1、建筑及房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增：影響與對(duì)策建筑及房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增：影響與對(duì)策何廣濤最新進(jìn)展最新進(jìn)展l3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出，2016年5月1日全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)。l3月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)方案。l3月23日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)了關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)），自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。主要內(nèi)容主要內(nèi)容l一、什么是增值稅？l二、增值稅實(shí)務(wù)操作l三、建筑業(yè)政策解讀l四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l五

2、、增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)l六、我們需要做什么？一、什么是增值稅？一、什么是增值稅？l（一）概念及稅率：增值稅是以增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)的流轉(zhuǎn)稅，稅率分為17%、13%、11%、6%、0五檔。l（二）納稅人資格：工業(yè)企業(yè)連續(xù)12個(gè)月銷售額50萬元以下，商業(yè)企業(yè)80萬元以下，營(yíng)改增試點(diǎn)企業(yè)應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額500萬元以下，會(huì)計(jì)核算不健全的的認(rèn)定為小規(guī)模納稅人，其他企業(yè)認(rèn)定為一般納稅人。l提示：1、自然人不屬于一般納稅人。2、銷售額標(biāo)準(zhǔn)以下會(huì)計(jì)核算健全可以申請(qǐng)一般納稅人。3、標(biāo)準(zhǔn)以上但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。4、一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。5、應(yīng)

3、申請(qǐng)一般納稅人登記但未申請(qǐng)的將面臨對(duì)納稅人不利的后果。一、什么是增值稅？一、什么是增值稅？l（三）不同納稅人資格的稅收待遇：l1、一般納稅人適用一般計(jì)稅方法：l當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額l一般納稅人可向客戶開具專用發(fā)票，可抵扣來自上游企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額；l2、小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：l當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期不含稅銷售額征收率l小規(guī)模納稅人不可自行開具專用發(fā)票，也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。l3、符合條件的一般納稅人，可以選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。l提示：1、一般納稅人選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。2、一般情況下可以自行開具增值稅專票。一、什么是增值稅？一、什么是增值稅？l（四）增值稅四大特征：l

4、1、價(jià)稅分離：不直接影響損益、價(jià)稅合計(jì)數(shù)（1+稅率或征收率）、收入和成本；l2、道道征稅：銷售環(huán)節(jié)和購(gòu)買環(huán)節(jié)都要征稅；l3、環(huán)環(huán)抵扣：購(gòu)買環(huán)節(jié)墊付的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣銷售環(huán)節(jié)的銷項(xiàng)稅，二者之差才是納稅人的應(yīng)納稅額；l4、憑票抵稅：應(yīng)取得但未取得有效抵扣憑證不允許抵扣，但取得專用發(fā)票不一定都能抵。產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)纠荷嫌萎a(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)纠荷嫌萎a(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)纠合掠萎a(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)纠合掠我?、什么是增值稅？一、什么是增值稅？l（五）增值稅基本規(guī)律總結(jié)：l1、增值稅橫向涵蓋所有產(chǎn)業(yè)鏈，縱向起于初級(jí)產(chǎn)品，終于末端消費(fèi)者；l2、納稅人繳納的稅款與其增值額密切相關(guān)；l3、增值稅具有稅負(fù)可轉(zhuǎn)嫁性，末端消費(fèi)者是最終負(fù)稅人，它承擔(dān)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈

5、的稅負(fù)；l4、憑票抵稅的征管機(jī)制決定了增值稅專用發(fā)票的極端重要性。一、什么是增值稅一、什么是增值稅l（六）增值稅的一個(gè)重要概念：三流合一l物流：納稅人向受票方納稅人銷售了貨物，或者提供了增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)；l資金流：納稅人向受票方納稅人收取了所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的款項(xiàng)，或者取得了索取銷售款項(xiàng)的憑據(jù)；l發(fā)票信息流：納稅人按規(guī)定向受票方納稅人開具的增值稅專用發(fā)票相關(guān)內(nèi)容，與所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)相符，且該增值稅專用發(fā)票是納稅人合法取得、并以自己名義開具的。二、增值稅實(shí)務(wù)操作二、增值稅實(shí)務(wù)操作l（一）稅率和征收率l1、銷售貨物；提供加工修理修配勞務(wù)；有形動(dòng)產(chǎn)租

6、賃，稅率為17%l2、銷售糧食、食用植物油；自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭產(chǎn)品；圖書、報(bào)紙、雜志；飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜，稅率為13%l3、提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)；銷售不動(dòng)產(chǎn)；銷售土地使用權(quán)，稅率為11%l4、發(fā)生其他應(yīng)稅行為，稅率為6%l5、境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零l6、中外合作油（氣）田開采原油、天然氣；銷售和出租不動(dòng)產(chǎn)征收率為5%；其他征收率為3%二、增值稅實(shí)務(wù)操作二、增值稅實(shí)務(wù)操作l（一）有效扣稅憑證l1、專用發(fā)票：包括稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，自開票之日起180天之內(nèi)必須認(rèn)證l2、海關(guān)進(jìn)口增值稅專

7、用繳款書l3、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票：特指小規(guī)模納稅人開具的普通發(fā)票l4、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票l5、完稅憑證：附合同、付款證明及境外單位對(duì)賬單或發(fā)票l提示：境外單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人，按照下列公式計(jì)算應(yīng)扣繳稅額：應(yīng)扣繳稅額=購(gòu)買方支付的價(jià)款（1+稅率）稅率二、增值稅實(shí)務(wù)操作二、增值稅實(shí)務(wù)操作l（二）取得有效抵扣憑證也不得抵扣的七種情形l1、用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不其他權(quán)益型無形資產(chǎn)）、

