1、富卓金地珠?？萍紙@工程謀劃報(bào)告金地集團(tuán)珠海公司編制2006年4月12日愿景：最有投資價(jià)值的現(xiàn)代工業(yè)園新工業(yè)保稅區(qū)Profilex廠房實(shí)景新生活-南屏華發(fā)新城實(shí)景工程概論本工程屬于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程，地塊位置優(yōu)越，增值潛力大，目前土地開發(fā)和招商任務(wù)曾經(jīng)開場(chǎng)并獲得階段性成果。本工程包括消費(fèi)區(qū)和生活區(qū)兩個(gè)部分，消費(fèi)區(qū)可實(shí)行土地分宗轉(zhuǎn)讓和廠房開發(fā)，生活區(qū)物業(yè)可以向入園企業(yè)定向配售。工程回想2004年3月注冊(cè)成立金地集團(tuán)珠海投資承當(dāng)本工程的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，與珠海政府簽署土地出讓合同。2005年4月進(jìn)場(chǎng)展開“六通一平工程；2005年5月獲珠海市政府同意可進(jìn)展土地分宗轉(zhuǎn)讓珠海首例；2005年9月獲得珠海政府同意可

2、開發(fā)廠房后分層出賣，生活配套用地可按比例配售給入園企業(yè)；2005年12月簽署首宗土地轉(zhuǎn)讓意向書，實(shí)現(xiàn)招商零的突破；2006年1月原與管委會(huì)簽署的土地出讓合同經(jīng)珠海市國(guó)土局南灣分局作重新確認(rèn)。珠海南灣城區(qū)交通圖南灣城區(qū)道路圖景珠海大道南灣大道改造中的南橫路香工路工程地塊占地面積（M2）700897用途工業(yè)容積率1.01.5配套用地比例10%地價(jià)（元/ M2）市場(chǎng)分析珠海目前面臨的三大機(jī)遇：區(qū)域性中心城市定位、港珠澳大橋和交通樞紐建立、泛珠江三角橫琴協(xié)作開發(fā)區(qū)。這三大機(jī)遇將帶動(dòng)珠海市和工業(yè)工程和人口的添加。珠海未來(lái)5年工業(yè)用地呈階段性、區(qū)域性失衡。香洲區(qū)工業(yè)用地嚴(yán)重短缺，本工程處于賣方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)位置

3、。由于珠海市實(shí)行“工業(yè)西進(jìn)、城市西拓戰(zhàn)略，南灣城區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地及配套生活區(qū)是開發(fā)建立重點(diǎn)，而本工程是該地域最后一片成規(guī)模的工業(yè)用地，進(jìn)一步加強(qiáng)了本工程的市場(chǎng)位置。珠江三角洲城市區(qū)位交通圖時(shí)機(jī)：艱苦工程項(xiàng)目開工時(shí)間建成時(shí)間投資（億元）備注港珠澳大橋2007（預(yù)計(jì)）2015550香港散石灣澳門明珠珠海拱北廣珠鐵路19972009（預(yù)計(jì)）521999年因資金缺乏停工，2005年復(fù)工廣珠輕軌2005（預(yù)計(jì)）2009（預(yù)計(jì)）182中山坦州進(jìn)入珠海，在前山港附近設(shè)前山站，拱北海關(guān)西側(cè)附近高架設(shè)珠海站沿海高速2004200533珠海金鼎至新會(huì)古井段。新會(huì)至陽(yáng)江段已于2002年通車太澳高速20052007（預(yù)

4、計(jì)）11廣珠高速西線中山至珠海段江珠高速20032006（預(yù)計(jì)）23斗門區(qū)上橫至鶴洲北與珠海大道交匯2001-2005年珠海市主要經(jīng)濟(jì)目的指標(biāo)名稱20012002200320042005常住人口（萬(wàn)人）125.28123.35127.89133.2138.5珠海市生產(chǎn)總值（億元）368.34409.04476.71551.68634.58GDP增長(zhǎng)速度（比上年，%）12.112.417.514.213.1人均GDP（萬(wàn)元）2.943.293.794.234.67固定資產(chǎn)投資（億元）104.87120.53141.05179.84216.26外貿(mào)進(jìn)出口總額（億美元）98.03128.39167.

