1、- 1 - 2 -目錄目錄- 3 -金地集團(tuán)（600383.SH）初創(chuàng)于1988年，1993年正式開(kāi)始經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2001年4月在上海證券交易所掛牌上市，成為解禁后首批上市的房地產(chǎn)企業(yè)。金地集團(tuán)堅(jiān)守“科學(xué)筑家”使命，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中體現(xiàn)專業(yè)之道，惟精惟一特質(zhì)，已經(jīng)發(fā)展成為極富特色與競(jìng)爭(zhēng)力的全國(guó)化品牌地產(chǎn)公司。2011年，金地集團(tuán)確立“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼”的一體兩翼發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，向著“中國(guó)最有價(jià)值的國(guó)際化企業(yè)”宏偉目標(biāo)持續(xù)邁進(jìn)。- 4 -29.94%19.96%7.82%42.28%福田區(qū)國(guó)資委福田區(qū)國(guó)資委其他其他H H股股東股股東生命系生命系安邦人壽

2、安邦人壽- 5 - 6 -褐石系列名仕系列世家系列天境系列格林系列傳統(tǒng)、奮斗類人群為主傳統(tǒng)類人群為主傳統(tǒng)偏逍遙人群為主逍遙、現(xiàn)代類人群為主傳統(tǒng)類人群為主高端五檔人群為主中高端四檔人群為主三檔人群為主二檔人群為主按系列劃分按客戶檔次劃分- 7 - 8 - 9 -傳承經(jīng)典風(fēng)范傳承經(jīng)典風(fēng)范尊享家族領(lǐng)域尊享家族領(lǐng)域怡情山水勝景怡情山水勝景- 10 -不會(huì)過(guò)時(shí)的經(jīng)典不用浪費(fèi)的享受不必隔閡的尊貴- 11 -運(yùn)營(yíng)體系成本體系營(yíng)銷體系設(shè)計(jì)體系工程體系設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工程管控階段化運(yùn)營(yíng)體系科學(xué)化成本體系規(guī)劃化營(yíng)銷體系精準(zhǔn)化融資體系融資渠道多樣化- 12 - 13 - 14 - 15 -戰(zhàn)略規(guī)劃過(guò)程監(jiān)控經(jīng)營(yíng)調(diào)度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

3、4.1 關(guān)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)- 16 -標(biāo)題拿地運(yùn)營(yíng)策劃報(bào)告產(chǎn)品策劃報(bào)告經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審具備形象預(yù)售預(yù)證獲取開(kāi)盤簽約回款竣工1、根據(jù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略需求，明確土地補(bǔ)充規(guī)模2、根據(jù)資源結(jié)構(gòu)，確定土地投資產(chǎn)品類型開(kāi)工結(jié)轉(zhuǎn)1、確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：銷售凈利率、IRR、成本目標(biāo)；2、確定項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃：開(kāi)工、開(kāi)盤、結(jié)轉(zhuǎn)；重新審視投資決策的產(chǎn)品定位評(píng)審項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案及相應(yīng)的配置標(biāo)準(zhǔn)1、樣板區(qū)策劃、實(shí)施、巡檢與開(kāi)盤準(zhǔn)備2、調(diào)度資源，確保開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目銷售凈利率、認(rèn)購(gòu)簽約率、簽約回款率1、規(guī)劃結(jié)算節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)均衡增長(zhǎng)；2、關(guān)注現(xiàn)房資源（含車位、商業(yè)）去化土地儲(chǔ)備在途資源在建可售資源現(xiàn)房4.2 項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)管理回款周期- 17 -標(biāo)

4、題投資發(fā)展銷售融資與現(xiàn)金流管理開(kāi)工及工程管理運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)管理目標(biāo)參考指標(biāo)投資節(jié)奏合理投資時(shí)間投資結(jié)構(gòu)、品類等布局資源結(jié)構(gòu)符合戰(zhàn)略發(fā)展需要與三年規(guī)劃、與城市發(fā)展相匹配運(yùn)營(yíng)高效現(xiàn)金流回正時(shí)間項(xiàng)目IRR、利潤(rùn)率水平管理目標(biāo)參考指標(biāo)開(kāi)工總量、結(jié)構(gòu)適宜、以銷定產(chǎn)動(dòng)態(tài)的、分品類的開(kāi)銷比、存銷比、在建比工程進(jìn)度安排合理節(jié)點(diǎn)計(jì)劃交付安排管理目標(biāo)參考指標(biāo)付款節(jié)奏合理工程款等各種付款占銷售額或回款額比重回款目標(biāo)合理銷售回款率注重自身造血經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流平衡管理目標(biāo)參考指標(biāo)銷售目標(biāo)符合市場(chǎng)變化及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)需求預(yù)期銷售規(guī)模、均價(jià)與市場(chǎng)規(guī)模、均價(jià)增長(zhǎng)之比銷售利潤(rùn)率、費(fèi)效比庫(kù)存去化合理存銷比庫(kù)存周期結(jié)構(gòu)庫(kù)存品類結(jié)構(gòu)4.3 各經(jīng)營(yíng)模

