1、港澳 xx 休閑步行街建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一章總論1一、項(xiàng)目概況 1二、報(bào)告編制的依據(jù) 4三、編制內(nèi)容 4四、結(jié)論與建議 4第二章業(yè)主基本情況 6一、企業(yè)概況 6二、技術(shù)負(fù)責(zé)方簡(jiǎn)介 7第三章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 11一、項(xiàng)目背景 11二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 18第四章項(xiàng)目市場(chǎng)分析 23一、紅豆杉市場(chǎng)前景分析 23二、紅豆杉市場(chǎng)現(xiàn)狀 30三、營(yíng)銷(xiāo)策略、方案、模式 33四、產(chǎn)品方案 33第五章項(xiàng)目建設(shè)條件 34一、項(xiàng)目位置 34二、項(xiàng)目建設(shè)條件 34第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 38一、建設(shè)規(guī)模 38二、建設(shè)內(nèi)容 38第七章技術(shù)方案40一、設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想 40二、總圖布置 40三、土地整理

2、 42四、道路設(shè)計(jì) 42五、給排水 47六、電力、電信 54七、綠化 54八、紅豆杉種植方案 55第八章 項(xiàng)目資源供應(yīng) 65一、林業(yè)資源 65二、土地資源 66三、勞力資源 67四、苗木供應(yīng) 67第九章環(huán)境保護(hù)和節(jié)能措施 68一、環(huán)境保護(hù) 68二、節(jié)能措施 69第十章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 71一、消防 71二、森林防火預(yù)案 72三、安全 75四、病蟲(chóng)害的防治 76第十一章 項(xiàng)目的管理及實(shí)施78一、組織機(jī)構(gòu) 78二、項(xiàng)目的監(jiān)督和評(píng)價(jià) 80第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與招投標(biāo)81一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 81二、招投標(biāo)方案 81第十三章 投資估算和資金籌措83一、投資估算 83、資金籌才昔 8 7第十四章

3、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)89一、評(píng)估依據(jù)、原則和方法 89二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 90三、收入及稅金估算 92四、盈利能力分析 95五、償債能力分析 96第十五章 不確定性分析101第十六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析103一、發(fā)展高科技生態(tài)農(nóng)業(yè)是防范農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑103二、資源風(fēng)險(xiǎn) 103三、自然風(fēng)險(xiǎn) 104四、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 104五、防范風(fēng)險(xiǎn)措施 104第十七章.107社會(huì)效益評(píng)價(jià)107、社會(huì)影響分析二、互適性分析 107109三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 108第十八章 項(xiàng)目結(jié)論一、主要研究結(jié)論 109二、建 議 109目 錄第一部分項(xiàng)目基本情況第二部分中標(biāo)背景分析第三部分嘉興商貿(mào)市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃第五部分項(xiàng)目

4、成本測(cè)算第六部分項(xiàng)目收入測(cè)算第七部分項(xiàng)目收益分析第八部分總體經(jīng)濟(jì)評(píng)介第一部分項(xiàng)目基本情況嘉興市土地管理局于二OOO 年十一月三十日發(fā)布了 嘉興市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)公告（嘉土（ 2000 ）第3 號(hào)） 。對(duì)編號(hào)為 2000-4號(hào)地塊（即本項(xiàng)目地塊）進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，吸引了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)注和參投，我公司進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)的研究分析，并聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)一流的商業(yè)投資專(zhuān)家進(jìn)行分析測(cè)算，結(jié)合國(guó)內(nèi)外商業(yè)街發(fā)展的最新態(tài)勢(shì)，得出了令人鼓舞的結(jié)論，堅(jiān)定了中標(biāo)的 決心。一、本項(xiàng)目土地概況：本項(xiàng)目地塊位于 嘉興市中心最佳 商貿(mào)區(qū)的心臟地 帶，出讓土地面積 37097.9 平方米，東側(cè)為建國(guó)路，北側(cè)為環(huán)城路，

5、南側(cè)和西 側(cè) 分別為繁華的勤儉路和少年路。二、本項(xiàng)目土地規(guī)劃要求：1. 地塊規(guī)劃為以南、 北步行休 閑廣場(chǎng)為主， 集商、 辦、 娛樂(lè)和 文化等多種功能為一體的綜合用地。2. 地塊平均容積率為 1.5 。3. 建筑密度不大于 50% 。4. 綠地率不小于15% 。5. 硬地率不小于10% 。6. 建筑高度沿建國(guó)路一側(cè)以低層為主，高度控制在15 米以下，靠近少年路一側(cè)高度控制在24 米以下。第二部分 中標(biāo)背景分析我公司對(duì)本項(xiàng) 目 的看好是基于 我 們對(duì)今后嘉興乃 至浙江以及全中國(guó)普通居民的生活水平，人民的消費(fèi)水平將進(jìn)一步提高。這將會(huì)刺激現(xiàn)有商業(yè)格局的改變，提高商業(yè)形態(tài)的品味，集商貿(mào)、娛樂(lè)、文化、休

