4總成本費(fèi)用萬元3267.7 正常年5經(jīng)營成本萬元2666.2 正常年6利潤總額萬元2838.6 正常年7所得稅萬元936.8 正常年8稅后利潤萬元1901.9 正常年9未分配利潤萬元1616.6 正常年10投資利潤率%9.6 正常年11營業(yè)利潤率%44.4 正常年12全部投資所得稅后12.1 內(nèi)部收益率%12.4 12.2 財務(wù)凈現(xiàn)值萬元4990.9 12.3 投資回收期年6.5 13借款償還期年4.8 含寬限期1年14BEP35.0%正常年三、建議1、本項目為綜合性基礎(chǔ)設(shè)施工程，建設(shè)內(nèi)容較多，項目單位應(yīng)加強(qiáng)組

32、織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)管理，加強(qiáng)與建設(shè)、規(guī)劃、國土、市政等相關(guān)部門的協(xié)同工作，注意各單項工程間的銜接，確保項目建設(shè)順利進(jìn)行。2、由于項目工程量大，缺乏各地段地質(zhì)詳勘資料，各工程的地基處理方案有待在下一工作階段進(jìn)一步完善。3、項目工程建設(shè)采用規(guī)范化市場運(yùn)作，以公開招投標(biāo)形式組織各項工程的施工建設(shè)和施工監(jiān)理等工作，并嚴(yán)格驗收，確保工程 保質(zhì)、保量如期完成。 第二章 建設(shè)需求分析第一節(jié) 茶文化概述茶文化是一門茶學(xué)與文化學(xué)相互交叉、滲透的古老而又年輕的學(xué)科。茶文化內(nèi)容豐富，它貫穿于茶事的整個活動過程及各個環(huán)節(jié)，研究和發(fā)掘茶文化是發(fā)展茶葉經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容和手段。一、茶文化的定義由于不同的專家學(xué)者立場不同或訴求對象互

33、異或由于理念的差異，使得對茶文化的概念界定到目前為止尚未統(tǒng)一。目前對茶文化定義的兩種主要觀點(diǎn)：狹義的觀點(diǎn)認(rèn)為茶文化是包括茶道、茶藝、茶的禮儀、精神以及在各個階層人民中表現(xiàn)的與茶有關(guān)的眾多文化的現(xiàn)象，它強(qiáng)調(diào)的是一種精神文化。廣義的觀點(diǎn)認(rèn)為茶文化包括物質(zhì)文化和精神文化兩個層次，物質(zhì)文化包括茶葉科學(xué)技術(shù)、實(shí)踐經(jīng)驗，也包括生產(chǎn)流通形式、生活消費(fèi)地域、消費(fèi)方式、茶政設(shè)施；精神文化指一切茶的物質(zhì)文化的存在反映到人們記憶中的學(xué)習(xí)，包括茶的知識、禮俗、宗教、文化藝術(shù)等，不僅在社會文明中起積極推動作用，而且對茶的物質(zhì)文化的發(fā)展起促進(jìn)作用。二、茶文化的精神內(nèi)涵1 1、融融合合儒儒、釋釋、道道諸諸家家精精華華而而成

34、成中中國國的的茶茶文文化化精精神神透過儒、釋、道三家的觀點(diǎn)來分析，中國茶文化精神以儒家的中庸和諧思想為指導(dǎo)，主張以茶協(xié)調(diào)人際關(guān)系，實(shí)現(xiàn)互愛、互敬、互助的大同理想，并以茶的清廉、高潔之精神磨礪自己的意志；以佛家的“普渡眾生”精神為宗旨，主張最大限度地用茶的雨露澆開人們心中的塊壘，使人明心見性，而不要渾渾噩噩地生活；以道家的天人合一、天地人三才的思想提升這一套文化體系。2 2、以以重重德德、尚尚和和、崇崇儉儉、貴貴真真四四條條主主線線貫貫穿穿的的茶茶文文化化精精神神講究茶德，塑造高尚的人格，完善自我，實(shí)現(xiàn)自身的人生價值，是歷代茶人崇尚和追求的目標(biāo)，是處理人與自身關(guān)系的準(zhǔn)則；追求 和諧、和敬、和美、

