1、花園洋房住宅產(chǎn)品花園洋房的定義與特征花園洋房的實(shí)質(zhì)：從建筑形式角度，花園洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上仍然屬于集合住宅的范疇。相對(duì)于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住品質(zhì)上得到了明顯的提升，因而獲得相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)站位?；▓@洋房的特征品質(zhì)提升關(guān)鍵詞：1）內(nèi)：情景往往具有更大的面寬和平層面積，在舒適度提升的基礎(chǔ)上，通過(guò)獨(dú)特的入戶方式以及入戶花園、大露臺(tái)、景觀餐廳等情景空間的加入，突出了生活方式的豐富和從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨(dú)立私密”等特征。2）外：花園社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)品觀景面的擴(kuò)大（面寬）和觀景層次的增加（露臺(tái)等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。3）形

2、：洋房產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細(xì)節(jié)，使得住宅面貌煥然一新，與普通多層形成明顯差異?；▓@洋房產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色1）低密度社區(qū)中作少量補(bǔ)充，以平衡整體容積率。2）成熟郊區(qū)化板塊中的經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品。3）成熟城市板塊中的改善型產(chǎn)品。4）陌生區(qū)大盤的創(chuàng)新型產(chǎn)品?；▓@洋房?jī)r(jià)值分析目前市場(chǎng)上的花園洋房產(chǎn)品，可以通過(guò)建筑細(xì)節(jié)的處理讓12層的住戶獲得相對(duì)獨(dú)立的入口，從而打破了集合住宅“單元”的概念，專屬感有了很大提升。代表產(chǎn)品如天津萬(wàn)科水晶城的南入戶情景洋房。2、居住空間前所未有的“豐富多元”空間的“豐富性”主要表現(xiàn)在“情趣空間”和“觀景空間”在居住

3、空間中的比重明顯增加：前者突破了功能導(dǎo)向的窠臼，賦予生活更多的自由度和可能性，激發(fā)了消費(fèi)者的場(chǎng)景聯(lián)想。后者密切了居住空間內(nèi)外間聯(lián)系，對(duì)自然資源的享有更加充分。1、入戶方式開(kāi)始趨于“私有”花園洋房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是基于對(duì)普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升是在“建筑形式并未根本改變”的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜。花園洋房?jī)r(jià)值分析（續(xù)）一方面，由于建筑高度的降低帶來(lái)樓間距的降低，組團(tuán)的空間尺度更加親切；另一方面，社區(qū)環(huán)境的景觀質(zhì)量在上升，建筑立面的細(xì)節(jié)與層次也更加豐富，組團(tuán)的內(nèi)聚性加強(qiáng)；所以，組團(tuán)空間的重要性開(kāi)始體現(xiàn)，也更容易營(yíng)造院落感的社區(qū)空間體驗(yàn)。典型案例 萬(wàn)科西山庭院中整體社

4、區(qū)的形式感與組團(tuán)空間的院落感并重； 綠城系的洋房產(chǎn)品標(biāo)榜“先有花園，后有房子”，不追求圖面形式，以空間實(shí)感動(dòng)人。3、“院落感”的價(jià)值開(kāi)始體現(xiàn)集合住宅的立面造型體現(xiàn)出“整體性”的特點(diǎn)，體量感、韻律感、挺拔感成為形象塑造的關(guān)鍵；而自花園洋房開(kāi)始，建筑形象開(kāi)始“碎”了層次的豐富、形體的錯(cuò)落、細(xì)節(jié)的精致、材料的穿插，呈現(xiàn)與普通集合住宅明顯的差異。4、造型特質(zhì)從“整體”走向“細(xì)節(jié)”洋房產(chǎn)品社區(qū)空間關(guān)鍵詞: 親地、親景、院落感洋房產(chǎn)品形象關(guān)鍵詞: 層次、錯(cuò)落、細(xì)節(jié)、風(fēng)格化專題3：花園洋房的三種產(chǎn)品類別分析注意點(diǎn)：各種洋房產(chǎn)品在哪些方面對(duì)普通多層產(chǎn)品進(jìn)行了明顯的超越？情景花園洋房產(chǎn)品的分類目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的洋