6、閑為一體的大型商業(yè)中心將會(huì)出現(xiàn)，港澳房產(chǎn)將抓住這一歷史機(jī)遇，不僅實(shí)現(xiàn)自身的飛躍發(fā)展，也將帶動(dòng)整個(gè)嘉興城市建設(shè)、商業(yè)文化的發(fā)展，為二十一世紀(jì)的新嘉興帶來(lái)一個(gè)標(biāo)志性的建筑和商業(yè)中心。一、 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新周期來(lái)臨1 、1999 年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的谷底1999 年中國(guó)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于景氣低迷狀況，全國(guó) GDP 增長(zhǎng)率只有 7.1% ，為 1992 年以來(lái)的最低，投資增長(zhǎng)率只有5.6% ，為 1993年以來(lái)的最低，社會(huì)消費(fèi)品現(xiàn)價(jià)零售額增長(zhǎng)率只有 6.8% ，為 1994 年以來(lái)的最低，因此1999 年將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的谷底。2 、2000 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定回升在出口拉動(dòng)及政府?dāng)U大內(nèi)需政

7、策下， 2000 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，固定資產(chǎn)投資前三季度達(dá)12.9% ，比 1999 年同期提高4.8 個(gè)百分點(diǎn)，技改 投 資前 三季 增長(zhǎng) 21%; 工 業(yè)生 產(chǎn)在 前 三季 度保 持持 續(xù) 兩位 數(shù)的 增長(zhǎng)，工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率達(dá)98.1% ，工業(yè)的維持發(fā)展表明經(jīng)濟(jì)的后勢(shì)潛力巨大 ;今年前三季度物價(jià)也開(kāi)始止跌回升， 全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上升 1.2% ，而去年同期為 -1.6% ，這種種跡象都表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出低谷，開(kāi)始了新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。3 、 2001 年經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步增長(zhǎng)2001 年是新的世紀(jì)的開(kāi)始，也是我們實(shí)施十五計(jì)劃的開(kāi)始，中央政府將繼續(xù)以發(fā)展為主線(xiàn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，

8、繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策，促進(jìn)消費(fèi)，加大投資力度，刺激經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回升。我們也將加入 WT0 ，與世界經(jīng)濟(jì)接軌，充滿(mǎn)活力的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于投資。二 .嘉興市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展嘉興市位于長(zhǎng)江三角洲南翼，地處浙北杭嘉湖平原的東部，東北緊鄰上海市，西連杭州和湖州，市區(qū)距上海、杭州均不足100 公里，鐵路、公路、航運(yùn)等水陸交通干線(xiàn)發(fā)達(dá)，交通便利。嘉興自古繁華，素以“魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之府”著稱(chēng)，目前所轄五縣兩區(qū)人口共 330萬(wàn)人，其中市區(qū)78萬(wàn)人口1 .主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)19781985199019951999國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）13.2940.9881.33317.29471.89人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值（元）46013

9、662582975014297 （合1800美元）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 增長(zhǎng)率19.2%21.7%0.9%19.5%10.0%消費(fèi)品零售總 額（億元）1.4710.7024.25111.78197.09嘉興市已進(jìn)入人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1800美元的階段，表明已實(shí)現(xiàn)小康，居民生活將向提高生活品質(zhì)方向發(fā)展，這為精品商業(yè)的發(fā)展提供 了前提條件。2 .非國(guó)有經(jīng)濟(jì)比重占絕對(duì)地位國(guó)有經(jīng)濟(jì)個(gè)體私營(yíng)經(jīng) 濟(jì)集體經(jīng) 濟(jì)其他經(jīng)濟(jì)198051.3%0.1%48.6%0199513.7%21.6%49.9%14.8%19994.5%52.0%21.1%22.4%非國(guó)有經(jīng)濟(jì)占絕對(duì)主導(dǎo)地位正是嘉興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，也是 嘉興能可持續(xù)發(fā)

10、展的最重要的基石，它為本項(xiàng)目的招商提供了廣闊的市場(chǎng)空間。3 .戶(hù)口管理制度的改革和城市化進(jìn)程的加快浙江省政府頒布了關(guān)于加快推進(jìn)浙江城市化若干政策的通 知，明確規(guī)定從2 0 0 0年起，小城鎮(zhèn)實(shí)行按居住地登記戶(hù)口的管理制度，大中城市（指設(shè)區(qū)城市）要積極創(chuàng)造條件實(shí)行按居住地登記戶(hù)口的管理制度，明確了要“引導(dǎo)人口集聚“，從2 0 0 1年起， 各地將取消進(jìn)城人口控制指標(biāo)。這項(xiàng)政策表明房地產(chǎn)業(yè)將在地市、縣等區(qū)域發(fā)生根本的格局變 化，城市化進(jìn)程的加快將刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商鋪的需求將加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著商鋪的價(jià)格將進(jìn)一步攀升，這對(duì)我公司在嘉興投資房地產(chǎn)有指導(dǎo)作用。三.建國(guó)路作為商業(yè)中