35、平和等是茶人處理人與人之間關(guān)系的行為準(zhǔn)則；以茶崇儉、以茶育德，是茶人處理人與民族和國家關(guān)系的基礎(chǔ)。茶界泰斗莊晚芳先生就非常推崇以一杯清茶來推行清廉與勤儉；講求人與自然的親和、追求真善美的統(tǒng)一是茶人處理人與自然關(guān)系的要求。三、茶文化旅游茶文化旅游是指以茶和茶文化為主題，以達(dá)到積極的休息和娛樂，獲取知識和體驗人生價值等為目的，而開展的形式多樣、內(nèi)容豐富的系列旅游活動，是旅游業(yè)的新興項目，同時也是茶產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容。現(xiàn)代社會生活節(jié)奏過快、工作緊張，人們渴望在閑時得到心理放松，并獲得自在超凡的精神享受。茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬靜的休閑方式，正可迎合這一心理需求，可滿足人們愉悅身心、體驗特色民俗

36、風(fēng)情、文化探源，進(jìn)而獲取人生感悟的需要。開展茶文化旅游，對于弘揚(yáng)中國茶文化、振興茶業(yè)經(jīng)濟(jì)、活躍旅游市場具有十分重要的意義。首先，開展茶文化旅游可以培育茶人，有利于拓展旅游市場和發(fā)展茶業(yè)經(jīng)濟(jì)；其次，以茶文化旅游為龍頭，把與茶相關(guān)的景點(diǎn)、景觀、購物、餐飲、娛樂等串聯(lián)起來，可帶動以茶文化旅游為核心的茶消費(fèi)；同時，茶文化旅游在展示茶文化的過程中還可以提高游客的綜合素質(zhì)。茶文化具有廣泛而深刻的社會功能：以茶雅心，陶冶個人情操；以茶敬客，增進(jìn)人際關(guān)系；以茶行道，凈化禮會風(fēng)氣、這既是開展茶文化旅游的基礎(chǔ)又是開展茶文化旅游所追求的深層目標(biāo)，是茶文化旅游的價值所在。第二節(jié) 茶文化旅游發(fā)展的現(xiàn)狀我國茶文化旅游資源

37、十分豐富，不僅有著悠久的產(chǎn)茶歷史，而且茶園面積 106.7 萬公頃，為世界第一。每到春季，一片片茶園碧綠如染，一重重茶山連接云山，為湖光山色增添了無限詩意，這種優(yōu)美的田園風(fēng)光，加之我國名茶品種之多，制法之巧，質(zhì)量之優(yōu)，風(fēng)味之佳，都是別國所不及的，能對旅游者產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。 近年來，在茶界、旅游界等各界人上的共同努力和推動下，我國的茶文化旅游取得可喜的成績：理論研究不斷深入，茶文化及茶文化旅游的理論著述及文章大量涌現(xiàn)；各種茶文化研究組織和團(tuán)體相繼成立，并舉辦了大量的茶文化研討會和茶文化旅游節(jié)。總體來看，我國茶文化旅游活動的快速發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一、以茶資源及相關(guān)文化為依托開展的綠色生

38、態(tài)觀光游倍受游客青睞我國的茶資源十分豐富，且茶園大多位于自然環(huán)境優(yōu)美、風(fēng)光迤邐之處，將這一資源優(yōu)勢與相關(guān)的文化（神話、傳說、典故等)有機(jī)結(jié)合，正可迎合現(xiàn)代人追求自然美感和文化體驗的需要。如杭州是西湖龍井茶的產(chǎn)地，中國茶葉博物館也坐落于此；有茶都之稱的福建安溪現(xiàn)建有茶葉博物館、鳳山茶葉大觀園和大坪生態(tài)茶園等。二、依托茶的藥用價值及保健功能開發(fā)的生態(tài)保健游日益升溫茶葉內(nèi)含成分豐富，有 500 多種化學(xué)成分，其中相當(dāng)一部分已被證明對人體有明顯的保健和藥用價值。 神農(nóng)食經(jīng)、新修本草、千金翼方等總結(jié)了茶的 24 種功效；日本高僧榮西禪師在吃茶養(yǎng)生記中也寫道:“茶乃養(yǎng)生之仙藥，延齡之妙術(shù)。山若有之，其地則