5、塊運(yùn)營(yíng)管理- 18 -標(biāo)題銷售：開(kāi)工及工程管理：l銷售規(guī)模（增速、量、價(jià)）l新開(kāi)工：開(kāi)工總量、開(kāi)工結(jié)構(gòu)、節(jié)奏項(xiàng)目全周期資源情況l銷售率（庫(kù)存、新上市資源、不同產(chǎn)品銷售率分析及對(duì)比）l全年供應(yīng)：總量、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏l(xiāng)重點(diǎn)項(xiàng)目或高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目快銷分析與對(duì)策l在建未達(dá)可售資源：總量、結(jié)構(gòu)l庫(kù)存：總量、庫(kù)存結(jié)構(gòu)（產(chǎn)品品類、面積段、總價(jià)段）、庫(kù)存周期L 開(kāi)銷比l存銷比l竣工計(jì)劃：節(jié)奏在建存銷比l結(jié)算計(jì)劃：均衡現(xiàn)金流：經(jīng)營(yíng)回報(bào)：l經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流平衡l創(chuàng)造、結(jié)算權(quán)益凈利：增幅、原因l回款率、應(yīng)收款余額、逾期款l成本適配：成本變化及對(duì)利潤(rùn)率影響l支出：工程款、地價(jià)、稅費(fèi)等合理性l費(fèi)用率、費(fèi)效比l全年、月度量入為出額度

6、缺口L銷售毛利率、凈利率、占用資源回報(bào)率l現(xiàn)金流預(yù)案4.4 運(yùn)營(yíng)管理的四個(gè)維度- 19 -標(biāo)題4.5 運(yùn)營(yíng)過(guò)程及目標(biāo)未來(lái)未來(lái)現(xiàn)有資源及其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃現(xiàn)有資源的現(xiàn)有資源的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)計(jì)劃新增資源新增資源+過(guò)程管理基于自由現(xiàn)金流的投資預(yù)算戰(zhàn)略規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估工具：盈利能力、占用資源回報(bào)率、銷售及結(jié)算規(guī)模、銷售率、費(fèi)用率過(guò)程管理工具：銷售率、開(kāi)銷比、存銷比銷售及結(jié)算均衡、庫(kù)存周期及結(jié)構(gòu)投資預(yù)算管理工具：回款率、現(xiàn)金流戰(zhàn)略規(guī)劃管理工具：市場(chǎng)占有率、競(jìng)爭(zhēng)力什么是公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的方向和短板？采取什么措施保障經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)？現(xiàn)有資源的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃是否可以實(shí)現(xiàn)？如何實(shí)現(xiàn)？未來(lái)有多少資金可以投資？是否滿足可持續(xù)發(fā)展

7、的戰(zhàn)略規(guī)劃？現(xiàn)狀現(xiàn)狀- 20 -標(biāo)題4.5.1 日常運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)計(jì)劃監(jiān)控跟蹤計(jì)劃執(zhí)行情況，對(duì)計(jì)劃與實(shí)際的偏差進(jìn)行分析并提出下一步經(jīng)營(yíng)安排計(jì)計(jì) 劃劃VS銷售銷售成本成本利潤(rùn)利潤(rùn)工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)資源結(jié)構(gòu)資源結(jié)構(gòu)結(jié)算結(jié)算現(xiàn)金流現(xiàn)金流利潤(rùn)利潤(rùn)成本成本資源結(jié)構(gòu)資源結(jié)構(gòu)現(xiàn)金流現(xiàn)金流工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)結(jié)算結(jié)算實(shí)際實(shí)際銷售銷售- 21 -標(biāo)題進(jìn)度管控不僅是管進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，而是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和調(diào)度，從而實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理的價(jià)值4.5.2 日常運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)度管控- 22 -標(biāo)題運(yùn)營(yíng)體系標(biāo)準(zhǔn)化: 權(quán)責(zé)梳理、流程管控動(dòng)態(tài)監(jiān)控節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管理快產(chǎn)、以銷定產(chǎn)存銷比、去化率（庫(kù)存去化、新上市資源去化）-快銷預(yù)警及預(yù)案