5、8218.13257.29社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）128.44143.47159.18189.22220.14城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1587015320166021834718908城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（元）1156211988117081282614324年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額（億元）494.24575.38673.21769.71925.47點(diǎn)評(píng)：珠海經(jīng)濟(jì)高速安康開展經(jīng)濟(jì)成果顯著GDP增長(zhǎng)70%人口增長(zhǎng)10%，城鎮(zhèn)人均收入增長(zhǎng)19%經(jīng)濟(jì)動(dòng)力充沛投資固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)106%貿(mào)易外貿(mào)進(jìn)出口增長(zhǎng)162%消費(fèi)社會(huì)消費(fèi)品零售增長(zhǎng)71%經(jīng)濟(jì)質(zhì)量良好現(xiàn)金情況銀行存款增長(zhǎng)87%，貸款增長(zhǎng)34%

6、珠海市城鎮(zhèn)構(gòu)造主城區(qū)向南推進(jìn)，重點(diǎn)開發(fā)建立南灣城區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地及配套生活區(qū)經(jīng)過(guò)工業(yè)區(qū)的啟動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)向南屏、灣仔轉(zhuǎn)移。珠海市交通網(wǎng)絡(luò)圖總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)十一五期間珠海市GDP將再翻一番，到2021年人均GDP要超越萬(wàn)美圓。珠海的工業(yè)未來(lái)五年內(nèi)將高速增長(zhǎng)，工業(yè)用地有堅(jiān)實(shí)的需求根底。未來(lái)5年內(nèi)珠海市的工業(yè)園區(qū)占地將從目前的35平方公里添加到70平方公里，年平均添加700萬(wàn)平方米。目前實(shí)踐建立占地41平方公里其中閑置6平方公里，其他尚未開發(fā)。在地域分布上工業(yè)用地主要集中在西區(qū)。因此土地供需階段性、區(qū)域性供需失衡依然比較突出。片區(qū)市場(chǎng)珠海近期機(jī)遇將推進(jìn)本工程土地增值：美國(guó)金沙集團(tuán)將投資10億美圓橫琴開

7、發(fā)；珠海市為配合港珠澳大橋建立，對(duì)南橫路、珠海大道進(jìn)展改造并調(diào)整洪灣地域控規(guī)；京珠高速延伸工程曾經(jīng)立項(xiàng)，使京珠、粵西沿海、太澳高速串接在一同直通澳門。珠海主城區(qū)交通構(gòu)造圖香洲區(qū)土地供需本工程地塊在區(qū)位、交通方面占盡優(yōu)勢(shì)，面積只及全市年均工業(yè)用地量的10%，2006年即可投入供應(yīng)，具有較大的價(jià)值提升空間。2006年香洲區(qū)工業(yè)土地估計(jì)需求量為158萬(wàn)平方米，剩余工業(yè)土地僅有186萬(wàn)平方米，但由于圍墾拆遷等緣由，2006年具備招商條件的不到50%。 本地工業(yè)園閱歷自創(chuàng)政府主導(dǎo)，過(guò)份依賴財(cái)政資金，社會(huì)資金進(jìn)入園區(qū)根底設(shè)備建立缺乏明晰的政策引導(dǎo)和支持，資金缺乏制約園區(qū)開展。規(guī)劃的專業(yè)性缺乏呵斥低程度反復(fù)

8、建立。根底配套特別是生活配套嚴(yán)重缺乏。沒有走綜合配套之路，周邊地域經(jīng)濟(jì)開展緩慢，工業(yè)化帶動(dòng)城市化的效應(yīng)不明顯。定位不明確，園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不明顯，開展特征不鮮明。競(jìng)爭(zhēng)分析土地供應(yīng)：珠海未來(lái)工業(yè)用地主要集中在西區(qū)，香洲區(qū)的工業(yè)用地剩余總量只需186萬(wàn)平方米。土地需求：2006年香洲區(qū)工業(yè)土地需求量為158萬(wàn)平方米，根本上耗費(fèi)了香洲區(qū)全部的剩余量。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品：本工程附近工業(yè)園的土地曾經(jīng)出讓終了，本工程具有市場(chǎng)壟斷性，不存在直接競(jìng)爭(zhēng)。替代產(chǎn)品：珠海西部地域的工業(yè)園區(qū)，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是地價(jià)廉價(jià)，但遠(yuǎn)離市區(qū)，城市化程度較低。潛在競(jìng)爭(zhēng)：香洲工業(yè)園二期的部分工程土地閑置時(shí)間較長(zhǎng)，政府能夠會(huì)收回土地重新出讓。工業(yè)地