39、靈；人若飲之，其壽見長 ”。旅游過程中飲茶可以消除疲乏勞頓，促進(jìn)生理機(jī)能的迅速恢復(fù)；長期飲茶更可以強(qiáng)身健體、延年益壽。這正是開展與茶相關(guān)的生態(tài)保健游的價值和意義所在。三、以茶藝表演為代表的茶文化活動不斷涌現(xiàn)所謂“茶藝”，就是通過藝術(shù)加工，展示茶的沖、泡、飲等的技藝。茶藝是茶道精神的物質(zhì)載體和具體外化，觀看技藝精湛的茶藝表演，游人不僅可以了解其中擇、沖、泡、品茶的高超技藝，還可以體會到其所包含的茶道精神和茶文化內(nèi)涵，同時在物質(zhì)和精神上獲得美的享受。自 1980 年杭州建立“茶人之家”以來，全國已相繼建立了 “老舍茶館”、“福州茶藝館”、“青藤茶藝館”等數(shù)百家以品茶為主旋律的茶文化活動場所。這些場

40、所的建立及其活動的開展，不僅為茶文化注入了新的活力，而且也為茶文化旅游增添了新的項目，大大促進(jìn)了茶文化旅游的發(fā)展。 四、以欣賞、參與特色茶俗為主題的茶俗風(fēng)情游發(fā)展迅速我國有著豐富的茶俗旅游資源，如云南大理白族的三道茶、土家族的擂茶、傈僳族的雷響茶等都是特色鮮明、文化底蘊(yùn)深厚的茶俗旅游資源。參加茶都民俗風(fēng)情游，旅游者不僅可以學(xué)到知識、獲得美的享受，而且還能形成對生活和人生價值的體味，達(dá)到文化旅游的高層境界?，F(xiàn)在，黃山的綠茶探源、安溪的茶都觀光和鐵觀音探源、大理的三道茶民俗游等都非常火爆，正逐步成為我國茶文化旅游中的精品。五、茶文化研討會、茶文化旅游節(jié)等活動推動了國際茶文化的交流，為茶文化旅游發(fā)展

41、創(chuàng)造了新的契機(jī)由中國國際茶文化研究會主辦的前八屆國際茶文化研討會，都取得了很好的效果。尤其是 2007 年在中國重慶永川舉辦的國際茶文化旅游節(jié)的效果更是突出，期間共接待參展會商和游客達(dá)50 萬人次，吸引投資近 13 億元人民幣，極大地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展。其他如日照茶博會、景德鎮(zhèn)茶文化旅游節(jié)、成都茶文化旅游節(jié)等，都在宣傳和弘揚(yáng)茶文化的同時，不同程度地推動了茶文化旅游的發(fā)展，拓展了文化旅游的發(fā)展空間。第三節(jié) 項目區(qū)域市場分析溧陽擁有茶鄉(xiāng)美譽(yù)，有著悠久的茶文化歷史，兼古今，集中外，底蘊(yùn)深厚，別具特色，已經(jīng)成功舉辦了多屆 “中國溧陽茶葉節(jié) ”。將溧陽茶文化作為重要的旅游資源，建設(shè)溧陽茶文化城