11、心的巨大市場(chǎng)價(jià)值建國(guó)路舊稱(chēng)北門(mén)大街，自古以來(lái)就是嘉興最繁華的商業(yè)地段， 富商云集、名店林立，穩(wěn)居嘉興第一商貿(mào)的地利優(yōu)勢(shì)，孕育著無(wú)限的商機(jī)。隨著嘉興舊城改造的加快完成，建國(guó)路作為商業(yè)中心的價(jià)值將 凸現(xiàn)出來(lái)，本項(xiàng)目屬于嘉興絕無(wú)僅有的稀缺地塊，誰(shuí)能以超前的眼光發(fā)掘它的潛在價(jià)值，誰(shuí)就將在未來(lái)占盡商業(yè)先機(jī)。23第三部分 嘉興商貿(mào)市場(chǎng)分析目前嘉興商業(yè)態(tài)勢(shì)1. 傳統(tǒng)大商場(chǎng)這些大商場(chǎng)有江南大廈、陽(yáng)光購(gòu)物中心、戴夢(mèng)得購(gòu)物中心等，它們主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品，零售總額大，但贏利能力低，面臨新的業(yè)態(tài)的沖擊。如江南大廈 1999 年零售總額1.865 億，營(yíng)業(yè)面積1.8 萬(wàn)平方米，人員 1024 人，但利潤(rùn)僅5.2 萬(wàn)元；

12、陽(yáng)光購(gòu)物中心8574 萬(wàn)元的零售額，面積1.5 萬(wàn)平方米，從業(yè)人數(shù)562 人，利潤(rùn)僅 8.6 萬(wàn)元。2. 小商品市場(chǎng)或商城目前僅市區(qū)就有港澳商城、嘉興商城、中興廣場(chǎng)、燈具市場(chǎng)等，一般由個(gè)體經(jīng)營(yíng)，攤位較小，經(jīng)營(yíng)產(chǎn) 低檔單一品種，船小掉頭快，它們占了整個(gè)零售業(yè)的絕大多數(shù)，但檔次較低，市場(chǎng)的整體形象沒(méi)有樹(shù)立，容易出現(xiàn)散亂的現(xiàn)象，消費(fèi)者的利益容易受到侵害。3. 新興業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)如近日開(kāi)張的大潤(rùn)發(fā)超市，它就是新興的倉(cāng)儲(chǔ)式超市形態(tài)，大批量采購(gòu)，無(wú)倉(cāng)庫(kù)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用低，故商品價(jià)格低，受到大眾歡迎。再如食品蔬菜配送業(yè)首次在嘉興開(kāi)始出現(xiàn)，這些形式的出現(xiàn)反映了市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，二 .商鋪售價(jià)由于目前沒(méi)有較多的個(gè)案支持，

13、我們僅選取一些近年的價(jià)格作為參照系1. 少年路一樓一底2. 建國(guó)路底層3. 禾興路一樓一底4. 嘉禾北京城商鋪均價(jià)8000元/平方米ttf15000元/平方米ttfitf均價(jià) 8500元/平方米itf8000-12000 元/平方米 itf上述這些地段均不如本項(xiàng)目地塊 三 . 商鋪?zhàn)鈨r(jià)1 .沿街商鋪：少年路200元/平方米/月（一般為15平方米）一個(gè)鋪位總價(jià)約3.6萬(wàn)/年勤儉路150元/平方米/月總價(jià)約為2.7萬(wàn)/年建國(guó)路160元/平方米/月,總價(jià)約2.9萬(wàn)/年*租金價(jià)推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年200元平米/月/1440016800192002160024000264002

14、8800150 元平米/月/10800126001440016200180001980021600160元平米/月/11520134401536017280192002112021600若以10年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為2.4萬(wàn)/平方米，1.8萬(wàn)/平方米1.92萬(wàn)/平方米。平均售價(jià)為2.04萬(wàn)元若以8年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為1.92萬(wàn)/平方米,1.44萬(wàn)/平方米,1.54萬(wàn)/平方米。平均售價(jià)為1.63萬(wàn)元2 .內(nèi)商鋪（以15平方米為計(jì)量單位）嘉興商城鋪位120/平方米/月總價(jià)2.2萬(wàn)/年商業(yè)大廈 180元/平方米/月總價(jià)約3.3萬(wàn)元/年建業(yè)商廈60元/平方米/月（30平方米）總價(jià)2.2萬(wàn)

15、元/年中興廣場(chǎng)60元/平方米/月（30平方米）總價(jià)約2.2萬(wàn)元/年*租金價(jià)推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年120元/平米/1920021600240002640028800月180元/平米/月1296015120172801944021600237602592060元/平米/月4320504057606480720079208640若以10年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為：2.4萬(wàn)/平米，2.16萬(wàn)/平米，7200元/平米。平均售價(jià)為 1.76萬(wàn)元若以8年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為1.92萬(wàn)/平米,1.72萬(wàn)/平米,5760萬(wàn)/平米。平均售價(jià)為1.4萬(wàn)元第四部分項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策

16、劃一.市場(chǎng)定位1. 物業(yè)定位隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者購(gòu)物不僅是為了滿(mǎn)足生活基本需要，而且視購(gòu)物為集游玩、娛樂(lè)、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。因此為適應(yīng)這一潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了朝多功能、一體化發(fā)展、綜合性的步行街的形式，結(jié)合本地塊的市中心的地理位置，項(xiàng)目定位于高品質(zhì)的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣二區(qū)。2. 步行街的功能售賣(mài)功能是步行街的基本功能， 它必須向顧客提供齊備的商品；具有生活功能是它的另一特征。本項(xiàng)目具備以下特點(diǎn)：A. 經(jīng)營(yíng)品種齊全。無(wú)論是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還是進(jìn)口產(chǎn)品，高檔品還是大眾化產(chǎn)品都能并存。B. 包含每一顧客層面，青年人追新獵奇的時(shí)髦品，