8、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。l提示：其他權(quán)益型資產(chǎn)包括，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)、公共事業(yè)特許權(quán)、配額、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、連鎖經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)銷權(quán)、分銷權(quán)、代理權(quán)、會(huì)員費(fèi)、席位費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)游戲虛擬道具、商譽(yù)、域名、名稱權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、名稱權(quán)、肖像權(quán)、冠名權(quán)等二、增值稅實(shí)務(wù)操作二、增值稅實(shí)務(wù)操作l2、非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。l3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。l4、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。l5、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。l

9、提示：在建工程包括，新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)。二、增值稅實(shí)務(wù)操作二、增值稅實(shí)務(wù)操作l6、購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。l7、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。l提示：非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。l（三）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出：已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物、勞務(wù)、服務(wù)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生不允許抵扣情形的，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額或者按照稅法規(guī)定的方法計(jì)算確定的進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。二、增值稅實(shí)務(wù)操作二、增值稅實(shí)務(wù)操作l（四）銷售額的確定：一般包括全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)

10、用。l提示：經(jīng)紀(jì)代理、融資租賃和融資性售后回租、航空運(yùn)輸代收轉(zhuǎn)付、客運(yùn)場(chǎng)站、旅務(wù)、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的建筑業(yè)服務(wù)、房開企業(yè)適用一般計(jì)稅方法等七種情況允許差額計(jì)稅。l（五）混合銷售行為：從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。l（六）兼營(yíng)行為：兼營(yíng)不同稅率或者征收率的應(yīng)稅行為（免稅、減稅項(xiàng)目），應(yīng)當(dāng)分別核算適用稅率或者征收率（免稅、減稅項(xiàng)目）的銷售額，否則從高適用稅率或征收率（不得免稅、減稅）。二、增值稅實(shí)務(wù)操作二、增值稅實(shí)務(wù)操作l（七）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：l1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者

11、取得索取銷售憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票，為開具發(fā)票當(dāng)天。l收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。l取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。二、增值稅實(shí)務(wù)操作二、增值稅實(shí)務(wù)操作l2、提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，為收到預(yù)收款的當(dāng)天。l3、納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。l4、視同銷售業(yè)務(wù)，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。l5、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。二、增值稅實(shí)務(wù)操

12、作二、增值稅實(shí)務(wù)操作l（八）納稅地點(diǎn)l1、固定業(yè)戶向機(jī)構(gòu)所在地或者居住地申報(bào)納稅?？偡种C(jī)構(gòu)不在同一縣市的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。l2、非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。l3、其他個(gè)人提供建筑服務(wù)、銷售或租賃不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。l4、扣繳義務(wù)人向機(jī)構(gòu)所在地或者居住地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)。二、增值稅實(shí)務(wù)操作二、增值稅實(shí)務(wù)操作l（九）稅收減免：納稅人應(yīng)稅

13、行為適用免稅、減稅規(guī)定的，可以放棄減稅、免稅，放棄后，36個(gè)月不得再申請(qǐng)免稅、減稅。l（十）起征點(diǎn)：個(gè)人（含小規(guī)模納稅人的個(gè)體工商戶）發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的，免征增值稅；達(dá)到起征點(diǎn)的，全額計(jì)算繳納增值稅。l1、按期納稅的，為月銷售額5000-20000元（含）。l2、按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元（含）。l提示：小規(guī)模納稅人中月銷售額未達(dá)到2萬元的，免征增值稅。2017年12月31日前，對(duì)月銷售額2萬元（含）至3萬元的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。二、增值稅實(shí)務(wù)操作二、增值稅實(shí)務(wù)操作l（十一）征管機(jī)關(guān)：營(yíng)業(yè)稅改征的增值稅，由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得

14、的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。l（十二）發(fā)票開具：納稅人應(yīng)當(dāng)向索取專票的購(gòu)買方開具發(fā)票。下列情形之一的，不得開具專票：l1、向消費(fèi)者個(gè)人銷售貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。l2、適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。l提示：小規(guī)模納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開專票。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（一）建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。l1、工程服務(wù)：新建、改建建筑物和構(gòu)筑物；包括各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程。l2、安裝服務(wù)：設(shè)備、設(shè)施的裝配和安置；固定電話、有線電視、寬帶、

15、水、電、燃?xì)?、煤氣?jīng)營(yíng)者收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。l3、修繕服務(wù)：對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善。l4、裝飾服務(wù)：對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的修飾裝修。l5、其他建筑服務(wù)：鉆井、拆遷、平整、園林綠化、爆破、搭腳手架、疏浚、建筑物平移、礦山穿孔、巖土沙表面附著物剝離。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（二）建筑服務(wù)一般計(jì)稅方法及適用情形l1、計(jì)算公式：當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額l銷項(xiàng)稅額=銷售額11%，銷售額的界定：l（1）口徑上包括取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。l（2）時(shí)間上權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制相結(jié)合。l（3）金額上為向甲方開具的增值稅專用發(fā)