8、，快速周轉(zhuǎn)、安全運(yùn)營(yíng)庫(kù)存管理合理庫(kù)存-保障銷售增長(zhǎng)；長(zhǎng)期庫(kù)存分析庫(kù)存結(jié)構(gòu)，規(guī)劃開(kāi)工、上市資源品類滯重庫(kù)存激勵(lì)與去化措施新項(xiàng)目研發(fā)、運(yùn)營(yíng)前置針對(duì)土地獲取概率較大的常規(guī)性項(xiàng)目，在拿地前啟動(dòng)研發(fā)工作針對(duì)較為復(fù)雜的合作項(xiàng)目，在拿地前啟動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃工作，以便地塊獲取后快速啟動(dòng)，避免項(xiàng)目長(zhǎng)期停滯4.5.3 日常運(yùn)營(yíng)管理-運(yùn)營(yíng)效率提升- 23 -標(biāo)題合理定價(jià)量?jī)r(jià)分析關(guān)注成本售價(jià)比成本對(duì)標(biāo)精裝修標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略采購(gòu)無(wú)效成本梳理，優(yōu)化成本動(dòng)態(tài)成本管理，每月關(guān)注成本變化對(duì)項(xiàng)目盈利的影響費(fèi)用管理管理費(fèi)用率、營(yíng)銷費(fèi)用率控制標(biāo)準(zhǔn)制定費(fèi)效比應(yīng)用資金占用管理l減少資金閑置l合理安排與管理經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流稅收籌劃4.5.4 日常運(yùn)營(yíng)

9、管理-盈利能力保障- 24 -標(biāo)題規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為/合規(guī)性內(nèi)審:維護(hù)資源（資產(chǎn)）安全、保障經(jīng)營(yíng)信息可靠，約束行為合規(guī)提高經(jīng)營(yíng)效率/管理型內(nèi)審:減少流程冗余環(huán)節(jié)、優(yōu)化組織職能，保障制度的適時(shí)性實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值/價(jià)值型內(nèi)審:保障戰(zhàn)略的順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)權(quán)利的有效制衡內(nèi)部審計(jì)的價(jià)值體現(xiàn)：通過(guò)開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)，可以規(guī)范區(qū)域公司經(jīng)營(yíng)行為、提高經(jīng)營(yíng)效率，倡導(dǎo)合規(guī)文化4.5.5 日常運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)部審計(jì)- 25 -標(biāo)題4.6 運(yùn)營(yíng)工具運(yùn)營(yíng)月報(bào)、可售資源表使用目的反映當(dāng)月經(jīng)營(yíng)情況，分析實(shí)際與計(jì)劃的偏差，形成月度運(yùn)營(yíng)報(bào)告，及時(shí)安排運(yùn)營(yíng)舉措頻率重點(diǎn)項(xiàng)目周報(bào)運(yùn)營(yíng)管理落地向區(qū)域、城市領(lǐng)導(dǎo)反映項(xiàng)目進(jìn)度及問(wèn)題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題每周每月6季

10、計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)策劃報(bào)告、經(jīng)營(yíng)分析表、供銷表季度回顧項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況，調(diào)整項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略，合理規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)每季 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、年度BSC、三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃全年/三年區(qū)域經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定每年投資決策報(bào)告、產(chǎn)品策劃評(píng)審、經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審、一圖一表投資、經(jīng)營(yíng)方案與決策支持、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)控制根據(jù)需要- 26 - 27 -標(biāo)題體系體系制度流程制度流程作業(yè)指導(dǎo)書作業(yè)指導(dǎo)書工程質(zhì)量工程質(zhì)量序號(hào)序號(hào)工程管理基本制度工程管理基本制度1金地集團(tuán)住宅項(xiàng)目工程策劃管理程序2金地集團(tuán)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3金地集團(tuán)精裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)部節(jié)點(diǎn)構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)4金地集團(tuán)工程禁止做法5金地集團(tuán)項(xiàng)目評(píng)估管理辦法6。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和體系建設(shè)是一切行動(dòng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和體系建設(shè)是一

11、切行動(dòng)的基礎(chǔ)。的基礎(chǔ)。金地集團(tuán)工程管理部和金地華東區(qū)域工程管理部對(duì)于目前客戶質(zhì)量的關(guān)注重點(diǎn)開(kāi)展了有針對(duì)性地制度、體系、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)工作。5.1工程管理制度建設(shè)工程管理制度建設(shè)- 28 -標(biāo)題項(xiàng)目質(zhì)量管控措施項(xiàng)目質(zhì)量管控措施1.工程質(zhì)量管理策劃制度2.質(zhì)量保障組織架構(gòu)體系3.圖紙會(huì)審及交底培訓(xùn)制度4.樣板引路管理制度5.材料品質(zhì)管控制度6.外部合作單位及供應(yīng)商管理制度7.日常施工過(guò)程中質(zhì)量管控共同成立品質(zhì)管控小組項(xiàng)目質(zhì)量管控體系的建立制定專項(xiàng)質(zhì)量控制方案重要檢測(cè)數(shù)據(jù)上墻8. 安全文明管理9. 物業(yè)前期介入質(zhì)量檢查10.項(xiàng)目資料管理11.成品保護(hù)12.交房前的一房一驗(yàn)與客戶預(yù)驗(yàn)收- 29 -標(biāo)題