17、老年人的銀發(fā)商品，兒童的專(zhuān)用品等，無(wú)論顧客的產(chǎn)齡如何，到這里購(gòu)物 都能買(mǎi)到自己需要的產(chǎn)品。C. 提供休閑場(chǎng)所。步行街內(nèi)有滿(mǎn)足日常生活的體閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、 餐飲等服務(wù)設(shè)施， 為人們提供一個(gè)購(gòu)物與享受合一的好去處。D. 統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)。由于步行街把分散與商店聚集在一起，把遍布于街頭巷尾的服務(wù)機(jī)構(gòu)集中在一個(gè)建筑物中，因此采取 統(tǒng)一的管理形式。3. 建筑風(fēng)格的一般提示A. 外立面采用大通透的玻璃，使過(guò)往行人都能看清店內(nèi) 的商品和購(gòu)物人流，產(chǎn)生購(gòu)物之欲望。B. 步行街 的內(nèi)街 的設(shè)計(jì) 要?jiǎng)?chuàng) 新， 最大特 點(diǎn)應(yīng) 設(shè)計(jì) 出縱跨 每層 的 中庭，使消費(fèi)者非常清楚地感受到最高一層和最低一層營(yíng)業(yè)樓層 的 差異

18、，產(chǎn)生留連忘返的感覺(jué)。C. 人流設(shè) 計(jì)應(yīng)能 把外圍 人群 引導(dǎo) 入內(nèi)街 ，在 內(nèi)街 中考慮 休息 和 交流的功能，使消費(fèi)者在此停留、休息和約會(huì)，延長(zhǎng)逗留時(shí)間。4. 主力客戶(hù)群界定A. 服裝城，每間 30-50 平方米，約 200 間，共 6000-10000 平方 米B. 運(yùn)動(dòng)城，可集運(yùn)動(dòng)器具、服裝等，約2000-4000 平方米C. 娛樂(lè)城，可占半層，開(kāi)辟多項(xiàng)服務(wù)，8000-10000 平方米D. 飲食城，集各地飲食風(fēng)味、中西快餐于一體，可占半層， 8000平方米E. 本地名牌、個(gè)體店，每間 20-30 平方米，共200-300 間，約4000-9000 平方米F：特種服務(wù) 區(qū)，如文物古玩、

19、婚紗攝影等特殊服務(wù)對(duì)象的交易區(qū)G: 名脾專(zhuān)賣(mài)店二 . 營(yíng)銷(xiāo)策略1. 包裝策略。本項(xiàng)目起點(diǎn)很高，應(yīng)體現(xiàn)與國(guó)際接軌的方針，建成立足嘉興市區(qū)、面向五縣周邊地區(qū)，在浙江省都具有較高知 名 度的濃郁文化休閑特色的商業(yè)步行街。2. 推廣機(jī)構(gòu)的選擇。本項(xiàng)目將聘請(qǐng)成功推廣商業(yè)步行街的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃，如美聯(lián)物業(yè)、中原物業(yè)、戴德梁行等機(jī)構(gòu)，已 著 手進(jìn)入接洽調(diào)查階段，隨著項(xiàng)目中標(biāo)將進(jìn)一步深入。3. 推廣策略。本項(xiàng)目將進(jìn)行大規(guī)模的招商活動(dòng)，與各地之民間商會(huì)聯(lián)絡(luò)，尤其注重溫州地區(qū)的投資者，良好的投資回報(bào)將吸引他們前來(lái)投資經(jīng)商。4. 租售方式選擇。本物業(yè)由于其獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)價(jià)值，無(wú)論是租或售都會(huì)取得穩(wěn)定可觀(guān)的回報(bào)，但

20、公司的基本原則是成本部分以出售為主，即約 3 億元左右，另有約1 個(gè)億價(jià)值的物業(yè)租售均可，擁有市中心黃金地段的物業(yè)可使公司未來(lái)仍能獲取豐厚的回報(bào)。第五部分項(xiàng)目成本測(cè)算（以全部物業(yè)由售方案測(cè)算）土地費(fèi)用19868 萬(wàn)元19290 萬(wàn)元2.契稅（出讓金X 3%）578 萬(wàn)元其中 :1.土地出讓金前期費(fèi)用500 萬(wàn)元其中 :1.規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)2. 規(guī)劃放樣費(fèi)10 萬(wàn)元3.招投標(biāo)費(fèi)用（建安費(fèi)X0.3% ) 17 萬(wàn)元4. 三通一平130 萬(wàn)元其中：土方100 萬(wàn)元施工水電增容費(fèi) 30 萬(wàn)元三 . 建安工程費(fèi)1.建安費(fèi)（ 1000 元/平方米）5600 萬(wàn)元6600 萬(wàn)元2 .環(huán)境工程300 萬(wàn)元3 . 水

