1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版文本樣式第二級第三級第四級第五級*單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版文本樣式第二級第三級第四級第五級*中國電煤市場的現(xiàn)狀及開展預(yù)測中國電力企業(yè)聯(lián)合會燃料分會會長國網(wǎng)能源開發(fā) 正局級調(diào)研員解居臣1煤炭在中國一次能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)中一直占據(jù)很大比重，特別是隨著近幾年中國經(jīng)濟(jì)的快速開展，對能源消費(fèi)需求也越來越大，國內(nèi)煤炭供需格局和市場均發(fā)生了較大變化，而占煤炭消費(fèi)量超過一半的中國電煤市場表現(xiàn)異?；顫姟Ｏ旅妫揖椭袊?dāng)前電力生產(chǎn)建設(shè)及煤炭市場有關(guān)情況作一些分析，供大家參考。2一、今年以來中國電力生產(chǎn)及電煤供需情況電力生產(chǎn)及建設(shè)情況今年以來，在國家宏觀調(diào)控政策積極

2、作用影響下，中國的電力生產(chǎn)保持了穩(wěn)定持續(xù)的增長，1-9月份完成發(fā)電量25909.25億千瓦時(shí)。同比增長11.74%。受經(jīng)濟(jì)增長放緩、需求減弱、電煤供給緊張、嚴(yán)重自然災(zāi)害以及奧運(yùn)會對環(huán)境的控制等因素影響，全國統(tǒng)調(diào)電廠二季度以來的發(fā)電量增速出現(xiàn)回落，特別是三季度的增速回落更為明顯，據(jù)國調(diào)中心統(tǒng)計(jì)六至九月份分別完成發(fā)電量2895億千瓦時(shí)和3239億千瓦時(shí)，3145億千瓦時(shí)、2871.28億千瓦時(shí),同比分別增長10.1和9.43。5.14%和8.92%均低于平均增長速度。10月份，電力生產(chǎn)增速繼續(xù)大幅回落，據(jù)國調(diào)中心旬報(bào)統(tǒng)計(jì)10月份完成發(fā)電量2671億千瓦時(shí)同比增長-0.46%，其中水電430.5億千

3、瓦時(shí)同比增長5.81%，火電2177億千瓦時(shí)，同比增長-1.86%，發(fā)電量、火電量均首次出現(xiàn)月度的負(fù)增長。3本旬本月今年截至9月下旬電量旬日平均比去年同 期累計(jì)比去年同 期累計(jì)完成比去年同 期發(fā)電量946.9194.698.252871.778.9225909.2511.74其中：水電169.5116.959.26567.7116.223947.0218.05火電758.3175.838.342247.427.6921455.1110.59核電19.091.91-2.7856.64-7.48507.121440九月下旬：單位：億千瓦時(shí)，%國家電力調(diào)度通信中心編制如按中電聯(lián)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看:1-8月全

4、國規(guī)模以上電廠累計(jì)發(fā)電量23229億千瓦時(shí)，比去年同期增長10.9，其中水電3350億千瓦時(shí)，增長18.8%，增速比上年提高9.7個(gè)百分點(diǎn)；火電19202億千瓦時(shí)增長9%，增速比去年同期低了8.5個(gè)百分點(diǎn)?；痣姲l(fā)電量增速低于全部發(fā)電量增速在一定程度上減緩了發(fā)電生產(chǎn)對煤炭的強(qiáng)勁需求。4發(fā)電生產(chǎn)結(jié)構(gòu)繼續(xù)呈現(xiàn)優(yōu)化改善的格局，由于發(fā)電量增速放緩，全國電力設(shè)備平均利用小時(shí)繼續(xù)下降。1-8月累計(jì)平均利用小時(shí)3273小時(shí)，比去年同期下降116小時(shí)，其中火電設(shè)備平均利用小時(shí)3408小時(shí)，比去年同期下降151小時(shí)。七八月份當(dāng)月分別比上半年同期下降52小時(shí)和49小時(shí)。18月份，電源建設(shè)完成投資1875.26億元，