9、產(chǎn)市場(chǎng)分析珠海市的城市定位是成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，區(qū)域性中心城市簡(jiǎn)稱三基地一中心。珠海工業(yè)開展的五個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)是電子及通訊、軟件、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械、電氣機(jī)械及器材、石油化工。珠海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的總體方針是“工業(yè)西進(jìn)，城市西拓，構(gòu)建三大經(jīng)濟(jì)帶：東部重點(diǎn)開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代效力業(yè)，中部突出開展工業(yè)和效力業(yè)，西部大力開展港口經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)建立臨港重化工業(yè)基地和區(qū)域性的現(xiàn)代物流中心。十一五期間珠海工業(yè)用地供需關(guān)系根本平衡。香洲區(qū)2006年的工業(yè)土地需求量相當(dāng)于全區(qū)剩余存量，思索到部分土地尚不具備建立條件，本工程所在的區(qū)域市場(chǎng)工業(yè)用地呈供不應(yīng)求情況。工程優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析本工程優(yōu)

10、勢(shì)大于優(yōu)勢(shì)，時(shí)機(jī)大于要挾，經(jīng)過(guò)合理實(shí)施開發(fā)節(jié)拍、園區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)聚集戰(zhàn)略，可以充分實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值最大化。本工程的中心競(jìng)爭(zhēng)力在于開展完善的園區(qū)生活配套和構(gòu)成產(chǎn)業(yè)聚集。SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：土地資源稀缺、地理區(qū)位優(yōu)越、政府關(guān)系良好、產(chǎn)業(yè)環(huán)境有利。優(yōu)勢(shì)分析：產(chǎn)業(yè)特征不鮮明、市政設(shè)備配套滯后。時(shí)機(jī)分析：交通網(wǎng)絡(luò)建立、橫琴開發(fā)、先動(dòng)機(jī)遇。要挾分析：開發(fā)政策限制、市場(chǎng)發(fā)育程度低、招商競(jìng)爭(zhēng)猛烈、招商引資壓力。應(yīng)對(duì)措施實(shí)行漸進(jìn)式開發(fā)戰(zhàn)略。首先消化利用好現(xiàn)有政策，進(jìn)展土地開發(fā)，控制土地轉(zhuǎn)讓和利用節(jié)拍，并根據(jù)招商需求分步開發(fā)生活區(qū)，后續(xù)階段視政策情況逐漸加大開發(fā)深度，開發(fā)辦公、研發(fā)和社區(qū)配套物業(yè)。 統(tǒng)籌規(guī)劃、一致管理

11、。從提升園區(qū)生活質(zhì)量和提升開發(fā)價(jià)值思索，生活區(qū)實(shí)行集中配置和一致開發(fā)，利用土地資源、區(qū)位和地處香洲區(qū)工業(yè)制造中心的優(yōu)勢(shì)，從一開場(chǎng)就按照產(chǎn)業(yè)定位要求來(lái)招商構(gòu)成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，從而確立品牌和長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。中心競(jìng)爭(zhēng)力生活配套工業(yè)園生活區(qū)日益成為吸引高素質(zhì)及企業(yè)和人才的關(guān)鍵要素。金地在住宅物業(yè)開發(fā)方面閱歷豐富，良好的區(qū)位，加上總體規(guī)劃合理，生活配套溫馨，園區(qū)土地和物業(yè)增值必將既快又穩(wěn)。產(chǎn)業(yè)聚集由于產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)的溢出效應(yīng)、聚集效應(yīng)和專業(yè)化效應(yīng)，企業(yè)消費(fèi)運(yùn)營(yíng)本錢得以降低，園區(qū)內(nèi)聚吸引力大大加強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)聚集具有雪球效應(yīng)，優(yōu)勢(shì)越來(lái)越突出，競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越難以超越。工程市場(chǎng)定位本工程總體定位為珠海市最具投資價(jià)值的

12、現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，表達(dá)在以下幾方面：第一，產(chǎn)業(yè)聚集度高；第二，生活溫馨性好；第三，地產(chǎn)增值潛力大。產(chǎn)業(yè)定位：生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)，其內(nèi)涵為以醫(yī)藥包括生物醫(yī)藥、中醫(yī)藥、電子制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，包括相關(guān)、相容產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的多層次產(chǎn)業(yè)群?？蛻舳ㄎ唬悍袭a(chǎn)業(yè)定位，具備一定科技含量的制造企業(yè)、科研企業(yè)和效力企業(yè)，客戶主要來(lái)源為港澳臺(tái)企業(yè)、珠三角地域企業(yè)、國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)。產(chǎn)品分階段定位：第一階段：熟地、生活配套物業(yè)捆綁銷售。第二階段：代建或定制規(guī)范化廠房、研發(fā)辦公樓、社區(qū)配套物業(yè)等。建議以新工業(yè)、新生活為園區(qū)開展籠統(tǒng)。開展戰(zhàn)略建議總體開發(fā)戰(zhàn)略：經(jīng)過(guò)實(shí)施合理的開發(fā)方式、園區(qū)規(guī)劃和開發(fā)節(jié)拍來(lái)最大限制提升開發(fā)價(jià)值?，F(xiàn)階段首先實(shí)行土地