5、房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化”的三個(gè)階段：1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房”路線、以萬(wàn)科情景洋房系列為代表“情景化洋房”路線3、以萬(wàn)科寬景House為代表“疊拼化洋房”路線上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品長(zhǎng)沙綠城桂花城綠城長(zhǎng)沙桂花城為低樓層、低密度、低容積率、高綠化率的大型現(xiàn)代化高尚生活園區(qū)總體規(guī)劃通過(guò)一定規(guī)模的中心花園和圍合錯(cuò)落的組團(tuán)院落，營(yíng)造層次極為豐富的綠地景觀系統(tǒng) 以多層次、組團(tuán)化為空間布局的基本原則，依照東向和南向兩個(gè)入口動(dòng)線的延續(xù)，小區(qū)分為大致均衡的四大組群，共享中心開(kāi)放景觀 利用半地下車庫(kù)的頂板形成不受外來(lái)交通干擾的外部空間，結(jié)合景觀的設(shè)計(jì)，形成為住戶服務(wù)

6、的室外休閑和活動(dòng)的場(chǎng)所 以江南小鎮(zhèn)為意象體系規(guī)劃的母本，通過(guò)社區(qū)空間氛圍營(yíng)造、建筑群落關(guān)系處理、綜合商業(yè)設(shè)施安排、人車分流交通組織等，營(yíng)造出“大社區(qū)小住區(qū)”的兩級(jí)布置的六大組團(tuán)聚落空間中心綠地水景南入口東入口聞鶯苑組團(tuán)春曉苑組團(tuán)初陽(yáng)苑組團(tuán)棲霞苑組團(tuán)云樹(shù)苑組團(tuán)桂雨苑組團(tuán)社區(qū)景觀看似自由隨意，實(shí)則精心經(jīng)營(yíng)，與樓座布局形成良好的呼應(yīng) 在兩級(jí)布置中，通過(guò)建筑的圍合，通廊的圍合、景觀的圍合，最終形成一種院落套院落的圍合感覺(jué)，從而提高了住戶的安全感及私密性，富有生活意趣。 同時(shí)，在圍合的庭院中，園林和建筑合一，四季植物呈現(xiàn)出來(lái)時(shí)間的流動(dòng)和生命的變化延續(xù)。 在社區(qū)的氛圍營(yíng)造上，綠城桂花城著力于塑造一個(gè)步行的

7、社區(qū)，中心綠地、組團(tuán)花園、廣場(chǎng)等整個(gè)社區(qū)活動(dòng)空間都可以通過(guò)步行來(lái)實(shí)現(xiàn)，而人性尺度的把握上則控制在200、300米的步行距離內(nèi)。建筑圍合通廊圍合圍合組團(tuán)中心景觀建筑依據(jù)景觀排布，以多層為主，輔以小高層、高層，建筑錯(cuò)落有致小高層則采用圍合庭院的方式組織，多幢樓宇共享一個(gè)封閉的庭院，庭院的南面為多層住宅，以保證院內(nèi)有充分的日照 園區(qū)中心的8幢點(diǎn)式多層和北側(cè)4幢點(diǎn)式高層住宅，與中心花園相輝映，構(gòu)成了整個(gè)園區(qū)的亮點(diǎn)，豐富了園區(qū)的天際線，更體現(xiàn)出建筑與自然的和諧5層點(diǎn)式多層“小胖樓”會(huì)所歐式風(fēng)情商業(yè)街13層點(diǎn)式高層4-5層，多層小高層16層板式高層7-11層小高層7-11層小高層11層小高層公寓不以規(guī)模驚

8、人，強(qiáng)化細(xì)節(jié)控制和人本感受，綠城產(chǎn)品的實(shí)景展示對(duì)銷售推動(dòng)作用明顯風(fēng)格迥異的組團(tuán)花園與中央水景花園遙相呼應(yīng)，輔以形態(tài)各異、變化靈動(dòng)的水系及密集的樹(shù)林，構(gòu)成一系列存在誘導(dǎo)性、參與性強(qiáng)且感觀豐富的共享景觀環(huán)境空間，形成可居、可觀可游、可賞的整體空間景觀意向情景花園洋房產(chǎn)品的分類目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的洋房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化”的三個(gè)階段：1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房”路線、以萬(wàn)科情景洋房系列為代表“情景化洋房”路線3、以萬(wàn)科寬景House為代表“疊拼化洋房”路線上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品案例1. 天津水晶城區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開(kāi)、紅橋兩區(qū)；占地面

