1、特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。1. 1. 易居中國項目前期研展的三個階段易居中國項目前期研展的三個階段第一階段第一階段可行性研究可行性研究第二階段第二階段市場研究市場研究第三階段第三階段項目定位項目定位第四階段第四階段市場推廣市場推廣特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件?？尚行匝芯渴侵搁_發(fā)商在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分

2、析、論證的過程。其作用在于： 通過市場分析確定項目的可行性 通過財務評價確定項目的可行性 1.1 1.1 可行性研究階段可行性研究階段特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。市場分析市場預測收入、成本、費用計算財務評估盈虧平衡分析敏感性分析風險評估宏觀市場、區(qū)域市場供給預測、需求預測、價格預測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)

3、利潤為零的點反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。1.2 1.2 市場研究階段市場研究階段只有真正懂策劃的人，才能“決策問題”轉化為“研究問題”只有真正懂策劃的人，才能合理地根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性及市場特性制定相應的研究執(zhí)行方案只有真正懂策劃的人，才能站在項目全程的高

4、度，設計出結構清晰、邏輯嚴密、針對性強的研究方案只有真正懂策劃的人，才能在實際研究的調(diào)查中更有效地進行數(shù)據(jù)方面的調(diào)查、整理及分析用策劃的用策劃的頭腦思考頭腦思考市場研究市場研究特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。以地塊為核心出發(fā)點，在特定的區(qū)位和技術參數(shù)下，通過系統(tǒng)的研究市場的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項目定位提供市場依據(jù)。宏觀市場環(huán)境競爭項目分析區(qū)域市場分析客戶調(diào)研結論：市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品宏觀市場區(qū)域市場競爭對手客戶因此，

5、我們應該認識到此階段的市場研究因此，我們應該認識到此階段的市場研究工作的目的：工作的目的：特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。市場研究市場研究定位定位確定細分市場確定細分市場產(chǎn)品定位、客戶定位產(chǎn)品定位、客戶定位市場選擇市場選擇T T市場細分市場細分S S市場調(diào)研市場調(diào)研定位定位P P1.3 1.3 項目定位階段項目定位階段特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時

6、，有義務歸還本文件。房地產(chǎn)定位的目的：尋找均衡點可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。2. 2. 易居中國項目前期研展報告的撰寫要點易居中國項目前期研展報告的撰寫要點 2.1. 2.1. 宏觀市場部分宏觀市場部分 2.2. 2.2. 區(qū)域區(qū)域/ /競爭市場分析競爭市場分析 2.3. 2.3. 項目定位建議項目定位建議特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用

7、。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。2.12.1宏觀市場部分宏觀市場部分宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況與趨勢分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況與趨勢分析主要分析國民經(jīng)濟走勢、經(jīng)濟結構、產(chǎn)業(yè)格局及未來預測；社會總需求發(fā)展狀況；投資、消費、進出口對經(jīng)濟拉動作用等。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展狀況與趨勢分析房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展狀況與趨勢分析主要包含土地開發(fā)投資情況、項目供應分布、銷售情況、價格走勢、產(chǎn)品趨勢等方面。產(chǎn)業(yè)政策及市政分析與預測產(chǎn)業(yè)政策及市政分析與預測主要分析市政規(guī)劃及其他與房地產(chǎn)發(fā)展相關的重大事項及產(chǎn)業(yè)政策。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所

8、用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。2.22.2區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析本部分是對區(qū)域市場的項目進行縱向比較分析，首先解決供應市場“是什么”的問題，然后深入分析“為什么”，最后得出“怎么辦”的結論。分析區(qū)域市場上產(chǎn)品的特征、價格、宣傳推廣、客戶群、銷售情況以及相互間的關系，弄清楚區(qū)域市場的整體情況，為項目的市場定位提供有力的支撐。區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析在對項目所在的區(qū)域進行市場分析前，首先分析項目所在地塊以及周邊的自然人文環(huán)境和市政、生活配套情況弄清項目自身情況及可借用的周邊配套設施，然后再揭示整個區(qū)域市場的情況。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必