42、極具研究價值和開發(fā)潛力。一、優(yōu)勢分析1 1、溧溧陽陽自自古古以以來來就就是是名名茶茶產(chǎn)產(chǎn)區(qū)區(qū)，茶茶文文化化歷歷史史悠悠久久溧陽是吳越文化的發(fā)源地之一，她歷史悠久，人杰地靈，由于養(yǎng)蠶種茶的歷史淵源，故素有 “絲府茶鄉(xiāng)”之美稱。區(qū)內(nèi)氣候溫暖濕潤，時常有和風(fēng)細(xì)雨，朝云暮霧，獨(dú)特的小氣候十分有利于茶樹的生長。茶圣陸羽將溧陽茶收錄于茶經(jīng)；著名詩人李白醉后狂飲溧陽茶；明清年間溧陽籍宰相、狀元彭謙、史貽直、馬世俊將溧陽茶敬 獻(xiàn)皇上為貢品。新中國成立以后，特別是改革開放以來，溧陽人民將茶文化發(fā)揚(yáng)光大，以茶懷古、以茶銘志。溧陽市從1991 年開始，成功地舉辦了八屆茶葉節(jié)。 1999 年在昆明世博會上，溧陽茶被評

43、為唯一無公害茶葉，并享有永久冠名權(quán)。2 2、交交通通區(qū)區(qū)位位條條件件優(yōu)優(yōu)越越溧陽地區(qū)交通區(qū)位條件優(yōu)勢明顯，呈現(xiàn)了水陸空三位一體的大交通格局。陸路交通有寧杭高速、揚(yáng)溧高速、 104 國道、鎮(zhèn)廣線等公路干道穿越天目湖而過，滬寧高速、錫宜高速也為到達(dá)天目湖提供了方便；水陸交通便捷，國家五級航道蕪太運(yùn)河、丹金溧漕河穿境而過，可直通上海港、南京港、張家港、鎮(zhèn)江港和常州港等國際水港；天目湖 200 公里范圍內(nèi)擁有 4 個國際機(jī)場，南京祿口機(jī)場、上海虹橋機(jī)場、上海浦東機(jī)場和杭州蕭山機(jī)場，另外還有兩個國內(nèi)機(jī)場。3 3、發(fā)發(fā)展展茶茶文文化化旅旅游游的的旅旅游游、政政策策優(yōu)優(yōu)勢勢在“十五”期間以及“十一五”規(guī)劃中

44、，天目湖鎮(zhèn)政府把加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)作為政府工作重點(diǎn)之一。天目湖鎮(zhèn)政府充分利用天目湖地區(qū)得天獨(dú)厚的旅游資源，以塑造 “江南明珠”的旅游形象為目標(biāo)，作了大量的工作，建設(shè)了一批山間、湖畔、林地、溫泉等具有區(qū)位和資源優(yōu)勢的旅游度假地，形成了多樣化的度假產(chǎn)品。這些大手筆、大力度的建設(shè)極大的促進(jìn)了天目湖地區(qū)度假旅游的發(fā)展，拓展了國內(nèi)外的旅游市場，使天目湖度假旅游迅速升溫。根據(jù)省政府蘇政復(fù) 200482 號文件批復(fù)，天目湖鎮(zhèn)與平橋鎮(zhèn)合并成立新的天目湖鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)的合并給天目湖的發(fā)展帶來更大的機(jī)遇：依托天目湖老鎮(zhèn)區(qū)進(jìn)行中心區(qū)改造，行政中心北移，帶動城鎮(zhèn)向北發(fā)展，南接沙河周邊景區(qū)，東以新鎮(zhèn)廣公路為界；用地布局上形成“

45、兩軸、兩心、三區(qū)、多核 ”的組團(tuán)式城鎮(zhèn)布局形態(tài)，提高鎮(zhèn)區(qū)旅游服務(wù)、生活服務(wù)水平，完善鎮(zhèn)區(qū)居住、休閑度假設(shè)施；在道路交通規(guī)劃上，以新鎮(zhèn)廣公路作為鎮(zhèn)區(qū)主要對外交通道路，完善鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)交通路網(wǎng)系統(tǒng)。利用這次城鎮(zhèn)布局調(diào)整，充分發(fā)揮天目湖地區(qū)獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢，并把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢推動天目湖地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。4 4、發(fā)發(fā)展展茶茶文文化化旅旅游游潛潛力力巨巨大大項目場址位于國家首批 AAAA 級旅游區(qū)天目湖旅游度假區(qū)， 市場潛力巨大。素有 “江南明珠”之稱的天目湖旅游度假區(qū)位于物產(chǎn)豐饒的長江三角洲，距滬、寧、杭、蘇、錫、常等城市在80-200公里之間，是省內(nèi)外游客旅游度假、觀光休閑首選勝