21、電工程700 萬(wàn)元四 . 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)其中： 1.道路工程及室外工程200 萬(wàn)元2. 用電增容費(fèi)100 萬(wàn)元3. 電訊設(shè)施20 萬(wàn)元五 . 各項(xiàng)規(guī)費(fèi)320 萬(wàn)元518 萬(wàn)元其中： 1. 小區(qū)配套費(fèi) 392 萬(wàn)元2 .質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)X1%）56萬(wàn)元3 . 墻改費(fèi)、限袋費(fèi)（7 元 / 平方米） 70 萬(wàn)元200 萬(wàn)元五 . 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)七 . 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 2400 萬(wàn)元其中： 1. 管理費(fèi)用 300 萬(wàn)元2. 銷(xiāo)售推廣費(fèi)用 600 萬(wàn)元3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用1500 萬(wàn)元八 . 總 成 本30563 萬(wàn)注：1 .在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將嚴(yán)格 控制各項(xiàng)建設(shè)成本， 降低管理 費(fèi)用，縮 短前期 準(zhǔn)備時(shí)間 （半年 為

22、限） ， 盡快進(jìn) 入 招商階段 , 減輕前 期資金壓力大所造成的財(cái)務(wù)壓力。2. 整個(gè)項(xiàng)目期限定為二年，即：2001 年 1-6 月 前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)階段2001 年 6-2002 年 12 月 施工階段2000 年 8-2002 年 12 月銷(xiāo)售、招商階段2003 年 1 月 1 日開(kāi)業(yè)25第六部分 項(xiàng)目收入測(cè)算 . 全部物業(yè)出售方案1 . 建筑分層面積指標(biāo)一樓商鋪 18000平方米m2 m2 m2二樓商鋪 18000平方米nf三樓商鋪 10000平方米m2四樓寫(xiě)字樓 10000平方米m2 m2共56000平方米KMitf2 .單價(jià)核定：由于前述之市場(chǎng)定位及租售價(jià)格推算表，根據(jù)可能之需求，我們把

23、每層均價(jià)核定為一樓15000元/平方米ttf二樓5000元/平方米itf三樓3800元/平方米ttf四樓2200元/平方米itf3 .銷(xiāo)售金額為：四樓2200平方米X 10000=2200萬(wàn)元三樓 3800平方米X 10000=3800萬(wàn)元二樓5000平方米X 18000=9000萬(wàn)元一樓15000平方米X 18000=27000萬(wàn)元. 租售并舉方案1. 一樓全部出售18000平方米X 15000元/平米=2.72. 二、三、四樓出租，出租率為 80%二樓租金120 元/平米/月，三樓租金80 元/平米/月，四樓租金50 元/平米/月租金總額為二樓 120 X18000 X12X80%=207

24、4 萬(wàn)三樓 80X10000 X12X80%=768 萬(wàn)，四樓 50X10000 X12X80%=480 萬(wàn)，3322 萬(wàn)元的出租收即本方式可以用四層物業(yè)共 38000總計(jì) 3322 萬(wàn)元 / 年在第三年進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后，每 年可獲得入， 出售收入加第一年出租收入約為項(xiàng)目總投入，三年收回成本，以后項(xiàng)目公司擁有第二、三、29平方米，每年可獲得3322 萬(wàn)元出租收入。項(xiàng)目總成本項(xiàng)目總收入第七部分項(xiàng)目收益分析30563 萬(wàn)元42000 萬(wàn)元55扣營(yíng)業(yè)稅等2330 萬(wàn)元稅前利潤(rùn)9107萬(wàn)元注：若不免所得稅，則稅后凈利為7558萬(wàn)元若能免所得稅，則凈利仍為9107萬(wàn)元銷(xiāo)售保本價(jià)格5873元/平方米m2樓面地

25、價(jià)3445元/平方米m2資金利潤(rùn)率30.23% （以 7558 萬(wàn)元利潤(rùn)為基數(shù)）第八部分 總體經(jīng)濟(jì)評(píng)介一 .綜上所述，我們認(rèn)為這個(gè)地塊具有巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)，以全部物業(yè)出售計(jì)算二年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 7558 萬(wàn)元；以租售并舉方式計(jì)算，三年收回成本 ， 以后在擁有第二、 三、 四層物業(yè)時(shí)每年可獲 3322萬(wàn)元穩(wěn)定的物業(yè)出租收入，物 業(yè)自身還能不斷升值，所以說(shuō)回報(bào)是巨大的 ; 這個(gè)項(xiàng)目的完成同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)嘉興港澳公司質(zhì)的飛躍， 樹(shù)立良好的企業(yè)形象。為嘉興城市建設(shè)增添新世紀(jì)的光彩。二 .項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析1. 本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集中在內(nèi)商鋪及二、 三樓商鋪上， 若不能形成有效之人氣，就不能吸引投資者和消費(fèi)者，形成賣(mài)不掉物