5、新增生產(chǎn)能力5178萬千瓦比去年同期少投產(chǎn)798萬千瓦，其中火電新增裝機(jī)3681萬千萬，比去年同期少1224萬千瓦。今年以來電力消費(fèi)仍然保持了持續(xù)增長的態(tài)勢，但表現(xiàn)出增速逐月放緩的總趨勢。1-8月份全社會用電量23324億千瓦時(shí)，同比增長10.19%，從增長速度來看當(dāng)月用電量增長速度已經(jīng)從3月最高的14.4%下降到8月的5.38%，6、7、8月份全社會用電量同比分別增長8.3%、7.74%、5.38%。對用電增長速度放緩的因素主要有以下幾點(diǎn)：一是由出口引起的外向型經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)用電量下滑，主要表現(xiàn)在東南沿海地區(qū)省份。二是受奧運(yùn)影響較大的局部地區(qū)用電量下滑明顯，主要表現(xiàn)在華北地區(qū)和局部行業(yè)采取了限

6、產(chǎn)、調(diào)產(chǎn)措施用電量下降明顯。三是氣溫明顯低于往年也是增長放緩的一個(gè)主要原因。四是缺煤停機(jī)造成局部地區(qū)電力缺口導(dǎo)致發(fā)用電緊張，影響電量增長，去年冬季以來電煤供需矛盾突出，電廠庫存偏低缺煤停機(jī)容量較大，在局部地區(qū)導(dǎo)致發(fā)用電形勢緊張影響局部地區(qū)的電量供給。 今年以來中國電力生產(chǎn)及電煤供需情況5電煤供需情況據(jù)中電聯(lián)統(tǒng)計(jì)，2021年18月份，全國發(fā)電和供熱生產(chǎn)耗用原煤9.85億噸，占同期煤炭產(chǎn)量的60.79%高于去年同期水平，同比增長9.85，其中直供電網(wǎng)供煤總量為4.79億噸，耗煤總量達(dá)4.73億噸，同比增加6752萬噸，增長16.6，8月底庫存為2753萬噸，可用天數(shù)為14天，略低于去年同期水平。9

7、月份供煤6108萬噸，耗煤5461萬噸，繼續(xù)維持供大于求的態(tài)勢。今年電煤供給最大的特點(diǎn)是前緊后松，出現(xiàn)較大波動，年初由于資源、價(jià)格、冰災(zāi)等多重因素共同影響，直供電網(wǎng)煤炭庫 存急劇下降，1月26日，直供電煤庫存降至歷史最低的1650萬噸，經(jīng)國家組織突擊搶運(yùn)， 2月份電煤供給緊張局面得到有效緩解，月底上升到2800萬噸，3月份后，電煤供給量起伏較大，直供電煤庫存呈現(xiàn)逐日下滑趨勢，尤其五月份后因價(jià)格、資源等因素的共同作用，局部地區(qū)、局部時(shí)段不同程度出現(xiàn)了供需失衡情況，庫存下降較快，七月份起再次下降至2000萬噸以下，局部地區(qū)因電煤緊張，已出現(xiàn)持續(xù)限電現(xiàn)象，山西、山東、遼寧、河南、陜西等省都出現(xiàn)較大電

8、力缺口，國家電網(wǎng)公司系統(tǒng)日最大限電負(fù)荷 超過1400萬千萬。隨著三季度電力生產(chǎn)需求增速的回落，電煤供給也出現(xiàn)供多用少庫存增加的趨勢8月底庫存升高到2295萬噸可用14天，9月底繼續(xù)攀升到3450萬噸可用17天，比去年同期的2811萬噸多出640萬噸。截至到10月20日庫存增加到4020萬噸可用21天，遠(yuǎn)超過今年冬儲指標(biāo)3200萬噸的水平。6二、我國電煤供給中存在的主要問題及開展預(yù)測今年上半年煤炭資源、運(yùn)力同時(shí)緊缺，煤價(jià)大幅上漲、電煤供給鏈脆弱，形成對電力平安穩(wěn)定供給的隱患。主要表現(xiàn)在以下幾方面：第一、煤炭產(chǎn)需總體失衡是影響今年電煤供總體偏緊的根本原因第二、煤炭生產(chǎn)與鐵路運(yùn)力的階段性缺乏是造成今