46、地。長三角地區(qū)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，是旅游業(yè)發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一，旅游業(yè)占 GDP 的比重普遍大于全國平均水平。該區(qū)總?cè)丝跒?534 萬人，人均收入超過 13000 元，客源規(guī)模巨大，市場前景良好。常州市位于長三角核心地區(qū)，既是項目所在地，也是項目發(fā)展的主要客源地之一。常州市的經(jīng)濟(jì)水平以及居民消費(fèi)能力將直接對項目建設(shè)產(chǎn)生影響。 2009 年常州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）1302.2 億元，按可比價格計算增長 15.1%。旅游經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大。全年接待海外旅游者18.2 萬人次，比上年增長 27.1%；接待國內(nèi)旅游者 1282.8 萬人次，增長 23.3%；市民出境旅游

47、人數(shù)達(dá) 9461 人，增長 54.3%。全社會旅游總收入為 126.2億元，比上年增長 24.3%，其中國內(nèi)旅游收入 114.4 億元，增長24.2%；旅游創(chuàng)匯 1.4 億美元，增長 27.8%。實(shí)現(xiàn)旅游增加值51.5 億元，增長 24.4%。市區(qū)居民全年人均可支配收入達(dá) 14589元，比上年增長 13.4%；人均消費(fèi)支出為 10718 元，增長8.5%。常州市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民雄厚的消費(fèi)能力使項目建設(shè)有了廣闊的市場優(yōu)勢。二、劣勢分析溧陽的茶文化旅游仍處于起步階段，還存在一些認(rèn)識和行動上的不足，制約了溧陽茶文化旅游的健康發(fā)展。1 1、茶茶文文化化旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計與與開開發(fā)發(fā)滯滯

48、后后溧陽市茶文化旅游資源豐富，具有開展茶文化旅游得天獨(dú)厚的先天優(yōu)勢，但缺乏特色旅游線路是溧陽市發(fā)展茶文化旅游的一大缺陷。目前其茶文化旅游的活動內(nèi)容和形式也僅限于游園、購茶、品茶、觀藝等幾個方面，這與溧陽的茶文化資源優(yōu)勢不甚協(xié)調(diào)。豐富的文化內(nèi)涵是茶文化旅游具有吸引力的基礎(chǔ)和核心，活躍茶文化旅游必須在研究、挖掘文化內(nèi)涵，提高產(chǎn)品文化品位上狠下功夫。溧陽的茶文化資源帶有很強(qiáng)的區(qū)域性，雖具備形成特色茶文化旅游項目的條件，但缺乏將這些有利條件轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)吸引力的機(jī) 制和措施，因而也就無法將溧陽茶文化旅游的特色全面、深刻地展現(xiàn)在游客面前，也就談不上吸引力了。2 2、旅旅游游與與茶茶文文化化之之間間缺缺乏乏一

49、一種種強(qiáng)強(qiáng)有有力力的的紐紐帶帶，開開展展茶茶文文化化旅旅游游缺缺少少高高素素質(zhì)質(zhì)的的專專業(yè)業(yè)人人才才茶文化旅游，需要有素養(yǎng)的導(dǎo)游人員?，F(xiàn)在溧陽所缺少的正是這些茶文化旅游中的 “形象大使”。培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)導(dǎo)游人才，實(shí)現(xiàn)茶文化與旅游的完美銜接已成為成功開展茶文化旅游的關(guān)鍵所在。3 3、茶茶文文化化旅旅游游宣宣傳傳、營營銷銷力力度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠夠宣傳不到位，就難以使游客對旅游產(chǎn)品形成較全面的認(rèn)識；營銷跟不上，就抓不住潛在的市場客源，甚至?xí)ギ?dāng)前已有的客源。要促進(jìn)茶文化旅游的進(jìn)一步發(fā)展，就必須在宣傳和營銷上下功夫。作為溧陽的茶葉主產(chǎn)區(qū)，天目湖景區(qū)經(jīng)過十多年合理規(guī)劃和科學(xué)開發(fā)，已完成由水庫向旅游景