9、須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。項目選擇與分析方法說明項目選擇與分析方法說明樣本選擇樣本選擇說明調(diào)研項目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。為保證數(shù)據(jù)的全面性，區(qū)域市場分析采用普查法，根據(jù)開發(fā)商項目開發(fā)的不同階段和甲方的具體的要求，設定調(diào)查范圍（同區(qū)位、同價格、同類型）。分析方法說明分析方法說明在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對數(shù)據(jù)分析的方法進行說明。根據(jù)對樣本項目調(diào)研取得詳細的資料，首先從供應、產(chǎn)品、價格、銷售等方面對區(qū)域市場作縱向的分析，明確以下的幾個問題： 區(qū)域市場的總體供應量 產(chǎn)品特點 產(chǎn)品價格情況 產(chǎn)品銷售情況然

10、后對有借鑒意義的項目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設計、項目特色、銷售策略等方面進行橫向點評分析，更清楚地明確競爭對手的情況，找出成功項目對本案的借鑒之處。通過上述分析，提出本案的初步市場定位。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。區(qū)域市場及產(chǎn)品分析區(qū)域市場及產(chǎn)品分析供應結構與規(guī)模供應結構與規(guī)模主要闡述區(qū)域市場項目分布及規(guī)模特點，分析各檔次的產(chǎn)品的供應結構，哪一檔次產(chǎn)品競爭更為激烈、未來市場的供應量及供應結構等問題。 項目概況 通過項目概況我們可以了解到樣本項目的位置、開

11、發(fā)商以及項目的開盤時間、入住時間等基本情況。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進行分析，使分析結果更加科學；也可根據(jù)項目的開盤時間將新老項目區(qū)分開，結合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)位置物業(yè)位置發(fā)展商發(fā)展商開盤時間開盤時間入住時間入住時間P1P2P3P4P5樣表：樣本項目概況樣表：樣本項目概況特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基

12、本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 供應情況通過對區(qū)域市場供應量（包括項目的總建筑面積、在售面積及尚未售出面積即未來市場供應量）的統(tǒng)計分析，得出該區(qū)域現(xiàn)階段市場供應情況及未來市場供應情況。物業(yè)名稱物業(yè)名稱占地面積占地面積總建筑面積總建筑面積在售面積在售面積未推出面積未推出面積P131600P21.354.24.20P3103684P42.611110P528601032樣表：樣本項目供應情況樣表：樣本項目供應情況 單位：單位： 萬平方米萬平方米特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的

13、易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。供應產(chǎn)品分析供應產(chǎn)品分析區(qū)域市場提供了什么樣的產(chǎn)品？從整體規(guī)劃、小區(qū)配套、樓型、戶型、裝修、物業(yè)等方面闡述，采用定性和定量相結合的辦法，對某些關鍵性因素采用適當?shù)姆椒右粤炕瑥亩娴胤从彻袌龅那闆r。從市場反饋效果（即銷售情況）來考察產(chǎn)品的被認同程度，如主力戶型是否是熱銷戶型、總額不變的資金在項目要素中如何分配才能最大限度迎合客戶需求，達到提高價格或是銷售速度的目的。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三

14、方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。整體規(guī)劃容積率通常情況下，容積率越低，產(chǎn)品居住的舒適度就越高。物業(yè)名稱物業(yè)名稱容積率容積率P15.33P23.11P33.60P44.23P52.14樣表：樣本項目容積率樣表：樣本項目容積率特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。物業(yè)名稱物業(yè)名稱綠化率綠化率P133.00%P255.00%P340.00%P431.00%P530.00% 綠化率綠化率的高低可以反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情況，綠化率越高的項目區(qū)內(nèi)的景觀設計

15、也更加豐富多彩，使業(yè)主的居住品質得到一定的提升。樣表：樣本項目綠化率樣表：樣本項目綠化率特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 樓體類型 容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱樓體類型樓體類型P126層/28層塔樓P215-18層塔板結合P325層塔樓P416層板樓P51014層板樓樣表：樣本項目綠化率樣表：樣本項目綠化率特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用

16、。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。戶型戶型設計是房地產(chǎn)項目產(chǎn)品設計中很重要的組成部分，戶型面積是否合理，各種戶型的比例是否合適會直接影響到項目的價格及銷售速度。我司在市場調(diào)研中會詳細了解各項目每種戶型（一居、二居、三居、四居、復式、躍層、錯層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過分析得出區(qū)域項目的戶型設計方面的特點。物業(yè)物業(yè)名稱名稱一居一居面積面積比比例例二居二居面積面積比比例例三居三居面積面積比比例例四居四居面積面積比比例例躍層躍層面積面積比比例例P175-98.1229%96.33-118.4350%119.21-153.4321%P2142.0020%167-17940%182.