9、積： 38.4萬(wàn)平米。建筑面積： 38.41萬(wàn)平米物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排，共2700戶。組團(tuán)：9綜合容積率：1衛(wèi)津河一期聯(lián)院別墅二期洋房二期別墅一期情景花園洋房萬(wàn)科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封閉的關(guān)系，立面設(shè)計(jì)變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽(yáng)面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)情景花園洋房在設(shè)計(jì)上融合了別墅的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè)性的突破，最大的的特色是米的橫廳，戶戶有露臺(tái)。主要為4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶二層：南向露臺(tái)入戶三層、四層：樓梯入戶二層露臺(tái)入戶三層露臺(tái)首層花園入戶首層情景房首層情景房首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯(cuò)層、超大面寬

10、建筑面積：149.14 架空層儲(chǔ)藏室：28.37 錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi) 南入口首層，位于首層，獨(dú)享50左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨(dú)有情景房，倍添院居情趣開(kāi)間寬大客廳和餐廳，視野開(kāi)闊、采光充分超過(guò)20主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理 架空層平面情景房錯(cuò)層12米二層戶型： 南露臺(tái)入戶、錯(cuò)層、客廳7.4米面寬建筑面積：140.48 錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng)7.35米開(kāi)間，近40橫向客廳和餐廳，視野開(kāi)闊，采光充分超過(guò)20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空

11、間層次豐富附帶觀景露臺(tái)露臺(tái)入戶錯(cuò)層三層戶型：樓梯入戶、 南露臺(tái)、錯(cuò)層、客廳7.4米面寬建筑面積：128.92 錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)7.35米開(kāi)間，近40橫向客廳和餐廳，視野開(kāi)闊，采光充分超過(guò)20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺(tái) 錯(cuò)層頂層戶型：躍層、豪華主人區(qū)、客廳8.1米面寬建筑面積：186.59 躍層四室兩廳三衛(wèi)上層豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房主臥室連通觀景樓臺(tái)，采光通透，情趣盎然坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意衛(wèi)

12、生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢頂層雙向“觀景天窗”，近收陽(yáng)光與愜意下層8.1米開(kāi)間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮客廳與觀景露臺(tái)相通，便于干燥通風(fēng)附帶超大觀景露臺(tái) 露臺(tái)主人區(qū)露臺(tái)露臺(tái)萬(wàn)科水晶城在陌生區(qū)域?qū)崿F(xiàn)成熟市區(qū)的銷售價(jià)格與較好的銷售速度，洋房類產(chǎn)品形式市場(chǎng)接受度高一期情景洋房主要為4層半建筑： 首層面積：150平米左右 價(jià)格：80萬(wàn)元左右，隨樓附帶小院。二層面積：140平米 價(jià)格：7275萬(wàn)元左右三層面積：128-130平米左右 價(jià)格：6870萬(wàn)元左右頂層面積：178-187平米左右 價(jià)格：95-100萬(wàn)元左右一期情景

13、花園實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 5500元/平米左右（05年洋房均價(jià)），實(shí)現(xiàn)市區(qū)內(nèi)中高檔住宅的銷售價(jià)格；銷售火爆，客戶對(duì)洋房類的產(chǎn)品形式市場(chǎng)接受度高，達(dá)到120-130套/月；案例2：北京萬(wàn)科青青地理位置：位于朝陽(yáng)區(qū)京沈高速路旁，距國(guó)貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)；規(guī)模：約25萬(wàn)平方米，容積率1.1產(chǎn)品：青青家園分為四期開(kāi)發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，形成視線軸的上游景觀，豐富空間層次?？倯魯?shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。以層層退臺(tái)、首層花園、外置樓梯等設(shè)計(jì)元素體現(xiàn)洋房特質(zhì)層層退臺(tái)，由自家退臺(tái)俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底