50、區(qū)成功轉(zhuǎn)型。但是作旅游景區(qū)來評價，目前天目湖景區(qū)仍然以山水游和餐飲為主，缺乏文化深度和參與性項目，茶文化旅游開發(fā)滯后。溧陽茶文化城項目的建設(shè)將充分發(fā)掘溧陽地區(qū)茶文化特色，形成全國范圍內(nèi)獨(dú)一無二，有強(qiáng)烈自身特點(diǎn)的茶文化景區(qū)，為不同游客提供 “住、吃、喝、玩、樂、游、健、購”的多方位需求。從而可以吸引更多的潛在客源，形成茶城與度假區(qū)的互動式發(fā)展。第四節(jié) 項目前景分析隨著休閑方式日趨多元，茶文化旅游在人們生活中所占比例逐漸增大，這包括去名山名茶產(chǎn)地旅游，欣賞茶藝表演，去茶館品茗，參觀茶博物館和茶文化展等，顯示出茶文化休閑特色。天目湖依山傍水，自然生態(tài)環(huán)境良好，優(yōu)美的風(fēng)景可以勾起游人濃濃的懷舊情感，使

51、其沉浸于陶淵明般的回歸感嘆之中。早在1999 年昆明世博會上，溧陽茶葉就被評為唯一無公害茶葉，茶區(qū)無任何污染。在天目湖景區(qū)中發(fā)展茶文化旅游區(qū)，對于日日掙扎于鋼筋水泥環(huán)境，被快速生活節(jié)奏及職業(yè)竟?fàn)幩鄣亩际腥藖碚f，無疑是一處世外桃源。人們可以在緊張的城市工作之余，游憩于茶文化廣場、民俗風(fēng)情街盡享濃濃的民風(fēng)鄉(xiāng)土之情；品嘗民間美食；體 味鄉(xiāng)村文化。茶城中規(guī)劃建設(shè)的金剛寶座塔的平面布局與印度佛教的曼萘羅及密宗的壇城如出一轍，建成后將成為國內(nèi)第一高的金剛寶座塔，可登高遠(yuǎn)眺，是景區(qū)的絕好觀景點(diǎn)。天目湖國際茶文化城，亦茶亦旅，兼收社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和游憩效益，起到了龍頭帶動作用。這種品茶，休閑，賞

52、景的旅游活動，可以營造更為自然的人與自然和諧的旅游環(huán)境，促進(jìn)天目湖景區(qū)旅游的可持續(xù)發(fā)展。第五節(jié) 項目定位一、項目主要特征1 1、與與其其它它旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)品品不不同同，茶茶文文化化城城有有其其濃濃厚厚的的自自身身特特色色，特特別別是是自自然然資資源源應(yīng)應(yīng)具具有有不不可可替替代代性性。項目所在地天目湖有獨(dú)特的自然和人文資源，自然環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)過 10 多年建設(shè)發(fā)展為國家 AAAA 級風(fēng)景旅游區(qū)。項目突出了天目湖地區(qū)所擁有的茶文化資源，進(jìn)行茶文化城建設(shè)，與溧陽市傳統(tǒng)的茶文化有機(jī)結(jié)合，同時與天目湖風(fēng)景旅游區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。2 2、項項目目場場址址在在地地理理位位置置、周周圍圍環(huán)環(huán)境境等等方方面面具具有有相相當(dāng)

53、當(dāng)?shù)牡奈αξ挥谔K、浙、皖三省交界處的江南歷史名城 溧陽市境內(nèi)，距市區(qū)僅八公里。天目湖東臨煙波浩渺的太湖，北望工業(yè)發(fā)達(dá)的常州，西接六朝古都南京，南連蜿蜒起伏的天目山脈。距寧、滬、杭、蘇、錫、常等主要城市均在 二百公里以內(nèi)，滬寧高速公路的建成通車，南京祿口機(jī)場的建成通航更拉近了天目湖與這些城市的距離。國家重點(diǎn)建設(shè)項目新長鐵路距天目湖僅 三十公里，寧杭高速公路從天目湖范圍內(nèi)穿過，交通更加便利，天目湖旅游度假區(qū)的可進(jìn)入性更強(qiáng)。3 3、項項目目茶茶文文化化旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型豐豐富富，可可滿滿足足游游客客不不同同需需求求根據(jù)創(chuàng)新性茶文化休閑旅游景區(qū)的特點(diǎn)，茶文化城為游客提供了具有濃郁的茶文化