17、0040%P3109.0025%118.0025%134.0025%174.0025%P4138-17433%162-21034%215-24733%P574.04-80.798%96.07-122.3230%143.81-151.8250%217.77-217.812%327.56-216.1310% 樣表：樣本項目戶型面積及比例樣表：樣本項目戶型面積及比例特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 裝修情況裝修情況主要包括項目的樓體外立面裝修、公共部分裝修（主指大堂）

18、及戶內(nèi)裝修，外立面是建筑的外表，裝修情況直接反映出項目的品質，中高檔項目的公共部分裝修通常采用精裝修，戶內(nèi)裝修則差異很大。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱外立面裝修外立面裝修公共部分裝修公共部分裝修戶內(nèi)裝修戶內(nèi)裝修P1面磚大堂精裝修毛坯房P21-2層石材， 3層以上玻璃幕墻大堂精裝修廚衛(wèi)精裝P31-3層花崗巖，3層以上面磚大堂精裝修毛坯房P4石材大堂精裝修多種形式裝修P5面磚大堂精裝修精裝樣表：樣本項目裝修情況樣表：樣本項目裝修情況特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 配套情況

19、外部配套 物業(yè)物業(yè)名稱名稱郵局郵局銀行銀行餐飲餐飲娛樂娛樂商業(yè)商業(yè)體育體育場館場館幼兒園幼兒園中小學中小學醫(yī)院醫(yī)院P1有有有有有有有有P2有有有有有有有有P3有有有有有有有有P4有有有有有有有有P5有有有有有有有有樣表：樣本項目外部配套情況樣表：樣本項目外部配套情況特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套是對周邊配套的補充，規(guī)模較大項目的區(qū)內(nèi)配套通常較齊全。物業(yè)名稱物業(yè)名稱幼兒園幼兒園中小學中小學商業(yè)商業(yè)會所會所P1有有有有P2/有P3有/有有P4有/有

20、P5/有有樣表：樣本項目區(qū)內(nèi)配套情況樣表：樣本項目區(qū)內(nèi)配套情況特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。樣表：樣本項目會所設施樣表：樣本項目會所設施物業(yè)名稱物業(yè)名稱羽毛羽毛球場球場網(wǎng)球網(wǎng)球場場游泳游泳館館臺球臺球室室壁球壁球場場健身健身房房餐餐飲飲網(wǎng)吧網(wǎng)吧/ /書吧書吧P1有有/有/有/P2/有/有有有P3/有有/有有/有P4/P5/有有/有有/特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。

21、在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。樓宇配套通過下表可以看出樣本項目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。物業(yè)名稱物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)通訊系統(tǒng)供電系統(tǒng)供電系統(tǒng)電梯電梯P1IDD雙路供電三菱P2寬帶雙路供電廣日P3IDD雙路供電三菱P4IDD雙路供電迅達部P5寬帶雙路供電富士達樣表：樣本項目樓宇配套情況樣表：樣本項目樓宇配套情況特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。車位情況通過對各項目的車位數(shù)量分析出區(qū)域項目車位提供情況。物業(yè)名稱物業(yè)名稱車位數(shù)量（位車位數(shù)量（位/ /

22、戶）戶）P11P21P31P41P51.4樣表：樣本項目車位情況樣表：樣本項目車位情況特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 物業(yè)管理通過區(qū)域項目對物業(yè)管理公司和選擇情況和物業(yè)管理費標準的統(tǒng)計，分析出區(qū)域市場項目物業(yè)管理服務的水平，從另一角度說明區(qū)域市場中客戶對物業(yè)管理的接受程度。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司物業(yè)管理費物業(yè)管理費( (元元/ /月月/ /平方米平方米) )P11.8P21.8P31.5P41P51.5樣表：樣本項目物業(yè)管理情況樣表：樣本項