14、；退臺(tái)退臺(tái)室外樓梯首層私家花園俯瞰露臺(tái)外置樓梯步入式花園 步入式設(shè)計(jì)，穿過(guò)院子才可進(jìn)入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合；外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加與自然的親近；業(yè)主對(duì)露臺(tái)的使用頻率依據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認(rèn)可露臺(tái)帶來(lái)的功能空間以及生活情趣的豐富度通過(guò)訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)露臺(tái)的接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻率高于秋冬季；在露臺(tái)中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者能夠充分的接觸自然，同時(shí)豐富了生活情趣；超大露臺(tái)的贈(zèng)送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點(diǎn)；銷售狀況： 一層與頂層銷售最快，花園與露臺(tái)客戶接受度高； 一期開(kāi)盤當(dāng)天銷售60% ； 二期銷售未作

15、任何推廣，開(kāi)盤一周內(nèi)也銷售一空；銷售價(jià)格： 三期04-05年實(shí)現(xiàn)價(jià)格6000元/平米該項(xiàng)目在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陌生區(qū)域，實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度與成熟區(qū)域的銷售價(jià)格三期產(chǎn)品以4層半建筑為主： 首層面積：150平米左右 價(jià)格：95萬(wàn)元左右，隨樓附帶小院。二層面積：130-150平米左右 價(jià)格：74-86萬(wàn)元左右頂層面積：160-180平米左右 價(jià)格：96-108萬(wàn)元左右北方客戶對(duì)洋房類產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度高，春夏季節(jié)使用率高從洋房類項(xiàng)目的銷售狀況上看，市場(chǎng)接受度高客戶追求的是低密度的生活感受：對(duì)于花園洋房類的，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓買家找到舒適與價(jià)位的最佳接合點(diǎn)?；▓@洋房和戶外的聯(lián)

16、系最大的特色就是退臺(tái)，多層產(chǎn)品的陽(yáng)臺(tái)是扁長(zhǎng)的坐不下人，而露臺(tái)是方正的，沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)更有花園感，能夠真正把室外和室內(nèi)的空間結(jié)合在一起。得房率高、實(shí)惠：在戶型設(shè)計(jì)上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時(shí)，戶主還能獲得贈(zèng)送面積，享受更大的實(shí)用面積。底層戶型還贈(zèng)送地下室、花園，二、三層贈(zèng)送露臺(tái)。從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺(tái)能夠使居者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強(qiáng)了室內(nèi)外空間的互動(dòng)與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。改變?nèi)穗H關(guān)系：公共空間開(kāi)敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關(guān)系比較輕松，

17、互相之間可以在公共場(chǎng)所、在院子里面、平臺(tái)上打招呼，進(jìn)行交流。私密性、安全性：在露臺(tái)、花園的活動(dòng)多為種植、觀景、娛樂(lè)活動(dòng)等，對(duì)私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；安全性方面，首先對(duì)人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)心鄰里相處的因素，因此，社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。關(guān)于洋房產(chǎn)品的建設(shè)成本單體建安成本（土建+安裝）：1400-1500元/平米北方城市洋房產(chǎn)品單方開(kāi)發(fā)成本（單體建安+小區(qū)綠化+市政配套+前期工程費(fèi)等，不含銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、地價(jià)）：萬(wàn)科測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)：2200-2400元/平米金地測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米情景花園洋房產(chǎn)品的分類目前市場(chǎng)上

18、常見(jiàn)的洋房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化”的三個(gè)階段：1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房”路線、以萬(wàn)科情景洋房系列為代表“情景化洋房”路線3、以萬(wàn)科寬景House為代表“疊拼化洋房”路線上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品戶型特點(diǎn)：一層為平層，贈(zèng)送地下室和庭院；二層為平層，贈(zèng)送地下室；三四層為復(fù)式，贈(zèng)送大露臺(tái)五大價(jià)值點(diǎn)：12層均有地下室附送獨(dú)特的露臺(tái)空間豐富的建筑形態(tài)氣派的橫向客廳豪華的頂層套房abcde3+1寬景House產(chǎn)品特點(diǎn)寬景house產(chǎn)品的市場(chǎng)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)一創(chuàng)新物業(yè)帶來(lái)的市場(chǎng)關(guān)注度和吸引力機(jī)會(huì)二解決對(duì)大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價(jià)限制的客戶需求機(jī)會(huì)三寬景House能增加