12、5.2建設(shè)前建設(shè)前- 30 -標(biāo)題5.3金地金地項(xiàng)目在建階段質(zhì)量監(jiān)控體系項(xiàng)目在建階段質(zhì)量監(jiān)控體系項(xiàng)目日常質(zhì)量管控體系項(xiàng)目日常質(zhì)量管控體系業(yè)主驗(yàn)收的輔助手段（客戶預(yù)驗(yàn)收）業(yè)主驗(yàn)收的輔助手段（客戶預(yù)驗(yàn)收）項(xiàng)目級(jí)項(xiàng)目級(jí)集團(tuán)第三方質(zhì)量安全綜合評(píng)估和交付風(fēng)險(xiǎn)評(píng)集團(tuán)第三方質(zhì)量安全綜合評(píng)估和交付風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估區(qū)域級(jí)區(qū)域級(jí)區(qū)域工程常態(tài)化檢查區(qū)域工程常態(tài)化檢查區(qū)域第三方綜區(qū)域第三方綜合評(píng)估及預(yù)警合評(píng)估及預(yù)警區(qū)域工程專項(xiàng)區(qū)域工程專項(xiàng)綜合巡檢綜合巡檢集團(tuán)級(jí)集團(tuán)級(jí)監(jiān)理監(jiān)控監(jiān)理監(jiān)控物業(yè)細(xì)部檢查物業(yè)細(xì)部檢查1. 除集團(tuán)季度質(zhì)量評(píng)估外，通過(guò)委托第三方評(píng)估和區(qū)域工程專項(xiàng)綜合巡檢建立區(qū)域?qū)蛹?jí)的質(zhì)量例行檢查體系，并以一定權(quán)重納入項(xiàng)目

13、季度KPI考核，彌補(bǔ)了集團(tuán)層級(jí)季度質(zhì)量評(píng)估時(shí)間跨度較長(zhǎng)的不足，對(duì)工程質(zhì)量起到有效的督促和預(yù)警作用。2. 同時(shí)要求項(xiàng)目根據(jù)自身管理特點(diǎn)，通過(guò)整合監(jiān)理、物業(yè)等資源建立項(xiàng)目日常管控體系- 31 -標(biāo)題5.3建設(shè)中建設(shè)中季度質(zhì)量季度質(zhì)量安全綜合安全綜合專項(xiàng)評(píng)估專項(xiàng)評(píng)估交付前質(zhì)交付前質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估與項(xiàng)目季度、年度KPI考核掛鉤區(qū)域檢查月度常態(tài)化排名，重大專項(xiàng)問(wèn)題通報(bào)及問(wèn)責(zé)機(jī)制。既有專項(xiàng)獎(jiǎng)罰制度(同時(shí)針對(duì)項(xiàng)目及合作單位）在建階段在建階段質(zhì)質(zhì)量量評(píng)估評(píng)估考核考核- 32 -標(biāo)題質(zhì)量安全綜合評(píng)估:實(shí)測(cè)實(shí)量 90%+安全文明10%-關(guān)鍵指標(biāo)扣分定定量量指指標(biāo)標(biāo)實(shí)測(cè)合格率實(shí)測(cè)合格率(90%)(90%)關(guān)鍵項(xiàng)關(guān)鍵項(xiàng)（計(jì)（計(jì)5 5分扣分制）分扣分制）安全文明實(shí)測(cè)合格安全文明實(shí)測(cè)合格率率(10%)(10%)防滲漏開(kāi)裂空鼓、開(kāi)裂類滲漏類定尺加工類原材料實(shí)測(cè)類基礎(chǔ)質(zhì)量基礎(chǔ)質(zhì)量生產(chǎn)保障生產(chǎn)保障管控重點(diǎn)管控重點(diǎn)安全生產(chǎn)合格率（60%）文明施工合格率（40%）安全生產(chǎn)安全生產(chǎn)原材料異地送檢原材料異地送檢（單獨(dú)計(jì)分）（單獨(dú)計(jì)分）關(guān)鍵項(xiàng)關(guān)鍵項(xiàng)（計(jì)（計(jì)1010分扣分制）分扣分制）交付前質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估內(nèi)容：項(xiàng)目交付前質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估內(nèi)容包括觀感、園林工程、實(shí)測(cè)實(shí)量觀感、園林工程、實(shí)測(cè)實(shí)量三部分內(nèi)容，即項(xiàng)目交付前質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估=觀感（60%）+園林工程（20%）+實(shí)測(cè)實(shí)量（20%）。觀感=戶內(nèi)裝修（8