9、年兩次電煤供給緊張的主要原因。第三、電煤質(zhì)量下降、影響電力企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營第四、電煤價(jià)格無序上漲加劇了電煤供給緊張第五、國家對煤炭資源的控制力減弱第六、國際煤炭市場的影響7三、三季度供需情況分析及今冬明春電煤供需預(yù)測三季度供需情況分析今年三季度電力生產(chǎn)出現(xiàn)了增速放緩的跡象，同時(shí)直供電煤庫存出現(xiàn)了增加的趨勢，九月底庫存已到達(dá)3450萬噸，可用17天處于歷史高位。10月20日更是增加到4020萬噸，可用天數(shù)到達(dá)21天。下半年在資源價(jià)格和運(yùn)力等因素的共同作用下，后幾個(gè)月的電力生產(chǎn)和電煤供給雖然仍維持總體偏緊的狀態(tài)，但在國家相繼出臺電煤限價(jià)和兩次調(diào)整電力價(jià)格等措施后電煤供給有望出現(xiàn)一個(gè)相對平穩(wěn)的過渡期

10、。筆者認(rèn)為電煤市場的改善面臨幾個(gè)有利因素： 一是、我國經(jīng)濟(jì)增長速度出現(xiàn)放緩跡象1、三季度供需情況分析 二是、受宏觀經(jīng)濟(jì)影響用電需求持續(xù)回落，水電出力上升，促使火電生產(chǎn)增速繼續(xù)放緩。 三是、近期電煤供給有效增加 四是、我國實(shí)行的節(jié)能降耗措施，正在逐步發(fā)揮作用。 五是、國家加大了調(diào)控力度相繼出臺煤價(jià)限價(jià)，電價(jià)調(diào)整的措施。 六是、國際國內(nèi)煤價(jià)出現(xiàn)回落有利于國內(nèi)電煤供給。82、今冬明春電煤供給趨勢分析綜合分析影響我國經(jīng)濟(jì)開展的主要因素可以看出，我國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持減緩的態(tài)勢。電力需求的增長也將放緩，但由于需求幅度下降有限，冬季電煤需求仍將超過迎峰度夏期間。局部地區(qū)受運(yùn)輸結(jié)構(gòu)影響問題和矛盾仍將突出。1電力

11、需求仍然將保持穩(wěn)步增長。2冬季電煤需求將迎來新的頂峰。3電煤供給面臨許多不確定因素。4局部地區(qū)的電煤供給矛盾仍較突出。9四、有關(guān)建議“十一五是我國經(jīng)濟(jì)和電力工業(yè)的平穩(wěn)快速開展期，2007年投產(chǎn)新機(jī)10009萬千瓦，裝機(jī)容量達(dá)7.1329億千瓦， 2021年安排電源投資3000億元，新增裝機(jī)在9000萬千瓦，安排關(guān)停小機(jī)組1300萬千瓦，預(yù)計(jì)2021年底裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)7.9-8億千瓦。2021年裝機(jī)規(guī)模達(dá)9億千瓦。今年從發(fā)電生產(chǎn)能力分析，電力供需處于總體平衡狀態(tài)。但受一次能源和運(yùn)力的約束，各區(qū)域存在一定的差異，如果電煤供給得不到滿足，局部區(qū)域電網(wǎng)仍會采取需求測管理措施引導(dǎo)社會用電。我國電力開展，尤

12、其是燃煤火電站建設(shè)開展還有很長的路要走，發(fā)電用煤在可預(yù)見的將來呈連續(xù)上升態(tài)勢。如何保證電煤穩(wěn)定、有序供給是擺在我們面前和將來重大而艱巨的任務(wù)。需要認(rèn)真貫徹落實(shí)國家有關(guān)能源政策，堅(jiān)持科學(xué)開展觀，研究探索電力燃料供給的新途徑、新方法。10一、以“十一五開展規(guī)劃建議為指導(dǎo)，積極促進(jìn)電煤供給的優(yōu)化和持續(xù)穩(wěn)定。首先要依據(jù)“十一五電力生產(chǎn)建設(shè)開展規(guī)劃和結(jié)構(gòu)調(diào)整，分析預(yù)測電煤需求，根據(jù)煤炭資源結(jié)構(gòu)變化趨勢，優(yōu)化配置新、老機(jī)組發(fā)電用煤資源結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定供給主渠道。其次應(yīng)根據(jù)煤炭資源及需求地區(qū)性、結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，優(yōu)化電煤鐵路、港航運(yùn)輸流向，做到長短互補(bǔ)、進(jìn)出有序、貨暢其流。第三多環(huán)節(jié)、大批量的電煤供給，訂貨銜接工作必不