23、目物業(yè)管理情況特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 銷售、價格銷售、價格在整個區(qū)域市場分析中，價格與銷售是核心。本部分除了提供區(qū)域產(chǎn)品的價格與銷售狀況外，還將深入分析位置、產(chǎn)品等因素對價格和銷售的影響，尋找項目產(chǎn)品定位和價格定位的依據(jù)，這部分是供求分析中最關鍵也是難度最大的部分，因為原始數(shù)據(jù)在更多情況不能滿足分析的需要，必需經(jīng)過技術處理，如計算項目修正均價、加權平均價、項目性能價格比、月平均銷售速度等。 價格分析價格無疑是客戶選擇住宅產(chǎn)品時考慮的主要因素之一，在很多

24、情況下價格往往超越其它因素而成為購買行為的決定性因素；同時，價格及銷售也直接關系到開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。客戶的需求特征（對產(chǎn)品硬件、軟件的要求）也正是通過價格及銷售情況體現(xiàn)的，通過對市場上各項目價格銷售情況的深入分析，可以有效彌補需求調(diào)研的不足，更為準確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。我們對選定的樣本項目依據(jù)不同的銷售價格段和不同的分布區(qū)域進行分組，通過分析各組別的價格特征，從推導出價格的區(qū)域認可度。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。銷售分析商品房在銷售時一般分為導

25、入期、強銷期以及持銷期三個階段，各個階段的銷售率是有很大差異的。并且由于銷售率本身就是一個不斷變化的動態(tài)數(shù)據(jù)，因此易居咨詢中心為了更加科學合理的表示各項目的銷售情況，把選定的樣本項目按開盤時間段進行分組，然后求得平均銷售速度。并依據(jù)上述的分組原則，對不同組別的平均銷售速度進行比較分析，得出影響項目銷售速度的主要因素。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。樣表：項目銷售概況樣表：項目銷售概況物業(yè)名稱物業(yè)名稱建筑面積建筑面積( (萬平方米萬平方米) )在售面積在售面積(

26、(萬平方米萬平方米) )銷售均價銷售均價( (元元/ /平方米平方米) )銷售率銷售率（% %）P16010571870P24.24.2810050P3368680030P416168500100P51111680070排名排名物業(yè)名稱物業(yè)名稱在售面積在售面積( (萬平米萬平米) )均價均價( (元元/ /平米平米) )銷售率銷售率(%)(%)修正銷售速度修正銷售速度( (平米平米/ /月月) )1P1116800705500.002P286800304800.003P31685001004320.434P4105718704030.715P54.28100503073.17樣表：項目加權銷售

27、速度表樣表：項目加權銷售速度表特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。宣傳推廣分析宣傳推廣分析主要針對選擇項目的報紙廣告發(fā)布情況，我們試圖解決如下問題：項目價格與廣告投放量的聯(lián)系項目檔次與投放量的聯(lián)系項目的銷售業(yè)績與廣告投放量的關系各子區(qū)域的廣告投放總量及投放媒體 廣告的主題及訴求點 樣表：樣本項目廣告發(fā)布情況樣表：樣本項目廣告發(fā)布情況項目項目頻頻次次最早最早最晚最晚時間時間密度密度( (次次/ /月月) )費用費用( (元元) )月均廣告費月均廣告費（元（元/ /月）

28、月）P18201-1-302-10-166513.787,287,170 335814 P21202-4-1802-10-171821.98841,070 138638 P34001-3-1602-10-315942.023,833,920 193632 P41201-1-1801-10-22571.401,207,990 141011 P51202-5-2902-10-161402.571,514,960 324634 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件?？腿悍治?/p>