16、票上的“價(jià)款”。l進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣條件：（1）會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料。（2）取得有效扣稅憑證。（3）進(jìn)項(xiàng)稅額不屬于試點(diǎn)辦法第27條規(guī)定的不得抵扣情形。（4）取得的專票在180天以內(nèi)認(rèn)證抵扣，當(dāng)月即可無期限抵扣。l2、一般計(jì)稅方法只適用一般納稅人，小規(guī)模納稅人不得適用。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l3、納稅地點(diǎn)和方式：l（1）機(jī)構(gòu)所在地和服務(wù)發(fā)生地在同一縣（市），稅款繳納和納稅申報(bào)地點(diǎn)相一致。l（2）跨縣（市）提供建筑服務(wù)的，則采取“就地預(yù)繳稅款，機(jī)構(gòu)納稅申報(bào)”的方式。l就地預(yù)繳稅款：預(yù)征稅款金額=預(yù)征基數(shù)預(yù)征率2%，預(yù)征基數(shù)為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額l機(jī)

17、構(gòu)納稅申報(bào)：向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l4、建筑服務(wù)只能適用一般計(jì)稅方法的情形l（1）一般納稅人為非甲供工程新項(xiàng)目提供的施工總承包服務(wù)。l（2）一般納稅人為非甲供工程新項(xiàng)目提供的專業(yè)分包服務(wù)。l建筑工程新項(xiàng)目是指：建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年5月1日后的建筑工程項(xiàng)目；未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年5月1日后的建筑工程項(xiàng)目。l甲供工程是指：全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l例3.1 甲住宅項(xiàng)目位于石家莊市，建設(shè)方為北京某開發(fā)企業(yè)在當(dāng)

18、地成立的A項(xiàng)目公司，營(yíng)改增后被認(rèn)定為一般納稅人。該項(xiàng)目由北京B建筑企業(yè)負(fù)責(zé)施工總承包，總承包合同已簽訂并備案，合同未約定甲供條款。B企業(yè)營(yíng)改增后被認(rèn)定為一般納稅人，甲項(xiàng)目開工證注明的開工日期為2016年5月2日，工程已按時(shí)開工。l5月3日，B企業(yè)與青島C防水企業(yè)（小規(guī)模納稅人）簽訂了防水工程專業(yè)分包合同。l5月6日，B企業(yè)與鄭州D勞務(wù)企業(yè)（一般納稅人）簽訂了擴(kuò)大勞務(wù)分包合同，該企業(yè)對(duì)此項(xiàng)目選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。l8月5日， B企業(yè)與E安裝企業(yè)（一般納稅人）簽訂了機(jī)電安裝專業(yè)分包合同，合同未約定甲供條款。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀lB企業(yè)和E企業(yè)對(duì)此項(xiàng)目必須選擇適用一般計(jì)稅方式；C企業(yè)為小

19、規(guī)模納稅人只能選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式；D企業(yè)為清包工可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，也可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式。l2016年12月份B企業(yè)該項(xiàng)目部發(fā)生如下業(yè)務(wù)：l1、自甲方收取預(yù)收款2220萬元，已向甲方開具專票。l2、與一般納稅人簽訂鋼材采購(gòu)合同，付款585萬元，鋼材已入庫(kù)，取得專票并認(rèn)證，進(jìn)項(xiàng)稅額85萬元。l3、向C付款206萬元，取得代開專票并認(rèn)證，進(jìn)項(xiàng)稅額6萬元。l4、向D付款309萬元，取得專票并認(rèn)證，進(jìn)項(xiàng)稅額9萬元。l5、向E付款111萬元，取得專票并認(rèn)證，進(jìn)項(xiàng)稅額11萬元。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀lB企業(yè)該項(xiàng)目部2016年12月應(yīng)在石家莊市預(yù)繳稅款：l（2000-200-300-100）2

20、%=28萬元lB企業(yè)該項(xiàng)目部2016年12月計(jì)算應(yīng)納稅額：l(22201.11) 11%-85-6-9-11=109萬元，lB企業(yè)應(yīng)將應(yīng)納稅額計(jì)算的有關(guān)資料以及預(yù)繳的憑證，統(tǒng)一向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。lC應(yīng)納稅額6萬元、D應(yīng)納稅額9萬元，屬于跨縣市施工也應(yīng)在石家莊市預(yù)繳稅款，然后向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。lE企業(yè)不屬于異地施工，不需要預(yù)繳，直接按進(jìn)銷項(xiàng)計(jì)算申報(bào)繳納即可。發(fā)票開具和進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣：lB企業(yè)發(fā)票開具主體：項(xiàng)目部？分公司？總公司？代開？三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（三）建筑服務(wù)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法及適用情形l1、計(jì)算方法：當(dāng)期應(yīng)納稅額=銷售額3%，銷售額的界定：l（1）口徑

21、上為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，支付的分包款必須取得發(fā)票，否則不得扣除。取得的憑證屬于專用發(fā)票的，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。l（2）時(shí)間上權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制相結(jié)合。l（3）金額上等于向甲方開具發(fā)票上價(jià)稅合計(jì)數(shù)除以1.03。l2、選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，不得抵扣成本費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅額，小規(guī)模納稅人不得自行向甲方開具專用發(fā)票，選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的一般納稅人有可能可以向甲方開具專用發(fā)票。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l3、納稅地點(diǎn)和方式：l（1）機(jī)構(gòu)所在地和服務(wù)發(fā)生地在同一縣（市），稅款繳納和納稅申報(bào)地點(diǎn)相一致。l（2）跨縣（市）提供建筑服務(wù)的，則采取“就地預(yù)繳稅款，機(jī)構(gòu)納稅申報(bào)”