54、特色的旅游產(chǎn)品，分別是茶文化廣場、茶文化交流中心、民俗文化村、江南茶園、茶文化博物館、茶文化公園（包括金剛寶座塔、中國名井泉、茶神殿等）以及具有水鄉(xiāng)特色的 商業(yè)水街等場館設(shè)施，盡可能的滿足了游客不同的體驗需要。二、市場定位根據(jù)前述分析，本項目位于溧陽市天目湖景區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，隨著溧陽經(jīng)濟(jì)、旅游、人文等方面的發(fā)展，該區(qū)茶文化旅游展現(xiàn)出一定的發(fā)展?jié)摿?，初步確定有關(guān)定位如下：茶文化城定位 以茶文化旅游為主題，展示具有豐富內(nèi)涵的茶文化旅游產(chǎn)品?？驮炊ㄎ粡慕诳?，國內(nèi)游客以來自本地、蘇南、上海、浙江等長三角地區(qū)的消費(fèi)人群為主，入境旅客以港澳臺地區(qū)為主，包括家庭游、團(tuán)體游、自助游、會

55、獎接待等；從中長期看，爭取北京、廣東等國內(nèi)其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的市場，不斷拓展韓國、日本、東南亞、歐美等海外市場。價格定位與天目湖當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，參照同地區(qū)其它旅游景點(diǎn)經(jīng)營情況，在不降低旅游產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的前提下，先以適中的價位切入，根據(jù)市場反映情況再相機(jī)調(diào)整。三、經(jīng)營策略1 1、統(tǒng)統(tǒng)籌籌規(guī)規(guī)劃劃，樹樹立立 “ “天天目目湖湖國國際際茶茶文文化化城城 ” ”的的旅旅游游形形象象 要充分利用溧陽茶文化的影響力大力發(fā)展茶文化旅游，突出“天目湖國際茶文化城 ”的旅游形象。精心構(gòu)思，巧妙安排，使天目湖國際茶文化城成為功能合理、環(huán)境優(yōu)美的旅游休閑度假場所，提供多元化旅游產(chǎn)品的。并且要體現(xiàn)

56、“以人為本”的精神。形成各種品位人流的吸引和各季節(jié)、各時段（節(jié)日、平時）人流的聚積。同時，旅游部門可以適時推出一批茶旅游精品線路，諸如茶文化遺存游、茶文化徒步游、茶館休閑之旅、茶工業(yè)游等，吸引更多的海內(nèi)外游客。2 2、挖挖掘掘溧溧陽陽茶茶文文化化的的內(nèi)內(nèi)涵涵，不不斷斷豐豐富富和和完完善善茶茶文文化化旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)品品茶文化內(nèi)涵十分豐富，形式多樣，旅游從業(yè)人員只有不斷提高自己的素質(zhì)，深人挖掘其文化蘊(yùn)涵，才能不斷豐富茶文化旅游產(chǎn)品，提高茶文化旅游產(chǎn)品。茶文化旅游形式多樣，如可推出茶文化學(xué)習(xí)考察游、茶民俗風(fēng)情游、茶保健游、茶鄉(xiāng)生態(tài)游、茶藝表演欣賞游、名優(yōu)茶采嘗游、茶具生產(chǎn)工藝游等其他形式的茶文化旅游。