26、業(yè)或賣(mài)掉了也開(kāi)不出商鋪的現(xiàn)象，影響項(xiàng)目的形象。2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金壓力大，前期 1.929 億元，一般半年后才能銷(xiāo)售，財(cái)務(wù)成本會(huì)很大，若前期準(zhǔn)備時(shí)間延長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。3. 市場(chǎng) 風(fēng) 險(xiǎn)。 推 盤(pán) 的策 略 選擇 。 推 盤(pán)時(shí) 應(yīng) 形成 旺 銷(xiāo) 局面 ， 以聚合人氣，若到時(shí)宏觀(guān)上出現(xiàn)不景氣的局面，則銷(xiāo)售價(jià)將達(dá)不到預(yù)期的價(jià)格，影響整個(gè)投資回報(bào)率。4. 經(jīng)營(yíng) 風(fēng) 險(xiǎn)。 由 于 我公 司 專(zhuān)業(yè) 于 住 宅開(kāi) 發(fā) ，尚 無(wú) 很 大的 商 業(yè)中心開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在人才準(zhǔn)備上也顯示出不足，這將影響項(xiàng)目的進(jìn)程。增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三 . 風(fēng)險(xiǎn)防范1. 加快項(xiàng)目的立項(xiàng)和前期策劃、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備時(shí)間，確保在2001 年年中即能正式

27、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，加快各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)。2. 尋 找 到 步 行 街 專(zhuān) 業(yè) 策 劃 代 理 機(jī) 構(gòu) 和 設(shè) 計(jì) 隊(duì) 伍 ， 力 爭(zhēng) 拿 出 市 場(chǎng) 定位準(zhǔn)確、超前設(shè)計(jì)的建筑物，為項(xiàng)目推廣制造亮點(diǎn)。3. 進(jìn) 一 步 市 場(chǎng) 調(diào) 查 ， 把 嘉 興 商 鋪 市 場(chǎng) 的 運(yùn) 作 規(guī) 律 吃 透 ， 做 好 各 項(xiàng)招商的準(zhǔn)備工作。4. 加強(qiáng)財(cái)務(wù)的宏觀(guān)調(diào)控，銜接好資金的周轉(zhuǎn)，減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。5. 進(jìn)一步選聘各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才充實(shí)我們的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍。預(yù)定目標(biāo)。通過(guò)以上各項(xiàng)措施，我們可以有效防范風(fēng)險(xiǎn)，順利完成項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編寫(xiě)規(guī)范以工業(yè)項(xiàng)目可行 性研究報(bào)告為 例 ，可行性報(bào)告的 編寫(xiě)規(guī)范一般包括下列 1

28、1 項(xiàng)內(nèi)容。第一部分可行性研究總述這一部分是可行性研究報(bào)告的首要部分，總述要綜合講述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題以及研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目是否可行提出 最終建議，為可行性研究的審批提供條件。1、 提出的背景項(xiàng)目的背景包括 項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目 承辦單位、項(xiàng)目 的主管部門(mén)、項(xiàng)目擬建地區(qū)和地點(diǎn)、承擔(dān)可行性研究工作的單位及法人代表、研究工作依據(jù)、研究工作概況等七個(gè)方面。研究工作概況又包括：項(xiàng)目建設(shè)的必要件，項(xiàng)目發(fā)展以及可行性研究工作概況。2、 可行性研究的結(jié)論在可行性研究報(bào) 告中，對(duì)項(xiàng)目 的 產(chǎn)品銷(xiāo)售、生產(chǎn) 規(guī)模、廠(chǎng)址、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等若干重大問(wèn)題，都應(yīng)作出明確的

29、結(jié)論?？尚行匝芯拷Y(jié)論包括；市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：原材料、燃料和動(dòng)力供應(yīng)：廠(chǎng)址選擇；項(xiàng)目工程技術(shù)方案：環(huán)境保護(hù)；工廠(chǎng)組織與勞動(dòng)定員：項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度；投資估算與資金籌措：項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ；項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論等十個(gè)方面。3、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表在總述部分中，可將研究報(bào)告中每個(gè)部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，從而使審批和決策者對(duì)項(xiàng)目全貌有一個(gè)全面概括的了解。4、 存在的問(wèn)題及提出的建議對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決 的建議。第二部分項(xiàng)目的背景以及發(fā)展概況第二部分主要應(yīng) 說(shuō)明項(xiàng)目的發(fā) 起 過(guò)程，項(xiàng)目提出 的理由，項(xiàng)目前期工作的發(fā)展過(guò)程以及投資者的意向、投資的必要

30、性等可行性研究的工作基礎(chǔ)?；诖四康?，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)的敘述，說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景，投資的理由，在可行性研究前作情況及其成果，重要問(wèn)題的決策和決策過(guò)程等情況。在敘述項(xiàng) 目發(fā)展概況時(shí)， 要能夠清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。1、 項(xiàng)目的背景項(xiàng)目的背景包括國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由兩項(xiàng)。2、 項(xiàng)目發(fā)展概況項(xiàng)目的發(fā)展概況 指項(xiàng)目在可行性 研究前所進(jìn)行的 工作情況，包括己 進(jìn)行的 調(diào) 查 研究 項(xiàng) 目及 成 果 、試 驗(yàn) 試制 工 作 （項(xiàng)目 ） ： 情況 、廠(chǎng)址初 勘 初步 測(cè) 量 工作 情 況、 項(xiàng) 目 建議 書(shū) （初步可 行 性研 究 報(bào)告 ） 的編制、