22、的方式。l預(yù)繳稅款金額=銷售額征收率3%l銷售額：取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額l機(jī)構(gòu)納稅申報(bào)：向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l4、小規(guī)模納稅人只能適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般納稅人提供規(guī)定的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（1）一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。l以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。l解讀：1、適用新老項(xiàng)目，主要涉及勞務(wù)企業(yè)。2、如果工程項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)辦法27條規(guī)定情形，且發(fā)包方選用一般計(jì)稅方法的

23、，勞務(wù)分包方可能可能可向發(fā)包方代開專票，發(fā)包方只能抵扣3%；否則發(fā)包方不得抵扣，勞務(wù)分包方也不得向發(fā)包方開具專票。3、勞務(wù)企業(yè)應(yīng)以銷售額，按照3%計(jì)算應(yīng)納稅額，異地施工的，當(dāng)?shù)仡A(yù)繳，機(jī)構(gòu)申報(bào)。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。l甲供工程是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。l解讀：1、適用新老項(xiàng)目，主要涉及總承包和專業(yè)分包企業(yè)。2、建設(shè)方向總包方供料的，總包方可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；總包方向分包方供料的，分包方可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。3、如果工程項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)辦法27條規(guī)定情形，且發(fā)包方選用

24、一般計(jì)稅方法的，承包方可能可能可向發(fā)包方代開專票，發(fā)包方只能抵扣3%；否則發(fā)包方不得抵扣，承包方也不得向發(fā)包方開具專票。4、承包方應(yīng)以銷售額，按照3%計(jì)算應(yīng)納稅額，異地施工的，當(dāng)?shù)仡A(yù)繳，機(jī)構(gòu)申報(bào)。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（3）一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。建筑工程老項(xiàng)目，是指：l（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；l（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。l解讀：1、僅適用老項(xiàng)目，涉及所有建筑業(yè)企業(yè)。 2、如果工程項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)辦

25、法27條規(guī)定情形，且發(fā)包方選用一般計(jì)稅方法的，承包方可能可能可向發(fā)包方代開專票，發(fā)包方只能抵扣3%；否則發(fā)包方不得抵扣，承包方也不得向發(fā)包方開具專票。3、承包方應(yīng)以銷售額，按照3%計(jì)算應(yīng)納稅額，異地施工的，當(dāng)?shù)仡A(yù)繳，機(jī)構(gòu)申報(bào)。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l5、試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l解讀：1、適用新老項(xiàng)目，主要涉及勞務(wù)和專業(yè)分包企業(yè)。2、如果工程項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)辦法27條規(guī)定情形，且發(fā)包方選用一般計(jì)稅方法

26、的，小規(guī)模納稅人承包方可能可能可向發(fā)包方代開專票，發(fā)包方只能抵扣3%；否則發(fā)包方不得抵扣，承包方也不得向發(fā)包方代開專票。3、小規(guī)模納稅人承包方應(yīng)以銷售額，按照3%計(jì)算應(yīng)納稅額，異地施工的，當(dāng)?shù)仡A(yù)繳，機(jī)構(gòu)申報(bào)。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l例3.2 甲住宅項(xiàng)目位于石家莊市，建設(shè)方為北京某開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)爻闪⒌腁項(xiàng)目公司，營(yíng)改增后被認(rèn)定為一般納稅人。A項(xiàng)目公司銷售該項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅。l項(xiàng)目由北京B建筑企業(yè)（一般納稅人）負(fù)責(zé)施工總承包，總承包合同已簽訂并備案，總承包合同未約定甲供條款，甲項(xiàng)目開工證注明的開工日期為2016年4月30日，工程已按時(shí)開工。l5月3日，B企業(yè)與青島C防水企業(yè)（

27、一般納稅人）簽訂了防水工程專業(yè)分包合同，合同約定防水材料由B企業(yè)采購(gòu)供應(yīng)。l5月6日，B企業(yè)與鄭州D勞務(wù)企業(yè)（一般納稅人）簽訂了擴(kuò)大勞務(wù)分包合同。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l8月5日， B企業(yè)與E安裝企業(yè)（一般納稅人）簽訂了機(jī)電安裝專業(yè)分包合同，合同未約定甲供條款。l計(jì)稅方式選擇：由于甲項(xiàng)目為老項(xiàng)目，B、C、D、E四家企業(yè)均可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。l2016年12月份B企業(yè)該項(xiàng)目部發(fā)生如下業(yè)務(wù)：l1、自A公司收取預(yù)收款2220萬元。甲項(xiàng)目為房地產(chǎn)項(xiàng)目，且A公司銷售時(shí)采用一般計(jì)稅方法，故B企業(yè)可能可以向甲方開具專用發(fā)票，價(jià)款2220萬元1.03=2155.34萬元，稅額2155.3

28、4萬元3%=64.66萬元。l2、與一般納稅人簽訂鋼材采購(gòu)合同，付款取得普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)數(shù)585萬元。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀lB企業(yè)不得抵扣該進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)扣除材料成本。l3、向C付款206萬元，取得普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)數(shù)206萬元。l4、向D付款309萬元，取得普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)數(shù)309萬元。l5、向E付款111萬元，取得普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)數(shù)111萬元。lB企業(yè)該項(xiàng)目部12月應(yīng)在石家莊預(yù)繳稅款：l（2155.34-2061.03-3091.03-1111.03）3%=46.43萬元lB企業(yè)該項(xiàng)目部應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。lC應(yīng)納稅額6萬元、D應(yīng)納稅額9萬元，屬