57、在做好市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，根據(jù)游客需求和偏好，不斷調(diào)整和組合出令旅 游者滿意的旅游線路和產(chǎn)品。如青少年旅游者渴望冒險，追求刺激，求知欲強(qiáng)，可針對他們推出以山水生態(tài)游為主題的茶鄉(xiāng)夏令營活動；對中老年旅游者，則應(yīng)以休閑度假保健為主，為他們創(chuàng)造機(jī)會，體會茶文化所追求的淡泊心志、情景和諧的意境，讓身心得到徹底放松；針對假日休閑旅游興起以及人們對新茶喜愛，可選擇距離適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)茶區(qū)，組織 “新茶采、嘗、購 ”為主要內(nèi)容的一日、二日游等。在培育新資源方面，可以借鑒 “梅家塢模式”，將茶文化、茶旅游與茶產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)新型旅游產(chǎn)品，由政府、茶城引導(dǎo)和協(xié)助一兩家條件較好的茶館，朝著精致和藝術(shù)化的

58、方向發(fā)展，使旅游與茶文化良性互動，實(shí)現(xiàn)雙贏。3 3、加加大大宣宣傳傳促促銷銷，不不斷斷開開拓拓茶茶文文化化旅旅游游市市場場目前，溧陽茶文化旅游的整體宣傳促銷力度還不大，力量不強(qiáng)。旅游管理部門和企業(yè)應(yīng)聯(lián)合起來，運(yùn)用各種信息工具和手段，如電視、電話、電影、網(wǎng)絡(luò)、展覽、講座、節(jié)慶活動等，做好市場宣傳、市場開拓、產(chǎn)品推介和市場營銷工作。從1991 年起，溧陽已連續(xù)舉辦了多屆茶葉節(jié)。對溧陽市民和外地游客來說，開茶節(jié)無疑是一個讓人大開眼界的機(jī)會。除了盛大的儀式，還有以茶文化為主題的歌舞、民俗表演等。這些活動不僅本身就是旅游項目，而且又是強(qiáng)有力的旅游宣傳方式，能極大地提高溧陽茶文化旅游的知名度。據(jù)悉，明年常

59、州市將邀請 “歡樂中國行”節(jié)目組參加溧陽茶文化節(jié)的相關(guān)活動。在宣傳促銷中注意挖掘和介紹茶文化內(nèi)涵，讓潛在旅游者對溧陽茶文化的特色有一定了解，進(jìn)而激發(fā)他們的旅游興趣。另外茶文化旅游產(chǎn)品推銷應(yīng)有的放矢，有重點(diǎn)有層次地進(jìn)行。例如，在海外市場開拓中，將重點(diǎn)放在既是我國重要客源國，又具有飲茶傳統(tǒng)的國家，像英國、日本、韓國、印度及東南亞國家，特別是日本、韓國、東南亞國家及香港和臺灣地區(qū)，它們都處于以中國為中心的亞洲茶文化圈內(nèi)，在飲茶習(xí)俗、茶道、茶藝方面，都有相通之處。向這些國家和地區(qū)重點(diǎn)推出以 “茶鄉(xiāng)訪古尋根游 ”等為中心的旅游線路和產(chǎn)品，必能收到良好的效果。茶文化作為一種旅游資源，其開發(fā)符合當(dāng)今旅游市場

60、需求變化的潮流，也必將提升溧陽這個旅游城市的觀賞價值、體驗價值、商品價值、服務(wù)價值和品牌價值。 第三章 項目總體方案第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo)及原則一、建設(shè)目標(biāo)突出茶文化，體現(xiàn)生態(tài)發(fā)展，實(shí)施旅游帶動，打造綠色產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建知名品牌，將 “天目湖國際茶文化城 ”建設(shè)成為江南地區(qū)以茶為主題的文化活動中心。二、建設(shè)原則1、堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高水平，充分反映當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展綜合實(shí)力。2、充分發(fā)掘茶文化特色，形成具有強(qiáng)烈自身特點(diǎn)的茶文化景區(qū)，體現(xiàn)茶文化旅游的發(fā)展特征及趨勢。3、尊重當(dāng)?shù)氐臍v史、地理、文化等 “文脈”，注重生態(tài)、自然資源的保護(hù)。4、適應(yīng)旅游市場多樣化的需求，滿足游客 “住、吃、喝、玩、樂、游、健、購