13、可少。政府有關(guān)部門在這項(xiàng)工作中具有不可或缺的地位和作用。由于電煤供給的特殊性量大、持續(xù)、社會性，國家在放開煤炭市場的同時(shí)更要加強(qiáng)調(diào)控和監(jiān)管，尤其是在每年的訂貨框架方案中，明確電煤的總量和特殊地區(qū)華中、華北的供給量，并用政策來保證其落實(shí)。在深入改革的情況下一是應(yīng)強(qiáng)調(diào)要求企業(yè)訂立中長期合同。電煤供給中，電廠、煤礦之間的供需關(guān)系是根據(jù)機(jī)組設(shè)計(jì)、供給中不斷篩選并經(jīng)過長期磨合而形成的，具有相對固定性，具備訂立中長期合同條件，建議可將原重點(diǎn)合同和區(qū)域電煤供需合同直接轉(zhuǎn)換為電煤中長期合同。沒有必要再進(jìn)行重新雙向選擇、重新簽訂合同。二是要強(qiáng)調(diào)落實(shí)新機(jī)用煤資源、運(yùn)力的配置及相關(guān)價(jià)格政策。由于資源運(yùn)力緊張，在近幾

14、年電煤訂貨中新機(jī)訂貨面臨很大困難，存在較大缺口。新機(jī)訂貨中價(jià)格根本上是市場價(jià)，而電價(jià)那么實(shí)行標(biāo)桿電價(jià)，所以新機(jī)投產(chǎn)后全部虧損，完全表達(dá)不出其高效、低耗的經(jīng)濟(jì)性。三是針對運(yùn)輸瓶頸制約問題，政府要加強(qiáng)對鐵路運(yùn)輸?shù)谋O(jiān)管力度。電煤供、運(yùn)、需三方訂立具有法律效力的合同，多開直達(dá)列車，增開萬噸大列。同時(shí)政府加強(qiáng)對鐵路月度運(yùn)輸方案編制和實(shí)施的監(jiān)管，確保合同兌現(xiàn)。11二、盡快疏導(dǎo)煤電價(jià)格矛盾。在現(xiàn)有體制機(jī)制下，煤電價(jià)格矛盾是當(dāng)前我國最突出的價(jià)格矛盾，因此建議，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢尤其是物價(jià)趨于穩(wěn)定后，首先解決長期積累的煤電價(jià)格矛盾，建立煤、電價(jià)格形成機(jī)制，把煤電價(jià)格矛盾的解決放在首要位置。一是在解決煤電價(jià)格矛盾時(shí)，

15、既要確立煤價(jià)和電價(jià)合理的市場關(guān)系，也要對電價(jià)、煤價(jià)的形成機(jī)制進(jìn)行改革。二是要形成標(biāo)準(zhǔn)的煤電聯(lián)動機(jī)制，對電價(jià)實(shí)行有效的價(jià)格監(jiān)管和適時(shí)調(diào)整。煤電價(jià)格聯(lián)動涉及多方面的利益關(guān)系，隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步確立，電價(jià)形成最終要走向市場化，煤電價(jià)格聯(lián)動只是目前的過渡之策。在不能實(shí)行煤電聯(lián)動的情況下，政府應(yīng)行使價(jià)格干預(yù)權(quán)，對電煤價(jià)格過快上漲實(shí)施價(jià)格干預(yù)措施。12三、提高煤炭產(chǎn)業(yè)集中度，加強(qiáng)國家對煤炭資源的調(diào)控力度。加快大型煤炭基地建設(shè)的進(jìn)程，煤炭行業(yè)要向技術(shù)水平高、平安設(shè)施好、環(huán)保措施配套、高產(chǎn)能方向開展，以提高煤炭生產(chǎn)的集中度和規(guī)?；?。要發(fā)揮國有大型煤炭企業(yè)技術(shù)、裝備、管理和人才優(yōu)勢，支持國有大礦兼并改造小煤礦，