29、于跨縣市施工也應(yīng)在石家莊市預(yù)繳稅款，然后向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀lE企業(yè)應(yīng)納稅額為：（1111.03）3%=3.23萬元，不屬于異地施工，不需要預(yù)繳，直接在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納即可。l結(jié)論和建議：l1、一般而言，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法比一般計(jì)稅方法更有利，企業(yè)應(yīng)提前籌劃，關(guān)注政策要求，確?！澳芎?jiǎn)盡簡(jiǎn)”。l2、對(duì)老項(xiàng)目而言，各施工企業(yè)應(yīng)對(duì)所有未結(jié)算項(xiàng)目進(jìn)行梳理，確保所有未結(jié)算項(xiàng)目都能被認(rèn)定為老項(xiàng)目，為選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法奠定基礎(chǔ)。l3、對(duì)新項(xiàng)目而言，勞務(wù)分包企業(yè)應(yīng)對(duì)所有清包工合同選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；總承包和專業(yè)分包企業(yè)應(yīng)對(duì)所有約定甲供條款的合同選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。三、建筑業(yè)政策解讀

30、三、建筑業(yè)政策解讀l4、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法允許差額計(jì)稅，各施工企業(yè)要高度重視分包發(fā)票的取得，一是付款必須及時(shí)取得發(fā)票，二是要注意開具發(fā)票和取得發(fā)票時(shí)間的平衡。l5、部分企業(yè)可以根據(jù)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的具體規(guī)定，結(jié)合客戶要求、成本構(gòu)成情況、專用發(fā)票取得情況等因素，全面權(quán)衡計(jì)稅方式的選擇。l6、各施工企業(yè)要加強(qiáng)與建筑服務(wù)發(fā)生地國(guó)稅機(jī)關(guān)以及總機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（四）異地預(yù)繳畸高的調(diào)整政策l一般納稅人跨省（自治區(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市）提供建筑服務(wù)，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時(shí)，計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國(guó)家稅務(wù)總局通知建

31、筑服務(wù)發(fā)生地所在地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。l（五）試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)l1、試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照營(yíng)業(yè)稅政策允許差額征收營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，5月1日前尚未扣除的部分，應(yīng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅，不得抵減增值稅應(yīng)稅銷售額。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l例3.3 B總包企業(yè)某老項(xiàng)目，2016年4月30日前從甲方累計(jì)收款并向甲方開具發(fā)票1000萬元，向分包付款并取得分包方發(fā)票1200萬元，5月1日營(yíng)改增后，A企業(yè)應(yīng)向原地稅局申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅6萬元。l問題：退稅流程尚未明確。l例3.4 B總包企業(yè)某老項(xiàng)目，合同總造價(jià)3000萬

32、元，營(yíng)改增前甲方累計(jì)支付工程款1000萬元，B向甲方開具了發(fā)票1000萬元，繳納營(yíng)業(yè)稅30萬元，截至5月1日尚未向分包付款。營(yíng)改增后該項(xiàng)目選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)稅，至竣工結(jié)算B企業(yè)共支付分包價(jià)款并取得普通發(fā)票2400萬元。l問題：改增值稅后，銷售額僅剩20001.03=1942萬元，小于支付的分包價(jià)款，應(yīng)如何處理？三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l2、納稅人納入試點(diǎn)前已繳納營(yíng)業(yè)稅，試點(diǎn)后發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額，應(yīng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。l問題：其他原因造成營(yíng)業(yè)額減除的，是否可以退稅？假定B企業(yè)某項(xiàng)目營(yíng)改增前已經(jīng)竣工結(jié)算，甲方尚欠質(zhì)保金1000萬元，相應(yīng)發(fā)票已經(jīng)開具，稅金已經(jīng)繳納，營(yíng)

33、改增后因質(zhì)量問題被甲方扣款800萬元，應(yīng)如何處理？l3、納稅人納入試點(diǎn)之前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。l重要提示：施工企業(yè)應(yīng)即刻對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行梳理，嚴(yán)格按照營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定，加強(qiáng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通力度，清理清償營(yíng)業(yè)稅，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（六）不征稅項(xiàng)目l1、根據(jù)國(guó)家指令無償提供的鐵路運(yùn)輸、航空運(yùn)輸服務(wù)，試點(diǎn)實(shí)施辦法第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。l2、存款利息。l3、被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付。l4、房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。l5、在資產(chǎn)重組過程

34、中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（七）稅收優(yōu)惠l1、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息收入免征增值稅，高于上述水平的，全額繳納增值稅（6%）。l統(tǒng)借統(tǒng)還界定：（1）企業(yè)集團(tuán)或者企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算和非獨(dú)立核算單位），并向下屬

35、單位收取用于歸還本息的業(yè)務(wù)。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（2）企業(yè)集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)借款或者發(fā)行債券取得資金后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團(tuán)，由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一歸還金融機(jī)構(gòu)或者債券購(gòu)買方的業(yè)務(wù)。l2、本地區(qū)營(yíng)改增前，如果試點(diǎn)納稅人已經(jīng)按照有關(guān)規(guī)定享受了營(yíng)業(yè)稅稅收優(yōu)惠，在剩余優(yōu)惠政策期限內(nèi)，按照本規(guī)定享受有關(guān)增值稅優(yōu)惠。l3、工程項(xiàng)目在境外的建筑服務(wù)和工程監(jiān)理服務(wù)，適用零稅率。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（八）可抵扣進(jìn)項(xiàng)成本：l1、除混凝土、砂、土、石料、磚、瓦、石灰、農(nóng)產(chǎn)品以外的