29、客群分析區(qū)域樓盤準備賣給誰？誰在買這些樓盤？需求特征是什么？哪些樓盤以及樓盤中的哪些因素滿足了購房者的需要？這就是本部分所要解決的問題。競爭的原因使各項目都不愿透漏自己的客戶信息，因而區(qū)域市場調(diào)研所獲取的數(shù)據(jù)只限于客戶的原居住區(qū)域、基本行業(yè)特征和大致的年齡范圍。這些，都不足以深入分析客戶需求特征解決上述問題。易居可通過分布在各個區(qū)域的數(shù)十個代理樓盤的客戶數(shù)據(jù)和定期需求調(diào)研數(shù)據(jù)來深入分析客戶的需求?？腿悍治龅臄?shù)據(jù)來源： 易居代理項目客戶數(shù)據(jù)庫 在售項目數(shù)據(jù)庫 區(qū)域市場項目調(diào)研所獲數(shù)據(jù) 易居需求調(diào)研數(shù)據(jù)庫。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復

30、制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。樣表：樣本項目客群特征樣表：樣本項目客群特征項目名稱項目名稱客群特征客群特征P1P2P3P4P5特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。個案點評個案點評 本部分重點分析主要競爭項目的產(chǎn)品、價格、推廣及銷售 情況，為本項目提供競爭對手的詳細情況，借鑒成功的經(jīng)驗，汲取失敗的教訓。結論和建議結論和建議 本部分首先得出以上三部分分析的結論，總體把握從宏觀到區(qū)域，再到個案的市場情況，全面了解項目目前所面對的

31、市場情況。其次是在以上結論基礎上對項目提出有針對性、可操作性、建設性的市場定位和建議。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。2.3 2.3 項目定位建議項目定位建議本部分結合市場分析的結論及初步建議（初步市場定位），對項目進行針對性的三大定位（產(chǎn)品、客戶、價格定位）。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。2.3.1 2.3.1 項目市場定位項

32、目市場定位即確立項目在市場上的合理位置，尋找到一個細分市場。市場定位的要素：目標區(qū)域 產(chǎn)品類型 項目概念 項目檔次特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。2.3.2 2.3.2 項目客戶定位項目客戶定位本部分通常主要采用或進行項目客戶定位。是誰？需要什么樣的產(chǎn)品？怎樣進行決策？對目標物業(yè)對目標物業(yè)的接受度分的接受度分析析原有及潛在原有及潛在消費者需求消費者需求特征變化特征變化特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、

33、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。特征屬性特征屬性百分比百分比22-3522-35歲（歲（22-3022-30歲）歲）77.2%77.2%（63.6%63.6%）上海本地人上海本地人57.3%57.3%大專以上學歷（本科以上學歷）大專以上學歷（本科以上學歷）64.6%64.6%（29.1%29.1%）職業(yè)：公司職員職業(yè)：公司職員36.4%36.4% 管理人員管理人員21.8%21.8% 專業(yè)技術人員專業(yè)技術人員18.2%18.2%中高收入家庭（家庭月收入中高收入家庭（家庭月收入50005000元以上）元以上）62.7%62.7%出行主要交通工具：公交車、助動

34、出行主要交通工具：公交車、助動/ /自行車、地鐵自行車、地鐵85.3%85.3%擁有自己的住房擁有自己的住房75.5%75.5%目前居住區(qū)域：徐匯、閔行、松江目前居住區(qū)域：徐匯、閔行、松江75.4%75.4%目前工作區(qū)域：徐匯、長寧、閔行、松江目前工作區(qū)域：徐匯、長寧、閔行、松江80.9%80.9%特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。2.3.3 2.3.3 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位本部分通常采用歸納法分析進行項目產(chǎn)品定位，主要包括以下方面：產(chǎn)品類型的選擇產(chǎn)品線的組合

35、戶型（業(yè)態(tài)）及面積配比一房一房二房二房三房三房四房及以上四房及以上單元單元組合組合單元面積單元面積( (平方米平方米) )單元單元組合組合單元面積單元面積( (平方米平方米) )單元單元組合組合單元面積單元面積( (平方米平方米) )單元單元組合組合單元面積單元面積( (平方米平方米) )目標市場現(xiàn)有目標市場現(xiàn)有0-10%50-6050-6035-50%90-11090-11040-55%110-145110-1455-15%145-210145-210目標客戶偏好目標客戶偏好1%40-6540-6536%80-10080-10050%120-150120-15013%150-200150-2