16、提高國家對煤炭資源的控制能力，增加煤炭供給的保障度。13四培育和開展我國煤炭市場體系根據(jù)國際國內(nèi)煤炭交易活動的分析，結(jié)合我國特有的煤炭產(chǎn)供銷現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為我國煤炭市場應(yīng)有序地進(jìn)行培育和開展，其根本原那么應(yīng)當(dāng)是：尊重市場，政府調(diào)控；統(tǒng)籌規(guī)劃，循序漸進(jìn)；企業(yè)主導(dǎo)，自主交易；政策支持，配套開展。我國煤炭市場建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是在開放、競爭、統(tǒng)一與有效監(jiān)管的體制環(huán)境下，以形成充分的煤炭市場為出發(fā)點(diǎn)，通過對市場主體的再造、市場價(jià)格體制機(jī)制的改革、市場秩序的標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)管、市場行為的規(guī)制與引導(dǎo)等措施，建立以主要煤炭生產(chǎn)企業(yè)和電力企業(yè)集團(tuán)直接談判定價(jià)、中長期合同為主導(dǎo)，分品種、分區(qū)域、有層次、相互競爭、有形市場

17、和虛擬市場并存的現(xiàn)代煤炭市場體系，為市場配置資源和定價(jià)、平安經(jīng)濟(jì)供給煤炭提供保障，為構(gòu)筑未來我國統(tǒng)一能源市場打下根底。實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)要分兩步走。第一階段預(yù)計(jì)2021年之前，即運(yùn)能短缺和煤炭資源品種不能充分滿足需求階段。第二階段預(yù)計(jì)2021年后，10年左右，即運(yùn)能相對能滿足市場要求，煤炭生產(chǎn)、需求和運(yùn)輸部門向市場化方向改革根本完成階段。在全國煤炭市場體系建設(shè)中，應(yīng)發(fā)揮政府的監(jiān)管和調(diào)控作用，主導(dǎo)制定實(shí)施方案，有關(guān)行業(yè)組織聯(lián)合制定交易規(guī)那么，同時(shí)積極扶持和構(gòu)建跨行業(yè)的協(xié)調(diào)效勞機(jī)構(gòu)和配套效勞機(jī)制，形成完善的交易體系。14房地產(chǎn)投融資策略研究南開大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿房地產(chǎn)投融資渠道分析一、受限股權(quán)

18、融資 06年1月1日新修訂的?公司法?正式實(shí)施，為尋求民間融資翻開了新通道“受限股權(quán)融資即讓民間資金以股權(quán)投資的方式投入開發(fā)工程，但通過章程對該股權(quán)進(jìn)行權(quán)利義務(wù)的設(shè)置，來限制它的表決權(quán)、管理權(quán)，從而防止公司管理權(quán)的分散。它的法律依據(jù)是新?公司法?第四十三條規(guī)定：“股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)；但是，公司章程另有規(guī)定的除外。新公司法在許多條款中增加了“公司章程另有規(guī)定的除外的表述，提高了股東自治權(quán)利。 受限股權(quán)融資解決了風(fēng)險(xiǎn)和管理權(quán)的矛盾。出于資金平安的需要，真實(shí)持有股權(quán)優(yōu)于股權(quán)質(zhì)押的貸款形式。但融資方并不希望出資方像真正的股東一樣干預(yù)工程經(jīng)營、管理。通過公司章程中對外來股權(quán)的約定，限