36、材料費(fèi)，從一般納稅人購(gòu)買并取得專票可以按照17%抵扣，從小規(guī)模納稅人購(gòu)買并取得代開專票、或從適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的一般納稅人購(gòu)買并取得專票，可以按照3%抵扣（下同）。l2、混凝土，免稅企業(yè)不可抵，一般納稅人選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的可以抵3%，個(gè)別企業(yè)可以抵17%。l3、砂、土、石料、磚、瓦、石灰，一般納稅人選用簡(jiǎn)易征收的，購(gòu)買方可以抵3%，自個(gè)人購(gòu)買的不可抵。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l4、機(jī)械費(fèi)，5月1日前購(gòu)置或租入的機(jī)械不可抵，5月1日后新購(gòu)或者租賃可按17%。l5、專業(yè)分包，可按11%抵扣。l6、臨時(shí)設(shè)施，外購(gòu)板房及其他材料部分可按17%，外包搭建勞務(wù)分包費(fèi)用按3%，一次性抵扣。l7

37、、購(gòu)置機(jī)動(dòng)車、機(jī)器設(shè)備、辦公用品、實(shí)驗(yàn)儀器等，按17%。l8、土方外運(yùn)等運(yùn)輸費(fèi)用（客運(yùn)除外）可按11%。l9、水電費(fèi)，水費(fèi)按照3%或13%，電費(fèi)按照17%。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l10、周轉(zhuǎn)材料等有形動(dòng)產(chǎn)租賃可按17%，不動(dòng)產(chǎn)租賃可按5%或者11%，向個(gè)人租賃不動(dòng)產(chǎn)不可抵。l11、接受租賃服務(wù)以外的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，可按6%l12、2016年5月1日前取得的不動(dòng)產(chǎn)不得抵扣，5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，分兩年按11%抵扣：第一年60%，第二年40%。l取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行

38、開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。l融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l13、燃料燃油費(fèi)用，可按13%或者17%抵扣，加油卡或其他預(yù)付方式加油時(shí)，須待油料用完之后才能取得專票抵扣。l14、農(nóng)產(chǎn)品：必須用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，食堂采購(gòu)不得抵扣l（1）非免稅農(nóng)產(chǎn)品，從一般納稅人購(gòu)入，可按專票上13%抵扣，從小規(guī)模納稅人購(gòu)入，可按普通發(fā)票價(jià)格，計(jì)算扣除13%。l（2）免稅農(nóng)產(chǎn)品，從一般納稅人購(gòu)入不可以抵扣，從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者或者農(nóng)民專業(yè)合作社購(gòu)入自產(chǎn)的，可按收購(gòu)發(fā)票價(jià)格計(jì)算扣除13%。l15、圖書報(bào)刊雜志，可按13%。三、建筑業(yè)政策解讀

39、三、建筑業(yè)政策解讀l16、不動(dòng)產(chǎn)的廣告位租賃費(fèi)，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃政策抵扣5%或11%，動(dòng)產(chǎn)的廣告位租賃費(fèi)，按照17%抵扣。l17、停車費(fèi)、過路過橋過閘費(fèi)，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃政策抵扣，5%或11%。l18、貸款服務(wù)除外的金融服務(wù)，包括直接收費(fèi)金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓服務(wù)，可按6%抵扣。l19、生活性服務(wù)（餐飲、居民日常服務(wù)以及學(xué)歷教育、醫(yī)療等免稅項(xiàng)目除外），包括文體服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、旅游服務(wù)、住宿服務(wù)等，可按6%抵扣。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（九）不可抵扣項(xiàng)目l1、旅客運(yùn)輸服務(wù)：l2、貸款服務(wù)：占用、拆借資金取得的利息收入。l提示：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款

40、直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。l3、餐飲服務(wù)：同時(shí)提供飲食和場(chǎng)所。l4、居民日常服務(wù)：為滿足居民個(gè)人及其家庭日常生活需求提供的服務(wù)。l5、娛樂服務(wù)：為娛樂活動(dòng)同時(shí)提供場(chǎng)所和服務(wù)的業(yè)務(wù)。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l（一）銷售不動(dòng)產(chǎn)l1、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物；構(gòu)筑物包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。l2、轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓在建建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓建筑物或

41、者構(gòu)筑物一并轉(zhuǎn)讓所占土地使用權(quán)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。l提示：地產(chǎn)中介、物業(yè)公司、建筑師事務(wù)所、測(cè)量行等屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的“商務(wù)輔助服務(wù)”，適用6%的稅率。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l（二）一般納稅人銷售老不動(dòng)產(chǎn)及房地產(chǎn)企業(yè)銷售老項(xiàng)目l1、一般納稅人銷售4月30日之前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l解讀：1、適用所有行業(yè)一般納稅人銷售4月30日之前從外部取