36、00可比在建項目可比在建項目0-10%65-7065-7030-50%90-11090-11040-60%115-150115-1508-12%140-220140-220特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 產(chǎn)品概念產(chǎn)品概念：即體現(xiàn)產(chǎn)品特點，并充分引導客戶需求的產(chǎn)品概念、建筑 理念或生活理念。如生態(tài)、養(yǎng)生、智能、節(jié)能等。 建筑方案設計建議建筑方案設計建議規(guī)劃設計建議規(guī)劃設計建議 總體規(guī)劃建議 建筑風格建議 園林設計建議配套設施配套設施 功能配套建議 智能化建議 會

37、所設施建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 建筑單體建議 戶型、面積建議 戶型配比建議 戶型設計細節(jié)建議 裝修標準建議社區(qū)服務建議社區(qū)服務建議 物業(yè)管理公司建議 物業(yè)服務內(nèi)容建議產(chǎn)品定位的內(nèi)容：產(chǎn)品定位的內(nèi)容：特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。2.3.4 2.3.4 項目價格定位項目價格定位特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件?！径▋r思路定價思路】成本加

38、成法的核心是運用物業(yè)類型的成本核算，通過對合理利潤空間的修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。上海目前房地產(chǎn)項目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安裝成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、銷售成本、不可預見成本、財務成本）特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。序號序號工程類別工程類別平均造價（元平均造價（元/ /平方米）平方米）備備 注注一一土地費用土地費用1 1土地使用權出讓金/土地開發(fā)動遷費用及土地使用費2 2土地出讓契稅/按出讓金

39、的3%計算二二建安費用建安費用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設1層地下車庫小高層2050-2150設1層地下車庫高層2750-2850設1層地下車庫3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費用4獨立式地下車庫地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2

40、-3層特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。序號序號工程類別工程類別平均造價（元平均造價（元/ /平方米）平方米）備備 注注7辦公樓多層（無地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-

41、50層，鋼結構，幕墻/鋁板/進口石材9體育健身俱樂部/5300或以上社區(qū)高級會所10商業(yè)多層一般商場2600-2900地上4-5層多層綜合商場4100-5100地下1層，地上4-5層，無塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場3300或以上家樂福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無星級高層旅館3300-3700無星級國際三星級酒店4500-5000不包括精裝修及家具國際四星級酒店5000-8000不包括精裝修及家具國際五星級酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工

42、必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。三三前期費用前期費用1勘查設計費/按總投資的0.05%計2建筑設計費50-100含施工圖；按住宅建筑面積計3景觀設計費20-30按扣除地面附屬物基底面積計算4設計招投標管理費/按總投資的0.02%計5施工招投標管理費/按總投資的0.04%計6審圖及設計咨詢費6按地面總建筑面積計7施工監(jiān)理費10按地面總建筑面積計8質監(jiān)費/按建安費的0.1%計9施工證費/按建安費的0.15%計10測繪費1按地面總建筑面積計；含竣工測繪11可行性報告編制費/12臨水臨電費/13竣工圖編制3四四配套費用配套費用1住宅配套費

43、用用地紅線外（1）大市政配套費320含紅線外道路、上水、燃氣、電話等，按住宅建筑面積計（2）排水配套費15按地面總建筑面積計特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。2室外附屬工程費用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報警（1）綠化建設費12按住宅建筑面積計（2）供水管道工程費17.5按地面總建筑面積計（3）燃氣管道工程費21/24按住宅建筑面積計；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計（4）電話通訊工程費6.5/12.5/20掛空式：6.

