1、 .PAGE13 / NUMPAGES131.0圍適用于各物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)接管驗(yàn)收工作。2.0容2.1竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收2.2接管驗(yàn)收的作用2.3物業(yè)接管驗(yàn)收的程序與條件2.4物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)3.0定義3.1竣工驗(yàn)收當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)（小組）對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn),在人為工程合格后辦理工程接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志，也是對(duì)工程項(xiàng)

2、目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。3.2接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后，整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，物業(yè)管理公司早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí)，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、領(lǐng)取

3、用戶手冊(cè)、裝修手冊(cè)等。3.3接管驗(yàn)收的作用接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事，放寬標(biāo)準(zhǔn)，最后可能自食其果。因?yàn)橐坏┙庸芎贤В飿I(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須有物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對(duì)自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在：明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。確保

4、物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng)，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。4.0物業(yè)接管驗(yàn)收的程序與條件4.1接管驗(yàn)收程序4.1.1建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收；4.1.

5、2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的應(yīng)在15日簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；4.1.3接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；4.1.4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；4.1.5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。4.2接管驗(yàn)收的條件新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：4.2.1建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；4.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；4.2.3房屋幢、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門

6、確認(rèn)。4.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料4.3.1產(chǎn)權(quán)資料：規(guī)劃部門與其他專業(yè)管理部門批準(zhǔn)的選址意見書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；拆遷安置資料。4.3.2技術(shù)資料：竣工圖：包括總平面圖、各層建筑平面圖、結(jié)構(gòu)圖、效果圖、各專業(yè)平面圖、系統(tǒng)圖、室外綜合管網(wǎng)圖、道路、綠化、室外照明圖、設(shè)備圖、附屬工程與隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同與開、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知與技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、新配件的簽定合格證書；水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說

7、明書；檢驗(yàn)合格證書；保修單據(jù)等文件；消防驗(yàn)收合格，由消防局頒發(fā)的驗(yàn)收合格證；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水、供暖的試壓報(bào)告。4.4驗(yàn)收的組織4.4.1驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。4.4.2參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司，在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達(dá)這些意見時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢隆?.4.3參與驗(yàn)收人員不可接受施工方禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理、發(fā)展商的批準(zhǔn)，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。接管驗(yàn)收程序應(yīng)具備的條件：建設(shè)工

8、程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。供配電、消防、給排水、排煙、備用電源、空調(diào)、通風(fēng)、電梯、公共照明、程控、鍋爐、衛(wèi)星接收、樓宇自動(dòng)控制等系統(tǒng)與其他設(shè)施能正常使用。經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)*地房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)部、工程部提交的資料：產(chǎn)權(quán)資料：.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 .用地批準(zhǔn)文件 .建筑執(zhí)照 .拆遷資料技術(shù)資料：.項(xiàng)目竣工圖 .地質(zhì)勘察報(bào)告 .工程合同,開、竣工報(bào)告?zhèn)?.工程預(yù)決算書 .圖紙會(huì)審記錄 .工程設(shè)計(jì)變更通知 .隱蔽工程驗(yàn)收簽證人 .沉降觀察記錄 .竣工驗(yàn)收證明書 .鋼材水泥等主要材料質(zhì)保書 .新材料、構(gòu)配件的合格書 .物業(yè)所有設(shè)備安裝、調(diào)試、檢驗(yàn)合格書 .砂漿混凝土試塊試壓報(bào)告 .管道試壓報(bào)告審核所提交

9、的資料，若有資料不全，書面提出請(qǐng)籌建處盡快補(bǔ)齊雙方對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行分段檢查市 物業(yè)服務(wù)工程維修中心與*房地產(chǎn)開發(fā)工程部制定驗(yàn)收計(jì)劃檢驗(yàn)不合格，按質(zhì)量問題處理、返修跟蹤建設(shè)單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項(xiàng)目簽署驗(yàn)收合格文件（所有收樓文件一式三份由開發(fā)商、業(yè)主、與物業(yè)服務(wù)中心各保存一份）合格總經(jīng)理簽發(fā)接管文件5.0物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)在接管驗(yàn)收過程中，對(duì)工程質(zhì)量，要以國家設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí)，要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。依據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的與不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改進(jìn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目

10、：5.1主體結(jié)構(gòu)5.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得GB50007-2002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)表5.3.4與設(shè)計(jì)要求的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；5.1.2地下室防水工程應(yīng)符合GB50208-2002地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)的規(guī)定；5.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過GB50010-2002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)表3.3.4與設(shè)計(jì)要求的規(guī)定值（一般為0.2mm）；5.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GB50206-2002木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)中的有關(guān)規(guī)定；5.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；5.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)

11、防的房屋，必須符合GB50011-2001建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)的規(guī)定。5.2外墻:5.2.1不得滲水；5.2.2保溫層完好；5.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞；5.2.4符合JGJ133-2001金屬與石材幕墻工程技術(shù)規(guī)的有關(guān)規(guī)定。5.3屋面:5.3.1各類屋面必須符合GB50207-2002屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)中的規(guī)定，排水暢通，無積水、不滲漏；5.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；5.3.3平臺(tái)與屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密、不滲漏。5.4樓地面:5.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等

12、缺陷 ；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；5.4.2衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；5.4.3樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合；5.4.4符合GB50209-2002建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)的規(guī)定。5.5裝修:5.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度；5.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢；5.5.3門玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；5.5.4抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；5.5.5飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰

13、陽角與線角順直，無缺棱掉角；5.5.6油漆，刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象；5.5.7符合GB50210-2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)的規(guī)定。5.6強(qiáng)電:5.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有套管。導(dǎo)線連接必須緊密，導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠接地；5.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置；5.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準(zhǔn)確；5.6.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合GB50169-2006電氣裝置安裝工程接地裝置

14、施工與驗(yàn)收規(guī)的要求；5.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過GB50310-2002電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器與其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄完整，安裝的隱蔽工程和圖紙資料應(yīng)符合要求；5.6.6對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的寫字樓，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋與反射波復(fù)雜地區(qū)的寫字樓，應(yīng)設(shè)置共用天線；5.6.7除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合“低壓電器安裝規(guī)程”的有關(guān)要求。5.7水、衛(wèi)、消防：5.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗(yàn)，保溫與防腐措施必須符合GB50242-2002建筑給水排水與采暖工程施

15、工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)的要求；5.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；5.7.3衛(wèi)生間的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；5.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、操作靈活；5.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)；5.7.6消防設(shè)施必須符合GB50016-2006建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)、GB50045-95高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。5.8采暖：5.8.1鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證；5.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精

16、確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活；5.8.3管道的管徑、坡度與檢查井必須符合GB50242-2002建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)的要求，管溝大小與管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固；5.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工與驗(yàn)收規(guī)的規(guī)定。5.8.5鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。5.8.6經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能與采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。5.9附屬工程與其他：5.9.1室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GB

17、50242-2002建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；5.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池?zé)o垃圾雜物，立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎；5.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；5.9.4房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；5.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無阻塞物；5.9.6單位工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施與過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整，室外高差符合設(shè)計(jì)要求；5.9.7群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用

18、功能要求。5.10以上為接管驗(yàn)收的一般要求，具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收容、驗(yàn)收項(xiàng)目詳見各相關(guān)程序。6.0物業(yè)移交：在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)應(yīng)可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn)，尤其是要查對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時(shí)，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記，以免弄錯(cuò)。6.1交接雙方的責(zé)任6.1.1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，與時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日審核完畢，與時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)與時(shí)簽