31、提出及審批過(guò)程等四項(xiàng)內(nèi)容。第三部分市場(chǎng)分析和項(xiàng)目規(guī)模市場(chǎng)分析在可行 性研究中占有的 重要地位。任 何 一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定，技術(shù)的選擇，投資估算乃至廠(chǎng)址的選擇都必須建立在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解的基礎(chǔ)之上才能決定。并且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，價(jià)格分析進(jìn)行詳細(xì)闡述，并確定建設(shè)規(guī)模。1、 市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查包括擬 建項(xiàng)目產(chǎn)出物 用 途調(diào)查；產(chǎn)品 現(xiàn) 有生產(chǎn)能力調(diào)查；產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調(diào)查；替代產(chǎn)品調(diào)查；產(chǎn)品調(diào)查國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查等六項(xiàng)。2、 市場(chǎng)預(yù)測(cè)所謂市場(chǎng)預(yù)測(cè)，是指市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)。利用市場(chǎng)調(diào)

32、查所得到的有關(guān)信息 資料，根據(jù)市場(chǎng)信息資料分析報(bào)告得出的結(jié)論，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)需求量以及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析，在可行性研究工作中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的目的是制訂產(chǎn)品方案，同時(shí)也是確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)（一 ）國(guó)內(nèi)前場(chǎng)需求預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)內(nèi)容有：本產(chǎn)品消耗對(duì)象；本產(chǎn)品的消費(fèi)條件；本產(chǎn)品更新周期的特點(diǎn)；可能會(huì)出現(xiàn)的替代產(chǎn)品：本產(chǎn)品使用中可能產(chǎn)生 的 新用途等方面。（二 ）產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析有替代出口分析和出口可行性分析。（三 ）價(jià)格預(yù)測(cè)3、 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定適當(dāng)?shù)匿N(xiāo) 售戰(zhàn)略，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。因此， 在 可行性研究中，

33、要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略進(jìn)行研究。（一 ）營(yíng)銷(xiāo)方式推銷(xiāo)方式有：投資者分成，企業(yè)自銷(xiāo)，國(guó)家部分收購(gòu)，經(jīng)銷(xiāo)人代銷(xiāo)人情況分析等。（二 ）推銷(xiāo)價(jià)格制度（三 ）促銷(xiāo)的措施（ 四 ） 產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模（一 ）產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案包括列出產(chǎn)品名稱(chēng)、產(chǎn)品規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)。（二 ）建設(shè)規(guī)模五、 產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)根據(jù)已經(jīng)確定的產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模及預(yù)測(cè)的產(chǎn)品價(jià)格，可以進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)。第四部分建設(shè)條件以及廠(chǎng)址選擇根據(jù)第三部分中 關(guān)于產(chǎn)品方案建 設(shè)規(guī)模的論證 和 建議，在本部分中按建議的產(chǎn)品方案及規(guī)模來(lái)研究資源、原料、燃料動(dòng)力等需求與供應(yīng)可靠性，并對(duì)可供選擇的廠(chǎng)址作進(jìn)一步技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析，研究新廠(chǎng)址方案。一、 資

34、源與原材料（一 ）資源（二 ）原材料及主要輔助材料供應(yīng)這一項(xiàng)目包括原材料、主要輔助材料需要量及供應(yīng)；燃料動(dòng)力及其他公用設(shè)施的供應(yīng)；主要原材料、燃料動(dòng)力費(fèi)用估算等。（三 ）需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料二、 建廠(chǎng)地區(qū)的選擇建廠(chǎng)地區(qū)的選擇除了要符合行業(yè)布局、國(guó)土開(kāi)發(fā)整治規(guī)劃外，還應(yīng)考慮資源，區(qū)域地質(zhì)，交通運(yùn)輸和環(huán)境保護(hù)等要素。（一 ）自然條件（二 ）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（三 ）社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件：（ 四 ）其他應(yīng)考慮的因素三、 廠(chǎng)址的選擇（一） 廠(chǎng)址多方案比較廠(chǎng)址多方案比較主要有：地形、地貌、地質(zhì)的比較；占有土地情況廠(chǎng)址推薦方案比較；拆除情況的比較；各項(xiàng)費(fèi)用的比較等。（二）廠(chǎng)址推薦方案包 括：繪制推薦廠(chǎng) 址的位置圖： 敘

35、 述廠(chǎng)址地貌、 地理、地形的優(yōu)缺點(diǎn)和推薦理由；環(huán)境條件的分析；占用土地種 類(lèi)分析；推薦廠(chǎng)址的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等。第五部分項(xiàng)目工程技術(shù)方案項(xiàng)目工程技術(shù)方案可行性研究的重要組成部分。技術(shù)方案主要研 究項(xiàng)目應(yīng)采用 的 生產(chǎn)工藝和工藝 流程，重要設(shè)備及其相應(yīng)的總平面布置，主要車(chē)間組成以及建構(gòu)筑物型式等。 并在此基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確估算土建工程量和其他工程量。在技術(shù)方案中，除文字?jǐn)⑹鐾?，還應(yīng)將一些重要數(shù)據(jù)及指標(biāo)列表說(shuō)明，并繪制出總平面布置圖、工藝流程示意圖等。1、 項(xiàng)目組成的范圍本項(xiàng)目投資的廠(chǎng)內(nèi)、 外所有單項(xiàng)工程， 配套工程包括生產(chǎn)投放、后勤、運(yùn)輸、生活福利等，都屬于項(xiàng)目組成的范圍。2、 產(chǎn)品的生產(chǎn)技術(shù)方案所謂