44、5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費145按地面總建筑面積計（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計（7）環(huán)衛(wèi)工程費10按地面總建筑面積計（8）有線電視工程費5按住宅建筑面積計（9）道路及附屬設施25按住宅建筑面積計3人防工程建設費60/45按地面總建筑面積計五五其他費用其他費用1管理費用/（建安+前期+配套）3%2銷售推廣費用/按銷售收入約2%計3不可預見費用/（建安+前期+配套）3%4財務費用/特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還

45、本文件。【定價思路定價思路】市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。通過市場比較法推算現(xiàn)時整體均價，依據(jù)組團的價格決定因素確定各細分組團的現(xiàn)時均價，通過售價還原法推算現(xiàn)時整體租金。預測未來價格影響因素變動幅度確定價格增長率，結合目標物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價/租金。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件?！緲颖具x擇樣本選擇】 樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準確性。我公司在實踐中總

46、結出以下樣本選取原則： - 相近原則，相近地段會有更多的相近因素 - 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 - 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。范例范例1 1：市場比較法之標準高檔公寓價格擬合系數(shù)表市場比較法之標準高檔公寓價格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容比較內(nèi)容（指標）（指標）權重權重匯豪天下匯豪天下(A)(A)耀江花園耀江花園(B)(B)仁恒河濱花園仁恒河濱花園(C)(C)海琪園海琪園(D)(D)擬合擬合程度程度比較比較系數(shù)系數(shù)

47、擬合擬合程度程度比較比較系數(shù)系數(shù)擬合擬合程度程度比較比較系數(shù)系數(shù)擬合擬合程度程度比較比較系數(shù)系數(shù)建筑自身品質指標建筑自身品質指標70%70%/ /0.7210.721/ /0.69650.6965/ /0.7170.717/ /0.5780.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設計10%10.10.980.09810.10.90.07內(nèi)部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶型設計10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加

48、因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項目周圍環(huán)境指標項目周圍環(huán)境指標30%30%/ /0.3250.325/ /0.3030.303/ /0.1980.198/ /0.2980.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計合計100%100%/ /1.0461.046/ /0.99950.9995/ /0.9150.915/ /0.8380.838特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培

49、訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。接下來是案例分享接下來是案例分享部分部分特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。深圳某高級公寓的項目定位深圳某高級公寓的項目定位案例討論案例討論特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。情景一：情景一： 現(xiàn)在深圳市市區(qū)有

50、一塊地，深圳市國土局欲于現(xiàn)在深圳市市區(qū)有一塊地，深圳市國土局欲于不久進行拍賣，地塊現(xiàn)狀為：東西長約不久進行拍賣，地塊現(xiàn)狀為：東西長約300300米，南北米，南北窄約窄約7070米，總占地面積米，總占地面積39357.239357.2平米，地塊北面有一平米，地塊北面有一排排8 8層高農(nóng)民房，南面大海與項目僅一高速公路之隔，層高農(nóng)民房，南面大海與項目僅一高速公路之隔，整幅地塊低于高速路面近兩米。當?shù)啬持_發(fā)商獲整幅地塊低于高速路面近兩米。當?shù)啬持_發(fā)商獲得土地信息后，立即與易居取得聯(lián)系，希望易居方面得土地信息后，立即與易居取得聯(lián)系，希望易居方面給與專業(yè)意見。因此，易居方面立即組織專案小組討給與

51、專業(yè)意見。因此，易居方面立即組織專案小組討論會論會 案例討論案例討論特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。情景二：情景二： 這家開發(fā)商在易居的幫助下順利拍得了這塊土這家開發(fā)商在易居的幫助下順利拍得了這塊土地，但同時開發(fā)商也陷入了迷茫，未來的市場環(huán)境會地，但同時開發(fā)商也陷入了迷茫，未來的市場環(huán)境會怎么變化？項目應該開發(fā)什么產(chǎn)品？項目的客戶在怎么變化？項目應該開發(fā)什么產(chǎn)品？項目的客戶在哪？哪？ 經(jīng)過討論，易居認為現(xiàn)階段的主要工作時進行經(jīng)過討論，易居認為現(xiàn)階段的主要工作時進

52、行深入細致的市場研究，消除開發(fā)商的疑問。深入細致的市場研究，消除開發(fā)商的疑問。 案例討論案例討論特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。情景三：情景三：通過市場研究，我們得到了如下的結論：通過市場研究，我們得到了如下的結論：1 1、未來、未來1-21-2年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)競爭項目較多，而且其它片區(qū)的同檔次項目年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)競爭項目較多，而且其它片區(qū)的同檔次項目 也比較多，競爭比較激烈。也比較多，競爭比較激烈。2 2、隨著香港經(jīng)濟的復蘇，銀行方面通過減息等措施刺激了香港客群的、隨