19、制出資方的表決權(quán)，即可排除工程可能受到出資股東干預(yù)的擔(dān)憂。 根據(jù)新修訂的?公司法?第三十五條“股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時(shí)，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外。的規(guī)定，如果出現(xiàn)外來股東拒不退股的情形，可以在股權(quán)融資協(xié)議中事先約定，融資期滿后取消提供資金一方的分紅權(quán)。以此迫使提供資金方在能夠收回資金及收益的情形下按照約定退股。 作為股權(quán)融資的一種方式，受限股權(quán)融資的優(yōu)勢即在不分散管理權(quán)情況下局部解決了出資者的風(fēng)險(xiǎn)，更提高了公司的資本充足率，為之后的銀行融資鋪平道路。 05年9月銀監(jiān)會212號文件規(guī)

20、定：申請貸款的開發(fā)商(指貸款類信托方案)必須“四證齊全，自有資金超過35，同時(shí)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)。這個(gè)文件使信托融資的門檻提高不少。但信托仍然是值得考慮和選擇的融資方式。 信托在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢:一是信托融資具有巨大的靈活性，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體工程設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品；二是有很大的創(chuàng)新空間，是組合融資、金融創(chuàng)新的核心，可以以固定回報(bào)的方式以股權(quán)投資方式進(jìn)入工程公司。目前市場上 “夾層融資方式，即屬于一種介于股權(quán)融資和債權(quán)融資之間的信托創(chuàng)新。 二、夾層融資，是一種介于股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品。因?yàn)?，從資金本錢角度看，夾層融資低于股權(quán)融資，它可以采取債權(quán)的固定利率方

21、式，對股權(quán)人表達(dá)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從權(quán)益角度，它高于債權(quán)，表達(dá)出股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。這樣即在傳統(tǒng)股權(quán)、債權(quán)的中增加了一層。抵押貸款屬于傳統(tǒng)債務(wù)，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他債或優(yōu)先股類似于前述的受限股權(quán)融資。 夾層融資有靈活性高，門檻低的優(yōu)勢。它可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況來設(shè)計(jì)，股權(quán)進(jìn)去后符合貸款條件了還可以向銀行借款。夾層融資對工程要求相對低，不要求四證齊全，投資方對股權(quán)控制要求相對低，不會深度參予管理。正因?yàn)樗@過了212號文件要求貸款類信托的諸多條件，夾層融資可操作性強(qiáng)。但相對銀行借款來說，本錢較高。 三、REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，REITs在歐美的開展十分成熟，但在中國內(nèi)地到目前還沒

22、有一支真正的REITs上市。但香港證監(jiān)會05年發(fā)布了修訂后的?房地產(chǎn)投資信托基金守那么?，撤銷香港REITs投資海外房地產(chǎn)的限制，內(nèi)地開展商可按?守那么?要求成立REITs，注入其內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)工程后赴港上市。 四、委托貸款及創(chuàng)新 委托貸款是指由政府部門、企事業(yè)單位作為委托人提供資金，由受托人銀行根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。委托人可以是政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、其他金融機(jī)構(gòu)，但目前市場上局部銀行如中國銀行不辦理個(gè)人委托貸款。 委托貸款融資方式因?yàn)椴皇倾y行的自營業(yè)務(wù)，所以諸如“四證齊全之類的限制條件少

23、但用于固定資產(chǎn)投資工程的貸款須經(jīng)報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔(dān)著搭橋、溝通和風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任。該融資方式可適用于工程的各個(gè)階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對較高，運(yùn)用該借款多為過橋性質(zhì)。委托貸款的金融創(chuàng)新。2003底年北京市商業(yè)銀行與北京今典房產(chǎn)推出了“開發(fā)商貼息委托貸款業(yè)務(wù)。所謂“開發(fā)商貼息委托貸款是指，由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購置其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息。它不同于按揭貸款，不受按揭貸款條件限制，作用在于以彌補(bǔ)“ 121文件規(guī)定“封頂按揭造成的資金斷裂。 根本運(yùn)作方式是：在取得預(yù)售證但尚不能取得銀行按揭資格時(shí)，開發(fā)商先投入