19、戶數(shù)，降低12層的總價(jià)區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從舒適三房到舒適四房，面積從145平米-200平米不等。一層戶型關(guān)鍵詞：下沉式私家院落/半地下層/陽(yáng)光房庭院入戶/多景式情景房從入戶花園走到一樓地下室地下室是附送的，面積也很大，可以分影音室和書房地下室半圍合庭院戶型結(jié)構(gòu)二層結(jié)構(gòu)關(guān)鍵詞：地下室與大露臺(tái)通向地下室的樓梯露臺(tái)二層：附送露臺(tái)/地下室明廚明衛(wèi)方正實(shí)用戶型結(jié)構(gòu)三層戶型關(guān)鍵詞：復(fù)式結(jié)構(gòu)，閣樓和空中花園送露臺(tái)空中花園頂層附送閣樓三層復(fù)式結(jié)構(gòu)：復(fù)式結(jié)構(gòu)4個(gè)露臺(tái)獨(dú)立主人套房客廳挑空戶型結(jié)構(gòu)案例：深圳寬景house萬(wàn)科城項(xiàng)目用地建面容積率研究產(chǎn)品對(duì)象價(jià)格開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科城397000平米437000平

20、米1.1寬景house6000元/平方米萬(wàn)科地產(chǎn)總體規(guī)劃布局開(kāi)放式廣場(chǎng)九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層多層創(chuàng)新產(chǎn)品寬景house占一期物業(yè)比例19.3，總套數(shù)123套戶型建筑面積（m2）房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深花園（m2）露臺(tái)（m2）地下室（m2）端頭套1474房2廳2衛(wèi)1.5層12.615.464696中間套1424房2廳2衛(wèi)1.5層12186289底層小露臺(tái)贈(zèng)送96平米半地下室氣派的八米橫廳獨(dú)特的入戶方式富有層次感的錯(cuò)層，分區(qū)更合理贈(zèng)送約60平米的花園端頭戶型一層中間套戶型一層贈(zèng)送89平米半地下室多景式陽(yáng)光房戶型建筑面積（m2）房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深露臺(tái)（m2）地

21、下室（m2）端頭套1414房2廳2衛(wèi)1.5層12.615.48.669中間套1364房2廳2衛(wèi)1.5層1215.48.670氣派的八米橫廳端頭套戶型二層贈(zèng)送70平米半地下室贈(zèng)送9平米的露臺(tái)通向地下室的樓梯通向地上二層的樓梯戶型建筑面積（m2）房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深三樓露臺(tái)（m2）四樓露臺(tái)（m2）端頭套1825房3廳3衛(wèi)2層12.612.12430中間套1785房3廳3衛(wèi)2層1212.12230主臥、主衛(wèi)和書房構(gòu)造主人獨(dú)立套七米大客廳，給住戶自由改動(dòng)的空間餐廳挑空，采光好端頭戶型三復(fù)一中間套戶型三復(fù)一中西式廚房贈(zèng)送50多平米的露臺(tái)通向三樓的樓梯通向四樓的樓梯主衛(wèi)配備衣帽間，增添主人氣派客戶目標(biāo) Obj

22、ectives 類低密度住宅產(chǎn)品TownHouse的定義與特征Townhouse的構(gòu)成：TownHouse是一種準(zhǔn)獨(dú)立住宅形式，它是由Town的文化氛圍、House的私人生活和Nature的自由格調(diào)，三種因素的組合體。Townhouse 的技術(shù)要點(diǎn)1）TH單體的層數(shù)通常在23層，面寬范圍：以68米居多，最小可至4.8米，北京湯House某戶型兩開(kāi)間面寬5.7米；上海格林春曉某戶型面寬13米。2）TH常見(jiàn)以6聯(lián)、8聯(lián)、10聯(lián)居多，其總長(zhǎng)度受消防規(guī)范限制。3）TH社區(qū)的容積率一般在0.60.8之間。Townhouse 產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色1）低密度社區(qū)中平衡容積率。既能保持整個(gè)社區(qū)的低密度意