53、著香港經(jīng)濟的復蘇，銀行方面通過減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷市場比較活躍。置業(yè)熱情，外銷市場比較活躍。3 3、從片區(qū)再售項目看，當時的市場均價一般在、從片區(qū)再售項目看，當時的市場均價一般在73007300元元/ /平米左右。平米左右。4 4、深圳本地住宅消費趨勢向大戶型、生態(tài)住宅的方向轉變。、深圳本地住宅消費趨勢向大戶型、生態(tài)住宅的方向轉變。5 5、地塊周邊配套設施比較缺乏，特別是中檔商業(yè)及優(yōu)秀的教育資源。、地塊周邊配套設施比較缺乏，特別是中檔商業(yè)及優(yōu)秀的教育資源。6 6、靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完善。、靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完

54、善。7 7、從片區(qū)競爭項目看，在產(chǎn)品特點方面都比較注重挖掘海景資源。、從片區(qū)競爭項目看，在產(chǎn)品特點方面都比較注重挖掘海景資源。8 8、從片區(qū)競爭項目看，外銷客戶占有一定的比例，一般在、從片區(qū)競爭項目看，外銷客戶占有一定的比例，一般在20%20%左右。左右。案例討論案例討論特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過來比較方便。 從競爭項目看，外銷客戶占有很重要的比例。 從項目體量衡量，單靠深圳本地市場消化，難度較大， 周期較長 基于上述分析

55、，現(xiàn)在我們可以確定一下項目的市場定位：輻射香港、深圳的休閑型豪宅輻射香港、深圳的休閑型豪宅案例討論案例討論情景四：情景四：基于上述判斷，現(xiàn)在我們可以基于上述判斷，現(xiàn)在我們可以具體描述一下項目的目標客具體描述一下項目的目標客戶戶特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。項目項目外外 銷銷內(nèi)內(nèi) 銷銷來深置業(yè)來深置業(yè)客戶群客戶群30歲以上，月收入在3-5萬元，有一定事業(yè)成就及閑暇時間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。有實力的購買年齡段，32-45歲，月收入3萬-6

56、萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。購買用途購買用途度假為主。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風情。自用為主。起居生活有身份標志的尊貴府邸。行業(yè)可能行業(yè)可能一類：35歲左右，有一定事業(yè)基礎，想擁有 更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領、公務員（包括教師、警察、入境處海關人員等）、律師、醫(yī)生等。二類：30歲以上的深港經(jīng)商者；三類：50歲左右的擬退休人士；一類：30歲以上，做市場銷售的行業(yè)；二類：私企中高層管理（比白領高，比金領低一點的灰領階層）；三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。購房愿承購房愿承擔的總價擔的總價50萬-80萬100萬以上主力戶型主力戶型需求需求2房、3房3房、4房面積區(qū)間面積區(qū)間65

57、M2 75M2 ；85M2左右130 M2160 M2 景觀需求景觀需求1.海景 2.翠綠園景海景附加需求附加需求室內(nèi)：帶家私裝修+分體空調(diào)室外：游泳池設備：深港直通巴士室內(nèi)：結構可調(diào)性較大室外：高尚的運動設施與園林需求：安全且私密性，有充足的車位。案例討論案例討論特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。S S（strengthstrength）自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級紅樹林自然保護區(qū)景國家級紅樹林自然保護區(qū)景觀和市區(qū)海景。觀和市區(qū)海景。開

58、發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗豐富，產(chǎn)品設計能力領先市場。1. 開發(fā)商品牌信譽較好，美譽度較高。W W（weaknessweakness）地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面；路路面； 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。離繁華市區(qū)較遠，公交系統(tǒng)不是很完。具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設施等較具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設施等較為缺乏；為缺乏；教育配套水平較低；教育配套水平較低；O O（opportunityopportunity）1、片區(qū)地位逐步抬升；2、獨特的景觀與未來的高起 點規(guī)劃，越來越受到市場 的矚目；T T（threatthreat）翠堤灣對本