42、得的不動(dòng)產(chǎn)。2、可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。3、選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以購(gòu)銷差額為銷售額，按照5%征收率計(jì)稅，當(dāng)?shù)仡A(yù)繳，機(jī)構(gòu)申報(bào)。4、選用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以全額為銷售額，按照11%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，先按購(gòu)銷差額和5%的預(yù)征率在當(dāng)?shù)仡A(yù)繳稅款，然后機(jī)構(gòu)申報(bào)。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l例4.1 甲商貿(mào)企業(yè)為增值稅一般納稅人，注冊(cè)地在太原市，2015年12月自乙房地產(chǎn)公司抵債獲得辦公樓一棟，債權(quán)金額3000萬元，辦公樓坐落在北京市，已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。2016年6月20日，甲企業(yè)以3600萬元不含稅價(jià)格將辦公樓銷售給丙企業(yè)作為辦公樓，丙企業(yè)以固定資產(chǎn)核算。

43、l如甲企業(yè)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)決定選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則銷售額為3600-3000=600萬元，應(yīng)納稅額為：600萬元5%=30萬元，向北京市預(yù)繳稅款后，向太原市申報(bào)納稅（地稅）。l如丙企業(yè)要求甲企業(yè)向其開具11%的專票，甲企業(yè)可以選用一般計(jì)稅方法，銷項(xiàng)稅額為3600萬元11%=396萬元，向北京市預(yù)繳稅款30萬元，向太原申報(bào)納稅，專票金額和丙企業(yè)付款3996萬元。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l2、一般納稅人銷售4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)

44、機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l解讀：1、適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外其他行業(yè)一般納稅人銷售4月30日之前自建取得的不動(dòng)產(chǎn)情形。2、可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。3、選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以全額為銷售額，按照5%征收率計(jì)稅，當(dāng)?shù)仡A(yù)繳，機(jī)構(gòu)申報(bào)。4、選用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以全額為銷售額，按照11%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，以全額按照5%的預(yù)征率在當(dāng)?shù)仡A(yù)繳稅款后，機(jī)構(gòu)申報(bào)。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。l房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在4月30日前的房地

45、產(chǎn)項(xiàng)目。l解讀：1、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售老項(xiàng)目的特殊性規(guī)定。2、可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。3、選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，計(jì)稅方式比照上條一般納稅人銷售自建老不動(dòng)產(chǎn)情形。4、選用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，銷售額允許扣除土地成本，按照11%計(jì)算銷項(xiàng)稅額；但預(yù)征基數(shù)為全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，預(yù)征率為3%，當(dāng)?shù)仡A(yù)繳，機(jī)構(gòu)申報(bào)。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l例4.2 甲施工企業(yè)為一般納稅人，2002年自建辦公樓一座，2016年7月5日，決定將其中的一層以2000萬元的不含稅價(jià)格銷售給乙企業(yè)用于辦公。l 甲企業(yè)如選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，應(yīng)納稅額為2000萬元5%=100

46、萬元并向辦公樓所在地預(yù)繳；如選用一般計(jì)稅方法，銷項(xiàng)稅額為2000萬元11%=220萬元，在辦公樓所在地預(yù)繳100萬元，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)。l例4.3 甲房開企業(yè)為一般納稅人，其開發(fā)的某小區(qū)被認(rèn)定為老項(xiàng)目，支付給政府部門的土地價(jià)款為1.5億元，取得有效憑證。截至5月1日尚未開始銷售，營(yíng)改增后甲企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，2016年8月1日開始銷售并于當(dāng)月全部售完，共取得價(jià)稅合計(jì)數(shù)3.15億元。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，甲企業(yè)銷售額為3.15億元1.05=3億元，應(yīng)納稅額為3億元5%=0.15億元。l假定甲企業(yè)決定對(duì)該老項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，則銷售額為3.15億

47、元1.11-1.5億元=1.34億元，銷項(xiàng)稅額為1.34億元11%=0.1474億元，按照3.15億元1.113%=0.0851億元預(yù)繳稅款。l重要提示：1、一般納稅人銷售老不動(dòng)產(chǎn)和房開企業(yè)銷售老項(xiàng)目，計(jì)稅方法均可自行選擇，具體選擇時(shí)要考慮如下因素：不動(dòng)產(chǎn)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)和用途、客戶的要求、土地成本的構(gòu)成以及票據(jù)取得情況、稅負(fù)和現(xiàn)金流量的變化。2、同一項(xiàng)目由于開工時(shí)間不一致，會(huì)出現(xiàn)不同樓盤適用不同計(jì)稅方法情況，項(xiàng)目公司要注意分別核算。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l（三）一般納稅人銷售新不動(dòng)產(chǎn)以及房開企業(yè)銷售新項(xiàng)目l4、一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適

48、用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l解讀：1、適用所有行業(yè)一般納稅人銷售5月1日后從外部取得的不動(dòng)產(chǎn)。2、只能適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。3、以全額為銷售額，按照11%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，先按購(gòu)銷差額和5%的預(yù)征率在當(dāng)?shù)仡A(yù)繳稅款，然后機(jī)構(gòu)申報(bào)。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l例4.4 甲生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，注冊(cè)地在武漢市，2016年5月接受股東投資獲得商業(yè)地產(chǎn)一座，含稅作價(jià)金額44400萬元，辦公

49、樓坐落在長(zhǎng)沙市，已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。2018年6月，甲企業(yè)以66600萬元含稅價(jià)格將商業(yè)地產(chǎn)銷售給乙企業(yè)開辦商場(chǎng)，乙企業(yè)以固定資產(chǎn)核算。l甲企業(yè)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)只能選用一般計(jì)稅方法，銷售額為66600萬元 1.11=60000萬元，銷項(xiàng)稅額為：60000萬元11%=6600萬元。預(yù)征基數(shù)為：60000萬元-44400萬元 1.11=20000萬元，向長(zhǎng)沙市預(yù)繳稅款200005%=1000萬元后，向武漢市申報(bào)納稅。l甲企業(yè)向乙企業(yè)開具專票價(jià)稅合計(jì)66600萬元，乙企業(yè)可分兩年抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額6600萬元。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l5、一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)