23、向，又可以加強(qiáng)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，或以價(jià)格差消化資源劣勢(shì)地塊。2）中高密度社區(qū)中的標(biāo)桿產(chǎn)品。之于多層或洋房物業(yè)有良好的連續(xù)性，同時(shí)又可體現(xiàn)明顯升級(jí)。3）遠(yuǎn)郊別墅板塊中的低總價(jià)度假產(chǎn)品。TownHouse的產(chǎn)品價(jià)值分析Townhouse 的價(jià)值要素Townhouse產(chǎn)品的核心價(jià)值在于初步擺脫了集合住宅的形式，已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)“獨(dú)門獨(dú)院、有天有地”的生活模式獲得獨(dú)立住宅的居住感受而支付相對(duì)低的價(jià)格，是該產(chǎn)品立足市場(chǎng)的根本。如何在“有限”的條件下“做足”別墅生活的空間感受，成為TH通常的產(chǎn)品發(fā)力目標(biāo)這一點(diǎn)也是所有類低密度產(chǎn)品的共同特性。1、“看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成2、“有天有地”的充分表達(dá)3、兼顧私有和鄰里的單元組

24、合方式TownHouse價(jià)值分析1、 “看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成Townhouse住宅在功能空間的構(gòu)成上能夠較為齊備地涵蓋各類居住需求，可以概括為5個(gè)組成部分：1、禮儀接待性空間。包括：入口、客廳（有時(shí)與起居室合一）、餐廳等；2、居家活動(dòng)性空間。包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書房、視聽(tīng)室等；3、私密性空間。包括：主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、客房等；4、輔助性空間。包括：洗衣室、儲(chǔ)藏、車庫(kù)、地下室等；5、景觀性空間。包括：（前、后）花園、內(nèi)天井、露臺(tái)等。禮儀性空間的分化獨(dú)立，以及景觀空間的比重加大，是TH產(chǎn)品的顯著特征；同時(shí)空間更加“立體”TH的內(nèi)部空間往往表現(xiàn)的極為豐富與活躍，在有限的面積限制下

25、，盡可能的營(yíng)造出“別墅感受”。TownHouse價(jià)值分析2、 “有天有地”的充分表達(dá)“有天有地”是別墅生活的典型特征具體是指室內(nèi)外空間在多層面實(shí)現(xiàn)交流，并且這種交流具有私有化的特征，即不僅“有天有地”，而且必須是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通過(guò)底層花園、入戶平臺(tái)、內(nèi)天井和露臺(tái)這些空間元素對(duì)“有天有地”的特征進(jìn)行強(qiáng)化。天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價(jià)值大進(jìn)深卻沒(méi)有暗室和暗廊連過(guò)道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院入口庭院、露臺(tái)和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩萬(wàn)科第五園三期TB戶型 四房?jī)蓮d四衛(wèi) 221平米首層 入戶庭院三層 主臥大露臺(tái)四層陽(yáng)光房（閣樓）TownHouse價(jià)值分析3

26、、兼顧私有和鄰里的單元組合方式傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用“山墻并聯(lián)”的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時(shí)也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造。一些TH項(xiàng)目中通過(guò)“錯(cuò)聯(lián)”、“對(duì)拼”和“合院”等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。普通的“山墻并聯(lián)式”的TH產(chǎn)品，社區(qū)外部空間較為單調(diào)。通過(guò)院墻和水系的處理，形成江南“水巷”的意向，呼應(yīng)中式風(fēng)格的產(chǎn)品形象，較好的弱化了線性空間的單調(diào)之感?！板e(cuò)聯(lián)”增大中間單元的采光觀景面，打破社區(qū)空間單調(diào)感首層：89平米二層：80平米地上建面：169平米 錯(cuò)聯(lián)使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。 單體來(lái)看，外墻面積增加，有更好的采光、

27、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。 社區(qū)外部空間也因此更加豐富多變，打破行列式的雷同格局。首層二層“對(duì)拼”強(qiáng)化私家院落感，改善社區(qū)公共空間新浦江城聯(lián)院別墅居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有較好的私密性；提高土地利用率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高于聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格上線?！昂显骸被銥檎?，社區(qū)-鄰里-私家的層次遞進(jìn)成為產(chǎn)品亮點(diǎn)同時(shí)享有鄰里院落和私庭，安全感歸屬感大為強(qiáng)化 整個(gè)合院抬高1.95米，又結(jié)合錯(cuò)層0.7米，藍(lán)色區(qū)整體2.85米停車房型建筑面積房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺(tái)（m2）地下室（m2）車位c2004房2廳3衛(wèi)212.510.53.7501501d2004房2