13、開發(fā)招商一級(jí)開發(fā)，有方案地過(guò)渡到物業(yè)開發(fā)二級(jí)開發(fā)，兼顧政府要求和提升開發(fā)價(jià)值的需求。生活區(qū)一致開發(fā)既對(duì)招商有利，又可以彌補(bǔ)土地開發(fā)利潤(rùn)的缺乏。園區(qū)綜合開發(fā)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的有效途徑，但還需求爭(zhēng)取政策。打造產(chǎn)業(yè)專區(qū)和結(jié)合招商可以加強(qiáng)與政府的協(xié)作，有利于爭(zhēng)取園區(qū)開發(fā)政策突破和深化。開發(fā)戰(zhàn)略漸進(jìn)開發(fā)經(jīng)過(guò)分期和分片開發(fā)戰(zhàn)略的運(yùn)用來(lái)爭(zhēng)取最大限制提升開發(fā)價(jià)值，減少資金占用和投資風(fēng)險(xiǎn)。互補(bǔ)開發(fā)雖然土地開的投資效率較高，但是總利潤(rùn)規(guī)模還是偏低，可以經(jīng)過(guò)生活區(qū)來(lái)彌補(bǔ)。由于工業(yè)園工程開發(fā)價(jià)值的滯后性，生活區(qū)可以吸納前期開發(fā)的帶來(lái)的增值。 綜合開發(fā)本工程初期運(yùn)營(yíng)主要以土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓為主，在市場(chǎng)條件成熟時(shí)進(jìn)展商品化廠房

14、的開發(fā)，還要爭(zhēng)取突破工業(yè)園區(qū)不能搞商住工程的限制，在適當(dāng)時(shí)機(jī)介入商品房開發(fā)。 政策環(huán)境營(yíng)造工業(yè)園區(qū)開發(fā)受政策影響較大。需求營(yíng)造一個(gè)有利的政策支持平臺(tái)，要點(diǎn)是打造醫(yī)藥和電子產(chǎn)業(yè)專區(qū)，爭(zhēng)取政府的產(chǎn)業(yè)扶持優(yōu)惠政策。 開發(fā)進(jìn)度與規(guī)劃建議本工程開發(fā)周期為2005-2021年，分三階段：從土地開發(fā)、廠房開發(fā)過(guò)渡到綜合開發(fā)。園區(qū)實(shí)行一致的總體規(guī)劃，劃分為生活區(qū)、消費(fèi)區(qū)、價(jià)值提升區(qū)三個(gè)空間類別，條件較弱的地塊先轉(zhuǎn)讓，條件較好的地塊后轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)。生活區(qū)由我方一致開發(fā)并該當(dāng)盡快啟動(dòng)，分期進(jìn)度與招商堅(jiān)持同步。生活區(qū)以效力本工程入園企業(yè)為主，適當(dāng)兼顧洪灣片區(qū)其他企業(yè)，運(yùn)營(yíng)方式以物業(yè)開發(fā)出賣為主，出租為輔?？傮w開發(fā)方案根據(jù)環(huán)境、政策和市場(chǎng)開展情勢(shì)，運(yùn)營(yíng)方式逐漸晉級(jí)，價(jià)值鏈逐漸延伸，把全局觀念與實(shí)踐情況結(jié)合起來(lái)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值的最大化。 第一階段05-07年目的是消化現(xiàn)有開發(fā)政策土地一級(jí)開發(fā)政策，園區(qū)周邊環(huán)境處于完善的初期，在現(xiàn)有政策和市場(chǎng)環(huán)境條件下，主要采取土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓方式；第二階段07-08年是爭(zhēng)取獲取開發(fā)新政策工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)政策，隨著政策和市場(chǎng)條件的成熟，在前一階段根底上添加規(guī)范廠房、綜合樓宇的開發(fā)；第三階段08-10年工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)政策