36、生產(chǎn)技術(shù)方案，是指生產(chǎn)產(chǎn)品所采用的工藝技術(shù)、生產(chǎn)方法、主要設(shè)備、測(cè)量自控裝備等技術(shù)方案。（1） 主、副產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)此項(xiàng)敘述項(xiàng)目產(chǎn)品和副產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（2） 生產(chǎn)的方法（3） 技術(shù)參數(shù)和工藝 流程（4） 主要工藝設(shè)備選擇（5） 主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)。（6） 主要生產(chǎn)車(chē)間布置方案三、 總平面布置的原則和運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等方案（一）總平面布置的原則總平面布置應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目各單項(xiàng)目各單項(xiàng)工程，工藝流程，物 料投入與產(chǎn)出，廢棄物排出及原材料貯存以及廠(chǎng)內(nèi)外交通運(yùn)輸?shù)惹闆r，按廠(chǎng)地的自然條件，生產(chǎn)要求與功能以及行業(yè)、專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)范等進(jìn)行安排。（二）廠(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸方案（三）倉(cāng)儲(chǔ)方案（四）占地面積及分布4、 土建工

37、程方案（1） 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征及其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（2） 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)（3） 建筑材料（4） 土建工程造價(jià)估算5、 其他工程方案（1） 給排水工 程（2） 地震設(shè)防（3） 動(dòng)力及公用工程（4） 生活福利設(shè)施第六部分 環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全在項(xiàng)目工程建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)及職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境造成的各種近期和 遠(yuǎn)期影響，對(duì)可能影響勞動(dòng)得健康和安全的各種因素，都要進(jìn)行可行性研究分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)，并且布局合理，對(duì)環(huán)境的有害影響較小的解決方案。按照我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的審

38、批制度，同時(shí)，要求在可行性研究報(bào)告中，對(duì)環(huán)境 保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專(zhuān)門(mén)論述。1、 項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀2、 項(xiàng)目的主要污染源和污染物（一）項(xiàng)目的主要污染源（二）項(xiàng)目的主要污染物3、 建設(shè)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)4、 治理環(huán)境方案5、 環(huán)境監(jiān)測(cè)制度建議6、 環(huán)境保護(hù)投資估算 七、 環(huán)境影響價(jià)結(jié)論八、 勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生包括生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危害因素的分析、職業(yè)安全衛(wèi)生的主要設(shè)施、勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、消防措施和 設(shè)施方案建設(shè)等。第七部分 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員這一部分主要講在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)以及勞 動(dòng)力來(lái)源和相應(yīng)

39、的人員培訓(xùn)計(jì)劃。1、 企業(yè)組織其內(nèi)容有企業(yè)組織形式、企業(yè)工作制度等。2、 勞動(dòng)定員和人員的培訓(xùn)其內(nèi)容有勞動(dòng)定員、年總工資和職工年平均工資估算、人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算。第八部分項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施同樣也是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦可稱(chēng)為投資時(shí)期，它是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng) 目達(dá)到正常生產(chǎn)這一段時(shí)間。這一時(shí)期有以下工作階段：項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金安排，勘察設(shè)計(jì)與設(shè)備訂貨施工準(zhǔn)備，施工與生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等。這些工作階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響、前后銜接的，也有些是同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的，所以，在可行性研究階段，需要將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各

40、個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。1、 項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段這些階段包括建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)、資金安排、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓、勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備、竣工 驗(yàn) 收等。2、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有橫道圖和網(wǎng)絡(luò)兩種。3、 項(xiàng)目實(shí)施的費(fèi)用項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、生產(chǎn)籌備費(fèi)、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)、 辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)、 勘察設(shè)計(jì)以及其他應(yīng)支出的費(fèi)用。第九部分項(xiàng)目投資估算與資金的籌措這一部分是項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容的重要組成部分。每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目均需計(jì)算所需要的投資總額，分析提出投資的籌措方式，并制 定用款計(jì)劃。1、 建設(shè)項(xiàng)目總投資估算建設(shè)項(xiàng)目

41、總投資估算包括固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金估算。2、 資金的籌措建設(shè)項(xiàng)目所需 要 的投資資金， 其 來(lái)源是多渠道的 。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措是根據(jù)對(duì)項(xiàng)目固定投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究資金的來(lái)源渠道和籌措方式，從中選擇了條件優(yōu)惠的資金。在可行性研究報(bào)告中，應(yīng)當(dāng)對(duì)每種來(lái)源渠道資金及其籌措方式逐一論述，并附有必要的計(jì)算表格及其他附件。在可行性研究中，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目籌資方案的資金來(lái)源和內(nèi)容加以說(shuō)明。三、 投資使用計(jì)劃制定投資使用計(jì)劃及借款償還計(jì)劃。第十部分財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)在確定建設(shè)項(xiàng) 目 的技術(shù)路線(xiàn)以 后 ，必須對(duì)各種 方 案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并評(píng)選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是取吉建設(shè)方案的主要依據(jù)之一，同時(shí)也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。這一部分簡(jiǎn)