28、廳3衛(wèi)2.57143.5701001萬(wàn)科第五園聯(lián)排社區(qū)空間與產(chǎn)品形象意向?qū)ｎ}4：TH產(chǎn)品常見(jiàn)的八種溢價(jià)方式方式一：地下室可以通過(guò)抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通風(fēng)效果，提升地下室的利用率。南向下沉式庭院，和南向花園形成立體庭院；亞運(yùn)新新家園中庭花園下沉；亞運(yùn)新新家園半地下室，頂部高出水平面60工分以上；美林香檳小鎮(zhèn)方式二：入戶口和平臺(tái)設(shè)計(jì)是TH“有地”生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置自然、大氣，無(wú)論南向還是北向，不影響其他功能空間的使用；入戶平臺(tái)把握尺度感，結(jié)合花園布局，美觀使用；萬(wàn)科城美林香檳小鎮(zhèn)萬(wàn)科藍(lán)山帕莎迪納中間套戶型：南向入口避免直接入戶，南向采光面盡可能大；主入戶口平臺(tái)要略大；端頭套戶型

29、：入戶形式多樣，結(jié)合花園布局統(tǒng)一考慮；入戶平臺(tái)放大可成為休憩區(qū)；方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)力求自然、流暢，實(shí)用功能強(qiáng)；入戶門廳還可考慮挑高，設(shè)置側(cè)窗，使TH更具有獨(dú)立別墅特征；側(cè)進(jìn)，形成入戶玄關(guān)；凹進(jìn)，形成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨(dú)立別墅特征，氣派；選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完整性，設(shè)進(jìn)戶門廳和玄關(guān)，體面氣派；將入口凸出，形成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜；萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科藍(lán)山金地格林春曉美林香檳小鎮(zhèn)方式四：客廳層高可通過(guò)各種方式挑高，大氣、舒適；客廳二層挑空（6m）利用客廳喝餐廳間的錯(cuò)層設(shè)計(jì)（33.9m）利用二層的錯(cuò)層將一樓客廳層高拉高（33.6m）利用雙跑樓梯增加層高（3.6m）利用夾層和客廳間的夾層增加（4

30、.8m）方式五:中間套單元通過(guò)中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計(jì)可改善采光和通風(fēng)效果的方法設(shè)置中庭花園L型樓梯中間挑空做透光天窗小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗萬(wàn)科藍(lán)山帕薩迪納帕薩迪納萬(wàn)科第五園方式六：在戶型的幾種交通組織方式中，直跑樓梯的優(yōu)點(diǎn)最明顯，節(jié)約面寬、浪費(fèi)面積最少；直跑：節(jié)約面寬 雙跑錯(cuò)層：最大化節(jié)約交通面積，但總要通過(guò)爬樓梯到達(dá)其它功能空間，且無(wú)完整的大平面空間，建議不采用 橫向雙跑：犧牲面寬，但不會(huì)使交通走道過(guò)于狹長(zhǎng)，適用于面寬稍大、進(jìn)深稍小的戶型豎向雙跑：優(yōu)劣勢(shì)與橫向雙跑正好相反方式七：端頭套面積略大，增加設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品力。端頭客廳、臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角落地玻璃窗、房間可做

31、到戶戶房間朝南、主臥南北通風(fēng)等；轉(zhuǎn)角落地窗、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開(kāi)闊；和餐廳錯(cuò)層，互不干擾北有陽(yáng)臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗；北有陽(yáng)臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗并且主臥南北通風(fēng)；方式八：主臥一般位于頂層專用層理想的主臥室可以細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、壁櫥區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、盥洗梳妝區(qū)等部分，外帶大露臺(tái)，這點(diǎn)是TH有別于高檔公寓重要點(diǎn)主臥專用層，南北雙陽(yáng)臺(tái)，還帶大露臺(tái)主臥室都配有陽(yáng)光浴室三層為主人專用層、主臥室4米層高，3.6米高落地玻璃窗，帶陽(yáng)臺(tái)和大面積露臺(tái)。萬(wàn)科第五園北京新新家園各區(qū)域劃分清楚，露臺(tái)大而方正；金地格林春曉帕薩迪納功能區(qū)隔明顯，南北露臺(tái)，空間靈活；專題5：經(jīng)濟(jì)性小獨(dú)棟產(chǎn)品分析小獨(dú)棟別墅界定地上面積區(qū)間：200-320平米之間容積率：0.35-0.4左右間距：3-5米庭院面積：300-500平米技術(shù)指標(biāo)地下