50、稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l解讀：1、適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外其他行業(yè)一般納稅人銷售5月1日之后自建取得的不動(dòng)產(chǎn)情形。2、只能選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。3、以全額為銷售額，按照11%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，以全額按照5%的預(yù)征率在當(dāng)?shù)仡A(yù)繳稅款后，機(jī)構(gòu)申報(bào)。l提示：一般納稅人跨省銷售不動(dòng)產(chǎn)，適用異地預(yù)繳畸高調(diào)整政策，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國(guó)家稅務(wù)總局通知不動(dòng)產(chǎn)所在地所在地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。四、不動(dòng)

51、產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。l解讀：1、適用房開企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的新項(xiàng)目以及選用一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目。2、只能適用一般計(jì)稅方法。3、銷售額以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除向政府部門土地價(jià)款后的余額確定，按照11%稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。4、必須取得省級(jí)及省級(jí)以上財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l例4.5 甲企業(yè)為一般納稅人，2016年5月2日開始自建廠房一座，施工期間發(fā)

52、生的成本費(fèi)用對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額已認(rèn)證抵扣。廠房于2017年5月1日竣工，并以8800萬元的含稅價(jià)格銷售給乙企業(yè)用做庫(kù)房。l甲企業(yè)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)只能選用一般計(jì)稅方法，銷售額為：8800萬元 1.11=8000萬元，銷項(xiàng)稅額為：8000萬元11%=880萬元。預(yù)征基數(shù)為8000萬元，在廠房所在地預(yù)繳稅款80005%=400萬元后，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l例4.6 甲房開企業(yè)為一般納稅人，其2016年6月開發(fā)的某小區(qū)，支付給政府部門的土地價(jià)款為1.5億元，取得有效憑證。2017年12月開始銷售并于當(dāng)月全部售完，共取得價(jià)稅合計(jì)數(shù)3.33億元。l甲企業(yè)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)只能選

53、用一般計(jì)稅方法，銷售額為3.33億元 1.11-1.5億元=1.5億元，銷項(xiàng)稅額為：1.5億元11%=0.165億元。l（四）小規(guī)模納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)及房開企業(yè)中小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l7、小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l8、小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售

54、額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l解讀：1、小規(guī)模納稅人銷售規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不區(qū)分新老，統(tǒng)一按照5%的征收率。2、外購(gòu)差額，自建及自行開發(fā)全額，分別預(yù)繳申報(bào)。l（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性規(guī)定l10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。l解讀：1、房開企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售

55、業(yè)務(wù)預(yù)征時(shí)間的特殊規(guī)定。2、不區(qū)分納稅人資格和新老項(xiàng)目。3、以預(yù)收款金額和3%預(yù)征率預(yù)繳稅款。l回顧：納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款當(dāng)天，未提及不動(dòng)產(chǎn)。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l（六）其他納稅人銷售住房和不動(dòng)產(chǎn)以及免稅情形l11、個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房，應(yīng)按照附件3第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l12、其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%

56、的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。l13、個(gè)人銷售住房l（1）個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。l（2）個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政

57、策解讀l14、下列項(xiàng)目，免征增值稅：l（1）個(gè)人銷售自建自用住房。l（2）為了配合國(guó)家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房取得的收入。l（3）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。l（4）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)。l（5）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。l（6）縣級(jí)以上地方人民政府或自然資源行政主管部門出讓、轉(zhuǎn)讓或收回自然資源使用權(quán)（不含土地使用權(quán)）。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l（七）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)l1、一般納稅人出租4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅

58、額。納稅人出租4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l2、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，減按3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。l試點(diǎn)前開工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀四、不動(dòng)產(chǎn)政策解讀l3、一般納稅人出租5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，按照3的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l提示：一般納稅人跨省出租不動(dòng)產(chǎn)

59、，適用異地預(yù)繳畸高調(diào)整政策。l4、小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。l5、其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。l6、個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額五、增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)五、增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)l（一）虛開發(fā)票l1、行為界定：為他人開具與實(shí)際業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；為自己開具與實(shí)際業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；讓他人為自己開具與實(shí)際業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；介紹他人開具與實(shí)際業(yè)務(wù)情況不符的

60、發(fā)票。l2、發(fā)票種類：增值稅專用發(fā)票，用于出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，普通發(fā)票，無論真票假票只要符合上述條件，即構(gòu)成虛開行為。l3、行政處罰方式及幅度：沒收違法所得；虛開金額1萬元以下的，可以并處5萬元以下罰款，超過1萬元的，并處5萬以上50萬元以下罰款。五、增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)五、增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)l4、刑事處罰：l（1）虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅發(fā)票、抵扣稅款的其他發(fā)票，虛開的稅款數(shù)額在1萬元以上或者致使國(guó)家稅款被騙數(shù)額在5千元以上的，即涉嫌構(gòu)成犯罪。罪名分別為：虛開增值稅專用發(fā)票罪、虛開用于騙取出口退稅發(fā)票罪、虛開用于抵扣稅款發(fā)票罪。l個(gè)人犯罪的，處拘役、15年以下有期徒刑，直至