24、一局部預(yù)付資金作為貸款本金向購房者提供購房用的委托貸款。由于開發(fā)商委托貸款為房款 70%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人30%的首付款，如果開發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，那么通過委托貸款開發(fā)商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。假設(shè)將該資金再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，那么可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來。同時(shí)，銷售競爭優(yōu)勢顯而易見。 五、私募 “私募也是證券發(fā)行方式的一種，它只面向少數(shù)特定的投資者出售證券。私募發(fā)行對象有機(jī)構(gòu)投資者，如金融機(jī)構(gòu)；或與發(fā)行者有密切業(yè)務(wù)往來的公司；個(gè)人投資者；還有海外投資者。私募發(fā)行

25、的最大特點(diǎn)是發(fā)行者不必向證券管理機(jī)構(gòu)辦理發(fā)行注冊手續(xù)，從而可以節(jié)省發(fā)行時(shí)間和注冊費(fèi)用；另外，私募發(fā)行多由發(fā)行者自己辦理發(fā)行手續(xù)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而可以節(jié)省發(fā)行費(fèi)用。相對于公募發(fā)行證券，私募發(fā)行免去了層層審批的麻煩，簡化了手續(xù)，使得籌資迅速，發(fā)行費(fèi)用低。但是也有不利的一面，如流動性差，資金本錢相對 私募可以與前述講的幾種方式進(jìn)行結(jié)合、創(chuàng)新。的股東人數(shù)限制為五十人，私募人數(shù)不能過多，可以借鑒信托的委托起點(diǎn)金額，如每份100萬。私募資金作為股權(quán)投資方式投入，可以借鑒受限股權(quán)的設(shè)計(jì)，在私募說明書上即作說明，在章程上做好約定。私募的流程大體可分為三個(gè)階段： 第一階段是最初接觸：準(zhǔn)備商業(yè)方案書并寄達(dá)；首次會面

26、；開始制定時(shí)間表；簽訂私募合同； 第二個(gè)階段是發(fā)行過程：匯入發(fā)行所需運(yùn)作資金；準(zhǔn)備發(fā)行文件及推薦材料；完成發(fā)行準(zhǔn)備；募集資金； 第三個(gè)階段是發(fā)行完畢：投資人與發(fā)行人簽訂股權(quán)協(xié)議；發(fā)行人收到投資人資金；變更公司注冊等法律文件。 整個(gè)私募的過程大約需要3-5個(gè)月，但也要視具體情況而定。 六、海外資金 海外資金的來源和流入方式主要包括：海外人士、地產(chǎn)基金直接購置內(nèi)地房地產(chǎn)；外資銀行、基金通過信托各種途徑貸款給內(nèi)地企業(yè)用作房地產(chǎn)投資或直接投資；香港的房地產(chǎn)基金直接投資。 目前海外地產(chǎn)基金在國內(nèi)投資大多項(xiàng)選擇擇規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，并且對其工程、信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況審查嚴(yán)要求高。香港房地產(chǎn)投資信托基金REIT

27、s領(lǐng)匯于05年11月上市，這支基金被允許投資香港以外的房地產(chǎn)工程，內(nèi)地企業(yè)可以赴香港通過該基金融資。 七、其他融資模式聯(lián)合開發(fā) 融資租賃融資租賃的延伸還有售后回租、售后回購等。如：將自有物業(yè)賣給金融租賃公司，并約定售后一定期限回購，而金融租賃公司再將收購該物業(yè)形成的應(yīng)收款賣給銀行保理業(yè)務(wù)。這樣房地產(chǎn)最終實(shí)際完成了從銀行的融資。融資本錢較直接抵押貸款要高，在直接向銀行辦理抵押貸款受到限制的情況下可以運(yùn)用。保理業(yè)務(wù)目前在股份制商業(yè)銀行開展較多。 票據(jù)融資IPO上市買殼上市。 在現(xiàn)實(shí)操作中，如信托、地產(chǎn)基金、短期融資券等高級形態(tài)的融資模式往往被上市公司等大型企業(yè)集團(tuán)所壟斷，普通規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)因受規(guī)模、資信等限制難以采用。而銀行融資、委托貸款、夾層融資等途徑也往往因當(dāng)?shù)亟鹑诃h(huán)境不同而使適用性受到限制。我們可以先通過合作開發(fā)、受限股權(quán)融